住房保障工作中存在的問題

A. 公租房管理存在的問題和對策

1公租房的特點及優勢
北上廣等部分大城市已經開始建設適合自身特徵的公租房。這種公租房和廉租房及經濟適用房相比，具有下列顯著優勢：（1）公租房不再對戶籍有要求，外地居民也可以申請公租房，政策針對的范圍更廣；（2）公租房的經濟要求比廉租房高，比經適房低；（3）公租房容許投資方有一定的贏利空間，以利於投資方的多樣性以及政策的持續性；（4）對房屋的租住權有較高的要求，當居住者的收入水平超過標准後將不被允許繼續使用公租房；（5）租售並舉。有些地方規定，在租賃5年期滿後，符合條件的承租人可以按以綜合造價為基準確定的價格購買。
2公租房管理中存在的問題
但是，因為公租房所具有的鮮明特徵，也使政策在貫徹落實時遭遇了諸多問題。通過分析各地所產生的問題，總結出下列四點：
2.1公租房政策指導思想混淆不清
要明確公租房政策推出時所遵循的指導思想。但在這一問題上，政府及輿論組織依然沒有進行深入的討論和高效的宣傳。政府推出公租房的目的是為人民提供福利，但群眾卻未享受到。產生這一問題的主要原因是沒有和投資方協調溝通好，在加之管理期間產生的腐敗現象，使管理人員一味追求自身利益，忘記了建設公租房的初衷。而輿論宣傳的不到位，也使群眾對公租房的期望值過高。同時，公租房處於這一夾板位置，極易和廉租房混雜，萬一宣傳不夠清晰則可能出現矛盾，使公租房的真正作用無法發揮出來。
2.2公租房的土地
公租房的土地雖然可以通過政府徵用解決，但在籌措的過程中，面臨拆遷、原住民安住等，同樣具有很大的困難。另外，公租房主要是針對上班族，不能離市區太遠，這樣失去服務目標。但市區中心寸土寸金，這無疑會增加建設成本。選址的科學與否，關系著公租房福利的高低。比如重慶建設的公租房只有民心佳園一個小區是位於市區中心的，這雖然為人們帶來了極大的方便，但同時卻增加了人們的租金壓力。
2.3住房質量問題
投資資金的缺乏必然會出現施工過程中的偷工減料，質量隱患是政府工程的一項通病。另外缺乏有效監督，投資建設環節也是腐敗容易發生的環節。還有因拆遷和征地耽誤工期而搶工期完工造成的質量問題。
2.4租金的確定
在確定租金的數額標准時，要滿足下列兩點：
（1）能保證投資企業的持續發展；（2）體現該工程的福利性。現今的公租房價格一般為市場價格的70%，但其科學性仍待進一步討論。若空間一樣的市區出租房價格與公租房持平或低於公租房價格，並且還有傢具等簡單家用設備，這必將降低公租房的需求量。
3公租房管理對策
公共租賃住房，不僅是解決「夾心層」住房困難的「民心工程」，還可拉動內需，刺激經濟。公租房和建築業是有著緊密的聯系的，而建築產業又是現今我國的支柱性產業。我國現在在積極的推進產業升級，可是建設與民生相關的工程也是非常重要的。房地產業1元錢的投入，便能在各行業創造7.6元的產值。此外，現今我國越來越重視生態經濟，所以與生態相關的房地產工程，除了能夠進行產業升級，還有更高的服務價值。
現今公租房中所存在的關鍵問題依然是研究理論性的匱乏，現在的研究大都處於有關措施的操作水平，很少對公租房等福利住房開展理論層面的研究，這便使得制度的制定工作缺乏科學的理論依據。主要表現在吸取民間資本政策的實行，它關系著公租房產業能否健康可持續發展。只有足夠的民間資本投入，才能為公租房的發展提供動力。對於公租房中存在的一些問題，作者設立了下列解決方案：
第一，善於吸取外國的成功經驗，出台一系列規范公租房建設的法規。通過專家的指導及實際工作經驗的積累，探索出一套最適合我國公租房發展的方案。從法學視角，建構公租房建設、運營、管理各環節的法律機制。
第二，在確定公租房的建設地點時必須慎重，因為它關系著整個城市的規劃工作。所以，在確定計劃方案前，就需要對整個城市的土地功能做通盤考慮，一個經過反復討論的成熟的方案，就是對人民負責的福利工程，在土地徵用中就不會出現太多麻煩。
第三，公租房屬於政府福利性工程，所以它在建設及使用期間的利潤是較低的。這也使得資金的投入難度很大。但資金的投入又是公租房政策貫徹落實的關鍵，所以必須要保證公租房工程有源源不斷的資金投入。藉助住房公積金貸款及稅收分配等方式等獲取一些資金，可是僅靠這些資金勢必會有虧損。所以要將民間資本作為公租房最主要的資金來源，但吸收民間資本時，一定要保證公租房項目的可盈利性。所以政府應協調好各方面利益，並推進民間資本的融入。
第四，建築系統的設計工作做好了，才能使住房質量有保障。這便需要在系統中監理專人專項責任制。招標、規劃設計及工程監督的各個步驟都嚴格地進行控制工作。
第五，租金的確定需要具體情況具體考慮，主要參考當地商品房租賃市場的價格。多個城市將租金控制在市場價的70%～80%，制定價格時還需要考慮住房質量、配套設施、交通便利、區域性等因素。
第六，入住人員的管理。大家對公租房的入住資格都很關注，因為其供不應求，所以大概只有三分之一的人可以入住。在確定居住資格和居住的次序時一定要本著公平的原則。現今較常使用的方法有信息透明化、搖號等。只有保證公開性和透明性才能滿足群眾的要求。公租房中居住者的自身素質參差不齊，有學歷較高的白領，也有小學學歷的文盲。魚龍混雜的居住環境，肯定會導致彼此間缺乏歸屬感，極易出現問題，甚至發生刑事案件。因此必須在小區內部設立居民委員會，經常開展各種公益活動，使住戶能夠盡快熟悉起來。對於公租房中常常發生的騙租、轉租等情況，最好使用一些現代化方式將其解決，例如，入住前登記指紋和身份證等或使用具有身份識別功能的門禁，避免騙租現象發生。
第七，有些居住者已經不滿足公租房的居住條件，但是遲遲不退房。這時便要退還租金並在物業管理方面施加一定程度的壓力，還可以將入住者的收入水平等在網上公布。要對居住者的收入條件實時地進行監督，若不滿足條件就要在第一時間要求其退租，這樣才能將公租房安排給更需要的人居住，這對於社會的發展進步也有著很積極的作用。現今，公租房政策的發展還很不成熟，但我們一直在盡可能地完善這一制度，所以我們有理由相信，未來公租房的發展必將為人民帶來巨大的福利，並且促進我國社會的發展。
參考文獻
[1]方曉超，黎升，余雷．新生代農民工融入城市和政府管理創新[J]．商品與質量，2011，（10）．
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B. 為什麼說住房保障問題是民生工作的重要問題

其一，保障性住房建設意義大。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，對相關產業具有很強的帶動效應，有利於城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。特別是在當前房價居高不下、預期通脹壓力過大的時期，加大保障性住房建設，
有利於控制房價上漲，使房地產市場進入健康發展軌道。可以說，保障性住房建設工作是抑制高房價、解決低收入家庭住房困難的重要方式，是實現「住有所居」目標的重要舉措，是推進構建和諧社會進程的重要內容。老百姓住「蝸居」、當「房奴」的問題如果得不到有效解決，必將影響經濟社會的和諧發展。正因保障性住房建設意義如此重大，中央領導對保障性住房建設顯得特別重視，從戰略高度部署和推進這項工作。
其二，保障性住房建設任務重。與商品房相比，我國保障性，制度還很不完善，為此，中央明確提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。2月24日舉行的全國保障性安居工程工作會議提出，今年全國共將建設城鎮保障性住房1000萬套，比去年增加70%多，改造農村危房150萬戶以上。這意昧著我國保障性住房建設進入「快車道」。面對這些既定的目標，各地紛紛簽訂了目標責任書。
但關鍵要落到實處，真正把保障性住房建設記在心上、抓在手上，實現保障性住房建設的「快步跑」，不能讓責任書成為一紙空文，不能讓政府的承諾成為開出的一張「空頭支
票」。從這個意義上來看，中央領導加強對保障性住房建設調研指導的力度，意在確保各項建設任務落實到位，真正成為「惠民工程」。
其三，保障性住房建設困難多。保障性住房建設是政府出台的一項惠民政策，它的實施能夠為一部分有住房困難的居民解決一定的困難，但它的實施還存在很多困難。可以說，完成保障性住房建設的任務，並非一件容易的事。主要面臨的兩大瓶頸，就是錢從哪裡出、
地從哪裡出？為確保這一任務落實到位，中央財政補助資金將超過1000億元。但更多的還要靠政府想辦法、出良策、攻難關。不可否認，一些地方總認為困難多、難度大，對保障性住房建設存在「等觀望」的思想，雷聲大雨點小，進展不力、落實不到位。正因如此，中央領導多次強調保障性住房建設，就是要求各級黨委政府工作進一步加大力度，把這項工作擺在突出重要的位臵，迎難而上，知難而進，發揮主觀能動性，積極創造有利條件，千方百計增加資金投入，優先保證用地供應，確保各項任務落實到位，幫助更多中低收入群眾解決住房困難。
住房是民生之重，安居才能樂業。下大氣力加快建設保障性安居工程，是促進我國經濟社會發展的順時應勢之舉，是關系人民群眾切身利益的重大民生問題。從總書記提出「兩項重大工程」到總理強調「三個堅定不移」中，各級政府要進一步提高認識，更加負責地擔負起職責，抓緊建立健全多層次、廣覆蓋的住房保障體系，真正把辦好事辦好、實事辦實，努力使改革成果惠及更多需要保障的家庭。

C. 當前我國住房保障制度存在的問題有哪些

我國住房保障制抄度存在的問題
（一）經濟適用房制度存在的問題
1、購買對象界定不準，涵蓋面過廣
2、投資比重下降，供求矛盾尖銳化
3、缺乏有效的退出機制
4、政策不夠清晰，執行過程中屢被異化, 容易產生新的分配不公和腐敗

（二）廉租住房制度存在的問題
1、廉租房的對象不夠廣泛
2、部分城市尚未建立穩定、規范的資金渠道，使得廉租住房的資金問題得不到解決
3、圍繞廉租房的住房保障制度建設滯後，面向低收入家庭的房源仍然不足

（三）住房公積金制度存在的問題
1、覆蓋面不廣，融資渠道狹窄 2、分配和使用不合理
3、住房公積金監督機制缺乏，處罰力度不夠

D. 公共住房管理存在的問題

住房問題近些年來成為了社會關注的熱點問題，各地政府積極探索新型住房保障模式，公共租賃住房正是在這種背景下出現的完善中國城鎮住房保障制度的一種創新實踐。公共租賃住房區別於經濟適用房和廉租房，滿足了中低收入家庭的住房困難，特別是照顧到了流動性人口，包括新就業職工、剛畢業的大學生及外來務工人員。由於出台該政策較晚，到目前為止政府對它的管理還處於探索階段。
論文以公共租賃住房的管理為切入點，分析了近幾年來中央政府出台的政策法規及具有一定代表性的北京、上海、廣州三個城市對公共租賃住房管理的實踐，比較了它們之間的相同點及不同點。在此基礎上總結出公共租賃住房管理中存在的問題，包括管理主體、資金、制度、對准入和退出的管理、覆蓋范圍等等。另外對部分發達國家和我國香港的公共租賃住房管理進行了研究，歸納總結出發達國家在資金籌集渠道、補貼制度、土地利用等管理優勢。最後在分析我國公共租賃住房管理的現狀和國情，比較國內外的不同，吸取國外經驗的基礎上，提出了完善公共租賃住房管理的對策，如完善法律體系，資金的市場化運作，完善家庭資產信息、補貼制度、配套制度，加強監管力度等等。雖然公共租賃住房的管理主體是政府，但仍需要一定的市場機制，吸引社會資本的投入。實現持有主體創新和管理方式多元，確保公共租賃住房建設和管理的可持續性發展，使更多的住房困難群眾成為最大的受益者。

E. 政府建設保障性住房面臨哪些難題

政府角度 降低土地賣價 限制商業土地拍賣數量 增加保障性住房土地的供應專 管理屬 物價部門對房價嚴格監管 出台具體政策 審核開發商成本 對外公示 規定其利潤幅度 房價不得超過其利潤上限 規劃 建設管理部門要嚴格執行國家和法律規定 開發商 調整策...

F. 保障性住房的優缺點有哪些

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標准、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。
保障些住房的優點：
1、安居保障
改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問題，加快建設保障性安居工程，對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。
2、產業帶動
加快建設保障性安居工程，對相關產業具有很強的帶動效應。
3、刺激消費
加快建設保障性安居工程，還為今後擴大消費創造了有利條件。加快建設保障性住房，大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程，都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措，都將有利於城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。
保障些住房的缺點：
1、設計滯後
地方保障性住房規劃布局有待改善，交通等外部配套設施的建設相對滯後。少數地方保障性住房項目選在離城市中心較遠的地方，配套設施沒能同步建設，建成後遲遲不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房內部空間結構不合理，影響了使用功能。
2、質量隱患
有的地方一些保障性住房設計、施工、監理、驗收質量把關不嚴，個別工程還使用了不合格的建築材料，存在質量安全隱患。
3、管理漏洞
家庭和個人住房、收入以及金融資產等情況基礎信息不足，核定有一定難度。一些地方在保障性住房分配中存在申請弄虛作假、申報不實以及工作人員協助弄虛作假，不按規定程序和條件審批。
4、資金短板
建設資金籌措和征地拆遷壓力比較大。
5、政策不周
中國保障性住房建設和管理總體上帶有探索性質，包括政策、機制、保障范圍、保障方式等，還需要在實踐中不斷完善。
6、法制不全
現行住房保障政策都是以規范性文件形式發布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。在立法上健全保障性住房的動態管理機制，是住房保障工作得以正常運轉、可持續發展和社會公平得以體現的根本性措施。
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G. 保障性住房的主要問題

2013年10月，住房問題是當前經濟社會發展中諸多矛盾的一個側影。建設和完善住房保障和供應體系，是保障和改善民生，促進經濟社會均衡發展的客觀要求。這四個關系的提出，對於解決住房問題具有指導意義。
在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現象非常普遍，導致保障性住房面臨六大突出問題。 現行住房保障政策都是以規范性文件形式發布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。雖然中國於2005年發布《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法律層面，管控效用並不大。
從國際經驗來看，許多國家都是通過立法，在法律層面上確定嚴格准入及退出機制管理，實施有效的動態監管，保障了政府公共資源的分配公平。
所以說，在立法上健全保障性住房的動態管理機制，是住房保障工作得以正常運轉、可持續發展和社會公平得以體現的根本性措施。
深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來，隨著經濟發展和房改的深化，我國房地產市場快速成長，住房建設快速發展，城鎮居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來保障性住房建設步伐進一步加快。
與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房成為「雞肋」的現象，主要是由於保障性住房無法像商品房那樣有高額的「賣地」款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。 「十二五」期間新建3600萬套保障房的宏大計劃。然而頻頻曝出多地保障房入住率不高。究其緣由，申請門檻偏高、選址偏遠、配套設施滯後等，恐怕是主要原因。
隨著各地適時調整申請門檻以及配套設施的逐步完善，保障房空置率較高的問題有望得到逐步解決。同時也要看到，空置率較高的問題雖可改變，但選址偏遠、大規模集中連片建設的現象卻難以在短期內改觀。 從長遠來看，這種空間布局有可能引發各種深層次的社會問題，比如「居住隔離」現象。作為一種常見的城市病，居住隔離是指由於種族、宗教、職業、生活習慣、文化水準和財富差異等原因，導致不同社會群體居住在不同層次的社區中，進而產生隔離，甚至演化為歧視和敵對。
二戰結束後，英法等西方國家為了緩解住房短缺的局面，陸續建設了大量的公共住房，然而由於建設和規劃布局中存在的種種弊端，最終誘發和加劇了居住隔離，這一現象在上世紀90年代開始逐步引起關注。

H. 保障性住房在運營管理過程中存在哪些問題和對策

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款版申請需要買賣雙權方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理，說要做房產按揭，他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心裡有個數，如果房產樓齡較新，例如是在2000年以後入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那麼貸款一般只能做到六七成。至於定金、首期款的銀行監管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。
至於銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至於利率是否能下浮，每家銀行執行的政策基本一致，所以並不需要更多考慮。