㈠ 影響房價的因素主要是什麼
未來3-5年，影響房價的4個因素
1、國家對房地產的態度發生轉變。眾所周知，房地產剛起步時，作為重要的支柱產業，在國民經濟發展中發揮了舉足輕重的作用。但是，時過境遷，逐漸也暴露了很多問題，比如高杠桿、高負債、擠壓消費和實體發展空間等等。對此，中國社科院在報告《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》中明確表示，從2018年開始，房地產對經濟的拉動作用開始由正轉負。因此，我們看到，最近三年來，國家三令五申，房住不炒成為了長期定位，而且還提出了不把房地產作為短期刺激經濟的手段，明確要求確保房地產平穩健康發展等等，這些態度的轉變都預示傳統的房地產模式基本宣告結束了。
2、房地產稅逐步落地的預期。過去十多年，持有房產雖然有一定成本，但與房價漲幅相比，基本可以忽略不計。但是，未來3-5年，房產持有成本的增加是大勢所趨，尤其是房地產稅的逐步落地。關於這一點，中國法學會財稅法學研究會顧問俞光遠透露，房地產稅立法小組2018年就已經成立了，當前正在調研，接下來將為立法做准備。試想，在房價不斷趨穩的大趨勢下，利息成本、折舊成本、物業費、取暖費等加起來，持有成本就已經夠高了，再加上房地產稅的出台，買房成本只會越來越高，這意味著利用囤房來短期獲利的機會越來越少了。
3、多種住房方式或將「遍地開花」2017年，國家提出要「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前住房總量已經足夠了，但是住房的結構性問題依然突出，所以現代住房制度的核心是完善住房供應體系，主要分為四類：商品房、共有產權房、市場化租賃住房，公共租賃房。截至目前，租賃住房、共有產權住房等已經在全國多個城市開始試點，主要集中在人口較多的北京、深圳、南京、廣州等等。顯而易見，多種住房方式集中推出，可以滿足不同層次、不同收入群體的住房需求，從而實現住有所居。當然，同時也可以分流商品房市場的需求，從而起到穩定樓市和房價的作用。
4、城鎮化開始進入到下半場。截至2019年底，我國的城鎮化水平超過了60%，進入到下半場。與上半場不同，以前人口流動的方向是從農村向城市，而未來人口流動的主要方向則是從農村、中小城市向都市圈、城市群流動。經濟學家任澤平表示，未來還有2億人口要進城，而其中的80%都將流入城市群中，比如長三角、珠三角、京津冀、大灣區、成渝等城市群。值得注意的是，目前全國熱點城市正在放開落戶限制，而且國家也正在探索城市群內戶口通遷、居住證互認制度，此舉無疑將進一步提升城市群的潛力。顯而易見，城市群的壯大，必然會對房地產產生利好，而人口流出、產業乏力的中小城市，房地產幾乎沒有了未來。
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㈡ 加快建立多主體供給，多渠道保障，租購並舉的住房制度是什麼意思
租售同權的房屋管理制度