住房贷款利率技巧

㈠ 新一轮调控下，刚需族买房有什么房贷技巧

如果你是刚需购房

目前，很多城市的限购政策都对社保个税缴纳年限有要求且不能补缴，在工作变动的时候要注意不要断缴。

量力而行，重点关注个税和社保。注意个税社保别断缴，同时买房量力而行。在房价高企的城市，刚需族买房要量力而行，买房前考虑清楚几个问题：为什么买房，买房预算是多少，能承担多少月供，能买多大的房子，根据自己的经济实力作出决定，可千万别过度透支预算影响了生活质量。yuqiancyh

先来看看房贷利率计算方法

房贷利息是购房者向银行借款，按照银行规定利率支付的一种本金利息。

利息的计算公式：利息=本金×利率×存款期限(时间)。

房贷利息计算会因为贷款方式以及房贷还款方式的不同而有所不同。根据房贷还款方式不同，房贷利息计算可分为等额本息和等额本金两种计算方法。

等额本息计算公式

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

需要注意：各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

等额本金计算公式

每月还款额=每月本金+每月本息;每月本金=本金/还款月；

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率。

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

㈡ 银行不会告诉你“还房贷”这3大技巧还能帮你省下不少钱

如今房贷利率上涨，购房者贷款买房的压力越来越大了。但是贷款前，了解更多贷款知识，还可以为你省下不少钱。

下面小编将给大家普及银行不会告诉你的这些信息和知识，也不会告诉你:有三种偿还抵押贷款的技巧。

你必须首先偿还抵押贷款的技能是什么？

1.选择抵押贷款利率最低的银行。银行提供的利率越低，需要支付的利息就越少。一般来说，房地产行业会有相应的合作银行。如果房地产和合作银行推出贷款利率的限时折扣，你可以在买房时考虑。毕竟，经过这个村子后就没有这样的商店了。当然，此时的利率可能不是最低的。购房者仍然需要向不同的银行询问更多的信息，做更多的家庭作业，并在贷款前进行更多的比较。存钱是王道。

2.公积金贷款可以节省更多的钱。与商业贷款利率相比，相同贷款年限的公积金贷款利率为3.25 %，商业贷款利率为4.9 %。显然，公积金贷款的利率比商业贷款低1.65 %，公积金贷款更省钱。当然，如果个人公积金贷款的数额不足以支付房价，你可以选择贷款组合，要牢记"无止境的大公积金贷款和无止境的小商业贷款"的原则。

3.保持良好的信用记录非常重要。个人信用记录是否良好是获得优惠利率的最基本条件，也是银行优质客户的重要考核标准之一。个人信用已经逐渐影响到我们的经济生活，所以不重视个人信用记录，保持良好的信用记录是非常重要的。

㈢ 银行绝对不会告诉你的省房贷技巧

尽管房贷新政里面提到银行贷款的利率可以打7折，但是真正到你成为房奴开始还房贷的时候会发现，对于这个折扣，你只能“呵呵”！于是，购房指南特地准备了五招实用的省房贷技巧，而对房贷，千万不能不矫情！

技巧一：房贷跳槽

房贷跳槽其实就是“房贷转按揭”。指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你更优惠的房贷利率，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

技巧二：按月调息

遇到央行加息，固定利率的房贷业务省钱。但一旦降息，选择浮动利率才划算。但“固定”与“浮动”转换需要支付违约金。目前情况看，浮动利率很不错哦!

技巧三：多贷少还

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。

技巧四：双周还款

虽然每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，就减少了总体的贷款利息。

技巧五：长贷短还

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，就减少了总体的贷款利息。

为了帮助大家更好的省房贷，再介绍一下转按揭的一般办理流程：

1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。

2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。

3、乙银行审核房产和借款人资信。

4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。

5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。

对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。购买方则需要备齐普通房贷的所有资料之外，与原借款人签订一份转让合同、协议或意向书。

办理房贷转按揭的具体步骤：

1、找到新银行，寻找一家可以为房贷给出更大利率优惠的接收银行。

2、带齐申请材料，包括原来的借款合同、购房合同、房产证复印件(无复印件也可)、身份证原件、收入证明、还款记录(一般是供银行扣月供的存折复印件)，到接收银行网点填写“转按揭”申请表。

3、信用查询，申请后，欲“转按揭”者须授权接收银行进行“个人信用档案”查询。

4、记录要良好，若申请者个人信用记录中没有恶意拖欠贷款的记录，接收银行一般会在7个工作日内作出受理“转按揭”的决定，同时会电话通知申请人若个人信用记录中有拖欠贷款或刷爆信用卡的记录，接收银行可能会拒绝接收“转按揭”。

5、提前还完款，获得接收银行认可后，向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。由于许多银行要求“提前全额还贷”须提前一个星期申请，所以此过程大约需要半个月。

6、签订新合同，向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的房产证后，到接收银行网点签订新的个人房屋抵押贷款合同。

7、重新办抵押，拿着房产证、全额还款证明(由原贷款银行出具)、与接收银行签订的个人房屋抵押贷款合同，到各房屋所在地房屋抵押登记部门(一般在房交所)，先办理解押手续，后办理新的抵押手续。

8、手续交银行，将房产证、解押手续、抵押手续交给接收银行。

这么实用的省房贷技能，你看看你get到了吗？

（以上回答发布于2015-10-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈣ 贷款10万，怎样操作利息会最低还钱最少呢

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正文：在大部分时候，需要贷款的人都是比较急缺钱的，心里放在首位的总是贷款批不批，额度高不高这些问题，但是急归急，也不要因为急着贷款而忽略了许多省钱的方法！要用最少的钱办成最大的事！所以学会哪些小技巧才能让信用贷款更省钱呢？4个小技巧教你获得高额低息贷款哦！

技巧一：资质好享受低息

同一个贷款产品，不同的人来申请，有时候贷款利率也是不一样的，每个人资质不同造就了利率的差异化。如果你是优质条件，比如收入高、工作稳定、信用状况正常、家庭资产足，就会被贷款机构认定为是不错的贷款者，如果申请的是信用贷款，就亮出了自己的大额资产加持，做到这一步，离优惠贷款利率就更近了一步。

技巧二：选择合适的贷款期限、额度

贷款期限长短的选择是门学问，合适划算最重要！期限越长，所需支付的利息会越多，同理，放在贷款额度上也是一样，贷款额度高，个人所承担的还贷利息也就会越高。所以从这一点上看，在自己可以承受的还贷条件之下，尽量缩小贷款额度和贷款期限则是一个可以节省利息的好办法。许多人可能会觉得这一点难以做到，那么，从现在开始，你可能得给自己做一个贷前计划书了：你大致需要多少资金、每个月可以随时还款额是多少，是否为意外情况留下备用金等。做完这些，然后以此为依据，就不难判断出合适的贷款额度和贷款期限了。

技巧三：适当提前还款

假设你拿到贷款以后，公司经营顺利，资金回笼到位，或是个人还贷能力提升，这个时候，你不妨考虑一下提前还款。现在，不少互联网金融贷款产品，对提前还款都做出了人性化的规定，有些贷款平台就有很多可以提前还款的产品供选择，有些产品可以提前还款，不收取任何手续费。在条件允许的情况下，提前还款也是一个省钱的好办法！当然还有一些贷款合同是明文规定提前还款要收违约金，这个时候就需要计量一下得失，违约金也是另外一种意义上的利息嘛！

技巧四：抓住节假日活动

别以为贷款利率都是死的，其实不管银行也好，小贷公司也好，经常也搞贷款促销。网上购物有双11打折，网上贷款也有很多活动优惠，还有一些周年庆啊各种节假日啊也会发放一些免息券红包一类的！如果你刚好在节假日附近准备申请贷款，不妨关注一些贷款打折优惠信息。

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㈤ 购房还贷有诀窍 如何做能省下房贷钱

购房贷款成为现在买房的重要流程，买房之后需要每月还一笔数额不小的房贷。 怎么才能轻松还房贷呢?山房总结了五点轻松还还房贷的办法，希望对广大房奴有所帮助。

技巧一：房贷跳槽

所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。

技巧二：按月调息

2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。

技巧三：公积金转账还贷

在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，程度地降低每月公积金的还款额;程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

技巧四：双周供省利息

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。

不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

技巧五：提前还贷缩短期限

理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

（以上回答发布于2016-11-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈥ 贷款买房技巧：贷款买房怎样才能占”便宜”

贷款买房掌握一些技巧不仅可以省钱，还能让购房者花钱花的舒心。究竟贷款购买有哪些技巧？请看下文的相关知识。

一、选对还款方式

还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。

二、优先考虑公积金贷款

如果借款人按时缴存了住房公积金，贷款买房时毫无疑问的优先选择住房公积金贷款。

三、确定合理的贷款期限、额度

贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能最长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。

房贷期限最长可达三十年，贷款额度最高可达房价的七成。但大家不能因为银行给出的上限高，就盲目的追求长期限、高额度贷款，还是那句话贷款不是免费的，你申请的期限越长、额度越高，支出的贷款利息也越多，所以正确的做法是：结合自己的实际情况，确定出合理的贷款期限、额度。

四、提前还款可以选择等额本金

从贷款利息来看，等额本金的还款方式是要比等额本息要好，但是等额本金初期的还款压力较大，适用于高收入人群，或者经济条件较好的人。假如你的条件还可以，建议使用等额本金的还款方式，因为等额本金的还款方式，虽然前期还的资金较多，但是可以减轻以后还款的压力，越往后，还款就会越轻松。

二手房按揭贷款一般有什么限制？

一般来说，有这几方面限制：

（1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；

（2）房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产；

（3）贷款成数：普通住房最高8成，而其他房产最高6成；

（4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年（且贷款期限最长不超过10年）；

（5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。

以上是小编为大家整理的贷款买房的小技巧。

（以上回答发布于2015-12-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈦ 事实上，还房贷也是有技巧的，有什么还贷窍门可以更省钱

我觉得等额本息还款法是一个不错的方法可以去尝试一下。

㈧ 住房贷款怎么贷最合适小技巧省大钱

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。

1、 不要盲目的提前还款

提前还贷须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量

对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？关键在于看两种做法的最终效果能否达到节省利息支出的目的，尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。

提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。

2、尽可能多用公积金少用商贷

住房公积金贷款低利率的优势还是商业贷款无法比拟的。尽量用足公积金贷款。

此外，因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。

3、 根据银行的利率高低制定还款政策

目前，多数银行对利率升降都实行按年调整的方式，即一年之内无论利率升降几次，贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准，这在升息期，对贷款人合算有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，如按年调整就要白白多支付利息。

升息期：在贷款合同中修订了“按年调整”条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。

降息期：贷款购房者应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。

4、 商贷还款方式灵活选择

在选择还贷方式前，先要对整个利率调整趋势有个准确的认识，此外要对自己当前和未来几年的经济能力做一个衡量。

公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，还必须采用商业贷款，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。

由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。

（以上回答发布于2015-10-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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