1. 房屋的公共空間有哪些，誰可以主張權益
房層的公共部分包括：
1、根據建設部所規定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓專梯間、垃屬圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建築服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆和外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半；
2、根據國??家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。
公共部分的歸屬：
一般認為應按《物權法》第73條「建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬於業主共有」，產權應該屬於共有產權人，也就是全體業主。
但是，從《物權法》第70、72、73、74條整體規定看，小區范圍內的公用設施並不都是屬於業主共有的，其中一些帶有社會公益性質的配套設施，如電力、通訊、人防設施和一些道路與綠化依法就屬於國有。
2. 職工繳存住房公積金後可以享受哪些權益
繳存住房公積金有以下幾項好處：
1、低息貸款。職工購房時使用住房公積金版貸款，可享受較權商業貸款低的利率；
2、增加職工個人收入。住房公積金由單位和其在職職工共同繳存，所繳住房公積金全歸職工個人所有，且住房公積金自存入職工賬戶之日起按規定計息。
3、稅收優惠。職工繳存的住房公積金，在稅務部門規定限額內的部分免徵個人所得稅。
4、住房消費提取。職工可以提取住房公積金用於建房、購房、租房、還貸等住房消費支出；
5、非住房消費提取。職工符合退休、戶籍遷出本市、離職、重大疾病等八項情形之一的，可提取住房公積金。
公積金繳納比例：
住房公積金基本繳存比例為：單位12%，個人9%，且單位和職工個人住房公積金繳存比例均最高不得超過12%；各繳存單位可以根據自身生產經營情況，階段性適當降低住房公積金繳存比例，但最低繳存比例不得低於5%。
3. 住房權益
首先是違反消防條例的規定,公共走道和消防安全通道,任何個人嚴禁封堵或堆放雜物.
首先可以向物業提出,要求對方拆除,一般應該可以解決.
如不行的話,可以向法院起訴,
理由可以是:擅自搭設鐵門,改變原設計的使用功能,要求恢復原設計的建築布置.
可以贏的.
但好象不值得跟這樣的人一般見識,呵呵!
上物業(盯住物業)解決為上策.
4. 反映房地產基本狀況、實物狀況、權益狀況和區位狀況的內容分別有哪些
房地產專業名詞及術語（）
1、住宅 （1）住宅的類型
①按照住宅層數分類可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）； ②按照住宅的平面布局分類可分為：點式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；
③按照住宅的設計特點分類可分為：內廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退台式住宅（台階式住宅）、躍層式住宅（復式住宅）、錯層式住宅（梯間式住宅）；
④按照住宅使用功能分類可分為：公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。
（2）共有住宅（公房）：是指由國家及國有企業、事業單住投資興建、銷售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。
（3）私有住宅：是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，也就是轉為私有住宅。
（4）期房：指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。
（5）現房：指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽定商品房買賣合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。
（6）准現房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目瞭然，工程正處在內外牆裝修和進行配套施工階段的房屋。
（7）房屋的所有權：為房屋的佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等於擁有了對該房屋在法律允許范圍內的一切權利
（8）房屋使用權：是指對房屋擁有享用權，擁有對房屋租進行租賃或交易的權利。
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（9）房屋產權：是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，既房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益的處分的權利。
（10）產權證書：指「房屋所有權證」和「土地使用權證」的二合為一，是房地產權的法律憑證。
（11）大產證：指開發商首先要取得的產權證，由購房者或購房者委託開發商到房產交易部門辦理。開發商只有取得了大產證，購房者才能去辦理小產證。
2、商品房的「五證二書」
(1)、房地產商在預售商品房時應具備五證：
①《國有土地使用證》
②《建設用地規劃許可證》
③《建設工程規劃許可證》
④《建築工程施工許可證》
⑤《商品房預售許可證》
5. 拆遷中房屋承租人權益有哪些
1． 什麼是土地儲備？
答：土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批准許可權范圍內，對通過收回、收購、徵用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，並向社會提供各類建設用地的行為。
2． 什麼是拆遷人？
答：是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委託對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。
3． 什麼是被拆遷人？房屋承租人是不是被拆遷人？
答：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權人。房屋承租人不是被拆遷人。
4． 房屋承租人享有哪些權利和義務？
答：承租人的權利：
（1） 在拆遷租賃房屋時，有權利要求出租人與拆遷人之間簽訂產權調換拆遷協議；
（2） 在拆遷人與產權人之間簽訂的拆遷協議損害其合法權益的，承租人可以請求法院宣告有關拆遷協議無效；
（3） 就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進行協商並簽訂拆遷協議；
（4） 對經協商不能達成拆遷協議的事宜，可以請求房屋拆遷主管部門裁決；
（5） 對拆遷裁決不服的，可以提起行政復議和行政訴訟；
（6） 對拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復議或行政訴訟；
（7） 對拆遷人未能依照法律規定拆遷的，承租人有權利要求拆遷主管部門依法處理；
（8） 對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復議；
（9） 其他承租人應當享有的權利
承租人的義務：
（1） 履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協議書的義務；
（2） 履行已經發生法律效力的判決書、調解書、裁定書確定的義務；
（3） 履行已經發生法律效力的拆遷裁決書確定的義務；
（4） 其他應當由承租人履行的義務。
5． 房屋承租人能拿到哪些補償？
答：
（1）搬遷費，又稱搬遷補助費；
（2）提前搬遷獎；
（3）臨時安置補助費（過渡費）；
（4）停產、停業損失；
（5）添置物品的補償。
6． 房屋承租人拿到停產、停業損失補償需符合什麼條件？
答：城鎮房屋：
（1） 被拆遷房屋具有房屋所有權證；
（2） 被拆遷房屋被認定為非住宅房屋；
（3） 有營業執照，且營業執照上標明的營業地點為被拆遷房屋；
（4） 拆遷前被拆遷房屋實際用於生產經營；
（5） 已辦理稅務登記並出具納稅憑證。
集體土地：
（1） 具備工商部門核發的有效的工商營業執照，且營業執照上標明的經營場所與被拆遷房屋一致。
（2） 稅務部門的僅半年完稅證明原件和復印件。
7． 拆遷人不直接對房屋承租人補償停產、停業損失怎麼辦？
答：承租人的停產、停業損失，由被拆遷人按照雙方租賃協議的約定給予補償；雙方沒有協議的，由被拆遷人參照拆遷人對被拆遷人補償停產、停業損失標准對生產經營者給予適當補償。
8． 房屋租賃合同中約定「遇到拆遷無條件解除合同」、「遇到拆遷自動解除合同」時，房屋承租人能不能得到相應的拆遷補償。
答：房屋承租人應當得到相應的拆遷補償。
9． 被拆遷人通過自有的未實際經營的營業執照，而不用房屋承租人實際經營的營業執照拿到停產、停業補償金時，房屋承租人能不能獲得停產、停業補償金。
答：在租賃期間內，基於實際經營房屋承租人應當獲得停產、停業補償金。
10． 被拆遷人強行停水、停電要求提前解除合同怎麼辦？
答：通過法院要求被拆遷人排除妨害繼續履行合同或給予停產、停業等補償金後解除合同騰退房屋。
6. 房地產項目，如果有部分商業或者住宅返還給合作方並且不享有這部分權益，在做利潤測算時這部分如何處理
按照該司解釋合作發房產定義看合作發房產三律特徵：共同資；二共享利潤；三共擔風險近些隨著房產業發展合作發房產現象非普遍述司解釋摒棄共同經營要價共同經營合作發協議律特徵並影響院該協議性質判斷使合作發房產同於聯營2、合作式化（1）資式看事土使用權、資金等形資產資技術、勞務等形資產資實踐往往土使用權資金作資 （2）組織式看型（項目公司型）合作發合夥型、合同型合作發（兩種統稱非型聯營即非項目公司型）現實採用非項目公司型合作式用組建新企業比較簡便靈故非項目公司型合作發目前房產合作發採取比較式三資企業特殊性般採取項目公司型式合作發房產（3）外名義雙共同名義發其名義發（4）收益配配建房屋配銷售款或者利潤等（5）雙資質看錶現雙都資質土提供沒資質資金提供資質土提供資質資金提供沒資質 （二）律風險1、合作發合同認定效律風險； 實務合作發合同由於簽訂沒仔細審查其合性導致土價格幅度漲土轉讓毀約用理由主張合同效由於房產律規制稍慎能面臨合同效風險 司解釋規定合作發必須具備特徵：共同投資、共享利潤、共擔風險若具備些特徵該合作性質便待商榷實踐通表現： 提供土使用權事承擔經營風險收取固定利益應認定土使用權轉讓合同根據土使用權性質別適用劃撥或讓土使用權轉讓相關律規 提供資金事承擔經營風險配固定數量房屋應認定房屋買賣合同 提供資金事承擔經營風險收取固定數額貨幣應認定借款合同 提供資金事承擔經營風險租賃或者其形式使用房屋應認定房屋租賃合同 《解釋》規定承擔經營風險合作發合同按照合同實際內容、真實目給合同定性事簽訂名副實合作合同數規避我關於土使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸相關律規若事間發糾紛則通相安事旦糾紛發原先設定合同條款能效條款事需要面恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關律其結能律犧牲品例實踐利用合同效瑕疵主提起合同效訴達履行合同或者提前收投資款目 甲土使用權資質乙資質乙名義發應土使用權戶至乙名產糾紛則甲極利能面臨該合同認定名聯營（合作）實掛靠（租營業執照資質證書）效合同風險 效合作發房產合同財產處理 本文提導致合同效幾種情形合同旦確認效涉及事間財產處問題《合同》第58條規定合同效或者撤銷該合同所取財產應予返；能返或者沒必要返應折價補償錯應賠償所受損失雙都錯應各自承擔相應責任合同認定效財產處理另高民院《關於審理房產管理施行前房產發經營案件若干問題解答》第45條規定經審查認定效合同依據效合同取財產應返合同效給造損失應按錯責任原則由錯賠償損失錯承擔賠償責任賠償金數額應相於錯實際損失雙均錯按錯責任各自承擔相應責任雙故意嚴重違反關律、規致合同效應追繳雙已經取或約定取財產 鑒於合作發房產合同特殊性復雜性能簡單返財產、賠償損失草帥處理事尚新類合同效處理做明確規定前暫且參照高民院《關於審理房產管理施行前房產發經營案件若干問題解答》第46條規定視同情況別處理：合作建房合同確認效建或已建房屋其所權確認歸土使用權作投資所投資根據資金轉化形態別處理：（1）資金尚未投入實際建設由土使用權作投資投入資金予返並支付同期同類銀行貸款利息；（2）資金已轉化建建築物並定增值返投資款同參照房產業利潤情況由土使用權作投資給予相應比例經濟賠償；（3）房屋已建約定資應房產份額按現行市價估值或資實際資占房屋造價比例認定資經濟損失由土使用權作投資給予賠償 2、土提供土使用權存瑕疵律風險；（1）劃撥土審批手續 劃撥土使用權作投資所產風險主要表現：劃撥土使用權未經批准權民政府批准劃撥土使用權作投資與訂立合同合作發房產應認定合同效起訴前已經辦理批准手續應認定合同效說劃撥土使用權用於房產合作發合作合同效與否取決於政府紙批文發糾紛政府想使合同繼續履行即批文若政府想合同繼續履行即由劃撥土使用權直接訴請合作合同效通情況劃撥土使用權政府保持著良關系疑資利建議與土合作發房產第步需要確認土使用權性質確屬土劃撥使用權應合同約定由其或者辦理土使用權讓手續並繳交土使用權讓金現實辦理土使用權讓手續般與房產發同步進行（2）項目公司型合作發應土使用權戶至項目公司名；（3）甲土使用權資質乙資質乙名義發應土使用權戶至乙名產糾紛則甲極利能面臨該合同認定名聯營（合作）實掛靠（租營業執照資質證書）效合同風險 3、資金提供資金位或未足額資律風險； 資位糾紛合作發房產較見資位行性質違約違約應依照約定承擔違約責任直至合同解除關於資位何配利潤問題合同約定：僅投資數額確定利潤配比例才按實際投資比例配利潤合同明確約定配比例則管事否足額交納資都受該條款制約應該按照違約責任追究資位事責任合作資位情況其依約資合作應及處理該問題要求未資資資並且依約承擔違約責任若未資依舊資其資解除合作合同合作合同資未依約資情形約定具體處理式減少糾紛解決本 4、印章使用善給另帶估量其經濟損失律風險； 5、利用財務便利財務做技術處理轉移利潤、銷售款等； 6、利用其關聯企業通合同簽訂、簽證等式轉移利潤、銷售款等； 7、投資爭議律風險 投資額增加或者利潤減少按照錯確定配比例；歸責於事錯或者事錯確定按照約定投資比例確定沒約定投資比例按照約定利潤比例配 8、利益配爭議律風險 合作發房產案件經現房屋實際面積與合同約定面積、規劃建築面積符現象往往市政規劃變更、事項目設計案變更等原導致房屋實際面積同情況能超規劃建築面積能少於合同約定面積別進行論述 合作程房屋實際面積超規劃建築面積首先應經批准權民政府批准未經批准事請求配予受理已經受理駁起訴向民政府主管部門申請批准能導致兩種同結種批准另種則認定違章建築前種結超部經政府主管部門批准合事該部面積配比例沒約定協商約定配比例；協商參照合同約定配比例配審批結種超部政府主管部門認定違章建築予拆除其損失由事按照各自違約責任別承擔；雙違約責任確認參照合同約定投資比例擔同房屋實際面積增加能直接導致投資數額超合同約定（第二種能房屋實際面積增加實際投資數額同超合同約定）於增加投資數額事符部數額擔比例參照合同約定事各投資數額比例擔沒約定投資比例按照約定利潤配比例確定現述第二種能事存錯導致投資數額增加除外 由於房產發程遇變更規劃、資金位、施工、合同約定明等原導致實際建築面積少於合同約定容易引發糾紛現房屋實際建築面積少於合同約定面積事能協商達致 則需追究錯責任按照錯責任原則根據錯事責任享利潤少相應份額排除事錯或者事錯確定情況按照約定利潤配比例確定 9、合作發違、違章建築律風險 違、違規建築主要包括相關土或規劃手續工程建設性質、規模與建設工程規劃許證內容符工程合作發現違違規建築合作發房產合同事請求配房產項目利益院予受理；已經受理駁起訴實踐事能曲線利遇類糾紛兩種處理式：補辦相關手續承擔相應行政責任使違、違規建築變合建築再行要求利潤配；二若於違違規建築形沒錯錯向錯要求違約賠償10、預售款充抵資利益受律保護律風險 預售款屬於提前獲預期利益且該預期利益真實現具定風險性發商其充抵投資參與利潤配等於風險轉嫁給購房者保護房屋購買合權益受侵犯我《城市房產管理》規定商品房預售所款項必須用於關工程建設挪於用該條款商品房預售資金用途做嚴格規定強制其用於關工程建設旨防止發商預售資金任意擠用同《高民院關於審理涉及土使用權合同糾紛案件適用律問題解釋》再明確規定合作發房產合同事要求房屋預售款充抵投資參與利潤配予支持 11、債務風險 甲面臨該項目外乙其債權通律手段該項目主張權利風險；各均面臨外互負連帶責任風險 （三）策1、慎重選擇合作夥伴 甲乙雙均應注意問題（1）聘請熟悉房產發項目運作熟悉房產發企業管理資深律師提供全程律服務；（2）考察決策階段充聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、計師、律師等專家意見；（3）注意審查主體資格或身份否合適格；（4）選擇合合作形式處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集房產、車輛、戶銀行及帳號、債權債務情況、實際辦公或居住等信息資料；（7）履行合同程注意完善往函件簽收手續；（8）發糾紛互諒互讓友協商平解決 甲應注意問題（1）注意考察乙資金實力；（2）注意核實乙資金歷否合；（3）避免造非集資、避免造詐騙、避免造洗錢等違犯罪行發 乙應注意問題（1）注意調查甲項目真實性合性；（2）注意調查核實甲土所權否抵押或司查封；（3）注意側面調查解甲負責品及誠信度2、預防合作合同效 第合作發房產合同事均具備房產發經營資質簽訂合作發房產合同效 第二土使用權未經批准權民政府批准劃撥土使用權作投資與訂立合同合作發房產合同效 第三未經批准改變土用途簽訂合作發房產合同效 第四違、違章建築； 第五改變手續； 第六四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳合同（1）准確敘述該項目現狀：包括項目址、已取批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目關債權債務情況並約定擔辦；（3）合同應合作模式作明確約定特別需要注意點合作應合作項目運行機製作約定即相關權力機構組及議事規則及現決策僵局候該何處理 合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同應合作條件作明確約定關於合作條件各何投資何何種形式投資違反投資約定該何處理等都需要明確約定 項目公司型合作發要明確注冊資本投入式及注冊資本與投資總額差異處理策及相應責任；土使用權入股該土使用權需要評估（5）合同應土使用權條款作詳細約定合同應明確合作發項目土使用權取式；土使用權讓金支付情況；達合作土使用權權屬；項目用原劃撥用應明確補辦土使用權讓手續主體及相關費用承擔（6）合作發房產程各種審批程序及證照辦理義務作明確約定實踐約定明相互推諉辦理行政審批致使項目能順利進行情況發（7）合同應明確約定投資額增加、建築面積減少配；建築面積增加政府審批手續、增加面積本擔及面積配式（8）合同應項目資金監管作約定避免完全控制賬務情況發預留印鑒財務章名章應由掌管應由各別管理利於合作各相互制約監督（9）雙均應些重要事實真實性合性作鄭重承諾或保證；（10）盡能要求支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）各都應些限制性約定例約定：未經同意任何本合同關權利義務轉讓給第三等；（12）要明確約定利益配辦：配間、配式、配比例等系配房屋則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同情形解除合同式；（14）明確約定違約責任：針同違約情形約定具體承擔金額或承擔比例；於嚴重根本性違約情形要約定違約超定具體期限應承擔較違約金額或較違約比例違約除應按照約定承擔違約責任外守約權解除合同自解除合同通知達違約合同解除；（15）明確約定合同解除清理、交接、撤場等具體辦；要特別約定嚴重根本性違約導致解除合同違約必須合同解除幾工作內自行撤辦公及施工現場；同應約定包括違約金內關款項結算支付間；（16）明確約定解決爭議辦；（17）註明合同份數及合同效條件註明每份合同具同等律效力合同附件與合同具同等律效力；（18）與原件核誤效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋配表及圖紙等作合同附件；（19）注意除落款處蓋章、簽字蓋手印外要每份合同都蓋騎縫
7. 住房公積金權益記錄在哪查
你的情況是可以提取公積金的。
需提供：你的購房合同（原件及復印件一份）和購房發回票（原件及復印件一份答）
如果你是貸款買房的話，還要提供你的貸款合同（原件及復印件一份）。
身份證及銀行賬戶（卡或存摺）
把以上材料給單位讓單位給你辦理就可以了，三個工作日就可以拿到錢了。
8. 房產權益法律
《綜合驗收竣工備案表》所列項目或部門有：建管、設計、施工、開發、房管、消防、回國土、審計等部門，答在房屋竣工後經上述各部門現場勘驗合格後，相應部門分別簽署意見並確定驗收等級後加蓋公章。
我的房子在備案表中不能體現出來，如果你是購買的在建商住房，你與開發商簽訂的《商品房預售（購）合同》在當地房管部門的《商品房預售（購）等級備案表》中能夠體現出來。