武进区城乡建设用地市场

❶ 楼市又一个重大信号！集体建设用地入市试点再扩容

自然资源部16日发布《自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》（下称《函件》）称，住建部等部委原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

什么是集体建设用地？

集体建设用地就是乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资进行各项非农业建设所使用的土地。

再说的简单点，咱们平时说的宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地都属于这个范围。

在这上面建的租赁住房，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以采用联营、入股等方式，不用经过国家征地环节，连开发商这个环节也可以省去，可以直接进入市场！

2017年第一批13个试点城市分别是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

此次试点扩容，专家怎么看？

某研究院智库中心研究总监严跃进据记者表示，从试点政策内容看，有三个领域值得关注：第一、政策强调了选址的四个要点，包括区位条件好、基础设施完备、人口集中度高、市场需求旺盛。

解读：这实际是把发展有效的租赁市场的基本要点进行了概括，涉及到区位、配套、人口、需求等概念。

第二、政策强调了严禁违规提供"租金贷"的内容。

解读：从此类内容可以看出，对于租金贷，更强调了知情权。这是在当前租赁市场租金贷风险增加的情况下，对于此类租赁用地改革的新要求。

第三、政策明确，推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理。

解读：此类规定或是一个大趋势，未来集体建设用地和租赁平台的同步管理是大趋势，后续还需要很多新的创新，尤其是类似租售同权的概念会在此类平台应用上得到体现。

试点城市或将继续扩容

"此次福州、南昌、青岛、海口和贵阳5个城市进行改革，标志着集体建设用地租赁住房第二批试点开启。"严跃进认为，这表明试点呈现扩容之势。

早在2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部就曾联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。当时试点目标在于，通过在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

在严跃进看来，未被纳入前两次试点的省会城市可能在今年下半年会有试点工作，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。

政策信号意义很强

"第一批试点城市的重点在于流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。而新增的5个城市也属于城市规模大、流动人口多的城市。更为关键的是，去年这些城市的房价上涨速度较快。"严跃进说。

《函件》要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居。

"利用集体建设用地建设租赁住房为城市租房市场提供了更多的房源，可能会缓解城市房租上涨的压力。"中国社科院农村发展研究所研究员李国祥此前在接据记者采访时表示。

严跃进还认为，此次政策信号意义很强，即随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化，目前改革重点在于发展租赁市场，预计共有产权住房后续也会推进。

❷ 为什么要建立城乡统一的建设用地市场

我国土地要素市场发展还不完善，城乡之间发展不平衡、不统一，特别是集体建内设用地基本被排斥容在土地市场之外。现行法律严格限制了集体土地非农建设的使用范围，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。按照城乡统筹发展的要求，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于逐步形成反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的土地价格形成机制，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，充分发挥市场配置土地的基础性作用。

随着工业化、城镇化的发展，农村集体建设用地的资产价值已充分显现出来。以公开规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，有利于形成统一、开放、竞争、有序的城乡建设用地市场体系。

❸ 武进区“万顷良田建设工程”项目区前期工作调查报告

围绕江苏省“万顷良田建设工程”试点工作方案的要求，结合“加快推进武进城乡一体化实施意见”，以土地开发整理项目为载体，在一定区域内对田、水、路、林、村进行综合整治，增加耕地有效面积，提高耕地质量;实施整村搬迁，实现农村居民到城镇集中居住;节约集约利用建设用地，优化土地利用格局，建成大面积的连片高标准农田，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显的目标。常州国土资源局武进分局抽调人员，组成前期工作小组，对项目选址定位村庄搬迁、土地利用现状等情况进村入户开展了调查，在掌握第一手资料的基础上，对项目建设投资经费进行了初步测算，并对项目如何进行初步研讨。现将调查情况报告如下。

1项目的选址定位

根据江苏省“万顷良田建设工程”试点方案的项目立项条件，项目区总面积必须在1000公顷以上，分片工程面积300公顷以上的要求，从我们武进客观情况出发，经过反复筛选，拟定一个项目，分两个片规划实施，现暂定位于礼嘉镇(原政平乡)西杨村、十车村和庞家村部分村民小组，共涉及43个村民小组，土地整理面积546.15公顷(折合8192.32亩);另一片定位于邹区镇(原泰村乡)凌庄村、杏塘村，共涉及38个村民小组，土地整理面积486.54公顷(折合7298.10亩)。整个项目涉及两个镇、5个村、81个村民小组，项目区总面积为1032.69公顷(折合15490.42亩)。不含安置区面积。

2项目区内基本情况

项目区现有土地15490.42亩(1032.69公顷)，其中耕地9449.23亩、坑塘(渔塘)1891亩、林果1312亩、宅基地1743亩，其他面积1095亩，需搬迁81个村民小组，2130户、7269人;需拆迁民房9230间、建筑面积557444平方米，养殖用房28486.70平方米;需搬迁企业54家，拆迁厂房建筑面积97739.3平方米，涉及在厂职工2924人，退出土地268.08亩。区内地上附着物、构筑物、水泥场地85200平方米，树木42600棵，坟墓6390个(不包括公共设施在内)。

3搬迁安置方案

结合武进区城乡一体化建设的规划，确定安置区的点位。共需安置2130户、9510人(安置人口测算办法是，现有人口7269人加上照顾人口2130人)，按每人40平方米计算，共需建造安置房380400平方米，用地476.84亩。企业全部安置进入镇工业集中区，共需安置54个企业，用地268.08亩。农民安置和企业安置共需744.92亩。

农民搬迁后，必须解决基本生活保障，必须纳入城镇社保体系，必须充分尊重农民意愿。

4项目建设工程总投资费用概算

依据江苏省政府的要求，参照武进区拆迁安置补偿等有关文件规定的标准和土地整理工程量进行分项测算，项目总投资需136641.44万元。通过农村建设用地集约利用，节余建设用地挂钩利用增加的土地收益和安置房安置价格的收益等，共可收回资金34475万元，省、市、区共需净投入10.2亿元人民币(具体分项测算数据详见附表)，如该项目三年实施到位，每年需投资3.5亿元。

5项目实施后的成果分析

(1)有利于解决农村耕地分散、村庄布局凌乱、户均占地过大、生产方式落后、保障水平较低等矛盾和问题。

(2)有利于落实科学发展，破解城乡二元结构，促进城乡统筹协调发展，构建和谐社会。

(3)有利于促进农业由分散经营向规模经营转变、由传统农业向现代农业转变，成为高效农业示范园区。

(4)有利于保护资源、保障发展、实现土地节约集约利用，该项目经整理后可新增耕地3500亩以上，腾出的建设用地可缓解我区建设用地紧张的局面。

(5)有利于推进集镇建设，促进集镇的繁荣，提高农民的生活质量。

6面临的困难和问题

土地整理不同于土地征收，对农民住宅、企业搬迁没有明确的法律法规和政策依据，以自愿为原则，宣传、动员的工作量较大。

农民搬迁涉及村、队体制的改变，土地所有权、经营权的转换等问题需要稳妥处理。

工程资金需求量大，工程区选择应以实际经济状况为原则，分步实施，试点先行。

项目实施工作量大、涉及面广，必须举全区之力，各部门协调动作，尤其要调动乡镇的积极性，方能顺利实施。

7项目实施意见

对下一步工作的建议:

聘请专业机构，对项目实施方案进行可行性规划论证，区政府尽早向省国土资源厅申报立项。

成立由国土、建设、水利、农林、农工办、民政、发改、财政、公安等部门和相关镇抽调人员，成立工程指挥部，明确一名区领导负责，下设办公室具体负责开展日程工作。

落实好安置区选址和建设规划、建筑设计等。

多渠道想方设法筹措资金，建议采取向上争取、向下挖掘、政策扶持、社会参与等方法集聚资金。

区政府要在调查研究的基础上，择期制定相关配套文件，如项目规划论证，实施计划安排，组织机构成立、村队体制、承包机制的转换、户口性质过渡等，项目实施和资金管理、社会保障以及项目建成后如何经营管理，收益如何分配等等，以便宣传发劲、统一思想、规范行为。

❹ 集体建设用地的统一市场

土地是最重要的生产要素之一 。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变；对于切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响。学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神，概括起来主要有三个方面。 《决定》的一个亮点，就是进一步扩大了土地的权能，不仅允许土地承包经营权抵押、担保，而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这为建立城乡统一的建设用地市场提供了制度保障。
（一）完善农村集体经营性建设用地权能是治本之策
现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍。法律规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡 （镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。法律限制过多，导致农村集体建设用地财产权利实现渠道受阻，制约了农村集体建设用地市场建设，农民土地权益受到损害。多年来特别是党的十七届三中全会以来，一些地方积极开展集体建设用地和宅基地改革探索，取得了重要进展，广东、安徽、湖北等省先后出台了全省性的规范集体建设用地流转的规定，为完善农村集体建设用地权能奠定了实践基础。
（二）坚持同等入市、同权同价
为解决上述突出问题，《决定》在深入总结国内外经验的基础上提出，农村集体经营性建设用地实行同等入市、同权同价。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易，为完善农村集体经营性建设用地权能指明了方向；同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等，为完善农村集体经营性建设用地权能提供了具体明确的政策依据。这必将为深化农村土地制度改革注入强大动力，进而开启农村土地制度改革的破冰之旅。
（三）严格用途管制和用地规划管理
《决定》强调，农村集体经营性建设用地入市要以严格用途管制、符合用地规划为前提。建设用地具有较强的不可逆性，实现土地资源的优化配置，既要发挥看不见的手的作用，也要发挥看得见的手的作用。要坚持两手抓，两手都要硬。实行用途管制是世界大多数国家的通行做法，这是确保土地利用经济效益、社会效益、生态效益相统一的根本途径，是统筹经济发展与耕地保护的重要举措。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地都要遵守用途管制和用地规划。 征地制度既是国有建设用地市场建设的基本制度，也关系到农村集体经营性建设用地市场发展的空间，更关系到农民的切身利益。为了贯彻落实党的十八大报告提出的要求，切实解决征地中存在的突出问题，在总结征地制度改革经验的基础上，《决定》指出了深化征地制度改革的方向和重点任务，就是缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
（一）解决征地问题的根本出路在于深化改革
多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加，引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。这既与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足、有效的纠纷调处和裁决机制缺乏有关。征地引发的问题，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照党的十七届三中全会深化征地制度改革的要求，各省（区、市）制订公布并实行征地统一年产值标准和区片综合地价，较大幅度提高被征地农民的补偿标准并建立定期调整机制；一些地方积极开展征地制度改革试点，探索缩小征地范围和留地安置等让被征地农民分享增值收益的多种方式，为改革征地制度奠定了基础。
（二）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
这与党的十七届三中全会关于深化征地制度改革的要求是一脉相承的。缩小征地范围，就是按照《中华人民共和国宪法》规定的精神，将征地界定在公共利益范围内，逐步减少强制征地数量，从源头上减少征地纠纷的产生，同时也为建立农村集体经营性建设用地市场留出充足空间。规范征地程序，就是通过改革完善征地审批、实施、补偿、安置、争议调处裁决等程序，强化被征地农民的知情权、参与权、收益权、申诉权、监督权，进一步规范和约束政府的征地行为，防止地方政府滥用征地权。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，就是从就业、住房、社会保障等多个方面采取综合措施维护被征地农民权益，使被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障，确保社会和谐稳定。
（三）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益
这体现了党的十八大报告关于提高被征地农民在土地增值收益中所占比例的要求，意味着被征地农民集体和个人除了得到土地合理补偿外，还能通过一定方式分享一定比例的增值收益，并且所获得的增值收益要向个人倾斜。这不仅是重大的理论创新，也是维护被征地农民利益的强有力举措，必将进一步深化征地制度改革，为切实解决征地突出矛盾、促进社会和谐稳定奠定制度基础。同时，建立土地增值收益分配机制，要求我们将深化征地制度改革与建立农村集体经营性建设用地市场统筹考虑，同步研究、系统设计、协调推进，平衡好相关各方的利益关系，确保改革平稳推进。 改革开放以来，我国城镇国有建设用地市场建设从无到有、从小到大、从无序到规范，取得了明显成效，但农村集体建设用地市场发展不平衡、不规范的问题十分突出，城乡建设用地市场呈现明显的二元特点。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，为今后土地制度改革指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场是一项长期艰巨的任务，需要深入研究、系统设计，区分轻重缓急，分步实施、配套推进，不断把改革引向深入。基本要求是统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。
（一）规范农村集体经营性建设用地流转
随着社会主义市场经济的发展，农村集体建设用地和宅基地有了较大增值空间，自发隐形无序流转十分普遍，城乡结合部尤为突出。由于这种流转不符合法律规定，缺少有效监管措施和办法，存在巨大法律风险，一旦发生纠纷，集体建设用地和宅基地所有者、使用者的权益都难以得到有效保护。要借鉴国有建设用地管理的经验，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。
（二）切实维护农民宅基地用益物权
《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”当前农村宅基地问题十分突出，一是农村宅基地取得困难，违法点多面广，治理难度大；二是退出机制不健全，既造成宅基地闲置，也影响农民财产权益的实现，在一定程度上阻碍了农民顺利进城落户。这既有管理不到位的因素，也有制度和政策不适应的问题。维护农民宅基地用益物权，推动农民增加财产性收入，必须改革完善宅基地制度，在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。
（三）进一步扩大市场配置国有土地的范围
《决定》指出，“减少非公益性用地划拨”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。就是要让市场在国有建设用地配置中发挥更大作用。虽然国有土地有偿使用推行多年，但重点是在新增建设用地，大量存量建设用地属于划拨用地，划拨用地比例依然偏高，存量划拨用地的盘活还存在政策障碍，二级市场的作用尚未充分发挥。同时，在新增建设用地中经营性基础设施用地等尚未纳入有偿使用范畴。从未来发展趋势看，新增建设用地增长将受到严格制约，存量建设用地的盘活将成为建设用地供给主要来源。因此，在进一步扩大国有建设用地市场配置新增建设用地范围的同时，必须大力发展和规范完善租赁、转让、抵押二级市场，鼓励支持盘活存量建设用地，为建设资源节约型社会、促进经济结构调整和发展方式转变作出积极贡献。
（四）建立建设用地合理比价调节机制
《决定》要求：“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。”价格是实现土地资源优化配置的重要手段。多年来，居住用地价格过高、工业用地价格过低，导致资源利用效率降低、产业结构失衡，影响民生事业和经济持续健康发展。对这个问题，各级政府要引起高度重视，切实加强土地供需调节，加快构建居住用地和工业用地合理比价调节机制，促进地价合理回归和土地市场健康发展。
（五）系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施
建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整，事关全局、意义重大、政策性强，是一项极为复杂的系统工程。必须切实加强领导，坚持培育扶持和严格管控相结合，从法制建设、用途管制、确权登记、市场管控、共同责任等方面整体设计、配套推进。
1.加快推进相关法律法规修改和制度建设。这是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。要在深入研究重大问题和系统总结各地改革实践经验的基础上，抓紧修改《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。同时，加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例。改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，促进城乡建设用地市场繁荣发展。
2.全面落实用途管制要求。这是建立城乡统一建设用地市场的重要前提。以第二次全国土地调查和年度土地利用变更调查数据为基础，以土地利用总体规划为依托，综合各类相关规划，加快建立完善国土空间规划体系，明确城乡生产、生活和生态功能区范围，充分考虑新农村建设、现代农业发展和农村二、三产业发展对建设用地的合理需求，为建立城乡统一的建设用地市场提供用途管制和规划安排。
3.扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。加强农村地籍调查，尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登记条例。
4.严格对城乡统一建设用地市场的管控。这是建立城乡统一建设用地市场的重要保障。深化农地转用计划和审批管理制度改革。建立健全农村集体建设用地节约集约标准体系。加强城乡建设用地供应和利用的统计监测和形势分析。切实发挥土地储备对建设用地市场的调控功能。对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并研究制定处理政策。加强新形势下对城乡建设用地违法违规行为的执法监察。加强基层国土资源管理机构和能力建设。
5.协力构建共同责任机制。这是建立城乡建设用地市场的重要措施。充分发挥方方面面的积极性、主动性和创造性，形成推进合力。必须坚持党的领导，人大、政府、政协等各负其责；必须加强部门联动、政策协调，健全统筹协调推进改革的工作机制，统筹规划和协调重大改革；必须充分相信群众、依靠群众，切实发挥农村集体经济组织的主体作用，增强其履行农村集体土地所有者职责和维护农民土地权益的能力。

❺ 十八届三中全会后提出的：建立城乡统一的建设用地市场！具体是什么意思

统一的意思是指的法律条款等，比如办理程序和转让手续。对农村的农业用地会有影响，对于没有宅基地的住宅会要求办理房屋确权，但是不会办理房本，确权这是确定你的房屋使用权。会对租用的土地进行确权，保障公民对土地的利益。

❻ 城镇村建设用地区与城乡建设用地什么关系

按规程允许建设区指城乡建设用地。还是建议多看规程，都可以找到答案的

❼ 城乡用地、城市用地、城市建设用地之间什么关系

是这样的，就是像你说的：城乡用地包括建设和非建设用地，建设用地里包括城市建设用地和乡镇建设用地。而城市用地只包括城市建设用地和城市非建设用地，就比城乡用地少了乡镇建设用地和非建设用地两部分。

❽ 2．土地市场

（1）土地出让向多目标转变

深入推进国有土地有偿使用制度改革，及时出台新修订的划拨用地目录；坚持和完善土地招拍挂出让制度，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。2010年，全国共出让土地29.15万公顷，比上年增长32%；出让总价款为2.71万亿元，同比增长57.8%（图8）。其中，招拍挂共出让土地面积25.73万公顷，同比增长37.4%；招拍挂出让价款2.6万亿元，同比增长59.7%。土地资源市场化配置程度持续稳步提高，2010年全国招拍挂出让土地面积占出让总面积的比例达88.3%，同比提高3.5个百分点；招拍挂出让价款占出让总价款的比例达到96.0%，同比提高1.1个百分点（图8）。

图 8 土地出让及招拍挂出让面积和价款变化情况

专栏 4 地票个案引发高度关注

地票，特指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等农村集体建设用地复垦为耕地后产生的建设用地指标，在保障本地农村发展用地后，将节余指标通过农村土地交易所公开交易，形成的可用于市域范围内建设的用地指标。地票归农户和农村集体经济共同所有，具有新增建设用地指标、耕地占补平衡指标、有价证券、土地财产权益等属性，其运行过程包括“复垦—验收—交易—使用”4个环节。

作为地票的首创者，重庆自2008年12月4日成立农村土地交易所以来，已经举行了18场地票交易会，交易地票约3.5万亩、成交金额逾43亿元，产生了较好的生态、社会和经济效益。地票产生后引发社会各界强烈关注，专家学者普遍给予高度评价，认为地票制度在保护耕地数量和质量、维护“三农”利益、凸现土地权益“资产化”、构建城乡统一建设用地市场、统筹优化城乡土地利用等方面都有积极意义，但也存在地票打包交易方式有缺陷、地票推高房价的可能性、企业竞得地票后“落地”难等需要继续深入研究的问题。进入2010年，地票热潮不减，成都更是出台政策对所有国有经营性建设用地使用权实行凭地票准入制度，但由于违反城乡建设用地增减挂钩政策，在年底被紧急叫停。

在此背景下，有序、有度开展地票制度创新，需要重点关注以下几项工作：一要夯实地票的法律制度基础，如法律属性、归属、权利义务界限等；二要保障农民权益、完善地票收益分配，要优先保障农民利益，不能形成新的“土地财政”依赖症；三要实行总量控制、合理确定地票规模，要实行总量控制以最大程度地规避制度和市场风险，统筹考虑复垦规模、流转数量、市场供求等因素确定地票规模；四要构建农村土地评估和流转支付体系，要合理确定农村土地流转价格的时间和数值增长方式，形成灵活多样的支付方式。

（2）地价水平稳步上升

2010年土地市场延续了迅速回暖的势头，持续走高，在经历了力度最大、手段最多、持续时间最长的调控政策后，年末房地产市场重新火爆。根据国土资源部对全国105个城市地价监测得到的结果，综合地价一季度涨幅较2009年第四季度有所趋缓，但仍保持较高的涨幅；二季度调整回落，涨幅较上一季度趋缓，三季度出现反弹，环比增速较上一季度有所回升，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度综合地价环比增幅加速回升，全国地价总体水平呈上升态势。综合地价、商业地价、居住地价环比增长率均为本年度最高。2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，商业、居住、工业地价分别为5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%（图9）。

图 9 2007～2010年各季度全国主要城市地价总体水平增长情况（环比）

长江三角洲、珠江三角洲和环渤海三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元/平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元/平方米；环渤海地区最低，为3182元/平方米。长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。

（3）土地购置面积创新高

2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。本年度房地产开发企业完成土地购置面积为历史最高水平，超过2007年（4.06亿平方米）。2007年由于国房景气指数持续走高，房屋销售价格环比和同比增幅加速上涨，屡创历史新高，促使金融、土地等系列宏观调控政策集中出台（图10）。

图 10 房地产企业完成土地购置面积情况

专栏 5 京沪等土地出让金超过千亿

2010年各地加大了土地供应力度，土地出让金增长迅猛，北京、上海和大连三地的土地出让金超过4000亿元，约占全国土地出让金总额的15%。

10年来，各地土地出让金收入增长迅速。2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升至48.8%。2010年，北京、上海、大连土地出让金已破千亿元，比去年同期大幅增加，今年全国土地出让金达2.7万亿元，相当于地方财政收入的65.9%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”（表1）。

土地财政，从收入来源看，主要包含两大类：一是与土地有关的税收，如耕地占用税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税，等等。目前，地方政府重点征收的是房地产税和建筑税，有些地方这两项税收甚至占地方总税收的百分之三四十。二是与土地有关的政府非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方预算内收入的比重已达百分之四五十，少数地方甚至超过预算内收入。此外，政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，这种做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融资额，已远远高于土地财政的收入。

表1 2010年28个重点城市土地出让金情况

数据来源：世联数据平台

地方政府收入对土地及土地相关产业扩张的过度依赖，主要是财税体制不合理，地方政府的财力与事权不匹配。20世纪90年代，分税制改革取得伟大成绩，问题是地方财政分配比例过小。后来，中央把城镇化作为重要的战略方针，各级城市的政府首当其冲，承受巨大压力，普遍面临的问题是发展资金不足。恰在这时，土地使用制度改革取得实质性进展，有偿使用土地制度历经10年，终于基本确立下来。1998年，政府机构改革和换届，各级城市政府普遍从土地管理制度上，找到了解决财力不足问题的出路，土地财政逐渐形成。

而现行土地管理制度是土地财政形成的主要制度基础。反思中国土地管理的制度安排，一个突出的问题，是政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所谓集“裁判员”与“运动员”于一身。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把这个作为政府的职责，客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体。

❾ 什么叫市场用地和国有建设用地有什么区别

市场用地也叫商业用地，是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性版质是用于建设商业用房屋，出让后权用地的使用年限为40年或50年。
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。区别就是建设用地中包含市场用地