城乡规划法25

㈠ 25年前建的农村房子现在能办到房产证吗.看新闻没房产证算违章建筑.听说要办要交好几万是不是这样子啊

我觉得你的担心是多余的。

违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证回或答违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。
首先，农村的房子不属于城市规划区，其次，农村的房子是在得到村集体许可，获得的宅基地使用权，在宅基地上建房是符合《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的，既然符合法律规定你根本没必要担心。
另外，现在小产权房根本办不了证，即使想办法、托关系办下来，证件也未必有效，你又何必去办证呢。
而且现在中国农村有多少房子有房产证，难道全部定义为违章给拆除，那让农民喝西北风，所以说你完全没有必要听新闻危言耸听。再说了，我认为新闻上绝对说的不是农村的房子，应该是城市规划区内的不能办理产权证得房子。

㈡ 城乡规划法规划区包括基本农田吗

2007年11月21日，河南省政府颁布《郑州国际航空枢纽暨港区建设规划纲要》，确立了建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽的战略目标，规划范围超过100平方公里，包括机场核心区、物流商贸区和临空产业区等，其中机场核心区面积为48平方公里。2009年6月25日，郑州新郑国际机场总体规划获得中国民用航空局和河南省人民政府联合批复，进一步明确了“全国大型机场、区域性枢纽机场、客货集散枢纽和大型飞机维修基地”战略定位和发展目标，为机场近远期建设提供了具体依据。本次规划以2020年为近期目标年，2040年为远期目标年。依据该规划，郑州机场未来将拥有4座航站楼、1座卫星厅、5条跑道，近期在现有跑道北侧规划长度为3600米的远距平行第二跑道，远期在第二跑道北侧规划长度为3000米、间距为380米的第三跑道，在现有跑道南侧规划长度为3000米、间距为365米的第四跑道，在第四跑道南侧规划预留长度3600米、间距为1525米的第五跑道建设用地。郑州新郑国际机场二期工程正式开工。新机场啥样？2条跑道4条平行滑道，新航站楼是现有航站楼面积的2倍多，能够停靠的飞机数量是现在的3倍。各类交通工具将实现“零换乘”郑州新郑国际机场二期工程规划中，充分借鉴国内外大型机场的先进经验，按照建设构建综合交通体系的原则，同步建设机场综合交通换乘中心，设立中原城市群城际枢纽站，引入高速铁路、城际铁路、城市轨道交通、高速公路等多种交通运输方式。建成后，郑州机场将成为具备空陆联运条件，实现客运“零距离换乘”和货运“无缝衔接”的现代综合交通枢纽。三年半建成，可保障空客A380起降郑州机场二期工程建设工期为3.5年，工程投资额约为154亿元。二期工程完全建成以后，以2020年为目标年，建成后可满足旅客吞吐量2900万人次，飞机起降量23.6万架次，货邮吞吐量可以解决50万吨，为郑州航空港经济综合实验区增添了一项重要的基础。项目建成后，可基本形成郑州航空枢纽和综合交通枢纽的主体框架，可保障目前世界最大客用飞机空客A380机型满载起降。今后，我省将推进“铁、公、机”联运，打造郑州交通综合枢纽，为郑州航空港经济综合实验区和中原经济区建设提供有力支撑。T2航站楼比现在大两倍多，新增77个机位目前，郑州新郑国际机场航站楼建筑面积为12.8万平方米，机坪面积为25.6万平方米，客机位43个，年旅客保障能力1200万人次，货邮保障能力3515万吨。从昨日公布的规划图上看，机场二期工程将要新建的T2航站楼面积为31万平方米，是现有航站楼面积的2倍多，能够停靠的飞机数量是现在的3倍。二期工程要建77个机位的站坪（其中近机位48个、远机位29个）、4个机位的货机坪、6个机位的除冰坪。以后机场将有2条跑道、4条平行滑道除了航站楼和站坪变大了，飞机跑道也将增加。二期工程新建3600米×60米的第二跑道和滑行道系统，这条跑道比目前机场跑道（3400米×45米）更宽、更长。飞行区指标为4F。“4F”是啥概念，通俗点说，就意味着在郑州新郑机场能保障目前世界上最大的客机――空客A380的满载起降。在南飞行区的既有平行滑行道北侧，将新建第二平行滑行道，也就是说，今后郑州新郑机场将拥有2条跑道和4条平行滑道。另外，还将配套建设空管工程、供油工程及其他相关生产生活设施和公用设施。“建设大枢纽、塑造大都市”迈出关键一步“十一五”期间，郑州机场客、货吞吐量年均增长24%和14%，增速居全国前列。2011年客运量突破千万人次，货运量突破10万吨，迈入了全国大型机场行列。今年全球经济下滑的情况下，中国和全球一样，机场客运市场都出现了下滑的局面，但是今年以来，郑州机场一直保持着良好的局面。预计今年客运吞吐量将达到1170万人次，货邮吞吐量将达到15万吨左右，增幅达46%。郑州机场二期工程的开工建设，标志着我省“建设大枢纽、培育大产业、塑造大都市”的战略构想迈出了关键性的一步。二期工程实施后，郑州机场硬件保障能力将得到全面提升，枢纽功能将更加完备。

㈢ 《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《江苏省城乡规划条例》第六十二条之规定

我的门面房门口属于建筑面积是否可以封玻璃

㈣ 大家来看一下，这算不算违章建筑

违章建筑100问

我所根据十年的办案经验将“涉嫌违章的情形”总结为八种情形，您如果是因为这八种情形涉嫌违章建筑，一定要理清思路，认真对待，梳理一下自己到底属不属于违章建筑？

第一，房屋属2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、扩建的房屋有完整的土地使用权。首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，或者相应的职能职权部门为您确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建。

原因在于我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村土地上的建筑最终是否确定为违章建筑，也是《城乡规划法》所规定的。2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，所有情形都依据《城乡规划法》，这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。实践中提醒各位，如果您的建筑属于2008年之前的，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，是否是违章建筑。根据上述情况，违章建筑是不可以随意认定的。

第二，招商引资，经具有建筑合法性审批权的政府或职能部门同意兴建。

早期很多地方都进行了招商引资，但是招商引资要分不同的部门机关。比如有的是村委会招商引资，但是村委会并不具备招商引资审批权，村委会的审批权只局限于宅基地。乡镇招商引资的权利范围是农村集体土地，市县区则是城市国有土地。他们当时进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，这种情况在司法实践中，特别在江苏、浙江一带已经有相关的司法判例——不应该随便确认是违章建筑。原因在于地方建筑合法性的审批权就在区政府下面的规划国土部门，招商引资的行为是区政府做出的明文规定或红头文件，对认定建筑合法性有法定职权。既然通过招商引资的行为同意兴建，就不能随便认定为违章建筑。

第三，1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋的情况也不能认定为违章建筑。

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。如果是本村集体土地组织成员在农村土地上建设房屋，则有申请宅基地、获得宅基地的权利，房屋是在1986年之前建造的，但是对建房的行为首次进行规定是在1986年实施的《土地管理法》中，所以这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

第四，土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照。

这个概念如何确定？某个地方的规划是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用总体规划，这就不能随便认定为违章建筑。主要是在调整农村集体土地的时候，根据的是《土地管理法》七十三条、七十六条、七十七条。符合土地规划如何处理？不符合土地规划如何处理？符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

第五，按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过补办手续来解决。

按照我国 《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。这种情况在实践当中比比皆是。

第六，从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑。

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括一些老旧改的小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。因为政府当时是令人信赖的政府，所以买断土地使用权以及地上建筑，即便没有相关的土地证照和房产证照，也不能随便认定为违章建筑。

第七，有些地方有房产证或者土地证，即有一定的手续，只是证照不完备，这也不能认定为违章建筑。

取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，这也不宜认定为违章建筑。这里和前面第一条是有所区别的。第一条是在2008年之前建造并且有完整的相关手续，这里讲的是有一定的房产和土地手续。在早期（指1997年1998年左右），有些地方对这些土地、房产在进行规划和土地利用的时候，可能只办了一个手续就没有再办别的手续了，这种取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，是可以补办延续的。

第八，用于农业生产的农村土地承包地，或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地。

农村土地承包地是指本村集体土地建设成员，具有完备的土地承包经营权，或者经过完备的流转手续获得土地生产经营权后，承包集体土地用于农业生产经营，或者进行荒山荒地复垦，然后又用于基本农田建设或用房建设的情况，这也不能随便认定为违章建筑。

如果在现实生活中遇到上述八种情况，请一定不要放弃诉讼权。你将会在诉讼中发现，法律适用、客观事实认定、历史渊源、政府的信赖利益以及政府一定的违法行为等因素，都可能对确定违法建筑产生法律上重新认定的结果，甚至一些具体行为会对行政机关的认定产生一定的动摇。

㈤ 农村的自建房最高可以建几层最高多少米国家有相关规定吗

层数要求：砌体结构按当地设防烈度，不设防及6度、7度设防的，7层21米；8度0.20g设防的，6层18米；8度0.30g设防的，5层15米；9度设防的，4层12米。

高度要求：框架结构的，烈度6度的60米；烈度7度的55米；烈度8度的45米；烈度9度的25米。

相关规定：详见GB50011-2010《建筑抗震设计规范》。

(5)城乡规划法25扩展阅读

自建房(农民房)是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。不能在规划区以外或建设用地以外建房。

自建房需要注意的问题:

一、 自建房要选择好的建造团队，要有建筑草图。

二、自建房要监工保障，保证建房质量，要准备钢材，砖瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到占用公共道路的问题，要处理好邻里关系。要写一张建筑合同，这样在结算的时候才能有据可谈，避免结算出现问题。

四、自建房要设计好地下管道到问题，一劳永逸，要不然麻烦大了。

五、自建房要不要忘了线路铺设。要保证墙体垂直。

六、自建房要准备门窗，好预留门窗大小。

七、自建房如果是楼房建设要注意给邻居的遮荫问题，处理好自己楼房的面积和结构合理。

八、自建房要准备动力电源。

九、自建房要选择好建房季节，最好是正月过后就建。

十、自建房地基一定要处理好。

自建房的新方式:轻钢结构和木结构

轻钢结构的自建房的优点是:

1.抗震8级、抗风13级。

2.得房率比传统多40%，

3.集成化的住宅，2个月200平方可建好直接入住。省时省力。

4.环保节能，不会形成建筑垃圾。

5.保温隔热:2层措施:挤塑板和玻璃纤维棉来隔热保温和隔音。

6.单面呼吸指来保障防潮。

7.个性化定制:外观和户型以及布局可以根据自己的喜好来设计自家的外观。

8.舒适程度很高。

㈥ 如何把握违法建筑认定节点

长期以来，农村集体所有土地房屋拆迁的法律是缺位的，没有统一的拆迁补偿标准，由各地各自制定拆迁安置补偿政策。各地的补偿流程、标准不尽相同，但有一个基本的原则却是相通的，也就是“违章建筑不予补偿的原则”。但对于什么是违章建筑，各地拆迁文件一般都没有规定，在拆迁实践中，国土部门或者拆迁部门掌握了违章建筑的解释的话语权，由于法律的缺位以及工程紧迫等因素，违章建筑不可避免出现任意解释的现象，一些本是合法的建筑由于种种原因无审批手续而被认定为是违章建筑，同时还存在扩大解释的现象，如临时建筑被认定为违章建筑。认定标准的不明确以及认定主体的混乱是导致拆迁纠纷引起的社会矛盾居高不下的一个主要原因。 一、 认定的标准。 “违章建筑”一词是个经常被提起的词语，但何为违章建筑，却很难说清，没有规 范的法律文件进行阐述和定义。 “违章建筑”一词最早出现是在1980年4月的国务院《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》中明确：“凡事先未征得气象部门同意，在气象台站附近进行建设而造成观测环境破坏的，应按违章建筑处理，情节严重者应追究责任，严肃处理。” 1981年8月国务院在《批转水利部、国家城市建设总局关于城市防洪问题的报告的通知》：“必须严格禁止填堵行洪河道，强占江河滩地进行违章建筑。”但这两个文件都只是一个通知的方式，没有对“违章建筑”的概念进行阐述。“违章建筑”出现在行政法规是1984年，国务院于1984年1月颁布并施行的《城市规划条例》第五十条规定：“城市规划主管部门对本行政区域内违反本条例的组织和个人，可以分别给予以下行政处罚：(一)对违反本条例规定侵占土地的，应当责令其退出违章占用的土地，或者吊销其用地许可证，并可给予警告或者罚款。(二)对违反本条例规定进行建设的，责令停止违章建设行为，吊销其建设许可证，或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物，并可给予警告或者罚款。”第五十一条又规定：“当事人对城市规划主管部门给予的责令退出违章占地、拆除违章建筑物、吊销许可证和罚款的处罚决定不服，可以在收到决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；逾期不起诉又不履行的，由城市规划主管部门申请人民法院强制执行。”此处的违章建筑的概念仅限于违反该规划法律的行为，而非对违章建筑的概念进行定义，当然这个规划指的是城市规划，而不是城乡规划，长期以来，我国实行城乡二元结构，农村的规划、治理缺位，没有乡村规划法律法规。1982年2月13日国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》，但这个条例是个粗放式条例，只有25条，尽管其中涉及到建房审批，但其出发点是从土地，而非房屋，在条例的第二十条，也涉及到未经审批建房的处罚情形，但其中仅规定要将土地归还，但没有涉及到地上的房屋如何处分。当然最重要的问题，尽管有这样的条例，实际并没有真正建立起农村建房审批制度， 当时的农村建房都是在解决自住，根本就没有审批，条例从颁布到废止的时间，很短，只有四年的时间，基本上没有实施。1986年颁布的《中华人民共和国土地法》废止了《村镇建房用地管理条例》，在该法的第四十五条规定“农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。“显而易见，这条适用的非法占用土地建设住宅这种情形，而并非涉及建房的审批，对建房如何审批，仍然没有规定。笔者在办理宁波地区的拆迁案件中发现，上世纪八十年代的农村建房根本不存在审批，真正的建房审批，城市规划区范围的农村是在九十年代初、中期，而在城市规划范围外的农村则更晚一些，而在我国的中西部地区，农村建房审批则更晚，甚至有很多农村，直至今天，建房仍无需审批，除非该区域即将列入征收。既然不存在审批，没有公权利的介入，就不应该存在所谓的“违章”，在2008年1月1日之前，我国的规划法律主要还是围绕城市规划进行的，直至2008年1月1日《中华人民共和国城市规划法》正式颁布实施，在这部法律中有专门的条款涉及对未经审批的建筑进行处罚的规定，但这里的未经审批的建筑是违法建筑的概念，违反的是《中华人民共和国城市规划法》,而不再是所谓的“违章建筑”。 从以上法律法规的演变可以看出，就农村集体所有土地房屋而言，违章建筑不是一个完整的概念，在法律上并无明确的概念，同时也可以反映出我国农村房屋建设审批、土地规划的缺位，既然如此，不能仅仅以未经审批为理由而认定为 “违章建筑“。 在目前的集体所有土地房屋拆迁文件，对于违章建筑的认定，一般沿用的时间节点是1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》，即1982年2月13日之前建造的房屋，无需审批手续，而1982年2月13日之后的房屋，如果没有审批手续，则认定为违章建筑。很明显，这样严苛的规定，与《村镇建房用地管理条例》这个粗放式的法规的内容不相符，而且也没有考虑到《村镇建房用地管理条例》基本没有实施的法律应用实际，与实践脱钩，对于被拆迁人是欠公平的。还有些地方，沿用的是1986年颁布了《中华人民共和国土地法》，也就是1986年之前无需审批手续均为合法建筑，1986年之后，无审批手续，则认定为违章建筑。这个规定也与1986版《土地管理法》的规定相去甚远，该法仅仅规定了建房中的土地审批，而没有涉及房屋的建造审批，很显然，如果是原有宅基地上兴建房屋，则不适用该法律，这种将1986年作为一个统一的时间节点，有扩大化解释之嫌疑。这两个时间节点的规定，很显然与《中华人民共和国物权法》规定相违背，《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。这个法条明确规定发生效力的时间应该自事实行为成就时，而不是审批时，更不是某部法律或者行政法规颁布时，只要在房屋建造这个事实行为发生时，建造行为本身是合法的，那么无论当时是否审批，都应该认定为是合法建筑。 由此可见，违章建筑的认定标准存在比较大的问题，标准比较混乱，有扩大化解释之嫌疑，同时违章建筑是一个不严肃、不明确的概念，应该以更加准确的违法建筑的概念取代。国家应该统一制定违法建筑认定标准，应该从两个层面进行考量，一、是否依法申办了用地和建房审批手续，二、建筑物是否违反城乡整体规划，而且最终的考量标准应是是否违反城乡整体规划，对于没有申办用地和建房审批手续，但不违反城乡整体规划，应该允许补办相应的审批手续，而对于违反城乡整体规划但是可以通过修正的方式适应整体规划，应该建立修正制度，允许修正后补办手续，经过有关行政主管部门审查，可认定为合法建筑，当然这个修正并不是无限期的，可以设定一定的修正期，在修正期内，可以进行确权为合法建筑，修正期之外，则不予确认，这样既维护了整体规划，又尽可能减小房屋所有权人的损失。 二、 认定的主体。 认定的主体，解决的是由哪个政府部门进行认定，正是由于法律法规的缺位，导致在 实践中，不同地区认定的主体五花八门，有国土、建设、城管、公安、乡镇政府，甚至笔者还见过某地财政局对当地的一处房屋认定为违章建筑进行处罚，在同一地区，有时也出现多头认定的问题。在集体所有土地房屋拆迁的过程中，在被拆迁人无法提供建房审批手续且无法达成拆迁安置补偿协议时，经常会出现由国土或拆迁部门直接认定为违章建筑，不经拆迁补偿程序，也不经司法强拆，而直接由拆迁部门以违章建筑不予补偿的原则而直接拆除，这样的情况很容易导致矛盾和纠纷的扩大化。而无论国土还是拆迁部门的认定，均存在两个问题，一是法律依据不足，国土部门是土地管理部门，其无权审查规划，如果仅仅依据土地管理法进行强拆显然依据不足，而拆迁部门是政府经办拆迁事务的事业单位，很显然其无权对房屋性质进行认定。二、身份冲突，集体所有土地房屋拆迁中，国土、拆迁部门扮演了重要的角色，比如，拆迁补偿方案由国土部门审核，拆迁听证、拆迁评估机构的选定、拆迁公告的发布都是由国土部门作出，而拆迁部门是拆迁补偿方案的拟定人，是拆迁人、拆迁安置补偿协议的当事人。国土、拆迁部门是拆迁活动的“运动员”，如果由这两个部门来认定，有既当“运动员”，又当“裁判员”之嫌疑，出现身份冲突，其认定结果很难让人信服。 笔者认为：合法的并且适当的认定主体应该是规划部门，《中华人民共和国城乡规划法》明确规定，违法建筑的认定部门是规划部门，而且违法建筑审查的两个两个考量标准：是否依法申办了申办建筑用地规划许可、建设工程许可手续以及否违反城乡整体规划，均是规划部门的职权，也是规划部门的专业，而且规划部门在拆迁安置补偿中身份超然，只有这样才能做出合法的、专业的、具备可信度的认定。 违法建筑的认定是个系统复杂的工程，不仅要考虑以上所提及的认定的标准和认定的主体，还要规定认定程序、权力的救济，还要辅之完善农村房屋建房审批程序以及房屋权证的监管，首先加强立法，填补法律上缺位，其次要强化执法的专业和素养，还要强化私有物权保护意识，唯有这样才能解决目前违章建筑认定困境

㈦ 身价过亿“楼超超”何时拆除

违章建筑这个顽症，没有最牛，只有更牛。
规划许可只有24层的写字楼瞒天过海加盖了一层，变为25层，你或许会不以为然——这也太大惊小怪了吧，加盖三层四层甚至更高的多了去了！可是如果告诉你，这是一栋位于寸土寸金的上海虹桥商务区的5A顶级写字楼呢？
这栋顶级写字楼是一栋双子楼，A、B两栋均违规加盖了一层，总面积近3000平方米，按照该地段同等写字楼近5万元每平方米的售价折算，多出来的这一层价值1.5亿元，即便按照该写字楼10元/平方米/天的租金计算，每年也有1000多万元的租金收入。
这样算，就明白了这栋违建的价值并猜度出违建的目的了吧。这栋多出一层的写字楼就是上海虹桥商务区地标性建筑东银中心双子楼。
吊诡的是，从2014年3月，东银中心违建问题就已经有投诉举报，时至今日，双子楼依然身高不减。
悄然长高的双子塔
东银中心位于上海市长宁区红宝石路500号，建设单位是上海元申置业有限公司。根据长宁区城市规划管理局2005年12月30日发放的《建设工程规划许可证》，东银中心应为24层，记者注意到，在这份规划许可证上注明：“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。”
2008年6月23日，东银中心项目竣工验收合格，2008年12月9日，上海元申置业有限公司取得房地产权证。2011年11月25日，因为上海元申置业有限公司更名为上海元申实业有限公司，东银中心变更房地产权证，产权人为“上海元申实业有限公司”，记者注意到，在产权证上，东银中心，也就是红宝石路500号1、2号楼的总层数仍然是24层。
但是走进东银中心你就会发现，这栋双子楼的最高楼层为30层，原来，为了规避“2”、“4”、“13”、“14”、“24”这几个楼层的数字，上海元申实业有限公司对东银中心楼层进行了自行编排。
但即便如此，按照24层的实际规划，名义楼层最高也应该是29层，而不是现在的30层。
A、B栋30层即多出来的第25层。
接到投诉后，本刊记者来到东银中心双子楼30层实地查看，发现A栋30层目前是东银中心集团的办公处。而走到B栋30层，大门紧锁，室内空空荡荡，细问东银中心工作人员才知道，B栋30层的租户已经在今年初搬离。
东银中心多出来的这第25层（名义楼层数30）是何时搭建的呢？
记者调查发现，长宁区规划和土地管理局在2008年对东银中心项目进行竣工验收时，东银中心还是24层，符合规划许可要求。
“东银中心为东西两幢方形塔楼，竣工后，建设方擅自在原深色玻璃幕墙屋顶内加建。由于其“女儿墙”较高，外立面也没改变，平时难以察觉，因此多年来没有收到相关投诉举报。”长宁区规划和土地管理局在2014年4月份的一份情况说明中认定，“东银中心擅自加建部分为违章建筑，不符合城市规划管理要求，应予以拆除。”
这里需要解释一下，所谓“女儿墙”，是建筑工程中的一个术语，其实就是压檐墙，也就是建筑物屋顶四周围的起栏杆作用的矮墙。记者实地探访发现，从外观上确实很难发现加盖现象。长宁区规划和土地管理局以此解释失察的缘由或可理解。
据本刊调查，上海东银企业（集团）有限公司曾在2014年3月6日向上海市及长宁区住房保障和房屋管理局汇报了东银中心A、B栋楼屋顶加层的情况。在汇报中，该公司称东银中心产权实际楼层为25层，公司自定义名义楼层为29层；因出租率高达100%，上海元申实业将办公场所最终也让给租户，故在2011年1月，在A、B两座塔楼的顶层完成一层加层，其中，B栋30层用于出租。
东银中心汇报中称，“鉴于东银中心顶层加层对周边没有影响且办理相关合法手续条件基本具备，希望行政职能部门给予指导，妥善解决问题。”
对“办理相关合法手续条件基本具备”，本刊未能获得具体解释，但确切的消息是，时至今日，“加层”的这第25层，也就是名义楼层30楼，未获得房屋规划许可证与产权证。
搭违的巨额利益
综合长宁区规划和土地管理局以及东银中心的解释，违建是2011年1月完成的。两栋24层的写字楼在竣工验收3年后再加盖一层，绝非小工程，涉及到房屋承重、结构、外形等多重影响，而且已经投入使用的写字楼，电梯如何改造升级以适应新的楼层数？这令东银中心顶层违建究竟是竣工时就已形成还是事后搭建让人生疑。
东银中心公开的资料显示，标准层建筑面积约1450平方米。A、B两栋楼分别加盖一层，本刊推算，违章面积总计就近3000平方米，走访附近中介公司，东银中心这样的写字楼售价在4万至5万元每平方米，即便以最低价折算，多盖一层，就至少意味着1亿多元的增值。
2011年1月，东银中心完成顶楼违章建设，同年2月28日，产权人上海元申实业有限公司就与某民营企业签订了租赁合同，将B栋楼30楼（也就是第25层）违建的一半楼面租给了该民营企业。
这份租赁合同截止2014年2月28日，月租金并不高，只有10万余元，根据该民营企业的解释，他们是第一个租客，所以给了优惠。这家民营企业花费了300多万元进行装修。而上海元申实业有限公司则帮这家民营企业代办了企业注册，工商营业执照登记地址为“红宝石路500号B栋30楼B室”。
记者注意到，上海元申在代办企业注册时涉嫌作假，2012年11月19日，该公司曾致上海市工商局，解释红宝石路500号B栋30层B单元是“自行编排的名义楼层”，“该房屋工商登记产证对应楼层为1号楼24楼02A单元”。
而真实的情况却是，30层对应的是违章建筑25层，根本就不是有产证的24楼。
在这份说明中，上海元申还对上海市工商局强调“以上说明情况已得到上海市金融服务办公室的批复”。
2014年3月20日，这份租赁合同延长至2015年2月28日，月租金提高至28万余元。
记者注意到，当时因为是违章建筑，东银中心已经被投诉至长宁区规划、房地产主管部门。
续签租赁合同后，上述民营企业在上市评估中突然被查出注册地涉嫌造假，这令这家企业十分错愕与惶恐——花了那么多钱租用了一个违章建筑。因为上海元申代办工商注册时的行为，影响到了上市计划，造成重大经济损失。
双方为此在2014年闹上法庭，最终长宁区人民法院判定租赁合同无效。
毫无迹象的“自行整改”
关于东银中心双子楼总计近3000平方米的违法建筑，上海市长宁区规划和土地管理局在2014年4月的一份情况说明中表示，“应予以拆除，将依法对东银中心内的违法建筑进行查处。”

但一年过去了， A栋的第25层仍被当做东银中心集团公司办公楼正常使用，B栋的第25层，虽然租客已经搬离，但仍未拆除。
根据《城乡规划法》，东银中心即便拆除了加盖的楼层也还将面临建设工程造价5%以上10%以下的罚款。
2014年5月28日，长宁区规划和土地管理局正式向上海元申实业有限公司下达了行政处罚决定书，要求立即拆除加建楼层，限期一个月。根据相关规定，当事人逾期不拆除的，当地人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。
在限期内，上海元申没有履行处罚决定书明确的要求，根据行政处罚的流程，有三个月的执行时间。
2014年7月，上海元申申请了行政复议，但是两个月后，元申置业又主动撤消了行政复议。这之后，上海元申也没有提起行政诉讼，还表示将自行整改，但整改了近一年，多盖的那一层还依然屹立、岿然不动。
来自长宁区规划和土地管理局一名工作人员的说法是，由于租下B栋顶楼的公司与上海元申此前一直在打民事赔偿官司，官司审结后，今年2月才搬离，因此元申公司迟迟未能整改。
但这一说法很牵强，因为A栋顶楼的违建是东银中心自己使用，怎么也没有自行整改？区规划和土地管理局说，最新与上海元申沟通的结果是，后者又表示将尽快自行整改。来自记者暗访的情况是，上海元申对外表示B栋楼目前不对外出租。除此以外，尚无一丝“自行整改”的迹象。
违建是一个城市顽疾，在写字楼的开发过程中，存在开发商违规将楼“拔高”，以既成事实绑架行政部门罚款了结的现象。
再次承诺的“自行整改”能否兑现？再失言，执法部门会否强拆？
对东银中心这个“楼超超”，本刊将继续追踪。

㈧ 关于房地产的相关法律法规有哪些

（一）主要法律：

1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正)

5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施)

6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二 次修订,2005年10月27日修订)

8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行)

(二)主要法规、规章：

(1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行)

(2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废 止)

(3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通过修正决定,2011年1月8日施行)

(5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行)

(6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正)

(10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订)

(11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订)

(12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行)

(15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布 施行)

(16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发 [2011]1号,2011年1月26日发布施行)

(17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行)

(18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布 施行)

(19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行)

(21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日 发布施行)

(22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行)

(23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行)

(8)城乡规划法25扩展阅读：

相关条例

保证房地产开发的质量，途径很多，但认真贯彻ISO9000标准，推行质量认证，的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；

要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定，做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时，在审查资质的基础上，一般项目可采用议标的方法，重大项目可采用招标，甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。

无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计大师们高超的建筑艺术，美化城市，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益，不顾社会效益。

2、委托施工时，可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上，优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择，以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量控制，保证工程质量。

开发企业在工程招标后，不能放任不管，而要严格监控。在做好施工前期准备后，应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证，都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包；

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划，明确对施工过程控制的要求；

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书，严格按规程操作；

4、使用合格的施工设备和检测器具，并保证施工安全；

5、对特殊过程必须严格控制，消除日后的事故隐患；

6、遵守法律、法规，不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程，开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择，再委托监理；

2、在进货检验中，不允许紧急放行（来不及检验而先投入使用），最起码是钢材和水泥禁止紧急放行；

3、在过程检验中，不允许例外转序（来不及检验而进行下道工序施工）或必须经过严格审批 ；

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时，不得进行最终检验（竣工验收）。

当然，房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做，本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说，除了贯彻ISO9001以外，还要贯彻执行ISO14001（环境管理国际标准）和OHSAS18001（职业安全卫生国际标准），这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能；

才能使城市的立体环境（水、土壤、大气等）得到控制和改善，才能使人与自然和谐；也只有这样，才能赢得现代城市居民青睐，拓宽销路，为房地产开发企业带来效益，促进该领域的发展。

相关法规

1、中华人民共和国建筑法

2、中华人民共和国城市房地产管理法

3、物业管理条例

4、房屋登记办法

5、商品房销售管理办法

6、土地登记办法

7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）

8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知

9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题

11、国有土地上房屋征收与补偿条例

12、城市房地产开发经营管理条例

13、城市商品房预售管理办法

14、城市房地产抵押管理办法

15、商品房销售明码标价规定

16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释

18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释

20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

交易模式

地产交易形式

（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。

（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

房产交易形式

（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

（2）房屋租赁。

（3）房产互换。

（4）房产抵押。

各国税种

发达国家在交易环节征收的税种往往较少，且税率也较中国低，这样有利于增加房地产的交易和流动。

㈨ 历史用地补办建设用地规划许可证申请怎么写

办理处室：用地处

审批性质：行政许可

审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》第31条；《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第28条、第32条；《广州市城市规划条例》第17、18、20、25、26、27条

申报条件：适用于历史上未取得规划行政主管部门的用地批准文件，已取得土地管理部门核准的历史用地权属证明或国有土地使用证的情况。

批复期限：40

立案提交资料目录（资料按下列顺序装订）：

1.立案基本资料。

2. 有关用地权属证明文件（如已取得的土地管理部门批准核发的产权证明文件，或已取得的与相邻用地单位在用地界线上无争议的证明文件等）；

3. 有上级主管部门的，应当取得上级主管部门的意见。

4. 区属单位应当由区城市规划部门加具规划审查意见。

5. 拟在原历史用地上新建、扩建或改建建设项目的，应当提交下列资料。

(1) 投资主管部门核发的投资立项批准文件或投资核准文件或投资备案登记文件；

(2) 属环保部门确定的在批准用地前应当进行环境影响评估的新建、扩建、改建建设项目，需提交环保部门对环境影响评估报告的批复意见；

(3) 总平面规划图（反映用地范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标表）、现场照片；

6. 1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替。

注：根据有关法律规定，申请人应如实提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。以虚报、瞒报、造假等不正当手段取得行政许可的，将依法予以撤销。所有证明文件复印件，应当核对原件；其余文件的复印件应当标明“与原件一致”并加盖建设单位公章。

㈩ 中华人民共和国城乡规划法第25条第1款

第二十五条编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。
县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资料。