㈠ 我國城鎮化面臨的問題與挑戰在哪裡
⊙徐策 改革開放30年。我國城鎮化水平得到了較大提高。2009年，我國城市化率為46.6%，城鎮人口增加至6.2186億。但是，由於戶籍制度、城鄉二元結構等因素限制，我國城鎮化水平仍然較低、城鎮化水平落後於工業化進程。 除此之外，我國城鎮化過程中還積累了一系列矛盾，這些矛盾隨著城鎮化進程的推進和經濟社會的發展逐步暴露出來，城鎮化速度與質量不匹配。「十二五」時期，應在推動城鎮化快速發展的同時，更加註重城鎮化質量的提升，促進城鎮化健康發展。 1.我國城鎮化水平總體滯後 對於城鎮化水平是否合理的認識分歧很大。目前主要有三種說法，一是認為城鎮化水平嚴重滯後，主要是集中在在工業化與城鎮化的比較，中國同國際經驗的比較；二是認為前者誇大了城鎮化滯後的程度，認為中國城鎮化大體合適，略微滯後。理由是參與城鎮經濟活動的近郊農民和進城務工經商的外地農民沒有算在城鎮人口中；三是認為中國不是城鎮化滯後，而是隱性超城市化，主要原因是工業產值中的很大部分是鄉鎮企業和進城打工的農民工創造的，應當把農民及其供養的家庭人口也計算進城市人口才比較合理。 應該說這三種說法在一定程度上都不準確，三種說法均是以城鎮人口佔比即城鎮化率為核心指標來刻畫城鎮化水平的。然而，城鎮化是一個極豐富的概念，並不見得城鎮化率越高就意味著城鎮化水平越高。在一定的統計口徑下，農村人口快速地轉移至城鎮、或者說城鎮數量的增長只是從單一的數量層面刻畫了城鎮化的水平，缺乏對城鎮化的質量和健康程度的考量。這種片面的城鎮化水平評價方法指導下的城鎮化將使城鎮化逐步偏離其真正含義。 第二種和第三種說法以從事甚至參與城市經濟活動的人口都計算在城鎮人口之內，顯然是犯了將城鎮化水平的數量層面的單項指標誇大的錯誤。因此，我們比較傾向於我國城鎮化水平相對滯後的說法，與第一種說法相近，但滯後的原因要遠比第一種說法豐富得多。 2.城鎮化滯後於工業化發展 城市是工業發展的重要載體，工業化是城鎮化的經濟內涵和發動機，城鎮化是工業化的空間表現形式和促進器，二者相互促進，理想的城鎮化發展模式是工業化與城鎮化適度同步推進，二者協調發展。 我國城鎮化滯後於工業化的原因主要是我國長期實行重工業化優先發展的戰略。而重工業是資本密集型的產業，吸納勞動力就業較少，再加上戶籍制度等制度安排人為地限制農村勞動力向城鎮流動、向非農產業轉移，所以盡管工業增加值大幅增加，而工業勞動力卻增加不多，工業化進程並沒有帶來相應的農民非農業和城鎮化。 城鎮化過程也是非農化的過程，城鎮不僅是第二產業的聚集地，同時也是第三產業的聚集地，城鎮化不僅是農民轉向工業就業，也是農民轉向服務業就業。綜合衡量，我國城鎮化水平不僅滯後於工業化，還滯後於非農業化水平。 3.土地城鎮化快於人口城鎮化 城鎮化的過程本應是隨著市場化、工業化而發生的，從二元社會結構逐步向一元社會結構轉化、農村人口轉移到城鎮從事非農產業的過程，在這一過程中，農民的職業、身份和生活方式均發生著深刻變化，城鎮化實質上是人口與土地兩個層次同步轉型的過程。 然而，長期以來，城鎮化被狹義地放大了城市（鎮）房地產業的發展，出現了土地城鎮化快於人口城鎮化的趨勢。而且，在這一過程中還出現了亂佔耕地現象。近年來，我國城市發展的空間失控現象嚴重，突出表現為城市以一種粗放地方式快速蔓延，大量佔用耕地，也造成了大量的失地農民。 4.「偽城鎮化」、「半城鎮化」和「不完全的城市化」 改革開放之後，城鎮人口占總人口的比重從1978年的17.92%上升到2009年的46.6%，年均增長接近1個百分點。然而受中國城鄉分割以及戶口制度的約束，這種城鎮化尚是一種「偽城鎮化」。大量的農村產業工人雖然居住在城市並被計算為城鎮人口，但其並不能同等享受到城市（鎮）的各類公共服務。這實際上是農村人口向城市人口轉化過程中的一種不完整狀態。 具體表現為農民已經離開鄉村到城市就業與生活，但他們在勞動報酬、子女教育、社會保障、住房等許多方面並不能與城市居民享有同等待遇，在城市沒有選舉權和被選舉權等政治權利，不能真正融入城市社會。在這種以「常住的流動人口」為主要推動力的現行城市化模式，由於沒有給予進城農民工及其家庭永久定居的選擇，因而城鄉人口年齡結構被逐漸倒置，在城市人口生產性提高的同時，農村老年人口的比重日益增大。 因此，這種人口結構變化趨勢意味著，城市得以延長人口紅利期，是以農村人口結構扭曲為代價的。在一定程度上，城鎮經濟的發展是以犧牲農民工的發展為代價而取得的。 5.城鎮化過程中的資源消耗和生態環境破壞 城鎮的形成發展與環境條件密切相關，其發展依賴於良好的自然環境，同時也深刻影響著自然環境。城鎮化推動經濟快速發展的同時，也給自然環境帶來了巨大的壓力。這種壓力主要是由於城鎮的工業生產、交通運輸和日常生活所消耗自然資源以及排放廢棄物的數量超過了自然環境的凈化能力而引起的。 隨著工業化水平的不斷提高和可利用資源的相機減少，城市發展和生態環境容量之間的矛盾會越來越尖銳。在過去的半個多世紀里，我國城鎮化發展的資源環境基礎或消耗行為都發生了很大變化。 首先，城鎮的土地和淡水兩大資源的直接佔用或消耗所佔的比重還不高，但在人類生態系統直接或間接誘發的物質消費法則下，全國城鎮化發展使用的土地資源佔用比例達到20%以上，淡水資源的佔用比例達到30%以上。 其次，盡管能源和礦產兩類資源的開發和利用只存在於點、線的空間形式，但其資源消費的80%及以上都發生在城鎮系統范圍之內。 第三，隨著城鎮化進程的加快，能源和礦產資源消耗水平的快速提升，國家城鎮化發育的環境基礎損耗或被佔用程度也發生著巨大變化。這種變化不僅存在於「面狀」形式（如二氧化碳排放和酸雨），而且存在於「條帶狀」或「線狀」（如河流污染）以及「點狀」（如工業和城鎮固體廢棄物排放，以及採掘業的地貌環境破壞）形式。 因此，城鎮化的物質消費需求使得整個國家的資源環境基礎面臨越來越大的壓力。人口、經濟與資源環境協調的問題越來越突出。 6.部分大城市快速發展出現了「城市病」的跡象 城市因人口聚集而提升發展效率，但也因此產生更多能耗，交通、水電氣熱等供應壓力不斷增大，尤其是隨著人口規模的不斷過大和過度集中，將出現「城市病」。我國城市的版圖正在隨著經濟的增長而不斷延伸。 當城市數量越來越多、城市規模越來越大、越來越多的農村人口進入城市後，人們卻驚愕地發現，本應為人們生活提供便利的城市正在遭遇著越來越多的問題。「生活在大城市還有多少幸福感？」這樣的討論已成了北京、上海等城市居民的熱門話題，因為大城市生活中的種種不便造成了城市居民欲罷不能的心結。 「城市病」是隨著城市擴張與發展到一定階段後出現的一種特殊病症。但它像幽靈般始終驅之不散，不僅危害市民的身心健康，降低市民的幸福感，同時也影響並制約城市的發展，加重社會管理成本，使城市發展處於兩難境地。 7.促進城鎮化健康發展的四點建議 「十二五」時期，我國城鎮化仍然處於加速階段，如果按照1%的速度增長，到「十二五」期末，中國的城市化率將超過50%，中國的城市人口將超過農村人口。 面對城鎮化過程中出現日益嚴重的問題，我們不能繼續單純追求城鎮化率快速提高，除了城鎮人口比重的快速上升，中國的城鎮化進程還將向著國際化、群落化、生態化和現代化的方向發展，並且更加註重內涵式城鎮化發展，提升城鎮化的質量，不斷提高城鎮化的包容性，促進城鎮化健康發展。 結合城鎮化發展的基本規律以及我國城鎮化進程中存在的問題，筆者認為，「十二五」時期，促進城鎮化健康發展需要重點考慮以下四個方面，第一，城鎮化過程要與工業化過程相適應，並形成互動格局；第二，城鎮化過程中要實現了土地、資源的集約利用和生態環境保護；第三，城鎮化過程中要充分地實現了非農就業的人口在就業、養老、醫療、子女教育、居住條件等方面福利改善和有效保障，要著力促進了農民市民化；第四，城鎮化過程中要避免實現了交通擁堵、公共服務資源緊張、生活幸福感下降等「大城市病」。 （作者單位：國家信息中心預測部）
㈡ 我國城鎮化發展主要存在哪些問題
用「以產帶城」的模式打造城市品牌形象
說到城市品牌一般我們都會想到是旅遊的開發，而不會想到一個城市的產業。用旅遊托起一個城市的品牌是較為常見和傳統的做法。而用產業來帶動一個城市的品牌形象，或者說認識一個城市，這在當下中國大規模的城鎮化進程中顯得非常獨特。
產業能否帶動一個城市的品牌形象樹立，通過這些年城市發展的走向與趨勢，用產業特點承載一個城市的品牌形象是完全可能的。
「十二五」期間，城鎮人口將首次超過農村人口，從2010年到2020年，中國將有約2億人口從農村轉移到城市。在經歷了滯後城鎮化和城鎮化加速階段後，中國城鎮化進入到與重新工業化階段相適應的城鎮化基本實現階段。
數據顯示，過去的十年中國城市化進程是處於加速增長階段，每年平均以1%~1.2%的速度上漲，按此預測未來還需要15~20年時間才能達到70%，未來十年每年至少新增1200萬城市人口。
這么多的人進入城市或者農村變成城鎮，這些錢從哪裡來？當然是從產業創新上來。於是，各類城市用建立產業新城的方式來推動城鎮化發展就是一個較好的選擇，當一個城市的產業形成了某種特點就可能成為外界認知這個城市品牌的焦點。這對於很多沒有歷史文化旅遊傳統資源的城市，特別中小城市突破城市品牌認知瓶頸起到了核心突破的作用。
用產業聚集的方式打造城市品牌形象，算是找到了品牌形象最為核心的支撐點。這比完全硬撐著搞哪些假的，還充滿爭議的所謂名人故里，哲人家鄉，神話故鄉要強不知多少倍。
前次我看到湖北一國家級貧困縣，為了提振縣域經濟實力，欲在縣城核心地帶打造全國最大牛織女故里公園，建城後卻無人問津；還有同樣的思路，河南安陽號刨出了「曹操幕」，山東吉縣刨出了「如媧遺骨」，山東陽谷、山東臨清、安微黃山掙創西門慶；山東、河南、福建、甘肅、江蘇連雲港、山西婁煩搶孫悟空；湖北隨州、陝西寶雞、山西高平、湖南株洲、湖南會同搶炎帝等等，這些掘古、造古式動機無一不與旅遊經濟息息相關。
各級政府與其搞這些腦震盪式的旅遊經濟產品，還真不如直接切入產業經濟模式，搞出一個產業特色來，促進城市和和諧發展，真正提高人民的幸福生活指數。
這種方式來得很直接，效果看得見。
自上而下與自下而上相結合
以產業帶城模式，一種用一個開發區、工業園區、試驗區或先行區的經濟發展，推動城市"三化"建設，來對城市經濟發展有所提升，這一般多為政府牽頭運做，企業參與共建。像蘇州工業園的建立就是用政府投資、政府運作的「自上而下」的模式；一種是用政府和企業共建的園區模式。也可以叫「自下而上」的產業新城發展模式。這種模式基於產業特點打造一個具有鮮明城市個性的新產業聚集地。
如河北廊坊的一個固安工業園區就佔到固安縣工業產值比例達50%，可以說固安經濟的半壁江山是由這個新園區帶動的。而固安的經濟增速也從廊坊市排名的靠後位置一躍為第一。
由此可見，產業帶的力量是非常強大的。正是因為這種產業的帶動與發展，也傳播告知了固安這樣一個沒有任何旅遊資源、人文資源小縣城的城市形象。他以電子信息產業，汽車零部件與現代裝備製造業為三大核心產業方向。在功能服務上清晰定位，在產業方向上嚴格執行，以確保他產業方向的精準高效。
以產業推動城市品牌發展是一種雙輪驅動、雙向提升的效果，產業新城促城市新形象的建立，城市新形象帶產業新城全面發展。況且產業新城都要有自己唯一性的特點，要有絕對性的差異，才能形成產業優勢，而這種優勢力卻正是打造特色城市魅力的核心要素之一，兩者是共生共榮的，當然，主要是產業趨動城市形象品牌。
以業帶城是以產業發展帶動城市建設的區域開發模式，體現產業和城市協調發展、雙向融合，其形成路徑是通過產業園區化——園區城市化——城市現代化——產城一體化，實現產業與城市的匹配和融合發展。以產帶城模式既繼承了傳統園區的優點,又彌補了其不足。產業新城實施的理念是"以產帶城，以城促產"，實現產城融合。推動經濟發展從"單一的生產型園區經濟"向多功能的"生產、服務、消費"等"多點支撐"城市型經濟轉型。
以產帶城產業選擇與地域選擇，一般都聚焦城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉落差較大的「窪地」。
自上而下與自下而上相結合，可使政府的力量與企業的力量，市場的力量形成合力，將市場的各要素進行有效整合，產生產業鏈式的長效發展效果。
品牌傳播「兩路徑」選擇
和產品品牌傳播一樣，一個城市的品牌塑造，首先要解決「你是誰？」，「你在哪裡？」，「你要到哪裡去？」不把這些東西弄清楚，城市品牌將如何樹立？當然，要把這些問題說清楚，就要實施「兩路徑」方法，即規劃先行、建設跟上，招商為王。這是技術層面的，其次是由開發區「或先行區等其它說法都行」、新型工業化、城市化發展。技術層面的就是要做好規劃，規劃之中要有觀點，不要都是材料的匯集，要有定性的評論與要求。同時，各個專項的子規劃與主規劃不應相對立。建設跟上是要讓產業圓區有內容可看，有功能來支撐，而不能完全是一個概念，純概念不是一個品牌的全部內容。最後城市產業園區還要有更多的企業參與，招商不能憑空瞎說，而是字字句句都能落到實處。要做到這一條，才能形成以產帶城，以產興城的良好格局。
以產興城，重要的是要把你這個產說清晰，說明白，一個誰都說不明白的產，是這無法進行品牌傳播的。說這個產業之城的特點，賣點，買點，這無論是從哪個方面的認知選擇都至關重要，只要找到了第一認知點。也可能是從位置入手，也可能是從價值入手，也可能是從環境入手，應該說，這個城市在哪個方面能優先讓受眾認知，就應從哪入手。先讓別人認知你在哪，是干什麼的，再認知你的價值也不遲。
如河北燕郊經濟開發區給自己的定位就是從位置出發的：北京東燕郊。因為他的目標受眾是北京，訴求的信息就讓別人知道他在哪就可以了。再如河北固安，在以前是人所未聞，雖離北京很近，為了獲得城市產業發展的新機遇，他也以位置角度為城市形象定位「我愛北京天安門正南50公里」。可能從位置角度切入是這些城市的最大優勢與特點，因而取得了極大的成功。
從以上兩個例子來看，有時成功的城市品牌定位，並非要從核心的價值理念入手，從位置入手，也是一個不錯的選擇。
城市品牌形象塑造主要是形象的社會與市場層面的認知，用品牌形象力來傳播城市的核心價值觀與城市精神，並以此來凝聚城市人民的思想行為並能成為一種品牌理念的形為載體。只有這樣，品牌形象才能轉化為城市經濟發展營銷動力與產業項目的銷售力量,為一個城市的經濟社會發展做貢獻，共建幸福城市。文/鄭新安
原文地址：http://www.bfbrand.com/zangle/zangle00172.htm
㈢ 城鎮化帶來的住房問題有哪些
1.大量農村剩餘勞動力「城鎮化」將挑戰城市住房保障機制。在城鎮化過程中，這些城市外來人口由於歷史的原因，造成如教育程度、文化素質、法律意識等方面的缺乏，其在城市化生活中，在一定時期內是城市的弱勢群體，屬於低收入人群，那麼這樣一個消費群體，面對城市日益攀升的高房價，他們的住房問題就顯得尤為嚴峻。解決這個弱勢群體的住房問題，實質上是對我們城鎮的住房保障機制的挑戰。
2. 外來人口的不斷增加將影響房地產供應結構。房價低，面積小的住房提供少，若開發商一味追求投機，忽略外來人口的需要，那麼房消費主力之一的進城人口的住房問題更為嚴峻，為社會穩定埋下隱患，同時也會使房地產市場吹起泡沫。
㈣ 急啊~~~~~~~~有關住房保障的國內外法律政策對比資料！！（有表格的更好）
社會保障性住房是指政府投資新建或收購的，限定建設標准、供應對象和銷售價格或租金標准，具有保障性質和特定用途的住房。它是我國在新形勢下對多年以來各類政策性住房（如經濟適用房、安置房、廉租房等）建設、分配、管理工作進行總結研究的基礎上提出的一個全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問題的一種有效政策供給，社會保障性住房在發達工業國家已形成了比較完善的多層次供應體系和靈活高效的運作機制，對西方國家的經濟發展和社會穩定起到了關鍵性的作用。在我國，社會保障性住房正處於探索的初級發展階段。因此，需要在立足本土的基礎上，借鑒國外先進的模式來建構具有中國特色的社會保障性住房供應和管理體系。
今年全國保障性安居工程住房建設規模或將高達1000萬套，未來五年我國計劃新建保障性住房3600萬套。到「十二五」末，全國城鎮保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮低收入家庭住房困難問題。但這一計劃要想真正實現需要健全的保障性住房政策的支撐。保障性住房本是改善人民群眾生活條件的很有效地措施，20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續快速發展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但就現在來說大量的問題都致使保障性住房不能成為一項切實利民的政策。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，甚至有人開始懷疑這項舉措的推行。
保障性住房在國外也是困難家庭居住的第一選擇，有很多國家的保障住房政策已經發展的相當完善。
以下是一些發達國家的保障性住房的主要政策在我國的適用度：
英國——「共有產權」模式：其方式就是先購買部分產權，然後逐步購買完全產權。英國的成功實踐，讓共有產權房制度在世界范圍內具有了一定的吸引力。目前在我國一線或二線城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或許仍然難以負擔剩餘部分。所以，此舉比較適合三線城市或者中等收入家庭。
韓國——10年內完成「百萬戶國民廉租房建設」：這種按照計劃進度，有序提供廉租住房，並有執行程序和保障舉措的方式，一方面可以逐步解決低收入居民的住房問題，另一方面給予市場良性的預期，即政府在住房供應中究竟起到多大的作用，從而有利於穩定居民的購房預期，減少對高房價的恐慌和炒房行為。相關部門在政策執行過程中肯定會遇到多方面的困難，這為我們今後解決困難是提供了一定的參照方法。
日本——政府建金融公庫並提供超低息貸款：對於當前貧富差距較大打中國來說，區分不同收入群體，提供不同的住房解決方案，是一種理想的思路，但政策執行中容易出現道德風險。而且，廉租房比重4%左右，或許難以滿足低收入階層的要求。
新加坡——組屋和廉租房「雙效保障」這一政策模型對於土地資源非常稀缺的中國而言，很有啟發意義。因為它能夠保障土地資源的有效利用。可是，主要房屋由政府來解決，成本很大。對於中國這樣人口眾多，尚處於經濟起飛階段的國家而言，執行起來比較困難。
美國——美國以全面的立法保障和發達的金融體系作為支撐的保障性住房政策：為實現「人人享有體面的住宅」的目標，美國採取金融支持、稅收減免、租金控制、住房資助券等多樣化措施,並在不同時期，根據居民居住狀況和經濟發展水平，頒布相應的住房保障法律，通過法律強制達到住房保障目的。此外聯邦政府和州政府大量、持續性的高額財政投入，是中低收入階層住房狀況得以解決的關鍵。對於法律體系還不完善的我國，美國的成功提示我們保障性住房實施的成功要以健全的法律體系和發達的金融體系做後盾。所以，我們不單單要加大力度建設保障性住房，更要快速發展我國市場經濟、完善法律體系。
國外的成功經驗對我國保障房政策的啟示：
1、組建獨立的非營利性機構主管全國保障性住房的建設。新加坡的建屋發展局是國家的法定機構，不以盈利為目的，也不需要另外一個機構來審批。我國大陸地區可以參照其模式，在住房和城鄉建設部的統一領導下，組建一個獨立的保障性住房建設與運營專門機構，在各省市設立分支機構，專門分管各城市廉租房和經濟適用房的建設、運營、維修。這樣可以保障建設專項資金的高效運作、相關政策的真正落實和後期的運營維護。為了加快該機構的成立，可以考慮整合部分國有大中型房地產公司作為該機構的構成主體，讓它們退出商品房開發領域，成為專門負責經濟適用房和廉租房的建設、管理、運營與維修主體。由於修建保障性住房不以盈利為目的，需要國家對其進行資金投入和給予相應的優惠政策，國有房地產企業還可以在這個過程中不斷發展、壯大，從而體現國有經濟在支柱產業中的控制力、影響力和帶動力。
2、建立與完善住房保障法律。住房保障實施有賴於完善的住房保障法規，對中低收入居民、特殊階層、邊緣化人群的住房保障問題進行明確的界定，以法律要求並保障財政撥款計劃、租金控制計劃、稅收減免計劃、抵押貸款貼息計劃等的實施；對各種計劃所惠及的人群具有明確的准入條件和收入標准，同時對違反法律的行為予以嚴懲。我國應借鑒美國住房保障的經驗，盡快制定專門的住宅法和住房保障法，從立法層面對住房保障的實施計劃、惠及對象、供應標准、資金運作方式、運作機構、保障措施進行法律界定。
3、住房保障體制的運作以維護市場機制為基礎。西方國家將房地產市場中應由政府主導和有市場機制主導的兩部分明確區分開來，大多數國家的住房保障的主要對象是中低收入者和無力為自己解決住房問題的特殊階層，如剛畢業的大學生。住房保障只是住房市場機制的補充。
4、建立以住房儲蓄為核心的保障性住房金融體系。無論是日本的官辦的住房金融公庫，德國的住房儲蓄，還是新加坡的公積金制度，住房金融在住房保障政策實施過程中都發揮著非常重要的作用。我國應加以借鑒，盡快成立專門為住房困難家庭提供住房抵押貸款、保險的機構，建立財政擔保、補貼和市場之間的調節和補償機制。
5、完善保障性住房的供應和退出機制。實行土地出讓與保障性住房供應掛鉤的嚴格准入制度，在商品房土地出讓過程中，嚴格規定並執行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成員結構等標准，住房面積標准以及相應的分級差價的標准。盡快建立經濟適用房的退出機制，在收入標准、居住時限和分階段租金水平上建立制度保障。在快速城鎮化進程中，要更加明確應屆大學畢業生、新生代農民工等中低收入人群保障性住房計劃。
6、完善資格審查和懲罰制度。
國家需要制定出詳細的相關規定以嚴格區分不同的收入群體，對不同的群體分別供應經濟適用房和廉租房。在房屋的面積和價格上也要有所區分。在接受居民的申請後，要從多方面考察，杜絕弄虛作假。房屋的出租和出售要嚴格監管，嚴禁炒房，確保組屋政策的順利實施。
7、動態調整。
住房保障的廣度和深度是與一個國家經濟發展水平、 能力、居民的可支配收入消費結構等緊密聯系在一起的。住房保障應與社會、經濟的發展和人民的生活水平的提高相適應，保障的范圍、方式也應隨著社會的經濟環境的變化不斷驚醒調整
除了上述方面，我國的保障性住房的建設還可以從土地來源、融資渠道等多方面來考慮。
保障房政策我國可以借鑒國外的經驗，但由於各個國家國情不同，因此不能全盤照搬。最重要的是針對不同收入檔次的人，設立不同的政策。與國外相比，我們面臨的約束條件不同，主要體現在整體收入水平差異較大。我個人認為香港和新加坡的做法更值得借鑒。今後幾年，隨著我國對保障性住房財政支持力度的加大以及保障體系的逐漸完善，我國大部分中低收入群體的住房環境一定會得到很大的改善。
㈤ 跪求「我國房地產業發展中存在的問題研究」論文
（一）供求結構矛盾明顯
高端產品與中端產品的比例關系不夠正常和協調，突出表現為中低價位，中小戶型住房供應不足，商品住宅整體價格偏高，超過低收入家庭的承受能力。據有關部門去年對18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品中，單價3000元/平方米以下的僅佔3.7%，3000-4500元/平方米的也只佔38.7%，建築面積80平方米的戶型僅佔1.1%，80-120平方米的也只佔27.9%。在建商品住宅中此類戶型已佔80.9%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高檔住宅和寫字樓佔80%，而根據國際經驗，發展中國家的高檔物業在房地產中所佔的比例應在5%-10%之間。從我國實際需要看，我國家大多數住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是低成本，低價格的普通商品房和經濟適用房，但目前市場供應主體仍然是中高檔商品住宅。在高檔商品不段積壓，空置面積持續上升的情況下，經濟適用房則出現連夜排隊購買的現象，有的城市出現經濟適用房供求比例達到1：8。北京，上海等達城市出現高檔商品房面積空置，而經濟適用房和低檔房則供不應求。究其原因首先是由於房地產開發任務相對穩定，開發公司過多，必然造成「挖資金，搶地皮」的狀況，這樣一來，既不符合規模經濟的原則，亦會造成開發成本上升，從而抬高了商品房的價格。其次，許多房地產開發企業缺乏應有的市場調查和預測，高回報的項目過熱，但市場容量有限，而對供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，結果既加大了房地產供應結構的不合理矛盾，也增加了市場風險。
（二）局部地區商品房價格上漲過快
近幾年，我國部分省市商品房平均價格漲幅在15%以上，個別城市商品房平均價格漲幅超過20%。資料顯示：1999年-2005年，我國商品房銷售價格逐年上升，2005年增幅為19.46%，2007年，住宅物業上漲0.4%，土地交易價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高3.7個百分點，其中，居民用地，工業倉儲用地和商業旅遊娛樂用地交易價格上漲8.9%，5.7%和20.9%。除商業營業用房外，商品房銷售價格增長幅度遠遠大於同期國民經濟和社會公眾人均收入增長的幅度。商品房價格上漲過快，部分閑散資金進入房地產市場，特別是一些地理，人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多購房者。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭，如果任其發展，將不利於房地產市場健康發展，也可能影響金融安全。另外，基礎設施，環境質量的改善也對房價上漲有一定的影響。
（三）房地產金融存在風險
我國人民銀行在《2004年我國房地產金融報告》中指出，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。個人購房貸款額均在40%-50%以上。房地產開發資金依賴房地產信貸資金，增加了潛在的信貸風險。按照國際經驗和市場規則，房地產開發過程中價格下跌的第一承擔者就是開發商。我國一些開發商的自有資金比例過小，總投資中銀行貸款，佔用建築商和夠藏者的資金比重過高，這實際商就把應當自己承擔的風險轉嫁到了銀行，建築商以及購房者的頭上。實際上，建築商和購房者的資金很大部分也是來源與銀行，在這樣的情況下，房地產業的固有風險就被不適當的過多配置在了銀行的頭上，如果過量供應或房地產泡沫破滅導致房地產價格大幅度下滑，商業銀行房地產抵押貸款的不良貸款比例就會迅速增加。
（四）房地產開發土地購置呈高速增長
由於我國土地交易市場仍存在土地的多頭供應和無序供應現象。「近幾年來，我國房地產開發土地購呈高速增長趨勢，1999年增長18.3%，2000年增長41.4%，2001年增長38.5%，2002年增長38.1%，2003年增長42.3%，均遠遠高於同期房地產開發的增長速度」。資料顯示：全國有3萬多家房地產開發企業均參與了土地超前購置的圈地活動，這對我國有限的土地資源開發利用和可持續發展是極為不利的。
（五） 住房保障體系不完善
近年來，住房保障體系的建設一直成為房地產市場調控政策的一個重要組成方面，但是由於資金落實不到位，地方政府對於住房保障體系建設缺乏動力等種種原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。
當前，部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅業連續多年低於住宅開發投資的增幅，甚至有兩年出現負增長，其佔住宅開發投資的比重也逐年下降。同時，對經濟適用房管理上的一些突出問題，如戶型面積偏大，保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩定等等。還沒有認真規范管理。而住房公積金繳納率和使用率偏低，住房公積金管理過程中的風險不斷顯露。
㈥ 現階段我國房地產存在哪些問題
簡單點說吧。
1,房地產價格泡沫化嚴重，也就是房價與大眾收入水平背離很遠。
2.面臨著史無前例的不確定性，有下跌甚至崩盤的可能性，也有維持穩定的可能性。
3,政策法律始終不完善，都是治標不治本，治理都是智力表面現象，而很難治理問題的本質。
㈦ 為什麼說住房保障問題是民生工作的重要問題
其一，保障性住房建設意義大。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，對相關產業具有很強的帶動效應，有利於城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。特別是在當前房價居高不下、預期通脹壓力過大的時期，加大保障性住房建設，
有利於控制房價上漲，使房地產市場進入健康發展軌道。可以說，保障性住房建設工作是抑制高房價、解決低收入家庭住房困難的重要方式，是實現「住有所居」目標的重要舉措，是推進構建和諧社會進程的重要內容。老百姓住「蝸居」、當「房奴」的問題如果得不到有效解決，必將影響經濟社會的和諧發展。正因保障性住房建設意義如此重大，中央領導對保障性住房建設顯得特別重視，從戰略高度部署和推進這項工作。
其二，保障性住房建設任務重。與商品房相比，我國保障性，制度還很不完善，為此，中央明確提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。2月24日舉行的全國保障性安居工程工作會議提出，今年全國共將建設城鎮保障性住房1000萬套，比去年增加70%多，改造農村危房150萬戶以上。這意昧著我國保障性住房建設進入「快車道」。面對這些既定的目標，各地紛紛簽訂了目標責任書。
但關鍵要落到實處，真正把保障性住房建設記在心上、抓在手上，實現保障性住房建設的「快步跑」，不能讓責任書成為一紙空文，不能讓政府的承諾成為開出的一張「空頭支
票」。從這個意義上來看，中央領導加強對保障性住房建設調研指導的力度，意在確保各項建設任務落實到位，真正成為「惠民工程」。
其三，保障性住房建設困難多。保障性住房建設是政府出台的一項惠民政策，它的實施能夠為一部分有住房困難的居民解決一定的困難，但它的實施還存在很多困難。可以說，完成保障性住房建設的任務，並非一件容易的事。主要面臨的兩大瓶頸，就是錢從哪裡出、
地從哪裡出？為確保這一任務落實到位，中央財政補助資金將超過1000億元。但更多的還要靠政府想辦法、出良策、攻難關。不可否認，一些地方總認為困難多、難度大，對保障性住房建設存在「等觀望」的思想，雷聲大雨點小，進展不力、落實不到位。正因如此，中央領導多次強調保障性住房建設，就是要求各級黨委政府工作進一步加大力度，把這項工作擺在突出重要的位臵，迎難而上，知難而進，發揮主觀能動性，積極創造有利條件，千方百計增加資金投入，優先保證用地供應，確保各項任務落實到位，幫助更多中低收入群眾解決住房困難。
住房是民生之重，安居才能樂業。下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉，是關系人民群眾切身利益的重大民生問題。從總書記提出「兩項重大工程」到總理強調「三個堅定不移」中，各級政府要進一步提高認識，更加負責地擔負起職責，抓緊建立健全多層次、廣覆蓋的住房保障體系，真正把辦好事辦好、實事辦實，努力使改革成果惠及更多需要保障的家庭。
㈧ 我國現代都市化進程中出現的問題及其對策
（一）集中型城市化
集中型城市化就是農村人口和非農經濟活動不斷向城市集中。在這種城市化的過程中，暴露出原有的很多影響我國城市化進程的因素，同樣也給我們帶來了很多新的問題。
1.舊的戶籍制度所帶來的負面影響
我國所實行的戶籍制度在特定時期確實為國家經濟的發展做出了很大的貢獻。但是，隨著經濟、政治制度的發展，以及城市化的擴展，這一制度已經成了制約我國城市化進程、經濟發展的一個方面[3]。幾十年前，劃出的「農村人」和「城裡人」的這個鴻溝已經成了我國農村經濟、城鎮經濟發展的障礙。眾所周知，提高農民收入的一個重要途徑就是引導農民進城、促進農村富裕勞動力的轉移。大量人口滯留農村的局面如不盡快扭轉，不僅直接制約農民收入的提高、農業現代化的進程和農村經濟的全面繁榮；還將長期抑制農村消費需求的增長，嚴重影響國民經濟的健康持續發展。加快農村剩餘勞動力向非農產業和城鎮轉移是工業化和現代化的必然趨勢。所以，我國應盡快逐步改變現有的落後的戶籍制度，為勞動力的合理、有序流動創造更好的制度環境。
2 .進城外來工的應享受的「國民待遇」難以實現
城市建設創造了大量的建築業、工業等就業崗位；進城的外來工也為城市的發展做出了很大的貢獻。據北京市2003年統計資料顯示，進城外來農民工對北京市2003年GDP的貢獻率在10%左右。同時，農民通過進城務工就業學到了各項非農就業技能，感受到了城市文化，領略到了市場競爭，提高了綜合素質。同樣，進城務工也是農民提高收入的重要途徑。但是，在實際中農民進城打工卻受到很多不合理的限制，而且他們的工資、福利、醫療等都得不到保障。同樣另外一個問題外來工子女入學難的也成為諸多媒體所關注的另一個熱點問題。外來工子女入學問題是關繫到社會、國家發展進步的一個長遠問題。
這些問題不僅影響外來工的生活、工作，也對城市的發展產生了很多消極的影響。如2004年初開始報道的泉州工人嚴重短缺的情況，對城市的經濟發展及城市信用產生了很大的不良影響。《中國青年報》曾經報道，「招工春荒」現象在福建省泉州市2004年再次出現。原因何在?泉州市有關官員認為：一是有些小企業拖欠工人工資；二是勞動環境差；三是工資待遇低。創造好的「打工環境」，保障進城就業農民的合法權益，政府責無旁貸。無論是從關懷弱勢群體、以人為本的要求出發，還是從經濟發展的目標出發，政府都應該拿出切實的行動來。尤其是在當前打工者尚沒有完全組織起來與強勢力量進行博弈時，政府的作用更顯得重要。
堅持體系化戰略所謂體系化戰略，就是通過大中小城市和小城鎮的協調發展來有效實現城市化。也就是說，要使我國的大中小城市及小城鎮成為一個有機的整體，形成結構有序、優勢互補、功能配合、共生共進、和諧高效的城市化體系。在這個城市化體系中，任何一個地區或者區域都有其中心城市或城鎮與別的地區或區域相連接，中心城市及城鎮相互連接，形成城市網路。例如，任何一個經濟聯系較密切的小地方，實際上都有一個因為市場交易關系和經濟聯系而形成的中心城鎮，再大一點的經濟區域就有較大的中心城市，而更大一些的經濟區域就有更大的區域性中心城市，然後就是全國性大都市。如果考慮到國際化進程，那就還有國際性大都市。所有這些不同種類的互補性城市，雖然其功能和作用不同，但每個中心城市都必然要輻射到它周圍的城市及小城鎮，而且這個中心城市又會受再大一點的中心城市的輻射，以此類推，形成共同發展和相互協調的城市體系。這種體系化城市發展戰略，符合我國的實際情況，是我國城市化的必然選擇。第一，體系化城市發展戰略非常有利於吸納更多的非城市人口。在體系化城市發展格局中，隨著各種中心城市或城鎮功能的不斷完善，其輻射能力必然會逐步增強，對帶動周邊中小城市和小城鎮的發展起到越來越大的作用，從而使得各種中心城市在吸納非城市人口的同時，也會極大地帶動周邊中小城市和小城鎮對非城市人口的吸納。如上所述，僅靠大城市吸納非城市人口是不行的，只有結構合理、功能互補、整體效益最大化的城市體系，才能滿足我國城市化的需要，使大量的非城市人口進入城市。據測算，我國城市化若要達到75%以上，就需要有能容納11億到12億人口的城市容量，這顯然是要有體系化的城市群體，需要發揮各種城市及小城鎮的作用，單靠某種類型的城市是不行的。第二，體系化城市發展戰略有利於消除「大城市病」和單純發展小城鎮所帶來的弊端。如上所述，單純發展大城市會形成「大城市病」，單純發展小城鎮又會帶來「小的壞處」，因而我們必須在城市化中消除「大的弊端」和「小的壞處」，尋求城市化的最佳效應。實踐證明，能夠實現城市化最佳效應的戰略，就是實行體系化城市發展戰略，用大城市的比較優勢，消除中小城市及小城鎮的弊端，用中小城市和小城鎮的比較優勢，彌補大城市的不足，從而實現各種城市的比較優勢的組合，使城市化的資源消耗和環境保護達到最優，使城市化的經濟成本及人們的生活質量達到最佳狀態，從而實現效率最大化的和可持續發展的城市化。第三，體系化城市發展戰略有利於人本主義的實現。人本主義的核心是尊重人們的自我選擇，為人們提供更為廣闊的能夠進行自我選擇的環境和空間，而體系化的城市發展戰略剛好能夠滿足這一點，城市化中要實現的是人對城市的選擇，而不是相反。在體系化城市發展戰略中，由於各種城市的功能和作用的不同，使得人們進入城市的門檻和生活成本也不同，因而人們完全可以根據自己的實際情況選擇適合自己的工作和生活要求的城市。例如，從工作能力及個人特長上講，有的人能夠在像北京及上海這樣的國際性大都市中很好地工作和生活，而有的人則適合於在青島、大連這樣的沿海區域性城市中工作和生活，還有的人可能比較適合於在成都、西安這樣的西部區域性城市中工作和生活，當然也有的人可能更適合於在縣城這樣的小城市中工作和生活，等等。因此，人們需要有一個供自己選擇的城市體系，而體系化城市發展戰略，可以滿足這一點。綜上，我們應該把體系化城市發展戰略作為我國的城市化戰略。要在發展大城市、特大型城市、區域性大城市的同時，注重中小城市的發展，尤其是關注小城鎮的發展。只有它們的共同發展和相互協調，才能高效地實現我國的城市化。如何正確理解城市化對地理環境影響?1．城市環境質量下降——環境污染城市環境——人類利用、改造自然的產物，它包括自然環境以及經過人工改造的環境。自然環境在城市中已很少見到它的蹤影，只有在城市郊區或公園中能看到一點點自然環境的景象：如田野、池塘、自然生長的樹木等。在城市中絕大多數是經過改造後的人工環境，如街道、樓房等。自然環境和人工環境共同構成了城市環境。主要是高科技帶來的新公害，如空調病、電腦輻射、手機的危害、噪光污染等。2．交通擁擠，居住條件差(3．增加就業困難，失業人數增多城市化過程中還會帶來其他的社會問題，如貧困問題、內城衰落問題、人口老齡化問題、社會治安問題等。例子：上海的主要衛星城和浦東新區上海市的地理位置：位於我國東部沿海的中點位置，北鄰江蘇，南靠浙江，處在長江的人海口位置，所以上海既是海港又是河港。它不僅是我國最大的城市和港口，也是世界著名的城市之一。上海市近年來為解決城市化過程中產生的問題，努力控制城市中心區人口的發展，制訂了城市規劃，採取了一系列保護和改善城市環境的措施衛星城是指在大城市郊區或其以外附近地區，為分散中心城市的人口和工業而新建或擴建的具有相對獨立性的城鎮。因其圍繞中心城市像衛星一樣，故名。從建國以後，上海市為了分散市中心區的人口，就開始在城市中心區附近地區修建衛星城。黃浦江以東地區就是1990年以後新建的浦東新區，目前這里已成為上海新的金融中心、工業中心和居住區。這是上海市保護和改善城市環境採取的第一條措施。對策：1．建立衛星城，開發新區原來住在市中心的人，近年來越來越多地遷往衛星城和浦東新區，有效地控制了城市中心區的規模。近20年來，上海市在改善城市交通方面也做了不少工作，如加寬主幹道、修建地鐵、大橋(南浦和洋浦)、城市高架公路等。另外，上海市居民的住房問題也得到了一定程度的解決2．改善城市交通和居住條件3．保護和治理城市環境上海市為保護和治理城市環境，近幾年採取了許多有效措施，如歷時兩年半的河流污水治理 工程全面通水，蘇州河綜合整治一期工程全線開工，凈化空氣，大力加強綠化建設等。
中國特色的城市化戰略和動力機制加快城市化進程，必須要有正確的戰略指導和尋求有中國特色的城市化模式。十六屆五中全會決定指出：「堅持大中小城市和小城鎮協調發展，提高城鎮綜合承載能力，按循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，積極穩妥地推進城鎮化。」這是具有中國特色的城市化戰略方針，這種戰略也有人稱之為體系化戰略。即大中小城市及小城鎮成為一個有機整體，形成結構有序、優勢互補、功能配合、共生共進、和諧高效的城市化體系。體系戰略，它有利於吸納更多的非城市人口，有利於帶動周邊中小城市和小城鎮的發展，有利於不同人的需求及其對不同類型城市的自我選擇。進入新世紀後，國家「十五」城鎮化發展規劃中，在強調把「發展小城鎮作為推進城鎮化重要途徑」的同時，進一步提出了大中小城市和小城鎮協調發展的多元化的城鎮化發展戰略。根據世界經驗，大城市、特大城市的超前發展是世界城市化的一般規律。大城市、特大城市是現代化的主體，是國民經濟的精華所在，也是一個國家參與經濟全球化競爭的支撐力量。當前，我國大城市的發展還有一定的空間，特別是中西部省區還缺少足夠的大城市和中心城市。所以，適當增加大城市的個數及其比重是必要的，但大城市和特大城市也不能過度發展，城市規模不是越大越好，盲目擴張會帶來許多負效應，如房價高昂、交通擁擠、環境污染、治安惡化等多種「城市病」。在大城市發展的同時，有條件的中小城市，合理地擴大規模，發展成為適度的更優城市也是必要的。不同規模的城市是一個有機的整體，城市規模結構是具有等級、共生、互補、高效和嚴格「生態位」要求 的開放系統，大中小城市都應當在統一規劃下得到合理發展。選擇和確定國家、地區的城市化戰略，一定要符合國情和所在區域的實際情況，走低成本、節約型、空間布局「緊湊型」、集約化的協調發展之路。不要片面追求城市化率，追求過快過大的城市規模擴張，追求高、大、洋、國際化等，導致無序擴張，大量損耗資源，包括土地、自然空間等。中國絕不能走高成本、浪費型的城市化道路。要走資源節約、環境友好型的城市化發展道路，建立完善的節約資源的體制和機制以及節約資源的法規、標准和監管體系，實現和諧的城市化。城市化戰略最重要的緯度是城鄉統籌協調發展，城鄉利益的「共贏」。這雖然是一個兩難的抉擇，但又必須是堅定不移的。21世紀的中國城市化要走出一條不同於傳統的城市化之路，既不能直接和變相地剝奪農民利益，大搞「圈地運動」，實現城市化的「原始積累」，也不能聽憑「城市病」蔓延，犧牲城市生活質量，更不能步入拉美國家「過度城市化」的陷阱。城市化離不開工業化，但中國未來城市化的動力機制不僅是靠工業化，不是所有的地區都要建成製造業中心，而是同時需要依賴於服務業的大力發展。當前我國城市化發展是以新型工業化作為主要推動力量，但當人均GDP3000美元以後，城市化水平達到50％以上時，第三產業發展對城市化的推動作用將會起到主導作用，成為城市化深入發展的後續動力。同時要與基礎設施的布局、水資源的分布、人口和資金流動的方向等相協調。政府的主要職責是做好規劃，處理好城市發展容量與土地利用、新老城區建設的關系，創造有利於城市化發展的體制環境和政策環境。中國當今的城市化不能單純以數量擴張為主，要十分注重質量。而提高城市質量和居民生活質量，改善人居環境，我們有一段較長的艱苦的路要走，不可能一蹴而就。
㈨ 我國城鎮化進程帶來的哪些產品和勞務具有市場發展潛力
城鎮化不能孤軍深入，沒有產業支撐，城鎮化就難以持續健康發展。中國已經到了可以加快新型城鎮化建設的歷史階段，問題在於我們應該如何加快。既提高速度，又提高質量，我們不能重復過去低端的城市化、工業化的老路，應該吸取國內外的經驗，憑借後發優勢搶占制高點。
從城市群和區域發展來看，首先要有一個好的區域發展規劃。區域發展規劃首先要跟國家戰略相銜接。比如在新一輪打造中國經濟升級版過程中，新一屆政府推動的新的「四化」（城鎮化、工業化、信息化、農業現代化）建設思路越來越清晰。如果做到與國家戰略很好地銜接，找准自身在國家戰略中的位置，釐清比較優勢，區域發展就能加快。如果有一個符合實際的區域發展規劃，整個產融結合就有了正確的方向；有了正確方向，就等於成功了一半。我們現在很多產能過剩現象，其實都跟地方本位主義和政府過度作為有關，造成行政分割、固守「一畝三分地」，不能形成全國統一市場和協調發展的良好局面。
此外，還要考慮未來產業發展方向。培育支柱產業和龍頭企業非常重要，很多地方政府把培育本地的上市公司作為一個重要抓手，這是富有戰略眼光的。但小微企業的發展更重要，因為這會增加就業，增加老百姓收入，有利於城鎮化的可持續發展。因此，在提供創新創業條件和提高勞動者素質等方面，政府應發揮更加積極的作用，我們在這方面的投入還是太少了。在新型城鎮化過程中，政府在公共產品和服務方面應該承擔主要責任，不能把政府該做好的工作都推給社會和市場。發揮好政府作用主要是培育公開競爭有序統一的市場，以及彌補市場的功能缺陷。具體來講，就是轉變政府職能，簡政放權，提高服務意識和工作效率，遵循市場經濟規律，比如降低市場准入，激活市場主體的內生動力。
《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》里高度重視生態文明和城鎮化質量，提高市民生活品質。規劃最大的亮點是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮化。規劃提出保障隨遷子女平等享有受教育權利、完善公共就業創業服務體系、擴大社會保障覆蓋面、改善基本醫療衛生條件、拓寬住房保障渠道等一系列舉措。圍繞農業轉移人口的市民化著墨很多,這體現了以人為本的精神，有利於解決城鄉二元分割等一系列問題。人的融合是新型城鎮化里特別核心的。
參考前瞻產業研究院《2015-2020年 中國新型城鎮化建設路徑與投資戰略規劃分析報告》