㈠ 小規模建築服務分包工程款差額扣除需要備案嗎
試點納稅人提供建築服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額；試點納稅人提供建築服務適用於一般計稅方式的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
如果選擇一般計稅方式，甲方取得乙方開具增值稅專用發票可以抵扣；如果企業選擇簡易計稅方式，取得增值稅專用發票進項不可以抵扣。
全面營改增後，建築企業增值稅差額征稅的總承包方，應如何進行會計核算？
一、建築企業差額徵收增值稅的分類及其稅務處理
1、建築企業差額徵收增值稅的分類和條件
根據國家稅務總局2016年公告第17號文件的規定，建築企業差額徵收增值稅分為兩類：
第一類是工程施工所在地差額預交增值稅；
第二類是公司注冊地差額申報增值稅。
其中第一類又分為兩種：
（1）一般計稅方法計稅的總承包方發生分包業務時的總分包差額預交增值稅；
（2）簡易計稅方法計稅的總承包方發生分包業務時的總分包差額預交增值稅。
第二類只有一種差額申報增值稅，即簡易計稅方法計稅的總承包方發生分包業務時的總分包差額申報增值稅。
2、建築企業差額征增值稅的條件
根據國家稅務總局2016年公告第17號文件和國家稅務總局2016年公告第53號的規定，建築企業差額征增值稅必須同時具備以下條件。
（1）建築企業總承包方必須發生分包行為，其中分包包括專業分包、清包工分包和勞務分包行為。
（2）如果是在工程施工所在地差額預繳增值稅，則建築企業必須跨縣（市、區）提供建築服務。如果建築企業公司注冊地與建築服務發生地是同一個國稅局管轄地，則不在建築服務發生地預交增值稅。
（3）建築企業跨縣（市、區）提供建築服務或建築企業公司注冊地與建築服務發生地是同一個國稅局管轄地，簡易計稅方法計稅的總承包方，只要發生分包業務行為，總承包方都在公司注冊地差額零申報增值稅。
（4）分包方向總承包方開開具增值稅發票時，必須在增值稅發票上的「備注欄」中必須註明建築服務發生地所在縣（市、區）、項目的名稱。
（5）建築企業 跨縣（市、區）提供建築服務，在向建築服務發生地主管國稅機關預繳稅款時，需填報《增值稅預繳稅款表》，並出示以下資料：
①與發包方簽訂的建築合同復印件（加蓋納稅人公章）；
②與分包方簽訂的分包合同復印件（加蓋納稅人公章）；
③從分包方取得的發票復印件（加蓋納稅人公章）。
3、建築企業差額征增值稅的稅務處理
（1）在工程所在地國稅局差額預繳增值稅的處理。
根據《納稅人跨縣（市、區）提供建築服務增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局2016年公告第17號）第四條、第五條、第七條和國家稅務總局公告2016年第53號第八條和《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第（三）項的規定，建築企業 跨縣（市、區）提供建築服務，按照以下規定差額預繳增值稅。
第一，一般納稅人的建築企業總承包方跨縣（市、區）提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額，按照2％的預征率計算應預繳稅款。
計算公式如下：
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
第二，一般納稅人的建築企業總承包方跨縣（市、區）提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。
計算公式如下：
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
第三，小規模納稅人的建築企業總承包方跨縣（市、區）提供建築服務，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額，按照3%的徵收率計算應預繳稅款。
計算公式如下：
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
第四，建築企業取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。
（2）在公司注冊地國稅局差額零申報增值稅的處理。
由於只有簡易計稅方法計稅的總承包方發生分包行為的情況下，才會發生在公司注冊地國稅局差額申報增值稅的情況。而且簡易計稅方法計稅的總承包方在發生分包情況下，在工程所地國稅局已經按照3%的稅率差額預交增值稅，回公司注冊地也是按照3%稅率差額申報增值稅，基於規避重復征稅的考慮，簡易計稅方法計稅的總承包方在公司注冊地國稅局只能差額零申報增值稅。
二、簡易計稅方法的總分包之間差額徵收增值稅的發票開具及賬務處理
1、會計核算依據財政部關於印發《增值稅會計處理規定》的通知（財會[2016]22號）。
（1）二級科目「簡易計稅」明細科目，核算一般納稅人採用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。
（2）企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。
按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記「主營業務成本」、「存貨」、「工程施工」等科目，貸記「應付賬款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記「應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）」或「應交稅費——簡易計稅」科目（小規模納稅人應借記「應交稅費——應交增值稅」科目），貸記「主營業務成本」、「存貨」、「工程施工」等科目。
二級科目「預交增值稅」科目：核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建築服務、採用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。
㈡ 按照差額方式計算繳納增值稅的建築企業如何開具
《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》（國版家稅務總局公告2016年第權23號）第四條第（二）款規定，按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅發 票的（財政部、稅務總局另有規定的除外），納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發 票時，通過新系統中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動列印「差額征稅」字樣，發票開具不應與其他應稅行為混開。
目前作為提供建築服務的納稅人對於差額部分未規定不得開具增值稅專用發 票，因此可全額開具發 票，在申報時按差額方式計算繳納增值稅。
㈢ 營改增後，我作為總包，建築業差額征稅，收到分包方的發票，發票上不用繳稅的那部分該進什麼科目
不對吧！
稅率是3%，執行的是簡易計稅法。
收到分包發票並支付工程款
借：工程施工-分包成本 48.54
借：應交稅金—未交增值稅 1.46
貸： 銀行存款 50
㈣ 建築業差額交稅什麼意思
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其營業額徵收的一種稅。為公平稅負，避免重復征稅，營業稅稅收政策正由「全額征稅」向「差額征稅」轉變，國務院令第136號《中華人民共和國營業稅暫行條例》、財稅[2003]16號《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》、2005年4月30日建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會《關於做好穩定住房價格工作的意見》等相關規定，對差額征稅作出了一系列相關規定，內容涉及交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、服務業、轉讓無形資產和銷售不動產等稅目。
1、運輸企業自中華人民共和國境內運輸旅客或者貨物出境,在境外改由其他運輸企業承運乘客或者貨物的,以全程運費減去付給該承運企業的運費後的余額為營業額。（《營業稅暫行條例》第五條）
2、建築業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的,以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款後的余額為營業額。 （《營業稅暫行條例》第五條）
3、旅遊企業組織旅遊團到中華人民共和國境外旅遊,在境外改由其他旅遊企業接團的，以全程旅遊費減去付給該接團企業的旅遊費後的余額為營業額。（《營業稅暫行條例》第五條）
4、金融企業從事受託收款業務，如代收電話費、水電煤氣費、信息費、學費、尋呼費、社保統籌費、交通違章罰款、稅款等，以全部收入減去支付給委託方價款後的余額為營業額。 （財稅[2003]16號 第一條 第十項）
5、郵政企業舉辦的郵政儲蓄業務，其計稅依據為利差收入，即從人民銀行取得的利息收入減去付給儲戶的利息支出。
6、文化體育業，單位或個人進行演出，以全部票價收入或者包場收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或經紀人的費用後的余額為營業額。 （《營業稅暫行條例實施細則》第二十二條）
7、服務業，勞務公司接受用工單位的委託，為其安排勞動力，凡用工單位將其應支付給勞動力的工資和為勞動力上交的社會保險（包括養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險等，下同）以及住房公積金統一交給勞務公司代為發放或辦理的，以勞務公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金後的余額為營業額。
（財稅[2003]16號 第一條 第十二項）
8、轉讓無形資產、銷售不動產
.單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。（財稅[2003]16號 第一條 第二十項）
.單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。
（財稅[2003]16號 第一條 第二十項）
.自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免徵營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。 （《關於做好穩定住房價格工作的意見》2005年4月30日）
.對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款後的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。(國稅發[2005]89號)
㈤ 營改增後，建築業分包抵扣稅款後，總包差額納稅，然後收到分包方的發
分包人從總承包人出支取工程款時必須提供合法的發票並按規定稅率完稅，總承包人將分包人的開票情況報到地稅管理所報驗，憑此按減除分包工程款後申報稅款。
㈥ 2016營改增建築業差額申報什麼意思
1納稅人
在中華人民共和國境內提供建築服務的單位和個人，為增值稅納稅人。
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
個人，是指個體工商戶和其他個人。
在境內銷售提供建築服務是指建築服務的銷售方或者購買方在境內。
2徵收范圍
一、建築服務的征稅范圍，依照試點實施辦法附的《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》執行。
二、建築服務稅目注釋
建築服務，是指各類建築物、構築物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建築服務。
(一)工程服務。
工程服務，是指新建、改建各種建築物、構築物的工程作業，包括與建築物相連的各種設備或者支柱、操作平台的安裝或者裝設工程作業，以及各種窯爐和金屬結構工程作業。
(二)安裝服務。
安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業，包括與被安裝設備相連的工作台、梯子、欄桿的裝設工程作業，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業。
固定電話、有線電視、寬頻、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。
(三)修繕服務。
修繕服務，是指對建築物、構築物進行修補、加固、養護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業。
(四)裝飾服務。
裝飾服務，是指對建築物、構築物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業。
(五)其他建築服務。
其他建築服務，是指上列工程作業之外的各種工程作業服務，如鑽井(打井)、拆除建築物或者構築物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建築物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括岩層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業。
3稅率和徵收率
納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。納稅人提供建築服務的年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。
一般納稅人適用稅率為11%;小規模納稅人提供建築服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建築服務，徵收率為3%。
境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。
4計稅方法
1基本規定
增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法
一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。
2一般計稅方法的應納稅額
一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算
應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額
當期銷項稅額小於當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
3簡易計稅方法的應納稅額
(一)簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅徵收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=銷售額×徵收率
(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人採用銷售額和應納稅額合並定價方法的，按照下列公式計算銷售額：
銷售額=含稅銷售額÷(1+徵收率)
5銷售額的確定
1基本規定
納稅人的營業額為納稅人提供建築服務收取的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務總局另有規定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
(一)代為收取並符合本辦法第九條規定的政府性基金或者行政事業性收費;
(二)以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
2具體規定
試點納稅人提供建築服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額。
試點納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的有效憑證。否則，不得扣除。
3試點前後業務處理
試點納稅人發生應稅行為，按照國家有關營業稅政策規定差額徵收營業稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業稅。
4視同提供建築服務的處理
下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
納稅人發生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供建築服務而無銷售額的(用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：
(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。
(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅。
6納稅地點
1基本規定
屬於固定業戶的納稅人銷售租賃建築服務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批准，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。
屬於固定業戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省(自治區、直轄市、計劃單列市)范圍內的，經省(自治區、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務局批准，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。
扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。
2異地預繳規定
(一)一般納稅人跨縣(市)提供建築服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額，按照2%的預征率在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
(二)一般納稅人跨縣(市)提供建築服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
(三)小規模納稅人跨縣(市)提供建築服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建築服務發生地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
7納稅義務發生時間
納稅人提供建築服務並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的，為開具發票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人提供建築服務過程中或者完成後收到款項。
取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為建築服務完成的當天。
納稅人提供建築服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
8增值稅進額抵扣
1增值稅抵扣憑證
納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證。
納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
2准予從銷項稅額中抵扣的進項稅額
(一)從銷售方取得的增值稅專用發票(含稅控機動車銷售統一發票，下同)上註明的增值稅額。
(二)從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上註明的增值稅額。
(三)購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上註明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：
進項稅額=買價×扣除率
買價，是指納稅人購進農產品在農產品收購發票或者銷售發票上註明的價款和按照規定繳納的煙葉稅。
購進農產品，按照《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。
(四)從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上註明的增值稅額。
3不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額
(一)用於簡易計稅方法計稅項目、免徵增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用於上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬於個人消費。
(二)非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(三)非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物(不包括固定資產)、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
(四)非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
(五)非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建築服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬於不動產在建工程。
(六)購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
(七)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
本條第(四)項、第(五)項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
只有登記為增值稅一般納稅人的建築服務單位才涉及增值稅進項稅額抵扣。
9稅收優惠
一、一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
以清包工方式提供建築服務，是指施工方不採購建築工程所需的材料或只採購輔助材料，並收取人工費、管理費或者其他費用的建築服務。
二、一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建築工程。
三、一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
建築工程老項目，是指：
(一)《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目;
(二)未取得《建築工程施工許可證》的，建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
四、境內的單位和個人銷售的下列服務和無形資產免徵增值稅，但財政部和國家稅務總局規定適用增值稅零稅率的除外：
(一)工程項目在境外的建築服務。
(二)工程項目在境外的工程監理服務。
(三)工程、礦產資源在境外的工程勘察勘探服務。
㈦ 建築業發票按差額開具，差額部分取得的進項發票可抵扣嗎
採用差額征稅的，允許扣減的款項中的進項稅額不得扣除。
差額徵收：版
1.金融商品轉讓，按照權賣出價扣除買入價後的余額為銷售額。
2.經紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委託方收取並代為支付的政府性基金或者行政事業性收費後的余額為銷售額。
3.融資租賃和融資性售後回租業務差額計征。
4.航空運輸企業的銷售額，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業客票而代收轉付的價款。
5.試點納稅人中的一般納稅人提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費後的余額為銷售額。
6.試點納稅人提供旅遊服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅遊服務購買方收取並支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅遊企業的旅遊費用後的余額為銷售額。
7.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。