江蘇淮安推共有產權住房保障模式

㈠ 租房族居然能變有房族 常州試水公租房共有產權

在保障房領域常有探路之舉的常州又有新動作——13日公布的《常州市市區公共租賃住房共有產權試點方案》提出，在該市天寧、鍾樓兩區試點公租房共有產權。此前，常州曾在全國率先探索經濟適用房貨幣化補貼、公租房社會化收儲，此次試水公租房共有產權，經過省住建廳批准，將為省內其他地區積累經驗。

在全國率先推出經適房共有產權的淮安，眼下也正將共有產權思路向公租房領域推進，雖未列入省內試點，但步子卻稍早於常州。

快速回收資金再投入，持續解決群眾住房難

此次，常州從政府集中建設的保障房小區金潤家園拿出1220套公租房用於試點，面積45—69平方米，售價為政府核定價打九折。保障對象首次購買產權份額不低於50%。首次購買產權5年後，可上市交易，屆時須按計稅價與政府按產權比例分成。

不過坊間更關注常州試水公租房共有產權的緣由。此前，經適房共有產權早已探索，但公租房產權屬性與經適房不同，「公租房」定位在「租」，產權在政府，而經適房保障方式為售，產權在保障對象。公租房改租為售，是否有違初衷？

對此，常州主管部門回應稱，此舉是為提高公租房的資產使用率，政府投入和回收的住房保障資源可持續用於解決群眾住房難。「出售公租房所得資金，將全額繳入住房保障資金專戶，實行"收支兩條線"管理，專項用於住房保障。」常州市住房保障和房產管理局副局長吳玲忠說。

快速回收資金再投入，對緩解各地保障房建設資金瓶頸，不失為可取路徑。省住建廳住房保障處副處長汪享生介紹，之前常州、南京等地均有意試點公租房共有產權，但考慮到南京房價高，公租房承租人購買部分產權比較困難，而常州房價較低，所以省里選擇常州先行試點。

公租房共有產權，淮安早走一步

「共有產權」的概念8年前發端於淮安，其經適房共有產權經驗已在多地推廣。去年3月，淮安被列為全國6個共有產權房試點城市之一，記者查閱當年9月《淮安市共有產權住房申購管理實施細則（試行）》時發現，淮安其實早於常州提出公租房共有產權的思路。

統計顯示，淮安已建成公租房3004套，目前1503套已承租。該市保障性住房建設管理中心主任劉遠勝介紹，淮安公租房共有產權房擬定的思路是「先租後售」，即在承租滿兩年後，按出資不低於60%申請購買，形成共有產權住房。推行這一政策，也是出於實際需求。有的困難家庭在公租房裡一住就是幾年，習慣了，就不想再動。轉租為賣的思路由此而生。

「如果這么多公租房全賣出去了，政府就能盤活積壓資產，回籠大量資金，開始下一輪保障房建設，形成良性循環。」劉遠勝坦言。而這，與常州的出發點不謀而合。

2007年以來，淮安市區共向1164戶家庭供應經適房共有產權房，其中265戶家庭增購政府產權，共回籠資金1387.5萬元。如能同時以公租房共有產權形式加快資金回籠，對緩解地方政府資金緊張無疑將更為有效。

1503戶承租戶無一想買，這是為什麼

雖然是依據實際需求出台的政策，但市場對公租房共有產權政策反應平淡。記者發稿時，淮安1503戶承租家庭中，還沒有一戶有買房的想法。「一單申請也沒收到！」劉遠勝坦言。常州市場對此反應也並不積極。

家住淮安福星花園的趙女士，2012年12月通過公開搖號承租了一套二室一廳的公租房。聽說現在有了新政策，租滿兩年就可以買下來時，她第一反應是「這倒是好，手裡有錢的，可以買，也可以出去到市場上去買；沒錢的，就繼續租，多了一個選擇」。

記者問她會不會買，趙女士坦言買不起。「不要說全部買下來，就是單買屬於個人的六七成產權，也要十萬以上。這個錢，對普通家庭來說不難，但對我這種打零工的來說，哪掏得出來。」

趙女士這種情況具有代表性。劉遠勝說，「這些承租戶本身較為拮據，再過個幾年，有一定積攢了，購買慾望才能逐步得到釋放。」

改租為售政策遇冷的原因其實很簡單，租金便宜，買不如租。此前，常州公租房最長租期為5年，租金為市場租金的65%，在承租一定年限後承租戶方有一定資本積累，一上來就買，顯然不太現實。再者，常州房價在省內相對平實，雖公租房售價打9折，但與市場價相比優勢並不明顯，所以政策一時還難以喚起市場熱情。同理，淮安公租房承租者承租兩年後，能買得起房的人應也是少數，大家難免存在觀望和遲疑心理。

另需指出的是，這幾年各地加大住房保障力度，加之常州、淮安住房自有率已很高，所以市場對於公租房的需求已不太旺盛。一方面，公租房供應充裕；另一方面，需求增長已乏力，靠有限的租金回收成本，過程更為緩慢，政府資產負擔進一步加劇，如今借出售化解矛盾，但有限的需求仍難支撐起可觀的資金回收。

共有產權房是住建部倡導的保障房發展方向之一。住建部總經濟師馮俊曾表示，通過共有產權方式，可使部分群眾通過自己支付一部分錢解決住房問題；同時規范現有經適房和限價商品房制度，以遏制購置型保障房領域的牟利空間，使得房子購買後主要用於解決居住問題，而非投機牟利。

公租房嘗試共有產權，此前並不在住建部視野之內，但無論如何，實踐應是最好的試金石。

（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈡ 如何買淮安共有產權房

這個不好買，只相對淮安市戶口，並有特困證明，還要去政府申請。希望您能早日住到自己的房子！