建築工程優先權

⑴ 建設工程款優先權從什麼時候開始起算

建築法規規定：「建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算」，該條款明確了承包人行使優先權的期限，從而保證了承包人行使優先權的需要。
優先權期限性質屬於除斥期間，即在法律規定的權利有效期間內，當期間屆滿該權利當然消滅。除斥期間是一種特殊權利行使期限或責任免除期限，是法律容忍債權人不積極行使權利的最長期限。由於除斥期間屆滿直接導致債權人失權，故在確定除斥期間起止時間時應充分保證債權人權益，筆者認為除斥期間起始的前提是債權人能夠行使權利，如擔保法中規定的保證期間起算點是主債務履行期屆滿之日，而非主債務履行期限中。若優先權期限起算點設定在工程價款到期前，此時，承包人尚無權向發包人主張工程價款，更無權行使優先權，顯然侵害了承包人的權利。故優先權期限作為一種除斥期間，其起算點必須設定在工程價款到期之日。

⑵ 建築工程價款優先權如何行使

一、建設工程合同承包人行使優先權應具備的條件是：

1、當事人之間產生的法律關系應是因建設工程合同所生之債權。

2、涉案的標的物應為發包人所有的建設工程。

對於承包人的優先權，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條款定「建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。」對中途停建的工程（爛尾樓），如無法取得竣工日期的證據，可依照合同約定的竣工時間作為竣工日期。工程價款優先權自優先權產生之日起6個月內不行使而消滅。

4、法定優先權的效力。

法定優先權具有物權的效力，包括優先效力、追及力等。當發包人進入破產程序時，享有別除權，即要求排除在破產財產之外。如果建設工程被轉讓，法定優先權不受影響。

⑶ 談談建設工程價款優先權的幾個問題

《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
但需要注意的是，最高人民法院答復上海市高級人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》第四點要求，建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

⑷ 建築施工方的優先權

《最高法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十七條 承包方主張以承建工程折價或拍賣的價款優先受償的，應向發包方催告，催告履行的合理期限應不少於1個月，以發包方收到催告通知之次日起算。催告應當採用書面形式。

第十八條 承包方依據合同法第二百八十六條規定，提起優先權確權之訴，人民法院應當受理，作出的判決應當包括：確認是否享有優先權以及優先受償的范圍。

第十九條 承包方依據合同法第二百八十六條規定直接向人民法院執行機構書面申請拍賣承建工程

⑸ 如何適用建設工程優先權

根據合同法明確規定建設工程優先權，當承包人為追償工程價款，依法申請人民法院拍賣建設工程可以優先受償，法院應當及時受理，依法保護申請人的權利。法院在建設工程拍賣變價後，在清償建設單位的債務時，首先應當保護申請人的債權的實現，因為，申請人的權利是法定的優先權，這個優先權優先於所有債權人的債權，包括有擔保物權的債權人。
值得注意的是優先權成立與否、優先權的范圍和額度都直接和其他利益相關方產生直接的利害關系。故，優先權的確認和適用需要非常慎重，為了防止工程發包方與承包方串通損害其他債權人的利益，在審理優先權案件時候，其他與該工程項目相關的債權人均應通知其作為第三人參加訴訟，是否參加訴訟由關聯方自行決定。

⑹ 最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復的法規內容

最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》已於2002年6月11日由最高人民法院審判委員會第1225次會議通過。自2002年6月27日起施行。

一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

(6)建築工程優先權擴展閱讀

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》應用：

1、如果建設工程為商品房，且在竣工之前發包人（開發商）已經分別與消費者訂立房屋買賣合同，在發包人拖欠承包費用時，即可能發生承包人工程價款優先受償權與消費者權利的沖突。

2、在已經辦理產權過戶登記的情形下，消費者已經取得房屋所有權，就該房屋而言，工程價款優先受償權已歸於消滅，自不待言。

3、在開發商尚未交房或雖交房但尚未辦理產權過戶的情形下，該房屋仍屬於開發商所有，仍在工程價款優先受償權的標的物范圍內。

4、如果允許承包人行使工程價款優先受償權，無異於用消費者的資金清償開發商的債務，等於開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策，因此應不允許承包人行使工程價款優先受償權。

5、實質是承包人利益與消費者利益比較，消費者屬於生存利益，應當優先，承包人屬於經營利益，應退居其次 。

⑺ 如何行使建設工程優先權

優先權，又稱優先受償權，是指由法律規定的特種債權人就債務人的全部財產或特定財產優先受償的權利。優先權除了具有擔保物權的一般特質外，還有以下特點：
1、優先權是基於法律的規定，當事人之間不能創設；
2、優先權是無需公示的擔保物權，既不需要專門登記，也不需佔有債務人的財產；
3、同一物上存在數個優先權時，受償順序按照法律規定行使。
建設工程價款優先受償權，是我國民商事立法中創立的一種民事優先權制度。《合同法》第二百八十六條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。根據此規定，建設工程合同承包人行使優先權遵循的程序是：
1.在發包人未按約支付價款時，承包人有權催告發包人在合理期限內支付價款。
2.協議將工程折價。
3.協議不成，除不宜拍賣的以外，承包人可申請法院將該工程依法拍賣。
《合同法》第二百八十六條規定未對優先權的效力、合理期限、優先受償的范圍等實踐中爭議較多的問題給出進一步界定。為此，2002年6月最高人民法院就上海高院的請示下發了《批復》，《批復》對合同法第二百八十六條的適用進行了解釋，明確了建設工程合同承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用；承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。《合同法》第二百八十六條及《批復》，確立了建設工程合同承包人價款優先受償權，既為承包人實現其經濟利益提供了法律保障，也為工程款拖欠問題的解決提供了法律途徑。
建設工程合同承包人行使優先權應具備的條件是：
1.當事人之間產生的法律關系應是因建設工程合同所生之債權。
2.涉案的標的物應為發包人所有的建設工程。
3.承包人必須按照合同的約定全部適當地履行了義務，即工程按期完工，質量合格且經過竣工驗收，如承包人存在違約行為，發包人拒付工程款的，承包人不得行使優先權。
4.承包人在發包人未按照合同約定給付價款的，一般應先行催告，在催告期限屆滿後不支付的，承包人可行使優先權。
5.優先權的實現方式分為協議和拍賣兩種方式，行使優先權時應充分考慮建設工程價款法定優先權的法定性、從減少訟累和節約司法資源的前提出發，當事人盡量通過協商解決，只有在協商未果時，准予債權人直接向人民法院申請依法拍賣；優先權的行使是有限制的，對不宜拍賣、折價的工程不得行使。換言之，並非所有的建設工程項目都享有優先受償權。

⑻ 關於建設工程款優先權問題

我國《合同法》第286條發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》
四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

如果1994年就已經竣工的工程，行使優先權的期限為自建設工程竣工之日起六個月，到2003年已經9年了。而優先權有除斥期間的限制，因為過了除斥期間，導致優先權的消滅，因此，工程隊不能再行使優先權。

同時合同法是99年頒布的，要行使也是99年開始行使優先權，到2003年實在是台晚了。