關於加強新建商品住房銷售價格備案管理

『壹』 樓市調控來了 兩地出手控制新房備案價格

「銀十」樓市不平靜。「十一」假期剛過，江蘇徐州、浙江紹興等地就出台了「銀十」期間首批樓市調控政策。其中，徐州市明確「商品住宅備案價格一年內不得調整」；紹興則明確「新建商品住房備案價格實行『雙備案』制度，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格」，政策維穩價格意圖明顯。

國家統計局數據顯示，今年以來，徐州新建商品住宅銷售價格連續8個月出現11%以上的同比漲幅；而紹興房價今年以來也出現了較大幅度的上漲。房價上漲過快是上述政策出台的主要原因。

控制備案價格調整周期

10月9日，徐州市住房和城鄉建設局、中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯合下發《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》（簡稱《通知》）明確提出堅持「一區一策」精準調控、商品住宅備案價格一年內不得調整、不得強制購房人進行升級裝修等八項政策。

《通知》明確，加強商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目，宗地建築面積10萬平方米以下的，實行一次性價格備案；宗地建面高於10萬平方米的，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米，最後一期不足10萬平方米，據實備案；備案價格一年內不得調整。

《通知》還要求，強化裝修行為及裝修價格監管。優化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評估機制，注重裝修品質提升，推行基礎裝修加升級裝修模式，合理控制基礎裝修價格。房地產開發企業應提供升級裝修方案，供購房人選擇，滿足多樣化、個性化裝修需求，不得強制購房人選擇升級裝修，升級裝修標准、價格由雙方在商品房合同簽訂後另行約定。同時，做好對首付比例等自律約定執行情況的管理，對惡性競爭行為予以自律約束和懲戒，維護房貸市場秩序。

除徐州外，紹興市也加入10月份調控大軍。紹興市10月9日起實施《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，紹興市區（含越城區、柯橋區、上虞區和鏡湖新區）新建商品住房備案價格實行「雙備案」制度，須經區聯席會議審議通過後提交市聯席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或「地價+成本」等因素，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

維護房地市場穩定

根據國家統計局數據，8月，徐州新建商品住宅銷售價格同比上漲11.6%，且今年以來持續8個月保持11%以上的同比漲幅。

中原地產首席分析師張大偉表示，徐州地區新房價格連漲55個月。前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。該地區房地產市場較為火爆。紹興也屬於房價上漲比較明顯的區域。持續上漲的房價使得調控收緊的必要性提高。

據了解，紹興與徐州是下半年來全國第26和27個收緊調控政策的城市，本輪已有超過27城市合計發布了30多次房地產收緊調控政策。

對此，張大偉指出，從深圳、杭州等城市看，不停的微調加碼政策將成為本輪調控的主要特點。

「十一」假期過後，各大機構紛紛發布黃金周期間樓市熱度監測情況，從全國范圍看，多數地區樓市以溫和放量為主。多地新房市場呈現分化趨勢，所在區域較為優質的樓盤銷售相對火爆，遠郊地區則以降價促銷為主。

二手房方面，從中介提供的數據看，相對9月份的周末，黃金周7天帶看熱度並無顯著變化，大多數城市國慶7天平均日帶看量不及9月份的周末，並未出現「金九銀十」扎堆看房的火爆場面。

『貳』 廣州發布房屋交易監管意見稿 加強價格監管力度、調價需再備案等

近日，為了加強房屋交易監督管理，規范房屋交易行為，保障交易安全，維護房屋交易當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法，廣州市住建局發發布了《關於公開徵求<廣州市房屋交易監督管理辦法（修訂徵求意見稿）>公眾意見的公告》(下稱：《意見稿》)。徵求意見時間為2021年1月12日-2021年2月11日。
觀點地產新媒體了解到，《意見稿》主要涉及交易規則、 監督檢查、法律責任等內容，共計72條，其中交易規則又分為一般規定、新建商品房交易、存量房交易。
其中，《意見稿》對於價格進行明確的監管。第九條提及，新建商品房買賣、存量房買賣應當通過房屋交易信息化平台並使用住房建設行政主管部門提供的商品房買賣合同、存量房買賣合同示範文本訂立，廣州市優化營商環境相關政策對存量房網上交易另有規定的除外。未辦妥房屋轉移登記手續或者解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平台訂立以該房屋為標的的買賣合同。
第十條中，廣州市實行商品房預售資金強制監管制度和存量房交易資金自願監管制度。住房建設行政主管部門確定的房地產交易資金監管機構負責商品房預售資金監管、存量房交易資金監管的日常管理工作。
在「新建商品房交易」，商品房預售，房地產項目應當依法取得商品房預售許可證。商品房現售，房地產項目應當符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件。
同時，未取得商品房預售許可證或不符合《商品房銷售管理辦法》規定現售條件的商品房項目，房地產開發企業或其他公司均不得進行銷售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款、電商費等性質的費用。
新建商品房銷售過程中，房地產開發企業不得收取房款以外的其他費用；為新建商品房提供銷售服務的第三方不得向購房人收取中介服務費、律師費、電商費等費用。
在第十二條中，房地產開發企業在領取商品房預售證之前，應當合理確定銷售價格，並報市場監管部門備案。房地產開發企業調整銷售價格的，應當報市場監管部門審核並重新辦理銷售價格備案。
市場監管部門應當會同相關部門制定並公布房地產開發價格行為規則，引導、規范房地產開發企業依法自主定價。
房地產開發企業及其委託的代理銷售企業應當按照備案價格對外銷售，不得在預（出）售合同約定的轉讓價款外， 以裝修款、電商費等其他任何名義向購房者收取額外的房款。銷售價格超出備案價格的，不得在網上簽訂預（出）售合同，不得辦理預告登記和轉移登記。
此外，第十三條中，房地產開發項目未取得商品房預售許可證，任何機構不得發布房地產預售廣告，也不得通過任何展銷活動推介商品房項目。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的編號和發證機關。

『叄』 2011年關於對房地產的調控，具體出了那些新政策

從2011年12月1日起，珠三角七個城市（深圳除外）在東莞貸款買房，須提供配偶在東莞1年以上的社保繳納證明。

縱向對比，東莞今年的調控政策最為嚴厲，信貸緊縮、一房一價、房價控制等紛至沓來。橫向比較，由於沒有限購，東莞的調控相對寬松。

銀根緊縮限貸、提高准備金率、加息多管齊下

2011年，銀根緊縮是對房地產企業最大的「隱患」。「限貸」、加息，大大提高了置業門檻，卡緊了開發商的資金鏈。

為控制物價，貨幣政策在2010年由「寬松」轉向「穩健」，銀根日益緊縮。央行在2010年和2011年連續12次上調存款准備金率，其中僅2011年就密集地6次上調了存款准備金率。盡管央行在2011年12月5日下調存款准備金率0.5個百分點，但難以影響全年的信貸緊縮大局。

受屢次「提准」的影響，銀行房貸額度紛紛告急，放款周期拉長，排隊「等貸」成為常規現象，有的銀行甚至放棄房貸業務。這也波及房貸利率。政策沒有要求上浮的首套房貸，從三季度開始，上浮成為普遍現象，有的銀行甚至上浮20%。更為嚴重的是，房地產企業的開發貸款、發行股票這兩大融資渠道幾乎堵死，房地產企業的資金鏈日益緊張，不得不轉向高成本的民間借貸、信託基金等渠道。

同時，2011年1月27日公布的新「國八條」(《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔2011〕1號))，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

此外，2011年連續3次加息，也是2010年加息周期啟動後連續5次加息。多次加息疊加之後，5年期以上的基準利率突破7%的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至最近10年來的最高水平。

對於有7折利率的存量房貸來說，在2012年開始執行新利率之後，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業貸款月供增約400元；按照基準利率申請的房貸，月息則要增加大約570元。

房價受控新住宅均價增幅不高於GDP漲幅

在中央要求的最後時限內，東莞在2011年3月31日公布了房價控制目標，2011年新建住房價格漲幅不高於年度GDP增長速度。

因為東莞GDP的增長目標為8.5%，參考這一數據和去年7606元/平方米的均價，業界給東莞新建商品住宅均價劃了一條警戒線——8252元/平方米。

而此前瘋傳的東莞將限購的消息，在3月底的政府文件中隻字未提。但2011年，東莞爆發的兩撥限購傳聞，激發了樓市「末班車」效應，使得成交量急劇增加。

9月中旬，開發商被市住建局約談的消息傳出。消息稱，市住建局就東莞房價的上漲以及由此帶來的限購可能性提出預警。

明碼標價 一房一價，售價最多下浮15%

調控政策，2011年從宏觀走入了微觀，要求商品房買賣明碼標價，童叟無欺。

2011年5月16日，東莞市有關政府部門發布了《關於進一步做好房地產市場調控工作實施意見的通知》(東府辦〔2011〕62號)和《關於新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》(東價〔2011〕50號)。

這兩份文件所祭出新政是「一房一價」，對新建商品住房銷售價格實行申報備案制度。自2011年5月16日起，開發企業在辦理商品住房預售許可證或現售備案證書前，須到市物價局履行價格備案手續。開發企業在2011年1月1日後已領取預售許可證或現售備案證書的商品住房項目，應在2011年6月1日前將尚未售出的剩餘商品住房，向市物價局申報價格備案。

開發企業取得預售許可證或現售備案證書後，應在10日內一次性公開全部銷售房源。開發企業應當按照備案價格明碼標價對外銷售，在銷售現場公示商品住房銷售均價和《東莞市新建商品住房銷售價格備案公示表》、價格優惠方式、房價外向購房者代收代繳的收費項目及其標准和依據。

「一房一價」政策實施後，開發商採取「高價備案、低價銷售」的辦法加以敷衍了事。於是，東莞市物價局、住建局和房管局聯合在2011年8月5日發布了《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》(東價〔2011〕89號)，規定「銷售價格一經備案，將自動設置15%的下浮限幅，即實際成交價格既不得高於備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當實際成交價高於備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序」。

http://news.xinhuanet.com/house/2012-01/05/c_122538596.htm

『肆』 關於商品房備案價格與銷售價格的問題

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的內價格。一般而言容，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。

『伍』 關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知的文本內容

（一）加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得採取返本銷售、售後包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。
（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部准售房源對外公開銷售，以及故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為製造房源緊張的行為，要嚴肅查處。
（三）加強房地產銷售代理和房地產經紀監管。實行代理銷售商品住房的，應當委託在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理。房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標准在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，並在委託合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產經紀機構和執業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂「陰陽合同」違規交易，不得發布虛假信息和未經核實的信息，不得採取內部認購、僱人排隊等手段製造銷售旺盛的虛假氛圍。
（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示範文本，積極推行商品住房買賣合同網上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示範文本應對商品住房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，並將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產開發企業應當將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。
（五）健全房地產信息公開機制。各地要加強和完善房地產市場信息系統建設，及時准確地向社會公布市場信息。市、縣房地產主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規行為查處情況等向社會公開。房地產開發企業應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發建設單位資質、代理銷售的房地產經紀機構備案情況等信息，在銷售現場清晰明示。
（六）鼓勵推行商品住房現售試點。各地可結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產開發企業現售商品住房。實行現售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件；在商品住房現售前，房地產開發企業應當將符合現售條件的有關證明文件和房地產開發項目手冊報送房地產開發主管部門備案。 （一）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小於棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
（二）強化商品住房預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案並公示。
（三）完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
（四）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房後，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同並網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請並說明理由，所退房源應當公開銷售。 （一）明確商品住房交付使用條件。各地要依據法律法規及有關建設標准，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經竣工驗收合格並在當地主管部門備案、配套基礎設施和公共設施已建成並滿足使用要求、北方地區住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質量責任承擔主體已明確、前期物業管理已落實。房地產開發企業在商品住房交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料。
（二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。
（三）落實預售商品住房質量責任。房地產開發企業應當對其開發建設的商品住房質量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監理等單位應當依據有關法律、法規的規定或者合同的約定承擔相應責任。房地產開發企業、勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執業人員按各自職責承擔相應責任。預售商品住房存在質量問題的，購房人有權依照法律、法規及合同約定要求房地產開發企業承擔責任並賠償相應損失。房地產開發企業承擔責任後，有權向造成質量問題的相關單位和個人追責。
（四）強化預售商品住房質量保證機制。暫定資質的房地產開發企業在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任承擔主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。各地要將房地產開發企業是否建立商品住房質量保證制度作為企業資質管理的重要內容。各地要鼓勵推行預售商品住房質量保證金制度，研究建立專業化維修制度。 （一）全面開展預售商品住房項目清理。各地近期要對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預售許可的商品住房項目逐一排查，准確掌握已預售的商品住房數量、正在預售的商品住房數量和尚未開盤的商品住房數量等情況，並將清理情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房項目，要責成房地產開發企業限期公開銷售。直轄市、省會城市（自治區首府城市）、計劃單列市要將清理結果於今年6月底前報住房城鄉建設部。
（二）加大對違法違規行為的查處力度。各地要通過房地產信息網路公開、設立舉報投訴電話、現場巡查等措施，加強房地產市場行為監管，加大對違法違規行為的查處力度。對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。對存在違法違規行為的，要責令限期整改，記入房地產信用檔案，並可暫停商品住房網上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開發企業資質，並將有關信息通報土地、稅收、金融、工商等相關部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。
（三）加強房地產信用管理。各地要積極拓展房地產信用檔案功能和覆蓋面，發揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等方面內容納入房地產信用體系，信用檔案應當作為考核企業資質的依據。對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準確等行為，應當記入房地產開發企業信用檔案，公開予以曝光。
（四）嚴格相關人員責任追究制度。各地要加強對違法違規企業相關責任人的責任追究。對造成重大工程質量事故的房地產開發企業法定代表人、負責人，無論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應責任。對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關工作人員，要依法追究行政責任；對以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關責任人的行政和法律責任。
（五）落實監督檢查責任制度。各地要強化房地產主管部門管理職能，加強房地產市場執法隊伍建設。省級住房和城鄉建設主管部門要加強對市、縣（區）房地產市場監管工作的指導和檢查。市、縣（區）房地產主管部門要建立商品住房市場動態監管制度，加強銷售現場巡查；建設、規劃等部門要按照各自職責加強監管。各部門要加強協作、溝通和配合，建立健全信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯合查處機制。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理矛盾糾紛，並及時公布處理結果。
其他商品房的市場監管參照本通知執行。
中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一〇年四月十三日

『陸』 求關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知全文

《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》全文

各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（房地局），新疆生產建設兵團建設局：
為貫徹落實《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，進一步加強房地產市場監管，完善商品住房預售制度，整頓和規范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，現就有關問題通知如下：
一、進一步加強房地產市場監管
（一）加強商品住房預售行為監管。未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。房地產開發企業不得將企業自留房屋在房屋所有權初始登記前對外銷售，不得採取返本銷售、售後包租的方式預售商品住房，不得進行虛假交易。
（二）嚴肅查處捂盤惜售等違法違規行為。各地要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部准售房源對外公開銷售，以及故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為製造房源緊張的行為，要嚴肅查處。
（三）加強房地產銷售代理和房地產經紀監管。實行代理銷售商品住房的，應當委託在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理。房地產經紀機構應當將經紀服務項目、服務內容和收費標准在顯著位置公示；額外提供的延伸服務項目，需事先向當事人說明，並在委託合同中明確約定，不得分解收費項目和強制收取代書費、銀行按揭服務費等費用。房地產經紀機構和執業人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得通過簽訂「陰陽合同」違規交易，不得發布虛假信息和未經核實的信息，不得採取內部認購、僱人排隊等手段製造銷售旺盛的虛假氛圍。
（四）加強商品住房買賣合同管理。各地要完善商品住房買賣合同示範文本，積極推行商品住房買賣合同網上簽訂和備案制度。商品住房買賣合同示範文本應對商品住房質量性能，物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定，並將《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》作為合同附件。房地產開發企業應當將商品住房買賣合同在合同訂立前向購房人明示。
（五）健全房地產信息公開機制。各地要加強和完善房地產市場信息系統建設，及時准確地向社會公布市場信息。市、縣房地產主管部門要及時將批準的預售信息、可售樓盤及房源信息、違法違規行為查處情況等向社會公開。房地產開發企業應將預售許可情況、商品住房預售方案、開發建設單位資質、代理銷售的房地產經紀機構備案情況等信息，在銷售現場清晰明示。
（六）鼓勵推行商品住房現售試點。各地可結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，鼓勵和引導房地產開發企業現售商品住房。實行現售的商品住房，應符合《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件；在商品住房現售前，房地產開發企業應當將符合現售條件的有關證明文件和房地產開發項目手冊報送房地產開發主管部門備案。
二、完善商品住房預售制度
（七）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模和工程形象進度要求，預售許可的最低規模不得小於棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
（八）強化商品住房預售方案管理。房地產開發企業應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節能措施等。預售方案中主要內容發生變更的，應當報主管部門備案並公示。
（九）完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用於商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
（十）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。各地要規范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數做出限制規定。購房人預訂商品住房後，未在規定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同並網上備案、經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請並說明理由，所退房源應當公開銷售。
三、加強預售商品住房交付和質量管理
（十一）明確商品住房交付使用條件。各地要依據法律法規及有關建設標准，制定本地商品住房交付使用條件。商品住房交付使用條件應包括工程經竣工驗收合格並在當地主管部門備案、配套基礎設施和公共設施已建成並滿足使用要求、北方地區住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質量責任承擔主體已明確、前期物業管理已落實。房地產開發企業在商品住房交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項目單體工程質量、節能環保性能、配套基礎設施和公共設施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經驗，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強商品住房竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。北方地區要加強商品住房分戶熱計量裝置安裝的驗收管理。
（十三）落實預售商品住房質量責任。房地產開發企業應當對其開發建設的商品住房質量承擔首要責任，勘察、設計、施工、監理等單位應當依據有關法律、法規的規定或者合同的約定承擔相應責任。房地產開發企業、勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執業人員按各自職責承擔相應責任。預售商品住房存在質量問題的，購房人有權依照法律、法規及合同約定要求房地產開發企業承擔責任並賠償相應損失。房地產開發企業承擔責任後，有權向造成質量問題的相關單位和個人追責。
（十四）強化預售商品住房質量保證機制。暫定資質的房地產開發企業在申請商品住房預售許可時提交的預售方案，應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任承擔主體，由質量責任承擔主體提供擔保函。質量責任承擔主體必須具備獨立的法人資格和相應的賠償能力。各地要將房地產開發企業是否建立商品住房質量保證制度作為企業資質管理的重要內容。各地要鼓勵推行預售商品住房質量保證金制度，研究建立專業化維修制度。
四、健全房地產市場監督管理機制
（十五）全面開展預售商品住房項目清理。各地近期要對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預售許可的商品住房項目逐一排查，准確掌握已預售的商品住房數量、正在預售的商品住房數量和尚未開盤的商品住房數量等情況，並將清理情況向社會公開；對尚未開盤的商品住房項目，要責成房地產開發企業限期公開銷售。直轄市、省會城市（自治區首府城市）、計劃單列市要將清理結果於今年6月底前報住房城鄉建設部。
（十六）加大對違法違規行為的查處力度。各地要通過房地產信息網路公開、設立舉報投訴電話、現場巡查等措施，加強房地產市場行為監管，加大對違法違規行為的查處力度。對退房率高、價格異常以及消費者投訴集中的項目，要重點核查。對存在違法違規行為的，要責令限期整改，記入房地產信用檔案，並可暫停商品住房網上簽約；對拒不整改的，要依法從嚴查處，直至取消其開發企業資質，並將有關信息通報土地、稅收、金融、工商等相關部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。
（十七）加強房地產信用管理。各地要積極拓展房地產信用檔案功能和覆蓋面，發揮信用檔案作用，將銷售行為、住房質量、交付使用、信息公開等方面內容納入房地產信用體系，信用檔案應當作為考核企業資質的依據。對違法違規銷售、存在較為嚴重的質量問題、將不符合交付條件的住房交付使用、信息公開不及時不準確等行為，應當記入房地產開發企業信用檔案，公開予以曝光。
（十八）嚴格相關人員責任追究制度。各地要加強對違法違規企業相關責任人的責任追究。對造成重大工程質量事故的房地產開發企業法定代表人、負責人，無論其在何職何崗，身居何處，都要依法追究相應責任。對在預售商品住房管理中工作不力、失職瀆職的有關工作人員，要依法追究行政責任；對以權謀私、玩忽職守的，依法依規追究有關責任人的行政和法律責任。
（十九）落實監督檢查責任制度。各地要強化房地產主管部門管理職能，加強房地產市場執法隊伍建設。省級住房和城鄉建設主管部門要加強對市、縣（區）房地產市場監管工作的指導和檢查。市、縣（區）房地產主管部門要建立商品住房市場動態監管制度，加強銷售現場巡查；建設、規劃等部門要按照各自職責加強監管。各部門要加強協作、溝通和配合，建立健全信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯合查處機制。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監督，積極妥善處理矛盾糾紛，並及時公布處理結果。
其他商品房的市場監管參照本通知執行。

中華人民共和國住房和城鄉建設部
二〇一〇年四月十三日

『柒』 請幫助解讀「強化商品住房銷售價格的監管」一段話。如「1個月內浮動幅度不能超過5%」此幅度規定有何意義

主旨就是調控房價的漲幅，通過每個價格對應一個房源，把房價漲幅從原來某一個樓盤版的范圍縮小到某一權間房屋的程度。以每平方米5000為例，一個月之內漲幅最多到5250，比之之前房價的飛漲，強度低了很多。而且變化價格需要申報的話，申報一方面審批需要時間，一方面審批很可能不會通過，這樣就做到了用政府強制力控制價格。比較理想化，開放商對付的招數多著呢，比如不做明面交易，改變合同訂立時間等等

『捌』 樓市調控來了，兩地出手控制新房備案價格

「銀十」樓市不平靜。「十一」假期剛過，江蘇徐州、浙江紹興等地就出台了「銀十」期間首批樓市調控政策。其中，徐州市明確「商品住宅備案價格一年內不得調整」；紹興則明確「新建商品住房備案價格實行『雙備案』制度，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格」，政策維穩價格意圖明顯。

國家統計局數據顯示，今年以來，徐州新建商品住宅銷售價格連續8個月出現11%以上的同比漲幅；而紹興房價今年以來也出現了較大幅度的上漲。房價上漲過快是上述政策出台的主要原因。

控制備案價格調整周期

10月9日，徐州市住房和城鄉建設局、中國人民銀行徐州市中心支行等五部門聯合下發《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》（簡稱《通知》）明確提出堅持「一區一策」精準調控、商品住宅備案價格一年內不得調整、不得強制購房人進行升級裝修等八項政策。

《通知》明確，加強商品住宅銷售價格備案管理。新備案商品住宅項目，宗地建築面積10萬平方米以下的，實行一次性價格備案；宗地建面高於10萬平方米的，可分期進行價格備案，每次備案不低於10萬平方米，最後一期不足10萬平方米，據實備案；備案價格一年內不得調整。

圖片來源：徐州市住房和城鄉建設局官網

《通知》還要求，強化裝修行為及裝修價格監管。優化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評估機制，注重裝修品質提升，推行基礎裝修加升級裝修模式，合理控制基礎裝修價格。房地產開發企業應提供升級裝修方案，供購房人選擇，滿足多樣化、個性化裝修需求，不得強制購房人選擇升級裝修，升級裝修標准、價格由雙方在商品房合同簽訂後另行約定。同時，做好對首付比例等自律約定執行情況的管理，對惡性競爭行為予以自律約束和懲戒，維護房貸市場秩序。

除徐州外，紹興市也加入10月份調控大軍。紹興市10月9日起實施《關於進一步促進房地產市場平穩運行的通知》，紹興市區（含越城區、柯橋區、上虞區和鏡湖新區）新建商品住房備案價格實行「雙備案」制度，須經區聯席會議審議通過後提交市聯席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或「地價+成本」等因素，加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。

維護房地市場穩定

根據國家統計局數據，8月，徐州新建商品住宅銷售價格同比上漲11.6%，且今年以來持續8個月保持11%以上的同比漲幅。

中原地產首席分析師張大偉表示，徐州地區新房價格連漲55個月。前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元之多，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。該地區房地產市場較為火爆。紹興也屬於房價上漲比較明顯的區域。持續上漲的房價使得調控收緊的必要性提高。

據了解，紹興與徐州是下半年來全國第26和27個收緊調控政策的城市，本輪已有超過27城市合計發布了30多次房地產收緊調控政策。

對此，張大偉指出，從深圳、杭州等城市看，不停的微調加碼政策將成為本輪調控的主要特點。

「十一」假期過後，各大機構紛紛發布黃金周期間樓市熱度監測情況，從全國范圍看，多數地區樓市以溫和放量為主。多地新房市場呈現分化趨勢，所在區域較為優質的樓盤銷售相對火爆，遠郊地區則以降價促銷為主。

二手房方面，從中介提供的數據看，相對9月份的周末，黃金周7天帶看熱度並無顯著變化，大多數城市國慶7天平均日帶看量不及9月份的周末，並未出現「金九銀十」扎堆看房的火爆場面。