住房保障工作的對策

① 如何做好智慧城市建設的保障措施

第一，成立市區（縣、市）兩級智慧城市建設領導小組及其辦公室。
全市各級黨委、政府要把以智慧城市經濟為載體的智慧城市建設擺上重要議事日程，及時研究解決工作中遇到的重大問題。建議市委、市政府盡快成立「杭州市智慧城市建設領導小組」，由市委、市政府主要領導擔任組長，統籌抓總推動杭州智慧城市規劃、建設和運行工作。下設辦公室，辦公室主任由市政府分管副市長兼任。辦公室應該是「三位一體」，既通過授權代表市委、市政府智慧城市建設領導小組牽頭抓總，又是一個主管部門，統籌管理智慧城市建設，還要扮演好整合資源平台的角色。因此，領導小組辦公室要實行實體化運作。領導小組辦公室實體化運作所需人員首先從市經信委選派，同時可從有關部門、單位、企業抽調專職人員。充分吸收借鑒市委、市政府為發展文化創意產業專門成立正局級的市文化創意產業辦公室和為發展旅遊業專門成立正局級的市西湖博覽會組委會辦公室的經驗。建議各區、縣（市）同步建立智慧城市建設領導小組及辦公室，落實專人抓好產業發展和智慧城市建設。要健全完善市和區、縣（市）聯動機制，市裡負責抓規劃制定、政策完善、人才培養、綜合協調、檢查考核等工作，統籌解決好「有錢辦事、有人辦事、有章辦事、有地辦事、有房辦事」問題；各區、縣（市）及智慧城市建設主體負責抓智慧城市建設的實施、建設、營運、管理等事宜，形成打造全國智慧城市規劃、設計、技術、設備、服務、管理、營運的系統供應商的強大合力。
第二，建立智慧城市建設政策扶持和評估考核機制。
加快建立推進智慧化發展的行業標准化制度。充分發揮標準的引領規范和創新模式的積極作用，大力實施「智慧杭州」品牌和標准化戰略，鼓勵企業積極參與智慧產業領域國際標准、國家標准和行業標准制定，形成和掌握一批自主知識產權，做大做強自主品牌。加強智慧技術的標准化研製和安全應用，以技術和產業的標准化管理促進信息網路安全建設。要積極借鑒國內外智慧城市建設的經驗，加快制定智慧技術和產業研發的法規標准和考評管理制度。包括智慧技術與產業的准入標准規范，智慧技術與產業的激勵制度等。建立與國家配套、切合實際的智慧產業與智慧城市發展考核制度，將地區智慧產業與城市發展成本納入政府績效評估考核。建立新一代信息技術應用系統運行的評價指標體系，把考核評估作為系統解決方案驗收和改進的重要舉措，對應用系統建設項目進行系統全面的運行評估，確保新一代信息技術應用系統高效協調運轉。同時，要對各級政府智慧城市建設，以及各行各業的智慧發展進行評估考核，強化領導的責任意識。建議從今年開始，對包括黨政機關、企事業單位、居民家庭在內的杭州所有的新建築，把新一代城域網（智慧城域網），特別是物聯網進機關、進企事業單位、進家庭作為一個前提，並納入考核，為全面推進智慧城市建設奠定基礎。
第三，建立企業化的智慧城市建設系統集成平台。
進行企業的「技術、產品、方案」的系統編制。在研究制定杭州智慧城市建設規劃時，請每個相關企業報告一下能夠為智慧城市提供的國內領先技術，市有關部門可以把企業提供的領先技術編制起來，組成各種各樣的全國領先的系統。以杭州市為試點，63家規模企業的技術先進點可以編製成無數個應用系統。通過排列組合，應用系統中間又可以排出很多子系統，比如智慧醫療系統里就有很多子系統，這些子系統使用視頻、網路等不同的技術，有的甚至需要根據不同的內容編制新的應用技術。如果我們能夠把這個系統編制好，就可以通過杭州的智慧城市建設形成一個大市場、大平台，依託這個市場、平台輸出一流的產品、一流的模式和一流的人才。這樣我們這個智慧城市建設系統供應商就可以面向全國提供服務。建議由市委市政府組建專門企業，推動建立智慧城市建設系統集成平台，主要承擔杭州智慧城市建設的投資、融資、建設、運營和智慧城市基礎設施國有資產管理等職能。公司可以採取「國有資本全額投資建設＋企業服務外包運營＋政府與社會利用」的模式，政府確定並提供運營服務外包的資金、激勵性政策、社會性利用的收費定價與分成政策、運營服務外包企業的優惠政策等。公司下設若干智慧應用事業部，包括智慧企業、智慧交通、智慧電網、智慧物流、智慧環保、智慧金融、智慧教育、智慧社區、智慧家庭、智慧建築、智慧樓宇、智慧醫療、智慧政府、智慧旅遊等14個智慧應用事業部，分別負責相應領域建設、運營、管理等業務。
第四，設立智慧城市建設專項扶持資金。
一方面要繼續增加杭州市工業專項資金的總額，另一方面要調整優化資金安排結構。設立杭州市智慧城市建設專項扶持資金，參照市文化創意產業專項資金，每年應至少籌措三到四億元資金用於智慧城市建設。並制定智慧城市建設專項扶持資金管理辦法。要發揮市財政專項資金「四兩撥千斤」的作用，按照實報實銷的原則，增加市財政專項資金投入。專項扶持資金用於建立和支持杭州市智慧技術和智慧產業專項發展，主要包括信息軟體、電子商務、物聯網、雲計算、視頻監控、移動互聯網、雲計算、生態環保、綠色能源、智能電力、智能物流、智能醫療、地理信息處理、智能政務、智能社區、城市規劃、金融投資等領域。專項資金要用於支持重點產業的技術創新、產業化投資、公共平台、開拓市場等項目，發展資金要按突出重點、統籌兼顧的原則，每年根據項目需要，結合績效評價結果，在有關產業中予以分配。重點產業（工業和信息化專項）發展資金支持的資助項目，市本級企業由市財政全額承擔，各區、縣（市）企業由市財政與區、縣（市）財政各承擔50%；資金支持的獎勵項目由市財政全額承擔。
第五，系統謀劃智慧城市相關人才培養引進和住房保障。
技術創新關鍵是人才，智慧城市建設就是「人腦＋電腦＋文化」。建設「智慧城市」，必須牢固樹立人力資源是第一資源的觀念，把人才工作作為事關全局的重點工作來抓。大力實施智慧城市建設人才工程，盡快集聚一大批掌握核心技術的科技帶頭人、一大批具有成長潛力的創新人才、一大批一流素質的企業家和資本營運、科技管理服務人才。加大政策引才力度，對特殊人才實行特殊政策。建議在杭州原有人才住房保障政策基礎上，面向專業技術人才推出人才保障房，合理設定條件，把所需各類專業人才逐步納入住房保障范圍。當務之急，應該盡快實施市委、市政府原先已經公布的人才專項用房計劃。將具有本市戶籍，智慧城市經濟相關領域的掌握核心技術的科技帶頭人、具有成長潛力的創新人才、一流素質的企業家和資本營運、科技管理服務人才、專業人才逐步納入人才專項用房體系。因為人才專項用房的性質是限價房，而限價房是國務院及有關中央部委明確可以由地方實施的住房保障政策。2006年，國務院下發《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，明確限價房為政策性商品住房，不與經濟適用住房、廉租房等一起劃為保障性住房范疇，由地方政府根據當地的實際確定是否建設、建設多少面積等。目前國內不少城市都有按照限價房建設的人才房項目。我們認為，杭州只要有了人才專項用房制度，就一定能吸引並留住大批智慧城市建設的優秀人才。同時，要適應當今人才競爭國際化的趨勢，借鑒國外人才資源開發的有益經驗，拓寬工作渠道和手段，擴大工作覆蓋面，形成更為靈活的人才管理體制。要完善開放、靈活的人才市場配置機制，打破人才部門、單位壁壘，鼓勵人才合理流動，培育形成與其他要素市場相貫通的人才市場，建立人才結構調整與經濟結構調整相協調的動態機制。要認真落實技術、管理等參與分配的政策，建立股權期權激勵機制，逐步實現技術資本化、資本人格化，使杭州成為人才創業有舞台、發展有途徑和貢獻有激勵的「求知創業天堂」。
第六，籌備建立中國（杭州）智慧城市研究院和知識中心。
智慧城市建設是一項龐大復雜的系統工程，有賴於高速計算、高速傳輸、海量存儲、異質異構數據管理等關鍵技術的實現，有賴於信息化、網路化、數字化、自動化、智能化等現代信息科學技術的整合利用。要在智慧城市系統中採用成熟、先進、可靠及適度超前的現代信息技術，重視數據的獲取、傳輸、存儲、分析、處理和應用等技術的開發。2012年3月，中國工程開始啟動建設科技知識中心，這是國家工程科技思想庫（智庫）中獨具特色的重要組成部分。科技知識中心服務於中國工程院的發展目標，將成為服務工程科技發展的重要陣地，為國家工程科技發展作出更大貢獻。建議借鑒中國工程院和國內其他城市的經驗，由市委、市政府批准杭州國際城市學研究中心聯合華數、阿里巴巴等企業，發起成立「中國（杭州）智慧城市研究院」，作為杭州智慧城市智力和研究資源的協調平台以及智慧城市建設思想庫中獨具特色的重要組成部分，開展杭州智慧城市建設研究工作，統籌推進「中國（杭州）智慧城市知識中心」建設，服務於杭州乃至全國600多座城市的智慧城市建設。杭州智慧城市知識中心有兩大任務：一是收集杭州和國內外各地智慧城市建設的各種新產品和新技術，這樣可以保證我們每一個系統都是最先進的；二是可以把杭州企業的優秀產品和方案通過這個系統向全國進行推廣。建立這樣的智慧城市知識中心十分重要，它既能夠為各個企業的產品改進、技術進步和電子商務營銷模式提供幫助，又可以為杭州今後開展相關的情報積累和知識儲備奠定基礎。
第七，加快推行「一區多園」的發展模式。
吸收借鑒杭州發展文化創意產業的模式，特別是十大文創產業園區發展的經驗，解決智慧城市經濟產業園區的用地問題，使園區成為杭州發展智慧城市經濟的「孵化器」和主戰場。一旦園區建設規劃出台，就必須在用地指標和征地拆遷上予以保證。推行「一區多園」發展模式，加快智慧城市經濟園區建設，有利於解決高新技術產業發展空間問題，有利於用足用活高新開發區的政策，也有利於充分發揮各城區發展高新技術產業的積極性、主動性和創造性。在杭州智慧城市建設先行區試點方面，建議形成杭州城區層面「1＋3」的試點模式，即濱江區和上城區、拱墅區、江干區。其中，高新區（濱江）作為智慧城市的新城區試點和重中之重，結合創建「新一代網路技術與產業國家自主創新示範區」，突出智慧城市經濟的產業特色；上城區作為智慧城市建設的老城區試點，依託思科公司中國總部，開展智慧城市應用服務進黨政機關、企事業單位和居民家庭的全面試點；拱墅區作為物聯網進樓宇的試點，依託中國（杭州）智慧產業園和物聯網產業園，開展智慧樓宇、智慧園區建設試點；江干區作為智慧樓宇、智慧社區、智慧家庭應用服務試點，江干區丁橋鎮作為智慧城市建設的試點鎮，推動智慧城市建設的全方位探索。在有關試點城區、鄉鎮（街道）建設方面，要堅持兩個「三位一體」和兩個「兩手抓」，科學設計試點項目。根據「政府主導、市場運作，總體規劃、分步實施，基礎先行、招商緊跟，滾動推進、加快發展」的指導思想，按照「高起點規劃、高強度投入、高標准建設、高效能管理」的要求，加快智慧城市經濟園區建設步伐。要按照建設「小特區」的要求，進一步理順體制，配強班子，充分授權，推行封閉式管理、一站式審批、一條龍服務。要強化園區特色，做到功能互補，錯位發展，建設生態型、花園式園區。
第八，建設市區（縣、市）兩級智慧城市創業孵化器。
創業孵化器是打造智慧城市經濟、推動智慧城市建設的一個關鍵環節。在杭州智慧城市孵化器建設上，一要繼續辦好高新技術開發區的孵化器。結合高新技術開發區（濱江）「十二五」規劃，盡快制定出一個進一步擴大孵化器規模、完善孵化器功能的計劃，發揮其在全市孵化器建設上的示範、帶動作用。孵化器要對小企業提供特殊的優惠待遇，比如免除前兩年租金，無償提供生產、科研用房和電腦，免費在政府網上宣傳等，讓小企業盡快茁壯成長。二要抓緊建設區、縣（市）級孵化器。各區、縣（市）都要立足各自實際，盤活存量與增加增量相結合，分別建立一兩個孵化器，並與高新開發區孵化器聯網，在全市營造智慧城市建設相關高新技術產業發展的良好合作、互補氛圍。三要大力鼓勵企業創辦孵化器。支持有條件、有實力的高新技術企業創辦專業性強、特色明顯的孵化器。四要把有些科研院所和企業的研發中心辦成小型孵化器。
第九，發展智慧技術風險投資和交易平台。
風險投資是智慧城市經濟發展的助推器和催化劑。要盡快出台有利於風險投資發展的政策措施，對風險投資公司的法律地位、組織形式、運作機制和相關稅收、資本兌現等方面的政策作出明確規定，特別是要推動有限合夥制的運作。加強風險投資人才的培養和引進，特別是應通過請進來走出去及在實踐中鍛煉的辦法，造就一大批風險投資人才，並爭取培育出若干個「大師級」的風險投資家。加快設立知識產權評估機構、科技項目評估機構、信息咨詢服務機構、技術經紀機構等中介服務機構，建立健全風險投資中介服務體系。按照「擴大社會影響、擴大成員單位、擴大活動頻率、擴大服務深度、擴大合作成效」的要求，進一步辦好創業聯合投資協作網。構建多層次風險投資的退出渠道。健全市產權交易市場，擴大交易范圍，增強交易功能，為股權流動以及企業並購活動提供公正、透明、規范、有效的交易載體；疏通並購、回購等退出渠道，充分發揮上市公司、大公司從事並購活動的積極性，鼓勵市商業銀行和各類中小企業信用擔保機構為智慧產業和高新技術企業經營者的回購活動提供資金支持。
第十，堅持「大公司戰略」與「群體戰略」並重，確立企業創新主體地位。
堅持「大公司戰略」與「群體戰略」相結合，著力培育自主創新主體。大企業、大集團是推進科技創新、支撐經濟發展的龍頭和骨幹。中小企業特別是科技型中小企業，是培育大企業、大集團的基礎，是最具創新活力的企業群體。在智慧城市建設中，要始終堅持「抓大不放小」，一手抓「大公司戰略」，加大扶優扶強力度，培育一批「頂天立地」的大企業、大集團；一手抓「群體戰略」，倡導「和諧創業」，鼓勵專業技術人員創業，培育「鋪天蓋地」的中小企業，進一步強化企業的創新主體地位。國有企業改革必須堅持「抓大放小」，打造「智慧城市」、建設創新型城市則必須堅持「抓大不放小」。大企業特別是科技型大企業，都是從小企業發展起來。「阿里巴巴」就是一個典型。總之，在智慧城市建設中，我們要特別關注小企業的發展，培養幾十個、幾百個甚至幾千個像「阿里巴巴」這樣的企業。有了這樣一批企業，杭州智慧城市建設就有了堅實基礎。

② 為抑制商品房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展，我國政府採取了一系列增加保障性住房供給的措施，如

③ 如何理解房子是用來住的、不是用來炒的可採取什麼措施來保證讓全體人民住有所居

建議出台法律，將炒房定義為違法行為，嚴厲打擊處罰，手持幾套房子空置著，太可惡了版，社會資源是有許可權的，囤積居奇，讓很多沒房子人更加買不起，炒房分子行徑卑劣可恥，非要逼到老百姓像過去鬥地主分土地一樣去打多房業主分房子嗎？真到那一步，真實悲哀！

④ 廉租房的研究對策

廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。中國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
隨著廉租房政策的不斷發展和完善，人們的了解逐漸深入，在認識到廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效，截至2006 年年底，全國657 個城市中，已有512個建立了廉租住房制度，占總數的77. 9%；全國累計有54. 7萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房條件，其中，領取租賃住房補貼的家庭16. 7萬戶，實物配租的家庭7. 7萬戶，租金核減的家庭27. 9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2. 4萬戶。同樣，以2006年年底為限，全國累計用於廉租房建設的資金為70. 8億元，僅當年一年就達到23. 4億元，佔1999年以來累計籌集資金的1 /3。全國人均住房面積從1993年的17. 8平方米增加到的28平方米。
廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，並經過政府相關部門核實批准後，方能購、租、補。廉租房無繼承權。 早在1998年住房商品化改革之時，國務院曾經下文要求各級政府盡快建立起以經濟適用房為主和租售並舉的住房供應體系。但廉租房制度建設由於責任不清、資金來源缺乏等問題一直沒有實質進展。對於地方政府而言，廉租房建設無益於財政和政績。特別是在土地出讓招標拍賣的今天，廉租房建設會減少土地出讓金收入，該收入在某些經濟落後地區政府的財政收入中，甚至佔了一半以上。對於房地產開發商而言，由於無利可圖，故反應冷淡。
2006年，在商品價格飛漲，經濟適用房建設制度被廣為質疑的背景下，要求加強廉租房建設的呼聲越來越高。該年國務院頒布條例要求地方政府將土地出讓凈收益的部分按一定比例用於廉租住房制度建設，並為參與廉租房建設的開發商提供銀行信貸便利。從實踐來看，現有的廉租房數量未能覆蓋所有符合標准人群。由於標准過低，大量被排斥在租住標准之外的人群仍然無力購買住房。 住房和城鄉建設部副部長齊驥2008年11月12日表示，今後三年內要新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，並完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。
可以說，保障性住房數量的增加，是對1998年房改政策未能實現的思路進行糾偏。1998年政府啟動住房改革之時，就有建設保障性住房的規劃，即「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」。按照當時政策鎖定的高收入家庭總數不及20%，城市80%以上的家庭應該是由政府向他們供應經濟適用房，而不是開發商搞的商品房。然而多年來一直沒有被真正重視起來。
現實是，廉租房的資金主要來自於中央政府和地方各級政府，房屋建成後交給地方的廉租房管理部門管理。政府想提供盡可能多的廉租房，但這又需要有大量的投資，那麼如何解決這種矛盾呢
中投顧問認為，此次中央9000億元大力支持廉租房和經濟適用房為政府缺少資金解決了問題。增加廉租房供應，使大部分低收入者有房可租，可有效降低市場上對住房的需求。由於房地產價格受供求關系影響較大，可以說廉租房制度或多或少起到了穩定房價的作用。
9000億的保障性住房中，產品各不相同，對市場的沖擊也不相同。9000億的保障性住房中，按照住房和城鄉建設部的分類，進入銷售市場的僅有400萬套經濟適用房，對商品房房價能產生一些影響。其他的廉租房及林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，短期內不會出現與商品房爭奪客源的局面，不會影響城市的房價。
中投顧問認為，購買保障性住房的人群在一定程度上並不是商品房人群的分化，並沒有削減商品房的購買群體。9000億元的保障性住房計劃僅僅滿足了中國3%人口的住房需求。
中投顧問認為，由此可以得到一個結論：9000億保障廉價房的措施是政府的一個關注民生的工程，其不但不會給房地產市場，尤其是商品房市場產生沖擊，還在一定的程度上可以起到穩定房價的作用。 廉租房准入機制尚不完善
廉租房准入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件：申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標准：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標准：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標准。根據這些標准，我們國家的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即「十一五」規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房准入機制為廉租房建設發展設置了障礙。 業形象並加以宣傳倡導。廉租房退出機制尚不完善。
廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益
這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益並將其所得用於改善其基本生活條件。如何防範和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至於使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。
保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失
根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按中國統計年鑒採用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標准。這對於在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。 加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。
不斷完善實物配租退出機制
各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、准確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的「終身制」現象。對確實不願意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網路。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，並與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。
加大政府主動介入力度，變需求保障為供應保障
政府加強廉租房保障的途徑簡單說來有兩種，即對需求方進行保障，或對供應方進行保障。對需求方進行保障就是對政府確定的廉租房保障對象發放補貼，但其有效前提應是有充沛的可租房源，否則在房源供應不足的情況下，會引發房價和租金的上漲，甚至會導致政府不得不再次調高補貼標准。因此，在當前房地產剛性需求日益加大的情況下，各地應普遍採取保障供應的政府介入方式。在對供應方進行保障供應上，主要是以實物配租為主。政府有兩種方式可供選擇。其一是政府直接組建保障性建設公司，以住宅生產者的身份直接從事廉租房生產，按特定的價格出租給保障對象。此方式能快速有效地將政府政策落實，並直接干預整個房地產市場的供需情況。在此模式下，河南省鄭州市的住宅投資公司已在全國率先進行了嘗試。其二是在本級財政較為緊張的情況下，政府可有選擇地吸納社會資金進入廉租房建設領域。政府可制定政策為發展商提供補貼，由發展商為特殊主體提供廉租房源，政府在建設階段和其後的經營階段為發展商提供稅收和相關規費減免，在微利的條件下倡導企業的社會責任

⑤ 政府為調控房價近幾年都出台了哪些措施

政策: 國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 國發〔2010〕10號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)印發後，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，現就有關問題通知如下：
一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責
(一)統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。
(二)建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。
二、堅決抑制不合理住房需求
(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。
要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。
(四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。
三、增加住房有效供給
(五)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃，並切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
(六)調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。
四、加快保障性安居工程建設
(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設)，並在2010年7月底前向全社會公布。
五、加強市場監管
(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，並限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。
(九)加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。
各省(區、市)人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。
(十)完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。
國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。
國務院
二○一○年四月十七日

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)印發後，全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，現就有關問題通知如下：
一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責
(一)統一思想，提高認識。住房問題關系國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央確定的房地產市場調控政策，採取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。
(二)建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。
二、堅決抑制不合理住房需求
(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。
要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。
(四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的徵收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。
三、增加住房有效供給
(五)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃，並切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。
(六)調整住房供應結構。各地要盡快編制和公布住房建設規劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%，並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。
四、加快保障性安居工程建設
(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設)，並在2010年7月底前向全社會公布。
五、加強市場監管
(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，並限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。
(九)加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。
各省(區、市)人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查，及時糾正和嚴肅處理違法違規行為，檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。
(十)完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。
國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。
國務院
二○一○年四月十七日

⑥ 保障性住房在運營管理過程中存在哪些問題和對策

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款版申請需要買賣雙權方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心裡有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以後入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那麼貸款一般只能做到六七成。至於定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。
至於銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以並不需要更多考慮。

⑦ 深化中國住房社會保障制度改革的主要措施

我國的社會保障制度總體來講可以分為社會保險和社會救濟兩大類。

社會保險主要包括養老保險制度、失業保險制度、醫療保險制度、工傷保險制度、生育保險制度等。

社會救濟主要包括城市居民最低生活保障制度以及農村五保供養（指在吃、穿、住、醫、葬方面給予的生活照顧和物質幫助）制度。

此外，軍人優撫安置制度、殘疾人和未成年人的保障制度以及工資工時制度、城鎮住房制度等也屬於廣義上的社會保障制度的范疇。

二、我國社會保障制度存在的問題主要表現為：
（一）社會保障制度的立法極不健全。社會主義市場經濟應是法治經濟，與社會主
義市場經濟相適應的社會保障制度也必然要求法制化。但作為社會保障制度核心內容的社會保險目前還沒有建立起統一的、適用范圍比較大的社會保險法律制度，社會保險費的征繳、支付、運營、統籌管理極不規范；社會救濟、社會福利和優撫安置的立法相當欠缺；社會保障工作在許多方面只能靠政策規定和行政手段推行；國家立法滯後，地方立法分散，統一的社會保障制度被分割。由此導致社會保障的覆蓋面小、權威性極差、保障程度低。目前在社會保障方面發生爭議，進行仲裁或提起訴訟時，由於立法滯後，仲裁機構和人民法院無法根據有效的法律規定進行仲裁或判決，一定程度上處於無法可依之狀態。
（二）現有的社會保障制度的法律法規立法層次低，缺乏較高的法律權威和必要的法律責任制度。社會保障法是我國法律體系中的一個部門法，應該由全國人民代表大會制定社會保障的基本法律。但是，自1979年以來，全國人民代表大會及其常務委員會審議和通過了300多部法律和有關法律問題的決定，卻沒有一部是專門調整社會保障關系的基本法律；在國務院已經制定的條例中，也極少有屬於專門規范社會保障制度的法規。有關社會保障的規定，主要是由相關部委來制定。這種狀況與社會保障法所應處的地位是不相符的。另外，我國現存的社會保障法律規范缺乏有效性。完整的法律規范應由假定、處理和制裁構成，無法律責任、無制裁措施的法律規范，則無法發揮其應有的規范和強制功能。在我國已經制定出來的社會保障法律中，比較普遍地存在著缺乏法律責任的現象，無法確保社會保障措施的有效實施。
（三）社會保障的法律實施機制較為薄弱，社會保障法律制度的宣傳也極為不夠。合法的籌資機制、穩定的保障機制、嚴格的管理機制、有效的運行機制、有力的監督機制都不夠健全。社會保障監督機構沒有與管理機構嚴格劃分開來，缺乏對欠繳社會保險費的行為和拖欠離退休人員、失業人員保險金行為的法律制裁措施；非法挪用、擠占保險金的違法甚至犯罪行為得不到及時懲處，保險基金的運營處於不安全狀態。另外由於我國許多社會保障法律制度是部門規章或內部規章，而且缺乏必要的公布與宣傳，使能接觸到的人數相當有限，從而許多當局者對我國的社會保障法律制度不清楚或難以知曉，導致當自己的合法權益遭到侵害時不知如何保護或根本就不知道，造成社會保障法律制度一紙空文之現象泛濫。
（四）我國廣大農村地區的社會保障體系尚未建立，長期處於「真空狀態」。與發達國家不同，我國人口眾多，農業人口比重相當高，占總人口的80％以上，但是農業人口所享受的社會保障支出比例則少得可憐。據統計，1990年全國社會保障支出1103億元，其中城市社會保障支出977億元，占支出總數的88．6％，農村支出126億元，城市人均413元，農村人均14元〈這其中包括農村特困戶救濟和優撫軍烈屬等〉，相差近30倍。造成農民沒有社會保障的原因是多方面的，既有歷史的原因、經濟發展水平的原因，也有政策方面的原因，其中政策方面的原因不能不說是目前農村社會保障發展緩慢甚至停滯不前的一個主要原因。以農村養老保險為例，1995年至1998年間是農村養老保險搞得最火熱的幾年，農民參保的積極性非常高，但是到了2000年參保人數急劇下降，這其中除了農保資金沒有得到很好的管理，各級政府對農村社保工作不夠重視等因素外，主要是因為1999年國務院有關部門下發了關於目前尚不具備普遍推廣農村養老保險的文件，導致農村社保工作大幅度下滑。究其原因還在於對農村和農民利益的忽視和輕視。但是，是不是農民沒有獲得社會保障的權利呢？答案是否定的。獲得社會保障的保護，是憲法賦予農民的一項權利。況且沒有我國農民的安居樂業和廣大農村地區的穩定，我國現代化建設事業也無法順利進行。因此，能起社會「穩定器」、「安全網」作用的社會保障體制在我國廣大農村的建立勢在必行。
（五）我國當前的社會保障制度沒有與國際接軌，在對外交流中不斷產生障礙與磨擦。我國已正式成為WTO的成員，我國的經濟發展將越來越與世界經濟相聯系，經濟全球化將在不同的程度上逐步形成。市場經濟是法治經濟，作為擴大了的市場經濟——經濟全球化則更應是法治經濟，如果在全世界范圍內無法形成相對穩定和權威較高的游戲規則〈條約、習慣、慣例等〉，則不能稱之為經濟全球化，當然WTO也沒有其存在之可能。能起「穩定器」、「安全網」作用的社會保障制度作為市場經濟建立的前提和保障在世界范圍內將必然形成，只有這樣國際資源特別是人力資源的自由流動方能順利實現。而我國過去的有關社會保障制度方面的法律在涉外社會保障這一塊顯然處於空白狀態，這將不僅影響我國對外交流的順利進行，而且從長遠來看必將影響我國整個經濟的穩定和發展。

⑧ 某市政府為切實解決最低收入家庭住房困難，決定擴大「廉租房」試點。這一措施的主要目的是（） A