住房建設規劃實施評估

㈠ 房子拆遷，面積的計算

1、以房地產權證記載的建築面積為准。無房地產權證的，以相關批准版文件記載的建築面積為准權，實際建築面積小於相關批准文件記載的建築面積的，以實際建築面積為准。

2、相關批准文件未記載建築面積，或者雖無批准文件但在1981年以前已經建造用於居住的房屋，以有資質的房地產測繪機構實地丈量的建築面積為准。

(1)住房建設規劃實施評估擴展閱讀

補償流程

（一）拆遷人申領房屋拆遷許可證。

（二）房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告。

（三）房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

（四）確定拆遷補償標准和安置方案。一般而言，對違章建築和超過批准期限的臨時建築不予補償。拆遷補償方式分為一般情形的補償和特殊情形的補償兩類。一般情形的補償分貨幣補和房屋產權調換、結算價差，被拆遷人可以選擇補償方式。特殊情形的補償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補，或只作房屋產權調換、結算價差。

（五）拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議。

（六）裁決拆遷。

（七）強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。

㈡ 2016濟南北湖拆遷安置政策

濟南市天橋區北湖片區開發項目房屋徵收補償方案

北湖片區開發項目是濱河新區開發建設的重點區域之一，將成為北部城區的城市副中心,重點規劃建設成以休閑旅遊和文化傳播為特色，集商務辦公、商業休閑、文化傳媒、居住生活為一體的都市活力中心。根據我市國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，天橋區政府決定實施本項目。為保障項目順利實施，天橋區人民政府擬決定對該項目規劃用地范圍內的地上建築物及附屬物實施徵收，制定本方案。
一、房屋徵收與補償的法律依據
本項目是依法進行房屋徵收與補償，法律依據為：
1、《濟南市國有土地上房屋徵收與補償辦法》（市政府令第248號）；
2、《<濟南市國有土地上房屋徵收與補償辦法>實施細則》（濟政辦發〔2013〕20號）；
3、《濟南市國有土地上房屋徵收范圍內未登記建築認定和處理辦法》（濟城執發[2012]5號）；
4、《關於做好被拆遷人或公有房屋承租人享受最低套型面積標准資格認定工作的若干意見》（濟建發[2011]1號）
5、關於印發《北湖片區開發項目國有土地上房屋徵收范圍內未登記建築認定處理細則》的通知（天城執發[2015]3號）
二、房屋徵收目的
北湖片區開發項目東至七一路、西至生產路、南至北園大街、北至濱河南路。項目范圍內基礎設施落後、配套設施不完善及區域臟亂差現象，影響了該地區居民的生活質量，為提高北湖改造項目及周邊群眾的生活居住水平，同時加快該區域的基礎配套設施建設，天橋區人民政府決定對該項目規劃用地范圍內的房屋實施徵收。
三、房屋徵收范圍及被徵收房屋和附屬物
（一）房屋徵收范圍
根據濟南市規劃局《關於濟南濱河新區建設投資集團有限公司<關於申請將北湖片區核心區、安置區及北湖公園規劃條件合並的函>的復函》（濟規直二管函【2015】39號)，確定的徵收范圍東至七一路、西至生產路、南至北園大街、北至濱河南路，其中包括柳雲小區12-19號樓、邊庄小區9號樓、18號-21號樓、24號-27號、水園小區40、41、46、47、48、49號樓、水屯路62、64、66、68、70、72號樓、陽光小區1-9號樓、陽光小區11-18號樓 、芙蓉小區17、18、23、24號樓等。
（二）徵收范圍內被徵收房屋及其附屬物的情況
根據摸底調查情況，該徵收項目涉及7個村居（沃家、黃橋、楊庄、白鶴、水屯、柳雲、邊庄）和陽光小區的5094戶住宅，建築面積約39.2萬平方米；附屬房屋建築面積約3.06萬平方米；非住宅19宗，建築面積8.69萬平方米。
四、房屋徵收部門、徵收實施單位及徵收評估機構
房屋徵收部門：濟南市天橋區城鄉建設委員會
項目實施單位：濟南濱河新區建設投資集團有限公司
徵收實施單位：濟南市天橋區房屋徵收服務中心
徵收評估機構：
山東中旭土地房地產評估咨詢有限公司
山東舜華房地產評估造價咨詢有限公司
山東弘裕土地房地產評估有限公司
山東廣和房地產土地評估咨詢有限公司
濟南中正土地房地產評估咨詢有限公司
山東光大房地產土地評估咨詢有限公司
山東廣泰土地房地產評估測繪有限公司
山東華潤房地產評估咨詢有限公司
山東中安土地房地產評估有限公司
山東正誠土地房地產評估有限公司
山東眾合土地房地產評估有限公司
山東三鑫房地產不動產評估咨詢有限公司
五、徵收補償方式及標准
徵收補償方式包括貨幣補償和產權調換。
被徵收房屋補償價格和產權調換房屋價格以評估機構評估的價格為准；評估時點為房屋徵收決定公告之日。
（一）徵收私有住宅的補償
被徵收的住宅房屋，補償價值按照其所處區位新建普通商品住宅市場價格，結合被徵收房屋建築結構、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。
徵收住宅房屋實行產權調換的，產權調換房屋的套內建築面積一般不得少於被徵收房屋的套內建築面積。
被徵收人按照徵收補償方案規定的范圍和標准選擇的房屋，其公用分攤面積超出被徵收房屋公用分攤面積部分的價款由房屋徵收部門承擔。
被徵收人超出徵收補償方案規定的范圍和標准選擇的房屋，其超出的套內建築面積及其對應的公用分攤面積的價款按產權調換房屋評估價格計算，由被徵收人承擔。
（二）徵收按政府規定租金標准出租的公有住宅房屋，按下列方式予以補償
1、公有房屋承租人符合房改購房條件的，可以向房屋產權單位申請房改。房改後，公有房屋承租人作為被徵收人予以補償。
2、公有房屋承租人符合房改購房條件，但未申請房改的，房屋徵收部門應當對其實行貨幣補償或者房屋安置。選擇貨幣補償的，被徵收房屋為平房和簡易樓房的，其貨幣補償金額為該住宅房屋補償價值的90％，對被徵收人的貨幣補償金額為10%；被徵收房屋為樓房的，其貨幣補償金額為該住宅房屋補償價值的85％，對被徵收人的貨幣補償金額為15%。
選擇房屋安置的，公有房屋承租人應當與房屋徵收部門結清其貨幣補償金額與安置房屋價值之間的差價，結清差價後，安置房屋產權歸承租人所有。實行貨幣補償或者房屋安置後，公有房屋承租人不再享受房改購房資格。
3、公有房屋承租人不符合房改購房條件的，房屋徵收部門對被徵收人實行產權調換，原租賃關系不變。
（三）徵收非住宅的補償
被徵收非住宅房屋貨幣補償價格，參照房屋徵收決定公告之日被徵收房屋所處區位類似房地產市場價格評估確定（以劃撥方式取得土地使用權的，按規定扣除政府收益部分）。徵收非住宅房屋實行貨幣補償的，按照確定的價格向被徵收人支付補償金；對符合國家產業政策、土地供應政策和項目規劃，可以實行產權調換的，應當按照產權調換房屋的評估價值與被徵收房屋的評估價值結算價款。
被徵收非住宅房屋產權人選擇土地收儲的，可以在本公告公示後10日內向房屋徵收部門提出申請，房屋徵收部門收到申請後3日內轉交市土地收儲機構。市土地收儲機構同意收儲的，按《濟南市國有土地收購儲備辦法》（市政府令第249號）執行；土地收儲機構不同意收購或是自收到申請之日起45日內不能簽訂收購合同的，按國有土地上房屋徵收政策執行。
（四）徵收按政府規定租金標准出租的公有非住宅房屋，按下列方式予以補償
被徵收人與承租人達成協議的，房屋徵收部門應當按照雙方協議予以補償；被徵收人與承租人未達成協議且符合產權調換條件的，房屋徵收部門可以進行產權調換，原租賃關系不變，產權調換後的房屋由原承租人在重新簽訂租賃合同後繼續承租。
被徵收人與承租人未達成協議且不符合產權調換條件的，房屋徵收部門應當予以貨幣補償。實行貨幣補償的，被徵收人與承租人就貨幣補償分配方案達成協議的，房屋徵收部門按照達成的協議予以補償，達不成協議的，暫時按照原有的規定處理。
六、徵收補償簽約期限及有關事項
（一）方案公布作為徵收決定公告的附件和徵收決定一並公布。
（二）有關事項：
1、發布房屋徵收決定公告後，將被徵收房屋面積、附屬設施及附屬物、戶口、年齡進一步進行核對，對年齡、面積有異議的，核對後確實有誤的，予以糾正。
2、房屋徵收決定公告發布後，待有關事項公示期滿即可簽訂房屋徵收補償安置協議。
3、被徵收人或符合房改條件的公有房屋承租人應在規定的時間內選擇貨幣補償或產權調換（房屋安置）補償方式並及時簽訂協議。
（1）選擇貨幣補償的：自房屋徵收決定公告7日起，可簽訂貨幣補償協議，簽約截止日期2016年5月31日。
（2）選擇產權調換的：自選房結束次日起，可簽訂產權調換（房屋安置）協議，簽約截止日期2016年5月31日。
七、享受最低套型面積標準的補償方案
（一）被徵收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建築面積小於46平方米的，房屋徵收部門按照國家規定的住宅設計最低套型面積（以下簡稱最低套型面積標准）進行房屋安置或者按建築面積46平方米進行貨幣補償。
實行改建地段或就近地段安置的，最低套型面積標准之內的差價，由房屋徵收部門承擔；超出最低套型面積標准對應面積的價款，由被徵收人或公有房屋承租人承擔。
實行異地安置的，按照被徵收房屋建築面積46平方米的補償價值安置相當的房屋。被徵收房屋和安置房屋存在差價的，應當結清房屋差價款。結清差價後的房屋產權歸被徵收人或公有房屋承租人所有。
被徵收人或公有房屋承租人在徵收范圍內（或徵收范圍外）另有住房，合並計算其面積仍不到46平方米的，選擇房屋安置時，合並計算後的面積與最低套型面積標准之間的差價由房屋徵收部門承擔；選擇貨幣補償時，按照建築面積46平方米貨幣補償金額減去徵收范圍外房屋的市場價值計算補償金額。
（二）享受住宅最低套型面積的被徵收人或公有房屋承租人的認定，由天橋區國有土地上房屋徵收范圍內房改資格和最低套型保障資格認定工作組按照被徵收人或公有房屋承租人享受最低套型面積標准資格的有關規定予以確認，並在徵收范圍內進行公示，接受社會監督。
八、未登記房屋的認定和處理
對被徵收范圍內未經登記的房屋，由天橋區國有土地上房屋徵收范圍內未登記建築調查認定和處理工作組依據有關規定進行調查處理，出具認定結論，並在徵收范圍內進行公示，接受社會監督。認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，依據相關規定給予補償；認定為非法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
九、用於產權調換房屋的基本情況
根據濟南市規劃局《關於濟南濱河新區建設投資集團有限公司〈關於申請將北湖片區核心區、安置區及北湖公園規劃條件合並的函〉的復函》（濟規直二管函[2015]39號），安置區分為北湖核心區東側片區、北湖核心區西側片區、北湖核心區南側地塊三個片區。根據濟南市規劃局對於北湖片區安置地塊總平面及戶型方案的《建設項目規劃咨詢意見函》安置戶型共計15種（安置戶型圖詳見現場公示）。
十、被徵收房屋和安置房預評估價格及各項費用標准
（一）被徵收房屋和安置房預評估價格
被徵收房屋和安置房預評估價格由該項目徵收評估機構進行公示。
（二）搬遷費等費用標准
搬遷費、臨時安置費、一次性停產停業補償費以及其它費用：
（1）搬遷費按被徵收房屋建築面積計算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；總額不足1000元的，按1000元計發。
因房屋徵收部門提供的產權調換房屋為待建或在建房屋，被徵收人需二次搬遷的，房屋徵收部門應當按上述標准支付二次搬遷費。
（2）過渡期限內每月臨時安置費按被徵收住宅房屋建築面積每平方米22元計算，非住宅房屋按被徵收房屋建築面積每平方米30元計算；每月總額不足1000元的，按1000元計發。選擇貨幣補償的，一次性給予6個月臨時安置費。
（3）一次性停產停業損失補償費按被徵收非住宅房屋建築面積計算，營業、生產用房為每平方米200元，其他非住宅用房為每平方米150元。
（三）獎勵及補助標准
1、在簽約期限內簽訂徵收補償安置協議並交驗空房的，給予每戶按期搬遷獎勵費1萬元，2016年5月21日前（含2016年5月21日）簽訂徵收補償安置協議並交驗空房的，給予每戶提前搬遷獎勵費2萬元，2016年5月21日後（不含2016年5月21日）簽訂徵收補償安置協議並交驗空房的，每拖後1天的扣減提前搬遷獎勵費2000元）；逾期簽約的不予獎勵。
享受最低套型面積標准資格的被徵收人或公有房屋承租人，選擇房屋安置的，不再發放搬遷獎勵費。
2、徵收非住宅房屋，每戶按期搬遷獎勵費與提前搬遷獎勵費按被徵收非住宅房屋價值的5％計算，最少不低於3萬元、最多不超過300萬元，逾期簽約不予獎勵。
3、住宅房屋選擇貨幣補償方式的，在簽約期限內簽訂徵收補償安置協議並交驗空房的，按其被徵收房屋價值的20％給予獎勵；超過簽約期限簽訂徵收補償安置協議並交驗空房的，按其被徵收房屋價值的10％給予獎勵。
非住宅房屋選擇貨幣補償，對不能滿足被徵收人自主選擇補償方式，不具備回遷安置條件的，按其被徵收房屋價值的15％給予獎勵；非住宅房屋選擇貨幣補償，對能夠滿足被徵收人自主選擇補償方式，具備回遷安置條件的，按其被徵收房屋價值的10％給予獎勵。
4、補助：房屋徵收部門對被徵收人按照房屋徵收補償方案規定范圍和標准選擇房屋的公用分攤面積予以免交差價款。房屋徵收部門對享受最低套型面積標准資格的被徵收人予以免交最低套型面積標准之內的差價款。
（四）附屬物補償標准
被徵收房屋的附屬物按照《濟南市國有土地上房屋徵收與補償辦法》實施細則，根據附屬物的結構、建築標准、成新等因素進行評估確定（詳見附件：1、徵收房屋附屬物補償標准；2、徵收房屋設備遷移補助費標准；3、徵收樹木補償標准）。
（五）房屋裝修補償
被徵收人或者公有房屋承租人房屋裝修部分的補償金額由評估機構根據裝修檔次和成新評估確定，按評估結果進行補償。被徵收人或者公有房屋承租人在徵收決定發布後，可向評估機構申請裝修部分的評估；自行拆除的，不予評估和補償。
十一、搬遷過渡方式和過渡期限
（一）搬遷過渡方式：由房屋徵收部門發放臨時安置費，被徵收人或者公有房屋承租人自行尋找過渡用房。
（二）過渡期限：選擇產權調換的，擬定36個月，因房屋徵收部門的責任使被徵收人延長過渡期限的，從逾期之月起臨時安置費增加一倍支付。
十二、其他有關事項
（一）被徵收人在簽訂國有土地上房屋徵收補償協議時，需將房屋所有權證及土地使用權證交房屋徵收實施部門，以便下一步到住房保障管理部門及土地管理部門辦理注銷、登記手續。
（二）被徵收人騰空房屋後，要保持原房屋結構完整，設施齊全，不得損壞和拆除門窗、暖氣設施、煤氣管網線及各類用表，以保證公共安全，防止煤氣、水電等安全事故發生，如因被徵收人及其親屬擅自毀壞，發生安全事故，造成損失的，由實際侵權人承擔民事賠償責任，構成犯罪的依法追究刑事責任。
（三）享受最低套型面積保障的被徵收人，如果隱瞞相關房產信息，違規取得最低套型面積補償資格的，所簽協議視為作廢，應重新簽訂。同時歡迎廣大群眾舉報，如舉報人舉報，經調查屬實的，對舉報人獎勵2000元（每戶僅限獎勵一人次）。
（四）房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請區政府按照徵收補償方案作出補償決定。被徵收人在法定期限內不申請行政復議也不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由區人民政府依法申請人民法院強制執行。
（五）參加房屋徵收工作的相關人員在房屋徵收與補償工作中不履行職責，玩忽職守，徇私舞弊，造成損失的，依法追究責任，依法處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（六）有關獎勵費的執行因特殊情況特殊研究。
本方案未盡事項依據有關法律、法規和相關政策規定解決處理。

附件：
1、徵收房屋附屬物補償標准
2、徵收房屋設備遷移補助費標准
3、徵收樹木補償標准
4、安置房房源位置及戶型圖(詳見現場公示)

2015年7月20日

附件：

1、徵收房屋附屬物補償標准

2、徵收房屋設備遷移補助費標准

3、徵收樹木補償標准

4、安置房房源位置及戶型圖(詳見現場公示)

2015年7月20日

附件：1.徵收房屋附屬物補償標准

項目名稱

單位

單價（元）

項目名稱

單位

單價（元）

一磚院牆

㎡

50-80

燃氣爐

個

300-500

條磚院牆

㎡

70-100

太陽能熱水器

個

500-800

磚石（亂石）院牆

㎡

50-100

電熱水器

個

200-300

磚鋪或水泥地面硬化

㎡

30-70

電表

個

200-300

防盜網

個

60-100

院內電燈

個

10-30

柵欄式防盜門

個

300-500

水表井（外表）

座

200-300

實體和復合式防盜門

個

800-1000

分戶水套表

塊

50-70

塑鋼、鋁合金窗

㎡

100-150

水管

M

8-10

營業房卷簾門

㎡

150-200

水嘴

個

10-25

玻璃鋼防雨罩

㎡

50-80

水池

㎡

50-80

雨搭

㎡

30-50

洗手盆

個

60-80

鑄鐵暖氣片

組

80-150

蹲便器

套

80-100

鋼質暖氣片

組

300-600

坐便器

套

200-350

使用說明：1.被徵收人自行拆除的不予補償。2.被徵收房屋裝修部分評估中包含的項目不再另行補償。3.未列明的其他房屋附屬物以及被徵收人對參照以上房屋附屬物作價標准有異議的，可以委託評估機構評估後予以補償。

2、徵收房屋設備遷移補助費標准

名稱

單位

補助費（元）

固定電話

有線電視

寬頻網（住宅）

寬頻網（非住宅）

空調

太陽能熱水器

部

戶

埠

埠

台

台

120

250

180

380

200

300

3、徵收樹木補償標准

胸徑

單位

補償費（元）

5厘米以下

6-10厘米

11-15厘米

16-20厘米

21-25厘米

26-30厘米

31-40厘米

40厘米以上

棵

棵

棵

棵

棵

棵

棵

棵

10-20

21-40

41-60

61-100

101-200

201-300

301-400

401-500

4、安置房房源戶型圖（現場公示）

401-500
4、安置房房源戶型圖（現場公示）

㈢ 房管局、建設局是一回事嗎

部分地方房管局都是建設局下設單位，城管局或城管隊也是。只有少部分地方房地產管理局和城管局獨立了，和住建局平級，但是極少。

房管局會有物業辦，交易中心，產權中心，保障房中心，房屋安全鑒定中心，維修資金管理中心，房屋徵收辦，政策法規。

建設局：縣（或設區）一級主管建設行業的行政部門。建設局與住建局是一個概念，只是稱呼不同而已，決定於當地政府編辦的機構命名。

(3)住房建設規劃實施評估擴展閱讀：

1、負責全市單位公有住房和直管公有住房交易審批。

2、對全市單位自管房進行政策指導、監督、管理、協調和服務職能。

3、負責全市城鎮建設安置動遷管理。

4、負責全市城鎮公有住房確權發證，辦理產權產籍變更手續。

5、貫徹落實國家、省、市關於房地產業的方針、政策和法律、法規、規章。

事項說明

1、需測繪房屋建築面積的當事人應持有關材料，向市房產測繪隊提出測繪申請。

2、提交證件和資料

3、測繪委託書

4、房屋建築安裝施工圖紙及修改通知資料

5、房屋測繪部門認為應該提交的資料

《建設局》是根據第十一屆全國人民代表大會第一次會議批準的國務院機構改革方案和《國務院關於機構設置的通知》（國發[2008]11號），設立的住房與城鄉建設部，簡稱為建設局，為國務院組成部門。

職責調整

（一）將原建設部的職責劃入住房和城鄉建設部。

（二）取消已由國務院公布取消的行政審批事項。

（三）取消住房和城鄉建設領域個人執業資格行政審批的審查事項。

（四）將指導城市客運的職責劃給交通運輸部。

（五）將城市管理的具體職責交給城市人民政府，並由城市人民政府確定市政公用事業、綠化、供水、節水、排水、污水處理、城市客運、市政設施、園林、市容、環衛和建設檔案等方面的管理體制。

（六）加快建立住房保障體系，完善廉租住房制度，著力解決低收入家庭住房困難問題。

（七）加強城鄉規劃管理，推進建築節能，改善人居生態環境，促進城鎮化健康發展。

㈣ 關於房屋拆遷的問題，附屬物的評估標准應該由什麼來決定，是不是就是按照評估委員會的工作人員來定呢

2002年10月23日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)
第一章 總則
第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本省實際，制定本條例。
第二條在本省行政區域城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例。
第三條省人民政府建設行政主管部門對本省行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
設區的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。設區的市、縣(市)人民政府有關部門應當依照有關法律、法規的規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章 拆遷程序
第四條城市房屋拆遷應當遵循下列程序：
(一)進行拆遷項目評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
(三)房屋拆遷管理部門發布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協議；
(五)拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置；
(六)實施房屋拆除。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少於三十日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。
第五條拆遷人在申領房屋拆遷許可證時向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計劃和拆遷方案，應當包括下列內容：
(一)確切的拆遷范圍；
(二)拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；
(三)拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施；
(四)拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
(五)拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證時，應當附有詳細的拆遷范圍圖。
第六條拆遷補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業務的金融機構，全部用於拆遷補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金的監督。
第七條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意並向公證機關辦理證據保全後，方可實施拆遷：
(一)產權不明或者產權有糾紛的；
(二)產權人下落不明的。
被拆遷房屋系房產管理部門代管的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
第八條房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建築施工企業資質證書的企業承擔，並編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。
第三章 拆遷補償與安置
第九條拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例規定對被拆遷人給予補償。
拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式，但下列情形除外：
(一)拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償；
(二)拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。
第十條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當遵守本條例第四章的規定。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照前款規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。對所調換房屋應當進行房地產市場價評估，並應當遵守本條例第四章的規定。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用於拆遷安置。實行異地安置的，應當一次性安置。
拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過十八個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協議。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：
(一)對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費；
(二)對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，按標准付給臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。
拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補償費。對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。
住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。具體辦法由設區的市人民政府另行制定，但增加補償的比例最低不得小於補償金額的百分之十五。
第十一條拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，安置房仍由房產管理部門代管；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆除房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被拆除房屋所有人，其餘部分支付給房屋承租人。
第十二條拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等設施以及用於公益事業的非生產經營性房屋及其附屬設施的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當徵得教育行政主管部門認可，並按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。
第十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，由拆遷人給予補償。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十四條被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低於拆遷補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷補償最低標准對被拆遷人予以補償。拆遷補償最低標准由設區的市人民政府參照國家住宅設計規范規定的最小戶型面積的當地經濟適用房價值等因素確定。
被拆遷人按照前款規定獲得貨幣補償後仍無力解決住房的，由設區的市、縣(市)人民政府對該被拆遷人以提供成套城鎮廉租住房或者租售經濟適用房等形式予以妥善安置。
第四章 拆遷評估
第十五條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構(以下簡稱評估機構)進行。
設區的市房產管理部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
第十六條房地產市場價評估應當遵循公開、公平、公正的原則。
第十七條在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。
第十八條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
(一)區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程序、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。縣級以上地方各級人民政府每年應當公布區位基準價，並根據市場情況進行調整；
(二)用途：以房屋所有權證書上標明的用途為准，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，但對取得工商營業執照並已持續營業一年以上的，應當參照經營用房評估；
(三)建築面積：房屋所有權證書載明的建築面積或者房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算；
(四)裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況，分別按其建築面積計算；
(五)其他因素：房屋建築結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第十九條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前三日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。
第二十條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在五個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委託符合本條例第十五條規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委託人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定採用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委託人和重新評估的機構共同承擔；鑒定採用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委託人的相對人和原評估機構共同承擔。
前款所稱的允許誤差范圍，由設區的市人民政府規定。
第二十一條拆遷人應當在評估結束後五日內在拆遷地點公布評估結果。
第五章 法律責任
第二十二條對違反本條例規定的行為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》和其他法律、法規有規定的，按照其規定執行。
第二十三條承接房屋拆除工程業務的施工企業拆除房屋未採取安全護衛措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，並處以二千元以上三萬元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以並處一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條拆遷當事人違反本條例規定委託不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責令改正。
第二十五條評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門處以五千元以上五萬元以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十六條房屋拆遷管理部門和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十七條在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。
因城市開發建設徵用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區的市人民政府參照本條例另行制定。
第二十八條本條例自2003年1月1日起施行。1990年12月19日江蘇省第七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過，1996年12月31日江蘇省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議修訂的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。中華人民共和國國土資源部令第10號《徵用土地公告辦法》，已經2001年10月18日國土資源部第9次部務會議通過，現予發布，自2002年1月1日起施行。

江蘇省城市房屋拆遷貨幣安置補償管理辦法

第一條 為加強和改進城市房屋拆遷管理，適應城市房屋商品化、社會化的發展方向，保障城市建設順利實施，保護拆遷當事人的合法權益，根據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，結合城市房屋拆遷實際，制定本辦法。

第二條 在本省行政區域城市規劃區內有國有土地上因城市建設需要拆遷的房屋（含附屬物），均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱貨幣安置補償，是指拆遷人將被拆除的房屋，按規定標准計算貨幣安置補償方式。

第四條 實行貨幣安置補償方式的，拆遷人應當與被拆遷人簽訂房屋拆遷貨幣安置補償協議，統一使用建設行政主管部門監制的規範文本，並按規定到本地拆遷主管部門審核鑒證。
（一） 拆遷人和被拆遷人雙方的姓名或單位名稱（被拆遷人含房屋所有權人和房屋使用權人）；
（二） 被拆除房屋使用性質（界定的，下同）、地段、地址、房屋結構、等級、層次、成新率；
（三） 被拆除房屋使用面積（可換算為建築面積）；
（四） 貨幣安置補償計算標准、結算款額、分配比例；
（五） 貨幣安置補償款的支付方式和時限；
（六） 被拆遷人的搬遷時限；
（七） 爭議的解決方式；
（八） 違約責任；
（九） 拆遷人與被拆遷人約定的其他事項。

第五條 城市房屋拆遷逐步推行貨幣安置補償形式。各設區市人民政府根據本辦法原則，結合本地實際，充分考慮下列不宜採用貨幣安置補償的情況，作出具體規定：
（一） 市政建設項目拆遷，經市、縣人民政府批准，有房屋安置且無法籌集到貨幣安置補償的；
（二） 原地建有住宅，且符合原地安置條件的；
（三） 被拆除房屋的共有權人、執行國家租金標準的房屋各使用權人對選擇貨幣安置補償方式未達成協議的；
（四） 出租人和承租人對被拆除的私有出租房屋的貨幣安置補償方案未達成協議的；
（五） 被拆遷人為住房特困且經濟特困對象的；
（六） 被拆除房屋有產權糾紛或產權人下落不明的；
（七） 被拆除房屋已設定抵押等他項權利，抵押權人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內未清償債務或重新達成抵押協議的；
（八） 被拆除房屋為依法禁止轉移、變更的；
（九） 不宜採用貨幣安置補償的其他情況。
本條第(五)項所稱住房特困且經濟特困對象的界定辦法由各市、縣拆遷主管部門會同民政部門、工會制定。

第六條 對住房特困且經濟特困對象的房屋拆遷安置，拆遷人應提前購建、安排相應數量的廉租住房異地出租安置。政府、單位實施拆遷的廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位在拆遷前出資購建。廉租住房的租金實行政府定價，具體標准由市、縣（市）人民政府確定。

第七條 凡實行貨幣安置補償的拆遷項目，拆遷人應在拆遷計劃和拆遷安置方案中具體明確貨幣安置補償方案，並將不低於安置補償總費用一定比例的資金，存入本地拆遷主管部門指定的銀行，作為申領拆遷許可證的必備條件。具體比例由設區市拆遷主管部門確定。

第八條 建設單位可以按照房地產依法評估的價值，向銀行申請貨幣安置補償專項抵押貸款。

第九條 貨幣安置補償款額，應以被拆除房屋的權屬關系、使用性質及所在的區位等因素確定。具體安置補償額計算辦法由設區市人民政府制定。

第十條 拆除執行國家租金標准且符合城鎮住房制度改革購房政策的出租公有住宅房屋，其貨幣安置補償款，應扣除被拆除房屋使用權人按房改政策應交納的購房款後，余額部分歸產權人所有。

第十一條 按照城鎮住房制度改革政策已經購買的住房，被拆遷人可選擇貨幣安置補償方式。但國家和省另有規定的，從其規定。

第十二條 貨幣補償協議簽訂後，拆遷人應當在協議約定的期限內，將應付給被拆遷人的款額，以被拆遷人的名義存入指定的銀行，由銀行開具購房存款單。

第十三條 住宅房屋被拆遷人以貨幣安置補償款購買住宅的（指許可銷售的商品住宅和允許上市已購公有住房），應當向有關銀行提交房屋拆遷貨幣安置補償協議、購房合同和購房存款。有關銀行按照購房合同的約定內容，將購房存款單的款額轉帳支付給住宅房屋出售單位或個人。

第十四條 被拆遷人購買住宅房屋的價款，高於購房存款單款額的，超額部分由被拆遷人自行承擔，並可按照有關規定申請貸款；低於購房存款單款額的，余額部分由被拆遷人以現金的方式提取。但被拆遷人購買的住宅房屋，其人均建築面積一般不得低於當地確定的人均建築面積標准。被拆遷人購買的安置房，按照《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉》（省政府令第145號）第九條第一款第四項之規定免徵或減征契稅。

第十五條 被拆遷人自行解決居住，不需購買住房的，必須向拆遷主管部門出具居住所在地有關部門出具的居住證明及本人作出的書面承諾，拆遷主管部門審核批准後通知銀行，被拆遷人方能以現金的方式提取貨幣安置補償款。

第十六條 拆除非住宅房屋，以貨幣安置補償的，貨幣安置補償款按照被折除房屋建築面積的市場評估價格計算。但因城市人民政府確定的市政、公益事業等重點工程建設而拆除非住宅房屋的安置補償，按照設區市人民政府頒布的辦法執行。

第十七條拆除執行國家租金標准出租的非住宅房屋，以貨幣安置補償的，拆遷人應當按照被拆除房屋原建築面積重置價格結合成新對被拆除房屋所有人給予補償，並在按照第十六條規定計算的安置補償款中扣除以對被拆除房屋所有人的補償款後，余額部分按一定比例分別補償給被拆除房屋使用人和所有人。具體比例由設區市人民政府確定。拆除非國家規定租金標準的非住宅房屋，以貨幣安置補償的，拆遷人應當將貨幣安置補償款給予被拆除房屋所有人，但被拆除房屋所有人作為出租人與承租人中有分配協議的除外。

第十八條 根據本辦法實施貨幣安置補償時，若需對被拆除房屋評估，應由國家和省建設行政主管部門認定且當地人民政府指定的評估機構進行。評估時應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。被拆遷人或其委託代理人接通知後不到場或不予配合的，評估機構也可進行評估，其評估行為視為有效。當事人對評估結果有異議的，應按照《城市房地產市場評估管理暫行辦法》（建成部建房[1992]579號）第十三條之規定執行。

第十九條 實行貨幣安置補償時，拆遷人應以現金方式對被拆遷人下列實際已發生的相關費用予以補償或補助：
（一） 被拆除房屋建築面積重置價格結合成新；
（二） 一次性搬家補助費；
（三） 提前搬遷獎勵費；
（四） 設區市規定的一次性過渡費；
（五） 水增容費、電增容差額費、煤氣建設費；
（六） 有線電話、有線電視移動費；
（七） 空調等設備拆裝補助費；
（八） 其他規定應付的費。
上述費用的標准由各市、縣物價主管部門會同拆遷主管部門規定。

第二十條 本辦法由江蘇省建設委員會負責解釋。

第二十一條 設區的市人民政府可根據本辦法制定具體實施辦法，並報江蘇省建設委員會備案。

第二十二條 本辦法作為實施《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，改進城市房屋拆遷安置方式的補充規定。本辦法自發布之日起施行。

㈤ 朔州市舊房拆遷評估方法

拆遷款項知多少

在城市建設飛速發展的今天，拆遷對於大多數居民來說並不陌生，也許，有些居民已經經歷、正在經歷或將要經歷拆遷。由於拆遷關繫到千家萬戶的日常生活，涉及到千家萬戶的切身利益，老百姓普遍非常關注。但由於拆遷所涉及的關系復雜、政策性強，加之國務院新頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）及北京市人民政府新頒布《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱新《辦法》）在拆遷補償安置原則、對象、方式、標准等方面作了較大調整與變動，老百姓對特別關注、迫切希望了解的諸如拆遷如何補償安置、補償安置如何計算等問題並不了解。本刊將繼續對這兩個問題的後一問題進行簡要介紹。

拆遷時，拆遷范圍內的居民最關心的問題恐怕莫過於自己可得多少補償款，自己購房是否可以享受優惠政策，可以享受哪些優惠政策，住房困難是否可以得到照顧等。對於這些問題，新《辦法》及其配套法律、法規都有明確規定。按照新《辦法》規定，一般項目房屋的拆遷。拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人、被拆遷房屋的承租人進行補償，被拆遷人按市場價格購買新房。結合房改實施危舊房改造項目房屋的拆遷，拆遷人按照安置費用根據不同情況由居民、單位和政府三方共同負擔的原則對被拆遷居民進行補償安置。居民購買就地安置房、異地安置房可以享受按房改成本價和經濟適用住房政策購房的優惠政策。為了解決拆遷范圍內的住房困難戶和自建房戶的實際困難，新《辦法》規定，拆遷人應給予符合條件的被拆遷人、被拆遷房屋的承租人拆遷安置補助費。同時，為了減少被拆遷人、被拆遷房屋承租人的損失，新《辦法》還規定，拆遷人應當給予被拆遷人、被拆遷房屋的承租人搬遷補助費、一次性停產、停業綜合補助費。對於積極配合拆遷工作，提前搬遷的被拆遷人、被拆遷房屋的承租人，新《辦法》規定，拆遷人可以給予其提前搬家獎勵費。以上種種拆遷所涉及費用如何計算呢？

一、一般項目的房醫拆遷補償款如何計算

根據新《條例》及新《辦法》的規定，一般項目的拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，適用哪一種拆遷補償方式由被折遷人自主選擇。貨幣補償的基本原則是根據被拆遷房屋的價值確定拆遷補償款，這一原則是市場經濟的基本規律——價值規律的體現。實行貨幣補償的，根據新《條例》及新《辦法》的規定，補償款根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。房地產評估方法有市場比較法、成本估價法、假設開發法、收益法等。在確定房地產評估的市場價格時，房地產評估機構應當根據被拆遷房屋的使用性質，適用不同的評估依據及評估標准，具體地講，在現階段，住宅房屋的評估應適用《北京市房屋拆遷評估規定（暫行）》，非住宅房屋的評估應適用《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標准暫行規定》、住宅房屋與非住宅房屋的拆遷貨幣補償款的計算方法各不相同：

1、住宅房屋貨幣補償款的計算方法

住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價×K+基準房價）×被拆遷房屋建築面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。根據《北京市房屋拆遷評估規定（暫行）》的規定，房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國上房管局規定的幅度內確定。並報市國土房管局備案。

例如：王先生在東直門北大街有一處佔地面積20平方米、建築面積為30平方米的私有房產，今年遇到拆遷，開發商准備在這一地區建一規劃容積率為3.2的高檔物業。那麼，根據《北京市房屋拆遷評估規定（暫行）》的規定，該房產的基準地價在4400元—5400元／平方米之間，現評估價確定為5000元／平方米；現狀容積率為30/20=1.5，規劃容積率為3．2，修正容積率為：1．005；基準房價為：1000元／平方米；重置成新價為21000元；那麼，王先生可得拆遷補償款：（5000×1．005＋1000）× 30＋21000＝201750元。

2．非住宅房屋貨幣補償款的計算方法

根據《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標准暫行規定》的規定，非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區位補償價和地上物補償價。計算公式為；非住宅房屋拆遷價格=區位價格×K1×K2×K3×建築面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調整系數；K2為房屋原用途調整系數；K3為規劃用途調整系數，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業等重點工程時取0.7，其他情況取1.O；地上物補償價的計取按北京市有關規定採取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。各遠郊區縣的《非住宅拆遷作價區位價格表》及《非住宅區類劃分說明》由各遠郊區縣根據實際情況自行制定，報北京市國土資源和房屋管理局備案。

例如：某公司在東直門北大街上有一座佔地面積200平方米、建築面積為300平方米的二層酒樓，今年遇到拆遷，開發商准備在這一地區建高檔寫字樓。那麼，根據《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標准》的規定，該酒樓的區位價格在9000元—10500元／平方米之間，現評估價確定為9500元／平方米；容積率為：300／200= 1.5， K1為0．95；K2為0.95；K3為1.0；地上物補償價為350000元。那麼，該公司可得拆遷補償款：9500× 0．95×0．95×1.0×300+350000=2922125元。

二、結合房改實施危舊房改造地區居民購買安置住房購房款的計算方法

按照新《辦法》及相關法律解釋，結合房改實施危舊房改造地區的房屋拆遷也屬於新《辦法》的調整范圍。新《辦法》頒布後，《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》（試行）（以下簡稱《危改實施辦法》）繼續有效，新《辦法》與《危改實施辦法》有沖突的，適用新《辦法》。按照《危改實施辦法》的規定，結合房改實施危舊房改造地區的房屋拆遷實行就地安置、異地安置和貨幣補償的拆遷補償安置原則。也就是說，結合房改實施危舊房改造地區的居民在危改中既可以選擇貨幣補償的拆遷補償安置方式。也可以選擇就地或異地購買安置房的拆遷補償安置方式。在現實生活中，有部分居民選擇貨幣補償的折遷補償安置方式，但大部分居民還是樂於選擇就地安置的拆遷補償安置方式。按照《危改實施辦法》的規定，結合房改實施危舊房改造地區的居民購買就地安置住房實行按房改成本價和經濟適用住房政策購房的優惠政策，因此，居民得到的住房資產的價值一般高於購房支出，居民不僅住房條件可以得到改善。而且可使自己所有的房產價值增值。所以，就地安置的拆遷補償安置方式是結合房改實施危舊房改造地區居民樂於選擇的拆遷補償安置方式。既然選擇就地安置的拆遷補償安置方式應當支付購房款，那麼，購房款應當如何計算呢？按照《危改實施辦法》的規定，不同房屋的所有權人、承租人購房應付購房款的計算方式各不相同，結合房改實施危舊房改造地區的居民應當對號入座：

1、結合房改實施危舊房改造地區直管公房承租人、自管公房承租人、標准租私房承租人、私有自住房屋的所有權人購買安置住房購房款如何計算？

《危改辦法》第八條規定，危改區內居民的安置標准按原房是成套住房和非成套住房兩種情況處置：原住房屬於成套住房的，按照原建築面積安置：原住房屬於非成套住宅的，原住房建築面積不足20平方米時，安置一套一居室；原住房建築面積超過20平方米，不足3O平方米時，安置一套二居室；原住房建築面積超過3O平方米，不足4O平方米時，安置一套三居室；原住房建築面積超過（含）4O平方米，對超過部分可以比照前三款標准分套安置或者增加居室間數。

安置標准確定後就該拿錢買房了，那麼該拿多少錢呢？結合房改實施危舊房改造地區直管公房承租人、自管公房承租人、標准租私房承租人購買安置住房按以下公式計算房價：安置住房的房價=F1+F2＋F3，其中，F1是原住房建築面積部分，F1=（成本價-成本價×94％×0.9％×夫婦工齡和）×原住房建築面積×（1+調節因素之和）×（1-教師優惠）×（1-援藏優惠）；F2是超過原住房建築面積但未超過人均15平方米（含）以內的部分， F2=成本價×（15×家庭人口-原住房面積）；F3=當地經濟適用住房價格×（安置房建築面積-15×家庭人口）。此外，安置住房的房價還受安置住房的層次、朝向等因素影響，房屋的層次、朝向等按規定對房價按一定系數進行調節。這里，關於教師優惠的政策為：購房人夫婦一方是教師，可享受規定面積內房價5％的優惠，雙方是教師可享受10％的優惠。援藏優惠的政策為：購房人為援藏人員，按規定憑市委組織部證明，可享受5％的優惠。

例如，周先生是教師，一家四口原住兩間平房，租賃合同標明建築面積為25平方米。拆遷後，於2002年2月簽訂購房合同，新房為六層樓房，周先生就地分得一層兩居室一套，兩間居室均朝南，建築面積73平方米。現已知：周先生夫婦建立住房公積金前的工齡和為30年，當地經濟適用住房價格為3500元，不計算調節系數和陽台價。那麼，按規定，周先生購買該套住房應繳納房價款127746．71元，其中F1=（1560-1560×94％×0.9％×30）×25×（1-5％）＝27646.71元；F2=1560×（15×4-25）=54600元；F3=3500×（73-15×4）=45500元。

2、結合房改實施危舊房改造地區標准租私房出租人換購安置住房購房款如何計算？

結合房改實施危舊房改造地區標准租私房出租人換購安置住房的，原建築面積的部分，按照被拆遷房屋的重置成新價和安置房的建築綜合成本價的差價計算，超過原建築面積的部分，按商品房價格計算。換購後的安置用房按照商品房產權進行管理。

例如：江先生有間建築面積25平方米的標准租私房位於危改區內，危改後，江先生就地分得一套建築面積56平方米的安置住房。現已知：該房屋重置成新價為600元／平方米，建築綜合成本價為2000元／平方米，當地商品房為5500元／平方米。那麼，江先生購買該房屋應支付購房款=（2000-600）×25＋5500×（56-25）=205500元。

3、結合房改實施危舊房改造地區居民己按房改成本價購買成套住房的，購買安置住房購房款如何計算？

結合房改實施危舊房改造地區居民已按房改成本價購買成套住房的，購買安置住房時，安置房建築面積等於原建築面積的部分不找差價，超過或者不足原建築面積的部分按照當地經濟適用住房價格結算差價。

例如：朱先生2000年按成本價購買了一套公有住房，建築面積53平方米。朱先生所住地區2002年進行危改，危改後，朱先生就地分得一套建築面積為75平方米的住房。現已知：當地經濟適用住房價格為：3500元/平方米。那麼，按規定，朱先生購買安置用房時，與原住房建築面積相同的53平方米不找差價，超過原住房建築面積的22平方米按3500/平方米的差價購買。所以，朱先生應繳納的購房款應為：3500×22=77000元。

三、拆遷安置補助費如何計算

拆遷雖然可使拆遷范圍內的大部分居民改善住房條件，從長遠看，是一項有利於拆遷區居民的行為。但是也應看到，在拆遷范圍內的住房困難戶及自建住戶的住房條件在拆遷時很難得到改善。如果對這部分居民不加任何照顧，拆遷工作將很難順利進行，不利於社會穩定。為了解決這個問題，《關於北京市城市房屋拆遷補助費有關規定的批復》（以下簡稱《批復》）規定，對於拆遷范圍內的住房困難戶和自建房戶，拆遷人應當按《批復》的規定，給予拆遷安置補助費。需要明確的是，拆遷安置補助費是按戶發放的，住房困難及自建房的認定按照《批復》的規定認可，與被拆遷人、被拆遷房屋的承租人的工作狀況、工資收入水平無關。那麼，拆遷安置補助費是如何發放的呢？

1、住房困難戶的拆遷安置補助費如何計算？

住房困難戶申請拆遷補償安置必須符合以下兩個條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補償款低於規定的補償低限。對於符合以上兩個條件的住房困難戶，拆遷人應當給予其拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標准按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=規定補償低限-被拆遷房屋的補償款。其中，規定補償低限=經濟適用住房均價×規定面積標准。公式中的經濟適用住房均價，根據有關部門批准，目前北京市城區的經濟適用住房均價為3500元／平方米，近郊區的經濟適用住房均價為3300元／平方米，遠郊區、縣的經濟適用住房均價，由區、縣政府根據本地經濟適用住房的市場供應價格確定；公式中的規定面積標准，2002年12月31日前，城、近郊區按照每戶3O平方米計算；遠郊區、縣由區、縣政府根據當地居民住房水平自行確定。

例如：老胡一家住在一間建築面積為18平方米的自有私房內，該房屋位於宣武區規劃市區內，2002年，老胡所住地區進行拆遷。現已知：老胡在拆遷范圍外別無正式住房，拆遷人給予老胡的補償款為72000元人民幣。那麼，按規定，老胡可得拆遷安置補助費為（3500×30）-72000=33000元。

2、自建房的拆遷安置補助費如何計算？

自建房從法律性質上講屬於違章建築，按照新《辦法》的規定，拆遷時，拆遷人對違章建築不予補償。但由於自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費用，可能會給社會帶來不穩定因素，導致拆遷工作無法正常進行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質的拆遷安置補助費十分必要。《批復》規定，對拆遷范圍內符合規定條件的自建房居民，拆遷人應當按照經濟適用住房均價和規定面積標准給予拆遷安置補助費。拆遷安置補助費標准按以下公式進行計算：拆遷安置補助費=經濟適用住房均價×規定面積標准。其中，經濟適用住房均價標准與住房困難戶申請拆遷安置補助費時規定補償低限中的經濟適用住房標准相同；規定面積標准，2002年12月31日前，城、近郊區規定面積標准按照每戶20平方米計算；遠郊區、縣由區、縣政府根據當地居民住房水平自行確定。

例如：小胡的父母文革後調回北京，單位沒有房子，一家人便住在住房條件本來就不太寬裕的外婆家，外婆家位於市內某區。80年代初，小胡的父母在外婆家屋外的空地上私自建了間小房。建好後，一家人便搬了進去。當地派出所進行戶口登記時，確認這間小房是小胡一家人的家庭住址所在地。2002年2月，小胡所住地區進行拆遷。現已知：小胡家只有這處住房，當地經濟適用住房均價為3500元／平方米。那麼，按規定，拆遷人對小胡家的房屋不予補償，但應當給予小胡家拆遷安置補助費=3500×20=70000元。

四、拆遷時所涉及的搬遷費用的計算方式

拆遷補償款拿到手，買了新房或安置房後，被折遷人、被拆遷房屋的承租人還應在拆遷補償安置協議中約定搬遷期限內完成搬遷，但搬遷必然會發生各種費用，由於這部分費用發生的原因是拆遷。拆遷人是拆遷行為的發起者，故新《辦法》及新《條例》均規定，被拆遷人及被拆遷房屋承租人因搬遷而發生的費用，由被拆遷人承擔。具體而言，拆除住宅房屋的，拆遷人應向被拆遷人、被拆遷房屋的承租人支付搬遷補助費；拆除非住宅房屋的，拆遷人除向被拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費外，還應向被拆遷人支付一次性停產、停業綜合補助費。同時，為了鼓勵被拆遷人、被拆遷房屋的承租人提前搬遷，新《辦法》和新《條例》還規定，對於提前搬遷的被拆遷人、被拆遷房屋的承租人。拆遷人可以給子提前搬家獎勵費，但應當明確的是，提前搬家獎勵費是否給予由拆遷人自行決定，不是拆遷法律賦予拆遷人的強制性義務。那麼，搬遷補助費、一次性停產、停業綜合補助費及提前搬家獎勵費是按什麼標准發放的呢？《批復》對此有明確的規定：

1、搬家補助費的計算方法

拆遷住宅房屋，搬遷補助費根據被拆遷正式房屋的建築面積計算，城、近郊區按照每平方米20元補助；遠郊區、縣按照每平方米15元補助。由拆遷人出車搬遷的。不予補助。拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建築面積每平方米25元計算；無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

2、一次性停產、停業綜合補助費如何計算？

因拆遷非住宅房屋造成停產、停業經濟損失的，對被拆遷人根據被拆遷房屋的區位、使用性質，按照每平方米建築面積5OO元至15OO元給予一次性停產、停業綜合補助費。具體標准由各區、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產、停業損失，由被拆遷人按照雙方協議約定給予補償；雙方沒有約定的，由被拆遷人參照前款規定的標准對承租人給予適當補償。

3、提前搬家獎勵費如何計算？

被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎勵費按照提前的日期計算，城、近郊區每戶付給5OO元至5000元；遠郊區縣每戶付給2OO元至2000元。

摘自《北京房地產》鄒鳳英

㈥ 我想知道江蘇揚州儀征市房屋搬遷補償標准

江蘇省城市房屋拆遷管理條例

(2002年10月23日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)
第一章 總則
第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本省實際，制定本條例。
第二條在本省行政區域城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例。
第三條省人民政府建設行政主管部門對本省行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
設區的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。設區的市、縣(市)人民政府有關部門應當依照有關法律、法規的規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章 拆遷程序
第四條城市房屋拆遷應當遵循下列程序：
(一)進行拆遷項目評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
(三)房屋拆遷管理部門發布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協議；
(五)拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置；
(六)實施房屋拆除。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少於三十日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。
第五條拆遷人在申領房屋拆遷許可證時向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計劃和拆遷方案，應當包括下列內容：
(一)確切的拆遷范圍；
(二)拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；
(三)拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施；
(四)拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
(五)拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證時，應當附有詳細的拆遷范圍圖。
第六條拆遷補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業務的金融機構，全部用於拆遷補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金的監督。
第七條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意並向公證機關辦理證據保全後，方可實施拆遷：
(一)產權不明或者產權有糾紛的；
(二)產權人下落不明的。
被拆遷房屋系房產管理部門代管的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
第八條房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建築施工企業資質證書的企業承擔，並編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。
第三章 拆遷補償與安置
第九條拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例規定對被拆遷人給予補償。
拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式，但下列情形除外：
(一)拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償；
(二)拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。
第十條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當遵守本條例第四章的規定。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照前款規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。對所調換房屋應當進行房地產市場價評估，並應當遵守本條例第四章的規定。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用於拆遷安置。實行異地安置的，應當一次性安置。
拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過十八個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協議。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：
(一)對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費；
(二)對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，按標准付給臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。
拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補償費。對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。
住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。具體辦法由設區的市人民政府另行制定，但增加補償的比例最低不得小於補償金額的百分之十五。
第十一條拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，安置房仍由房產管理部門代管；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆除房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被拆除房屋所有人，其餘部分支付給房屋承租人。
第十二條拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等設施以及用於公益事業的非生產經營性房屋及其附屬設施的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當徵得教育行政主管部門認可，並按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。
第十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，由拆遷人給予補償。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十四條被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低於拆遷補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷補償最低標准對被拆遷人予以補償。拆遷補償最低標准由設區的市人民政府參照國家住宅設計規范規定的最小戶型面積的當地經濟適用房價值等因素確定。
被拆遷人按照前款規定獲得貨幣補償後仍無力解決住房的，由設區的市、縣(市)人民政府對該被拆遷人以提供成套城鎮廉租住房或者租售經濟適用房等形式予以妥善安置。
第四章 拆遷評估
第十五條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構(以下簡稱評估機構)進行。
設區的市房產管理部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
第十六條房地產市場價評估應當遵循公開、公平、公正的原則。
第十七條在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。
第十八條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
(一)區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程序、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。縣級以上地方各級人民政府每年應當公布區位基準價，並根據市場情況進行調整；
(二)用途：以房屋所有權證書上標明的用途為准，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，但對取得工商營業執照並已持續營業一年以上的，應當參照經營用房評估；
(三)建築面積：房屋所有權證書載明的建築面積或者房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算；
(四)裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況，分別按其建築面積計算；
(五)其他因素：房屋建築結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第十九條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前三日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。
第二十條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在五個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委託符合本條例第十五條規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委託人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定採用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委託人和重新評估的機構共同承擔；鑒定採用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委託人的相對人和原評估機構共同承擔。
前款所稱的允許誤差范圍，由設區的市人民政府規定。
第二十一條拆遷人應當在評估結束後五日內在拆遷地點公布評估結果。
第五章 法律責任
第二十二條對違反本條例規定的行為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》和其他法律、法規有規定的，按照其規定執行。
第二十三條承接房屋拆除工程業務的施工企業拆除房屋未採取安全護衛措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，並處以二千元以上三萬元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以並處一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條拆遷當事人違反本條例規定委託不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責令改正。
第二十五條評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門處以五千元以上五萬元以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十六條房屋拆遷管理部門和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十七條在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。
因城市開發建設徵用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區的市人民政府參照本條例另行制定。
第二十八條本條例自2003年1月1日起施行。1990年12月19日江蘇省第七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過，1996年12月31日江蘇省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議修訂的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。中華人民共和國國土資源部令第10號《徵用土地公告辦法》，已經2001年10月18日國土資源部第9次部務會議通過，現予發布，自2002年1月1日起施行。

㈦ 山西省長治市襄垣縣的拆遷賠償方法

襄垣縣人民政府辦公室關於印發襄垣縣民用宅基地拆遷補償標准及實施細則（暫行）的通知

發布時間:2013年4月8日 閱讀次數:614

襄政辦發〔2013〕44號

各鄉鎮人民政府，工業區辦事處，各有關單位：

《襄垣縣民用宅基地拆遷補償標准及實施細則（暫行）》已經縣政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。

襄垣縣人民政府辦公室

2013年4月7日

襄垣縣民用宅基地拆遷補償標准及實施細則（暫行）

為了推進我縣城鎮化建設，打造中國新城鎮新農村典範縣，全面提升城市形象，根據襄垣縣城市總體規劃和公共利益的需要，為全面做好城鎮化建設
房屋的拆遷補償工作，維護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《山西省國有土地上房屋拆遷與補償條例》、
《襄垣縣縣城總體規劃》及其他相關法律、法規，結合我縣實際情況，制定本拆遷補償標准及實施細則。

一、拆遷補償標准

民用房屋價值構成：房屋現值+附著物價值+土地補償費。

（一）房屋現值房屋現值=房屋重置價格×成新率×區位修正系數+裝飾裝修補償費。詳見房屋重置價格表、房屋成新率評定標准表、區位修正系數
表、裝飾裝修補償標准表。（二）附著物價值附著物價值參照《長治市市政道路工程拆遷附著物補償指導價》及《長治市市政道路工程樹木補償指導價》等文件，結
合本地區實際情況確定。（三）土地補償費參照本地區征地補償標准（宅基地補償標准按每平米20-30元補償）。

二、拆遷補償實施細則

（一）拆遷補償原則遵循以人為本、就近分類、客觀、公正、公平、公開的原則。 1. 本次拆遷實行貨幣補償。 2.
被拆遷房屋的價值，由具有國家二級(含二級)以上資質的房地產價格評估機構依法評估確定。 3. 補償對象是指被拆遷房屋的所有權人。 4.
補償范圍是指被拆遷房屋及附屬物。 5. 被拆遷房屋的用途，依照《房屋所有權證》、《土地使用證》確定，未登記房屋用途的依照合法批復手續認定。 6.
被拆遷房屋建築面積認定和計戶，以合法有效的農村宅基地使用證為准，無證的由鎮、村兩級機構確認。 7.
違法建築或超過批准期限的臨時建築，不予補償。未超過批准期限的臨時建築，按照重置價格結合剩餘年限給予補償。 8.
被拆遷房屋所有權不明確的由縣政府組織監察、國土、住建、國資委、房管等有關部門進行認定。 9.
被拆遷房屋只有自行交易合同，但未辦理法定過戶手續的，須按照規定補辦過戶手續，無爭議有協議並收回房屋證件或宅基地使用證的，可視為過戶，按本方案拆遷
補償標准執行。 10. 被拆遷房屋有產權糾紛，在拆遷期限內未能解決的，暫不列入拆遷范圍。 11.
發布拆遷公告後不得在房屋拆遷范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等活動，違反規定的不予補償。 12.
產權證明確為商業用房的按產權面積予以確認。拆遷范圍內臨街戶已形成租賃或經營事實的房屋，按照土地使用證或宅基地使用證確定的性質，按規定進行補償。有
營業執照和稅務登記證的按規定給予經營補償。 13.
租賃集體土地建設的非住宅房屋，經建設主管部門統一規劃建設且具有相關手續的房屋按重置價格結合成新評估作價補償。 14.
農村窯洞分為石窯、磚窯、土窯三種，按照重置成本補償。

（二）房地產價格評估機構入戶評估程序

1. 前期准備階段制定評估計劃，選派專業人員進駐，並根據評估工作的需要收集評估所需文件、資料。

2. 現場調查、摸底階段根據評估有關原則和規定, 對評估范圍的對象進行摸底和面積測繪，具體步驟如下：

（1）聽取相關人員對每戶情況介紹；（2）對每戶房屋所有權證及現狀進行詳細的分析、比對；（3）對每戶建築物、構築物、附屬物進行資料收
集和記錄；（4）對每戶影象資料進行採集；（5）對每戶繪制房屋平面圖；（6）對每戶的摸底勘驗表由戶主、拆遷辦公室人員、村鎮代表簽字認可。

3. 整理資料、公示階段對摸底勘驗表逐戶整理並匯總後，在各村鎮進行公示，由每戶之間相互質證並補充。

4.
評估匯總階段經公示後對無異議的摸底勘驗表進行整理，綜合分析和估算，出具分戶初步評估結果。（1）被拆遷房屋的初步評估結果在拆遷范圍內公示 5
日。被拆遷人對初步評估結果有異議的，由評估機構進行說明解釋。公示期滿後評估機構向縣拆遷辦公室出具被拆遷房屋的評估報告，縣拆遷辦公室應當及時向被拆
遷房屋所有人送達被拆遷房屋的評估報告。（2）縣拆遷辦公室送達被拆遷人評估報告後，被拆遷人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起 10
日內，向評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向評估機構提出書面復核評估申請，並指出評估報告存在的問題。（3）評估機構應當自收到書面復核評估
申請之日起 10
日內對評估結果進行復核。復核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。（4）被拆遷人對評估機構
的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向山西省估價師協會申請鑒定。（5）山西省估價師協會應當自收到鑒定申請之日起 10
日內，對申請鑒定評估報告進行審核，出具書面鑒定意見。經山西省估價師協會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，
出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。（6）
因房屋拆遷評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被拆遷房屋和用於產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。
（7）在房屋拆遷評估過程中，被拆遷人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

（三）房屋面積計算標准

1.
計算全部建築面積的范圍（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。（2）房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯
間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建築面積。樓梯間、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建築的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結
構的按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在
2.20m以上的，按其水平投影面積計算。（4）房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的
部位，按其外圍水平面積計算，（5）挑樓、全封閉陽台，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的
有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。（6）地下室、半地下室
及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外牆（不包括採光井、防潮層及保護牆）外圍水平面積計算。（7）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門
廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。（8）永久性建築有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。（9）有伸縮縫的房屋，若其與室內
相通的，伸縮縫面積計算建築面積。

2.
計算一半建築面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬
永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平
投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3.
不計算房屋面積的范圍（1）層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室等。（2）突出房屋牆面的構件、配件、裝
飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、靳腳、台階、無柱雨篷等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。（5）建築物內的
操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。（6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。（7）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。（8）
獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線、支線。（9）與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。

4. 下列建築物一律不評估補償面積（1）在集體土地上私自蓋建、擴建的各類建築物。（2）其他違章建築物。

三、本方案未盡事宜，按照有關法律、法規和文件規定辦理。襄垣縣人民政府辦公室

2013年4月7日印發

㈧ 房屋評估,為什麼每間扣除二十一平米

2002年10月23日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)
第一章 總則
第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本省實際，制定本條例。
第二條在本省行政區域城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例。
第三條省人民政府建設行政主管部門對本省行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
設區的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。設區的市、縣(市)人民政府有關部門應當依照有關法律、法規的規定，互相配合，保證城市房屋拆遷管理工作的順利進行。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。
第二章 拆遷程序
第四條城市房屋拆遷應當遵循下列程序：
(一)進行拆遷項目評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
(三)房屋拆遷管理部門發布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協議；
(五)拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置；
(六)實施房屋拆除。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少於三十日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。
第五條拆遷人在申領房屋拆遷許可證時向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計劃和拆遷方案，應當包括下列內容：
(一)確切的拆遷范圍；
(二)拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；
(三)拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施；
(四)拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
(五)拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證時，應當附有詳細的拆遷范圍圖。
第六條拆遷補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業務的金融機構，全部用於拆遷補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金的監督。
第七條被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意並向公證機關辦理證據保全後，方可實施拆遷：
(一)產權不明或者產權有糾紛的；
(二)產權人下落不明的。
被拆遷房屋系房產管理部門代管的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
第八條房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建築施工企業資質證書的企業承擔，並編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。
第三章 拆遷補償與安置
第九條拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例規定對被拆遷人給予補償。
拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式，但下列情形除外：
(一)拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償；
(二)拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。
第十條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當遵守本條例第四章的規定。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照前款規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。對所調換房屋應當進行房地產市場價評估，並應當遵守本條例第四章的規定。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用於拆遷安置。實行異地安置的，應當一次性安置。
拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過十八個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協議。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：
(一)對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費；
(二)對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，按標准付給臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。
拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補償費。對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。
住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。具體辦法由設區的市人民政府另行制定，但增加補償的比例最低不得小於補償金額的百分之十五。
第十一條拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，安置房仍由房產管理部門代管；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋，被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆除房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被拆除房屋所有人，其餘部分支付給房屋承租人。
第十二條拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等設施以及用於公益事業的非生產經營性房屋及其附屬設施的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當徵得教育行政主管部門認可，並按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。
第十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，由拆遷人給予補償。具體辦法由設區的市人民政府制定。
第十四條被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低於拆遷補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷補償最低標准對被拆遷人予以補償。拆遷補償最低標准由設區的市人民政府參照國家住宅設計規范規定的最小戶型面積的當地經濟適用房價值等因素確定。
被拆遷人按照前款規定獲得貨幣補償後仍無力解決住房的，由設區的市、縣(市)人民政府對該被拆遷人以提供成套城鎮廉租住房或者租售經濟適用房等形式予以妥善安置。
第四章 拆遷評估
第十五條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構(以下簡稱評估機構)進行。
設區的市房產管理部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
第十六條房地產市場價評估應當遵循公開、公平、公正的原則。
第十七條在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。
第十八條拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
(一)區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程序、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。縣級以上地方各級人民政府每年應當公布區位基準價，並根據市場情況進行調整；
(二)用途：以房屋所有權證書上標明的用途為准，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，但對取得工商營業執照並已持續營業一年以上的，應當參照經營用房評估；
(三)建築面積：房屋所有權證書載明的建築面積或者房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算；
(四)裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況，分別按其建築面積計算；
(五)其他因素：房屋建築結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。
第十九條對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前三日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。
第二十條拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在五個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷人可以委託符合本條例第十五條規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委託人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定採用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委託人和重新評估的機構共同承擔；鑒定採用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委託人的相對人和原評估機構共同承擔。
前款所稱的允許誤差范圍，由設區的市人民政府規定。
第二十一條拆遷人應當在評估結束後五日內在拆遷地點公布評估結果。
第五章 法律責任
第二十二條對違反本條例規定的行為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》和其他法律、法規有規定的，按照其規定執行。
第二十三條承接房屋拆除工程業務的施工企業拆除房屋未採取安全護衛措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，並處以二千元以上三萬元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以並處一千元以上一萬元以下罰款。
第二十四條拆遷當事人違反本條例規定委託不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責令改正。
第二十五條評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門處以五千元以上五萬元以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第二十六條房屋拆遷管理部門和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第二十七條在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。
因城市開發建設徵用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區的市人民政府參照本條例另行制定。
第二十八條本條例自2003年1月1日起施行。1990年12月19日江蘇省第七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過，1996年12月31日江蘇省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議修訂的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。中華人民共和國國土資源部令第10號《徵用土地公告辦法》，已經2001年10月18日國土資源部第9次部務會議通過，現予發布，自2002年1月1日起施行。

江蘇省城市房屋拆遷貨幣安置補償管理辦法

第一條 為加強和改進城市房屋拆遷管理，適應城市房屋商品化、社會化的發展方向，保障城市建設順利實施，保護拆遷當事人的合法權益，根據《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，結合城市房屋拆遷實際，制定本辦法。

第二條 在本省行政區域城市規劃區內有國有土地上因城市建設需要拆遷的房屋（含附屬物），均適用本辦法。

第三條 本辦法所稱貨幣安置補償，是指拆遷人將被拆除的房屋，按規定標准計算貨幣安置補償方式。

第四條 實行貨幣安置補償方式的，拆遷人應當與被拆遷人簽訂房屋拆遷貨幣安置補償協議，統一使用建設行政主管部門監制的規範文本，並按規定到本地拆遷主管部門審核鑒證。
（一） 拆遷人和被拆遷人雙方的姓名或單位名稱（被拆遷人含房屋所有權人和房屋使用權人）；
（二） 被拆除房屋使用性質（界定的，下同）、地段、地址、房屋結構、等級、層次、成新率；
（三） 被拆除房屋使用面積（可換算為建築面積）；
（四） 貨幣安置補償計算標准、結算款額、分配比例；
（五） 貨幣安置補償款的支付方式和時限；
（六） 被拆遷人的搬遷時限；
（七） 爭議的解決方式；
（八） 違約責任；
（九） 拆遷人與被拆遷人約定的其他事項。

第五條 城市房屋拆遷逐步推行貨幣安置補償形式。各設區市人民政府根據本辦法原則，結合本地實際，充分考慮下列不宜採用貨幣安置補償的情況，作出具體規定：
（一） 市政建設項目拆遷，經市、縣人民政府批准，有房屋安置且無法籌集到貨幣安置補償的；
（二） 原地建有住宅，且符合原地安置條件的；
（三） 被拆除房屋的共有權人、執行國家租金標準的房屋各使用權人對選擇貨幣安置補償方式未達成協議的；
（四） 出租人和承租人對被拆除的私有出租房屋的貨幣安置補償方案未達成協議的；
（五） 被拆遷人為住房特困且經濟特困對象的；
（六） 被拆除房屋有產權糾紛或產權人下落不明的；
（七） 被拆除房屋已設定抵押等他項權利，抵押權人在房屋拆遷主管部門公布的規定期限內未清償債務或重新達成抵押協議的；
（八） 被拆除房屋為依法禁止轉移、變更的；
（九） 不宜採用貨幣安置補償的其他情況。
本條第(五)項所稱住房特困且經濟特困對象的界定辦法由各市、縣拆遷主管部門會同民政部門、工會制定。

第六條 對住房特困且經濟特困對象的房屋拆遷安置，拆遷人應提前購建、安排相應數量的廉租住房異地出租安置。政府、單位實施拆遷的廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位在拆遷前出資購建。廉租住房的租金實行政府定價，具體標准由市、縣（市）人民政府確定。

第七條 凡實行貨幣安置補償的拆遷項目，拆遷人應在拆遷計劃和拆遷安置方案中具體明確貨幣安置補償方案，並將不低於安置補償總費用一定比例的資金，存入本地拆遷主管部門指定的銀行，作為申領拆遷許可證的必備條件。具體比例由設區市拆遷主管部門確定。

第八條 建設單位可以按照房地產依法評估的價值，向銀行申請貨幣安置補償專項抵押貸款。

第九條 貨幣安置補償款額，應以被拆除房屋的權屬關系、使用性質及所在的區位等因素確定。具體安置補償額計算辦法由設區市人民政府制定。

第十條 拆除執行國家租金標准且符合城鎮住房制度改革購房政策的出租公有住宅房屋，其貨幣安置補償款，應扣除被拆除房屋使用權人按房改政策應交納的購房款後，余額部分歸產權人所有。

第十一條 按照城鎮住房制度改革政策已經購買的住房，被拆遷人可選擇貨幣安置補償方式。但國家和省另有規定的，從其規定。

第十二條 貨幣補償協議簽訂後，拆遷人應當在協議約定的期限內，將應付給被拆遷人的款額，以被拆遷人的名義存入指定的銀行，由銀行開具購房存款單。

第十三條 住宅房屋被拆遷人以貨幣安置補償款購買住宅的（指許可銷售的商品住宅和允許上市已購公有住房），應當向有關銀行提交房屋拆遷貨幣安置補償協議、購房合同和購房存款。有關銀行按照購房合同的約定內容，將購房存款單的款額轉帳支付給住宅房屋出售單位或個人。

第十四條 被拆遷人購買住宅房屋的價款，高於購房存款單款額的，超額部分由被拆遷人自行承擔，並可按照有關規定申請貸款；低於購房存款單款額的，余額部分由被拆遷人以現金的方式提取。但被拆遷人購買的住宅房屋，其人均建築面積一般不得低於當地確定的人均建築面積標准。被拆遷人購買的安置房，按照《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉》（省政府令第145號）第九條第一款第四項之規定免徵或減征契稅。

第十五條 被拆遷人自行解決居住，不需購買住房的，必須向拆遷主管部門出具居住所在地有關部門出具的居住證明及本人作出的書面承諾，拆遷主管部門審核批准後通知銀行，被拆遷人方能以現金的方式提取貨幣安置補償款。

第十六條 拆除非住宅房屋，以貨幣安置補償的，貨幣安置補償款按照被折除房屋建築面積的市場評估價格計算。但因城市人民政府確定的市政、公益事業等重點工程建設而拆除非住宅房屋的安置補償，按照設區市人民政府頒布的辦法執行。

第十七條拆除執行國家租金標准出租的非住宅房屋，以貨幣安置補償的，拆遷人應當按照被拆除房屋原建築面積重置價格結合成新對被拆除房屋所有人給予補償，並在按照第十六條規定計算的安置補償款中扣除以對被拆除房屋所有人的補償款後，余額部分按一定比例分別補償給被拆除房屋使用人和所有人。具體比例由設區市人民政府確定。拆除非國家規定租金標準的非住宅房屋，以貨幣安置補償的，拆遷人應當將貨幣安置補償款給予被拆除房屋所有人，但被拆除房屋所有人作為出租人與承租人中有分配協議的除外。

第十八條 根據本辦法實施貨幣安置補償時，若需對被拆除房屋評估，應由國家和省建設行政主管部門認定且當地人民政府指定的評估機構進行。評估時應當通知被拆遷人到場，被拆遷人應當予以配合。被拆遷人或其委託代理人接通知後不到場或不予配合的，評估機構也可進行評估，其評估行為視為有效。當事人對評估結果有異議的，應按照《城市房地產市場評估管理暫行辦法》（建成部建房[1992]579號）第十三條之規定執行。

第十九條 實行貨幣安置補償時，拆遷人應以現金方式對被拆遷人下列實際已發生的相關費用予以補償或補助：
（一） 被拆除房屋建築面積重置價格結合成新；
（二） 一次性搬家補助費；
（三） 提前搬遷獎勵費；
（四） 設區市規定的一次性過渡費；
（五） 水增容費、電增容差額費、煤氣建設費；
（六） 有線電話、有線電視移動費；
（七） 空調等設備拆裝補助費；

㈨ 建委和房管局什麼關系

如果一個城市同時存在，則是並列關系。

首先二者是根據當地政府的規模來的，如果是縣城，他們是一個機構的不同職能。如某縣政府設城建局，大部制後叫住房和城建建設局，就包含了建委和房產局的所有職能，房產局可能就是房管所。

建委和房產局如果設置在地級市以上，如省會城市等，則是都是同一政府的工作部門，建委主任和房產局長是平級關系，但有的地方城建系統的局比較多，如房產局、建工局、環保局、園林局、市容局等，

(9)住房建設規劃實施評估擴展閱讀：

一、房管局，其全稱為房屋管理局。（房地產交易所是其下屬單位）其職能包括：

1、貫徹執行上級房產管理的方針、政策和法律法規，擬定地方性地產管理規章，經批准後組織實施並檢查落實各項房產政策。

2、根據國民經濟和社會發展戰略目標和規劃，研究制定房產的發展戰略及中長期住宅建設規劃，經批准後組織並監督實施。

3、負責所管轄范圍內公有房產的管理、修繕、租賃、買賣、交換、改造；城鎮房屋租賃管理；負責各類房屋產權產籍管理、登記、審查、核發房地產權證書等工作；辦理各類房屋的確權、轉移、變更、更正、他項權利、注銷等登記手續等；

4、負責城鎮房地產開發和舊城改造動遷工作的管理和監督；

5、協同有關部門加強房產市場和房產價格的管理；負責轄區內房產價格評估和房屋安全鑒定；

6、協同有關部門做好轄區范圍內私有房屋落實政策的有關工作；

7、負責轄區范圍內房地產開發企業的管理和資質等級標準的審查；

8、負責城鎮生活小區的物業管理及國家法律法規賦予的其他管理職能；

二、住建委，全稱為住房和城鄉建設委員會。其職能包括：

1、貫徹國家和省的建設法規政策。研究制定、組織實施全市城鄉規劃建設管理工作的方針、政策和發展戰略。

2、負責城市基礎設施建設工作。制定並組織實施城市道路、橋梁供水、排水和園林綠化、環衛等基礎設施的建設規劃，組織工程建設的前期准備工作，指導和協調重點工程建設項目實施工作；主管全市風景名勝區的規劃、建設和管理工作；

3、會同有關部門制定和調整工程建設的統一材料價格；監督和管理市政工程投資概算、工程預決算和工程造價；

4、 負責工程勘察設計、檢測、監理、室內裝飾裝修、牆體材料改革、散裝水泥等行業管理；負責監督工程勘察設計、建立、工程質量；負責建築工程招投標管理工作；

5、主管全市公用事業。負責城市供水、計劃用水、節約用水工作；管理城市燃氣和城市公共客運；

6、組織指導全市村莊和城鎮規劃、建設和管理工作，負責全市村莊和城鎮建設規劃的審查報批；

7、主管全市建設行業的安全生產工作；

8、負責制定行業科技發展規則，引進開發和推廣新技術、新材料和新工藝；組織技術攻關和技術革新；統籌本系統的人才培訓。

㈩ 最近年來國務院關於《房屋拆遷條例》相關政策內容

江蘇省人民代表大會常務委員會公告
第24號

《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》已由江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議於2002年10月23日通過，現予公布，自2003年1月l日起施行
江蘇省人民代表大會常務委員會
2002年10月24日
江蘇省城市房屋拆遷管理條例
(2002年10月23日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議通過)

第一章 總 則

第一條
為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》，結合本省實際，制定本條例。

第二條
在本省行政區域城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷入補償、安置的，應當遵守國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例。

第三條
省人民政府建設行政主管部門對本省行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。
設區的市、縣(市)人民政府房屋拆遷管理部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。設區的市、縣(市)人民政府有關部門應當依照有關法律、法規的規定，互相配合，保證城市房屋拆迂管理工作的順利進行。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章 拆遷程序

第四條
城市房屋拆遷應當遵循下列程序：
(一)進行拆遷項目評估；
(二)拆遷人向房屋拆遷管理部門申領房屋拆遷許可證；
(三)房屋拆遷管理部門發布拆遷公告；
(四)拆遷人與被拆遷入或者拆遷人與被拆遷人及房屋承租人訂立書面拆遷補償安置協議；
(五)拆遷人按照拆遷補償安置協議進行補償安置；
(六)實施房屋拆除。
實施房屋拆遷施工的時間，應當自拆遷公告公布之日起不少於三十日。對華僑和其他居住在國(境)外的人員，拆遷人應當書面告知實施房屋拆遷的時間，拆遷時間應當相應延長。

第五條
拆遷人在申領房屋拆遷許可證時向房屋拆遷管理部門提交的拆遷計劃和拆遷方案，應當包括下列內容：
(一)確切的拆遷范圍；
(二)拆遷范圍內房屋的用途、面積、權屬等現狀；
(三)拆遷的實施步驟和安全防護、環保措施；
(四)拆遷資金、安置房、周轉房或者其他臨時過渡措施的落實情況；
(五)拆遷的方式、時限等。
房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證時，應當附有詳細的拆遷范圍圖。

第六條
拆遷補償安置資金應當足額存入辦理專項存款業務的金融機構，全部用於拆遷補償安置，不得挪作他用。拆遷補償安置資金不足的，房屋拆遷管理部門不予發放房屋拆遷許可證。
房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金的監督。

第七條
被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷入提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意並向公證機關辦理證據保全後，方可實施拆遷：
(一)產權不明或者產權有糾紛的；
(二)產權人下落不明的。
被拆遷房屋系房產管理部門代管的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，並辦理證據保全。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照前款規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。對所調換房屋應當進行房地產市場價評估，並應當遵守本條例第四章的規定。
拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用於拆遷安置。實行異地安置的，應當一次性安置。
拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過十八個月。拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人應當遵守過渡期限的協議。
因拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，拆遷人應當按照下列規定給被拆遷人或者房屋承租人增付臨時安置補助費：
(一)對被拆遷人或者房屋承租人自行解決過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，增付一倍臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付二倍臨時安置補助費；
(二)對由拆遷人提供過渡用房的，延長時間在十二個月以內的，按標准付給臨時安置補助費；延長時間超過十二個月的，自超過之月起增付一倍臨時安置補助費。

第八條
房屋拆除應當由具備保證安全條件，具有建築施工企業資質證書的企業承擔，並編制拆除方案，施工企業負責人對安全負責。

第三章 拆遷補償與安置

第九條
拆遷人應當依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》和本條例規定對被拆遷人給予補償。
拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被拆遷人有權選擇補償方式，但下列情形除外：
(一)拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷入給予貨幣補償；
(二)拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。

第十條
貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價確定。對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當遵守本條例第四章的規定。
拆遷人應當在協議約定或者規定的時間內結清補償安置費、臨時安置補償費。對被拆遷人因拆遷產生的電話移機費、有線電視安裝費、搬家費等費用應當足額補償。
住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷入應當對被拆遷人增加補償金額。具體辦法由設醫的市人民政府另行制定，但增加補償的比例最低不得小於補償金額的百分之十五。

第十一條
拆遷房產管理部門代管的房屋，實行產權調換的，安置房仍由房產管理部門代管；實行貨幣補償的，貨幣補償金額由代管人專戶存入銀行。
拆遷房產管理部門管理的公有住宅房屋或者單位自管的公有住宅房屋；被拆遷人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被拆除房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被拆除房屋所有人，其餘部分支付給房屋承租人。

第十二條
拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等設施以及用於公益事業的非生產經營性房屋及其附屬設施的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當徵得教育行政主管部門認可，並按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。房屋拆遷管理部門應當會同教育行政主管部門對在校學生入學作出妥善安排。

第十三條
因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，由拆遷人給予補償。具體辦法由設區的市人民政府制定。

第十四條
被拆遷人僅有一處住房且獲得的貨幣補償金額低於拆遷補償最低標準的，拆遷人應當按照拆遷補償最低標准對被拆遷入予以補償。拆遷補償最低標准由設區的市人民政府參照國家住宅設計規范規定的最小戶型面積的當地經濟適用房價值等因素確定。
被拆遷人按照前款規定獲得貨幣補償後仍無力解決住房的，由設區的市、縣市人民政府對該被拆遷人以提供成套城鎮廉租住房或者租售經濟適用房等形式予以妥善安置。

第四章 拆遷評估

第十五條
對被拆遷房屋進行房地產市場價評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構(以下簡稱評估機構)進行。
設區的市房產管理部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。

第十六條
房地產市場價評估應當遵循公開、公平、公正的原則。

第十七條
在同一拆遷項目評估中，評估機構不得與房屋拆遷管理部門、拆遷人和被拆遷人有利害關系。評估機構不得串通一方當事人，損害另一方當事人的利益。

第十八條 拆遷評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的下列因素：
(一)區位：被拆遷房屋區位基準價以及房屋的周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等區位調節因素。縣級以上地方各級人民政府每年應當公布區位基準價，並根據市場情況進行調整；
(二)用途：以房屋所有權證書上標明的用途為准，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為准，但對取得工商營業執照並已持續營業一年以上的，應當參照經營用房評估；
(三)建築面積：房屋所有權證書載明的建築面積或者房產管理部門確認的實際測量面積。房屋建築面積小於土地使用面積的，區位補償面積應當按照土地使用面積計算；
(四)裝飾裝修：裝飾裝修補償應當結合裝潢材料的檔次、價格、折舊年限等因素視每自然間不同情況，分別按其建築面積計算；
(五)其他因素：房屋建築結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。

第十九條
對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的機構由拆遷人和被拆遷人共同選定：拆遷人和被拆遷人不能達成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評估機構中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應當在抽簽前三日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規定對被拆遷房屋進行房地產市場價評估的費用，由拆遷人承擔。

第二十條
拆遷人或者被拆遷人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起五個工作日內要求評估機構作出解釋、說明。評估機構應當在五個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的，持有異議的拆遷人或者被拆遷入可以委託符合本條例第十五條規定的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委託人承擔。重新評估結果與原評估結果超出允許誤差范圍的，由房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定有關專家進行鑒定。鑒定採用原評估結果的，重新評估和鑒定的費用由重新評估的委託人和重新評估的機構共同承擔；鑒定採用重新評估結果的，重新評估和鑒定的費用由委託人的相對人和原評估機構共同承擔。
前款所稱的允許誤差范圍，由設區的市人民政府規定。

第二十一條
拆遷人應當在評估結束後五日內在拆遷地點公布評估結果。

第五章 法律責任

第二十二條 對違反本條例規定的行為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》和其他法律、法規有規定的，按照其規定執行。

第二十三條
承接房屋拆除工程業務的施工企業拆除房屋未採取安全護衛措施的，由建設行政主管部門責令改正，給予警告，並處以二千元以上三萬元以下的罰款；造成傷亡事故的，還應當依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；情節嚴重的，由房屋拆遷管理部門吊銷其拆遷上崗證，可以並處一千元以上一萬元以下罰款。

第二十四條
拆遷當事人違反本條例規定委託不符合條件的評估機構進行拆遷評估的，由房屋拆遷管理部門責令改正。

第二十五條
評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價的，評估結果無效，由房屋拆遷管理部門處以五千元以上五萬元以下的罰款；有違法所得的，並處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質：構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

第二十六條
房屋拆遷管理部門和其他有關部門的工作人員，玩忽職守、超越或者濫用職權、徇私舞弊、受賄索賄、侵犯拆遷當事人合法權益的，對直接負責的主管人員和直接責任人員由其所在部門或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第二十七條
在城市規劃區外的國有土地上實施房屋拆遷，並需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。因城市開發建設：徵用集體土地實施房屋拆遷的，其拆遷補償安置辦法由設區的市人民政府參照本條例另行制定。

第二十八條
本條例自2003年1月1日起施行。1990年12月19日江蘇省第七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過，1996年12月13日江蘇省第八屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議修訂的《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。