住房贷款发展方向

1. 住房贷款应该有大力发展空间是什么意思

今天上午，G20会议在上海正式召开，上午9点半，人民银行行长周小川召开了记者招待会，就资本外流、汇率走势以及货币信贷政策进行了分析和解读。
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谈外汇储备：中国的对外支付能力没什么可担心的
去年11月份以来，中国外汇储备下滑较快，针对一定规模的资本外流，周小川称，“保持我国对外支付的能力，没有什么值得担心的地方。”
周小川表示，中国外汇储备始终是变动之中，不是固定的。2002年末中国外汇储备余额不足3000亿美元，到2014年年中则接近4万亿美元，储备规模已显偏移。除了经常项目顺差与外商直接投资以外，近4万亿美元外汇储备当中，也有三分之一左右是额外资本流入，这部分资金会择机掉头，并不奇怪。在此过程中，储备规模有所下降是正常的，也是与经济调整和经济趋向更加平衡的增长相匹配的。
2015年12月末，我国外汇储备余额为3.33万亿美元，有明显的资本流出。外汇储备规模变动受多种因素影响。其中包括外汇储备投资资产的价格波动、交叉汇率变化以及支持“走出去”的资金运用等。比如，汇率、价格等变动会减少外汇储备账面价值千余亿美元，这不同于实际的外汇流出。企业等主体增持外汇存款、提前偿还外汇贷款，都会减少外汇储备。外汇储备支持“走出去”等方面的资金也会从外汇储备规模中调出。外汇储备这些变动属于正常现象。
此外，也有一部分外汇储备的变动是由于市场参与者近期在预期基础上的行为所导致的，如出口商延迟结汇，进口商提前购汇，投资者提前离场，消费者提前消费，民营企业加快海外投资等等。周小川指出，稳定对人民币汇率的预期更显得特别重要。同时相信只要经济基本面健康且汇率接近均衡，预期会回归理性。
周小川称，“总的来看，外汇储备的变化是必然的，也是正常的，某些时候甚至可能会产生一些“过冲”，但也不应把这种“过冲”当成趋势。外汇储备的波动终将回归理性，中国的外汇储备会保持在合理、适度的水平。”
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谈汇率：人民币不存在贬值基础
中国2015年汇改时明确了以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。这不是一个新提法，但受各种因素影响，参照一篮子这一特征显得并不清晰，人民币对美元双边汇率过于稳定，弹性不足。
周小川表示，“参照一篮子货币，进展起起伏伏。美元仍旧是一篮子货币中最重要的货币，有主导性的作用，但也不排除欧元、日元和其他新兴市场货币的影响。”
但从近期市场情况看，人民币汇率走势还是比较好地反映了上述机制。总体上人民币汇率大的走势反应了市场供求的变化，人民币对一篮子货币汇率保持了基本稳定。
“人民币汇率不存在持续贬值的基础，市场短期波动将向经济基本面回归。”周小川指出，市场往往对短期因素反应比较充分，而央行作为宏观部门，主要从长期视角观察人民币汇率走势，强调经济基本面因素。目前看，中国经常项目顺差仍较高，从基本面因素看人民币汇率不存在贬值的基础。中长期来看，供求关系等规律性因素还是会发挥主导作用，人民币汇率的走向将反映经济基本面。
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谈1月2.5万亿信贷：主要是中国新年因素
一月份货币信贷数据公布后，有观点认为，中国货币信贷增长过快、货币政策“放水”、中国在进一步“加杠杆”等看法。对此，周小川表示，“我们会高度重视总需求的调控和杠杆率的变化。”
周小川指出，一月份的部分数据确实比较高，但央行一般不对一月份的数字作过分的反应，主要是传统中国新年因素。许多公司、机构集中发奖金，补发所欠工资；居民大量旅行、购物和家庭团聚，现金的需求量会多出2万亿元；商业银行也往往倾向于年初多放贷款。央行倾向于节后稳定一段后再适度引导。
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谈债务水平：确实偏高，但有中国特殊的国情
最近，央行下调了二套房购房比例，一月信贷新增也很大，很多人认为中国是在加杠杆，应该如何看待去杠杆和加杠杆的平衡以及应该如何去杠杆？
周小川认为，中国政府高度关注债务水平，也精心进行了国际比较。发现中国是偏高的，同时还在继续增长，需要引起警惕。但中国有中国的特点，有三个因素要关注：
1储蓄率高，接近50%，其中最主力的还是居民储蓄；

2如果一个国家，股本融资如果发育成熟，就会有很多资金变成企业股权，中国有强烈愿望更好发展股本融资；

3中国从70年代末期开始改革开放，人均GDP低，人民底子薄，办企业要借钱，这也是其中一个因素。当人民财富积累多了，债务率也会逐渐下降。我们也会充分吸收国际经验，也会结合自身特色改善这个问题。
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谈楼市：住房贷款有大力发展的空间
周小川指出，住房贷款应该有大力发展的空间。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，所以有很大的发展机会。
周小川同时称，房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。今后可能会考虑给银行更多自主权，来制定首付比、利率。监管部门同时对银行进行监管。
“原来中央和监管部门直接规定的事情多一些，这样有优点，但也有缺点，比如银行没有灵活性和区别性。所以我们今后对金融机构总体审慎性要加强，但具体的事情给他们一定的裁量权，确保总体风险可控。”
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谈金融监管：不一定要改革，中国的金融监管有调整压力
有媒体问：危机后世界各国都推进了以宏观审慎为主线的金融监管架构改革，央行对系统性风险的管理明显加强，大多数央行都承担了对系统重要性金融机构的监管，十三五规划中指出要改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架，实现金融风险监管全覆盖。您认为即将启动的金融监管架构改革的最优模式是怎样的？
周小川回答称：这个问题分两个层次，一个是宏观审慎政策框架，一个是G20政策成果之一。金融危机后，G20国家一起，在以往研究基础上，正式批准同意使用宏观审慎政策框架来应对经济危机，包括金融政策要有逆周期性，防止经济大起大落，同时修订一部分过去的指标体系，使得宏观调控更加审慎，这是规则方面，达成了共识。
在各个国家实行要参与不同情况，各国按照框架精神来执行。但并不是说，这一框架的执行一定要有监管改革，这是更复杂，更具挑战性的改革。有些缺陷会导致某些问题的突发，大家希望要改革金融监管体制，全球有不同的做法，没有完全一致的模式。
我们国际的金融监管体制，也会出现一些不满意的地方，2015年中国金融市场出现动荡，需要改变，需要调整的压力，目前仍处于研究之中。其中一个因素要考虑，是否有利于宏观审慎框架的有效运行。

2. 2017住房贷款新政

一、为规范住房公积金个人住房公积金贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定，经国务院同意，现就有关住房公积金贷款政策通知如下：

1、住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

2、保持缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房政策的连续性和稳定性。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

3、第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

4、停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

5、城市住房公积金管理委员会要根据当地住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，以支持缴存职工购买普通自住房的贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人住房贷款最高额度，并报省级住房城乡建设、财政、人民银行、银监部门备案。直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金个人住房贷款最高额度报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会备案。

6、城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，加强住房公积金个人住房贷款的调查、审核、抵押、发放、回收等工作，切实加强贷款风险管理，保障资金安全。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。同时，要简化办理手续，提高服务水平。

城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。各省、自治区、直辖市人民政府和新疆生产建设兵团有关部门要加强工作指导，加大监督检查力度。政策执行中有关问题，及时报住房城乡建设部、财政部、人民银行和银监会。

二、个人住房贷款政策

中国央行发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

3. 人民日报关于我国住房贷款规模的文章

我国个人住房贷款业务经过几年的高速发展，已形成相当的规模，并以其风版险小权、质量高的特点，成为商业银行争相抢夺的焦点。但在发展中存在一些问题，如：个人住房贷款不良率虽然相对较低，但随着业务的发展而呈逐年上升趋势;在个人住房抵押贷款中存在抵押物不真实或不合法等。

4. 住房贷款利率还会上升吗

多地房贷利率持续上调。央行发布的《2018年第一季度中国货币政策执行报告》显示，房贷利率3月加权平均利率为5.42%，比上年12月上升0.16个百分点。

当前企业部门信贷需求回升，信贷规模紧张的局面仍将延续，也将推动个人住房贷款利率继续上行。 业内人士也指出，当前房贷利率的绝对水平仍处于相对低位，未来进一步上调的可能性较大。来源：中国新闻网

5. 房地产信贷进一步趋紧 未来房贷利率会有怎么样的一个发展

在完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制之时就曾被央行提及的新版个人住房贷款利率政策终于落地。近日,央行宣布了个人房贷利率调整新政。

6. 建行个人住房贷款的现状与发展

QS，你好。对于我的问题本人努力想了N久，可是还是觉得无能为力，施主好自为之吧，俗话说，车到山前必有路，有路也是死胡同！别怕，要死我也和你一起死的！不采纳我的，格杀勿论！

7. 首套住房贷款的政策宏观指导

个人公积金贷款利率下调。金融机构对居民首次购买普通自版住房和改善型普通自住权房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
央行表示，有关贷款利率下限和最低首款比例的调整将于2008年10月27日执行。

8. 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些

影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
希望有帮助！

9. 个人住房贷款的银行分析

恒生利率7折 工行额度充足
16家上市银行和部分外资行及中小银行的个人住房贷款情况，比较发现：大型外资行最好不要碰，股份制银行不可取，四大行中优先考虑农行，恒生银行利率打折最优惠。
恒生利率优惠最低7折
东亚渤海平均上浮30%最高
从房贷上说，不得不承认恒生银行是一家让人印象深刻的银行。这是信托网记者调查的所有银行中唯一一家可以低于基准利率的银行，在7折利率优惠早已销声匿迹时，恒生银行无疑会让购房者欣喜、惊讶，并且感到疑惑。
从陆家嘴附近的恒生银行的房贷工作人员胡小姐口中记者得知，2012年恒生银行的首套房首付3成，贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率。“首套房，如果购买的是和我们银行合作的楼盘，利率是7折优惠；如果是非合作楼盘，就是9折。”
同样是外资行，东亚和恒生银行就像是两个极端，在利率上，恒生是最低的，东亚却是最高的。
东亚银行两个支行的工作人员都表示，东亚2012年基本不做二套房，而首套房即便做，利率也是异常之高。“首套房一般都是首付4成，利率上浮10%，很少很少能做到首付3成，除非是我们的超VIP客户。二套房是首付最少最少5成，利率平均上浮30%。想要优惠，除非你要买的房子价格非常高，比如1000万。”
不过东亚陆家嘴支行的黄小姐则表示，2012年该支行二套房的贷款利率上浮35%，不过基本不做。
和东亚银行一样比较高的还有渤海银行，这家银行甚至比东亚更昂贵。首套房是首付5成，二套房是首付6成，而不管是首套还是二套，利率均上浮30%。
除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行外，2012年其它多家银行的首套房贷款几乎都是首付3成，最低基准利率，最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%。
比较特殊的利民利得财富像建行、光大和上海银行，首套房是一般首付4成；兴业银行和深发展的二套房利率是上浮20%；兴业和上海银行二套房首付分别是7成和5成。
工行额度充足放款快，购房价格有限制
2011年1月份底，上海地区颁布限购令细则，明确表示上海本地人最多购房两套，外地人在上海最多购房一套。沪上各家银行根据政策要求，已不再受理第三套住房贷款。2012年的首套房和二套房贷款已经很棘手。
中信银行徐汇支行、深发展市西支行和陆家嘴浦东南路上的银行基本都不做房贷了。各家银行都表示，年底将近，银行贷款额度紧张，放款时间说不准。四大行中，肇嘉浜路上的工行和农行相对额度比较充足。对于急于贷款的购房者，可以优先考虑到放款比较顺利的银行去。
从贷款首付和利率两方面考虑，工行、交行、招行、宁波和江苏银行等是最优惠的，首套房都是首付3成，基准利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%。
不过也有各种条件限制。工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款，“接下来一两星期可能会降低标准。”工行肇嘉浜路支行的房贷经理说道。
宁波银行的首套房利率是基准利率或上浮5%，“做到基准利率比较难，要求是客户必须是没有其它贷款或者负债的。同时我们银行是按照利率高低来放款的，利率高的先放款。”
对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行，还要看将来可能的还款方式。一些银行在还款方式上进行了创新，比如渤海银行提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱，我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他，用来冲抵贷款。”
此外，还有深发展的“双周供”，同样是先还利息，不过是增加了还款次数，比等额本息还款总额更少。