房屋接管验收标准住宅和城乡建设委员会

A. 新的商品房验收标准包含那些要求

验收验哪里
面积
一般来讲，商品房在出售时是按“套”或“单元”出售，并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价，而这建筑面积是销售面积，指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

其中，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

而公用建筑面积由以下两部分组成:

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。

（2）套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

即: 公用建筑面积＝全套建筑面积－全套各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）

其中:

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面＋阳台建筑面积

套内墙体面积＝共用墙水平投影面积1/2＋非共用墙水平投影面积

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内筑面积

而: 公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和

主体结构
根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，房屋主体结构应达到下列要求:

(1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;

(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;

(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

外墙
(1)外墙不得渗水，特别是下雨天要注意观察，看有无明显的水印和霉点;

(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。

楼地面
(1)面层与基屋必须粘结牢固，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;

(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。

装修
(1)钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全;

(2)进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;

(3)门窗玻璃应表面平整，粘贴牢固;

(4)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角;

(5)油漆、刷浆应色泽一致，表面不脱皮、漏刷。

电气
(1)电气线路安装应平整、牢固、顺直; 过墙导管连接必须紧密;

(2)照明器具等安装支架必须牢固，部位齐全，接触良好;

(3)检查话线路是否如期开通，接听效果是否和谐。

水、卫、消防
(1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;

(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;

(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅;

(4)卫生器具应质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固。

不合格怎么办
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理:

(1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。

(2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设，导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题，业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单，或要求开发商退房并赔偿损失。

北京市现行房地产住宅项目收房标准
1 房地产商签发入住通知前，应规矩地做好那些工作？

1.1 关于交楼要房地产商出示“大房产证”或政府发的“入住许可证”问题---在建设部新的《房屋买卖合同示范文本》中确实有这种选择，不过选择并不是必须，北京的购房人想作这种选择，目前还现实。

1.2 北京交楼标准随着《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”
对于这个《办法》中的规定，房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况，业用依据法律法规和政府规范性文件。

1.2.1 对于北京交楼的第一个标准：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制性要求。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管购房人和房地产商在买房合同中是否约定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供。

1.2.2 对于北京交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见规定：

1.2.2.1 2003年2月1日后申领商品房预售许可证的项目及尚未开始销售的商品房现房项目，房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”。

1.2.2.2 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的

B. 有没有《房屋接管验收标准》这本书

有，是本小说

C. 房屋验收有多少个程序的有什么法律依据

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续1～2个小时，需要带的工具包括：

塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

塞尺：用于测裂缝的宽度；

5米卷尺：用于测量房子的净高；

万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

计算器：用于计算数据；

水笔：用于签字；

扫帚：用于打扫室内卫生;

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

三、验房内容及方法

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。

外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。)

乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。

一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，

二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

暖气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。

镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

电器管线等：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象。

D、检查弱点插座数目。

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

D. 物业承接验收最新标准

工程项目竣工之后，验收机构应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、 现行施工技术验收规范、上级领导机关下发的有关建设文件，以及国外引进技术或成套设备 的合同文件和国外提供的设计文件等资料，作为验收的依据进行验收。
由于建筑工程项目的性质不同、行业不同，其竣工验收的标准也不同。民用住宅验收的一般 标准如下：
(1)工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。
(2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且起动、运转正常，能满足使 用要求，如电梯、灭火装置、采暖通风装置等均已落位，并能正常起动。
(3)上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无梗阻、滴漏、渗漏现象，供水正常、排水通畅。 照明及动力用电的工作回路结构清晰，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安 装齐全，使用灵活方便，其他公用设施均完好。
(4)建筑物四周2米之内的场地平整，由于本项目施工所造成的障碍物均已清除。
(5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后，均达到合格标准以上。
经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续，并移交与建设项目有关 的所有技术资料。
验收程序
1原有房屋接管验收程序
(1)移交人书面提请接管单位接管验收；
(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；
(3)接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；
(4)对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；
(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；
(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有 权转称登记(若无产权转移，则无须办理)。
2、新建房屋接管验收程序。
(1)建设单位书面提请接管单位验收；
(2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签 发验收通知并约定验收时间；
(3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；
(4)对验收中发生的问题，按质量问题处理办法办理；
(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签署发接管文件。
3、住宅小区综合验收程序
①住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出 住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
②城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月 内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工 程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；
③综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住 宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管 部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
④城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开 发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。
验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。
物业接管验收应提交的资料
1、原有房屋接管验收应检索提交的资料。
(1)产权资料
①房屋所有权证；
②土地使用权证；
③有关司法、公证文书和协议；
④房屋分户使用清册；
⑤房屋设备及定、附着物清册。
(2)技术资料
①房地产平面图；
②房屋分间平面图；
③房屋及设备技术资料。
2、新建房屋接管验收应提交的资料。
(1)产权资料
①项目批准文件；
②用地批准文件；
③建筑执照；
④拆迁安置资料。
(2)技术资料
1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2)地质勘察报告；
3)工程合同及开、竣工报告；
4)工程预决算；
5)图纸会审记录；
6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；
7)隐蔽工程验收签证；
8)沉降观察记录；
9)竣工验收证明书；
10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
11)新材料、新配件的鉴定合格证书；
12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
13)砂浆、混凝土试块试压报告；
14)供水、供暖的试压报告。
物业移交
在完成了物业验收之后，所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在 验收签字的同时就可予以移交。
物业要直接移交给物业管理公司，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用 管理是由物业管理公司来进行的，加之物业管理公司参与了施工监理和工程验收，只有它才 对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操 作等。
物业要移交给物业管理公司的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其 向业主移交时，移交者必须是物业管理公司，因为物业向业主的移交就是物业管理公司和业 主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成，如签订居 住管理公约，预交水电费押金，领取《物业管理手册》，知会管理条例等。这就像造好的机 车在投入运行时必须令其驶入正轨，如果一开始就出了轨，即使你有能力再使之上轨，毕竟 要花许多人力和财力。
物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加，才能作最后的验收确认，尤其是要查 对责成返工的工程是否保证质量地完成了。
交接双方的责任
1、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做 好 房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。按管单位应在15日内审核完毕，及时 签发验收通知并约定时间验收，经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证， 并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
2、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并 商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
3、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位，共同 分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当 ，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
4、新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向 接 管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收 接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。
5、新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担 因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
接管物业的善后问题
房屋竣工后，物业管理管理公司要与建设单位办理物业移交手续。在移交验收中，如果发现 物业质量和设计问题，以及其它遗留问题，应及时提请开发建设单位和施工单位解决。
物业管理公司也可以代理开发建设单位和施工单位在保修期内的保修责任，并按规定使用委 托方提供的保修款。
由于开发建设单位租售原因造成移交后出现空置房屋，其管理服务费用由开发建设单位承担 。
办理移交手续时，物业管理公司有权向开发建设单位索取以下与物业管理有关的书面资料： 工程建设资料、各类房屋清单、出售房屋的产权范围或成本核算清单、住宅区公用设施、设 备及公共场地清单、住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期、商业用 房及其它可以用于经营的公用设施、设备和场地清单等。
竣工验收后的物业保修
一、保修的范围
竣工验收后的物业，在规定的保修期内，因施工造成的质量事故和质量缺陷，应按照建设部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修办法(试行)》的规定进行保修。
各种建筑物、构筑物和设备安装工程的保修范围如下：
(1)屋面漏雨；
(2)烟道、排气孔道、风道不通；
(3)室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；
(4)内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙线、油漆等饰面脱落，墙面浆活起碱脱皮；
(5)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定；
(6)厕所、厨房、盥洗室地面泛水、倒坡积水；
(7)外墙外漏水、阳台积水；
(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；
(9)室内上下水、供热系统管道漏水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落；)
(10)室外上下管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；
(11)钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求。
二、保修期限
保修期限自移交手续办理完之日起计算，根据《保修办法》下列各类工程的保修期。
(1)民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为1年；
(2)建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；
(3)建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；
(4)室外的上下水和小区道路为1年；
(5)工业建筑的设备、电气、仪表、工艺管线和有特殊要求的工程，其保修内容和期限，由 使用单位和施工单位在合同中规定。
第四节 接管验收注意事项
一、物业管理企业自身的注意事项
物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通 过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业 管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：
1、物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收 工作。
2、物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上， 对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
3、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强 、整修，直至完全合格。
4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理 企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5、开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
6、物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
7、接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收后合格凭证，签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成 。
二、物业管理企业外部的注意事项
1、接管不规范，验收不合格。虽然国家或地方颁布了接管验收方面的一些规范，但实际操 作 过程中常常不能严格执行。之所以会在接管验收中出现滥用职权的腐败现象主要原因就是接 管主体没有完全进入市场，没有真正界定清楚交接双方的权、责。即使接管后出现质量问题 或发生事故，往往也不是责任方承担，而是通过更高层次的协调，各方平担风险和责任。近 几年，建设量非常大，伴之而来的是大量的有质量问题的物业，各种事故频频发生。开发或 建筑企业的这种短期行为已造成了极大的浪费。同时，由于接管验收的不规范，有时会造成 管理公司与开发或建筑企业之间的纠纷，最终受害的可能还是使用者。
2、物业的接管验收牵涉到新旧体制的转移，规范难度较大。计划体制下的房屋管理模式仍 带 有相当的普遍性，其机制的转换需要一个相当长的时期，无论是外部环境，还是内部素质都 有待在实践中逐步改善。一些物业管理公司是在原房管部门基础上成立的，虽然牌子换了， 但实质内容没变，接管验收免不了老一套。按公司法新成立的一些物业管理公司，在接管验 收的规范化方面走得比较快，做了一些有益的探索。
3、缺乏统一的接管验收合同文本。接管验收合同订立的内容可随物业的情况或其他条件的 不 同而有所不同，但其基本内容，基本要求与基本形式应该有一个标准。现在一些地区制定了 一些标准合同文本，但大多都不成熟。有些地区完全由交接双方自己拟定合同事项，难免会 出现矛盾或事后的纠纷。而且这样做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。
显然，物业的接管验收中的问题不仅是上述几方面，还有像监管职能不到位，消费者利益考 虑较少等问题也需要引起重视。
签于物业接管验收中存在的问题，应注意抓好以下几方面工作：
①进一步完善接管验收的政策法规，文本体系，为规范交接行为创造条件。
②切实做到政企分开，转变政府职能，把物业管理公司推向市场，推进物业管理市场化。
接管合同概述及标准合同样本
一、合同的概述
(一)物业管理合同的特征
1、物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务。因此，物业管理公司因 处 理委托事务(如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等)所支出 的必要费用，应由业主承担。
2、物业管理合同是有偿的。也就是说，业主不但要支付物业管理公司在处理委托事务中的 必要费用，还应支付物业管理公司一定的酬金。
3、物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等 手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。
4、物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等与一致，并 不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。
5、物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故 为诺成性合同；委托人和受托人双方都负有义务，故为双务合同。
(二)物业管理合同的主要内容
物业管理合同应当载明下列主要内容：
1、委托方和受托方的名称、住所；
2、物业管理区域的范围和管理项目；
3、物业管理服务的事项；
4、物业管理服务的要求和标准；
5、物业管理服务的费用；
6、物业管理服务的期限；
7、违约责任；
8、合同终止和解除的约定；
9、当事人双方约定的其他事项。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：(1)物业共用部位共用设备的使 用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水 泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务；(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管 理；(7)物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：(1)业主或使用 人的自用部位和自用设备的维修、更新；(2)业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事 项。

E. 住房和城乡建设委员会与建委是一个单位吗

住房和城乡建设委员会与建委是一个单位，建委是建设委员会的简称，国家机构改革后改名为住房和城乡建设委员会。

建设委员会是负责本区工程建设及建筑行业、房地产开发行业、建材行业综合行政管理的区政府职能部门。

(5)房屋接管验收标准住宅和城乡建设委员会扩展阅读：

职责调整：

(一)取消的职责。

已由市政府公布取消的行政审批事项。

(二)转变的职责。

1.加快建立住房保障体系，完善廉租住房制度，着力解决低收入家庭住房困难问题。

2.加强房地产业发展的政策研究、动态监测，优化房地产业发展和住房供应结构，加快形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的房地产业新格局。

3.加大城乡建设统筹力度，促进城镇化健康发展，加强村镇工程建设的指导和技术服务。

4.改进行政审批管理和服务，整合行政审批受理窗口，推进集中受理和一站式审批，提高行政审批效率和服务效能；强化为中央国家机关、驻京部队、中央企事业单位在京工程项目和房屋管理提供协调服务的职责。

F. 前期物业接管验收标准

提供四川的验收标准参考：
四川省物业承接查验办法
第一条 为规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等有关规定，结合四川省实际，制定本办法。
第二条 本承接查验办法适用于四川省行政区域内的物业管理承接查验工作。
第三条 本承接查验办法所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指物业服务企业承接物业时，对物业管理建筑区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备等进行的承接查验，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查查验。
第四条 商品房业主专有部位的接收查验以商品房买卖双方签署的验收文书产生的法律效力为准。
第五条 承接查验应具备的条件：
（一） 建设项目按规划设计要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（综合竣工验收备案）资料齐全；
（二） 道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认；
（三） 单体物业接通水、电、气、光纤、电话；
（四） 建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕(在建部分已采取围护措施)，无建筑垃圾、杂物侵占路面；道路畅通；绿化、建筑小品已经竣工；
（五） 电梯、二次供水、供电、消防、安防监控等共用设施设备安装配置合格；
（六） 物业管理用房按相关标准配置，且具备使用功能。
第六条 承接查验的准备工作：
（一） 在物业竣工验收完成及交付使用前，应及时组建承接查验小组，对所承接的物业进行综合性的承接查验，以确保物业达到规划设计和使用要求。
（二） 成立物业承接查验小组，承接小组由物业服务企业和建设单位、业主委员会相关人员组成。
（三） 承接查验前的准备
1. 与建设单位/业主委员会联系好承接查验的事项、交接日期、进度、查验标准；
2. 制定承接查验方案；
3. 准备承接查验记录表格；
第七条 资料的承接查验：
（一） 物业相关资料：
1. 项目开发核准备案文件；
2. 《建设项目选址意见书》；
3. 《建设用地规划许可证》；
4. 《建设工程规划许可证》；
5. 《建设工程施工许可证》；
6. 《拆迁安置资料》；
7. 项目命名资料；
8. 用地红线图；
9. 工程质量保修合同（协议）；
10. 业主产权资料（分户），包括（前期）物业服务合同（附有效投标文件）、（临时）管理规约；
11. 房屋使用说明书；
12. 物业建筑区域划分意见书。
（二） 综合竣工查验资料：
1. 竣工图；
2. 施工许可证；建筑施工总承包企业、施工分包单位、设计单位、工程地质勘察单位、工程监理单位营业执照、资质证明材料（复印件）；
3. 《建设工程规划验收合格证》；
4. 《消防查验意见及同意使用意见书》；
5. 工程竣工备案合格资料及公共配套综合验收合格证明材料；
6. 供水合同；
7. 供电协议书；
8. 供气协议书；
9. 电梯等特种设施设备检验及准用资料；
10. 专项维修资金缴存证明资料。
（三） 查验设施设备资料：
1. 设施设备出厂合格证；
2. 设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、随机工具、备品备件清单、试运行记录；
3. 设施设备使用说明书（要求中文）；
4. 设施设备保修卡、保修协议；
5. 机电设备供应商、安装施工单位资料。
（四） 物业共用部位、共用设施设备
1. 物业共用部位：
房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
2. 物业共用设施设备：
包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、变压器、配电箱柜、供电线路、照明、锅炉、暖气管道、煤气管道、消防设施、安防监控设施、空调设备、绿地、道路、路灯、沟渠、化粪池、垃圾转运设施、机动车（非机动车）停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
第八条 承接查验的标准和查验方法
（一） 按国家相关建筑设计规范、设施设备标准执行；
（二） 主要以核对的方法进行，在现场查验、设备调试等情况下，还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行查验；
（三） 物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料，规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验，为物业现场查验奠定基础；
（四） 对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的，记录《承接查验整改单》中，确定整改时限，报送物业服务企业和建设单位，并要求建设单位督促施工单位限期整改；
（五） 对整改项目由施工企业整改落实后,予以复查,并在《承接查验整改单》中记录结果,合格后进行正式移交；
（六） 交接双方必须签订《承接查验协议》。《承接查验协议》应加盖交接双方企业法人章。
第九条 承接查验的遗留问题处理；
（一） 对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》，交建设单位确认并确定整改时限；
（二） 对物业设施设备承接查验中发现的不合格项，记录在《设施设备移交清单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
（三） 对物业房屋共用共有部位承接查验中的不合格项，记录在《共用共有部位承接查验单》中，交建设单位确认并确定整改时限；
（四） 对物业承接查验中的重大缺陷记录在《重大缺陷记录表中》交建设单位确认并确定整改时限。
第十条 承接查验的时限
11.1 建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业交付使用前15日，与受聘的物业服务企业完成承接查验工作；
11.2 业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效前15日内，由业主委员会会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成承接查验工作（另有约定时限的除外）。
第十一条 签订承接查验协议
交接双方应当在承接查验工作结束后签订物业管理承接查验协议。
承接查验协议应当包括：项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和时限、双方权利义务、违约责任以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
第十二条 物业服务企业更换时相关费用的交验
原物业服务企业退出项目前应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业，并将移交情况在建筑区划内予以公告。
第十三条 承接查验备案
交接双方办理承接查验手续后30日内，物业服务企业应当书面告知物业项目所在地县（市、区）房地产管理部门，并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房地产管理部门。
县（市、区）房地产管理部门应当将上述资料存入项目档案。
第十四条 承接查验双方的责任
（一） 承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时承接；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验；
（二） 建设单位未按承接查接查验协议完善整改物业存在的问题而产生的后果由建设单位承担责任；
（三） 物业服务企业未按本办未予实施物业承接查验而产生的后果由物业服务企业承担责任；
（四） 物业承接查验后，建筑工程质量保修工作，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修；
（五） 承接查验后，物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料毁损的，由物业服务企业承担相应的法律责任；
（六） 承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公告。
第十五条 有关承接查验的纠纷，交接双方可以协商解决，协商不成可向房地产主管部门报告。房地产主管部门应及时予以处理。
第十六条 分期建设的项目，可以按本办法分期承接查验。
第十七条 本办法由四川省住房和城乡建设厅负责解释。
第十八条 本办法自2011年10月 1 日起施行。

G. 房屋验收要做那些事啊

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续1～2个小时，需要带的工具包括：

塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

塞尺：用于测裂缝的宽度；

5米卷尺：用于测量房子的净高；

万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

计算器：用于计算数据；

水笔：用于签字；

扫帚：用于打扫室内卫生;

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

三、验房内容及方法

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果写在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。

外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

视镜(猫眼)：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

高度：用盒尺检查房顶，取4～5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米(或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

墙壁地面：用厂尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。)

乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓。

一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。

厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

闭存水试验、水表空转试验：(重要检验项目)打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，

二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板。

卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。

暖气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。

镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

电器管线等：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应该紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象。

D、检查弱点插座数目。

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

检查完这些工作，如果没问题的话，可以在验收交接书上签字；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
回答者： 小ご糊涂ヘ仙 - 初入江湖 二级 2-2 15:35
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其他回答 共 1 条
验收程序相对复杂,下面有二个规定,看一下就会清楚些的.
房屋接管验收标准

1991年2月4日，建设部

ZBP 30001—90
1．主题内容与适用范围
1．1 为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。
1．2 凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。
1．3 本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。
2．引用标准
GBJ7 建筑地基基础设计规范
GBJ10 钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11 建筑抗震设计规范
GBJ14 室外排水设计规范
GBJ16 建筑设计防火规范
GBJ45 高层民用建筑设计防火规范
GBJ206 木结构工程施工及验收规范
GBJ207 屋面工程施工及验收规范
GBJ232 电气装置安装工程施工及验收规范
GBJ242 采暖与卫生工程施工及验收规范
CJ13 危险房屋鉴定标准
3．术语和定义
3．1 接管验收
地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。
3．2 按规定交房管部门接管的房屋
指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。
3．3 新建房屋
建成后未经确认产权的房屋。
3．4 原有房屋
已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。
4．新建房屋的接管验收
4．1 新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
4．2 接管验收应具备的条件：
a．建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；
b．供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
c．房屋幢、户编号业经有关部门确认。
4．3 接管验收应检索提交的资料
4．3．1 产权资料：
a．项目批准文件；
b．用地批准文件；
c．建筑执照；
d．拆迁安置资料。
4．3．2 技术资料：
a．竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
b．地质勘察报告；
c．工程合同及开、竣工报告；
d．工程预决算；
e．图纸会审记录；
f．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
g．隐蔽工程验收签证；
h．沉降观察记录；
i．竣工验收证明书；
j．钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
k．新材料、构配件的鉴定合格证书；
l．水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
m．砂浆、混凝土试块试压报告；
n．供水、供暖的试压报告。
4．4 接管验收程序
4．4．1 建设单位书面提请接管单位接管验收。
4．4．2 接管单位按“4．2”和“4．3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
4．4．3 接管单位会同建设单位按“4．5”条进行检验。
4．4．4 对验收中发现的质量问题，按“4．6．1”和“4．6．2”条处理。
4．4．5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签置验收合格凭证，签发接管文件。
4．5 质量与使用功能的检验
4．5．1 主体结构
4．5．1．1 地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
4．5．1．2 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。
4．5．1．3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
4．5．1．4 木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中2．1．1条的有关规定。
4．5．1．5 凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。
4．5．2 外墙不得渗水。
4．5．3 屋面
4．5．3．1 各类屋面必须符合GBJ207中4．0．6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
4．5．3．2 平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
4．5．3．3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
4．5．4 楼地面
4．5．4．1 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
4．5．4．2 卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
4．5．4．3 木楼地面应平整牢固，接缝密合。
4．5．5 装修
4．5．5．1 钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
4．5．5．2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
4．5．5．3 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
4．5．5．4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
4．5．5．5 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
4．5．5．6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
4．5．5．7 油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象
4．5．6 电气
4．5．6．1 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。
4．5．6．2 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
4．5．6．3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
4．5．6．4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合GBJ232的要求。
4．5．6．5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
4．5．6．6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
4．5．6．7 除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
4．5．7 水、卫、消防
4．5．7．1 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。
4．5．7．2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
4．5．7．3 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
4．5．7．4 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。
4．5．7．5 水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
4．5．7．6 消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。
4．5．8 采暖
4．5．8．1 采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
4．5．8．2 锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
4．5．8．3 炉排必须进行12h以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
4．5．8．4 各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
4．5．8．5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
4．5．8．6 管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
4．5．8．7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合GBJ242的规定。
4．5．8．8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
4．5．8．9 经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
4．5．9 附属工程及其它
4．5．9．1 室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第2．3．4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
4．5．9．2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。
4．5．9．3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
4．5．9．4 房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
4．5．9．5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
4．5．9．6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
4．5．9．7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
4．5．9．8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
4．6 质量问题的处理。
4．6．1 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
4．6．2 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
5．原有房屋的收管验收
5．1 接管验收应具备的条件
a．房屋所有权、使用权清楚；
b．土地使用范围明确。
5．2 接管验收应检索提交的资料
5．2．1 产权资料：
a．房屋所有权证；
b．土地使用权证；
c．有关司法、公证文书和协议；
d．房屋分户使用清册；
e．房屋设备及定、附着物清册。
5．2．2 技术资料：
a．房地产平面图；
b．房屋分间平面图；
c．房屋及设备技术资料。
5．3 接管验收程序
5．3．1 移交人书面提请接管单位接管验收。
5．3．2 接管单位按5．1和5．2条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
5．3．3 接管单位会同移交人按5．4条进行检验。
5．3．4 对检验中发现的危损问题，按5．5条处理。
5．3．5 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。
5．3．6 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。
5．3．7 移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。
5．4 质量与使用功能的检验
5．4．1 以CJ13和国家有关规定作检验依据。
5．4．2 从外观检查建筑物整体的变异状态。
5．4．3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。
5．4．4 查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。
5．5 危险和损坏问题的处理
5．5．1 属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。
5．5．2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。
5．5．3 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。
6．交接双方的责任
6．1 为尽快发挥投资效益，建设单位应按4．2和4．3条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。
6．2 接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
6．3 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。
6．4 新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。
6．5 新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。
6．6 执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法

第一条 为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据《建设工程质量管理条例》，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案，适用本办法。

第三条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下统称工程）的竣工验收备案管理工作。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。

第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

一工程竣工验收备案表；

二工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

三法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

四施工单位签署的工程质量保修书；

五法规、规章规定必须提供的其他文件。

商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第六条 备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。

工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。

第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

第九条 建设单位在工程竣工验收合格之日起15日，内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上30万元以下罚款。

第十条 建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款。

第十一条 建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十二条 备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。

第十三条 竣工验收备案文件齐全，备案机关及其工作人员不办理备案手续的，由有关机关责令改正，对直接责任人员给予行政处分。

第十四条 抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本办法。

第十五条 军用房屋建筑工程竣工验收备案，按照中央军事委员会的有关规定执行。

第十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起施行。

H. 物业接管验收要哪些资料

物业接管抄验收应提交的资料：

1. 原有房屋接管验收应检索提交的资料：

   (1)产权资料：①房屋所有权证；②土地使用权证；③有关司法、公证文书和协议；④房屋分户使用清册；⑤房屋设备及定、附着物清册。

   (2)技术资料：①房地产平面图；②房屋分间平面图；③房屋及设备技术资料。

2. 新建房屋接管验收应提交的资料：

   (1)产权资料：①项目批准文件；②用地批准文件；③建筑执照；④拆迁安置资料。

   (2)技术资料：①竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；②地质勘察报告；③工程合同及开、竣工报告；④工程预决算；⑤图纸会审记录；⑥工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；⑦隐蔽工程验收签证；⑧沉降观察记录；⑨竣工验收证明书；⑩钢材、水泥等主要材料的质量保证书；⑪新材料、新配件的鉴定合格证书；⑫水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；⑬砂浆、混凝土试块试压报告；⑭供水、供暖的试压报告。

I. 关于物业房屋接管验收标准

我在网络文库上传了这个文件：《建设部房屋接管验收标准》ZBP30001-90，可下专载参考。网属址是http://wenku..com/view/869a7528915f804d2b16c15d.html