城乡统一建设用地市场

『壹』 什么叫市场用地和国有建设用地有什么区别

市场用地也叫商业用地，是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性版质是用于建设商业用房屋，出让后权用地的使用年限为40年或50年。
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。区别就是建设用地中包含市场用地

『贰』 为什么要建立城乡统一的建设用地市场

我国土地要素市场发展还不完善，城乡之间发展不平衡、不统一，特别是集体建内设用地基本被排斥容在土地市场之外。现行法律严格限制了集体土地非农建设的使用范围，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租集体土地使用权。按照城乡统筹发展的要求，改革农村集体建设用地使用制度，推动农村经营性集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于逐步形成反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的土地价格形成机制，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，充分发挥市场配置土地的基础性作用。

随着工业化、城镇化的发展，农村集体建设用地的资产价值已充分显现出来。以公开规范的方式转让农村集体建设用地土地使用权，可以防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力，有利于形成统一、开放、竞争、有序的城乡建设用地市场体系。

『叁』 一号文件提到农村集体非经营性建设用地不得进入市场 那么除了上述列举以外的集体土地房屋

其他的也不可以，因为土地管理法明确规定，我国的土地所有权分类一共有两内种，一是容国有土地，二是集体土地，土地的使用权分类：国有土地分划拨和出让使用权，划拨不需要缴纳费用，出让需要缴纳费用，集体土地使用是不需要缴纳费用的，而且农村宅基地使用是无偿并且无使用年限的，集体土地属于村集体所有，也就是说利益归全体村民所有，如果进入交易市场的话，不仅需要按程序办理国有土地出让手续，而且需要缴纳相关的费用。大体就是这个意思，不干工作这个好久了，具体事项可以参照《土地管理法》有关内容。

『肆』 十八届三中全会后提出的：建立城乡统一的建设用地市场！具体是什么意思

统一的意思是指的法律条款等，比如办理程序和转让手续。对农村的农业用地会有影响，对于没有宅基地的住宅会要求办理房屋确权，但是不会办理房本，确权这是确定你的房屋使用权。会对租用的土地进行确权，保障公民对土地的利益。

『伍』 利用本村建设用地开办市场怎样办理用地手续

按照《土地管理法》的相关规定，通常情况下，使用农村集体土地建设商业设施，要回办理以下审批答手续。第一，征收审批手续。如果是本村集体经济组织或本村村民使用本集体经济组织的土地，可不办理土地征收手续（即土地所有权仍然为集体所有）。如果是集体经济组织以外的主体使用该村集体土地，除依法通过出让、转让、出租等合法形式取得的集体土地使用权的情况外，都要办理土地征收为国有的手续。第二，转用审批手续。如果土地为农用地，在符合土地利用总体规划的前提下，需要办理土地转用手续，即将农用地变成建设用地。第三，供地审批手续。商业设施进行建设，需要办理土地供应手续，即由土地管理部门为其办理建设用地批准书。 从来信提供的情况看，本村要利用原铁厂土地进行商业设施建设，如果该宗土地本来就已经属于集体建设用地，那么，只要按照《土地管理法》第59条、60条、61条等相关规定，到土地管理部门办理供地审批手续即可。

『陆』 为什么要支持农业转移人口市民化、统一建设用地市场(

为什么要支持农业转移人口市民化、统一建设用地市场?(为什么要支持农业转移人口市民化、内统一容建设用地市场?(为什么要支持农业转移人口市民化、统一建设用地市场?(为什么要支持农业转移人口市民化、统一建设用地市场?(

『柒』 集体建设用地的统一市场

土地是最重要的生产要素之一 。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变；对于切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展、保持社会和谐稳定，都将产生广泛而深远的影响。学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神，概括起来主要有三个方面。 《决定》的一个亮点，就是进一步扩大了土地的权能，不仅允许土地承包经营权抵押、担保，而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能。《决定》提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”这为建立城乡统一的建设用地市场提供了制度保障。
（一）完善农村集体经营性建设用地权能是治本之策
现代市场经济是统一开放、公平竞争的经济，要求各类要素平等交易，农村集体经营性建设用地作为重要的生产要素也不例外。长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等、集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的制度性障碍。法律规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。除农村集体和村民用于兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡 （镇）村公共设施和公益事业外，其他任何建设不能直接使用集体土地，都要通过征收程序将集体土地变为国有建设用地。法律限制过多，导致农村集体建设用地财产权利实现渠道受阻，制约了农村集体建设用地市场建设，农民土地权益受到损害。多年来特别是党的十七届三中全会以来，一些地方积极开展集体建设用地和宅基地改革探索，取得了重要进展，广东、安徽、湖北等省先后出台了全省性的规范集体建设用地流转的规定，为完善农村集体建设用地权能奠定了实践基础。
（二）坚持同等入市、同权同价
为解决上述突出问题，《决定》在深入总结国内外经验的基础上提出，农村集体经营性建设用地实行同等入市、同权同价。同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场，可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易，为完善农村集体经营性建设用地权能指明了方向；同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能，在一级市场中可以出让、租赁、入股，在二级市场中可以租赁、转让、抵押等，为完善农村集体经营性建设用地权能提供了具体明确的政策依据。这必将为深化农村土地制度改革注入强大动力，进而开启农村土地制度改革的破冰之旅。
（三）严格用途管制和用地规划管理
《决定》强调，农村集体经营性建设用地入市要以严格用途管制、符合用地规划为前提。建设用地具有较强的不可逆性，实现土地资源的优化配置，既要发挥看不见的手的作用，也要发挥看得见的手的作用。要坚持两手抓，两手都要硬。实行用途管制是世界大多数国家的通行做法，这是确保土地利用经济效益、社会效益、生态效益相统一的根本途径，是统筹经济发展与耕地保护的重要举措。无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地都要遵守用途管制和用地规划。 征地制度既是国有建设用地市场建设的基本制度，也关系到农村集体经营性建设用地市场发展的空间，更关系到农民的切身利益。为了贯彻落实党的十八大报告提出的要求，切实解决征地中存在的突出问题，在总结征地制度改革经验的基础上，《决定》指出了深化征地制度改革的方向和重点任务，就是缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
（一）解决征地问题的根本出路在于深化改革
多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量的逐年增加，引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。这既与现行法律法规执行不到位有关，也与征地范围过宽、征地补偿标准偏低、安置方式单一、社会保障不足、有效的纠纷调处和裁决机制缺乏有关。征地引发的问题，核心是利益，根子在制度，出路在改革。按照党的十七届三中全会深化征地制度改革的要求，各省（区、市）制订公布并实行征地统一年产值标准和区片综合地价，较大幅度提高被征地农民的补偿标准并建立定期调整机制；一些地方积极开展征地制度改革试点，探索缩小征地范围和留地安置等让被征地农民分享增值收益的多种方式，为改革征地制度奠定了基础。
（二）缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制
这与党的十七届三中全会关于深化征地制度改革的要求是一脉相承的。缩小征地范围，就是按照《中华人民共和国宪法》规定的精神，将征地界定在公共利益范围内，逐步减少强制征地数量，从源头上减少征地纠纷的产生，同时也为建立农村集体经营性建设用地市场留出充足空间。规范征地程序，就是通过改革完善征地审批、实施、补偿、安置、争议调处裁决等程序，强化被征地农民的知情权、参与权、收益权、申诉权、监督权，进一步规范和约束政府的征地行为，防止地方政府滥用征地权。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，就是从就业、住房、社会保障等多个方面采取综合措施维护被征地农民权益，使被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障，确保社会和谐稳定。
（三）建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益
这体现了党的十八大报告关于提高被征地农民在土地增值收益中所占比例的要求，意味着被征地农民集体和个人除了得到土地合理补偿外，还能通过一定方式分享一定比例的增值收益，并且所获得的增值收益要向个人倾斜。这不仅是重大的理论创新，也是维护被征地农民利益的强有力举措，必将进一步深化征地制度改革，为切实解决征地突出矛盾、促进社会和谐稳定奠定制度基础。同时，建立土地增值收益分配机制，要求我们将深化征地制度改革与建立农村集体经营性建设用地市场统筹考虑，同步研究、系统设计、协调推进，平衡好相关各方的利益关系，确保改革平稳推进。 改革开放以来，我国城镇国有建设用地市场建设从无到有、从小到大、从无序到规范，取得了明显成效，但农村集体建设用地市场发展不平衡、不规范的问题十分突出，城乡建设用地市场呈现明显的二元特点。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，为今后土地制度改革指明了方向。建立城乡统一的建设用地市场是一项长期艰巨的任务，需要深入研究、系统设计，区分轻重缓急，分步实施、配套推进，不断把改革引向深入。基本要求是统筹城镇建设用地与农村集体建设用地和宅基地，统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，遵循统一规则，建设统一平台，强化统一管理，形成统一、开放、竞争、有序的建设用地市场体系。
（一）规范农村集体经营性建设用地流转
随着社会主义市场经济的发展，农村集体建设用地和宅基地有了较大增值空间，自发隐形无序流转十分普遍，城乡结合部尤为突出。由于这种流转不符合法律规定，缺少有效监管措施和办法，存在巨大法律风险，一旦发生纠纷，集体建设用地和宅基地所有者、使用者的权益都难以得到有效保护。要借鉴国有建设用地管理的经验，加快建立农村集体经营性建设用地流转制度，并将农村集体经营性建设用地交易纳入已有国有建设用地市场等交易平台，促进公开公平公正和规范交易。大力培育和发展城乡统一建设用地市场信息、交易代理、市场咨询、地价评估、土地登记代理、纠纷仲裁等服务机构。
（二）切实维护农民宅基地用益物权
《决定》提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”当前农村宅基地问题十分突出，一是农村宅基地取得困难，违法点多面广，治理难度大；二是退出机制不健全，既造成宅基地闲置，也影响农民财产权益的实现，在一定程度上阻碍了农民顺利进城落户。这既有管理不到位的因素，也有制度和政策不适应的问题。维护农民宅基地用益物权，推动农民增加财产性收入，必须改革完善宅基地制度，在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。
（三）进一步扩大市场配置国有土地的范围
《决定》指出，“减少非公益性用地划拨”，“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。就是要让市场在国有建设用地配置中发挥更大作用。虽然国有土地有偿使用推行多年，但重点是在新增建设用地，大量存量建设用地属于划拨用地，划拨用地比例依然偏高，存量划拨用地的盘活还存在政策障碍，二级市场的作用尚未充分发挥。同时，在新增建设用地中经营性基础设施用地等尚未纳入有偿使用范畴。从未来发展趋势看，新增建设用地增长将受到严格制约，存量建设用地的盘活将成为建设用地供给主要来源。因此，在进一步扩大国有建设用地市场配置新增建设用地范围的同时，必须大力发展和规范完善租赁、转让、抵押二级市场，鼓励支持盘活存量建设用地，为建设资源节约型社会、促进经济结构调整和发展方式转变作出积极贡献。
（四）建立建设用地合理比价调节机制
《决定》要求：“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格。”价格是实现土地资源优化配置的重要手段。多年来，居住用地价格过高、工业用地价格过低，导致资源利用效率降低、产业结构失衡，影响民生事业和经济持续健康发展。对这个问题，各级政府要引起高度重视，切实加强土地供需调节，加快构建居住用地和工业用地合理比价调节机制，促进地价合理回归和土地市场健康发展。
（五）系统安排建立城乡统一建设用地市场的配套措施
建立城乡统一建设用地市场涉及重大利益格局调整，事关全局、意义重大、政策性强，是一项极为复杂的系统工程。必须切实加强领导，坚持培育扶持和严格管控相结合，从法制建设、用途管制、确权登记、市场管控、共同责任等方面整体设计、配套推进。
1.加快推进相关法律法规修改和制度建设。这是建立城乡统一建设用地市场的首要任务。要在深入研究重大问题和系统总结各地改革实践经验的基础上，抓紧修改《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规。同时，加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。抓紧研究出台农村集体经营性建设用地流转条例、农村集体土地征收补偿安置条例。改革完善土地税制，合理调节农村集体建设用地流转收益，促进城乡建设用地市场繁荣发展。
2.全面落实用途管制要求。这是建立城乡统一建设用地市场的重要前提。以第二次全国土地调查和年度土地利用变更调查数据为基础，以土地利用总体规划为依托，综合各类相关规划，加快建立完善国土空间规划体系，明确城乡生产、生活和生态功能区范围，充分考虑新农村建设、现代农业发展和农村二、三产业发展对建设用地的合理需求，为建立城乡统一的建设用地市场提供用途管制和规划安排。
3.扎实做好城乡建设用地确权登记发证工作。这是建立城乡统一建设用地市场的重要基础。加强农村地籍调查，尽快完成农村集体建设用地、宅基地和城镇国有建设用地的确权登记发证工作。加快建立城乡建设用地统一登记信息查询系统。抓紧研究制定不动产统一登记条例。
4.严格对城乡统一建设用地市场的管控。这是建立城乡统一建设用地市场的重要保障。深化农地转用计划和审批管理制度改革。建立健全农村集体建设用地节约集约标准体系。加强城乡建设用地供应和利用的统计监测和形势分析。切实发挥土地储备对建设用地市场的调控功能。对现有违法违规城乡建设用地开展全面清查并研究制定处理政策。加强新形势下对城乡建设用地违法违规行为的执法监察。加强基层国土资源管理机构和能力建设。
5.协力构建共同责任机制。这是建立城乡建设用地市场的重要措施。充分发挥方方面面的积极性、主动性和创造性，形成推进合力。必须坚持党的领导，人大、政府、政协等各负其责；必须加强部门联动、政策协调，健全统筹协调推进改革的工作机制，统筹规划和协调重大改革；必须充分相信群众、依靠群众，切实发挥农村集体经济组织的主体作用，增强其履行农村集体土地所有者职责和维护农民土地权益的能力。

『捌』 国土资源部网站资询城镇菜市场建设用地属无偿划拨吗

你好 用户
政府的行为不合法，因为根据《土地管理法》等有关规定，任何单位和个人不得占用版基本农田，权不准在耕地上挖沙、取土、建坟等，更不用说开发了，所以是违法的，你看一看土地管理法就知道了，至于补偿款，你比如，你的土地使用证上是3亩，征地补偿款是按照你的亩数来给你补偿款的，按照前3年的平均产量6-10倍给补偿款，而且是由村委代收，然后直接给到农民个人手中，任何个人和组织不得拖欠，不给，你还是看看有关的规定吧，

做人啦 最重要的是开心啦
有其它问题可以继续追问

『玖』 城乡一体化发展与土地制度改革

国家发展和改革委员会经济体制综合改革司司长孔泾源

一、经过30年改革之后，从城乡一体化发展的角度看问题，我们如何审视我国的城乡土地关系

从农地经营制度看，我们改变了传统计划经济体制下的人民公社制度，建立起了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，这是我国已经以法定形式确定下来的必须长期加以坚持的农村基本经营制度。

在农地制度之外的建设用地方面，虽然农村内部或多或少地引入了市场配置资源的机制，但城市从农村获得建设用地，按照现行法律规定，依然是先以较低甚至极低的价格征归国有，然后再投入市场，变成城市或国家建设用地。这里存在着由农村向城市的利益输送问题。无论从局部还是从全局看，国家、城市与农村的利益分配都存在着严重的扭曲与不公问题。

这种体制的长期延续，带来了一系列的利益和矛盾。

（一）政府会“理性”地以地生财

由于比较效益的存在，国家或城市政府出于发展工业、经营市政、繁荣城市等诸多考虑，本身就会尽可能地取得土地。加上土地征收价格与土地市场价格的巨大差异，尽可能多地获取土地及其收益是不可抑制的利益冲动。

（二）抑制资源要素价格来发展非农产业

利用土地价格杠杆，尤其是低廉的征地价格，在用地问题上宽打窄用甚至宽打宽用亦在情理之中。这种制度设定显然侵害了农民利益，扭曲了利益关系，不利于节约集约用地。

（三）城市优先发展战略不可能改变

城乡建设用地市场的分割和土地二级市场增益向非农产业和城市建设的转移，不仅使历史上已然形成的城乡二元结构和城乡差别依然故我，而且也是若干年来城乡差距进一步拉大的重要原因。这种情形不改变，无论怎样强调“三农”的地位，城市优先的客观态势将难以改观。

（四）这种制度安排损失的不只是土地使用效率

由于政府能够合法地通过征地方式取得廉价的土地，使之在用地价格的博弈上有较大的回旋余地，这就有可能以农民群众的利益、不同层级政府的利益、市场竞争的公平环境等为代价，来招商引资或进行其他用地安排，除会导致土地和效率损失之外，或许还有从市场竞争、地区竞争的公平性到政府的公正性与公信力的损失。

二、经过30年改革开放之后，这种城乡土地关系即用地体制还能否延续或会遇到哪些方面的挑战

（一）市场法则的约束

尽管政府具有征地权力和垄断二级市场的地位，土地的真实价格往往难以实现，但面对市场主体用地竞争的格局以及次级市场对土地价格的反应，包括政府、农民等在内的各前置主体都有呼唤、发现乃至实现土地真实价格的要求，这也是逐步统一城乡建设用地市场的动力所在。

（二）比较利益的约束

由于工业化、城市化加快发展，与之相关的非农产业和基础设施建设加快，农地转为非农用地的速度也随之加快。在一些地区尤其是城市周边地区，以地生财或发展非农产业的机会迅速上升，农民不再满足于单纯的农转非的就业安排，强烈要求分享土地收益，已转为城市居民的甚至要求实行“非转农”。

（三）资源短缺的约束

土地资源是不可再生的资源，征一亩地就少一亩地。而且适合工业和城市发展的土地都在较为平坦的地区，这些地区往往也是耕地比较集中的地区。土地使用不可能长期以粗放式的方式进行开发，更不可能永远以征地方式来进行资源配置。

（四）利益冲突的约束

传统的土地配置理所当然地侵蚀了农民利益，得益更多的是当地政府或相关用地者。由此派生的利益冲突与矛盾，随着工业化、城市化发展会日益突出。近年来由此引发的群体性事件不在少数，也恶化了干群关系，损害了政府的公信力。

三、如何建立适应社会主义市场经济要求、城乡统一的建设用地制度

按照社会主义市场经济的要求，统一配置城乡建设用地资源，至少需要解决这几个方面的问题：

（1）对市场主体加以界定。农村土地主体究竟是政府还是农民集体，这个问题不解决，市场配置资源就是一句空话，其他利益主体随时都可以插手其间。

（2）必须解决市场统一配置土地资源的体制机制。不同地区土地资源的需求是不一样的，城市周边与穷乡僻壤、东部和中西部的土地资源的价格也是不一样的，市场统一配置资源就是要在较大范围内使用土地，以最有效率、节约集约方式或机制，将有限的土地配置到急需用地、产业集群程度较高的地区。

（3）必须建立起相应的组织体系和交易平台。在改革试验中，一些地区开始试行这样或那样的机构，但说到底，还要从政策法规和约束交易双方的制度层面进行基础性建设，包括现行法规的修订和完善，以及建立健全土地市场交易机制和交易平台。否则，市场就无规则可循，发现价格就没有体制基础。

（4）要建立利益共享机制。土地收益不简单地是哪个地区或哪个群体的独有收益，建设用地投入市场后，其增值收益要在国家、集体和农民之间进行合理分配。比如，在英国，土地用途可以改变，土地使用权可以转让，但因为其他外部条件变化而增加土地收益，国家会征收发展税。

（5）要健全土地规划管理机制。因为土地不是简单的商品，而是不可再生的稀缺资源，要严格保护耕地，使土地利用与经济社会发展乃至生态环境相协调，必须进行规划管理和用途监管。

四、重新构建城乡土地关系必须注意的几个问题

（一）处理好改革创新和依法行政的关系

一方面，我们要重建城乡土地关系，要打破旧的体制，改革旧的法规。另一方面，在现行的法律法规中，主要制度和核心部分依然是合理的，在这方面要审慎地处理好依法行政和改革创新的关系。

（二）处理好敢闯敢试与风险管理的关系

即一方面在改革上要提倡敢闯敢试，尽快完善制度，另一方面对不可预测的风险，要进行有效防范，必要时进行改革试验项目管理。

（三）处理好保护耕地与发展建设之间的关系

这个关系将会是长期困扰我们、又必须解决好的一个问题。

（四）处理好局部利益和全局利益的关系

有些建设项目或者建设用地从局部看是必需的，但是从全局看很可能就会影响大局或可持续发展。

（五）有相应的区域政策

因为不同的地区土地的稀缺程度、土地质量和可开发性是不一样的，其用途及效益也会有很大的差别。