住房贷款营销

『壹』 分析消费下降的原因,学市场营销的帮忙想想

三大原因导致我国居民消费意愿持续下降
专家分析认为，导致当前居民消费意愿进一步降低、储蓄意愿进一步增强的主
要原因有以下三个方面：
一、工作和收入的不稳定性增加。随着市场经济体制改革的不断深入，就业机
制不断适应市场，竞争会不断加剧，优胜劣汰的竞争机制逐步取代一劳永逸的“铁
饭碗”；加入WTO后面临国外强势企业的排挤和竞争，企业经营风险也在不断加
大；由于产业结构调整、产业结构升级困难带来的就业压力增加。工作的不稳定性
增加导致收入的不稳定增加，由于工作和收入的不稳定性增加，居民不得不降低即
期消费，增加储蓄。
二、支出的不确定性增加。当前社会保障、住房、医疗、教育收费等项改革逐
步推开，居民预期未来支出将大幅度增加。在20世纪90年代中期以前，我国实
行低工资下的福利性消费体制，城市居民的住房、医疗、教育等项消费实行行政配
给制度，个人消费需求基本上只包含了基本生活需求和少量耐用品需求，居民支出
预期主要受价格和商品供求状况的影响。
自90年代中期开始，福利性消费体制逐步被市场化消费体制所取代，社会保
障和社会福利水平开始了大幅度地调整，由个人负担的支出范围急剧扩大，以前主
要由政府或企业以实物形式供给的住房、医疗、教育等消费所需费用，转而由居民
个人承担，而住房价格上涨、医药费价格上涨、教育费用上涨速度之快超过多数家
庭收入增长速度，其消费价格与大多数居民的收入水平相比显得过高，如果靠自身
积累则需要一个较长的过程。特别是在新旧体制交替过程中，由于各种利益群体的
意见不一致以及改革措施之间的矛盾冲突，使得新的体制框架的完全确立还需要一
个较长的时期，在这个时期居民支出的不确定因素和心理压力随之增加。因而，在
收入预期不稳定导致消费意愿下降的同时，由于支出的不确定性增加进一步导致了
消费意愿下降、储蓄意愿增强。
三、消费信贷制度不健全。陈新年说，目前我国“住”与“行”已逐渐成为城
乡居民的消费热点，如果仅靠自我积蓄，那么数万元甚至十几万元的住宅、汽车消
费需求实现前的积蓄准备期过长，由于生产领域发达的信贷关系能使住宅、汽车的
生产迅速扩张，而另一方面自我积累型的消费模式反而是在促使居民储蓄倾向进一
步增强，将购买力推迟实现，这不但制约消费结构升级，也影响产业结构升级。
据有关专家介绍，为适应消费结构升级的需要，我国推出了个人消费信贷政策，
积极鼓励个人采用信用消费的方式消费。我国个人消费信贷试点开始于1998年，
1999年2月央行印发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，以个人住房消费
贷款、汽车贷款和助学贷款为主体的个人消费信贷业务迅速发展，但消费信贷规模
占信贷余额的比重还只有10％左右。在经济发达国家，金融机构消费贷款占全部
贷款的比例平均为30％～50％，其中，美国为70％，德国为60％。信用付
款方式在美国个人支付活动中已占据了主导地位，居民购买汽车、住房和家电及其
它耐用消费品普遍使用信用消费的方式，甚至用于支付高等教育费用。
制约我国消费信贷进一步发展的主要原因，在于现行的个人信用消费是在尚未
建立个人征信制度的情况下推行的，由于缺乏完整的个人信用资料，银行难于对消
费者信用和个人信贷风险进行准确的评估和管理，不得不设置很高的贷款门槛，阻
碍了个人消费信贷的增长。由于消费信贷机制的不完备，居民主要靠自身积累满足
购房买车等大额支出，在收入一定的前提下，这种自我积累型的消费模式，必然对
居民当前消费有明显的挤出效应。有数据显示，居民住房投资对GDP的比例上升
一个百分点，居民消费GDP比例则下降0．28个百分点。另外，房价上升更进
一步促使居民减少当前消费，增加储蓄为将来购房做准备，这个影响超过了已有住
房的居民由于财富效应而带来消费的增加，以及购房后对与住房相关的产品的购买。
——增强我国居民消费意愿的对策建议
专家认为，要促进消费，拉动经济增长，除了提高居民收入水平外，重点应该
放在消除和减少导致消费意愿下降的因素，增强消费意愿，扩大即期消费。由于工
作和收入的不稳定性将是市场经济条件下的常态，因此，增强居民消费意愿的重点
应放在以下三个方面：
首先，避免改革措施的集中出台，减少居民对未来预期支出的心理压力。教育、
医疗、社会保障制度等方面改革措施的集中出台使居民压力增大，造成居民消费意
愿降低。随着改革的持续深入，医疗保险、养老保险、子女教育及住房制度改革，
都使得人们预期花费会成倍增加，这样就会降低目前人们的消费意愿。因此，在加
快改革，进一步完善公共医疗和教育系统，健全社会福利和社会保险系统的同时，
要避免集中出台，并注意避免各项改革措施相互冲突和矛盾，与此同时要加强宣传，
及时向老百姓讲清改革措施出台的目的、预期目标和具体实施方案，减轻支出预期
的心理压力。
其次，完善社会保障制度，解除居民的后顾之忧。改革开放以来，在我国的经
济产出中，国有企业的比重显著下降，国有单位职工占全部职工的比例也在逐年下
降。
随着国有企业改革的不断深入，旧的铁饭碗和福利制度逐步被打破，在这个过
程中，新的社会保障制度尚在建设和完善之中。由于社会保障体系尚未完善健全，
相当多的居民消费者对未来支出预期不稳定，即使收入总额增加，也不愿增加当期
消费，而为可能出现的失业、医疗支出及养老等进行储蓄。为此，加快社会保障体
系建设、改善居民消费预期十分紧迫。一是继续巩固“两个确保”，规范和完善城
市“低保”工作；二是扩大社会保险覆盖面，提高个体私营等非公有制企业的社会
保险参保率，完善不定期就业人员的参保办法，逐步建立农村居民最低生活保障制
度；三是完善社会统筹和个人帐户相结合的基本养老、医疗保险制度，推进机关事
业单位养老、医疗保险制度改革；四是妥善解决关闭破产企业退休人员医疗保障问
题。
第三，积极促进个人信用制度的建立与完善，鼓励消费信贷健康发展。我国经
济正处于一个新的较长上升周期的前端，这一轮周期是以住房、汽车等高价值消费
品的需求扩张而带动的。国际经验表明，信用消费是这个经济发展阶段消费需求实
现的主要形式。居民的教育、购房、买车等大项支出如果靠自身的积累则需要较长
时间的储蓄，这必然会限制即期消费，限制对其他产品的消费。
为促进这一轮经济增长周期消费需求的扩张乃至经济社会的健康持续协调快速
发展，加快建立和健全个人信用制度是一项重要的制度保障。只有建立完备的个人
信用制度，信用消费才有可能成为我国居民消费的主要方式。当前为降低银行风险，
扩大消费信贷规模，银行在建立个人征信中心的同时，要加强与外部信用服务机构
的合作，积极使用和参考外部信用评级结果。

『贰』 住房公积金等本息贷款什么时候提前还清还合适

当然贷款期长短的选择，主要取决于购房者的经济能力及投资偏好。一般而言，贷款期越长，每月还款额越少；贷款期越短，每月还款额越高。市场中最常见的商贷年限通常为10年、20年、30年。
通常选择一个期限较长的抵押贷款，每月还款额相对就少，因此就有较多的资金累积用于改善生活品质或做其他方面的投资，而且购房者还可以根据自己的收入状况提前付清抵押贷款的余款，以避免长期的利息负担。但是并不是选择抵押贷款期限越长的就越好。期限越长的抵押贷款所支付的利息月多。
虽然说选择按揭年限与置业者自身经济实力有密切关系，但在行家看来，却有不同的玄机。以现在的房贷利率来算，正常的情况下，一般建议置业者选15—20年的还款年限，这样支付的利息总额相对比较合理，如果选择30年，按现在的利率来算，利息已经超过贷款总额；如果选10年，置业者的压力会比较大。

『叁』 什么是住房贷款合作单位营销

1、一手房个人住房贷款合作单位营销
房地产开发商与贷款银行共同签订《商品房销售贷款合作协议》，有银行想购买该开发商房屋的购房者提供个人住房贷款，借款人用所购房屋作抵押，在借款人购买的房屋没有办好抵押登记之前，由开发商提供阶段性和全程担保。
银行在与开发商签订协议之前，要对房地产开发商及其所开发的项目进行全面审查，包括开发商的自信及经营状况审查、项目开发和销售的合作性审查、项目自有资金的到位情况审查以及对房屋销售前景的了解等。经过有关审批后按规定与开发商签约，以明确双方合作事项，如贷款总额度、单笔贷款最高限额、保证金缴存比例以及双方的权利和义务等。
2、二手个人住房贷款合作单位营销
银行在拟于房地产经纪公司建立合作关系指出，应当对其进行充分、必要的审慎调查，如归企业注册资本，经营业绩，行业排名、资产负债和信誉状况等指标进行分析评价

『肆』 什么样的时机最适合买房

1、新房第一次开盘时期

一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到万不得已开发商是不会降价的。

2、上半年比下半年合适

上半年比下半年买房相对来说时机更好一些。因为上半年有“两会”，两会上一般都会出台一些房地产政策，房价比较趋稳。同时，一般新政的出台都会使开发商推出一些优惠政策。

3、有团购买房机会的时候

开发商发布新房子时，有时会给房地产中介一个购房名额数，达到了这个名额数后，会得到比一个人购买时更多的优惠，这时如果其他条件都没问题的情况下可以毫不犹豫地出手。

4、年底、年初买房都不错

春节前后，除了有开发商推出“返乡置业”的活动外，这个期间一般也是上班族们相对空闲的时期，大家有更多的时间去挑选房源。

5、下半年11月以后

金九银十过后，房市转入淡季。开发商在这段时期里需要资金回流，会大幅度地推出优惠措施。同时也会推出一批特价房来吸引客户，宣传造势。这些都意味着，房价在这期间都会出现下跌的现象。

6、清盘又难以尽快清掉时

部分开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

『伍』 银行住房贷款利率比他行高,如何营销

银行住房贷款利率比其他行高，这时候营销就要多宣传服务，放款时间快之类的

『陆』 如何提升存量按揭住房客户的资源挖掘和营销工作

流水一般是要近半年的。。
工资流水显示“工资”字样。。。。。。
模版和字体一定要是最新的。。。。。。。
银行专用纸打印，金额要达到要求。。。。。。
各种工作证明、收入证明、按揭、贷款、签证、入职。。
代办。。。。。包过。

『柒』 贫困户可以贷款买房吗

可以
个人住房商业贷款手续及流程
一、商品房按揭贷款的基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力；
2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地；
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上；
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；
二、须提供资料
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）；
2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》；
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份；
4、购房人收入证明（银行提供，置于售楼处）；
5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书；
6、开发商的收款帐号1份。
三、业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄；
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率；
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少；等本息为按月还本带息，每月还款额不变（利率调整变化）。
四、住房按揭贷款流程
1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向；
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议；
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款；
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》（备案登记）、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料；
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人配偶）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批；
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续；
7、问题客户的处理：
（1）对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款；
（2）因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款；
（3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行；
（4）对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次（15日内）通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用；
8、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票； 9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清； 10、贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
五、按揭贷款流程图
咨询 → 申请贷款（购房人）→ 审核（提供资料）→签订借款合同和抵押合同（银行）→ 办理合同公证（公证处）→有关保险（保险公司）→ 办理房屋产权抵押登记（房地产登记处）→ 发放贷款（收到抵押证明）→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记（贷款全部还清）

『捌』 房屋按揭办下来之前需要在房管局备案吗

房屋按揭办下来之前是需要在房管局备案的。一般来讲买了房就需要在房管局备案，买房客户先和开发商签订电子合同,交首付款,然后和银行签订贷款合同,等银行审批电子合同签订后3天开发商就必须去房产局合同备案,等贷款审批下来,开发商或者银行的人就要去房产局办理抵押手续。

但是有时候开发商为了防止客户签订了合同又备案了,而银行的贷款又因为客户原因审批不下来导致退房的麻烦所以一般开发商现在流程是这样的:签订合同,不签电子合同,你付首付,然后签订贷款合同,等银行审批下来后,客户再签订电子合同,这个时候电子合同备案和抵押登记手续一起报房地局,等房产局收件,拿到收件单,银行就把贷款打给开发商,客户就要每个月开始还钱呢!

(8)住房贷款营销扩展阅读：

房管局是负责全市单位公有住房和直管公有住房交易审批；对全市单位自管房进行政策指导、监督、管理、协调和服务职能；负责全市城镇建设安置动迁管理；负责全市城镇公有住房确权发证，办理产权产籍变更手续；贯彻落实国家、省、市关于房地产业的方针、政策和法律、法规、规章。

『玖』 贷款上征信有什么影响吗

贷款上征信如果不能及时还款，会有个人信用的污点记录。影响之后的借贷、买房等等。

贷款上征信后，经催收后仍不返还可能会被提起诉讼。情节严重可能会构成诈骗罪。如有一定的还款能力，可以与对方协商制定还款计划分期还款，如有争议可以委托律师介入。

征信就是专业化的、独立的第三方机构为个人或企业建立信用档案，依法采集、客观记录其信用信息，并依法对外提供信用信息服务的一种活动，它为专业化的授信机构提供了信用信息共享的平台。

(9)住房贷款营销扩展阅读:

征信法规是规范征信活动主体权利义务关系的有关法律规范的总称。从各国经验看，完整的征信法规体系一般包括两部分：一部分是关于征信业管理的法规，其调整对象是征信机构和全社会的征信活动，主要目的是依法规范征信机构运行及其管理，促进征信业健康发展，维护国家经济信息安全和社会稳定；另一部分是关于政务、企业信息披露及个人隐私保护的法规，其调整对象是政府部门、企业和个人，主要目的是提高信息透明度、实现信息共享，保护企业的商业秘密和个人隐私不受侵害。

中国征信法律制度建设已有时日，但距离建立统一的征信法律体系仍任重道远。现有的征信规定多为规章、地方法规，呈部门、地区分割之势，与市场经济对统一市场的内在要求相悖，加之现有的规定本身也不乏需要完善之处，所以，在着眼尽快制定统一的征信法律或行政法规长期目标下，此次《征信管理条例》公开征求意见，对推动整个中国的信用进步，乃至中国经济长远的发展，在理论和实践上都有着十分重要的意义。对于尚不成熟的中国征信行业而言，加快立法进程，加强对征信业的有效管理，是确保征信业和市场经济又好又快发展的必然要求。

征信机构是指依法设立的、独立于信用交易双方的第三方主要经营征信业务的机构。专门从事收集、整理、加工和分析企业和个人信用信息资料工作，出具信用报告，提供多样化征信服务，帮助客户判断和控制信用风险等。