住房建設風險點

1. 目前建行住房貸款面臨的風險有哪些

在抄當前的市場狀況下，建設銀行的個人住房貸款面臨著一些新的風險因素，主要有房地產市場波動的風險，借款人還款壓力增大的風險，假按揭風險，中介機構的風險，銀行操作風險，流動性風險等等。
面對這些風險，多年的個人住房貸款管理經驗，使建設銀行具有一定優勢，主要表現在：
先進的風險管理理念和組織架構，強大的網路系統和審計手段，專業的操作流程，標准化催收體系，還有住房抵押貸款證券化的試點經驗。

2. 個人住房按揭貸款存在哪些風險

按揭的房子可以再次抵押給銀行辦理貸款。在辦理房產二次抵押貸款，能選擇的貸款機構和銀行不多，所以選擇哪家去辦理成為很多客戶比較頭疼的事情，因為我們要考慮安全性，利率，額度，放款，選擇很重要，不同的銀行和機構辦理速度可能差距在1個月左右，那麼，房產二次抵押貸款哪個銀行好？房產二次抵押貸款哪家銀行利息最低？
比較申請條件
不同銀行申請房產二次抵押貸款的條件不同，比如信用情況、個人收入，工作單位，還款能力等。而在貸款公司申請房產二次抵押貸款，主要是看房產價值高不高，是否具備變現的能力。信用情況好壞，有負債的借款人，只要能提供符合條件的房產進行二次抵押，一般都能在銀行或貸款公司貸款。
比較貸款利率
相比於信用貸款，房產二次抵押貸款風險更低一些，因為有房產作為銀行放款的保障。但是目前各家銀行的房產二次抵押貸款產品利率不一，同一家銀行，貸款利率在不同地區也會有所不同。
目前銀行的房產二次抵押貸款利率都是在基準利率的基礎上浮執行的，2017年銀行基準年利率為一年以下（含一年）基準利率為4.35%、一年至五年（含五年）的基準利率為4.75%、五年以上為4.90%,大家可以參考一下。
比較審批速度
房產二次抵押貸款銀行的流程非常多，審批時間也會比較長，最快需要20個工作日左右才能拿到貸款。貸款公司手續簡單，審批快，一般10個工作日就能拿到貸款。
比較貸款額度
一般來說，房產二次抵押銀行貸款的額度跟房屋評估價值有關，最高是7成左右。
總的來說，銀行貸款不是那麼容易申請的，申請失敗還會影響徵信記錄。為了獲得更低的融資成本，方便快捷的辦理大額銀行貸款，一般都會去找專業機構，比如說東莞房速貸，他們憑借專業的行業知識，可以幫客戶解決融資過程中的疑難雜症，從上千家銀行中幫客戶選擇最為合適的融資方案。房速貸融資咨詢熱線：0769-33888836

3. 房屋建築施工風險有哪些

一、轉嫁風險

從理論上說，轉嫁風險的一個基本原則是：由最有能力承擔風險的一方來承擔更多的風險。但是在實踐中，往往是由合同雙方的實力和談判地位決定了最終的風險分配。

在建築工程中，轉嫁風險最常用的手段就是通過合同條款來明確約定。例如，對於惡劣天氣等不可抗力的引發的風險，在由原國家建設部和工商總局推薦使用的建築工程合同示範文本通用條件第39條中，就對因不可抗力事件導致的費用及延誤的工期的分擔方式做出了明確的約定。另外，如國際工程承包中普遍使用的FIDIC通用合同條款第17條中，也對業主和承包商的風險分擔做出了約定。

同時，對於雙方都不願承擔的風險，如果可以購買保險，也是轉嫁風險的一種。只不過，雙方要對風險向對三方轉嫁的行為支付對價，即支付保險費。如果在上海本次住宅樓倒塌事故中，有工程參與方已經購買了相關保險，並按照保險合同的約定得到理賠的話，那他就是非常幸運的了，因為他的風險在很大程度上被成功轉嫁掉了。反之，如此嚴重的一次工程事故，對任何一家參與工程的單位而言，都無疑是難以承受的。

二、控制風險

控制風險也是對風險進行主動管理的一種方式。如果潛在的工程風險可以被清楚地認識到，那麼就有可能提前進行預防。例如，火災。在大家都基本了解火災發生的原因與危害後果的情況下，一般都會規定工程施工現場不準抽煙，同時要配備足夠的滅火器材。又比如，施工現場規定人人都必須佩帶安全帽，就是對工人人身安全的一種直接保障，是對安全事故風險的一種主動控制。

不過，值得一提的是，任何一種對風險的控制和管理措施，都是要花費一定的管理成本的，要麼是成本投入，要麼是時間投入，更或者時間和金錢都要大量投入。這往往是工程參與者有意或者無意放棄風險控制的一個主要原因。

三、接受風險

並非所有建設工程中的風險都要花費時間和精力去管理和控制，對於一部分小的風險，在充分認識的前提下，也可以採取主動接受的方式。比方說停水或停電，建築工程施工過程中發生停水或停電肯定也是一種風險，但是否因此要在施工現場准備幾台發電機，或者事先准備一個蓄水池，這恐怕不是所有的建築工程都會採取的措施。除非是停水停電累計超過一定的限度，否則，在建築工程實踐中，一般都不會採取專門的預防措施。因為短暫停水停電造成的工期損失，很容易通過簡單的趕工措施得到事後的彌補。

4. 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

5. 想知道住房按揭有哪些風險

（一）借款人信用風險。即借款人因主觀或客觀原因不能按期償還借款的風險。這是按揭貸款最直接和最基本的風險。銀行在審批按揭貸款時，借款人的資信狀況和償付能力是首要考慮的因素。因為一個資信好、支付能力強的借款人無疑能夠最大限度的降低銀行貸款風險，並省去銀行追討貸款和處置抵押物的麻煩。但是，按揭貸款的對象主要是廣大居民，而導致居民收入狀況和支付能力的因素很多，銀行較難對借款人資信的真實狀況全面掌握並作出准確的判斷。十幾年甚至幾十年的貸款期限對於借款人的資信的確是一個巨大的考驗。當借款人因疾病、意外傷害的事故導致死亡或終生殘疾喪失勞動能力以及失業時，無疑將影響借款人償還貸款本息的能力。當借款人受個人利益驅使，故意停止或延長還貸，風險也將發生。此外，自然災害、戰爭、社會動亂等不可抗力因素也會造成借款人無法按期還貸。
（二）假按揭風險。所謂假按揭，主要是指房地產開發商以內部員工及其他關系人以購房者的名義借購房之名套取金融機構貸款以解決資金周轉的行為。開發商作假的方法一般是讓本單位職工及親屬冒充客戶，與之簽訂購房合同，套取銀行貸款，嚴重一點的是派人四處收集身份證，辦理貸款手續。由於假按揭與一般的商業貸款相比貸款易、利率低、速度快，所以對部分開發商，特別是資金實力缺乏的開發商有很大吸引力。目前，因此引發的糾紛已陸續起訴到法院。
（三）按揭款挪用風險。購房人以按揭貸款方式購房時，其按揭款只能用於支付相應商品房首期付款後的其餘購房款，開發商應當將購房人的按揭購房款用於工程的繼續建設，不得作為其他用途。但是，當一段時間內開發商手中擁有銀行貸款和按揭款項時，其商品房建設工程又是施工方帶資墊資修建或其以各種方式拖欠工程款時，他手中的資金便可能一下子富足或膨脹起來，而這本應用於特定項目的資金很可能在項目結束前便被投入其它項目。一旦開發商出現經營問題，就會導致開發商與銀行、保險公司、施工成包商、材料供應商等之間的混戰，嚴重危及購房人的根本利益，購房人不能按期得到房屋或根本得不到房屋，則購房人將停止支付按揭款，最終銀行的利益將遭受到重大損失。

6. 論述我國個人住房貸款的主要風險有哪些應如何防範

我國個人住房貸款面臨的主要風險(系統性風險和非系統性風險)， 重點分析各種非系統性風險:(l)來自開發商的風險
①虛假按揭，騙取銀行貸 款、②多種原因造成樓盤爛尾、虛假廣告、③承諾落空造成的風險)，
(2)來自項目的風險
①項目存在合法性瑕疵，形成風險、②項目市場前景黯淡造成的銀 行風險、③房屋品質惡劣或有缺陷造成銀行風險)，
(3)來自借款人的風險
①借 款人能力風險、②借款人惡性違約)，
(4)來自抵押物的風險
(5)來自中介合作機構的風險，
(6)來自銀行自身的風險。

我國商業銀行個人住房貸款風險控制的主要防範措施:
(1)加強貸前調查，嚴把貸款准入關，
(2)加強貸後管理，防範個 人住房貸款風險，
（3）謹慎選擇合作中介機構，防範道德風險，
(4)積極利用保險、 擔保等方式防範貸款風險。

7. 住房公積金風險防控方面安全嗎

近日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合發布《全國住房公積金2017年年度內報告》。《報告》顯示，住容房公積金制度覆蓋面進一步擴大，繳存金額持續增加。

《報告》顯示， 2017年末，全國342個設區城市中，有295個城市開通了住房公積金門戶網站、313個城市使用了12329住房公積金服務熱線、161個城市建成了網上業務大廳、233個城市設置了自助終端、241個城市開通了官方微信、128個城市上線了手機客戶端，有105個城市建成了包含以上8種服務渠道的綜合服務平台，繳存單位和繳存職工能夠更方便的通過信息化渠道辦理各項業務，服務效率大幅提升。2017年7月，全國住房公積金轉移接續平台建成並開通，實現「賬隨人走，錢隨賬走」。截至2017年末，各地通過轉移接續平台共辦結住房公積金轉移接續業務19萬筆、54.1億元。

來源：央視網