保障性住房資金管理辦法

❶ 財政撥付的保障性住房資金是非稅收入嗎

非稅收入是財政部門的收入，財政撥付的保障性住房資金不是非稅收入。

❷ 「普通商品房和保障性住房項目的最低資本金比例按不低於20%執行」 什麼意思啊

所謂項目資本金是指在投資項目總資本中，由投資者認購的出資額，對回投資項目來說答是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務，投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。
你所說的是2009年5月25日調整後的規定。
房地產開發投資是一個耗資巨大的工程，費用不可能全部由開發企業自行承擔，所以常常會藉助銀行貸款等方式，但是如果全部靠融資，那麼無疑會加大或者說轉移風險，所以有了這樣的規定。
打個簡單的比方，假如一個項目需要100億元的投資額，那麼作為開發商，必須真金白銀拿出20億元，作為這個項目資本金，其餘部分，可以通過融資手段獲取。

❸ 住房公積金可以用於保障性住房嗎

住房和城鄉建設部等七部門前不久聯合下發《關於利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（簡稱《實施意見》），規定可將50%以內的住房公積金結余資金，用於貸款定向支持經濟適用住房、列入保障性住房規劃的城市棚戶區改造項目安置用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設。筆者認為，住房公積金作為參繳職工安身立命的一個本錢，政府越俎代庖偏離公積金既定使用范圍來使用它恐有不妥。
首先，從住房公積金的本質屬性分析。住房公積金的本質是職工勞動報酬或工資的一部分，是強制儲蓄，是專項用於解決職工住房問題的保障性資金。公積金的互助性質，是建立在職工與職工之間個人信用之上，具有極強的現實約束力和道德規范性；無論誰貸款，都需要以個人收入、個人信用作擔保，需要將來慢慢償還，如果有借無還，這就不是互助機制而是救濟機制，這樣的救濟機制恐怕多數職工都不會參與。現在政府出面將住房公積金挪作保障性住房建設資金，等於政府以自身信用替代部分困難群體的個人信用，來與其他職工交涉並形成借貸關系，由於政府處於絕對強勢地位，職工之間的友愛互助就有可能演變為政府的濫取強奪。
其次，從住房公積金目前規定用途來分析。《住房公積金管理條例》規定：住房公積金應當用於職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用；住房公積金管理中心不得向他人提供擔保；在保證住房公積金提取和貸款的前提下，也可將部分住房公積金用於購買國債；住房公積金的增值收益則可用於建設城市廉租住房的補充資金，等等。由上看出，在目前法規條件下，僅允許把公積金增值收益用於廉租住房建設，若挪用公積金本金，則已越過法規紅線。
再次，從目前住房公積金決策管理機制來分析。2002年出台的《關於完善住房公積金決策制度的意見》規定：住房公積金管理決策機構是住房公積金管理委員會，委員則包括政府部門代表及有關專家佔三分之一，工會代表和職工代表佔三分之一，單位代表佔三分之一；但同時規定委員由設區城市人民政府聘任。由於委員的最終任免權利掌握在政府手上，管理委員會就具有一定的官辦性質，而由官辦機構來進行公積金的管理決策，自然也就難免將政府的一些目標取向夾帶進來，將住房公積金用於保障性住房建設只是一個具體表現而已。
第四，從資金投向和政府信用來分析。目前經適房保障方式的公平性早已遭到公眾廣泛質疑，住房公積金若投向經適房，等於去幫忙維持和繼續推行這個千瘡百孔飽受詬病的畸形制度。住房公積金若投向棚戶區安置用房和公共租賃住房項目，這些項目好多根本談不上投入產出比，都是政府搭錢的買賣，還貸責任最終恐怕只能落到政府財政身上。但政府只是一個虛的概念，當前問責機制大多尚不健全，政府承擔的責任難以量化或具體落實到執行者個人頭上；公務人員尤其領導一般都有任期，所謂新官不理舊事，這樣政府信用很難落到實處。且由於住房公積金管理委員會的官辦性質，政府向住房公積金管理中心貸款其實就等於自借自支，很可能把住房公積金演變為政府財政的又一口袋。如果財政運轉不開，官辦性質的住房公積金管理中心又如何張嘴向自己頂頭上司（政府）催討債務呢？
最後，從住房公積金收支情況分析。老職工由於在房改中享受了低價買入公房的福利，從而使其住房公積金賬戶結余大量資金，但這部分人行將逐漸退休銷戶，需要提取大量資金；而房改後沒有享受實物分房福利的年輕人，他們買房大部分必然想要通過公積金貸款，因此，公積金入不敷出將是必然趨勢。事實上，當前一些地方住房公積金富餘局面也只是表面現象，住房公積金貸款利率比商業銀行貸款利率低不少，只要不是腦殘，人們買房貸款肯定首選公積金貸款，但由於公積金貸款手續繁瑣，或被設置一定的門檻障礙，從而使得公積金沒有貸空，其實在有的地區職工為申請公積金貸款甚至要排隊輪候！
總之，住房公積金在被附加支持保障性住房建設的功能後，原本完全純粹的職工互助保障性質就起了化學變化，到底用向何方、孰輕孰重全憑政府掂量抉擇，住房公積金即使緊巴也可被公積金中心調節為節余，再將其用於保障性住房建設。為低收入群體提供安居保障本是政府應盡職責，政府履行這個義務應多從財政上開源節支等方面想辦法，而不應打老百姓安身立命本錢主意。

❹ 保障性住房專項資金會計怎麼處理

保障性住房資金實行專戶管理、分賬核算、專款專用，專項用於保障性住房支出，任何單位或個人不得截留、擠占和挪用，也不得用於平衡預算。保障性住房資金的籌集、調度、審核和撥付堅持方便快捷、規范管理、合理使用的原則。

❺ 請問如何解決保障性住房近萬億資金缺口

要讓保障性住房建設資金足額到位，首先必須提高各級地方政府的認識。只要各級政府對建設保障性住房的認識上去了，積極性激發出來了，地方政府絕對有能力、有辦法來籌足建設資金。一項好的政策，只要地方政府堅決落實，困難一般都能夠克服；只要地方政府不落實、不執行，小困難也可能變成大困難。
其次，一定要把保障性住房當成產業來看待、來經營。保障性住房是一項長期任務、長期項目，其建設、分配，而且今後物業管理、修繕、維護等都是長期性的。因此，保障性住房必須當作一個產業來經營，實行「政府主導、商業運作」。政府需要做的是，牽頭建設、監督監理、保證質量，給予土地、稅收、信貸等優惠，公平合理分配等。而具體施工建設、維護管理等必須交由開發企業、物業企業經營管理。開發企業、物業管理根據商業運作進行，政府必須盡快建立保障性住房在土地、稅費、信貸等優惠政策，這是確保保障性住房建設順利進行的關鍵一步。
具體就今年1000萬套保障性住房的資金缺口問題，可以考慮由中央和地方財政、土地出讓金、公積金增值收益和貸款以及商業銀行貸款多方籌集。按照土地出讓金10%用於保障房建設來看，去年全國土地出讓金2.9萬億元，就是將近3000億元，如果提高到20%，就是6000億元；住房公積金增值收益能提供400億元；國開行已與住建部簽署1000億元的貸款協議；中央財政投入1200億元；再加上公積金資金支持保障房試點的籌集資金，基本就達到了9000億元。剩餘4000億元缺口，可以依靠商業銀行貸款來解決。
中國銀監會已經要求商業銀行大力支持保障性住房的貸款需求。商業銀行每年新增貸款在8萬億元以上，如果5%用於支持保障性住房貸款就是4000億元。商業銀行支持保障性住房貸款，為了保證其收益不受損失，財政可以適度給其貼息一部分，把貼息這部分優惠給予保障性住房購買對象。總之，只要有推進保障性住房建設的決心，資金缺口將不是太大的問題。余豐慧

❻ 保障性住房資金會計分錄要怎麼做

一般是每年交一次，會計分錄： 借：管理費用——殘疾人保障基金 貸：其他應交款——殘疾人保障基金 繳納時： 借：其他應交款——殘疾人保障基金 貸：銀行存款

❼ 關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知的內容

關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知
財綜〔2010〕95號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院有關部門：
根據國務院關於加快保障性安居工程建設工作部署和近期目標要求，為進一步加快保障性安居工程建設進度，經國務院同意，現就有關資金使用管理問題通知如下：
一、切實落實各類保障性安居工程資金
按照現行規定，保障性安居工程實行「省級負總責，市縣抓落實」。截至目前，2010年中央安排的各類保障性安居工程補助資金，均已下達相關省、自治區、直轄市、計劃單列市和新疆生產建設兵團（以下簡稱有關地區）。同時，今年中央財政已追加下達保障性安居工程補助資金，重點用於公共租賃住房等保障性安居工程建設。有關地區要將中央和省級財政安排的各類保障性安居工程補助資金盡快分配下達到市、縣或師、團場。各市、縣或師、團場要嚴格按照國家規定的資金來源渠道，切實落實各類保障性安居工程資金，將中央保障性安居工程補助資金與省級保障性安居工程補助資金，以及市、縣或師、團場保障性安居工程資金統籌安排，盡快落實到保障性安居工程項目和符合保障性安居工程條件的家庭，確保不因資金不落實、不到位而影響各類保障性安居工程建設進度。
二、允許土地出讓凈收益用於發展公共租賃住房
為切實解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低於10%的廉租住房保障資金，統籌用於發展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發放租賃補貼。從土地出讓凈收益安排資金用於發展公共租賃住房支出時，填列《政府收支分類科目》212類「城鄉社區事務」08款「國有土地使用權出讓收入安排的支出」11項「公共租賃住房支出」科目。
三、允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用於發展公共租賃住房
按照《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）的規定，住房公積金的增值收益扣除計提住房公積金貸款風險准備金、住房公積金管理中心的管理費用後，作為建設廉租住房的補充資金。從2010年起，各地在完成當年廉租住房保障任務的前提下，可以將住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金，統籌用於發展公共租賃住房。各地從住房公積金增值收益中安排資金用於發展公共租賃住房支出時，填列《政府收支分類科目》212類「城鄉社區事務」07款「政府住房基金支出」04項「公共租賃住房支出」科目。
四、提高中央財政廉租住房保障專項補助資金使用效率
按照現行規定，中央財政廉租住房保障專項補助資金在優先滿足發放租賃補貼的前提下，可用於購買、改建或租賃廉租住房支出。其中，購買廉租住房可以購買舊房，也可以購買新房。為了進一步提高中央財政廉租住房保障專項補助資金使用效率，省級財政、住房城鄉建設部門要進一步明確本地區年度購買、改建或租賃廉租住房任務。2010年各地購買、改建或租賃廉租住房任務數，為當年省級人民政府同住房城鄉建設部簽訂的目標責任書確認的新增廉租住房套數，扣除中央預算內投資補助下達新建廉租住房套數之後的套數。2010年中央財政補助相關地區購買、改建、租賃廉租住房具體任務數詳見附件。省級財政、住房城鄉建設部門要及時將2010年購買、改建、租賃廉租住房任務數分解下達到市、縣或師、團場，並加強督促檢查，確保按期完成購買、改建、租賃廉租住房任務。從2011年開始，財政部、住房城鄉建設部在分配下達有關地區中央財政廉租住房保障專項補助資金時，不僅要考慮該地區當年租賃補貼任務完成情況，還要考慮該地區當年購買、改建、租賃廉租住房任務完成情況。在完成當年廉租住房保障任務的前提下，經同級財政部門批准，可以將中央財政廉租住房保障專項補助資金用於購買、新建、改建、租賃公共租賃住房。
五、利用貸款貼息引導社會發展公共租賃住房
為充分調動市場主體和社會機構投資購買、新建、改建、租賃和運營公共租賃住房的積極性，降低社會資金投資公共租賃住房的融資成本，各地可以採取貼息方式，支持市場主體和社會機構從商業銀行融資用於發展公共租賃住房。各級人民政府安排的公共租賃住房資金，包括中央補助公共租賃住房資金，均可用於公共租賃住房項目貸款貼息。公共租賃住房貸款貼息幅度、年限等管理辦法由省級財政部門會同發展改革、住房城鄉建設部門制定，報財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設部備案。
六、加強政府投資建設的公共租賃住房租金「收支兩條線」管理
政府投資建設公共租賃住房取得的租金收入，應按照政府非稅收入管理的規定繳入同級國庫，實行「收支兩條線」管理。租金收入專項用於償還公共租賃住房貸款，以及公共租賃住房的維護、管理等支出。公共租賃住房租金收入繳庫時，填列《政府收支分類科目》103類「非稅收入」01款「政府性基金收入」43項「政府住房基金收入」04目「公共租賃住房租金收入」科目；使用公共租賃住房租金收入時，填列《政府收支分類科目》212類「城鄉社區事務」07款「政府住房基金支出」04項「公共租賃住房租金支出」科目。政府投資建設公共租賃住房租金收入具體繳庫辦法，按照地方財政部門的有關規定執行。市縣財政部門要加強政府投資建設的公共租賃住房租金「收支兩條線」管理，確保租金收入及時足額繳庫，並嚴格按照規定用途使用。
七、加快保障性安居工程資金預算執行進度
各地要按照簽訂的保障性安居工程目標責任書，積極開展各項工作，切實落實保障性安居工程建設用地，加快保障性安居工程項目審批，盡快開工建設並形成實物工作量，根據工作進度及時撥付保障性安居工程資金。要在核實底數的基礎上，盡快將租賃補貼資金發放到符合條件的廉租住房保障家庭。同時，要加快保障性安居工程預算執行進度，提高保障性安居工程建設項目投資完成率，確保當年本地區保障性安居工程任務如期完成。對於超計劃完成當年保障性安居工程任務的地區，中央在分配下達下一年度相關保障性安居工程補助資金時，將給予適當的資金傾斜和獎勵。各地要確保保障性安居工程資金按規定用途使用，不得擠占和挪作他用。
附件：2010年中央財政補助相關地區購買、改建、租賃廉租住房任務

❽ 成都市保障性住房補貼核算依據

住房公積金是按「單位資助、個人繳存、統一管理、專項使用」的原則歸集起來的一種具有保障性 和互助型的長期住房儲金，是職工勞動報酬的一部分、歸職工個人所有。目的是通過住房公積金制度， 提高職工解決自住住房的能力，籌集和融通住房建設資金。 住房公積金是一種義務性住房儲金。它是按照國家政策規定，通過「個人存儲、單位資助」的辦法建立的一筆屬於個人的住房消費資金，專項用於個人支付住房方面的費用。住房公積金是一種義務性的長期儲金，它由職工及職工所在單位交納。職工個人按月交納占工資一定比例的公積金；單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金。兩者均歸職工個所有，隨著工資發放時交納，存入職工個人公積金賬戶。 當職工離退休時，其積累的公積金本息一次結清，退還職工本人。 另 外，當職工在職期間去世，其結余的公積金本息，可由其繼承人或受遺贈人根據＜＜繼承法＞＞辦理提取手續。住房公積金有什麼用?在您離退休前，您的住房公積金可以用於： 購、建、大中修自有住房； 償還用於本人的住房方面貸款； 支付本人分攤房租中超過本人工資的５％的部分； 您退休時，可以一次結清並支取全部住房積金本余額。住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義：（1）住房公積金只在城鎮建立，農村不建立住房公積金制度。（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮居民不實行住房公積金制度，離退休職工也不實行住房公積金制度。（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣後，連同單位繳存部分一並繳存到住房公積金個人帳戶內。（4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經建立，職工在職期間必須不間斷地按規定繳存，除職工離退休或發生《住房公積金管理條例》規定的其他情形外，不得中止和中斷。體現了住房公積金的穩定性、統一性、規范性和強制性。（5）住房公積金是職工按規定存儲起來的專項用於住房消費支出的個人住房儲金，具有兩個特徵：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現金形式發放，並且必須存入住房公積金管理中心在受委託銀行開設的專戶內，實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行專款專用，存儲期間只能按規定用於購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力並與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時，才可提取本人帳戶內的住房公積金。5.

❾ 李莉：如何保證保障房資金來源

「加強保障性住房有效供給」是2010年以來房地產市場調控的主要措施之一，中央最初提出加大對保障性安居工程建設的支持力度，隨後規定保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。「十二五」規劃綱要提出「『十二五』期間，全國建設城鎮保障性安居工程3600萬套，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右」。其中，2011年全國計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，根據住建部估算，年度投資大約1.3萬億。如此龐大的資金靠什麼支撐？ 國際經驗表明，政府財政是保障房建設的主要資金來源。美國在20世紀60年代以前建設保障房的資金全部由政府承擔，後來美國政府開始鼓勵開發商進入保障房建設領域，盡管有數據顯示1970-1985年美國97%以上的建設資金來自於私人機構，但是當時美國政府對建設保障房的開發商和中低收入租房者實行的減免稅收、租金補償、貼息等政策其實也是間接的政府財政支出。此外，1970年保障房建設比較成功的英國政府投入保障房建設的資金占所有資金的48.6%。但是，靠政府財政解決保障房建設無疑會擠占其他資源的建設資金，因此，部分市場融資也是保障性住房資金不可或缺的重要來源，二者之間合理的配比是保障性住房成功的關鍵。 2011年我國保障房建設所需資金1.3萬億，據住建部介紹，政府財政提供5000億（1600億用於棚戶區改造，3400億用於公租房和廉租房建設），其中中央政府補助1030億，地方政府提供3970億，剩餘8000億由社會機構、保障對象及所在企業籌集（經濟適用房建設所需4600億由社會機構通過市場運作解決，用於棚戶區改造的3400億由工礦企業和職工籌集），中央和地方政府財政支出占所有投入資金的38.5%，雖然略低於1970年英國政府財政支出的佔比，但也是保障房資金的重要組成部分，可以說在政府財政和市場融資的配比相對合理。 筆者認為，與地方財政提供的近4000億保障房資金相比，由社會機構通過市場解決的近8000億資金相對較容易。目前，央企被勒令退出房地產市場，社會機構出於對房地產市場在空前嚴厲調控下未來走勢不確定、投資風險加大的考慮，紛紛轉向保障房投資，況且保障房的土地成本較低、建設和安居成本固定、消費群體龐大，而且收益可以預見，不僅一些商業銀行、保險公司、信託公司等機構有意投資保障房建設，而且以民間資本投資為主的保障房建設投資基金近期也浮出水面。此外，我們還可以借鑒國際上通過金融創新吸引社會資金進入保障房建設的經驗：一是以美國為代表的住房抵押貸款證券化，不僅可以通過住房抵押貸款的二級市場籌集住房資金，而且能夠解決一級市場「存短貸長」的矛盾。二是以英國、德國為代表的「先存後貸」合同儲蓄模式，潛在購房者要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，而這些存款可以為保障房建設提供資金。三是以法國、新加坡為代表的住房基金模式，企業職工將收入的一定比例定期存入國家住房基金管理處，部分專項資金用於保障房建設。 所以相對而言，地方政府提供近4000億用於保障房建設的資金壓力更大。盡管國家規定了地方政府保障房建設資金的「紅線」——至少10%的土地出讓金，但是地方財政資金的缺口仍然很大。如果按照房地產市場比較繁榮的2010年土地出讓金2.9萬億計算，計提用於保障房的資金僅2900億，存在1000多億的資金缺口，更何況在房地產市場調控愈演愈烈的2011年，土地流拍情況屢屢發生，土地出讓金的規模或將下降，地方財政用於保障房資金的缺口如何彌補？筆者認為，在全國范圍內開征房產稅不但能夠保證地方政府用於保障房建設的財政收入，而且有利於房地產市場健康發展。 與國外相比，我國房產稅佔全國財政總收入的比重偏低（2010年僅1.1%），對地方財政的貢獻更是可以忽略不計。上世紀70年代，國際上房產稅佔地方政府收入的平均比重超過20%，近年來雖然有所下降，但是平均比重仍在10%以上，美國、加拿大、英國、澳大利亞等國家的房產稅佔比甚至達到70%以上，可見，房產稅是許多國家地方財政收入的重要來源。國外徵收房產稅的稅率一般在1%-10%之間，且征稅對象大多是自有住房者。 我們參照上海和重慶的房產稅率簡單估算在全國范圍內商品住宅徵收房產稅的收入。征稅對象是截止到2010年底全國住宅存量面積186.8億平方米（按照國家統計局公布的2006年城市人均住宅建築面積和當年城鎮人口計算的2006年底城鎮住宅存量156.38億平方米，與2007年至2010年累計銷售的住宅面積30.42億平方米之和），按照2010年住宅市場價格計算的城鎮住宅市值為88.24萬億。根據單一比例稅率進行保守估計，按照住宅市場價的70%繳納房產稅，稅率為0.6%，房產稅收入約3700億。按照差別比例稅率進行估計，假設高檔住宅佔比為20%，稅率1.2%，普通住宅的稅率為0.6%，則房產稅收入約4500億，這部分房產稅佔全國財政收入的6%左右，雖然低於國際平均水平，但是長期看有利於房地產市場健康發展。首先，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多的動用其他資源所需的財政資金。其次，徵收房產稅可以緩解地方對「土地財政」的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。目前多數城市公布的房價控制上漲的目標是不超過GDP或城鎮人均可支配收入同比增速，並未形成房價下降的預期，主要由於地方政府不能承受由於房價下降而減少的土地出讓金收入，特別是對土地財政依賴度較高的二三線城市。土地出讓金的減少不但不能保證保障性住房建設所需資金，而且削弱了對當地經濟發展的財政支持。因此，全國范圍內徵收房產稅是解決地方政府用於保障房建設資金來源的主要措施。

❿ 李莉：如何保證保障房資金來源

如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源如何保證保障房資金來源「加強保障性住房有效供給」是 2 0 1 0 年以來房地產市場調控的主要措施之一，中央最初提出加大對保障性安居工程建設的支持力度，隨後規定保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的 7 0 % 。「十二五」規劃綱要提出「 『十二五』期間，全國建設城鎮保障性安居工程 3 6 0 0 萬套，全國保障性住房覆蓋面達到 2 0 % 左右」。其中， 2 0 1 1 年全國計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房 1 0 0 0 萬套，根據住建部估算，年度投資大約 1 . 3 萬億。如此龐大的資金靠什麼支撐？國際經驗表明，政府財政是保障房建設的主要資金來源。美國在 2 0 世紀 6 0 年代以前建設保障房的資金全部由政府承擔，後來美國政府開始鼓勵開發商進入保障房建設領域，盡管有數據顯示 1 9 7 0 - 1 9 8 5 年美國 9 7 % 以上的建設資金來自於私人機構，但是當時美國政府對建設保障房的開發商和中低收入租房者實行的減免稅收、租金補償、貼息等政策其實也是間接的政府財政支出。此外， 1 9 7 0 年保障房建設比較成功的英國政府投入保障房建設的資金占所有資金的 4 8 . 6 % 。但是，靠政府財政解決保障房建設無疑會擠占其他資源的建設資金，因此，部分市場融資也是保障性住房資金不可或缺的重要來源，二者之間合理的配比是保障性住房成功的關鍵。 2 0 1 1 年我國保障房建設所需資金 1 . 3 萬億，據住建部介紹，政府財政提供 5 0 0 0 億（ 1 6 0 0 億用於棚戶區改造， 3 4 0 0 億用於公租 房和廉租房建設），其中中央政府補助 1 0 3 0 億，地方政府提供 3 9 7 0 億，剩餘 8 0 0 0 億由社會機構、保障對象及所在企業籌集（經濟適用房建設所需 4 6 0 0 億由社會機構通過市場運作解決，用於棚戶區改造的 3 4 0 0 億由工礦企業和職工籌集），中央和地方政府財政支出占所有投入資金的 3 8 . 5 % ，雖然略低於 1 9 7 0 年英國政府財政支出的佔比，但也是保障房資金的重要組成部分，可以說在政府財政和市場融資的配比相對合理。筆者認為，與地方財政提供的近 4 0 0 0 億保障房資金相比，由社會機構通過市場解決的近 8 0 0 0 億資金相對較容易。目前，央企被勒令退出房地產市場，社會機構出於對房地產市場在空前嚴厲調控下未來走勢不確定、投資風險加大的考慮，紛紛轉向保障房投資，況且保障房的土地成本較低、建設和安居成本固定、消費群體龐大，而且收益可以預見，不僅一些商業銀行、保險公司、信託公司等機構有意投資保障房建設，而且以民間資本投資為主的保障房建設投資基金近期也浮出水面。此外，我們還可以借鑒國際上通過金融創新吸引社會資金進入保障房建設的經驗：一是以美國為代表的住房抵押貸款證券化，不僅可以通過住房抵押貸款的二級市場籌集住房資金，而且能夠解決一級市場「存短貸長」的矛盾。二是以英國、德國為代表的「先存後貸」合同儲蓄模式，潛在購房者要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應款項，而這些存款可以為保障房建設提供資金。三是以法國、新加坡為代表的住房基金模式，企業職工將收入的一定比例定期 存入國家住房基金管理處，部分專項資金用於保障房建設。所以相對而言，地方政府提供近 4 0 0 0 億用於保障房建設的資金壓力更大。盡管國家規定了地方政府保障房建設資金的「紅線」——至少 1 0 % 的土地出讓金，但是地方財政資金的缺口仍然很大。如果按照房地產市場比較繁榮的 2 0 1 0 年土地出讓金 2 . 9 萬億計算，計提用於保障房的資金僅 2 9 0 0 億，存在 1 0 0 0 多億的資金缺口，更何況在房地產市場調控愈演愈烈的 2 0 1 1 年，土地流拍情況屢屢發生，土地出讓金的規模或將下降，地方財政用於保障房資金的缺口如何彌補？筆者認為，在全國范圍內開征房產稅不但能夠保證地方政府用於保障房建設的財政收入，而且有利於房地產市場健康發展。與國外相比，我國房產稅佔全國財政總收入的比重偏低（ 2 0 1 0 年僅 1 . 1 % ），對地方財政的貢獻更是可以忽略不計。上世紀 7 0 年代，國際上房產稅佔地方政府收入的平均比重超過 2 0 % ，近年來雖然有所下降，但是平均比重仍在 1 0 % 以上，美國、加拿大、英國、澳大利亞等國家的房產稅佔比甚至達到 7 0 % 以上，可見，房產稅是許多國家地方財政收入的重要來源。國外徵收房產稅的稅率一般在 1 % - 1 0 % 之間，且征稅對象大多是自有住房者。我們參照上海和重慶的房產稅率簡單估算在全國范圍內商品住宅徵收房產稅的收入。征稅對象是截止到 2 0 1 0 年底全國住宅存量面積 1 8 6 . 8 億平方米（按照國家統計局公布的 2 0 0 6 年城市人均住宅建築面積和當年城鎮人口計算的 2 0 0 6 年底城鎮住宅存量 1 5 6 . 3 8 億平方米，與 2 0 0 7 年至 2 0 1 0 年累計銷售的住宅面積 3 0 . 4 2 億平方米之和），按照 2 0 1 0 年住宅市場價格計算的城鎮住宅市值為 8 8 . 2 4 萬億。根據單一比例稅率進行保守估計，按照住宅市場價的 7 0 % 繳納房產稅，稅率為 0 . 6 % ，房產稅收入約 3 7 0 0 億。按照差別比例稅率進行估計，假設高檔住宅佔比為 2 0 % ，稅率 1 . 2 % ，普通住宅的稅率為 0 . 6 % ，則房產稅收入約 4 5 0 0 億，這部分房產稅佔全國財政收入的 6 % 左右，雖然低於國際平均水平，但是長期看有利於房地產市場健康發展。首先，這部分房產稅收入可以為地方財政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過多的動用其他資源所需的財政資金。其次，徵收房產稅可以緩解地方對「土地財政」的依賴，不但能夠彌補降低土地出讓成本而減少的土地財政收入，而且地方政府也可以真正執行對房價目標的控制。目前多數城市公布的房價控制上漲的目標是不超過 G D P 或城鎮人均可支配收入同比增速，並未形成房價下降的預期，主要由於地方政府不能承受由於房價下降而減少的土地出讓金收入，特別是對土地財政依賴度較高的二三線城市。土地出讓金的減少不但不能保證保障性住房建設所需資金，而且削弱了對當地經濟發展的財政支持。因此，全國范圍內徵收房產稅是解決地方政府用於保障房建設資金來源的主要措施。作者：李莉