集體用地建設住房

① 農村集體土地建設用地使用證，能建築房屋嗎

集體土地建復設用地使用權（證）與宅基地使用證的區別是范圍和權力回不同，詳細如下：

集體土地建設答用地使用權一般是指農民集體和個人進行非農業建設依法使用集體所有土地的權利。法律對集體土地建設用地使用權的主體有較為嚴格的限制，一般只能由本集體制及其所屬成員擁有使用權。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經濟組織進行建設，需要使用集體土地，必須經過徵用，使之轉為國有土地後才能取得使用權，即國有土地使用權。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經濟組織擁有集體土地建設用地使用權。

我國在農村合作化後，農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，知經集體報送縣(市)人民政府批准後，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記並由縣(市)人民政府頒發《集體土地使用證》。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在道集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。宅基地證，通稱宅基證。

② 集體建設用地上的住宅可以辦理房產證嗎

可以的
個人辦理房產證
1、確定開發商已經進行初始登記
開發商辦理初始登記是自己辦理房產證的必要前提條件。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20～60日不等，因此在收房入住後的2-3個月之後，可以向開發商詢問辦理初始登記的情況並在《購房合同》中對其加以約定，也可以到本地的房地產交易信息網站進行查詢。
2、到管理部門領取並填寫《房屋(地)所有權登記申請表》
准業主們申請表填寫之後需要開發商簽字蓋章。有的開發商手中會有現成的蓋好章的表格，只需到開發商處領取並填寫就行了。可以事先向開發商詢問，房產證應該在哪個部門辦理，然後直接向該部門咨詢，省去奔波之苦。
3、必備材料之——測繪圖(表)
測繪表是登記部門確定房產證上標注面積的重要依據，取得途徑有三種：開放商處（攜身份證）；開發商指定的房屋面積計量站；或向登記部門申請對房屋面積進行測繪。
4、領取相關文件
集齊必要的申請文件，包括購房合同、房屋結算單、大房產證復印件等。填寫好的申請表需要請開發商審核並蓋章。
5、繳納公共維修基金、契稅這兩筆款項需向房產所在地區的小區辦或者指定的代收銀行繳納，作為辦理房產證的必需文件，繳費後務必保留好繳納憑證，一旦遺失會影響獲得房產證。

③ 在合法承包的農村集體建設用地上搭建房屋是否屬於小產權房，是否違法

在購買農村集體土地上建房屬於小產權房。
《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》回第十條答嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為：
結合全國土地登記規范化檢查工作，全面加強土地登記規范化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。
對於借戶籍管理制度改革或者擅自通過「村改居」等方式非經法定徵收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或「小產權房」等違法用地，不得登記發證。
對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記不規范造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任。
(3)集體用地建設住房擴展閱讀：
小產權房是違反規劃和用地規定的違建項目，建設在農民的集體用地之上，但並未繳納土地出讓金，不能依法取得國家認定的房屋產權證，一旦購買，購房者的合法權益也無法得到保障，若房屋被拆遷也無法得到相應賠償。
小產權房多是由開發企業與村集體私下簽訂協議後便建設施工的，本身就是違建項目，不被國家認可，因此也無法取得國家頒發的房屋所有權證，並且無法在房管局備案。而且小產權房則是由農民自行建設或者由開發企業私自建設，不符合城市規劃。

④ 集體劃撥土地給私人建住宅用地使用,這個土地還是集體的嗎

中國的法律規定土地都是國家的，即使批給你造房子，土地的所屬權不變，個人只有使用權。

⑤ 如何看集體建設用地建設租賃住房

1. 國有建設用地：按照城市開發規劃，進行「招拍掛」，由開發商競購建設用地使用權，然後依照開發規劃進行有計劃的開發，所建商品房產權允許出售和流通；而工業用地則用於建設廠房，不能進行商品房開發。2. 集體建設用地：所有權屬於村集體，經上級批准可以搞建設開發，用途有二，一是企業用地，二是集體建房用地。企業用地只能建設工廠或各種類型的村辦企業；集體建房是村民集體行為，用於村民改善居住條件，房屋產權只能在村民內部相互轉讓，不能向社會公開出售；建設用於出租的房屋或賓館（已經城市化的村集體，例如深圳市區內），可以經營出租，但沒有產權證，不能出售。3. 宅基地：屬於村民的基本住宅用地，村民只有自家使用權，既不能轉讓，也不能出售，調整宅基地的使用權在村委會。4. 小產權房：由於城市化，很多村莊並入市區或郊區，但仍然保留了村集體的建制和建設用地，村集體用於本村的商業開發，建設了一些小產權房，有房屋建設登記證，但沒有獨立的土地使用權證，只有村集體土地使用權，此類房屋國家目前還不允許當作商品房流通。

⑥ 在農村集體建設用地建設商品房是合法的嗎

根據《土地管理抄法》，我國土地襲分為三類：即農用地、建設用地和未利用地，也就是按照規定，在非建設用地上是不能建房屋的。除非已對土地屬性做了變更審批並獲准（用於商品房開發的還必須繳納土地出讓金），才能建各類包括商品住房。

⑦ 集體建設用地建房出租的政策依據是什麼

據報道，日前國土資源部會同住房和城鄉建設部，根據地方自願，確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

相關人士表示，住房租賃市場試點是按照地方自願原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

希望住房租賃試點可以早日落實下去！

⑧ 集體用地建住宅並未全面禁止 租賃房共產房皆是方向

集體建設土地入市能否建住宅？對土地市場沖擊大不大？會不會影響房價？

還有幾天，新版《土地管理法》就要正式實施，集體經營性建設用地入市終將全國推廣。在建廠房及商場等用途之外，集體建設用地上是否還允許建造住宅，供外界租賃甚至買賣，成為一些城市民眾關心之處。

此處所謂集體建設用地建造住宅，與農民在宅基地建自用房產無關，而是指建設可供集體組織之外成員或租或買的住宅。

土地供應格局改變

2019年8月26日，全國人大常委會審議通過《土地管理法》修正案，這是該法自1987年正式實施以來的第四次修訂，並將於2020年1月1日起正式施行。

這次修法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙，刪除了原法第43條中任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定。

這看似意義重大，但實為世事輪回。允許集體建設用地入市並非初創的新政，實為政策上的又一波解禁。

按照1987年版《土地管理法》，當時城鎮居民就可以用集體土地蓋住宅，不過前提是必須經過政府批准，支付相關補償費用，且不得超標。

正是2004年8月修訂通過的上一版《土地管理法》規定，從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地。至此，除興辦鄉鎮企業等少數情形外，集體建設用地流轉的通道基本被封堵完畢，利用集體建設土地進行房地產開發的行為更是在嚴禁之列。

這十五年間，國有土地供應被地方政府管控，土地價格漲多跌少，尤其是住宅用地價格，隨著房價的波動而水漲船高，多年來為地方政府貢獻了不菲的土地出讓收入。

2004年全國國有土地出讓收入尚在5800億元左右，到了2018年，這一數據已經上漲至65096億元，創下歷史新高。在房地產市場較為平穩的情況下，2019年前11個月土地出讓收入也高達57684億元，全年有望逼近7萬億元，再攀歷史高峰。

國有土地已實現極大保值增值的背景下，集體建設用地如今再度回歸土地市場，改變了原先建設用地只能用國有土地的格局，這對下一步的土地供應格局會有什麼樣的影響，會不會對國有住宅用地市場形成很大的沖擊？

全國人大常委會法工委經濟法室副主任楊合慶表示，土地管理法的修改，包括集體經營性建設用地入市改革，目的就是為了改變、完善現有的建設用地土地供應的格局。原來只有國有建設用地才能進入市場，以進行各項建設，現在是允許集體建設用地直接由集體出讓、出租用於建設，這是土地供應格局的改變。

不會對土地市場造成沖擊

說易行難。在細究《土地管理法》法律條文後，我們可以發現此番農地入市依然頭戴若干「緊箍」，其范圍、體量、用途均有諸多限制，這可能會造成其實際影響低於外界原有的預期。

楊合慶也表示，集體經營性建設用地入市，首先入市的土地要符合規劃，規劃必須是工業或者商業等經營性用途，必須要經過依法登記，每年的土地利用年度計劃中要作出安排。另外，即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之後的土地權利人，也要按原來規劃的用途來使用土地。從這幾個方面來講，它不會對我們的土地市場造成沖擊。

具體來看《土地管理法》的法律條文，第23條規定，各級政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃，應當對本法第63條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。

這就是說，每年可以入市的集體經營性建設用地最高數量要由各級政府確定，一般不可超過。不要期望集體建設用地入市一旦開閘就會大量進入土地市場，地方政府為了穩定土地市場，一般會根據當時土地市場狀況，把握集體土地入市的時機和尺度。

再來看范圍，也就是哪些地塊可以入市。《土地管理法》第63條規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

這裡面，「符合兩個規劃」「並依法登記」都容易理解，且界定會較為清楚。但「工業、商業等經營性用途」的描述還是留有解釋的空間。

何為「經營性用途」？如何理解這個「等」？原來鄉鎮企業里的宿舍用地在不在其中？

清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明12月6日在一個論壇上表示，經營性建設用地是一個人為造出來的概念，並沒有法律依據，「說農村的宅基地不是經營性的，但它搞一個農家樂是不是經營性的」？

最後來看看上述地塊入市後可以做什麼，即用途。《土地管理法》第64條規定，集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

簡單理解，獲得集體建設用地使用權的單位或者個人，要按照兩個規劃確定的用途來使用土地，而這兩個規劃是由各級地方政府來編制的。換言之，地方政府有許可權決定一宗集體建設用地最終是用來建設廠房、商場抑或住宅。

地方屢有創新之舉

當今，在集體土地上建住宅且供集體外成員居住的做法，尚屬政策監管較嚴地帶，但地方在「試點」的名義之下，也屢有創新之舉。

今年8月1日，北京市規劃和自然資源委員會（下稱「北京規自委」）發布通知稱，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地區級統籌地塊公開掛牌出讓，宗地內將建設共有產權住房，銷售均價為每平方米2.9萬元，含全裝修費用。

這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房，為政策性住房開辟了土地供應新渠道。北京規自委表示，該項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。

此前，包括北京在內的18個城市獲批可以利用集體土地建租賃住房，以緩解當地住房供應緊張局面。

從上述地方實踐來看，當前利用集體建設用地是可以用來建設住宅的，一方面是租賃住房，對外只租不售，產權不分割。另一方面，北京第一次利用集體土地建設共有產權房，可以對外銷售，且產權可分割，與國有土地上建造的商品房並無二致。

《北京日報》8月2日曾援引業內專家表示，對於購房者來說，集體建設用地的共有產權房和原來國有土地的共有產權房沒有任何區別，同樣是70年產權，個人持有部分產權，且執行5年內不得買賣等規定。

集體土地的共有產權房和過去的小產權房有何關系？結合上述《土地管理法》新規來看，區別主要在於兩點，一是土地是否屬於可以入市的范圍，是否被依法登記；二是用途是否符合政府的規劃。

換個角度說，未來集體建設用地是否可以建造住宅，也將主要依據上述兩點，如果符合入市資格，且政府將其規劃為住宅，那一切就順理成章了。

中央黨校（國家行政學院）政治與法律教研部教授宋志紅表示，《土地管理法》規定集體經營性土地入市之後可以開展商業、經營用途。國有的建設用地可以用來房地產開發，集體的建設用地如果不可以，怎麼體現同權同價？

她認為，集體土地上建設租賃住房，其本質特徵就是集體經營性建設用地入市之後用來做住宅的開發，住宅的用途顯然是在裡面的，這樣開發的住房只可以租不可以賣。而未來在鄉村振興和鄉村產業發展過程中，配套住宅用地的供應是必不可少的，從土地開發利用來看，土地上綜合復合型的利用也成為一個趨勢，所以住宅用途的供應是必不可少的。

「從現實的角度來看，這樣一種途徑的放開必然是一個因地制宜的、有管控的、逐步的放開。」宋志紅稱。

⑨ 農村集體土地建設用地中公共設施用地可變更為住宅用地嗎

需要根據法律規定進行變更，如果未依法進行變更，直接用於建設住宅，屬於違法改變土地用途的違法建設行為。