對完善我國城市住房保障的看法

Ⅰ 針對我國國情談談完善農民社會保障體系的個人看法

〕「三農」問題的核心是農民問題,在所有的農民問題中,農民的社會保障問題又舉足輕重。我們應該從以下幾個方面完善農民社會保障制度:提升土地保障能力,提高農民保障水平;改變我國農村現行社會保障體系覆蓋面窄、范圍小、社會化程度低的狀況;妥善解決二元化格局下城鄉保障差別大、城鄉勞動者境遇不平等的問題;採取有效措施解決農民社會保障基金的來源問題。
一、建立與完善農民社會保障體系的重要性
社會保障是指國家根據一定的法律和法規,為保證社會成員的基本生活權利而提供的各種救助和補貼項目的總和。,建立與完善農民社會保障體系至關重要,其重要性體現為以下幾點。
(一)能夠有效地減少農村人口。
(二)能夠有效地擴大內需。
(三)有助於農村經濟實現可持續發展。
(四)有利於調節收入分配。建立與完善農民社會保障體系,可以最大限度地實現收入分配公平的目標。

二、當前我國農民社會保障存在的問題
(一)土地保障功能減弱。
(二)社會保障層次低、范圍小、覆蓋面窄、社會化程度低。
三)二元化格局下的城鄉保障差別過大,使城鄉勞動者的境遇不平等。
四)農村社會保障資金籌措不足。

三、完善農民社會保障體系的對策
建立與完善農民社會保障體系,發展農村經濟、增加農民收入是基礎,因此,必須加大農業投入,調整農業結構,發展鄉鎮企業,以增強個人交費能力。在此基礎上,從我國農村實際出發,探索出一條適合現階段農村特點的社會保障的途徑。
(一)提升土地保障能力,提高農民保障水平。
(二)改變我國現行農村社會保障覆蓋面窄、范圍小、社會化程度低的狀況。根據我國農村經濟發展水平低,農業人口多,地區差距大的實際情況,應建立一個低水平、廣覆蓋、多層次、地區有別的農民社會保障制度。
(三)妥善解決二元化格局下城鄉保障差別大,城鄉勞動者境遇不平等的問題

(四)採取有效措施解決農民社會保障基金的來源問題。

Ⅱ 簡述完善我國城市住房保障途徑

您好，很高興回答您的問題。
我國城市住房保障主要針對中低收入人群，其中低收入者住廉租房，收入提高後可以購買廉租房部分產權，還可以買限價的保障房。中等收入和高收入人群購買商品房。
希望能幫到您。

Ⅲ 試述我國城市住房制度改革的根本目標的基本內容

改革，中國的住房制度改革進程和政策之前，中國採取了系統的統一管理，統一分配，以租養房「的公共住房實物分配，應該說，這種制度模式在較低的水平，消費水平，滿足職工基本住房需求。
住房制度改革開始於1980年，住房問題，鄧小平的講話，當談到住房問題時，鄧小平說：「考慮城市建設住宅，一系列的政策和住房分配。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以覆蓋不僅是新的房子出售，老房子也可以出售15年分期付款十年後出售的住宅租金恐怕我必須調整到與價格調整租金的人考慮買劃算。「從那時起，住房制度改革的廣泛經驗豐富的飛行員房子（1979年至1985年），提租補貼（1986年至1990年）和銷售與租金（1991年至1993年），該階段的改革，全面推進建立住房市場化改革階段（1994-1997年）。
於1994年7月，國務院發布的決定「國務院關於深化城鎮住房制度改革」（國發號OON 1994年OOo的43）正式開啟道路的城鎮住房制度改革。本文對城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，我們的目標是建立與社會主義市場相適應的新的城鎮住房制度經濟系統，實現住房商品化和社會化;各單位建設，分配，維修和管理的房屋系統改變的社會，專業的運行系統;住房利益的一種分布的變化根據一個人的工作為基礎的貨幣工資分配;建中低收入家庭的社會保障性質的經濟適用住房供應體系和高收入家庭的住房供應體系;同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業並存的住房信貸系統。
住房制度改革的地標文件是1998年7月3日，國務院下發的「通知」（國發OON 1998 OOO跟23）進一步深化住房制度改革加快住房建設，該文件宣布全國從1998年，全鎮下半年開始停止住房實物分配，全面推行住房制度，建立和完善城鎮住房供應體系為基礎的多層次的保障性住房。
後來，為了促進房地產市場更好，更快的發展，國務院辦公廳下發的「通知」（國發第OON 2003年OOo的18），促進持續健康發展的房地產市場提出：各地根據城鎮住房制度改革進程，居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或租賃普通商品住房。
應該說，以市場為導向的改革在中國的城市住房系統遵循的一般要求的市場經濟系統改革的推進，但此外，有是特殊的背景和內在動機。這是主要的老福利住房系統低租金的條件下，無法維持正常的房屋維修，政府背負著沉重的經濟負擔;而在同一時間，以應付在東南亞的金融危機，國家實施積極的財政政策與收入分配調整政策，以增加和刺激社會總需求，住房貨幣化的階段，是最好的方式來拉動內需，啟動消費需求，拉動經濟增長，改善結構。一個數錯誤的
住房制度改革政策
（a）過量房屋功能
我們的住房制度改革從一開始就實施開放的方式，負責經濟發展的為拉動經濟增長的功能。「國務院關於促進持續健康發展房地產市場的通知」（國發OON 2003 OOo的18）明確表示，房地產是國民經濟的支柱產業，在國內， 「房地產是國民經濟的支柱產業，」推到了極限由當地政府和演變為不正常的增長模式。當地政府熱衷於批租的土地，包括農地徵用用於大規模的房地產開發和建築依靠房地產投資，促進當地經濟發展，並直接通過土地收益，房地產稅，以填補地方財政，一些地方政府以房地產作為支柱產業，拉動當地經濟增長，太功利了重要的貢獻，的「經營城市」的房地產和土地管理已成為投資增長和財政收入的增加，一個重要的武器，它的行為主要包括：一是大力形象工程，「造城運動」的盲目擴大拆遷規模，人為創造了需求，拉動價格投機的土地，低成本的土地收購和一些地方政府，轉手高價出售賣地的財政收入越來越多，甚至一些地方政府暗自交易，唆使開發商哄抬土地價格;房價和高一次性的，一些政府官員，當地房價高的價格的標志，經濟發達，盲目到其他地區比較，一些城市的政府保障性住房，廉租房甩建設，經建設豪華住宅的利益，導致當地房價高。
在這個政策下的利益機制，面向全國各地的房地產投資繼續攀升。從房地產固定資產投資增長速度在2000年，公認的國際房地產開發投資佔全社會固定資產投資在2003年大幅增長21.5％，30.3％，29.6％，2004年，在中西部地區的增長，2005年達33％以上。一般是在10％以下，但中國從1998年開始穩步上升，在2004年的比例為18.78％，20.98％，2005年，2006年1-4月為22.93％，遠遠超過10％的國際警戒線。如果真正此外，占國內生產總值的比例，國際公認的房地產開發和投資不能超過5％，但，達到國內房地產投資佔GDP的比重從2004年的9.6％，一些城市甚至高達50％以上。房地產是一個支柱產業，並發揮到了極致，經濟和社會的影響是不言自明的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中期和長期的困難和問題，一定會遵循。
（ B）市場上超越了經濟發展階段
從國際的角度來研究住房制度，可以發現在國家經濟和社會發展的不同階段，往往採取不同的住房政策的早期階段。 ，私營經濟的發展，物資，經濟基礎薄弱，以及有限的技術力量是不足夠的儲蓄，很難建造並擁有獨立住房，公共房屋時，往往有較高的比例（全開成立以來，我國經濟向市場經濟改革已經占絕對比例的公共住房證實了這一點）;當經濟發展到一定程度，尤其是當社會整體呈現較大的中產階層的社會結構，使E?東北?????形態，住房市場和私有化的條件在私人住房的比例往往較高，如美國，西歐國家在這個階段，當然，土地資源的豐缺狀況也是重要的影響因素，私人住房率例如，日本和英國，即使一個較高的經濟發展水平，還保留了較大的比例，在倫敦和東京的公共房屋。經濟和社會發展的不同階段，需要實施的住房政策。<BR /然而，在目前的經濟還沒有完全開發的階段，發展的社會之間的收入分配差距，但住房產權的私有化改革的重點，房地產市場就等於直接向私人房屋產權居者有其屋「到」居者有其產「改革的理解，還有一個更嚴重的偏差。存量住房在住房制度改革過程中，無論是出售以成本價或經濟適用房或普通商品房的供應，的基本上在強調住房產權的私有化或自己的房屋財產所有權形式。中國在2005年，僅個人購買商品住房消費達14200億元，居住在私人樓宇的居民的比例已達到72.8％。根據新斯科舍銀行的面向對象§銀行的統計數據在新斯科舍省，加拿大的家擁有率是67％，和美國近年來擁有獨立住房的家庭超過60％，而一些歐洲國家，私人住房率約40％。相對於西方國家的私有化特徵顯著，但中國擁有的私有住房率最高的。
國發OON 1998 OOo的23號「，建立和完善多層次城鎮住房供應體系為基礎的經濟適用房」，「低收入和中等收入家庭購買經濟適用住房的目標，住房制度改革的綱領性文件國家發展OON第2003 OOo的18步「逐步實現多數家庭購買或租賃普通商品住房的，以市場為導向的政策的程度體現更濃。目前，中國經濟發展的整體情況而言，居民的收入水平和土地供應，大多數家庭購買或租賃普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件下，政府的住房保障責任的暗示似乎擺脫的集中體現。<BR / （三）貨幣化分配不能落實到位，職工住房消費能力嚴重脫節與市場價格
住房補貼制度和住房公積金制度，提高職工住房消費能力，這兩個基本的系統的住房制度。這兩個系統已經建立，並適應市場經濟條件下的住房制度改革的需要，其目的是從根本上改變住房實物分配的格局，通過長期的積累長期支付能力和住房金融政策的支持下，住房消費成為一種個人選擇性的自主行為的本質，??這兩個系統中應包括工人的工資收入在這個住房消費的一部分，恢復到職工個人通過不同渠道政策。
建立在大多數城市，職工住房補貼，房價收入比（即，經濟適用住房的平均價格和比例的雙收入家庭的平均年工資在該地區一個建築面積60萬平方米）的4倍和金融單位原有住房建設資金可轉化為地區的住房補貼，住房補貼實施住房和住房面積未達到規定的標准工各地的財政資源的約束，住房補貼標準是根據各地出台的價格遠低於當時的市場價格，在一些地區甚至出現行政事業單位職工拒領住房補貼。補貼標准設計設計的角度來看，目前的補貼標准按照政策，房地產市場的價格（大多數城市在2000年之前）的發展，遠遠落後於市場形勢的變化，因此，住房補貼政策及其實施的第一在住房貨幣消費，國家和單位的工人欠了一大塊賬。對於大多數企業職工，由於勞動力市場供大於求的整體，勞動工資往往壓低工資和住房消費含量嚴重不足購房者在市場上，租賃需求，，遠從支持。因此，一般來說，住房補貼，貨幣補貼難以實施的非常到位，完全到位更是遙遙無期。在這種情況下，新的系統不能完全成立後，老的公路和突然被阻塞導致政策EN≠ê°￡，大量的弱勢群體，住房已成為一個懸而未決的問題。
另外，在住房和金融支持播放的住房積累基金系統性能是最小的，並沒有真正發揮住房政策金融支持的作用。例如，中國的公積金基金的儲蓄和貸款利差高達2.87％，而在新加坡的公積金基金存款和貸款利差僅為0.1％，台灣也是0.2個百分點，相差10到20倍。此外，一定倍數的住房公積金貸款，個人賬戶的平衡，以確定其信用額度，這將不可避免地導致高收入，高存款成員將更多的公積金貸款，而貸款和補貼低收入低，有的甚至難以逾越的首付門檻，所以不能真正發揮作用的政策「及時雨」財政援助，以公積金政策。總體而言，住房截至2004年6月，全國住房公積金歸集余額四百三十點六七十億人民幣，總提取量206.09十億人民幣，281.72億元人民幣的個人貸款總額185.42億元人民幣的未償還貸款，全國住房公積金使用效率是非常低的，基金沉澱資金余額為一百九十五點九二億元人民幣，佔45.5％的平衡估算。
（四）沒有有效的住房政策和房地產政策，基本住房保障嚴重缺位的區別。<BR /從策略屬性的角度來看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率的房屋政策是社會政策領域的問題，更加註重的要求社會正義和基本住房的居民，這是要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的市民居者有其屋計劃（居屋計劃）。大多數國家的經驗表明，住房都依靠基於市場的手段，依靠大量的公共政策工具。住房政策的根本目標是讓人們得到他們想要的東西，基本的方向：第一，建立「容易進入的市場，一個是能夠??支付的住房幫助低收入的人獲得。
在中國的住房制度改革，但是，並沒有打開的住房和房地產的兩個面，在實質上構成的不同地區之間的差異的東西，沒有住房，房地產市場，保證有效地區別開來。政府忽略的基本住房需求的普通百姓，缺乏住房保障的責任，廉租住房，經濟適用住房建設相對滯後;在很多方面存在嚴重缺陷的土地供應，市場監管，住房，金融政策，政府應該發揮功能。應該是合理的政策導向和健康的住房政策，具有保障性質的住房建設和供應，通過公共政策，嚴格按照對房屋的需求，科學確定住房供應。房地產市場（例如，高檔商品房，別墅等）是完全市場化的領域，按照市場經濟，供給和需求的法律，以達到均衡價格的決定市場。
目前，94％的國家住房開發定性「房地產」，「經濟適用房」的只有6％，其本質是利潤的「住房」，廉租住房制度沒有真正建立起來了2005年，累計用於最低收入家庭住房保障的資金為47.4萬，結束只有329,000的最低收入家庭廉租住房的覆蓋面。北京到目前為止，只有總建築超過14,000個單位的廉租房，相對人口超過14億，不到1％。有13個省（自治區）的廉租住房系統建設成本的目標責任管理的省級人民政府政府的城市（區）和縣人民政府政府工作超過70個地級城市的（共近1/4比重）根本沒有建立廉租住房制度。
（E）的住房分配製度的轉換引起了極大的不平衡，不同社會群體
住房制度改革早期的焦點上出售公屋的利益。對於大多數地方改變時，實施改革的主要特點：一是停止為自己的住房，住房貨幣化分配的具體方案進行了介紹，分房子，發補貼，住房制度改革是遠遠低於市場的價格出售公共住房，基本不考慮級差地租因素。
執行從實用的角度來看，這種股票的住房出售房改房價格基本上佔有的事實和根據的事實固化不合理的既得利益差距。許多員工的各種補貼和折扣購買住房。特別是在住房制度改革的初期，住房價格機制不到位，很多住房都遠低於當時的市場價格水平去到私人手中。福利分配的管理，以實際佔用的基礎上出售，實際上是一種形式的產權，既得利益者會被治癒，是一個國家的部分群體的社會「禮物」的行為，造成巨大的社會不公。特別是在系統的單位，不同單位職工住房差距差距明顯的時代。其次，住房制度改革的統一價格購買不同的情況，不同位置的房屋也導致福利收益和損失的嚴重失衡。
在公共部門領域，主要是行政機關，單位住房分配製度的明顯特徵，單位，質量參差不齊是相當嚴重的。同樣作為國家公職人員，富裕的公屋單位工人的房源短缺單位的職工住房待遇差距相當大，有些不止一套的住房制度改革，一些年紀較大的工人無家可歸，成為最大的分配不公平的。
另外，原來的實物住房分配只售不租「的政策需要反思。」只售不租「的政策，這是既得利益的承認和鞏固，而不夠沒有利益團體的考慮，擴大了不同群體的利益分化。目前，大多數國家的公共房屋已被出售的整體銷售率達到95％，而新工人到參加工作的老工人，並沒有房，沒有解決住房問題，根據受害人的利益，結構性的改革。
（六）土地出讓制度
在現行制度下，所產生的土地和大部分的稅收資產收益基本的局部存在更嚴重的缺陷，導致地方政府高度依賴土地收入，例如，2005年，全國的土地出讓金高達550.5億元人民幣，占同期總價格的地方財政收入15092億元，1/3的土地已成為典型的第二財政收入在一些地區，一些地方政府在利益的驅動，無論是公開或暗中支持，甚至推動房價上漲，這是一個重要的因素，導致房地產市場秩序的違規行為。
土地出讓制度，一次性轉讓的土地使??用權為70年來的開發人員，開發人員，然後通過成本購房人無疑提高住房消費的門檻。哄抬土地價格，地方政府壟斷土地一級市場，通過所謂的「把戲，射擊，紅，巨大的收益，美其名曰」經營城市「。當地政府是一次性收費70年的土地使用權轉讓費，在本質上，目前政府後面十幾個政府的收入，寅吃卯糧的透支。在現行制度下的土地出讓金，地方政府和開發商形成了利益共同體，共同推高了價格和土地價格。地方政府在價格輪番上漲，土地純收益稅和各種獲益良多的名字，但沒有這部分的收益減少在社會上，特別是對低收入階層的住房保障。
（七）住房制度改革的極不合理的房地產開發和管理系統
改革之前，中國的房地產開發和建設，通過規劃部門的基礎設施，金融，土地管理，建設銀行計劃推前進的過程中形成的組織和實施，以及包括20世紀80年代的「權力下放」後，每個住宅單位的基礎設施建設公司自行作出安排，分配住房的職工。一般來說，在當時，整個房地產融資，開發建設和銷售過程中的公共部門的統一管理。住房制度改革實施後，取消福利分房制度，住房供應主要靠市場來提供內容，中國基本上是世界上獨一無二的房地產開發和管理系統。房地產開發商用於住房建設的土地和資金，商品住宅的主要倒賣的使用，是一種基本不創造任何社會價值的企業模式，其實質的房地產經紀人，皮包商（曹建海，2006）。截至2004年年底，中國的真正的房地產開發和經營的法人企業達到59000個，已形成一個非常大的完整性多餘的壟斷利潤的利益群體（在裡面的真正的房地產服務行業在中國，開發商的利潤份額和銷售收入佔90％），並在政府決策中越來越重要的聲音，左，右，甚至「要挾」政府決策行為。
建築+金融「模式，今天的房地產開發業務模型沒有設想在20世紀80年代開始，無論是實施的建造和安裝活動，也不提供金融服務，唯一的組織性住房建設在開發和銷售。資金來源，如果沒有銀行信貸，建築企業的進步，消費者的期貨房款，開發公司將無法運轉。因此，目前的房地產開發企業在中國是不一個真正意義上的企業，通過房屋開發功能的組織和管理的壟斷，攫取超額利潤，這些功能應該由政府或由政府設立的機構，來承擔。
，多年來在中國的土地批租制度實施以來，房地產開發的土地供應，土地級差地租的形成由社會經濟發展和公共政策目標的原因，並不反映任何個人對整個社會，對經濟的貢獻。私人發展的土地出讓將這些級差地租一起轉移到一個非常小的數目開發，導致巨大的社會不公和制度腐敗的官員和商人的手中。
（H）經濟適用房制度一個模糊的的位置失控的管理監督
負擔得起的住房是政府轉移支付的面向對象§免除土地出讓金，限制開發成本與價格的磚頭補貼，以解決中低收入家庭住房問題的特殊政策。包含大量的政府補貼的經濟適用房，銷售面向低收入和中等收入群體，具有顯著的收入轉移因素。從理論的角度來看，以幫助彌補由於能力有限的購房者造成的困難支付低收入群體。然而，這一政策有許多內在的缺陷，不僅體現在政策本身，主要體現在政策實施過程中。
首先，經濟適用住房政策的目標不明確。在在低收入和中等收入群體的政策受益群體，但這個定義是不與政府補貼的能力。考慮到量不可分割的住房，經濟適用住房在一所房子了大量的政府補貼凝固。的補貼，基本上沒有政府的補貼方式解決低收入群體的住房問題，更何況中等收入群體的能力。模糊的受益面必然導致供不應求甚至誘發的黑市場化運作。
其次，經濟適用房政策在執行過程中的不當行為，失去控制的情況是嚴重的。模糊的表面由於政策的實施，經濟適用住房政策的實際受益人是不符合政策初衷。福利負擔得起的住房群體收入上限過高，在一些城市，例如，有資格購買經濟適用住房的家庭年收入可達6萬元，大大超出了社會和經濟適用住房的中低收入水平是供不應求， ，並已成為的商業對象投機。在實踐中，政府是非常困難的，以驗證實際收入水平的購房者。實際的結果往往是，政府補貼的經濟適用房的中等收入和高收入群體截獲，有些家庭負擔得起的住房，出租或上市交易（REICO工作室的調查報告「經濟適用房政策評價」經濟適用房2005年在北京為個人使用只有51.34％的出租率超過40％），政府通過住房福利轉移很快就意識到，很明顯，這又是不能保障性住房的購房者解決住房困難的初衷背道而馳。
再次幹部考核體系的想法？賺錢，GDP增長也使得地方政府所取得的成就嚴重缺乏熱情支持保障性住房建設，特別是在許多地區，當地政府和當地房地產市場價格的影響為由，禁止工人提高住房，合作住房，還可以防止土地分配給保障性住房建設。據統計，2004年，全國經濟適用住房投資就開始出現負增長，占房地產開發和投資中的比重從去年的6.1％下降至4.6％。第一季度的比例2005年，在國家負擔得起的住房完成投資6億元元，一個年 - 上 - 年下降13.8％，占真正的房地產開發和投資，以拒絕進一步的2.6％。1998至2003年，在累積中國的經濟實惠住房完成在一個面積為477萬平方米，只累計解決600多萬個家庭的住房問題（購買對象，如經濟適用房制度在大部分城市的建設標准，把關嚴和其他問題，也可以不確保600萬個家庭是低收入家庭）說，所有這些因素，所以並沒有制定客觀地進入保障性住房供應的主渠道。
顯然，各級政府賣地財政的土地價格;開發商哄抬價格，以消化高價土地。這似乎是符合經濟邏輯。在過去的幾年中，人們聽到它似乎只有經濟學家的聲音，那是，供應和需求之間的關系，但供應和需求之間的關系已經很難以說明中國的房地產市場的現狀今日很簡單，如果需求超過供給，將大量房屋空置，如果供給超過需求，然後有將有這么多的人誰也買不起房。好了，外面的供應和需求之間的關系，但也有問題嗎？
的供給和需求
形成的房地產市場運行情況的法律以外的因素，當然也有很多原因，但據筆者，最大的因素是房地產市場的發展的指導思想的嚴重失誤。簡單地說，在中國，房地產被認為是經濟政策的一部分， ，而不是社會政策的一部分。因為在真正的房地產作為一個經濟政策，其GDP功能（對經濟增長的貢獻）是明顯的，但其社會功能（成員的社會住房需求和人們的「空間右鍵」）被忽視了。因為商品房兼具投資和消費價值，其價格的上漲預期。開發商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者急於出售。這樣一步步上漲帶動的新高。為了解決這個問題，政府將不得不發揮了非常重要的作用。但在中國，政府不僅沒有起到積極的作用在這種情況進一??步惡化，預計房地產價格上升，使

Ⅳ 完善住房保障制度的必要性是什麼

1．解決低收入家庭的住房問題是政府應切實負起的責任

我國住房制度改革確立了房地產市場作為住房資源配置的主渠道，但低收入家庭由於支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外。在住房資源配置中，既要充分發揮市場機制的作用，也要積極發揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房保障制度有機構成、各負其責的制度。因此，住房問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權，解決住房上的社會問題和公平問題。

從一些市場經濟國家解決住房問題的經驗看，住房保障是政府的重要職能之一。政府通過安排一定的財政資金支持住房保障，運用多種政策手段給予低收入群體不同的保障支持力度，幫助低收入群體獲得基本的住房。如英國政府扶持非贏利組織興建的普通住宅和對低收入者的租金補貼，近30年來每年一直保持在佔GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。

目前，我國部分地方政府重視房地產市場發展對本地經濟的拉動作用，但忽視了住房保障是政府不可推卸的重要責任。截至2005年，全國291個地級以上城市中，仍有70個城市尚未實施廉租住房制度，僅有18個省、自治區、直轄市通過簽訂目標責任書等方式，將廉租住房制度建設納入對市（區）、縣政府目標責任制管理和明確了最低收入家庭住房保障目標及具體考核辦法。因此，政府要切實負擔起應負之責，盡快完善住房保障制度。

2．構建和諧社會要求關注低收入群體的住房問題

黨的十六屆四中全會提出了構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩定和實現社會和諧的「托底」機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業。住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分，因而，建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構建社會主義和諧社會、保證社會穩定的重要方面。

3．當前房價的過快上漲使住房保障制度建設更具緊迫性

近兩年，我國部分城市房價處於高位上漲的階段，房價上漲越快，住房保障的矛盾越突出，對住房保障的需求越迫切。當前，由於住房保障制度不夠健全，即便是低收入群體，也只能通過市場解決住房問題。低收入群體住房問題隨著房價的持續攀升而日益凸顯，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群體的住房支付能力和房價之間的差距呈逐步擴大之勢。

Ⅳ 我國房地產市場發展存在哪些問題怎樣加強我國城鎮低收入階層住房保障制度建設

目前我國房地產市場存在的問題

———結構性供需矛盾加劇，房價較高。產品結構與市場需求失衡，是企業經營失敗或發展受阻的重要症結。目前，我國大部分地區的房屋開發中，高檔房屋比重過高，低價位經濟適用房屋的開發量不足。一些大中城市在房地產開發中忽視了供需關系，房地產開發企業為了追求高利潤，熱衷於高檔商品房的開發，造成了高檔商品房供過於求，價格虛 高。

同時，市場上低價位房屋供不應求，導致出現了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場的發展看，供給結構嚴重地背離需求結構，在供應總量不足的情況下，就會產生結構性泡沫。

———投資增速較快，企業資產負債率高，經營風險加大。目前，我國房地產業相對其他行業是「暴利行業」 ，加之近幾年房地產市場價格持續走高，社會資金「逐利而來」。從房地產開發資金組成看：1998 年～2002年，總金額、國內貸款、自籌資金和其他資金分別年均增長21. 5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2002年已分別達到9541億、2149億、 2720億和4501億元，分別是1997年資金額的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累計房地產投資開發完成額26781.5億元，年均增長21.1％，到2002 年商品房竣工面積已達3.25億平方米，比商品房銷售面積(2.49億平方米)多三成。1998年～2002年，全國房地產企業年均資產負債率約75％，遠遠高於國際上50％的警戒線。

———市場監控力度不夠，消費需求對投資的拉動作用小。目前，國家有關部門對有關房地產政策的貫徹落實和房地產市場開發經營管理的監控力度不夠，政策本身也不全面和不完善，如經濟適用房「價高質低」、銷售違規，土地出讓出現「天價」等現象，就是問題表現的一個側面。從市場銷售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出現了部分樓盤開盤前就已售空或排隊、搖號認購的情況，部分地區還出現了期房銷售火爆、炒樓花和市場冷熱不均等現象。這說明，房地產市場供需結構嚴重失衡，市場消費需求對投資開發拉動沒有發揮作用或作用很小。

———房屋價格構成不透明，市場信息不對稱。目前，房地產開發項目收費缺乏統一的管理，定價沒有統一的標准，相應的銷售管理監控工作也未跟上。當前房屋開發存在的十幾項收費，出自不同部門，存在一些不合理因素。追求高利潤的開發商，把這些收費追加到房價中，使房價居高不下。消費者只知道房價高，卻不知房價的構成及價高的原因， 無法維護自己的權益。

Ⅵ 如何完善我國的住房保障體系

二、住房保障體系存在的問題及完善

第一，住房公積金制度。1999年4月3日，國務院頒布實施了《住房公積金管理條例》，這標志著我國住房公積金制度進入了一個法制化、規模化發展的新時期。現實施的條例是根據2002年3月24日《國務院關於修改<住房公積金管理條例>的決定》修訂後的條例。住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬於職工個人所有。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則。住房公積金應當用於職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。可見住房公積金制度是一項強制單位和個人為個人未來購房進行儲蓄的住房貨幣分配方式，其特點是直接以金融手段支持廣大城鎮職工購買住房，旨在幫助個人緩解購房壓力。利用住房公積金貸款比普通商貸的利率低1%.住房公積金制度自建立以來，覆蓋面不斷擴大，歸集額和繳存額都有了很大的提高，對中等收入者購買房屋提供了很大的支持作用。但是，該制度在實施過程中也存在著諸多不足之處。首先，雖然住房公積金制度自建立10多年來，覆蓋面不斷擴大，但覆蓋率仍然較低。全國公積金覆蓋率不到50%，仍有4000萬左右的職工還未參加住房公積金制度。[2]一些企業，特別是私營企業沒有繳納住房公積金的意識，也有些企業由於資金流轉不暢任意停繳。其次，住房公積金的運用率低，沉澱資金高。「就全國來看，除在上海、北京、天津、浙江、江蘇、福建等6省市的公積金運用率情況比較樂觀，超過了60%，其中北京高達96%，而其他省市則普遍面臨運用率不足的壓力。」[3]造成這一現象的原因有以下：辦理住房公積金貸款條件多、手續繁瑣、審批時間長，影響購房者貸款熱情；雖然公積金貸款比商貸低1%，但是這個利率差很小，當商貸採取優惠利率時便優勢不存。而且，利用公積金貸款可貸得額度低，即使採取商貸+
公積金貸款並行的方式，但也終因公積金貸款手續繁瑣等弊端而使人們不得不放棄它的使用；公積金的使用僅限於購買、建造、翻修、大修資助房屋，不能用作租賃之用，這也限制了那些賣不起房的低收入者對住房公積金的使用，對於那些直至退休都賣不起房的人來說，只能等到退休再將公積金支取出來自用，這有悖於公積金作為住房保障的原意。再次，公積金繳存設定了最高繳存比率，不利於單位自主提高職工公積金額度。

住房公積金制度存在的這些不足都影響了其提供住房保障的力度，需要加以完善方能使其更好的發揮作用，首先，加強對我國勞動用工的管理，擴大住房公積金的覆蓋率。必須改變目前我國用工制度的無序狀態，凡是企業用工必須經過當地勞動管理部門的批准，並在勞動管理部門登記注冊。住房公積金管理部門必須對在本市工作的人員進行跟蹤，即在本市工作後，要及時辦理住房公積金繳納的有關手續。[4]逐步推進農民工參統住房公積金的改革措施，使農民工也能從中受惠。其次，賦予住房公積金中心稽查處罰職能，對不繳、欠繳住房公積金的單位予以相應處罰，迫使其按期及時繳納。再次，提高住房公積金貸款額度，降低貸款利率，吸引人們選擇公積金貸款。第四，取消最高比率限制，設定彈性比率，對於有能力且對住房公積金熱情高的單位鼓勵其自己確定比率提高職工住房公積金額度。第五，拓寬公積金的使用用途，以自住為目的的租賃也可申請公積金的運用，真正保障公積金用戶的住房需求。第六，加強住房公積金中心的管理，強化對其的監督，簡化辦理程序，提高辦理效率。

第二，經濟適用房政策。1998年，我國推行經濟適用住房政策，國務院發布的有關文件提出：中低收入家庭購買經濟適用住房；經濟適用房具有社會保障性質，目的是為實現「居者有其屋」。經濟適用房是指以行政劃撥土地建造，享受政府優惠政策，以保本微利（開發商利潤控制在3%以下）為原則，向中低收入家庭出售的不完全產權的普通商品房。「從1998年至2002年，全國共完成經濟適用住房投資3959.67億元；經濟適用住房施工面積達71644.68萬平方米；經濟適用住房竣工面積達42857.60萬平方米；經濟適用住房的竣工量占商品住宅竣工總量的41.2%，也就是說，經濟適用住房已經佔了中國住宅的半壁江山。」[5]按此統計數據而言，我國的經濟適用住房規模已經很大，應該能夠滿足廣大中低收入者的購房需求，而為什麼實際上並沒有起到其應有的效果呢？究其原因，不難發現，當時國家決定全面推進經濟適用房建設，並不僅是為了解決中低收入家庭的住房需求，擴大內需，拉動經濟增長也是一個重要目的。正是由於這種政策定位上的模糊性，使得經濟適用房很難與商品房界分，經濟適用房的房型面積如何確定，銷售對象資格如何審定，經濟適用房如何管理規范等問題不夠明確，導致在一些地方經濟適用住房被富人購買，成了富人房，偏離了它應有的目標。[6]目前經濟適用房存在的問題主要是：消費主體錯位，由於審核不嚴，高收入者往往憑借其經濟優勢購置多套經濟適用房，剝奪了本屬於中低收入者的房源；房屋面積規模普遍偏大，中小戶型供應量少，而中低收入者真正能夠消費起的只有那些中小戶型的房屋；雖然政府限定了經濟適用房的利潤空間，然而，本來很低成本的經濟適用房價格卻也不斷上漲，與普通商品房差價不大，而質量往往不如普通商品房，失卻了其本來的功能。經濟適用房存在的這些問題是關乎我國住房保障能否落到實處的關鍵所在，因此一定要下大力氣認真解決這些問題。

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Ⅶ 住房保障體系的社會評論

我國住房制度改革政策中存在的一些誤區
作為房改綱領性文件的[國發1998 23號]文提出「建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」和「中低收入家庭購買經濟適用住房」的目標。[國發2003 18號]文則進一步提出「逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房」，政策所體現的市場化程度更濃。就目前我國經濟發展狀況、居民收入水平和土地供應的總體情況而言，要實現多數家庭購買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經濟條件，似乎也是政府擺脫住房保障職責的隱含體現。
（一）過度地賦予了住房的經濟發展功能
我國房改從實施起就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，「房地產是國民經濟的支柱產業」被地方政府推至極致並演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷於批租土地、徵用農地等用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、「造城運動」，盲目擴大拆遷規模，人為製造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經濟發達的標志，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用於批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。
在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29.6%，2005年中西部地區增長，高達33%以上。國際上公認的房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩步上升，2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月份為22.93%，遠遠超過10%的國際警戒線。另外，國際公認的房地產開發投資佔GDP比重不能超過5%，但國內房地產投資佔GDP的比重從2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至於高達50%以上。如果以房地產為支柱產業並將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。
（二）市場化過度，超越了經濟發展階段
從國際的視野來考察住房制度，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大比重的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經濟發展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經濟社會發展階段要求實行不同的住房政策。