房地產建築設計方案

㈠ 一般房地產項目建築設計方案文本需要幾套

方案文本一般弄2套就行了，給自己的甲方看，再報規劃局。自身有電子檔就可以了。方案文本本來就是去坑蒙拐騙的，不用那麼多~

㈡ 求：徵集一套關於房地產開發規劃、建築方案

前期房地產開發作業流程簡介
第一部分 投資立項
項目建議書（委託專業機構編制）
項目建議書的作用：
國家選擇建設項目的依據，項目建議書批准後即為立項；
批准立項的工程可進一步開展可行性研究；
利用外資的項目，只有在批准立項後方可對外開展工作。
項目建議書的編制：委託咨詢單位、設計單位編制。
項目建議書的主要內容：
建設項目提出的必要性和依據；
產品方案、擬建規模和建設地點的初步設想；
資源情況、建設條件、協作關系和引進國別、廠商的初步分析；
投資估算和資金籌措設想
項目進度安排
項目建議書的審查
項目建議書的報批（主管部門及各級計委）
項目建議書通過批准獲得批准書後，即可進入可行性研究階段，並形成可行性研究報告供項目決策。
可行性研究報告（委託專業機構編制）
研究項目的必要性和現實性：市場調查、資源調查。
方案選擇和技術可能性：建設地點選擇（可委託具備相應資質的規劃設計單位編制選址報告）、建設場地地震安全性評價（委託地震評價機構作出，上報地震辦審批）、建設項目環境評價（委託環保部門作出，上報環保委審批）、確定生產工藝（工業項目）。
研究經濟上的合理性：工程成本與利潤分析
研究實施方法：編制建設總進度（設計、施工、交付使用）
編制可行性研究報告
組織審查
上報審批獲得批准書（主管部門及各級計委）
可行性研究報告報請批准時，必須附有城市規劃部門的選址意見書。
選址意見書的申請流程：建設單位填寫申請表，附送經批準的項目建議書、地形圖三份、選址論證報告、其他相關文件。
規劃部門核發的審批文件：建設項目選址意見書一份、核發通知一份、蓋有規劃專用章的核定設計范圍圖一份。
建設單位取得建設項目選址意見書後，委託設計時注意事項：申請建設項目選址意見書同時，應征詢消防、環保、衛生防疫等部門的選址意見；對提出的規劃要求要認真落實；取得建設項目選址意見書後六個月內，持批準的可行性研究報告，向規劃部門和有關部門報送設計方案及有關文件、資料，屆時，如可行性研究報告未獲批准又未申請延期的，建設項目選址意見書自動失效。
建設項目選址意見書核發通知提出的主要規劃設計要求有：建設用地面積、建設面積、容積率、綠地率、建築密度、建築退讓道路規劃紅線距離、建築後退基地邊界距離、建築高度、基地主要出入口設置、建設基地標高等。
房地產開發項目立項
對房地產項目開發一般應遵循下列程序：項目開發前期調研程序、項目立項過程程序、土地使用權的取得程序、征地拆遷程序、項目規劃程序、工程建設程序、房地產項目經營程序。 對房地產項目開發來說，立項階段主要工作為：
1．項目開發前期調研
項目的前期調研程序，就是通過開發商對擬投資地區房地產市場的調查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。
2.項目立項
項目立項就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復（項目立項），使項目取得合法的開發建設資格。立項程序如下：
開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發展委員會）對項目的批准文件。
對於房地產商來說，在本階段的主要工作是：起草並向市計委或市房地產開發管理辦公室報送項目建議書,取得批准項目建議書的批復;依據項目建議書批復,編制可行性研究報告報計委審批獲准,並列入本年度固定資產投資計劃。（國家計委已取消了房地產項目立項制度，實行備案制。
工程建設項目立項審批具體實施程序如下：
（1）承辦部門：市計劃發展委員會投資處
（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權證明；④由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告。可行性研究報告應具有以下附件：規劃部門對項目建設選址的初審意見；土地管理部門對建設用地的初審意見；環保部門的環評報告；有關部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產開發公司的資質證明.
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報項目立項申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接報市房地產開發管理辦公室，項目立項申報資料由該辦轉報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發商在通過招標、拍賣方式取得開發土地使用權後，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權出讓合同》與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料後，根據具體情況，進行現場勘察，對符合條件的，市計委予以批復。對屬上級發展計劃部門審批許可權內的項目，由市計委負責轉報。
（4）辦結時限：在收到申報資料後，5個工作日內予以批復可研報告。
（5）收費標准：如在開發辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發管理費。
2.建設項目年度投資計劃審批
（1）承辦部門：市計劃發展委員會投資處
（2）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復項目可行性研究報告；③規劃部門出具的建設項目規劃許可意見；④跨年度建設項目，需提供市計委上年度下達的年度投資計劃。
（3）申辦程序：有行政主管部門的開發商，由主管行政部門轉報申報資料；無行政主管部門的開發商，可直接上報市房地產開發管理辦公室，申報資料由該辦轉報市計委。市計委在收到申報資料後進行審查，對符合條件的，市計委予以批復。
（4）辦結時限：在收到申報資料後，5個工作日內予以批復可研報告。
第二部分 前期工作（土地取得到辦理好施工許可證）
第一小節 土地使用權證的取得
一、概述
開發商在項目立項通過後，須取得建設用地規劃許可證,方可辦理取得土地使用權的手續。
在現階段根據<<城市房地產管理法>>的有關規定,房地產開發用地的取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二是通過轉讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當前的土地的使用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。
通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證;通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書。
國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。征地是指項目選址用地為集體土地,按照法定的程序報請有批准許可權的政府機關審批以後,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉為國有土地的一種行為。
拆遷是指項目選址在城市規劃區國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設用地上原有房屋及其附屬物,並對原用地者進行補償、安置的行為。根據國土資源部第11號令，房地產開發經營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設拆遷臨時用地許可證或土地使用權證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。
二、實施程序
（一）國有土地使用權劃撥手續的辦理
1.承辦部門：國土資源局
2.申報資料：用地申請；計委批復的當年投資計劃；建設用地規劃許可證；建設用地規劃意見；用地范圍圖；土地權屬證明；工程項目總平面圖。
3.申辦程序：
審核有關申報資料（2個工作日）；現場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方案（建設用地項目呈報說明書、農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案）（15個工作日）；繳納征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費（2個工作日）；依照規定辦理土地登記，領取土地使用證書。
4.收費標准：征地管理費、復墾費、新增建設用地使用費的收取標准參見附錄六土地開發費用一覽表。
5.應注意的事項：劃撥土地的范圍僅限於：1.國家機關用地和軍事用地；2.城市基礎設施用地和公益事業用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；4.法律、行政法規規定的其他用地。對開發商來說，可以通過劃撥方式取得的開發用地，主要是經濟適用房項目建設用地。
（二）國有土地使用權出讓手續的辦理
國土資源部第11號部令規定：凡各類經營性用地（含房地產開發建設），均必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：土地收購儲備中心。現分述如下：
國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。國土資源局根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經市政府批准後，向社會公開發布。
土地收購儲備中心根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。
土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
招標拍賣掛牌公告包括下列內容：
①出讓人的名稱和地址；
②出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；
③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；
④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；
⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；
⑥確定中標人、競得人的標准和方法；
⑦投標、競買保證金；
土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

㈢ 房地產建築方案評審內容主要包括哪些

1. 面積指標（地上、地下、人防及住宅、商業、工業之細分）

2. 容積率、綠地率專、建築屬密度、建築高度、日照分析等。

3. 總評設計（主要附屬設施是否規劃合理、交通疏導指標知否合理，無障礙是否合理）

4. 單體設計（空間感、局部設計，排風排煙、衛生設施布置是否合理，外立面裝飾是否合規，消防室外登高、室內布局合理《重點內容》，人防部分，對周邊已有建築的保護措施等，）

5. 市政類（給水、排水、污水、電力等等介面是否合理，廢煙廢氣處理規范，泛光照明，生活垃圾處理，對周邊環評報告）

6. 其他：環保、安防、綠化、小市政配套等等滿足要求。

   （具體各個地區有所不同）

㈣ 房地產項目設計可以分成幾個階段都是什麼

初步設計一般包括設計說明書、設計圖紙、主要設備材料表和工程概算等四部份：

1）位置、大小、層數、朝向、設計標高，道路及綠化布置及經濟技術指標。地形復雜時，應表示粗略的豎向設計意圖。

2）各層平面及主要剖面、立面：常用的比例是1：100或1：200，應標出建築物的總尺寸、開間、進深、層高等各主要控制尺寸，同時要標出門窗位置，各層標高，部分室內傢具和設備的布置、立面處理等。

3） 說明書：設計方案的主要意圖及優缺點，主要結構方案及構造特點，建築材料及裝修標准，主要技術經濟指標等。

4） 工程概算書：建築物投資估算，主要材料用量及單位消耗量。

5）大型民用建築及其它重要工程，必要時可繪制透視圖、鳥瞰圖或製作模型。

施工圖設計階段

施工圖設計的主要任務是滿足施工要求，即在初步設計或技術設計的基礎上，綜合建築、結構、設備各工種，相互交底、核實核對，深入了解材料供應、施工技術、設備等條件，把滿足工程施工的各項具體要求反映在圖紙中，做到整套圖紙齊全統一，明確無誤。

施工圖設計的圖紙及設計文件有：

1）建築總平面：常用比例1：500、1：1000、1：2000，應詳細標明基地上建築物、道路、設施等所在位置的尺寸、標高，並附說明。

2）各層建築平面、各個立面及必要的剖面：常用比例1：100、1：200.除表達初步設計或技術設計內容以外，還應詳細標出牆段、門窗洞口及一些細部尺寸、詳細索引符號等。

3）建築構造節點詳圖：根據需要可採用1：1、1：2、1：5、1：20等比例尺。主要包括檐口、牆身和各構件的連接點，樓梯、門窗以及各部分的裝飾大樣等。

4） 各工種相應配套的施工圖紙： 如基礎平面圖和基礎詳圖、樓板及屋頂平面圖和詳圖、結構構造節點詳圖等結構施工圖；給排水、電器照明以及暖氣或空氣調節等設備施工圖。

5） 建築、結構及設備等的說明書。

6） 結構及設備設計的計算書。

7） 工程預算書。

(4)房地產建築設計方案擴展閱讀

方案設計的圖紙和文件

1）設計總說明設計指導思想及主要依據，設計意圖及方案特點，建築結構方案及構造特點，建築材料及裝修標准，主要技術經濟指標以及結構、設備等系統的說明。

2）建築總平面圖比例1：500、1：1000，應表示用地范圍，建築物位置、大小、層數及設計標高，道路及綠化布置，技術經濟指標。地形復雜時，應表示粗略的豎向設計意圖。

3）各層平面圖、剖面圖、立面圖比例1：100、1：200，應表示建築物各主要控制尺寸，如總尺寸、開間、進深、層高等，同時應表示標高，門窗位置，室內固定設備及有特殊要求的廳、室的具體布置，立面處理，結構方案及材料選用等。

4）工程概算書建築物投資估算，主要材料用量及單位消耗量。

5）透視圖、鳥瞰圖或製作模型

㈤ 房地產設計有概念方案設計、方案設計、初步設計、擴初設計、施工圖設計，具體每階段的設計涵蓋主要內容

概念方案設計是設計的布局定位風格等，一般2-3個；方案設計是根據概念方向專進行的方案深化屬；初步設計也就擴初設計就是對方案的修改和深化；施工圖設計就是一個詳細的設計，各個詳圖節點。

概念設計階段，所要完成的成果包含了設計理念、地形分析、總平面布局，組團分布、交通條件分析、道路系統分析、景觀條件分析、概念戶型分析、建築體型概念設計等等。

特別強調的是概念設計，要通過導入設計人的想法，把項目的文化、理念、以及解決用戶訴求等等體現到設計成果中去。

(5)房地產建築設計方案擴展閱讀：

簡而言之，概念設計即是利用設計概念並以其為主線貫穿全部設計過程的設計方法。概念設計是完整而全面的設計過程，它通過設計概念將設計者繁復的感性和瞬間思維上升到統一的理性思維從而完成整個設計。如果說概念設計是一篇文章，那麼設計概念則是這篇文章的主題思想。

概念設計圍繞設計概念而展開，設計概念則聯系著概念設計的方方面面。也許他們還不能馬上走向市場，但是當你在做概念設計或者尋找靈感的時候，概念設計依然可以帶給人們啟迪。這些設計也許有點不切實際，但我們可以看到一個設計理念是如何逐漸演化和成長的。

㈥ 建築方案設計對房地產開發的重要性

不曉得！自己慢慢研究吧！