商品住房銷售價格備案管理

1. 商品房住宅銷售價格備案是什麼意思

1，商品房住宅銷抄售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議、預訂協議（認購書等）樣本等內容在內的商品住房預售方案。預售價格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產主管部門結合當地實際確定。
2，銷售價格備案的主要目的是房管局為防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。

2. 新商品房價格備案在物價局，還是在政府房產（住房國土）部門備案備案價格會在政府官網上向社會公開嗎

房屋實際 銷售價是來不自能高於備案價的。根據房 價備案制度規定：開發商 在首次開盤定價時， 必須提前15天到物價部門備案，然後才可以向房管部門申請預銷售許可證，備案的價格將在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在實際銷售中突破此價格賣房。如果確定對方沒有重新備案就擅自漲價，你可以起訴。

3. 關於商品房備案價格與銷售價格的問題

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的內價格。一般而言容，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。

4. 商品房備案價格和銷售價區別

（1）含義不同

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格。

銷售價就是開盤後的價格。

（2）價格高低不同

備案價格是開發商新售商品房的最高價格，並不是已經出售或者正在銷售的房源的實際成交價格。房地產開發商做出的價格承諾，在實際銷售過程中不得突破。如果漲價必須二次備案，說明漲價原因。

商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5%，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。也就是說從理論上說，政府都會要求嚴格執行房價備案制度，銷售價格不允許比備案價格高。

（3）執行標准不同

備案價就是指每一套住房在申請預售時就已經確定了參考價格,而不是現在所普遍採取的隨行就市。具體而言，則是對開發商申請預售的每套房子都要進行價格備案,調價幅度超過備案就需要重新備案，不然就可能違規或者不能簽約。

房產開發企業在銷售方案中申報的「一房一價」，要明確調價的期限,並嚴格按照申報價對外銷售。

(4)商品住房銷售價格備案管理擴展閱讀

房價備案制度是指要求開發商在首次開盤定價時，必須根據規定的時間提前到當地價格主管部門備案，然後才可以向房管部門申請銷售許可證。

普通商品住房銷售價格，由房地產開發經營企業在規范成本核算的基礎上，在公布的市場平均利潤率及合理幅度范圍內制定銷售價格水平。

市場平均利潤率由價格主管部門會同相關部門按照規定的程序測定，合理上浮幅度由價格主管部門根據本地經濟發展水平、群眾購買力和市場供求狀況確定並予以公布。

5. 商品房價格備案在物價局，還是在政府房產（住房國土）部門備案備案價格會在政府官網上向社會公開嗎

(一)房地產開發企業在申領普通住宅商品房預售許可證前到縣物價局辦理價格備回案手續；

(二)備案資料齊答全時，物價部門應當在5個工作日內辦結；

(三)房地產開發企業憑物價部門的備案通知書到房產處申請領取預(銷)售許可證；

(四)為保持普通住宅商品房銷售價格的基本穩定，已備案的銷售價格原則上半年內不予調整變動，因開發周期、成本等因素需調整價格的，重新辦理備案手續；

(五)房地產開發企業確定每套住宅的實際銷售價格，實行「一套一標」，並一次性公示全部備案銷售價格。

6. 商品住宅價格管理暫行辦法

第一章 總 則 第一條 為了加強商品住宅價格管理，維護房地產市場秩序，促進住房制度改革，提高房地產開發企業經營管理水平和商品住宅質量。加快房地產業發展，根據《中華人民共和國價格管理條例》制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法所稱的商品住宅是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。

第三條 商品住宅經營單位和商品住宅行政管理部門均應遵守本暫行辦法。

第二章 商品住宅價格的制定 第四條 商品住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，結合供求狀況和國家政策要求制定，並根據樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。

第五條 商品住宅價格由下列項目構成：

（一）成本

1、征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規定執行；

2、勘察設計及前期工程費：依據批準的設計概算計算；

3、住宅建設、安裝工程費：依據施工圖預算計算；

4、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業配套公共建築的建設費：依據批準的詳細規劃和施工圖預算計算；住宅小區的基礎設施和配套建設項目按照國家和省、自治區、直轄市人民政府頒發的城市規劃定額指標執行；

5、管理費：以本款1到4項之和為基數的1—3%計算；

6、貸款利息：計入成本的貸款的利息，根據當地建設銀行提供的本地區商品住宅建設佔用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發項目具體情況確定。

（二）利潤

以本暫行辦法第五條成本1至4項之和為基數核定。利潤率暫由省、自治區、直轄市人民政府確定。

（三）稅金

按國家稅法規定繳納

（四）地段差價，其徵收辦法暫由省、自治區、直轄市人民政府根據國家有關規定製定。地段差價收入存入建設銀行。

第六條 下列費用不計入商品住宅價格：

1、非住宅小區級的公共建築的建設費用；

2、住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用。

第七條 根據樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數和應趨近於零。

第三章 商品住宅價格管理 第八條 物價部門對商品住宅價格實行分級管理。價格分級管理許可權，除國家物價局另有規定者外，由省、自治區、直轄市人民政府確定。

制定商品住宅價格，必須按照價格管理許可權和規定的程序辦理。

第九條 商品住宅開發經營單位應在前期工程結束時，按商品住宅的預算成本、利潤、利息、稅金等申報價格，報物價部門會同房地產行政管理部門和建設銀行審核，由物價部門批准。

任何單位不得在已批准商品住宅價格構成因素以外擅自追加住宅小區配套工程項目而提高商品住宅價格。工程後期發生不可預見的建設費用，需要調整價格時，應按前期程序重新報批。

商品住宅經營單位必須按照經批準的價格銷售商品住宅。根據市場變化情況，可以適當下浮。

第十條 除國家法律、行政法規和國務院另有規定者外，嚴禁向商品住宅攤派、收費。

第十一條 商品住宅開發經營企業要遵守國家物價法規和政策，嚴格執行批準的商品住宅價格和中國人民建設銀行頒發的《國營城市綜合開發企業成本管理暫行辦法》。

第四章 罰 則 第十二條 下列行為屬於違反本暫行辦法的行為：

（一）不執行規定的計價原則、計價范圍和計價辦法的；

（二）越權定價和擅自提價的；

（三）不按規定如實申報商品住宅定價成本的；

（四）擅自向商品住宅攤派、收費的；

（五）違反規定的成本項目和開支范圍，隨意攤提成本費用的；

（六）其它違反本暫行辦法的行為。

第十三條 對有前條行為之一的，除第（五）項和其它違反財政、審計法規的行為，由財政、審計部門依照有關規定予以處罰外，由物價部門依照《中華人民共和國價格管理條例》及有關規章予以處罰。

第五章 附 則 第十四條 對外國人、僑胞和港、澳、台同胞出售商品住宅的價格管理，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第十五條 各省、自治區、直轄市物價部門可會同建設、財政、建行等有關部門根據本暫行辦法制定實施細則，報國家物價局、建設部和財政部、建行總行備案。

第十六條 本暫行辦法由國家物價局負責解釋。

第十七條 本暫行辦法自一九九二年八月十日起施行

（以上回答發布於2015-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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7. 備案價格不是在房管局嗎

1，商品房抄住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議、預訂協議（認購書等）樣本等內容在內的商品住房預售方案。預售價格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產主管部門結合當地實際確定。
2，銷售價格備案的主要目的是房管局為防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。