農村住房建設施工合同糾紛

① 企業建設職工住房找代建單位的問題

你所說的情況屬一種單位委託開發商代建住房法律問題。
根據委託代建的定義，該種開發模式專指定製開發，即根據委託方需求，承建方(開發商)從土地獲取、產品設計、開發管理和工程施工全過程服務，最終將委託方所需產品提供交付委託方的全過程。
而根據我國合同法、建築法及地方相關法規，對工程建設項目實施建設管理，包括前期籌建、設計、勘察、招投標、施工全過程，由項目業主委託代建單位進行代建工作。在項目建設中，作為代業主的身份參與項目建設，並收取相應代建管理費的工作。
但根據《合同法》第三百九十六條規定，委託合同是指委託人和受託人約定，由受託人處理委託人事務的合同，從該條的規定可以看出，委託人委託受託人處理的事務必須是委託人自己可以為之的事務，也就是說你們單位應當是自己可以建造商品房的，只有當單位自己有權利建造商品房的時候才可以委託他人代建，但法律規定，對於商品房的開發和建設只有房地產開發公司能做，其他人（包括法人）是無權開發和建造商品房的，從這個角度看，單位與開發商簽訂《委託建房協議》的前提基礎條件都不具備，也就是單位不具有自身開發和建設的條件，因此也就不能委託他人代建。在現實情況中，北京、焦作等地有試點進行委託代建或政府批準的先例，作為在中國實際存在的一種房屋開發方法，其存在但不一定合法，具體到每個項目，可能需要嚴謹的法律論證。
根據《建築法》及《房地產開發企業資質管理規定》的要求，商品房開發過程中，開發商、施工單位等都有嚴格的資質要求，若企業資質不足，則依法不能進行房地產開發或工程施工建設。與無資質企業簽訂的開發、施工協議，因違法法律的強制性規定會歸於無效。但根據《最高人民法院審理建築工程施工合同案件適用法律若干問題規定》等司法解釋的理解，施工單位在項目進行中取得資質的，也可以繼續施工。若因施工單位無資質施工，則不可能取得《建設工程施工許可證》，在房地產開發案件中，五證不全（若現房銷售則不需要《預售許可證》），工程將不能通過竣工驗收，也無法交付使用。因合同違法法律強制性規定造成的合同無效，給合同雙方造成的損失，在具體案件中還要根據雙方的過錯程度確定損失分擔的辦法。
若有進一步問題，可與我聯系，中銀律師事務所 ，唐靖宇律師，15820007759。

② 北京市建築施工專業分包合同怎麼備案~~流程~~是總包備案還是分包去備案~

事項內容 ：建設工程施工總承包合同和專業承包合同備案
法律依據 ：深圳經濟特區建設工程施工招標投標條例
1、深圳市建設工程造價管理規定
2、關於加強建設工程招標投標管理的若干規定
3、深圳市建設工程合同備案辦法

條件 ：
1.建設單位與施工單位已簽訂的施工總承包合同和專業承包合同，但依法無需辦理施工許可證的建設工程除外；
2.建設工程施工總承包合同和專業承包合同簽訂後，建設單位應當在合同簽訂之日起15個工作日內將合同報送深圳市住房和建設局備案。

申請材料
1.深圳市建設工程施工總承包、專業承包合同備案申請表（一式一份）；
2.施工合同正式文本（一式四份）；
3.合同當事人法定代表人證明書原件，法定代表人授權簽訂合同的，還應提交法定代表人授權委託書；
4.非招標工程，應提交加蓋合同雙方公章的工程預算書；其中政府投資非招標工程，還需提供審計專業局出具的預算審計報告。

申請表格 深圳市建設工程施工總承包、專業承包合同備案申請表
深圳市建設工程施工總承包、專業承包合同備案申請表（樣表）

申請受理機關 深圳市住房和建設局,地址：深圳市福田區振華路8號設計大廈一樓東側深圳市住房和建設局行政服務大廳1-4號窗口；深圳市福田區福中三路市民中心行政服務大廳西廳23-25號窗口，咨詢電話83788477，投訴電話83787104
決定機關 深圳市住房和建設局
程序
第一步：建設單位在深圳市住房和建設局網(http://www.szjs.gov.cn/)「辦事指南」中下載《深圳市建設工程施工總承包、專業承包合同備案申請表》(一式一份)如實填寫，簽字蓋章，並按要求備齊工程合同備案應提交的資料；
第二步：建設單位向深圳市住房和建設局提交申請資料，資料齊全且深圳市住房和建設局受理後領取備案受理回執；
第三步：深圳市住房和建設局按工作規程進行合同備案，出具備案意見後辦結；
第四步：建設單位憑受理回執領取備案合同。



時限 自受理之日起五個工作日辦結。
證件名稱及有效期限 本審批事項無證件，無有效期要求，根據國家政策法規進行調整
法律效力 經過備案的建設工程合同，是國有資金投資工程進行竣工結算、審核、審計等的依據。合同當事人就合同適用文本出現爭議時，以經過備案的建設工程合同為准。
收費 不收費。
年審或年檢 無年審。

③ 農村住房建設工傷事故。事情是這樣的，我把房子的建設發包給了包工頭

核提示：農村建房清包工(包工包料)形式發包給包工承建施工程發傷亡事故比較普遍現象包工房主達協議性質般承攬合同建設工程合同實務存較爭議院判決兩者都 本認應定性般承攬合同比較符合立本意理由： 承攬合同承攬按照定作要求完工作交付工作定作給付報酬合同承攬關系般承攬關系建設工程承攬關系建設工程承攬般含較高技術含量執業風險律要求建設工程合同雙必須具相應資質必須定注冊資金抗風險能力單位農村體建築般技術含量相較低執業風險相較民間體工匠即參與民間建築且民間建築承包發包體或體組織建築第八十三條規定：農民自建低層建築適用建築規定所農村建房清包工(包工包料)形式發包給包工承建房主承包形合同關系應般承攬合同關系律快車知識拓展：建設工程合同與承攬合同主要區別 根據我《合同》規定司實踐建設工程合同與承攬合同主要區別： 1、主體同律建設工程合同發包承包主體資格均要求發包般建設工程建設單位承包具事勘察、設計、施工業務資格且要具相應資質自即能建設工程合同發包能承包承攬合同則承攬即具相應資質其單位或者定作自、其組織 2、合同標限定性同建設工程合同標般比較型項目且許情況要通招投標式簽訂合同承攬合同標般較般工程建設項目訂立合同屬於建設工程合同自修建或者裝修房屋與其自或者單位訂立合同屬於承攬合同 3、合同要式性同根據我《合同》規定建設工程合同應採用書面形式;承攬合同即書面亦口形式且定作自採用口形式 4、主要工作否交由第三完同建設工程合同總承包或者勘察、設計、施工承包經發包同意自承包部工作交由第三完主體工程必須自完;承攬合同除事另約定外承攬應自設備、技術勞力完主要工作 5、工作交由第三完責任承擔者同建設工程合同第三其完工作與總承包或者勘察、設計、施工承包向發包承擔連帶責任;承攬合同論承攬經定作同意全部工作交由第三完輔助工作交第三完都由承攬向定作承擔責任第三向定作承擔責任 6、合同計價條款變性同般說建設工程合同工程量較工期較材料費用訂立合同難准確計算所結算通突破合同計價條款承攬合同價款條款較固定除經雙協商變更外般應按照合同約定價款計算 7、合同解除條件同根據律規定承攬合同定作享解除權隨解除合同;建設工程合同除具備雙約定或者定解除條件允許隨意解除合同 8、違約救濟式同承攬合同定作解除合同承攬能要求定作賠償損失能要求繼續履行;建設工程合同除特定情形外違約事都要求其繼續履

④ 工程預付款不能超30%是哪裡規定的急！！！！

《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500—2003）里規定，工程預付款不能超回30%，主要是為了規范風險答和便於財務審計，實體性消耗和非實體性消耗部分應在合同中分別約定預付款比例。按年度工程計劃逐年預付，對重大工程項目，不高於合同金額的30%，原則上預付比例不低於合同金額的10%，《建設工程價款結算暫行辦法》包工包料工程的預付款按合同約定撥付。

(4)農村住房建設施工合同糾紛擴展閱讀：

建設工程造價的計價方式已經歷了四次重大變革（定額計價方式、2003清單計價、2008清單計價、2013建設工程工程量清單計價規范），當時2013版清單規范與08版變化較大有很多調整的地方，而且同比08版六個專業基礎上2013版又增加三個專業，而且在諸多內容上面也有大幅度修改，隨時簡政放權簡化資質標准，部分專業資質的取消。

參考資料：網路-建設工程工程量清單計價規范

⑤ 房屋裝飾裝修合同是否屬於建設工程合同范疇是否適用建設工程法

律的調整？實踐中常遇到房屋裝飾裝修合同的性質定性的問題，根據合同法的規定，裝修合同不在法律規定的有名合同內，屬於無名合同，但還存有不同的觀點，一種認為屬於承攬合同，還有一種認為屬於建設工程合同。那麼究竟應如何定性呢？雖然法律沒有明確規定，但我們可以從以下的法律規定中可以歸納出法律的定性。1、根據《建設工程質量管理條例》第2條規定：「本條例所稱建設工程，是指土木工程、建築工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。」《最高院關於裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十條規定的優先受償權的函復》也規定：「你院閩高法[2004]143號《關於福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經研究，答復如下： 裝修裝飾工程屬於建設工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關於優先受償權的規定，但裝修裝飾工程的發包人不是該建築物的所有權人或者承包人與該建築物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建築物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。」因此，根據上述行政法規和司法解釋是講裝修合同歸入了建設工程合同范疇。2、根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部100號令）第九條 「裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建築主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的，必須委託具有相應資質的裝飾裝修企業承擔」該條就是依據裝修工程大小不一，如果一律按建設工程要求有資質，會導致太多的合同無效，該條規定了「變動建築主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的」裝修人必須具有相應資質，其它則不作要求。 從該辦法來看是將部分裝修活動納入了建設工程調整范疇。 故在當下還沒有明確法律規定的情況下，應根據具體實際情況區別對待。

⑥ 建設施工合同書 翻譯

作為生活必需品的住房，與人民的生活息息相關，而作為國民經濟支柱產業的房地產業，更關繫到整個經濟的健康發展。近年來房價節節攀升，住房價格漲幅過大，已成為眾目關注的焦點。

一、 住房價格上漲過快

2004年以來，對房地產市場的調控成為宏觀調控的重要內容。黨中央和國務院採取了一些重要措施，基本上遏制了房地產開發投資、信貸和土地供應過快增長的勢頭。但是，住房價格上漲過快的問題仍然比較突出。全國商品住房平均價格過快上漲的勢頭雖然有所遏制，然而住房價格仍在高位運行，特別是少數地區和熱點城市土地交易價格和房屋銷售價格上漲幅度非常大。

住房價格上漲過快的原因很多。歸納起來主要有：成本推動因素；需求拉動因素；投機性因素；房地產市場秩序混亂。從成本方面來看，1998年以來，房地產開發投資已經持續多年快速增長，必然對鋼材、水泥等建築材料的需求不斷增加，建築材料價格上漲比較厲害，加上土地特別是住宅用土地交易價格過快上漲，還有一些其他方面的成本因素如商品住房品質提高、配套設施和環境改善、開發成本增加等，最終推動住房成本不斷上升，並形成「成本——價格」螺旋。從需求方面來看，隨著城市化進程的加快，城鎮人口快速增加，城鎮居民收入水平顯著增長，居民生活水平不斷提高，必然導致對住房的消費需求迅速增加。另外，少數地方政府在所謂經營城市的理念指導下，盲目大拆大建，帶來了大量的被動性住房需求。對住房的投機性因素也不容忽視。住房是消費品，但是它與一般普通的消費品存在顯著的差別，它又可以是投資品，具有明顯的投資性。鼓勵和容忍合理的投資對於保證房地產市場的活力與長期成長具有重要的作用。但是，有投資性就必然存在投機的可能性。過度的不合理的投資就演變成為投機。由於銀行利率較低，股市低迷，債券投資渠道不暢，大量社會資金湧入房地產市場，特別是境外游資和國際「熱錢」也趁機進入熱點城市進行炒作。不管是消費需求、投資需求還是投機需求，也不管是主動性需求還是被動性需求，其現實表現都是用錢去購買住房，只是有人買房自己住，有人是進行長期投資，有人純粹是「炒買炒賣」牟取暴利。短期內住房供給既定，需求增加會使價格上漲；在長期內如果住房供給缺乏彈性，會導致投機炒房現象嚴重的情況。從市場秩序來看，目前我國房地產市場是一個高信息不對稱和低透明度的壟斷競爭市場，少數開發商和中介機構充分利用自己市場競爭中的優勢地位，採取各種不合法或不合理的手段如囤積土地、囤積房源、虛假交易、發布不實價格信息、虛假宣傳等哄抬房價，操縱市場預期，誤導普通消費者。

二、住房價格不斷上漲的後果

一個城市房價過度上漲，將導致短期內失去經濟活力，這對房地產業的發展也極為不利。

1、助長房市投機

商品住宅本來和糧食、衣服一樣是人們生活必需品，但一旦作為可以炒作的資產，就必然陷入買漲不買跌的局面。現在我國銀行存款實際利率是負數，股市投資風險又大，其他投資門路不多，房市投資錢景最好,於是，只要有首期付款實力的人捲入房市投資或者投機的人就越來越多。

2、加大通脹壓力

在房價節節攀升和人民幣升值預期形勢下，目前海外資金涌進我國房市投資勢頭十分兇猛，不僅中國香港、中國台灣，而且韓國、新加坡甚至澳大利亞、加拿大的投資客也十分看好中國房市增值潛力。他們的目的:第一，房產增值，第二，人民幣升值。真可謂一舉兩得。外資大量湧入我國房市，不僅進一步推高房價，而且加大了人民幣升值壓力。為維持和美元的聯系匯率，中央銀行不得不拋出更多人民幣基礎貨幣，這又必然增加我國通脹壓力。

3、阻礙普通市民改善居住水平

目前我國城市市民中還有大半的人未買過商品房，依然住著狹小的房子，他們多數是普通勞動者。由於種種原因，他們無力在前幾年購買商品房，本來打算通過勤儉節約積累一筆首付款，再通過銀行按揭貸款買上一套商品房以改善住宅條件，不料他們積錢的速度遠遠趕不上房價上漲的速度。在驚人的房價面前，他們只得望房興嘆,驚醒了在今生今世的購房夢。他們並不都是弱勢群體,不少人是大中小學教師之類的工薪階層。在經濟發展中，他們也辛勤工作，難道就沒有權利和理由分享經濟成長的成果?

4、阻礙城市化進程

現代化的過程是一個城市化的過程。目前我國城鎮居民4.9億，按照2020年達到小康目標，那時我國城市化水平將達到55-60%,城鎮居民將達到8.5億。大批農村人口不斷向包括上海在內的大中城市遷移應是歷史的選擇。然而，房價如此猛漲，別說農村人口，就是收入前景不差的高校畢業生也無法在大城市安居樂業。

5、降低城市競爭力

一個城市的綜合競爭力取決於該城市的科技水平、市民素質，同時也與商務成本密切相關。技術和資金流入興辦實業，必須有房子；人才流進就業，必須有住宅。寫字樓和住宅樓價格如此漲，資金和人才就難以跨越這樣高的門檻。

6、阻礙城市舊區改造

這些年來，我國城市面貌確實出現了一年一個樣，三年大變樣的可喜變化。但至今仍有不少舊區沒有得到改造。日益擁堵的車流也迫切要求城市道路進一步拓寬，城市動拆遷的任務還十分艱巨。在房價節節猛升的當前，要在若干年內完成舊區改造，不是個難題嗎?

7、擴大貧富差距

首先，在商品房成本沒有大增情況下，售價卻在短短幾年內成倍上升，毫無疑問，在財富再分配過程中房地產商是最大的受益者。其次，對於手中已積累了一筆啟動資金的投資客來說，藉助於低利率的按揭貸款杠桿，一套又一套買進商品房，用短短幾個月或幾年時間就獲取了巨額房屋進出差價。這些年來，本地、外地和境外的一批批投資客在房地產投機或投資市場上大賺而笑得合不攏嘴，但廣大原來經濟實力較差的普通工薪階層卻忘房興嘆，事實上貧富差距迅速擴大了。

8、不利於提高消費率

目前我國消費品市場一直難以啟動，與房價不斷上漲，買房還貸壓力越來越大是不無關系的。目前在我國GDP增長主要靠投資需求拉動。消費率(消費支出佔GDP的比率)偏低是一大隱患。發達國家消費率通常達到75-80%,而我國只有50%左右。這為經濟持續平穩健康發展設置了障礙。

9、滋生金融風險

我國房地產業的發展全靠土地和銀行的兩大管道大力輸血。從土地儲備、房產開發、建築商流動資金直到購房消費，每一步都離不開銀行的貸款。當房價步步上升時，房子賣得快，貸款還得快，房地產信貸就成了銀行一塊最優質的資產。每一家商業銀行都設法去爭食這塊肥肉，很少考慮風險。但是，房價越漲，風險也越大，因為房價不可能無限止上升。尤其是投資性購房，一旦投資客因房價過高而賣不出或租不出去時，還貸就成了問題。如果房價下調到房產拍賣價以下，一切損失全要由銀行吃進，因為我國房地產金融過分集中於銀行，金融風險也自然集中於銀行。

10、加大宏觀調控難度

近幾年來，我國鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應求，投資熱也難以降下來，根源都在房地產業的高速發展，而房地產投資速度之所以居高不下，又是因為房價持續猛漲。市場經濟中經濟行為人的行為不可能離開利益導向，房價如此不斷上漲所形成的預期，引導人們快快加入房地產、鋼鐵、水泥等行業的發展大潮。這種勢頭僅靠行政命令式的調控是無法從根本上抑止住的。

總之，房價增長過快的趨勢，不僅是房地產健康運行的突出矛盾，也是整個國民經濟繼續平穩發展的一個不穩定因素。對整個國民經濟的發展會產生很大的影響。所以國家應該採取相關措施進行調控。

三、 調控房價工作的措施

1、 重視土地供應政策對土地價格的調控作用。地價在我國占總房價的35%左右。因此，地價在穩定房地產市場方面有明顯的作用。政府通過調節土地供應在一定程度上抑制了房價和地價的上漲，但仍然有很多不協調的情況發生。所以，土地供應政策還需要進一步落實和完善。

2、 控制房產投資規模。房地產的發展速度要和經濟發展、居民收入相適應。GDP、居民收入、房產投資的平均增長率要保持適當的比例，如果超過一定的比例就容易形成房地產價格泡沫。但是，2003——2005年全國房產投資增長40%左右，大大快於經濟增長和居民收入的增長。因此，要高度重視房地產投資規模的控制，通過採取較為嚴格的信貸政策、金融政策和房地產政策等手段控制對房地產市場的盲目投入。

3、 進一步完善招拍掛制度。國家出讓土地主要採取三種形式：拍賣、招標投標和協議轉讓。這從制度層面上斬斷了土地交易過程中官商勾結的「黑手」，有效地抑制了「人情地」和「腐敗地」的產生，同時增加國家的財政收入。但是這樣大大提高了土地的價格，帶給消費者的信息是土地供給的減少和土地價格的提高，加速了即期購房的慾望，更加導致房地產價格的上漲。因此要進一步完善招拍掛制度，通過土地價格標的的確定和建立土地拍賣後評估等制度，合理確定土地價格。

4、 改變房地產市場供應結構。要大力發展和建設讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房，使住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，這是我國住房供應政策變化的核心內涵之一。同時要高度關注建設經濟適用房和完善廉租住房制度。

5、 改革稅制。目前房地產稅收政策是向房地產業一次性徵稅，再由其轉嫁給消費者，必然導致房地產價格高企，影響房地產市場的啟動。另外商品房70年的土地使用費是一次付清，在房價中占的比重很大，開發商和購房者負擔重。如果改為按年收取物業稅的方式，能減輕開發商、購房者負擔，也能促進政府財政收入持續、穩定增長。其他稅費的設置也應根據市場狀況的變化進行調整。可借鑒國外「寬稅基，少稅種，低稅率」的稅收政策，逐步強化不動產稅和財產稅，減輕房地產的流轉稅，通過完善房地產財稅制度，以促進房地產的流通和消費。

⑦ 住宅項目未經招標所簽訂的工程施工合同是否合法有效

（一）《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》究竟是部門規章還是行政法規？
關於《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》的效力級別，究竟是屬於行政法規還是部門規章，是上述兩種不同司法觀點的核心分歧所在：廣西壯族自治區高級人民法院在（2012）桂民一終字第38號《民事判決書》中將《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》界定為部門規章，而最高院的多個判例均將之列為「法律法規」的范疇。
然而，這一問題在《最高人民法院關於印發〈關於審理行政案件適用法律規范問題的座談會紀要〉的通知》［法（2004）96號］里是有明確答案的。最高人民法院（2004）96號文的第一點明確規定：「現行有效的行政法規有以下三種類型：
一是國務院制定並公布的行政法規。
二是立法法施行以前，按照當時有效的行政法規制定程序，經國務院批准、由國務院部門公布的行政法規。但在立法法施行以後，經國務院批准、由國務院部門公布的規范性文件，不再屬於行政法規。
三是在清理行政法規時由國務院確認的其他行政法規。」
《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》是國家發展計劃委員會根據《招標投標法》第三條這一上位法的規定而制定，由國務院於2000年4月4日以《關於批准〈工程建設項目招標范圍和規模標准規定〉的批復》（國函〔2000〕27號文）正式批准，後由國家發展計劃委員會於2000年5月1日正式公布施行。
而《立法法》施行時間為2000年7月1日，根據最高人民法院（2004）96號文關於行政法規的上述規定，《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》正好屬於該文規定的「立法法施行以前，按照當時有效的行政法規制定程序，經國務院批准、由國務院部門公布的行政法規」這一種情形，因此，《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》當屬行政法規。
（二）商品住宅工程依法必須招標，否則違反《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》，所簽署的合同應屬無效。
由上述分析可知，廣西壯族自治區高級人民法院在（2012）桂民一終字第38號《民事判決書》中正是將《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》錯誤地界定為部門規章，由此認為即便違反該規定，應招未招的商品住宅工程項目所簽署的合同仍然有效。最高人民法院多年的多個判例所展示的態度和觀點是基本一致的，也是筆者所認同的，即：商品住宅建設項目，無論其資金來源是否為國有資金，均應通過招標方式選定施工單位，否則其簽署的施工合同依法應認定為無效。其法律依據如下：
《招標投標法》第三條規定：「在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：
（一）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
前款所列項目的具體范圍和規模標准，由國務院發展計劃部門會同國務院有關部門制訂，報國務院批准。」
《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》第三條進一步細化規定：「關系社會公共利益、公眾安全的公用事業項目的范圍包括：（五）商品住宅，包括經濟適用住房；」
根據這兩條的規定，商品住宅因關系公共利益、公眾安全，依法必須招標，而不論其資金來源是否為國有資金。如果商品住宅項目建設未依法招標，所簽署的施工合同則違反了法律和行政法規的強制性規定，應依據《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條「建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第五十二條第（五）項的規定，認定無效：（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的」的規定，認定為無效。
關於非國有資本投資的商品住宅項目是否就不需要經過招投標程序呢？當然不是。《招標投標法》第三條第（一）項和第（二）項分別規定了涉及公共利益公眾安全的項目和使用國有資金投資的項目均為必須招標項目。認為非國有資本投資項目即可不經過招標的觀點，顯然是對上述法條的誤解。
（三）地方政府部門依據住建部的文件同意非國有資金的商品住宅項目可以不招標，違反了上位法的規定，沒有合法依據。
地方政府部門依據住建部《關於推進建築業發展和改革的若干意見》（建市（2014）92號）關於「非國有資金投資項目，建設單位可以自主決定是否進行招標發包」的規定，同意非國有資金的商品住宅項目業主不經招標而直接發包。此種做法是沒有法律依據的，因為建市（2014）92號文僅為部門規范性文件，在《招標投標法》及《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》等上位法沒有修改的情形下，低位階的部門規范性文件不能擅自更改上位法的規定。由此產生的糾紛在訴至法院後，法院也不能依據該部門規范性文件對合同效力作出認定。
四、關於非國有資本商品住宅工程施工應否招標的立法思考
從現行有效的法律法規來分析，得出非國有資本商品住宅工程施工也必須招標的結論並不難。但既然理論爭議存在，住建部出台的試點文件也對司法實務產生了一定的影響；且2014年發展改革委報請國務院審議的《工程建設項目招標范圍和規模標准規定（修訂）（送審稿）》第四條中，已經將原有的第（五）「商品住宅」從「關系社會公共利益、公眾安全的公用事業項目的范圍」中剔除，盡管該送審稿歷經兩年仍未正式被修訂，但這些立法動態和理論思潮對當前的司法審判產生了不小的影響，有些地方法院甚至讓司法走在了立法前面，對社會資本投資的商品住宅項目未經招標而簽訂的合同性質採取放寬的態度。因此，筆者認為很有必要對此問題進行立法層面的探討。
首先，從立法目的層面分析，《招標投標法》第一條即規定了其立法宗旨是為了「保護國家利益、社會公共利益……保證項目質量」。商品住宅工程無論其建設資金性質是國有還是民營資本，均關繫到不特定社會公眾的人身、財產安全，即直接關繫到社會公共利益。而招標投標程序的設計在於促進市場競爭，使得發包人能在全社會范圍內遴選最優的施工單位，以保障施工質量，進而保護社會公共利益。
其次，從法律價值位階層面分析，法律價值是多元的，但多元的法律價值之間是有位階的。公共利益高於個體利益；人身權益與秩序價值高於效益價值，這應該是立法層面的基本價值取向。與人民群眾生命、財產安全這一社會公共利益和公眾安全相比，開發商的效率、效益等個體利益是法律價值位階相對較低。那麼，即使有人認為招標投標程序復雜，效率相對直接發包低，但這個效率、效益價值主要是開發商的個體利益所追求的，開發商的個體利益不應凌駕於社會公共利益之上。
住建部所發布的建市（2014）92號文，其宗旨是為了搞活市場，提高開發商開展項目建設的效率、效益，但忽視了對社會公共利益的保護，顛倒了法律價值位階的排序，是錯誤的。住建部作為工程建築市場的管理部門，理應堅守職責和底線，不應違反上位法而自行發文搞所謂的「試點」。
綜上，商品住宅工程應以招標方式選定最優的施工單位，方能為工程建設質量提供更多保障，也才能更好地保護公共利益和社會公眾安全。國家應從立法層面把握這一基本價值取向，而不應輕易修法來放鬆對此類項目強制招標的管控要求。