1. 如皋市政府大楼建筑面积
皋政发〔2009〕24号市政府公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知各镇人民政府，市各委、、局、行、社、公司，市各直属单位：市建设局、物价局、国土局《关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。二○○九年二月二十日主题词：城市拆迁评估补助通知抄送：市委各部门，市人大常委会公室，市政协公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。如皋市人民政府公室2009年2月20日印发共印500份如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其他补助标准指导意见（建设局物价局国土局二○○九年二月）第一章总则一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。第二章拆迁评估的基本步骤和方法一、拆迁评估的基本步骤1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；2．根据合法性依据进行实地勘测评估；3．绘制、填写评估材料；4．公示初步估价结果；5．编制评估报告；6．报告评估结果。二、拆迁评估的方法拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。（一）市场比较法1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价单位：元/m2表一地区分类地区划分范围区位基准价一类外城河以内如泰河以南600二类一类地区以外东皋路、万寿路以西益寿路以东福寿路以北庆余路、新民路以南500三类李渔路以西一、二类地区以外区域红星河以东南三环以北北三环以南400四类如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域300～350备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）3．建安价补偿：（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准（层次差价=同类房屋区位基准价×系数）表二楼层系数层次三层四层五层六层按拆迁房屋市场价评估层次差价修正100002+2%+3%+3%+3%3-1%+4%+6%+8%4-2%+4%+6%5-3%06-4%（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。4．区位补偿：根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准单位：元/m2表三房屋结构等级建安价钢混结构1500砖混结构143023803310砖木结构1330229032604240简易结构121021903160三角顶猪圈平舍瓦房檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面140草房檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙130披屋瓦房顶盖平瓦或郎泰中瓦128草房顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦120注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准单位：元/m2表四类别拆卸费运输费照明线路埋设费楼房15106平正房8104副房574披屋344附注运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。（二）路线价法1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。（2）如皋市具体道路类别划分如下：一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）；二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下；三类路面：路幅宽度10米以下。被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准以合法建筑面积计算单位：元/m2表五地段类别区位基准价附注一房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。2300二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、公、仓储一律为650元/m2。二1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。1000凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).三1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房；2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房；3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。800三、四类地区凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).四1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房。750备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。非住宅房屋临街状态调整系数计算表单位：元/m2表六被拆迁房屋临街宽度(米)被拆迁房屋进深度(米)(宽÷深)×100%调整系数按实测量，测量数保留至小数点后两位150%(含150%)以上+12%120%(含120%)～149%+8%100%(含100%)～119%+4%所计算的系数保留至小数点后两位80%(含80%)～99%-5%60%(含60%)～79%-10%附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数）求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。（3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。（4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。（三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。三、其他补偿评估1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。房屋拆迁养殖类补偿标准表七类别种类、规格补偿标准备注水域特种养殖(鳖、蟹、虾)1400元/亩征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。人工开挖的精养鱼塘900元/亩普养鱼塘500元/亩养猪30kg以下30元/头自行处理30kg-100kg50元/头100kg以上的30元/头养鸡2元/只养鸽2元/只其它养殖按市场收购价的15%评估第三章各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、特殊地区房屋及安置房指导价格一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。如皋市商业用房一次性综合补助标准单位：元/m2表八年纳税额元/m20-55.1-1010.1-200200.1-500500.1-10001000.1以上补助费50100150200300400附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。表九房屋用途补助标准元/m2备注商业营业用房35餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。生产用房40房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。公用房20含教学、医疗用房、公设施的搬迁。仓储用房30拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。对居住用房改作公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。十五、产权调换安置房的指导价：1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算：（1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%；（2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%；（3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡）表十楼层一二三四五一类地区普通居住商品房1380146015401460910二类地区普通居住商品房1270135014201340870三类地区普通居住商品房1180125013201150850四类地区普通居住商品房1050110012001100800一类地区小高层、高层居住商品房14001480156016401720二类地区小高层、高层居住商品房13001380146015401620三类地区小高层、高层居住商品房12001280136014401520四类地区小高层、高层居住商品房11001180126013401420小高层、高层五层以上每层加80元/㎡2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为：（一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户；（二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。（三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。第四章附则本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。
2. 农村有营业执照的养猪场拆迁是怎么拆的
一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。第二章拆迁评估的基本步骤和方法一、拆迁评估的基本步骤1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；2．根据合法性依据进行实地勘测评估；3．绘制、填写评估材料；4．公示初步估价结果；5．编制评估报告；6．报告评估结果。二、拆迁评估的方法拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。（一）市场比较法1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价单位：元/m2表一地区分类地区划分范围区位基准价一类外城河以内如泰河以南600二类一类地区以外东皋路、万寿路以西益寿路以东福寿路以北庆余路、新民路以南500三类李渔路以西一、二类地区以外区域红星河以东南三环以北北三环以南400四类如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域300～350备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）3．建安价补偿：（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准（层次差价=同类房屋区位基准价×系数）表二楼层系数层次三层四层五层六层按拆迁房屋市场价评估层次差价修正100002+2%+3%+3%+3%3-1%+4%+6%+8%4-2%+4%+6%5-3%06-4%（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。4．区位补偿：根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准单位：元/m2表三房屋结构等级建安价钢混结构1500砖混结构143023803310砖木结构1330229032604240简易结构121021903160三角顶猪圈平舍瓦房檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面140草房檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙130披屋瓦房顶盖平瓦或郎泰中瓦128草房顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦120注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准单位：元/m2表四类别拆卸费运输费照明线路埋设费楼房15106平正房8104副房574披屋344附注运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。（二）路线价法1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。2．本方法的计算公式为：非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。（2）如皋市具体道路类别划分如下：一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）；二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下；三类路面：路幅宽度10米以下。被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准以合法建筑面积计算单位：元/m2表五地段类别区位基准价附注一房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。2300二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、公、仓储一律为650元/m2。二1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。1000凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).三1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房；2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房；3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。800三、四类地区凡生产、公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).四1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房。750备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。非住宅房屋临街状态调整系数计算表单位：元/m2表六被拆迁房屋临街宽度(米)被拆迁房屋进深度(米)(宽÷深)×100%调整系数按实测量，测量数保留至小数点后两位150%(含150%)以上+12%120%(含120%)～149%+8%100%(含100%)～119%+4%所计算的系数保留至小数点后两位80%(含80%)～99%-5%60%(含60%)～79%-10%附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数）求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。（3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。（4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。（三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。三、其他补偿评估1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。房屋拆迁养殖类补偿标准表七类别种类、规格补偿标准备注水域特种养殖(鳖、蟹、虾)1400元/亩征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。人工开挖的精养鱼塘900元/亩普养鱼塘500元/亩养猪30kg以下30元/头自行处理30kg-100kg50元/头100kg以上的30元/头养鸡2元/只养鸽2元/只其它养殖按市场收购价的15%评估第三章各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、特殊地区房屋及安置房指导价格一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。如皋市商业用房一次性综合补助标准单位：元/m2表八年纳税额元/m20-55.1-1010.1-200200.1-500500.1-10001000.1以上补助费50100150200300400附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。表九房屋用途补助标准元/m2备注商业营业用房35餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。生产用房40房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。公用房20含教学、医疗用房、公设施的搬迁。仓储用房30拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。对居住用房改作公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。十五、产权调换安置房的指导价：1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算：（1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%；（2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%；（3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡）表十楼层一二三四五一类地区普通居住商品房1380146015401460910二类地区普通居住商品房1270135014201340870三类地区普通居住商品房1180125013201150850四类地区普通居住商品房1050110012001100800一类地区小高层、高层居住商品房14001480156016401720二类地区小高层、高层居住商品房13001380146015401620三类地区小高层、高层居住商品房12001280136014401520四类地区小高层、高层居住商品房11001180126013401420小高层、高层五层以上每层加80元/㎡2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为：（一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户；（二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。（三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。第四章附则本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。
3. 养殖猪场拆迁补偿有具体的金额么
一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房 〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。 二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。 三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。 四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。 五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。 六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。 七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。 拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。 八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。 第二章 拆迁评估的基本步骤和方法 一、拆迁评估的基本步骤 1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据； 2．根据合法性依据进行实地勘测评估； 3．绘制、填写评估材料； 4．公示初步估价结果； 5．编制评估报告； 6．报告评估结果。 二、拆迁评估的方法 拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。 拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。 （一）市场比较法 1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： 被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿 被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。 本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。 产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。 如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价 单位：元/m2 表一 地区分类 地区划分范围 区位基准价 一类 外城河以内 如泰河以南 600 二类 一类地区以外 东皋路、万寿路以西 益寿路以东 福寿路以北 庆余路、新民路以南 500 三类 李渔路以西 一、二类地区以外区域 红星河以东 南三环以北 北三环以南 400 四类 如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域 300～350 备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价） 3．建安价补偿： （1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。 征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。 （2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。 （3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。 如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准 （层次差价=同类房屋区位基准价×系数） 表二 楼层 系数 层次 三层 四层 五层 六层 按拆迁 房屋 市场价 评估 层次差价修正 1 0 0 0 0 2 +2% +3% +3% +3% 3 -1% +4% +6% +8% 4 -2% +4% +6% 5 -3% 0 6 -4% （4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。 （5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。 4．区位补偿： 根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。 对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。 5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。 6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即 A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。 B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。 C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。 7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。 8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。 如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准 单位：元/m2 表三 房屋结构 等级 建安价 钢混结构 1 500 砖混结构 1 430 2 380 3 310 砖木结构 1 330 2 290 3 260 4 240 简易结构 1 210 2 190 3 160 三角顶 猪圈平舍 瓦房 檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面 140 草房 檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙 130 披屋 瓦房 顶盖平瓦或郎泰中瓦 128 草房 顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦 120 注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。 2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。 3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。 4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。 各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准 单位：元/m2 表四 类别 拆卸费 运输费 照明线路埋设费 楼房 15 10 6 平正房 8 10 4 副房 5 7 4 披屋 3 4 4 附注 运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。 （二）路线价法 1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。 2．本方法的计算公式为： 非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价 （1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。 （2）如皋市具体道路类别划分如下： 一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）； 二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下； 三类路面：路幅宽度10米以下。 被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准 以合法建筑面积计算 单位：元/m2 表五 地段类别 区位 基准价 附注 一 房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。 2300 二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的办公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、办公、仓储一律为650元/m2。 二 1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)； 2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。 1000 凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算). 三 1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房； 2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房； 3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。 800 三、四类地区凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算). 四 1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。 2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上 (含10米)，20米以下商业用房。 750 备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、办公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。 非住宅房屋临街状态调整系数计算表 单位：元/m2 表六 被拆迁房屋临街宽度(米) 被拆迁房屋进深度(米) (宽÷深)×100% 调整系数 按实测量，测量数保留至小数点后两位 150%(含150%)以上 +12% 120%(含120%)～149% +8% 100%(含100%)～119% +4% 所计算的系数保留至小数点后两位 80%(含80%)～99% -5% 60%(含60%)～79% -10% 附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数） 求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。 （3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。 （4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。 （三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。 1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。 2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。 三、其他补偿评估 1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。 2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。 3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。 房屋拆迁养殖类补偿标准 表七 类别 种类、规格 补偿标准 备注 水域 特种养殖(鳖、蟹、虾) 1400元/亩 征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。 人工开挖的精养鱼塘 900元/亩 普养鱼塘 500元/亩 养猪 30kg以下 30元/头 自 行 处 理 30kg-100kg 50元/头 100kg以上的 30元/头 养鸡 2元/只 养鸽 2元/只 其它 养殖 按市场收购价的15%评估 第三章 各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、 特殊地区房屋及安置房指导价格 一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。 如皋市商业用房一次性综合补助标准 单位：元/m2 表八 年纳税额元/m2 0-5 5.1-10 10.1-200 200.1-500 500.1-1000 1000.1以上 补助费 50 100 150 200 300 400 附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。 二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。 三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月 ；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。 由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。 四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。 五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。 六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、办公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。 七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。 表九 房屋用途 补助标准元/ m2 备注 商业营业用房 35 餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。 生产用房 40 房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。 办公用房 20 含教学、医疗用房、办公设施的搬迁。 仓储用房 30 拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。 八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。 对居住用房改作办公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。 以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。 九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。 十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。 十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。 十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。 十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。 十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。 十五、产权调换安置房的指导价： 1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算： （1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%； （2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%； （3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。 拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡） 表十 楼层 一 二 三 四 五 一类地区普通居住商品房 1380 1460 1540 1460 910 二类地区普通居住商品房 1270 1350 1420 1340 870 三类地区普通居住商品房 1180 1250 1320 1150 850 四类地区普通居住商品房 1050 1100 1200 1100 800 一类地区小高层、高层居住商品房 1400 1480 1560 1640 1720 二类地区小高层、高层居住商品房 1300 1380 1460 1540 1620 三类地区小高层、高层居住商品房 1200 1280 1360 1440 1520 四类地区小高层、高层居住商品房 1100 1180 1260 1340 1420 小高层、高层五层以上每层加80元/㎡ 2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；办公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。 3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。 十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。 十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。 1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。 2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。 3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。 十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。 十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为： （一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户； （二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。 （三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。 第四章 附 则 本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。 本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。
4. 哪位大侠有江苏如皋的房屋拆迁相关条例
皋政办发〔2009〕24号
市政府办公室转发市建设局物价局国土局
关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及
补助标准指导意见的通知
各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：
市建设局、物价局、国土局《关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见》，已经市政府研究同意，现转发给你们，请遵照执行。
二○○九年二月二十日
主题词：城市 拆迁 评估 补助 通知
抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，
市法院、检察院，市人武部，市各人民团体。
如皋市人民政府办公室 2009年2月20日印发
共印500份
如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范
及其他补助标准指导意见
（建设局 物价局 国土局 二○○九年二月）
第一章 总 则
一、为维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》（通房 〔2003〕17号）、《如皋市城市房屋拆迁管理办法》（如皋市人民政府第13号令）等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。
二、本评估规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导价下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下由交易双方协商的市场价。
三、本规范适用于如皋市房屋拆迁补偿价的评估（以下简称拆迁评估）。
四、评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
七、拆迁评估应遵循公开、公平、公正、合法、替代和估价时点的原则。
拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁许可实施之日为估价时点。
八、本技术规范及指导意见未规定的事项，应按照国家有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规执行。
第二章 拆迁评估的基本步骤和方法
一、拆迁评估的基本步骤
1．掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
2．根据合法性依据进行实地勘测评估；
3．绘制、填写评估材料；
4．公示初步估价结果；
5．编制评估报告；
6．报告评估结果。
二、拆迁评估的方法
拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的（楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位），采用同一评估方法实施评估。
拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积。
（一）市场比较法
1．本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。
2．本方法的计算公式为：
被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价（见表一）+合法空地补偿
被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法建筑面积的区位补偿基准价+〔上一年度同类地区商品房平均价（物价部门发布）－同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价〕+合法空地补偿。
本市上一年度同类地区居住商品房平均价为：一类地区2700元/m2，二类地区2500元/m2，三类地区2230元/m2，四类地区1800元/m2。
产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价为：一类地区1350元/㎡，二类地区1250元/㎡，三类地区1150元/㎡，四类地区1050元/㎡。
如皋市拆迁地区类别划分与居住用房区位补偿基准价
单位：元/m2 表一
地区分类
地区划分范围
区位基准价
一类
外城河以内
如泰河以南
600
二类
一类地区以外
东皋路、万寿路以西
益寿路以东
福寿路以北
庆余路、新民路以南
500
三类
李渔路以西
一、二类地区以外区域 红星河以东
南三环以北
北三环以南
400
四类
如城镇区域范围内一、二、三类地区以外的区域
300～350
备注：如城地区以外的市属镇区位基准价为250-350元/m2（指导价）
3．建安价补偿：
（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（见表十一、续表十一）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（见表十二、续表十二）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
征地拆迁的农改居房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿（按如皋市人民政府令第13号第五章执行）。
（2）工业生产用房及仓库建筑结构补偿按《如皋市工业生产用房及仓库建筑结构评估标准》（见表十四）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）对照评估。
（3）被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准》（见表二），修正的价格基数按同类房屋区位基准价补偿额计算。
如皋市成套住宅楼房楼层修正系数标准
（层次差价=同类房屋区位基准价×系数） 表二
楼层
系数
层次
三层
四层
五层
六层
按拆迁
房屋
市场价
评估
层次差价修正
1
0
0
0
0
2
+2%
+3%
+3%
+3%
3
-1%
+4%
+6%
+8%
4
-2%
+4%
+6%
5
-3%
0
6
-4%
（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅且水、电配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。
（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、教育（学校、幼儿园）、购物、就医等方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。
4．区位补偿：
根据《如皋市拆迁地区类别划分与区位补偿基准价》（见表一），并结合被拆迁房屋所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。
对已享受房改政策仍承租国有直管公房或单位自管公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。
5．持有国有土地使用权证上的居住用房空地补偿，按照合法土地面积大于合法建筑面积的空地补偿标准执行，即一类地区为600元/m2，二类地区为500元/m2，三类地区为400元/m2，四类地区为300-350元/m2，但享受政府指导价的安置面积仍按合法建筑面积来计算。
6．被征用的集体土地合法居住用房的空地补偿按照农改居补偿标准执行，即 A：土地使用面积在135m2以下(含135m2)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30%的标准计算。
B：建筑面积超过135m2的，土地使用面积超出建筑面积的部分按70元/m2的标准计算。
C：土地使用面积超过135m2，建筑面积在135m2以下(含135m2)的，土地使用面积超过135m2的部分，按70元/m2的标准计算。
7．对居（村）民受让的居住用地及地上合法建筑的补偿，按原土地出让金的40%并结合剩余年限予以补偿，再按照行政划拨的补偿标准予以补偿。
8．对于城镇规划区边缘的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组按规划要求有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋进行成本补偿，同时做好“三通一平”的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各类被拆迁房屋迁建补偿标准》（见表三、表四）及《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（见表十三）对照评估。
如皋市各类被拆迁房屋迁建补偿标准
单位：元/m2 表三
房屋结构
等 级
建安价
钢混结构
1
500
砖混结构
1
430
2
380
3
310
砖木结构
1
330
2
290
3
260
4
240
简易结构
1
210
2
190
3
160
三角顶
猪圈平舍
瓦房
檐高2米以上三面墙结构简易，中瓦或平瓦层面
140
草房
檐高2米以上结构较差砖墙或泥墙
130
披 屋
瓦房
顶盖平瓦或郎泰中瓦
128
草房
顶盖草或石棉瓦、玻璃瓦
120
注：1、平房双层屋面无论盖顶是平瓦、中瓦的增加10%补偿金额，楼房双层屋面按上部实际面积计算增加10%的补偿金额。
2、无论平房、楼房檐高或层高每增减10公分即按各类房屋等级基价增减2%系数。
3、凡现浇屋面或楼层的，一层增加10%，两层中仅现浇一层的按5%的系数计算。
4、砖木结构的房屋，墙身用水泥砂浆砌筑的增加15%系数计算。
各类房屋迁建拆卸费、材料运输费、照明线路埋设费标准
单位：元/m2 表四
类 别
拆卸费
运输费
照明线路埋设费
楼 房
15
10
6
平正房
8
10
4
副 房
5
7
4
披 屋
3
4
4
附 注
运输费以3公里为限，每超过1公里增加20%。
（二）路线价法
1．本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。
2．本方法的计算公式为：
非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价+合法建筑建安成新价+合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价
（1）区位补偿价的确定：临街商业铺面房屋根据《被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准》（见表五）和《如皋市非住宅房屋临街状态调整系数计算表》（见表六）进行修正确定。
（2）如皋市具体道路类别划分如下：
一类路面：路幅宽度20米以上（含20米）；
二类路面：路幅宽度10米以上（含10米），20米以下；
三类路面：路幅宽度10米以下。
被拆迁非住宅房屋地段类别区位补偿标准
以合法建筑面积计算
单位：元/m2 表五
地 段 类 别
区位
基准价
附 注
一
房屋位临一类地区，面临一类路面、路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。
2300
二层以上营业用房和底层面临一类路段街道的办公、生产、仓储、餐饮业、娱乐业、服务业等按50%计算，其它路段层次生产、办公、仓储一律为650元/m2。
二
1、房屋位临一类地区，面临二类路段，路幅宽度在20米以下、10米以上商业用房(含10米)；
2、房屋位临二类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上(含20米)商业用房。
1000
凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为650元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).
三
1、房屋位临一类地区，面临三类段路，路幅宽度在10米以下商业用房；
2、房屋位临二类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上(含10米)，20米以下商业用房；
3、房屋位临三类地区，面临一类路段，路幅宽度在20米以上商业用房(含20米)。
800
三、四类地区凡生产、办公、仓储、娱乐、餐饮等或不面临路面的，在自己院内的商业用房一律为600元/m2(二层以上营业用房按区位基准价80%计算).
四
1、房屋位临二类地区，面临三类路段，路幅宽度在10米以下商业用房。
2、房屋位临三类地区，面临二类路段，路幅宽度在10米以上 (含10米)，20米以下商业用房。
750
备注：如城地区以外的镇营业用房区位基准价为350-600元/m2；生产、办公、仓储区位基准价为300-400元/m2（指导价）。
非住宅房屋临街状态调整系数计算表
单位：元/m2 表六
被拆迁房屋临街宽度(米)
被拆迁房屋进深度(米)
(宽÷深)×100%
调整系数
按实测量，测量数保留至小数点后两位
150%(含150%)以上
+12%
120%(含120%)～149%
+8%
100%(含100%)～119%
+4%
所计算的系数保留至小数点后两位
80%(含80%)～99%
-5%
60%(含60%)～79%
-10%
附注：区位补偿价=区位基准价×（1+调整系数）
求取临街面宽与进深的系数公式：被拆迁房屋临街宽÷被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算只适用于被拆迁非住宅的底层房屋。
（3）非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位基准价的20%计算补偿。
（4）非住宅房屋建安成新价评估按《如皋市各类被拆迁房屋建筑结构等级评估标准》（表十一、续表十一），《如皋市各类结构被拆迁房屋成新完好率评定标准》（表十二、续表十二）和《如皋市各类结构被拆迁房屋成新折旧率（%）》（表十三）评估确定。因拆迁无法恢复使用的建筑设施按重置成新价给予补偿。
（三）对于除居（村）民受让的居住用地以外的合法出让土地及地上合法建筑物的补偿，由被拆迁人在下述两种方法中只能选择一种进行补偿。
1．依照土地使用证载明的土地用途，结合剩余年限的相应出让金的金额予以补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。
2．依照土地使用证载明的土地用途，根据市场价评估结合剩余年限进行补偿，但该土地上的建筑物不再补偿区位。
三、其他补偿评估
1．参照安置房现状对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、装饰和装璜的补偿评估按《如皋市房屋拆迁附属设施、装饰、装璜补偿标准》（表十五、续表十五）单列进行评估，拆迁公告之日后再行装修、改扩建的项目不予补偿，对于违背常规的装璜如：外墙钉木条、室外铺地板等不予补偿。
2．在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木需要砍伐处理的，按《如皋市拆迁砍伐树木补偿标准》（表十六、续表十六）给予一次性补贴。树木补偿的范围：国有土地以合法土地使用证范围为准；农改居补偿范围，不突破主房屋前8米屋后7米，左右各2米，不足的按实计算；在水泥地上种植树木，不予补偿；拆迁公告之日起突击抢栽树苗的一律不予补偿。
3、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《房屋拆迁养殖类补偿标准》（见表七）给予一次性补贴。
房屋拆迁养殖类补偿标准
表七
类别
种类、规格
补偿标准
备 注
水域
特种养殖(鳖、蟹、虾)
1400元/亩
征地时已作了补偿的不予补偿；征地时作为耕地面积征用的也不予补偿。
人工开挖的精养鱼塘
900元/亩
普养鱼塘
500元/亩
养猪
30kg以下
30元/头
自
行
处
理
30kg-100kg
50元/头
100kg以上的
30元/头
养鸡
2元/只
养鸽
2元/只
其它
养殖
按市场收购价的15%评估
第三章 各类房屋搬迁费、停产（业）补助费、过渡费、
特殊地区房屋及安置房指导价格
一、对拆迁商业房屋货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年税额年均值给予一次性综合补助（见表八）。
如皋市商业用房一次性综合补助标准
单位：元/m2 表八
年纳税额元/m2
0-5
5.1-10
10.1-200
200.1-500
500.1-1000
1000.1以上
补助费
50
100
150
200
300
400
附注：①年纳税额是指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值。②前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效凭证为依据。
二、对被拆迁的住宅房屋，拆迁人须支付两次搬迁补助费，标准为每次10元/m2。
三、对房屋被拆迁后自行解决过渡的居住用房，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：一类地区8元/㎡、二类地区7元/㎡、三类地区6元/㎡，货币补偿的一次性支付6个月 ；临时过渡费每月不足300元，由拆迁人补足300元。
由拆迁人提供安置房源，被拆迁人选择产权调换的，十八个月内按实际过渡期限计算；有协议约定的，按协议的约定支付临时安置补助费。支付方式：除开始6个月计算在拆迁安置补偿大表中，其后每满6个月由拆迁人按标准结算6个月过渡费给被拆迁人。
四、支付搬迁补助费和临时过渡费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据计算。
五、拆迁租赁的房屋（指直管公有住房、单位自管公房），搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。
六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，给予50元/m2的停产补贴，同时根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按如皋市统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月。拆迁仓储、办公用房给予每平方米50元一次性停产补贴。
七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助（见表九）。
表九
房屋用途
补助标准元/ m2
备 注
商业营业用房
35
餐饮业的铺面按补贴标准的70%计算。
生产用房
40
房屋内有500公斤以上的重型机器设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%。
办公用房
20
含教学、医疗用房、办公设施的搬迁。
仓储用房
30
拆迁时实际物资堆储容量低于60%，按补贴标准70%计算。
八、居住用房改作非居住房的房屋拆迁时，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营性场所1年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以非住宅房屋区位基准价的一定比例增加补偿。补偿标准为：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基础上逐年递增2%，但最高补偿不超过同类地区同路段非居住用房区位基准价的30%。
对居住用房改作办公、仓储、生产的增加一次性停产补助费50元/㎡。对居住用房改作商业用房的增加一次性停业补助，标准按照商业用房补助标准执行。
以上增加补偿依据的营业执照、税务登记证（原件）上的住所必须与被拆迁房屋地址一致。
九、停业补助：商业用房如被拆迁人要求产权调换的，按照安置房实际交房时间，扣除十个月后下余的每个月按照原综合补助的10%进行补助。
十、因拆迁造成被拆迁人误工，由拆迁人一次性支付给被拆迁人误工补贴费，按每平方米5元的标准计算。
十一、对历史无证建筑的处理，如被拆迁人在拆迁人规定期限内交房，按以下方法执行：即：（1）七十年代前建筑及少批多建的建筑（不超过自然间面积），只扣减配套费；（2）87年航测图上有的无证面积只享受区位基准价和房屋建安成新价的一半；（3）87年后的无证建筑只享受附属设施标准的补贴。
十二、被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为120元/m2（按拆迁认定合法面积计算），分两个阶段计算：（1）在序时进度内签协议的奖励60元/m2；（2）在序时进度内交房的奖励60元/m2。对迁建类被拆迁人在拆迁人规定期限内搬迁并交出房屋（院落）的，提前搬迁奖为30元/m2（按拆迁认定合法面积计算）。超过规定期限交房的，不再享受奖励。
十三、信鸽信息补贴费（具有相关部门证件的），10只信鸽以内补贴信息费1000元，11只以上补贴信息费为2000元。
十四、新建住宅小区开发企业必须建适量的小套型（60平方米左右）解决困难户无法安置的问题。
十五、产权调换安置房的指导价：
1.居住用房拆一还一部分的指导价（见表十）。产权调换安置房面积超过拆迁合法面积的部分按下列方法计算：
（1）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米以内的（含15平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮100%；
（2）产权调换安置面积在拆迁合法面积以上15平方米至30平方米（含30平方米），其价格按照同类地区居住商品房拆一还一政府指导价上浮110%；
（3）产权调换安置面积超过拆一还一面积30平方米以上的按市场价计算。
拆迁安置房拆一还一政府指导价表（元/㎡） 表十
楼层
一
二
三
四
五
一类地区普通居住商品房
1380
1460
1540
1460
910
二类地区普通居住商品房
1270
1350
1420
1340
870
三类地区普通居住商品房
1180
1250
1320
1150
850
四类地区普通居住商品房
1050
1100
1200
1100
800
一类地区小高层、高层居住商品房
1400
1480
1560
1640
1720
二类地区小高层、高层居住商品房
1300
1380
1460
1540
1620
三类地区小高层、高层居住商品房
1200
1280
1360
1440
1520
四类地区小高层、高层居住商品房
1100
1180
1260
1340
1420
小高层、高层五层以上每层加80元/㎡
2.商业用房框架结构的安置价为同区位基准价的3倍，砖混结构安置价为同区位基准价的2.5倍。超过拆一还一面积部分以上10平方米以内在市场价基础上优惠10%；办公、仓储、娱乐、餐饮用房参照执行。
3.拆迁户选购配套车棚价（10平方米）为：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地区上下浮动10%）。安置房的配套车库价为同类地区普通居住商品房拆一还一政府指导均价上浮30%。
十六、市政工程拆迁的非居住用房原则上实行货币安置。
十七、城中村（郊区）因规划控制，未允许批建的建筑按以下方法执行。
1．人均建筑面积按35平方米标准计算，超过部分的面积按附属设施补偿，建筑面积不足人均35平方米，补足其面积部分的区位基准价补偿。
2．空地补偿按农改居标准执行，宅基地面积认定为合法建筑占地面积的130%。以上有建筑面积的区位基准价补偿均需扣减配套补贴费。
3．人口认定的方法：（1）有分配的村仍参照本村上年度分配（参与本集体经济组织土地收益分配）的在册人员。（2）以宅基证上载明的人口为基数，但必须是实际居住的家庭人员方可认可。（3）合法婚进的以及合法收养人员予以认可，但必须在此居住。（4）原有常住户口的未婚现役军人，应予认可。（5）按规定户口报在大专院校的在校学生应予认可。（6）原有常住户口，正在劳动教养或服刑的人员应予认可。（7）单位已安排了住房或享受房改政策的，户口尚未迁出被拆迁住房的，不予计算被拆迁在册人口。（8）已死亡未注销户口的在册人员，不予计算被拆迁在册人口。（9）对于可享受人均35㎡面积的家庭中有大龄、独子对象的，可享受增加一个人口的面积安置购房，但不可享受该面积的补偿，同时大龄、独子不可重复享受。
十八、被拆迁人以租用场地为主、房屋为辅从事生产活动的合法房屋及合法使用的土地，原则上给予相应的补偿。合法房屋按照文件规定予以补偿。生产场地按合法的土地面积减去合法的房屋面积按居住房的区位比例补偿：一类地区20%，二类地区15%，三类地区10%。被拆迁人只能实行货币补偿，自行解决安置和过渡。
十九、住房特困户的条件及补偿安置标准为：
（一）条件：本地境内实际居住只有一处住房，建筑面积不超过50平方米，产权为一个独立人，未享受过住房补贴或房改，持有低保或特困证，并经所在街道确认公示无异议后报拆迁管理部门审核为特困户；
（二）对住房特困户实行货币安置的标准：私房补足3.5万元，公房补足3万元（不含搬迁、过渡、误工费）如城地区以外的市属镇在此标准上各减5000元，由拆迁人补足以上标准。
（三）对住房特困户实行产权调换标准为：可享受不超过70平方米的优惠购房，其中拆一还一部分仍享受安置房的指导价；拆一还一面积与70平方米之间的差额面积享受优惠价。优惠价为安置房的产权调换指导价上浮30%。
第四章 附 则
本技术规范及指导意见从发文之日起施行，在此文前，凡已领取房屋拆迁许可证的拆迁项目，按原技术规范及指导意见执行。
本技术规范及指导意见由如皋市建设局、物价局、国土局负责解释，并制定相关的规范性文件。
5. 南通市建设局局长叫什么是哪儿人
南通市建设局长陈本皋，如皋人啊
6. 园博园菊花展资料
孔雀景菊、悬崖菊、大立菊、花篮菊、
塔菊、球菊……1000多个品种的菊花向市民展内示着绰约丰姿。各色容秋小菊和秋花，将园博园装点得绚烂多姿。参展单位还制作了“大爱无疆”“江海风帆”“松鹤延年”“走向世界”4处主题景点，百花齐放，争香斗妍。
菊花性情高洁，深受文人墨客和群众的喜爱。我市培植菊花历史悠久，1982年，菊花被确定为我市市花。目前，我市拥有菊花品种1600多个，唐闸公园成为全国菊花保种基地。我市菊花无论是在品种数量、质量上，还是在种植技艺上，都实现了历史性的突破，成为全国最大的菊花品种基地，在全国各类菊花比赛上先后荣获奖牌148块，其中金奖48个。
本次菊花展是我市菊花精品的一次集中展示，代表着我市菊艺制作最高水准。海安、如皋、如东、通州、海门、启东、崇川区、港闸区、市经济技术开发区及市建设局等10个单位参展。
7. “万顷良田建设工程”中农村居民点和谐拆迁的思考———以如皋市如皋港区为例———以如皋市如皋港区为例
1目前拆迁工作的现状
城市建设与发展离不开拆迁。旧城改造需要拆迁旧房，城市拓展、新城建设需要拆迁。可以肯定地说，拆迁是城市建设中最关键的环节和必须的前置条件，它在很大程度上直接决定着城市建设与发展的质量和速度。近年来，我国出现因拆迁而引发的事件，影响了经济发展和社会稳定，这需要我们认真研究，提前规划，和谐拆迁，使农民能够安居乐业，使经济得以平稳发展。
2项目区简介
“万顷良田建设工程”是指依据土地利用总体规划、城镇规划，按照城乡统筹发展的要求，以土地开发整理项目为载体，以城乡建设用地增减挂钩为抓手，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加耕地有效面积，提高耕地质量;通过农村居民点整村搬迁到城镇，节约集约利用建设用地，从而建成大面积、连片高标准农田，优化区域土地利用布局，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显的目标。
2008年9月，江苏省国土资源厅向各市、县(市、区)政府印发了《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的通知。在江苏省国土资源厅“万顷良田建设工程”试点方案正式下发后，如皋市市委、市政府精心组织规划方案设计，积极申报了如皋港区“万顷良田建设项目”，2009年6月19日江苏省国土资源厅组织专家对规划方案进行了论证，2009年11月13日经江苏省国土资源厅批准取得项目批文。如皋市位于长江入海口北岸，滨江近海，与张家港市隔江相望。东经120°20～120°50，北纬32°01～32°30。南濒长江，北接海安县，东临如东县，西连泰兴市，东南与通州市、西南与靖江市交界，全市总面积1477平方公里，总人口145万，现辖20各镇、1个省级经济开发区和如皋港国家一类开放口岸。如皋港开发区总面积110平方公里，管辖19个行政村，4个场圃和江滩办，总人口4.95万人，其中非农业人口0.55万人，全年实现国内生产总值55亿元，财政总收入8亿元，农业总产值1.4亿元，农民人均纯收入8310元。如皋港开发区“万顷良田建设工程”位于如皋市如皋港开发区境内，涉及知青村、长青村、永建村、镇龙村、五零村5个行政村。工程区总面积1484.81公顷。
3项目区农村居民点拆迁情况介绍
3.1拆迁工程量
项目区面积1484.81公顷，涉及农村居民点及工矿281.83公顷(其中农村居民点268.57公顷，工矿用地13.26公顷)，拆迁户数3800户，其中平房854户，楼房2946户，企事业单位20个，总建筑面积约129.7377万平方米，拆迁人数14967人，其中农业人口13063人。共计拆迁农户主房面积90.4164万平方米，附属建筑物面积37.9413万平方米，工矿用地1.3800万平方米。项目实施时间为2009～2011年。工程区涉及拆迁明细见工程区拆迁工程量汇总表。
工程 区拆迁工程量汇总表
3.2拆迁补偿费测算
如皋市如皋港开发区“万顷良田建设工程”拆迁费用主要为拆迁补偿安置费，测算标准参照《市政府办公室转发市建设局物价局国土局关于如皋市房屋拆迁补偿价评估技术规范及补助标准指导意见的通知》(皋政办发〔2009〕24号)文件执行。工程区涉及农村居民点及工矿面积281.83.公顷(其中农村居民点面积268.57公顷，工矿用地面积13.26公顷)，拆迁户数3800户，其中平房854户，楼房2946户，企事业单位20个，总建筑面积约129.7377万平方米，拆迁人数14967人，其中农业人口13063人。其中长青沙片拆迁面积69.86公顷，拆迁户数893户，拆迁人数3341人;东北片拆迁面积211.97公顷，拆迁户数2907户，拆迁人数11626人。拆迁总费用为74246.91万元。其中第一期工程拆迁总费用为15910.70万元，第二期工程拆迁总费用为58336.21万元。
从以上数据不难看出，如皋港区“万顷良田建设工程”项目拆迁面积大、数量多、时间紧，加剧了拆迁工作难度。如皋港区政府制定的“八公示、一监督”的阳光拆迁制度，即公示拆迁范围和时间、拆迁程序、补偿安置方式、拆迁补偿政策和补偿标准、奖励方案、实施单位、评估结果、家庭人口以及群众监督方式方法，截至2010年10月22日，已完成拆除3650户，完成96.1%，
预计年内拆迁工作全部完成，实现工程组织推进的零违规、零信访、零强拆的“三零”目标。
4项目区拆迁工作的措施
4.1切实加强领导，工作做细做足
明确项目区政府为拆迁主体，组织实施村庄搬迁。在领导小组指导下成立由如皋市和长江镇主要领导牵头负责的工程区拆迁安置指挥部，下设办公室、后勤保障组和拆迁小组，精选熟悉拆迁安置工作的机关和村组干部充实工作队伍。工作拆迁小组利用节假日和晚上休息时间到拆迁户家中做思想工作，动之以情、晓之以理，向他们详细解说拆迁政策，让他们毫无后顾之忧，村民又由“要我拆迁”变为“我要拆迁”。
4.2部门积极联动，镇村配合互动
各部门主动上门为拆迁户办理社保、医保、就业指导，提供免费服务，方便群众，减轻拆迁户负担。乡镇村配合做好拆迁、安置协调工作，配合部门落实各项措施，形成连锁反应，集中力气办大事。
4.3完善配套政策，调动群众积极性
如皋市明确拆迁补偿标准参照《如皋市城市房屋拆迁管理办法》(如皋市人民政府第13号令)和皋政办发〔2009〕24号文件，坚持“就高”和“面上平衡”的原则做好安置费测算，对各类构筑物、建筑物等均按文件的上限标准进行赔偿。广泛征求拆迁对象意见，制定鼓励群众搬迁的奖励办法，采用按拆迁进度时间段分别给予奖励的办法，调动拆迁积极性。
4.4抓好宣传动员，强化舆论宣传
如皋港区进一步加大对群众关注的拆迁事宜的正面宣传，以及国家拆迁政策法规的宣传。层层召开拆迁工作动员大会，深入农户做耐心细致的动员工作。通过舆论监督和引导，规范行政行为。在道路上，可以看到合法拆迁的横幅和标语;在村社区，放置着各类拆迁文件可供查阅;在拆迁服务站，有解说员详细讲解拆迁政策和鼓励措施。
4.5大力推行拆迁安置激励政策
如皋港区在拆迁中主要有以下拆迁安置激励政策:①原土地面积所享受的省、市惠农政策不变。②两年内乡(镇)免收拆迁户一事一议、以资代劳费(进市、镇可免收)。③宅基地拆迁让地所产生的租金，进城镇居住的归拆迁户所有，在村集中居住区的剔除现安置宅基的面积。④对拆迁户减免建设、国土相关办证费用。⑤对特殊困难户采用经济适用房和申请一定数量低保户的办法解决。一项项激励政策，激励着拆迁户盼望着早日搬进集中区的大门。
4.6妥善拆迁安置确保有房可居
先修“安乐窝”，再造万顷良田。如皋市科学超前规划建设安置房，把最好的地段让给拆迁农民，做到“三靠近”:靠近城镇，让资源变资产、资本，提高农民的租赁性收入;靠近园区，便于农民务工增收;靠近市场，方便农民经营增收。在如港新城区建设长青沙片区安置小区和东北片安置小区，长青沙片安置小区总面积6.8108万平方米，规划安置总户数1120户，可安置3360人(按户均3人计)，东北片安置小区占地面积33.4185万平方米，规划安置总户数3910户，可安置11730人(按户均3人计)。工程区第一期涉及长青村和知青村893户拆迁农户主要安置于长青沙片区安置小区;工程区第二期涉及镇龙村、永建村和五零村2907户拆迁农户分别安置于东北片安置小区。
5对和谐拆迁工作的思考
如皋港区“万顷良田建设工程”居民点拆迁，拆迁户数达3800户，在和谐拆迁的过程中我们可以看到领导有方、程序合法、有依有据、态度严谨是拆迁工作中的重点，拆迁工作要做到深化依法治理、依法推进拆迁，要强化舆论先导、加大法制宣传;要发挥职能优势，提供法律服务;要严格排查纠纷，化解各类矛盾，这样才能让拆迁工作走法制化、规范化的轨道，才能和谐拆迁。
5.1深化依法治理，依法推进拆迁是和谐拆迁之基
5.1.1完善拆迁政策法规，顺应时代要求
各地拆迁组织应依据国家、省、市、县有关法律法规，结合城市发展实际，制定城市房屋拆迁管理办法以及实施细则，为房屋拆迁工作提供更科学的依据，使拆迁管理各项工作做到有法可依、有章可循，为拆迁管理工作的顺利开展、依法实施打下坚实基础。
各地拆迁组织应政府改革管理模式，建立和完善房屋拆迁监管体系，划清拆迁政策的制定者、监管者以及拆迁人的职能，明确政府及拆迁主管部门的主要职责是制定评估规则、公布市场信息、调解拆迁纠纷等。对于可以通过市场调节、社会中介服务机构解决以及民事法律关系调整的事项，政府不再参与，实现拆迁管理方式从注重依靠行政手段管理向注重依靠法律手段管理的根本性转变，推进拆迁管理工作的法制化。
5.1.2统一评估补偿标准，建立价格评估体系
按市场价值规律，依据市场估价的原则，制定一套评估准则。根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行公开评定估算，将评估结果作为拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋的补偿金额的依据。
5.1.3规范拆迁程序，完善监督制度
各地政府应公开拆迁许可证审批程序、拆迁管理收费标准以及拆迁投诉渠道，对拆迁项目要规范管理，建立动态档案，进行全程跟踪服务和监督。应结合整顿和规范房地产市场秩序的要求，加强房屋拆迁工作的执法检查，对在检查中发现的问题，严格依法处理，维护拆迁工作的合法性、公正性。依法行政先要依法治权，房屋拆迁管理部门及其工作人员要正确行使权力，防止滥用权力。房屋拆迁管理部门及其工作人员要自觉接受人大监督、群众监督、及司法机关依据行政诉讼法实施的监督;同时，要大力加强和完善行政系统内部层级监督和政纪、审计、财政等专项监督。房屋拆迁管理部门要建立健全行政审批责任追究制度、执法人员资格认证制度、行政执法公示制度和错案责任追究制度。
5.2强化舆论先导，加大法制宣传是和谐拆迁的助推剂
深入开展法制宣传，使群众知法懂法是做好拆迁工作的基础。通过各种手段加大拆迁宣传力度，让群众了解拆迁政策，既能支持城市建设，又能依法保障自己的合法权益。在实施拆迁之前，要把政策规定向群众进行反复的宣传解释。努力把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使被拆迁人主动地配合拆迁工作。在拆迁实施的过程中，对群众反映的困难要尽最大努力帮助解决。对群众的合法权益要坚决予以维护，对合情、合理但不一定符合政策的要求，根据实际情况，在说服教育的基础上给予妥善处理，对拆迁中的困难户更要千方百计解决他们的实际生活困难。通过扎实的思想政治工作，说服群众、教育群众，争取大多数群众的支持。使得干群之间、党群之间少一点误会、多一些理解;少一点隔阂、多一些融洽;少一点矛盾、多一些团结，努力营造一个良好的拆迁工作氛围。
5.3发挥职能优势，提供法律服务是和谐拆迁的有力支撑
进一步发挥政府法律顾问团的作用。对城市改造建设涉及的法律问题以及与法律有关的行政文件、文书，提供法律咨询和建议并起草、审查有关文件、文书等法律服务。开展公证法律服务。对拆迁中的公开办事的内容、房屋拆迁协议、安置房的平面图及安置补偿结果等内容进行公证。对产权有争议，有纠纷或一时不能确权的房屋必须在执行过程中进行证据保全公证，依法保护拆迁人和被拆迁人的合法权益。扩大法律援助面，维护弱势群体合法利益。在拆迁中开发商和被拆迁人的地位是平等的，但事实上，动迁群众往往处于弱势地位。扩大法律援助面，将处于弱势地位的动迁群众作为援助对象，通过法律手段来维护被拆迁人的合法利益，规范房产开发商和动拆迁公司的行为，建立正常的拆迁秩序。
5.4严格排查纠纷，化解各类矛盾是和谐拆迁的有效保障
房屋拆迁工作涉及千家万户的切身利益。长期积累、沉淀的矛盾和问题遇到拆迁时，往往集中暴露出来，容易引发各种纠纷，管理不当，必然影响社会稳定的大局。因此，凡涉及房屋拆迁的纠纷问题，各级调解组织的主要负责人都要以高度的政治责任感。切实做好拆迁纠纷工作，及时化解矛盾，维护地区稳定。
5.4.1积极应对，想方设法及时化解矛盾
对已经发生的矛盾和问题，按照“属地管理”、“谁主管、谁负责”的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在内部，解决在萌芽状态。
5.4.2细化责任，落实纠纷调处责任制
按照“分级负责、归口管理”的原则，切实加强对调处工作的领导，明确专人负责，一级抓一级，层层抓落实。对于影响社会稳定的重大拆迁纠纷问题，有关单位的“一把手”要亲自负责、亲自到场、亲自协调、亲自处理、亲自督查。对于重大疑难纠纷，协调有关部门组织专门力量，加大对矛盾纠纷的排查调处力度，维护社会稳定。
5.4.3多措并举，努力提高工作人员的素质
一是加强学习。定期组织人员学习党的各项方针政策，学习拆迁相关法律及业务知识，以提高他们的思想素质和业务能力。二是进行典型剖析。运用拆迁中矛盾纠纷调处的正反两方面的典型事例，深入具体地分析，从中把握经验教训，学会用正确的方法调处矛盾纠纷。三是适时研讨。不断研究探索新形势下处理解决各类新情况新问题的办法。
总之，拆迁工作是城市建设和发展中一项政策性、群众性都很强的工作。必须按照“三个代表”的要求，始终把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿，坚持依法行政，坚持执法为民，坚持用发展的办法解决问题，推进拆迁工作逐步迈上法制化、规范化的轨道，才能和谐拆迁。
8. 如皋市“万顷良田建设工程”的实践与思考
0引言
“万顷良田建设工程”是江苏省省委、省政府适应科学发展要求、科学使用国土资源的一项重大制度创新，既保证国家的粮食安全，推进农业的规模经营、集约经营，提高农业经营水平，又保障经济社会发展的土地供给，推进居住向社区集中、工业向园区集中、人口向城镇集中，促进工业化、城镇化、农业现代化三化互动发展。自“万顷良田建设工程”实施以来，如皋市市委、市政府采取扎实措施大力推进工程建设，遵循“科学规划、突出重点、政府主导、规范操作、积极探索”的原则，坚持从本地区实际情况出发，选择有经济基础和资金保障能力的长江镇先行开展试点。2009年如皋市共申报“万顷良田建设工程”试点包括长江镇、柴湾镇、如城(东陈)3个项目区，其中长江镇、柴湾镇两个项目区总面积37789亩，计划新增耕地面积6966亩，规划方案于2009年6月19日经江苏省国土资源厅专家论证通过，2009年11月13日江苏省国土资源厅正式批准项目实施。如城(东陈)项目区规划方案也已通过江苏省国土资源厅组织的专家组论证。2009年12月，长江镇、柴湾镇两个项目区按照“不超过建设用地复垦面积30%”的规模，首次启用挂钩指标2070亩用于集中安置区建设，并已经江苏省国土资源厅批准，成为全省首个取得“万顷良田建设工程”建新安置区用地批文的县级市;根据江苏省国土资源厅《关于做好“万顷良田建设工程”复垦项目管理工作》的通知精神，按照独立建库、封闭运行的要求完成长江镇、柴湾镇“万顷良田建设工程”区复垦项目入库、报省备案工作，在全省率先完成“万顷良田建设工程”区复垦项目备案和“万顷良田建设工程”复垦项目的验收工作。
1统一思想，提高认识，全面高效推进“万顷良田建设工程”
在主功能区先行推进“万顷良田建设工程”，并逐步放大主功能区的作用，创造条件鼓励主功能区整合临近镇的农用地资源，通过以区带镇，区镇联动，实现“万顷良田建设工程”的整体化、规模化、高效化，通过土地资源的有效整合实现土地效益的最大化，促进“三化”互动发展。
1.1统一思想，提高认识，高标准营造“万顷良田建设工程”实施条件
江苏省国土资源厅试点方案文件下发后，如皋市市委、市政府主要领导多次组织学习文件，听取江苏省国土资源厅夏鸣厅长关于“有效集聚潜在资源，有序统筹城乡发展”的辅导报告，同时多次赴相关镇开展调研，听取多方面意见，最终确定了“以实施‘万顷良田建设工程’为突破口推进农村‘三化’互动”的思路。试点实施镇长江镇、柴湾镇在制定规划方案前分别组织召开了多层次的党员干部和群众代表会议，充分听取了项目区群众意见，全方位统一思想，为工程建设提供了有力的思想保障。
(1)积极整合区位相邻镇、村，确保工程区达到总面积1000公顷以上、分片面积300公顷以上的农用地整理规模。
(2)加快发展财源税源经济，确保具备与工程建设相适应的政府财力或社会化资金配套能力。
(3)加大宣传力度，层层统一思想，积极争取工程区内集体经济组织成员的同意。
(4)认真修编完善各项规划，确保工程符合土地利用总体规划和城镇规划。
(5)深入一线，彻底化解工程区内的土地权属矛盾。
1.2政府主导，高起点编制“万顷良田建设工程”实施规划
1.2.1政府主导，领导重视、组织健全
思路明确，如皋市成立了由市政府主要领导为组长，市四套班子分管领导任副组长，农工办、发改委、建设局、财政局、农林局、国土局等相关单位主要负责人为成员的“万顷良田建设工程”领导小组，主要负责重要工作的部署安排、重要政策的研究制定、重大活动的筹划组织、重大问题的协调解决，明确各相关成员单位的工作职责、工作任务、工作重点，并建立日常工作例会制度。领导小组下设办公室，负责组织、督察、考核，确保各项工作紧扣时点、全面完成。试点镇成立以政府一把手为主要负责人的领导班子，认真组织编制“万顷良田建设工程”规划方案，具体组织实施“万顷良田建设工程”。并按照3年内实施完成的要求，制定工程年度实施方案，明确工程建设具体实施的时序安排。
1.2.2高起点编制“万顷良田建设工程”规划
规划方案科学合理，切实可行，内容全面，主要包括:工程区规模与范围，土地利用现状与权属状况，涉及的人口等基本情况;土地开发整理潜力分析;土地开发整理方案;拆迁补偿和迁建方案;农业人口安置方案;城乡建设用地增减平衡方案;工程区内土地权属调整方案;资金预算与筹措;工程实施计划安排;土地承包经营权流转及现代规模农业开发方案;综合效益评价。规划方案在工程区进行公示，听取群众意见，积极争取群众支持和参与。
1.3部门联动，高标准推进农业适度规模经营
1.3.1部门协作，整体联动
“万顷良田建设工程”涉及的领域多，拆迁安置、指标使用、资金投入、承包经营权流转等工作量大。全市坚持政府主导，相关部门既分工明确又相互沟通密切配合，共同推进试点工作。凡“万顷良田建设工程”涉及项目，实行绿色审批和优先服务。如皋市发改委牵头做好项目服务工作，指导项目实施单位做好项目建议书、项目可行性报告的编制工作。
国土资源部门根据省管理要求，指导实施主体做好项目编制工作，制定切实可行的项目实施方案，为项目实施提供前提条件。如皋市建设局、环保局、国土资源局主动做好项目规划选址、环境评价、用地预审等相关审批，创造条件，确保项目顺利实施。财政部门积极做好资金筹集和测算，金融部门主动介入项目服务工作，指导项目实施单位根据融资的规范要求编制项目，履行相关报批手续，为项目实施提供资金保障。农工办负责土地流转方案的制定、实施等工作。
1.3.2高点定位，科学编制农业规划
(1)按照“科学规划、集中连片、设施配套、适度规模、集约经营”的原则，努力为发展现代农业提供良好平台，科学编制万顷良田规模经营规划，并与土地利用总体规划、基本农田保护规划、城市总体规划等相衔接。“万顷良田建设工程”规划区域内不得安排安置用地。各主功能区规划发展万亩种植园区1～2个、千亩园区5个以上，且均为高效农业。
(2)鼓励连片规模经营。“万顷良田建设工程”区域内，每个经营主体至少经营一公顷土地。大力支持农村种植大户、农民专业合作社、农业龙头企业等经营主体连片集约经营土地。加大农业招商力度，推进“三资”(民间资本、工商资本、外来资本)开发农业。通过实施农业大项目，带动和促进规模经营快速发展。对仍继续承包经营土地的农户，督促其加入合作经济组织，通过统一布局、统一品种及生产技术、统一质量标准等，实行合作经营型规模经营。对规模经营项目，优先立项，优先配套投入。
(3)加大农业基础设施投入。按照高标准农田建设的要求，采取财政适当贴息、补助等手段，积极引导“三资”投资农业道路、水系、仓储等基础设施。鼓励推广应用农业机械，引导村级集体经营组织、农业龙头企业、农民专业合作组织提供全程专业化服务，以一流的配套设施吸引和促进设施农业和连片种植产业发展。
2创新举措，用活政策，加“大万顷良田建设工程”政策扶持力度
充分利用各级政府给予的政策，并创造条件用足用活政策，进一步激发镇(区)实施“万顷良田建设工程”的积极性。
2.1用足用好土地整理政策
2.1.1用好上级挂钩周转政策
城乡建设用地增减挂钩是破解发展难题最主要的做法之一。根据江苏省《城乡建设用地增减挂钩试点工作方案(试行)》(苏国土资发〔2009〕181号)文件精神，实施镇(区)要规划设立挂钩项目区，区内设立若干项目片，每片内分别设立拆旧区和建新区，且拆旧区面积必须大于等于建新区面积。在实施过程中，采用“先垦后用”挂钩模式，即拆旧区完成后建立挂钩复垦项目备选库，备选库通过省级验收后方可设计挂钩实施规划，挂钩实施规划经省级批准后，建新区方可进行用地报批。用地单位使用建新区内城市和村镇建设用地留用区内土地的，应足额缴纳各项土地规费;在使用挂钩周转指标报批农用地转用、土地征收时，建新区面积小于拆旧区面积且占用耕地面积小于拆旧区整理形成耕地面积的，除按规定向江苏省国土资源厅缴纳费用外，其余规费由如皋市人民政府专项用于挂钩整理复垦项目库中项目的实施。
2.1.2用好省级以上投资土地开发整理项目政策
该政策主要是使用新增建设用地有偿使用费上缴国家和江苏省部分分别设立的土地整理项目。目的是增加耕地面积，提高农业产出。在保证一定新增耕地比例用于省级以上占补平衡的条件下，把农业基础设施建设量化成工程量，通过设计、报批、实施、验收完成项目任务，不需要地方提供项目配套资金。
2.1.3给足支持“万顷良田建设工程”的政策
用好农业土地开发基金。对万顷良田规划区拆迁整理出的土地，以及使用该指标的项目区拆迁整合的土地，在供地时其农业土地开发基金在如皋市留成部分实行先征后返，全额用于“万顷良田建设工程”。
2.1.4创新土地指标流转政策
按照“柔性组合、自愿有偿、市场运作”的原则，以3个主体功能区为龙头，将全市各镇根据区位分成3个组合。其中九华、郭园、石庄、吴窑、江安、高明6个镇与长江镇(如皋港区)组合;下原、磨头、桃园、雪岸、搬经、常青6个镇与经济开发区(柴湾镇)组合;东陈、袁桥、丁堰、林梓、白蒲5个镇与如城镇(含中心城区)组合。通过以区带镇，滚动实施，整体联动，提高土地级差地租和使用效益，促进城乡一体化。在各组合之间，要合理界定土地整理的成本，科学测算整理土地的收益，并以协议形式和市场化手段确定各方责任和利益分配，实现镇(区)共赢，具体实施细则另行制定。
2.2用活土地流转政策
2.2.1积极建立土地承包经营权预流转制度
健全完善市、镇、村三级土地流转服务网络，市建立土地流转服务平台，镇建立土地流转服务中心，村建立土地流转服务站。镇(村)土地流转服务中心(站)接受农民自愿“存”入的土地(经营权)，通过招商引资，将土地(经营权)转让给经营主体，促进土地流转和规模经营。
2.2.2积极探索、有序推进“两置换一转化”
遵循“政府推动、政策扶持、农民自愿、规范运作”的原则，积极探索土地承包权和宅基地流转新机制，鼓励引导广大农民以土地承包经营权置换基本生活保障，以农村住房(宅基地)置换城镇住房，加快农民进城进镇的步伐，促进农民向城镇居民的转化。
(1)镇政府成立“镇集体土地储备开发中心”，主要从事农民放弃宅基地和承包地的收储、经营、开发;盘活农村集体建设用地计划;协助相关单位解决自愿放弃宅基地、承包地经营权的农民基本生活保障事宜;推进农民进城进镇居住，加快城市化、工业化、农业现代化的进程;积极拓宽融资渠道，实现资本和资产的保值增值。
(2)对自愿放弃宅基地、主动拆除原住房、清除宅基地附着物、把宅基地交给集体的农户和项目区及重点工程建设等拆迁农户，可自主选择在城(镇)区购买商品房或多层农民集居房居住。愿实行土地流转的，各镇要采取积极措施，帮助农民流转土地。对自愿放弃宅基地和土地承包经营权交集体的农户，比照执行皋政发〔2007〕107号、皋委〔2007〕30号文件，享受被征地农民基本生活保障待遇，由各镇具体组织实施。农民自愿放弃的宅基地、承包地经营权归镇集体土地储备开发中心所有的，可委托相关村(社区)发包经营，形成的发包收益，由各镇自行确定收益分成比例。
(3)自愿放弃宅基地、承包地进城进镇居住的农户，家庭生活困难，符合城、乡低保条件的，可享受城、乡低保待遇。
(4)农户在本市范围内可自主选择进城进镇居住地，被选择的镇(区)必须无条件接受，并对自愿放弃宅基地的入住农户给予一定的补助;对同时放弃土地承包经营权的入住农户，比照被征地农民给予基本生活保障待遇。鼓励农户到经济开发区、长江镇(港区)和如城居住。
(5)按照实际居住地登记户口的原则，对进城进镇居住农民凭《房产证》或镇审核的农民集中居住区安置审批手续，镇国土所、建管所原住房拆除验收手续办理登记户口，实行一体化管理。
(6)进城进镇居住的农户子女，与当地居民子女同等享受接受义务教育的权利。
(7)如皋市采取以奖代补形式，对各镇进城进镇农户宅基地复垦工作进行考核，对复垦达到耕地标准的，经国土部门验收确认后，按每亩1.5万元的标准予以奖励;奖励资金的5%用于奖励镇领导班子成员和有贡献人员，其余资金用于鼓励农民进城进镇。对自愿放弃宅基地，到如城城区购买商品房的农户，按二轮承包时核定人口(考虑人员实际增减情况)，每人享受40平方米、80元/平方米的购房补助。在置转过程中，可进行单置转;两置换全部实施后，其户籍关系迁入城镇社区管理，享有与城镇居民在子女教育、职业培训、就业服务等方面的同等待遇，享受失地农民保障待遇。
2.2.3坚持多主体、多形式推进农村土地流转
积极鼓励农户采取转包、转让、出租、互换、股份合作等形式流转土地承包经营权，允许并提倡农户委托村集体或镇土地流转服务中心流转其承包土地，大力支持农村集体经济组织参与土地流转开发，引导“三资”投入流转项目。积极引导农户将土地承包经营权折价入股，建立土地股份合作社，实行统一经营，按股保底分红。
2.2.4完善土地流转价格形成机制
逐步健全市场化的土地流转价格形成机制，鼓励“双置换”农民规模经营万顷良田。
2.3用好农民居住政策
(1)加强“万顷良田建设工程”农民居住安置小区建设。万顷良田安置小区由三大主体功能区负责规划建设，统一建设多层住宅楼。农户安置购房享受优惠价。
(2)对“万顷良田建设工程”规划区内入住集中居住区非多层的农户，从严控制。对部分仍需进行承包种植的，或者从事多种经营的，按照“统一规划、统一房型、统一放线、统一配套、统一管理”的要求，采取统管自建、统建分购等模式，在规划的农民集中居住区建房。
(3)对“万顷良田建设工程”区内自愿放弃宅基地使用权的农户，到中心城市购房的，由实施主体发放每亩30000元的购房补贴。但今后不能再申请宅基地建房。
(4)对“万顷良田建设工程”区内自愿放弃宅基地使用权的农户，到镇区购买商品住宅的，由项目实施主体每亩奖励15000元的购房补贴。但今后不能再申请宅基地建房。
(5)改进户籍管理，按照实际居住地登记户口的原则，进城进镇居住农民凭房产证或镇审核的农民集中居住区安置审批手续和镇国土所、建管所原住房拆除验收手续登记户口，各镇农民集中居住地以市地名委会员办公室命名批复的地名编制门牌号码。
2.4关于失地农民保障政策
在“万顷良田建设工程”实施中，对自愿放弃全部宅基地使用权和农村土地承包经营权且具备农村集体经济组织成员资格的农民(通常称失地农民)，享受政府基本生活保障和扶持再就业的相关优惠政策。
2.4.1基本生活保障待遇
参照《关于进城进镇居住农民参照被征地农民实行基本生活保障的实施办法(试行)》(皋政办发〔2008〕118号)文件规定，具体的基本生活保障资金包括:人员安置补助费每人(含16周岁以下儿童)13000元;土地补偿费的70%，每亩9800元(全市统一按人均一亩计算);土地有偿使用收益按照实际被征地面积和用途一次性征收，工业和公益性用地每亩9000元，经营性用地每亩20000元;人员培训费，按第二、第三年龄段人员计算每人1000元。基本生活保障资金由实施主体统一集中向市财政专户解缴，原则上一次性缴纳，确有困难的，除人员培训费外，其他保障资金在确保正常发放的前提下，报经市政府批准，并经财政局鉴证，可分期到位，但最多不超过6年，并按规定缴纳欠缴期间利息。今后，在报省批准转为非农建设用地指标时，必须一次性足额补缴到位。如皋市劳动和社会保障局所属的市被征地农民基本生活保障资金管理中心负责基本生活保障待遇发放，并根据其缴费数额为每个进入基本生活保障的农民建立个人账户。“万顷良田建设工程”实施区内的农民进保后，各年龄段人员参照《如皋市征地补偿和被征地农民基本生活保障实施办法》(皋政发〔2007〕107号)和《关于被征地农民基本生活保障工作的补充意见》(皋政发〔2009〕55号)文件精神的规定享受相应保障待遇。
2.4.2鼓励扶持失地农民就业、创业
对在法定劳动年龄内有劳动能力和就业愿望但未能就业的失地农民，按照《市政府关于进一步加强就业再就业工作的意见》(皋政发〔2006〕120号)的有关规定，参照城镇下岗失业人员领取《就业失业登记证》，享受同等就业扶持政策。
2.4.3创造条件鼓励失地农民参加社会保险
对进入基本生活保障的失地农民，劳动年龄(男16～60周岁，女16～55周岁)内凡被招收录用到企业单位工作的，可参加企业职工养老、医疗、工伤、失业、生育等保险，享受城镇职工的同等待遇;领取了工商营业执照从事个体生产业务的，或从事自由职业的，可参加企业职工养老、医疗等保险，享受企业参保职工同样的养老、医疗保险待遇;逐步推进失地农民医保、低保与城市居民接轨。
3夯实基础，强化服务，为“万顷良田建设工程”提供全面保障
3.1强化规划保障
作为统筹城乡发展的基础性工程，“万顷良田建设工程”是统筹城乡发展的一个载体和平台，可以实现农村耕地资源、建设用地资源从零星分散转向集中集聚，推动劳动力资源、市场需求和公共服务资源等各类关联生产要素在一定区域内流动集聚、集中配置;推动产业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中，实现“三化”(农业产业化、农村城镇化、农民非农化)互动并进。严格遵循“耕地面积不减少、建设用地不增加、农民利益不受损、国土规章不违背”的原则，高度强调规划的科学性和前瞻性，坚持高起点编制规划。规划紧紧围绕打造省级以及国家级现代农业示范园区的精品典型，力争建成万亩连片设施农业、花木、湖桑、优质稻米、弱筋小麦园区各1个。同时结合全市产业特色，充分发挥通过实施“万顷良田建设工程”建设成为农业龙头企业生产基地的优势，做大做强一批农业龙头企业，加快推进企业集聚，规划建设五大集聚园区，即优质粮油加工园区、花木盆景物流园区、茧丝绸加工园区、外向果蔬加工园区、特色农副产品加工园区。
3.2强化政策保障
“万顷良田建设工程”直接关系到农民的切身利益。如皋市市委、市政府在全面调研的基础上，充分利用各级政府给予的政策，并创造条件用足用活政策，加大“万顷良田建设工程”政策扶持力度，进一步激发镇(区)实施“万顷良田建设工程”的积极性。先后出台了《关于建立以“万顷良田建设工程”为突破口，加快工业化、城镇化、农业现代化互动并进机制的意见》(皋委发〔2009〕39号)、《关于加快实施“万顷良田建设工程”的若干政策意见》(皋办〔2009〕71号)等文件，充分强调政策保障。建立了有偿转让机制，按照“谁使用、谁支付”的原则，鼓励将“万顷良田建设工程”整理出的土地指标在全市范围内进行合理流动，保证复垦盘活的土地指标用足用好。同时出台相关农民保障政策，工程区内放弃农村土地承包经营权的农户，纳入被征地农民基本生活保障范畴，同等享受被征地农民基本生活保障、就业、医疗等政策，有条件的直接纳入城镇保障体系，享受城镇居民的同等待遇，确保农民利益最大化。
3.3强化资金保障
如皋市市委、市政府鼓励全市各类金融机构按照“积极支持农村改革发展”的要求，不断解放思想，创新举措，切实加大对“万顷良田建设工程”的中长期信贷支持力度。在基础设施投入上，按照高标准农田建设的要求，采取财政适当贴息、补助等手段，积极引导民间资本、工商资本、外来资本(“三资”)投资农业道路、水系、仓储等基础设施。同时，要求各实施主体主动与金融部门对接，加大银行融资力度、加快土地报批力度，通过加大财政征管力度，为“万顷良田建设工程”顺利推进提供强有力的支撑。柴湾镇与如皋市三家信用联社的银团组合贷款，融资1.5亿元，与南京博达投资公司采取过桥加项目贷款，计划融资3亿元;长江镇通过加大财政收入，优先保障“万顷良田建设工程”建设资金安排。
3.4强化业务保障
“万顷良田建设工程”虽然是“政府工程”，但其业务要求很高。如皋市国土资源局在试点申报和实施过程中，主动参与，及时提供国土业务服务和技术支撑，对政策性问题做好解读，对试点区内涉及的农村建设用地复垦项目、省级以上投资土地整理开发项目、占补平衡项目分类抓好推进，强化管理，准确把握验收标准，确保试点实施过程中不走弯路。“万顷良田建设工程”是江苏省国土资源厅推进的重点工作。如皋市强力推进，进展顺利，不断完善政策措施，及时总结经验，努力作出本地特色，在速度上求快，在方法上求新，在效果上求实，最大限度实现“万顷良田建设工程”的综合效益，真正实现“万顷良田建设工程”“对一产的着力提升，作二产的有效支撑，促三产的繁荣兴盛”。