我國租賃住房市場建設

1. 「租賃」對房地產市場將產生什麼影響

黨的十九大報告提出「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。正在陸續召開的地方兩會上，有10多個省份的政府工作報告均明確提出發展住房租賃市場，這對全國房地產市場來說意味著什麼？

一二線城市外來人口將最先受益，炒房行為或受抑制

租購並舉將率先影響哪些城市？去年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區；去年8月，國土部明確北京、上海等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點，從土地源頭緩解租賃用地供給不足的難題。

據不完全統計，目前已有10餘個城市開通了官方住房租賃交易和服務平台，並開始向市場投放房源。同時，針對住房租賃的金融支持政策也頻頻落地。多家銀行近期陸續宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業的金融支持和個人的消費信貸支持。

業內分析認為，越來越多的租房選擇、穩定的租約、較高的服務品質，將讓一二線熱點城市的外來人口率先獲益。

不過，多位專家指出，目前，面向大量流動人口和新市民的租賃住房供給仍不充分，特別是大城市租賃住房供給短缺。目前，我國租賃人口預計為1．9億人，租賃市場規模超萬億元。易居企業集團CEO丁祖昱認為，「市場需求主要集中於高性價比的房源，供應卻跟不上。」

根據上海易居房地產研究院對上海、深圳兩地的一項調查顯示，月房租3000元以下房源的租賃需求占總需求的26．4％，供應卻只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求佔比51％，供應佔比39．6％；月租金大於六千的租賃需求佔比22．6％，但是供應達到了48．5％。

不少業內人士看來，租購並舉將會明顯影響房地產市場。旭輝集團董事長林中稱，從開發商角度來看，過去由於房價預期長期看漲，買地「捂」個幾年，等下一個樓市周期回暖就可以解套，但如果現在還採用這種囤地模式就非常危險。在「房住不炒」的指導下，不少拿了高價地的中小房企已陷入困境，想轉讓都轉讓不了。

華東師范大學教授張永岳說，「未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房，將構成住宅市場上的多元供給。住房的居住屬性將得以加強，低收入群體、中產階層、高收入群體可以在這樣的住房結構中相互流動。」

「樓市長效機制開始『輪廓初現』。」深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉說，租房群體如果能通過租賃紮根城市，並依靠不斷積累，採用共有產權、先買房後改善、先小後大等梯級購房模式，不再擠商品房的「獨木橋」，炒房行為將受到抑制。

2. 房屋租賃將會如何發展

您好。
未來，我們的租房生活將迎來哪些變化？
當前租房痛點：房東租客都有煩惱
租房體驗差，是長期困擾租房市場發展的痛點。很多人在租房的時候，都經歷過黑中介、房東隨意上漲房租、提前逐客等情況。房東也有煩惱，即使收了押金，也很難避免一些糟蹋房子的不靠譜租戶。
一、多地上線官方住房租賃平台
今年7月，住建部等九部委聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求，在人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法益。
1、8月21日 成都住房租賃交易服務平台啟動試運行
2、9月29日 杭州市住房租賃監管服務平台上線試運行
3、10月19日 廣州推出政府住房租賃平台「陽光租房」
4、10月31日 北京市住房租賃監管平台和服務平台上線運行
5、11月1日 武漢住房租賃交易服務平台上線運行
二、推進「租購」同權
近來，不少城市都陸續發布了租購同權的租房新政。鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，未來，租房將更有尊嚴。
1、7月17日 廣州發布發展住房租賃市場方案，首次提出「讓租者幸福居住」的口號
2、9月15日 上海發布住房租賃新政：常住居民租戶享有子女義務教育等服務
3、9月29日 南京住房租賃細則正式落地，要求逐步實現購租同權
4、10月14日 山東出台意見鼓勵發展住房租賃市場，具體細則正在制定中
5、10月18日 深圳出台租賃新政，低收入人群有望獲住房租賃劵
6、10月31日 京住房租賃新政實施，明確落戶、子女 入學等措施
三、集體租賃房試點 增加租賃市場供應
租購並舉是未來房地產市場發展的方向，而農村集體土地入市的節奏也在進一步加快。
8月28日 國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個城市進行集體建設用地租賃住房試點。
四、互聯網搶灘住房租賃
1、8月 阿里巴巴與杭州市政府簽訂合作協議，打造全國首個「智慧住房租賃平台」
2、10月10日 支付寶宣布正式上線租房平台，在北京、上海等8座城市推廣信用租房
3、10月20日 京東旗下一全資子公司成為北京住房租賃監管平台技術合作項目的中選單位
五、房企布局長租公寓
長租公寓的出現正改變著租房市場的格局。這些由開發商、地產中介、酒店集團等經營的「長租公寓」在大學生畢業生、白領階層中頗受歡迎。
六、銀行高調布局住房租賃
各家銀行也是爭先恐後的搶灘住房市場，中信銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行密集宣布進軍住房租賃市場。

3. 我國公共租賃住房發展面臨的主要問題及應對措施

由於我國公共租賃住房剛剛起步，在不斷完善的進程中也顯現出一些突出問題，例如公共租賃住房對政府的管理效率提出了更高要求，同時，由於政府持有房源，後續的維護、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和財力，這些都應在公共租賃住房計劃中有充分的考慮。 還有就是目前國內僅深圳、廈門等幾個城市推出了公共租賃住房管理辦法，從國家層面上來看，還缺乏統一規范的法規制度或指導意見。而公共租賃住房的資格審核和後續管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地已出台的相關管理辦法看來也有許多需要改進的地方。另外，各地建設標准差異較大，缺乏統一的約束性。

4. 解決好大城市住房突出問題，土地供應要向租賃住房建設傾斜

住房問題關系民生福祉,房地產市場的變化牽動人心。中央經濟工作會議提出,要解決好大城市住房突出問題。這將給我國房地產市場帶來哪些變化?在防範房地產金融風險方面,還面臨哪些挑戰?日前,記者就這些問題采訪了浙江工業大學副校長虞曉芬。
記者:中央經濟工作會議特別強調「解決好大城市住房突出問題」,這釋放出哪些信號?會給未來的政策走向、住房供應體系等帶來哪些變化?
虞曉芬:經過多年努力,我國住房問題已從總量短缺轉為結構性供給不足。改革開放特別是住房制度改革以來,我國通過大力發展商品住房和加大住房保障力度,城鎮居民居住條件發生了顯著變化,2019年城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米,比1999年凈增加20.8平方米。但是,住房領域不平衡不充分矛盾突出,主要集中在大城市,人口規模大、新增人口多、供給量少、房價高,租賃市場又存在供應不足、供給結構不合理,造成新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。
基於這一背景,中央經濟工作會議特別強調「要高度重視保障性租賃住房建設」,並明確土地供應要向租賃住房建設傾斜,對租金水平進行合理調控,提出要規范發展長租房市場,釋放出支持保障性租賃住房建設和規范發展長租房的積極信號。
在大力發展政策性租賃住房的同時,要規范發展長租房。2018年以來,逾百家長租公寓陸續「爆雷」,損害了廣大居民利益,破壞了長租房市場聲譽,沖擊了正處在上升通道的住房租賃市場,教訓是深刻的。從政府角度,要加快健全法律法規,明確禁止企業採取「高收低租」「長收短付」等不當的經營手段,切實加強市場監管、住建、公安等部門的信息共享和聯合執法,建立住房租賃資金監管制度,把長租房從業機構和房源都納入監管平台。
隨著保障性租賃住房供給的增加和長租房市場的規范發展,我國長期存在的重售輕租的住房供應體系將發生變化,租賃房佔比進一步提高,租賃市場規范程度大幅度提升,租賃住房將成為居民可長期接受的住房消費方式。
記者:中央經濟工作會議提出,要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規范發展長租房市場。這將對未來我國住房租賃的發展帶來哪些影響?
虞曉芬:此次中央經濟工作會議對住房租賃市場的發展具有里程碑意義:一是改變了住宅用地資源配置的方式,結束了長期以來對
規模龐大的租賃住房市場無專項用地保障的歷史。二是深刻改變住房租賃市場結構,改變住房租賃市場長期以私人房源為主導、公租房和集中式長租房佔比低,導致租賃市場難管理、管理難問題突出的格局。三是小戶型、低租金租賃住房供給更充分,通過在出讓用地、集體建設用地、產業園區用地、閑置或低效利用企事業單位自有土地,以及「工改租」「商改租」上量身定製開發一批租賃住房,小戶型、低租金租賃住房供給更充分、結構更合理。四是租賃市場發展更規范更健康。政策性租賃住房會更好地發揮市場「穩定器」的作用。五是隨著住房租賃者也能享受與購房者同等公共服務政策的推進,住房租賃將成為廣大居民可接受的住房消費方式。
記者:加強房地產金融調控,也是促進房地產市場平穩健康發展極為重要的一環。在防範房地產金融風險方面,還面臨哪些挑戰?
虞曉芬:當前,我國房地產面臨「三高」:房價過高,金融化程度過高,地方經濟對房地產依賴度過高。房地產是資本高度密集型產業。以貨幣政策為核心,動用信貸供給量、貸款利率等金融工具,通過調節房地產業的貨幣供給量、融資成本等指標,能對整個房地產市場供給與需求、房價波動以及房地產業健康發展產生巨大的影響。
當前,完全有必要通過金融調控,建立銀行房地產貸款集中度管理制度、房地產企業「三條紅線」融資管理規則、居民債務收入比監測體系,嚴防「三高」繼續惡化,用時間換空間,實現房地產市場軟著陸。如果這些舉措到位,預計房地產企業和房地產市場最大的變化是趨向理性,房地產企業不會過度負債、盲目拿地,居民消費量力而行,投資投機性需求被擠出,地價房價回歸平穩。
記者:下一步,在推進房地產長效機制建設、促進房地產市場平穩健康發展方面,還應作出哪些努力?未來一段時間我國房地產市場走向將呈現哪些特點?
虞曉芬:從國家層面,緊緊圍繞「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,加快完善房地產金融、房地產稅收長效制度建設,完善住房保障頂層設計,建立「人地掛鉤」機制等,把住房資源更多地配置給人口集聚的城市和自住型家庭。從城市層面,緊緊圍繞「穩地價穩房價穩預期」目標,可建立「限房價、競地價」「限房價、競保障性住房」等機制,防止高地價推動高房價;通過優先保障無房戶購房、限購、限售等措施,優先配置給自住型購房的居民家庭,讓住房回歸居住屬性;嚴格審查開發商購地資金來源、嚴查各類違規資金購地購房,遏制投資投機性炒地炒房行為。
預計未來一段時間我國房地產市場運行總體更平穩,但部分城市房價上漲壓力依然較大,地方政府需在「解決大城市住房突出問題」的政策導向下,加大住宅用地供給,加快完善以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,重點發展政策性租賃住房,規范發展長租房市場,及時精準運用各類調控工具,促進房地產市場平穩健康發展。（經濟日報）

5. 集體土地建租賃房將如何影響市場房租會降嗎

繼九部門啟動12個城市租賃改革試點後，國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。業內人士分析認為，多部門圍繞租住房改革密集出台政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產改革的決心。

對平抑高租金影響幾何？

受訪的業內人士認為，13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對於抑制高房價、高租金或產生一定作用。

「租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低於現有市場房源。」楊現領說。

據易居智庫研究總監嚴躍進測算，國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二，加上如由村鎮集體經濟組織參與開發的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現有同類房源相比，租金水平或將降40％至70％，對平抑市場價格將產生較大影響。

「房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進行改革，擴大租賃房來源，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利於降低開發成本，我們會密切關注，積極參與。」旭輝領寓國際副總裁高傑說。

楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產的相關稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。

希望老百姓能夠受益。

6. 我國樓市調控長效機制雛形確立了嗎

中新網北京9月1日電(種卿)購租並舉與規范住房租賃銷售等舉措一並，被業內視為維持中國樓市穩定健康發展的關鍵所在。經過一年多探索，購租並舉已衍生出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體等諸多操作實踐，未來購租並舉還有哪些可能？能否化解樓市頑疾？又將給承租人、購房人帶來怎樣體驗？

「多元所有」產權制度浮現 為購房人減負

強化租賃市場，並不意味著住房銷售市場將被弱化，反給房屋買賣帶來更多可能。

在倪鵬飛看來，目前我國房地產市場存在產權結構單一的問題，應盡快建立多元產權及保護機制。「應建立個人、家庭、法人、公有和共有等『多元所有』的產權制度，形成對應收入與偏好的產權匹配機制。」

其中，共有產權住房等已被多地提進日程。今年4月，住建部、國土部明確提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

數月後，北京宣布擬探索共有產權住房模式；廣東也在《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020年)》中提出，推動建立涵蓋共有產權住房、限價商品房等方面的住房保障體系。而上海早在2010年就開始試點共有產權房，並連續5次放寬准入標准。

產權共有，對購房人有啥好處？「此舉降低了個人購房成本，有利於滿足無房家庭住房剛需，進一步平抑房價。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，多元主體出資購房，相當於房子的居住權和收益權是分離的，居住權由其中一個或多個購房者享有；而收益權或增值獲利的權益是各類購房出資人共同享有。因此，若要兌現全部收益，購房人需逐步回購產權。

倪鵬飛認為，共有產權房有利於建立長效機制，構建住房多層次供給體系。具體體現在兩個方面：一是抑制投機和投資，明確現有各類保障性住房中政府投入的權屬及其定價規則，能有效封堵保障性住房的尋租及套利空間；二是促進住房保障體系，充分利用市場機制的作用，提升政府保障性資金投入的利用效率，同時提高家庭購房支付能力，支持國民「居者有其屋」夢想的實現。

「不久的將來，特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增開發商自持住宅為主的住房市場新格局將逐步形成。」歐陽捷說。

7. 十部委：加快發展住房租賃市場 重點支持集體土地建設租賃住房

經濟日報-中國經濟網北京1月29日訊 今日，十部委聯合印發《進一步優化供給推動消費平穩增長 促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》，提出加快推進老舊小區和老年家庭適老化改造，鼓勵有條件的地方對家裝電梯等給予補貼。進一步滿足農業轉移人口適齡化的住房消費需求，加快發展住房租賃市場，支持人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。
並且，完善托幼等配套政策，鼓勵地方政府通過採取提供場地、減免租金等政策措施，加大支持力度。加強城市養老設施建設，提升養老服務的供給水平，加大城市養老服務的用地供給，規劃建設一批、改建擴建一批養老服務機構。

8. 我國租房市場現在面臨哪些問題

隨著社會發展人口數量不斷增多，住房問題日益加劇。目前，我國面臨的主要是租房問題。許多年輕人因為工作的緣故，不得不離開家鄉去別的城市發展，所以租房是我們當代的年輕人不得不去面對一個難題。

從社會中輿論來看，我們現在租房市場存在很多問題。今天，小編就和你們一塊來看看，目前我國房屋租賃市場都面臨哪些問題？

我們從最新的住房數據來看，現在中國將近 25.8%的城市人口沒有房子，他們需要通過租房子來解決住房問題。而我們城市市區里的出租房的數量並不多，沒有辦法滿足於現在的租房需求。導致了在城市中大部分需要租房的人口不能夠找到一間合適的房子，許多打工者只能到郊區或離公司很遠的地方租房子，每天的交通時間就佔去了一大半。

這個問題在北上廣這些一線城市尤為嚴重，房子的供給總量不平衡，租房市場供求結構錯位現象突出，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。

目前，我國並沒有建設一個完善的租房市場監管體系。大部分的租房者在受到權益的侵害時沒辦法維護自己的權益，這些年因為租房受到詐騙的案例屢見不鮮，但大多數人都只能任由房東宰割。許多房產中介也只負責介紹而沒有售後，我們國家在這方面缺乏一個完善的監管體制。