保障性住房買賣合同的合同效力

① 哪幾類房子「難轉手」，應該謹慎入手

如果大家要買房的話，也應避開這幾類房子，這幾類房子特別難轉手。

一、房齡超過20年的二手房

銀行一般在審核貸款時，會查詢二手房具體房齡，通常要賣一套二手房的話，它的年齡必須控制在25年以內。但對於一些嚴格的銀行來說，他們會縮小條件比如說15年以內，房齡太長的話肯定也難以出手。很多朋友在買房的時候由於手頭比較緊，所以也會購買一些20年以上的房子，畢竟這些房子的價格比較低，但要想再次出手的話就難了。

以上這幾種房子，大家在購買的時候也要嚴格避開。

② 房管局具體是干什麼的

1、負責全市單位公有住房和直管公有住房交易審批。

2、對全市單位自管房進內行政策指導、監督、容管理、協調和服務職能。

3、負責全市城鎮建設安置動遷管理。

4、負責全市城鎮公有住房確權發證，辦理產權產籍變更手續。

5、貫徹落實國家、省、市關於房地產業的方針、政策和法律、法規、規章。

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房地產開發企業資質申報和年檢申辦房地產開發企業資質需提供的資料：

1、房地產開發企業資質申報表。

2、企業法人營業執照及代碼證。

3、企業章程。

4、驗資報告(200萬元以上貨幣資金證明)。

5、法人代表身份證及任命書。

6、七人以上房地產相關專業技術人員資格證書、聘書及勞動合同。

③ 購買無證的拆遷安置房，需要注意什麼

沒有產權證的拆遷安置房，或者有產權證但5年內限制轉讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產權轉移的時間漫長，不確定因素多，可能會出現如下一些潛在安置房買賣的風險：
1、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協商不成，可能需要起訴到法院解決，最終確定的合法權益人是誰還無法確定。
2、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證。
3、因交易時間漫長，房價變動可能性發，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價賣給他人，並在可以過戶交易時先行過戶給他人，那麼購買方就很實現購房母的了，只能主張債權了。
4、在購買房等待過戶的漫長時間內，也有可能發生因出售方自身債務糾紛，導致房屋被債權人申請法院查封。
購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其「五證」，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲後上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好後安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。
有證的拆遷安置房當然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對於無證的拆遷安置房買賣，主要注意這幾個問題：
(1)調查清楚拆遷前的產權性質，如果拆遷前具備產權證，只是拆遷後開發商沒有及時辦理，如果有拆遷協議書，雖然麻煩，但日後還是可以辦理產權證的;
(2)一定要辦理公證手續，以免日收出現糾紛。

④ 一般買安置房有房產證嗎

現在有些安置房是有房產證的，現在因為城市的建設以及土地開發等原因不得不進行一些房屋的拆遷，而安置就是給被拆遷人或者承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束，所以安置房的交易和一般的商品房交易是有很大的不同。

按《物權法》規定，房屋是屬於不動產的，不動產產權以房地產管理部門登記備案為准，如果沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。

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部分安置房也有房產證，安置房是因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。

沒有獲得房產證的拆遷安置房，按《物權法》規定，房屋屬於不動產，不動產產權以房地產管理部門登記備案為准，沒有登記備案的，除法律特殊規定的情形外，不具有物權法上的產權效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產權，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風險也甚大。

安置房如果獲得了房產證，並且沒有規定限制對外出售，或者限制轉讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什麼區別，這樣的安置房可以買賣。現今市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產證，或者是剛剛取得產證，按規定5年內限制轉讓的房子。安置房買賣的風險很大，甚至沒有保障的。

⑤ 農村房屋可以買賣嗎

大家好，我是陌上小桑樹，我來回答這個問題。

首先說明自建房可以轉讓，但是有一個前提，那就是在同一個集體之內，什麼意思呢？你的房屋建好之後可以轉讓給你的鄰居。

但是同時這也有一個很嚴格的規定，那就是說你的鄰居不可以有其他的房產，也就是所對應的是一宅一戶，一戶一宅。

如果說你的鄰居現在只有一戶宅子，這樣的一個指標，同時他也已經有了一處宅基地的話，那麼他們是不可以再購買你的房屋的，因為房屋與宅基地是共同轉讓的，不可以單獨轉讓房屋。

⑥ 2萬左右農村平房出售

不可以，這個買賣是無效的。

根據《2015年全國民事審判工作會議紀要》

我國城鎮化水平還處於較低水平，農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障性和社會福利性，完全放開宅基地使用許可權制的條件尚不具備。

對已確定宅基地轉讓為試點地區的，因宅基地使用權抵押擔保和轉讓產生的糾紛，可按照國家政策和有關指引處理。非試點地區的宅基地流轉，農民將宅基地上的房屋出售給城鎮居民或者不同農村集體經濟組織成員的，房屋買賣合同一般應當無效。

合同無效後，買受人可以要求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人改建、改建房屋的，也可以要求賠償改建、改建的費用。

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《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）明確禁止農村房屋向城鎮居民轉讓。

《房屋登記辦法》第八十七條規定，受讓人不是房屋所在地農村集體經濟組織成員的，房屋登記機構不予受理農村村民房屋所有權轉移登記申請，法律、法規另有規定的除外。

集體土地上房屋轉讓受到嚴格限制，違反規定私自轉讓的，買賣雙方簽訂的合同可視為無效。

而且，除經雙方同意外，受讓人必須是房屋所在地農村集體經濟組織成員，並在辦理產權登記時提交農村集體經濟組織同意轉讓的證明材料。

但位於集體土地上的房屋作為繼承人繼承時，無論繼承人是村民還是城市居民，只要是死者留下的個人合法財產，都應納入可繼承繼承范圍。因此可以辦理產權登記繼承。

⑦ 集體房產證的房子敢買嗎有沒有風險

可以買，但是這樣的房子對個人來說,你沒有獨立的產權,你也不能使用集體的產權證去辦理各種與產權相關的事(如抵押,貸款等).

1、房產仍可以買賣,只是價格不能與獨立產權房一樣.

2、集體產權房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬於私產，不能上市交易。

3、這類房屋的修建是由區政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產權，有的僅是農村集體房產權，即業內所稱的"鄉產權"，鄉產權並非字面意義上由某一級政府頒發的產權，而是在某些鄉村裡。

4、當地政府未經國家許可，便將村裡的土地交給開發商，並由其建設並公開出售的商品房。

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集體產權房的利弊之處

一、無房產證

1、建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定："房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。"

2、也就是說只有擁有個人房產證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權。

3、而按照法律規定，集體性質的土地使用權是不能在土地性質未變更性質之前進行買賣的，相應的在該土地上建造的房屋也無法進行買賣或轉讓，因此也就無法取得房屋所有權證。

二、不能用於抵押和貸款

1、《擔保法》明確規定："抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押，""鄉鎮、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。"

2、貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產證，目前農村房既無房產證也不進行登記。

三、易產生糾紛，房屋沒有保證

1、集體產權房有相當一部分是村裡自己開發的，也就是說時任書記就是開發商頭頭，如果幾年之後，一換屆，很可能就會出現糾紛。

2、村裡開發的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發的，沒有任何法律保障，沒有房產證也沒有土地證。

3、出售鄉產權的住宅，並不具備正規的房屋買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的房屋性質也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什麼效力。

4、《土地管理法》第62條規定："農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地，不予批准"，村民將房子賣出後，就意味著再也沒有宅基地，而面臨房屋拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到後悔。

5、鑒於集體產權的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權利也有可能重新要回自己的房子，那麼購房者就只能處於被動無助的尷尬境地。

四、房子質量無保證

1、房子開發首先必須是具有開發資質的房地產開發企業。而集體產權房很多是由土地所在村自行開發的，根本沒有資質，在質量、信譽方面都沒有保障。

2、開發商開發的房地產項目竣工後，應到房地產權屬管理部門申請房地產權屬登記，由登記部門通知房地產測繪部門進行現場勘測，待勘測數據確定後。

3、權屬管理部門需要通知土地管理部門最後核定地價，還要審核該項目是否按規劃批準的用途實用土地、是否按規劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結案情況等。

4、只有在上述內容全部審核無誤後，才能確認產權，頒發房屋所有權證。

5、而集體產權的房子相對商品房來說房子質量檢測程序相對缺乏，購買房子後所持有僅為一紙與當地鄉政府簽發的合同，在質量上的隱患相對一般商品房來說較大。

參考資料來源：網路-集體產權房

⑧ 沒有房產證的房子可以出租嗎

房屋出租方沒有產權證，相當一部分是由於政府職能部門的原因。出租人已經交納了土地出讓金，但是房屋產權證不能及時下發。《城市房屋租賃管理辦法》第6條第(1)項規定，沒有取得房屋所有權證的房屋，不得用於出租。法律作此規定的目的在於更好的保護承租人，但損害的出租人的利益。 產權證即房屋所有權證，是表明房屋所有人對其房屋享有法律權利、承擔法律義務的證書，房屋所有權證書具有社會公示的作用。《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。房屋登記管理部門對所轄區的房產進行登記注冊與房屋所有人手中持有的產權證所記載的信息是一致的。任何人如果到房產登記管理部門查閱某處房產的權屬狀況，那麼他對的登記的信息就有充分信任的理由。如果沒有其他充分的證明，一般來說房屋產權證上登記的房屋所有人既是該房屋的所有人。 針對沒有房產證的房屋是否可以出租的問題，做以下的分析： 1、 在房屋剛竣工驗收但尚未辦理產權證的情形下，房屋所有權人要隔相當時間才能成為所有權證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利於提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經濟原則。顯然，所有權人具有房屋所有權但未取得房屋所有權證。從不動產登記發證的法律制度的發展來看，登記發證是為了將物權進行公示，無證的物權只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產權證並不影響所有人對物的所有權。而且，行政機關的登記發證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權沒有聯系。 2、 《城市房地產管理法》第52條規定：「房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。」因此，只有房屋所有權人才是租賃房屋合法主體。而《合同法》第212條規定「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同」。該條文並未對出租人加以限定，應該說凡對標的物享有合法的使用收益權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用。《合同法》第51條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」《合同法》第228條還規定：「因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。」可以看出，出租人是否為租賃物的所有人或使用權人，不影響租賃合同的效力，而對於權屬並無爭議，只是因為時間問題暫時未取得產權證的房屋出租，更沒有無效的理由。因此，如果房屋租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，不損害國家、集體和他人利益，應為有效合同。當事人應當按照合同的約定或者法律的規定全面履行自己的義務。 3、 《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。但是《合同法》頒布之後，合同是否有效，應當以法律的規定為准。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進一步明確：《合同法》實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。因此，該條款不能作為合同無效的根據。