國外對保障性住房融資方面的研究

Ⅰ 如何拓寬公租房 吸引民營資本 融資渠道

(5)長期來看實為「拆東牆補西牆」
公租房通過出售來退出，雖然解了當前部分公租房回收投資的「近渴」，但不具有可持續性。這是因為，由於保障性住房需求很可能不斷增加，公租房出售後政府需新建保障性住房，而新建所需資金可能超出公租房出售所得收益，這意味著政府需要投入更多的資金。
總之，雖然出售公租房可在短期內快速回收財政資金，加快財政資金的周轉，但財政資金的效率可能是降低的，而且長期來看不具有可持續性。因此，公租房在短期內不應出售;從長期來看，如果保障性住房供需矛盾基本解決，則出於盤活政府沉澱資產及回收財政資金等考慮可出售。
2.3.4小結
公租房作為我國「十二五」期間乃至今後很長一段時間內的民生工程，其投資規模巨大且投資需求持續時間長，但財政可提供的直接支持有限，尚存在很大的資金缺口，需要建立多樣化、長期穩定的融資渠道。然而，在公租房不允許出售的政策條件下(這樣的政策規定是合理的)，公租房自身的保障性質決定了其投資回報率低、回收周期長，且存在一定的風險，(尤其在起步階段)難以吸引到以營利為目的的社會資本，公租房投融資遇到的這種瓶頸無疑會阻礙公租房的發展。
2. 4現存問題
從目前來看，公租房建設和運營的投融資仍存在一些問題，既有融資需求的大的客觀環境壓力，又有項目本身收益特徵不滿足私營資本要求的「先天不足」。
(1>從資金需求總量上看，公租房建設和運營資金需求量大，現有融資渠道可籌集的資金量有限。以2011年為例，根據2011年政府工作報告，我國2011年將建設1000萬套保障性住房，需投資1.3-1.4萬億元。融資渠道方面，中央財政計劃補助1030億元，國家開發銀行承諾新增1000億元保障性住房貸款。住房公積金和土地出讓凈收益方面，2010年發放493億元住房公積金貸款，從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金463.62億元，假設2011年住房公積金貸款和土地出讓凈收益共投入1000億元資金，還存在1萬億元的資金缺口需要由地方政府財政、商業銀行貸款等其他資金來源填補。如何拓寬資金來源渠道，充分利用私營資本是解決這一矛盾的關鍵。
(2)從融資周期上看，公租房的資金回收期長，而現有融資渠道的投資周期一般較短。以北京市朝陽區常營公租房項目為例，單方建設成本為_5610元/m2m，按基準利率下浮10%計算，若在月租金付息的基礎上，每年還1%的本金，則需要4_5年完成還本付息。①而國家開發銀行和商業銀行的貸款期限一般為_5年，最長一般不超過10年;國內各種債券的發行期限主要也在10年以內;社保基金和保險資金的投資期限相對較長，但在投資新領域時通常會比較謹慎，縮短投資周期。新都心租房公租房投資回收期長的特徵降低了社會資金投資的積極性，如何利用投資期限相對長的社保基金和保險資金，如何實現其他資金的循環使用，以及如何縮短投資回收期是解決這一矛盾的關鍵。

Ⅱ 借貸分錄無償調入2套保障性住房

是公司企業還是行政事業單位？？？
如果是公司分錄如下：
取得固定資產時：
借：固定資產 貸：營業外收入-捐贈收入發生相關費用時：
借：管理費用 貸：銀行存款
如果是行政事業單位分錄如下：
借：固定資產 貸：捐贈收入
發生費用時分錄如下：
借：業務活動費/單位管理費用-資本性支出 貸：零餘額用款額度/銀行存款/財政補助收入 同時預算科目分錄： 借：行政/事業支出 貸：資金結存相關明細

Ⅲ 保障性住房有待進一步改善 如何拓寬融資渠道

一個商品性住房和保障性住房「雙核驅動」的時代似乎就要到來。但機遇與挑戰並存，記者調查采訪發現，保障性住房要真正成為中低收入群體安居樂業的依靠，還有許多難題待解。 棄購：保障性住房有待進一步改善 2007年，正是深圳房價一路狂飆之時，大多數的購房者只能在「高不可攀」的房價面前觀望。為緩解高房價的壓力，深圳市當年12月向公眾發布6006套保障性住房的租售消息，最終6471戶家庭獲得了寶貴的選房機會。然而，到今年７月開始第一批家庭選房時，卻有大量的家庭選擇了棄購。與此同時，深圳提供的1337套公共租賃房，僅租出223套。 據深圳市國土房管部門介紹，從選房第一天開始，幾乎每天都有10戶左右家庭棄權，粗略估算，棄租的約77％，棄購的約33％。據透露，戶型不合適、位置偏遠、價格相比周邊地區沒優勢等三大原因，導致了保障性住房不受歡迎。 廣州、北京、濟南等地都發生過保障性住房棄購的現象。「政府有關部門應該明白，保障性住房雖然價位低，但也是要考慮購房者的生活需求，避免將保障房建設在交通不便、配套不足的地段。」深圳市社科院城市營運研究中心高海燕說。 目前各地政府都已明白問題的症結，正採取措施試圖解決這一難題。上海提出來今後保障性住房將主要集中在外環線周邊地區、位於規劃或在建的軌道交通站點周邊；今年年中，濟南市選擇了位於市區內八里橋地區約1.224公頃土地進行招標，建設經濟適用房項目。 此外，保障性住房建設過程中其他一些問題也讓人擔憂。今年以來，北京、天津、廣州、深圳的限價房用地紛紛出現流拍的現象，北京市流拍的限價房地塊更是逼近10塊。對此，某院副院長陳晟指出，在我國推進保障性住房建設並沒有已形成的經驗可以借鑒，需要各地方因地制宜，不斷摸索，才能實踐出合理的保障性住房管理實施辦法，確保本地區保障性住房工作的順利開展。 資金：如何拓寬開發商的融資渠道？ 除住房城鄉建設部提出未來３年裡將投資9000億元建設保障性住房外，各地也都把保障性住房建設看作是未來工作的重點。上海提出2009年保障性住房建設將佔到新開工住房面積的45％，北京這一比例（含政策性住房）也達到了4.％。大規模建設保障性住房，資金從何而來，這是一個關鍵的待解難題。 據記者了解，目前投入保障性住房建設的資金主要有兩個方面，一個是政府財政資金，一個是開發商自有資金，銀行給予房企貸款、購房者辦理按揭等商品房建設、銷售過程中常用的融資手段，在保障性住房建設過程中卻沒有被使用。比如，目前，我國多數地方經濟適用房都是由開發商自籌資金建設，與商品房建設可以預售提前回籠資金不同的是，經濟適用房大多採取現房銷售方式，在當前樓市不景氣的形勢下，這一模式更是顯得異常艱難。 根據某院的研究，當前各地保障性住房建設過程中存在一個很有意味的現象，就是廉租房興建比經濟適用房興建更加活躍，主要是由於兩者的資金來源渠道不一樣。經濟適用房建設主要由地方政府出地，開發商出錢來建設的，而廉租房投資卻是中央和地方兩級財政，以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成。 例如今年第四季度追加的1000億元投資，其中約75億元住房保障資金將按照1（中央）∶2（地方）∶1（銀行）的比例進行安排，地方建設廉租房將有20％的資金可以從中央財政獲得，因此資金保證上更具優勢。 某院副院長陳晟說，從大力推動保障性住房建設的角度出發，有關部門應該加大保障性住房建設的融資渠道建設，一方面應該想方設法增加地方政府的積極性，使得他們樂意投入更多資金建設保障性住房；另一方面，也應該創新手段，積極為開發商融資提供服務。比如促成擔保公司為建設保障性住房提供融資擔保，或者盡快開展房地產信託投資基金試點來拓寬房地產企業融資渠道。

Ⅳ 北京市保障性住房建設投資中心的發展方向

中心成立後，將通過市場化、專業化運作，進行保障性住房建設的融資、投資。
同時，高標准、高效率完成保障性住房的建設和管理任務。投資中心將主要實現保障房的融資、投資建設和運營管理這三大職能。
投資中心將最大限度地發揮財政資金的杠桿效應，真正破解當前保障性住房融資難題。
這是北京有史以來一次性注資最大的國有企業，也是目前全國最大的保障性住房建設投資企業。 級別：正局級的國有企業
資金：市財政直接注資100億元
出資：市國資委代表市政府作為出資人
領導：第一任總經理為金焱
決策：投資中心管理委員會 發揮財政資金的杠桿效應，真正破解當前保障性住房融資難題。
「十二五」期間北京將建設收購各類保障性住房100萬套，其中公租房30萬套。
實現住房保障方式由「以售為主」向「租售並舉」、「以租為主」轉變，努力實現住有所居。 1、保障房融資投資
充分發揮財政資金「四兩撥千斤」的作用，通過財政撥款、公積金貸款、銀行貸款、債券等金融工具，為市級統籌建設、收購公共租賃住房項目，以及市政府委託建設的定向安置房項目籌集資金。同時，對區縣政府建設的公共租賃住房也將給予項目支持。
融資將採用多種方式，如企業債券、公積金貸款、商業貸款。同時，中心還將承接保險資金、社保資金。國開行已同意提供期限為30年的長期貸款，建設銀行北京分行也可以提供15年的長期貸款。將來還會研究信託等多種方式，增加保障房融資的渠道。
2、保障房建設收購
金焱介紹說，中心成立後，將帶動全市保障性住房的建設和管理。在規劃設計上，將優選國內外優秀的保障性住房規劃設計方案，提高規劃設計水平。在工程管理上，推行設計、施工一體化和工程總承包制度，保證工程總體質量最優。
中心將類似於開發單位，作為一個保障性住房的建設主體，擔負一些保障房的建設和收購任務。北京保障房建設還是堅持「以區為主、市裡統籌」的原則。中心負責一些市裡的公租房等保障房的開發建設。同時，也可以收購一些區縣的公租房源。
3、公租房運營物業
金焱表示，中心成立後，還將做好公共租賃住房的運營管理和物業管理。配合相關部門做好社區服務。讓群眾住得放心，安心。
相關負責人介紹說，由政府來持有的公租房項目，必須要有一個持有的主體，負責公租房出租後的租賃管理和物業服務，保障房建設投資中心就可以成為這個主體。由它來負責的公租房項目，將由其負責租賃管理，公租房的承租家庭與其簽訂租賃協議，另外，它還可以選聘物業公司，為公租房租戶提供物業服務。