㈠ 躍層樓梯沒做施工圖有，實際沒做能計入套內面積
躍層樓梯與建築面積沒有直接關系，躍層樓梯一般不影響建築面積，就是做躍層樓梯的地方做與不做都要計算建築面積。
㈡ 產權調換協議書約定將所要的3層-4層改為躍層。但是，交房時並未改為躍層。開發商是否違約如何請求賠償
關於這一點。我沒有辦法具體給你回答。
首先， 建設工程都有它每個細節的規矩。這個規矩就是工程建設不能違法、違規，不能和施工圖設計的不一樣。
而我說的「施工圖設計」
是指城建部門認可的，經圖審單位審查的施工圖。
這也是它是否合法的判定唯一標准。
如果說，施工圖中沒有設計，那麼他不能更改施工。
否則就是無效的工程。（沒有房產證，不得銷售）
而且還會領到進一步的處分。
同事，按照我國《合同法》的解釋，「違法、違規的行為，其寫在合同書中的，不能予以認可為有效的民事合同內容。」
所以，開發商如果單方面作出誠若，而施工圖未有設計及相應合法的變更，那麼他就是存在欺詐。
不合法的合同，不能算作是違約（違反合同），
但是一樣可以控訴。得到經濟補償。
具體的辦法和司法解釋，請咨詢專業律師。
我只是個工程管理者