深圳市中心區文化建築設計方案集

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還有就是大量使用通用圖塊兒，這樣拐角都一樣，樓梯都一個尺寸這樣的省事少錯。
最後要多用圖層，各種標注不同的材料，不同的區域都放不同的層里，想看單一的方便。

4. 長安8號是未來CBD的中心區嗎

長安8號位於北京朝陽區建國門路86號，建國門外大街和西大望路交叉口東南角。項目北臨長安街，西鄰SOHO現代城，東臨規劃中的CBD中央公園周邊配套成熟，南臨通惠河景觀。
項目西起西大望路，東臨規劃中CBD中央公園，南至通惠河景觀，北臨長安街。建築高度180米，總建築面積約25萬平米，由兩棟低碳公寓以及高端商業配套組成。其中：
南樓：共40層，主力戶型面積為260平方米—470平方米，在樓王層為640平方米—1800平米，共273席，是目前長安街乃至CBD唯一在售的70年產權南北通透弧型觀景豪宅。
北樓：共43層，其中1至4層為開發商自持的2.8萬平米高端商業配套， 5至26層為100套100—200平米酒店式公寓； 27至39層為16套700—1500平米的豪華單位。
雙會所設計，服務於頂級客戶的社交需求。
整體建築為現代主義風格，是中國經典文化與現代西方設計理念的自然結合。
在設備設施方面，長安8號整合了目前世界領先的高舒適低碳技術，應用了包括淺層地能系統（地源熱泵）、可再生能源系統（太陽能光伏發電）、冰蓄冷系統、全熱交換置換式新風系統、VRV變頻多聯機空調系統、中央除塵系統、同層後排水系統、樓宇自控系統、家居智能系統，以及3G網路通訊系統等在內的多種設備設施， 致力於打造領導CBD未來發展的高舒適低碳豪宅。
1、建築設計公司：澳大利亞TMG建築設計集團
2、南棟室內設計：赫西貝德納（HBA）聯合私人有限公司
3、南棟大堂、會所及北棟酒店式公寓室內設計：美國BLD設計有限公司
4、外牆工程設計：奧雅納ARUP外牆工程顧問公司
5、機電顧問：卓展工程顧問有限公司
6、聲學顧問：金寶聲學環保顧問有限公司
7、燈光設計：美國BPI-碧普照明

5. 建築高度世界排名前30位的建築

建築設計專業作為一個非常成熟的專業，正越來越受到藝術留學生的歡迎。建築設計留學哪裡好？本文將詳細為大家解析世界大學建築學排名top5。希望對大家有所幫助。

1．麻省理工學院Massachusetts Institute of Technology (MIT) 麻省理工學院建築學系提供四個方向的碩士學位：

1）建築學碩士（Master of Architecture）；

2）建築研究科學碩士（Master of Science in Architecture Studies），主要研究領域有：建築史（History）、建築藝術理論和批評（Theory and Criticism of Architecture and Art）、建築技術（Architecture and Technology）、建築設計和計算（Design and Computation）、伊斯蘭建築研究（Islamic Architecture）、建築和城市化（Architecture and Urbanism）；

3）建築技術科學碩士（Master of Science in Building Technology）；

4）視覺藝術科學碩士（Master of Science in Visual Studies）。

同時，麻省理工學院還提供建築學博士（Ph.D.），主要包括建築史（Building Technology）、藝術和建築的歷史與理論（History and Theory of Archite-cture）、建築科技、設計和計算等研究領域。

每年申請的截止日期為12月15日。申請人需要提交的材料有：完整的MIT研究生入學和獎學金申請表格、本科學校官方成績單、3封推薦信、個人申請陳述、GRE和TOEFL成績，以及70美元申請費。

除建築技術科學碩士外，建築學系要求每個申請者提交建築作品集。作品集提交的形式可以是筆記本、文件夾或信封，但不接受幻燈片、CD光碟和視頻等形式（視覺藝術科學碩士除外）。

2．倫敦大學學院UCL (University College London)

英國倫敦大學學院建築學本科專業，英國倫敦大學學院建築學專業是英國倫敦大學學院巴特萊建築學院建築系下設的一門理科學士學位課程。

巴特萊建築學院一直以來以具有創新精神的教授、研究者和學生而著名，並且塑造了不同以往也不同於他人的獨特的建築風格；近年來，一直被建築師雜志評為「英國最好的建築學院」。

英國倫敦大學學院建築學本科專業學習進程：

第一學年：學生主要的時間會花費在工作室項目上，這可以培養學生觀察、設計和創意的展示能力，除此之外，還會有一些理論課程作補充，主要是歷史、建築環境、建築理論和技術等；在第一學年第二學期，會有一次歐洲城市的實地參觀學習「短途旅行」。

第二、三學年：學生會參加十個最好的設計工作組之一，這些設計工作組都各有自己的建築設計風格，在這里學生有機會和研究課題為電影、時尚、歷史、哲學或科學等的建築師一同工作，可以充分發揮自己的興趣和專長；同時，成功地取得本校建築學理科學士學位。

3．代爾夫特理工大學Delft University of Technology

代爾夫特理工大學（Technische Universiteit Delft）位於荷蘭代爾夫特市，是荷蘭歷史最悠久、規模最大、專業涉及范圍最廣、最具有綜合性的理工大學，其專業幾乎涵蓋了所有的工程科學領域，被譽為「歐洲的麻省理工」。

2016年QS世界大學專業排名中，土木工程位列世界第5，建築學位列世界第4。在代爾夫特這座古老的小城裡，這座著名的大學與這座城市相得益彰，互相成就。

在建築學系內，建築教學根據其研究方向的不同分成了不同的分支：Complex Project，Interior， Methods and Analysis，Why Factory, Dwelling,Public Building, RMIT(建築保護更新)，Hyperbody等等。

在碩士學習的頭兩個學期，學生可以自由選擇不同的分支下的設計studio。有時同一個分支下，會有不同的studio；有時也有跨分支建立的studio。

4.加州大學伯克利分校University of California, Berkeley (UCB)

美國加州大學伯克利分校建築學專業把建築學同環境設計結合起來，同時還開設了個性化較強的針對每個學生的課程。通過核心課程，本專業為學生提供了廣泛的建築學的基礎知識。

美國加州大學伯克利分校建築學專業入學要求：

1、高中畢業，成績優秀;

2、有ACT或SAT成績。

3、托福筆考550分，機考220分，網考83分;雅思7分; 5．蘇黎世聯邦理工學院ETH Zurich - Swiss Federal Institute of Technology

蘇黎世聯邦理工學院是歐洲大陸第一理工大學，盛產諾貝爾獎的大學。根據世界三大排名，蘇黎世聯邦理工學院均高居世界Top20，連續多年位居歐洲大陸理工高校翹首，在全世界范圍亦與麻省理工學院享有同樣崇高的聲譽。其中2015年QS世界大學最新排名第12位。

蘇黎世聯邦理工學院在全世界范圍亦與美國麻省理工學院享有同樣崇高的聲譽，連續多年位居歐洲大陸理工高校翹首，享有「歐陸第一名校」的美譽。該校現有來自於一百多個國家的兩萬六千名師生分布於16個系，教研領域涵蓋建築、工程學、數學、自然科學、社會科學和管理科學，截止06年誕生了包括愛因斯坦在內的21位諾貝爾獎得主，是目前世界大學獲諾貝爾獎人數最多的學校之一。

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6. 有沒有關於 城市中心區設計的規范

建築學主來要需要 建築構造，建築物理源（力學，光學等等），建築歷史（古洋中外全有），還有建築設計不用說了，最專業的專業課，畫圖搞設計，還有簡單一點的工程測量，對了，還有基礎的工程制圖，也可以叫畫法幾何，同時還有素描，色彩等等，培養感覺

規劃的課要少一點，但是要學城市發展史

軟體主要有cad , sketch up,也可以學3d max 畫效果圖，但是作為建築規劃方向的不是太常用，一般不要求這么高

規范……因為我是學建築的，主要是各種建築的規范，比如說宿舍，幼兒園，每種建築都有自己的規范，當然還有民用建築的總規范，防火規范，城市道路規范…………規劃方向的就不太清楚……因為偶是學建築的哈哈哈~~~

總而言之，建築和規劃是兩門比較相近的課，但是規劃要輕松一點，像結構，物力，建築師都可以少學甚至不學。這兩門課都對自己學習的要求很高，比如說，鋼筆畫，鋼筆速寫阿，多看大師作品啊，高點建築攝影也可以阿~~~

7. 銀行大樓綠化的設計說明

以下內容僅供參考
淮安市中心商業區東北片區概念規劃設計說明

一、規劃背景
規劃地區地處淮安城市商業中心區東北部，南臨城市東西向軸線淮海東路，西臨城市南北向軸線淮海北路，東臨城市次幹道銀川路，北臨交通路及市體育健身廣場。規劃用地總面積9.3公頃（不含保留現狀部分）。
該地區交通條件優越，商業金融地位十分突出，是全市最重要的黃金地段。為促進淮安社會經濟的健康快速發展，加快城市化和現代化城市進程，加快中心城市建設步伐，改善人居環境，提高城市品位，樹立良好城市形象，淮安市委、市政府決定啟動淮安市商業中心區的規劃建設，先對其東北片區進行城市意向設計方案競選。

二、規劃依據
1、淮安市城市總體規劃（2001－2020年）。
2、淮安市「十五」計劃及2003年淮安市中心城市建設目標。
3、淮安市中心商業區東北片區概念規劃設計任務書。
4、建設部《城市規劃編制辦法》。

三、規劃區現狀分析與定位策劃
1、現狀概括與分析
（1）用地現狀與構成
地塊現狀有商業設施、賓館、辦公、小學、新建小區以及舊住宅樓。
沿淮海東路從西向東依次為淮海賓館，新亞商城（建設中），水利局勘察設計院宿舍，時代超市。
沿淮海北路從南向北依次為淮海賓館，淮海永紅商廈，新華書店（已設計待改建），東港大酒店，市公交公司，路燈管理處、萬國物業，工商銀行。
沿銀川路向北到交通路依次為時代超市，時代花園小區，零散住宅的（底層沿街為小店面），清河小學。
地塊內部多為住宅，多為低層（2-3層），也有少量多層（5-7層）。沿師專路兩側為店面。
（2）建築質量與風貌
淮海賓館主樓為八十年代常見造型的15層大廈，略顯陳舊，地處城市中心最重要的交通節點，難以體現時代感，達不到標志性建築的要求。

沿淮海東路：新亞商城在改建中，體量龐大。可以由過街天橋直接進入。
水利局勘察設計院宿舍外觀較陳舊。
時代超市新完成立面改造，用色鮮艷、明快。

沿淮海北路：淮海永紅商廈外觀較陳舊，建築質量一般；體量上類似於淮海大廈的裙房。
新華書店已經過建築設計，待重新開發為書城，功能不變；附帶賓館住宿。
東港大酒店與市公交公司緊連，建築外觀質量一般；公交公司佔地較大，容量極低。
路燈管理處與萬國物業的外裝飾為塗料飾面，仿古典歐式風格，與作為城市主幹道建築所要求的品位形象不甚相符。
工商銀行主立面新做完外裝飾，用材良好，能體現一定的時代感；但是次立面改善不大。

沿銀川路： 時代花園小區面貌較新，質量良好。
清河小學建築外觀一般。
其它建築質量較差。

（3）空間肌理與街巷
沿街建築大都與相鄰道路保持平行或垂直，並將機理往地塊內部延伸。
師專路對向淮安師專大門，基本與銀川路垂直相交；對內部房屋的機理和朝向有較大作用，並形成街巷空間。
淮海賓館的布局略顯突兀，與周邊道路沒有明確關系。
（4）道路交通與設施
區內道路網路不成系統，流線組織紊亂，人車混行，可達性不佳，機動車行進困難，停車無序；導致城市中心交通壓力增大。
（5）周邊環境與景觀
地處中心區，西南角與城市中心雕塑___ 淮海明珠相鄰，參與圍合城市節點，景象繁榮。
地塊側為體育健身廣場，開闊美觀。
路燈管理處的馬路對面為昌盛路，要考慮對景。
銀川路對面為淮安師專，景觀綠化良好，文化氛圍濃郁。
2、發展優勢
（1）區位優勢顯著
地處城市中心的黃金地帶，交通便利，人氣旺盛。
（2）文化底蘊與資源豐富
與師專和體育館、健身廣場相鄰，發掘城市底蘊，人們易於共鳴。
（3）經濟形勢好
目前正好是經濟飛速發展、人們生活水平提高的時代，人們對於商業開發有迫切要求，當然對開發形式的多樣化也有要求。利用中心區的原有基礎，有條件建設成高品位、現代化、多樣化的商業區。
（4）開發整體化、系統化
整合地塊的一體化規劃，便於引入新概念，形成功能、流線、商業模式、空間形式的系統；滿足人們現代休閑娛樂的需求，樹立城市新形象。
3、發展定位
該地區可以發展成最有活力和吸引力的商業中心區部分，包括大型商場和小型零售商業街結合的形式，兼有餐飲、娛樂、休閑；並且附帶賓館、辦公、金融等功能。

四、規劃原則與目標
（1）規劃堅持社會效益、經濟效益與環境效益的統一，將近期開發與城市長遠發展目標結合起來，實現可持續發展的戰略目標。
（2）營造一個具有現代化氣息和地方化特色的新中心商業區形象，提高城市品位，改善城市形象，增強城市競爭力。
（3）貫徹「以人為本」原則，為本地市民和遊客創造一個休閑購物、娛樂遊憩的現代化場所；改善該地塊的城市窗口形象，增強淮安人民的自豪感。
（4）規劃力求可操作性，要求既具有整體控制的剛性原則，統一規劃，集中管理，分期實施；又肯有適應性，應對不確定開發需求。

五、功能區劃與用地布局
功能以商業為主，兼顧各種互補功能。
功能組織根據任務書要求結合現有商業布局和地段條件考慮，強調功能多樣化，使用時段盡量覆蓋較長時間，使核心區保持熱鬧氛圍。
地塊內功能以商業為主，兼顧各種互補功能是國際步行商業街開發建設的重要經驗。城市步行商業街可以整合商店零售業、辦公、酒店、文化娛樂設施等多種功能，發揮多元性市場綜合效益。商業設施的效益主要建立在人流聚集的基礎上，如果把城市休閑娛樂活動引進商業步行街。必將加強步行街的吸引力，聚集更多的人流，並延長其逗留時間。休閑娛樂活動和設施所吸引的人流。也將部分轉化為步行街的購物及餐飲消費人流。步行街的繁榮又將促進上述行業興旺，起到多種物業相互促進，共同發展的效果，成為淮安最具吸引力的商業及文化娛樂場所。
地塊內的辦公，金融等功能相對集中，便於車輛分流，並共享部分公共設施。商業布置充分考慮人流的行進路線，在平面和空間層次上保持人流行進的連貫性。
在銀川路一側布置地塊集中地面停車緩解城市主界面的停車壓力，停車與綠化相結合可與周邊的住宅小區以及大學、花園等相互滲透，充分共享。
地下層主要布置停車、商業和設備等輔助用房，地下車庫主要分布在沿街高層建築地塊，解決辦公與商業的部分停車，保證商業步行不受干擾。另在地塊南側設集中地下停車與物流中心以解決現狀新亞商城與時代超市的大量停車與物流的需要。

六、道路與交通組織
街區內道路與交通組織原則：人車分流是首要的。同時，要各主要人流入口安排了必要的機動車和自行車停車場位。車行路與步行街交路口實行步行優先原則，盡量保證步行街的連續性，貨流與人流分流，互不交叉。
具體的措施如下：
（1）車行流線布置在建築背面避開主要人流，在部分地段採用盡端式道路，便於卸貨與工作性人流出入的需要。機動車流盡量控制在街區入口附近，減少對步行的干擾。
（2）自行車停車在入口處設集中停放處，在淮海北路與銀川路沿街結合花壇分組設置部分小型停放處。
（3）為使步行系統連續化，通過地下商場，二層過街道連廊加強不同層面的行為連續。等淮海明珠轉盤改造後，地下商業可以與城市的地下步行人流銜接。
（4）貨運：大量集中貨運可通過地下層解決，少量常規貨運可通過與步行街垂直的支路解決。

七、空間組織與環境設計
1、空間景觀網路與軸線系統
商業街區的布局以線性的步行系統為主，同時與大型公共空間，庭院，以及廣場綠化相結合，形成人性化的現代購物空間。
街區的空間景觀軸線城市景觀相結合，形成城市景觀視廊，同虹將城市綠帶引入街區，構成有機的形態。根據美國經驗，好的商業步行街不僅能吸引顧客，也能引來商家，根據經驗，他們願出高於平均價格20-25%的租金來租用這些零售空間。步行街屬於在一根軸線上水平展開的空間，本街區擬在步行軸線上選擇若干節點，將空間局部放大形成小型廣場，打破線性空間的單調，有節奏地營造出空間的高潮點，如西段入口廣場、南段市民廣場和中心廣場等。通過不同形式和氣氛的廣場，營造豐富變化的外部空間。沿街店鋪形成尺度宜人、符合中國人購物心理的「騎樓」空間。
核心區內東西向人行路線的組織主要有兩種空間形式，一種是寬度10M左右的步行商業街，一種是結合建築的中庭空間。
上述的東西向人行路線以步行街為軸組織在一起，限定了主要外部空間形式以此為基礎，結合總平面規劃中建築形態的考慮，核心區（步行街區）兩側以四－五層為主，街區延淮海北路布置一組小高層，形成城市
街區的標志性景觀，在中心廣場布置小高層賓館，弧形的形態進一步完善空間構成，成為重要的地標，同時也在寸土土金的中心區保證一定的容積率。通過聯廊，天橋，整個街區形成緊湊的組織結構。
2、空間節點與標志性建築
（1）淮海東路入口廣場：
該廣場集功能性與休閑性與一體，從交通上緩解新亞商城和時代超市人流集散的壓力，同時地下物流與停車也保證了周邊正常運轉的需要。廣場上建設少量的餐飲服務（處理為景觀建築的形式），形成一定的空間圍合，同時對時代小區起一定的遮擋作用，完善城市主界面的景觀層次。廣場用噴泉引導人流路線，對景為街區的中心廣場，加強景觀的縱深感，綠化設計考慮隱蔽地下設施的出入口，同時形成一定的區域系統。
（2）淮海北路入口廣場
廣場與淮海北路沿街綠帶結合，形成連續的步行景觀界面的節點，廣場成為商業街區西面的主入口，半圓的形態增強入口的標志性，水景由中心廣場延伸而來，兩者通過線性的水流聯系，對人流起一定的導向性。主對景為街區的中心廣場的張拉膜結構，加強景觀的縱深感，吸引人流進入。
（3）銀川路入口節點
廣場與銀川路沿街綠帶結合，地塊沿銀川路一側留處較多的過渡空間，一方面考慮到地面停車的需要，同時也考慮到降低對淮安師專的環境壓力，提供充分的緩沖空間。廣場以硬地結合綠化，與周邊環境融為一體，與淮安師專形成對景。
（4）中心廣場
中心廣場為該區域最重要的空間節點，是整個街區的「核」，空間組織的最高潮，中心廣場採用圓形的形態，揉合了由於街道走向而形成的復雜多向性，廣場上的建築這充分呼應廣場形態，強化特定的空間氣氛，張拉膜結構下為地下商業的出入口中，同時其自身也成為重要的標志性景觀，廣場水體和綠化設計打破各向均質的圓形構圖，體現現代空間的多重涵義，暗示多元的城市生活和市民文化。
3、環境構成要素
（1）基面要素，即構成環境底面的要素
車行道設置在建築相對遊客的背面，表面鋪裝不做過多裝飾，根據需要可以選擇混凝土板成品、混凝土或優質瀝青路面。
步行結合購物街道和廣場處理，地面鋪裝設計得既能對人流起到引領和停留的暗示作用，又富有商業氣氛和休閑情趣。
廣場地面結合綠化布置，通過細致的環境設計，根據人群的多種行為模式，選擇相應的材料。
適當布置小塊水池，結合噴泉，動態的給予活躍因素。
建築的頂部也可以適當布置環境，形成休閑平台。
地面停車場結合綠蔭帶，選用植草磚和透氣混凝土材料。
（2）圍護要素，即構成圍護面的要素
步行街兩側的建築立面，以店面、燈箱、廣告、櫥窗等混雜的語言，表明了街道的性質，烘托出商業氛圍。圍護機與街面的高寬比例，符合商業行為模式，對商業氣氛起重要作用。
連廊、綠籬、樹木等延續的界面也對空間的限定有重要作用。
（3）設施小品、城市傢具要素
設施小品和城市傢具是商業空間不可或缺的組成部分，能方便人們使用，滿足心理和實用需求，創造舒適環境，增加文化氛圍，保障安全。商業區內的設置包括以下幾類：
信息設施：指路標志、方位導游圖、廣告牌、信息欄、時鍾、擴音器、電話 亭等。
衛生設施：垃圾箱、煙蒂箱、痰盂、洗手器、公共廁所等。
娛樂服務設施：室外坐具、桌子、太陽傘、游樂器械、休息廊、售貨亭、自動售貨機等。
照明安全設施：室外燈具、消火栓、火災報警器等。
藝術景觀設施：雕塑、藝術小品、壁畫等。
無障礙環境設施：包括為殘疾人設置的各項設施。
4、夜景照明
中心商業區作為淮安市的公共活動場所，為滿足日益豐富的夜生活需求，須實施夜景亮化工程，運用各類燈光照明器具，精心設計得多姿多彩，成為城市中名副其實的一道亮麗的風景線。
夜景照明可根據商業區的具體環境進行合理布局及燈具選擇，計算照度，色調搭配。其中泛光燈使用最多，燈具類型也較豐富，且隨部位的不同作相應的隱蔽處理。
花壇部位選用燈形小巧的彩色投光燈，綠色光可以使花壇中的植物顯得更加鬱郁蔥蔥；草坪上布置低矮的庭院燈作點綴，高幹型的樹木下采和地埋性筒關射燈，在不影響通行的情況下，將樹木照亮；而在次入口等處對稱成組布置桿狀裝飾燈，起到人流導向作用。廣場開闊部位設置大照度高桿燈，便於人群活動；為烘托氣氛，於噴泉等處布置低照度彩燈，結合建築頂部布置的彩色激光射燈，光柱搖曳，音控噴泉水柱組合不斷變化，交織成完美的動感空間。通過燈飾照明體系組合，形成疏密有致、主從分明的連續性夜間景觀。

八、規劃實施策略建議
1、公共開發為主，與嚴格統一規劃要求和控制下的私人開發相結合。
2、統籌安排開發設計與建設周期
（1）首期整體建設4、5、6、7、8、13地塊，使商業中心區初具規模。
（2）沿淮海北路的2號地塊也可先行開發。
（3）原為清河小學所在的3號地塊，鑒於小學搬遷的周期相對長於一般地塊，作為第二步建設。
（4）原工商銀行所在的1號地塊，相對獨立完整，開發時間對整個商業區影響稍小。
（5）淮海大廈附帶永紅商廈，是城市交通焦點的首要圍合界面，建議結合淮海明珠轉盤統一規劃，包括結合地下步行系統，將商業區的地下商業與城市地下步行系統形成連接。

九、經濟技術指標
主要規劃技術經濟指標：
總建築面積：162507.4平方米（不含保留現狀部分）
地下建築面積：48471.3平方米（地下商業：12647不含保留現狀部分）
總用地面積：9.3公頃（不含保留現狀部分）
停車： 地面：115輛 地下：400輛
容積率：1.8（不含保留現狀部分）
綠化率：31.6%（不含保留現狀部分）
建築密度：34%（不含保留現狀部分）
投資估算：
土建部分按1000元/平方米計算，約16250萬元。
水電部分按180元/平方米計算，約2925萬元。
廣場綠化另計。

用地構成表

總用地面積（公頃）
用地性質
用地面積（公頃）
占總用地比例

規劃

13.4
金融辦公
0.74
5%

商業辦公
0.9
7.10%

商業娛樂
3.1
23.10%

商業賓館
1.23
9.20%

文化設施
0.47
3.50%

廣場綠化
1.37
10.30%

保留住宅（時代小區）
1.56
11.60%

保留賓館（淮海賓館及商場）
0.92
6.90%

保留商業（新亞商城）
0.6
4.50%

保留商業（時代超市）
1.02
7.70%

地塊控制指標一覽表

地塊序號
用地性質
用地面積
建築面積
容積率
建築密度
綠地率
建築限高
公共停車配建
自行車數量

（公頃）
（平方米 ）
%
%
（層）
（輛）
（輛）

1
金融辦公
0.74
21991.3
2.99
31.30%
30%
25
地面：20 地下：50
1000

2
商業辦公
0.9
18843.2
3.12
33.30%
40%
14
地下：200
950

3
商業娛樂
2.31
48911.6
2.12
50.80%
22%
5
地面：35
3000

4
商業娛樂
0.79
19723.7
2.5
62.40%
11%
4
-
1300

5
商業賓館
1.23
36537.4
2.97
46.80%
25%
15
地面：10 地下：50
1000

6
文化設施
0.47
13500.2
2.87
63.80%
15%
6
-
600

7
廣場綠化
0.32
-
-
-
25%
-
-
-

8
廣場綠化及服務
0.65
3000
0.46
15.40%
46%
3
地下：100
200

9
保留住宅（時代小區）
1.56
-
-
-
-
-
-
-

10
保留賓館（淮海賓館及商場）
0.92
-
-
-
-
-
-
-

11
保留商業（新亞商城）
0.6
-
-
-
-
-
-
-

12
保留商業（時代超市）
1.02
-
-
-
-
-
-
-

13
停車綠化
0.4
-
-
-
63%
-
地面：50
-

8. 弄幾個房地產全程策劃案例

我給你發一個房地產全程策劃的案例報告,但剛才提交答案的時候顯示:"對不起，您的回答或評論字數超過限制",真暈哦

御陽花園全程策劃報告
一、項目分析
（一）項目概況
1、位置
項目位於某市大營坡地區，築新路北段，第二十三中學對面，緊鄰百花山農貿市場，距新建大營坡立交橋50米。

2、項目技術指標
用地面積：32738m2 會所：1200m2
總建築面積：51860m2 幼兒園：650m2
建築密度：27.2% 停車場：4700 m2
容積率：1.6
綠化率：35%
3、周邊設施
學校：緊鄰北郊小學及二十三中，距實驗小學、某市六中、
財校、醫學院僅5分鍾車程
菜場：百花山農貿市場、貴烏農貿市場
醫院：距市五醫200米、距醫學院700米
酒店：神奇假日酒店、神奇星島酒店
超市：距思君超市約800米
銀行：中國銀行及中國建設銀行皆鄰近本項目
郵局：貴烏北郵局距項目200米
交通：7路、9路、64路、67路、70路、73路、76路、
82路
4、區域綜析
項目地理位置緊鄰外環線，屬城鄉結合部，周圍無重工業，無污染源，空氣質量上乘。且背靠獅子山上千畝鬱郁蔥蔥的環保林木，無形中又為項目提供了絕佳的自然觀賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。
大營坡地區經歷了幾十年的滄桑，無論人文環境還是周邊設施都發生了很大的改變。一片片破舊老房被拆除，一幢幢精品住宅在涌現，星級酒店、大型交易市場均定址其中。在市政支持下，擴建道路，架設立交，彷彿一夜之間整個大營坡變了個樣。居住人口數字不斷地上升，在建住宅項目不斷增多，目前它已成為某市民今後幾年投資置業的熱點。因此，本項目只要在初期策劃、工程進度及質量、入市形象及時間上把好關，做好充分的准備，在目前地產形勢較佳的前提下必能獲得滿意的成果。
（二） 項目機會點
1、市場有空間
某市，作為大西南開發的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質較高的精品小區有較強的承接力。隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求也在不斷擴大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套較完善的高尚住宅小區，將有一個持續成長的市場空間。

2、有策劃前置觀念
很多發展商是在項目建起來後才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的發展商開盤前有整體規劃，但開盤後策劃理念的貫徹實施不到位，致使項目虎頭蛇尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到「凡事預則立」，從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項目有的放矢，自然先機在握。
二、 某市房地產宏觀市場分析
（一）某市房地產發展分析
2004年某市房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，某市房地產業形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。某市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由於市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民應改變過去那種不願離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，從這個角度上看，2004年以後的築城樓市將會出現新的發展勢頭。
（二）貴州將推進住宅產業化
貴州屬聯合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結構，為什麼？因為便宜，這就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結果是磚的價格應較高，住宅產業化的推進就要「糾正」這種錯誤。住宅產業化的推進，實際上是在告訴企業如何看市場的問題。比如說，出台以經濟適用房建設為重點政策，實際上是告訴開發商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。住宅產業化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應該強調的是觀念更新。據了解，許多省份在機構改革中，已有意增設省級中心。住宅產業的推進是一個過程，也是一個必然的發展趨勢。
（三）某市房地產郊區化發展成為趨勢
隨著某市兩城區舊城改造的基本完成，市中心區土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區土地的確批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房；實行住房分配貨幣化；增加住房信貸的投入；開放住房二級市場；減免部分稅費等一系列措施，極大地提高了群眾購買住房的積極性，住房開始成為人們的最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。深圳、廣州等地的諸多房地產商「搶攤某市」已成為共識。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區等。城鄉結合地帶：省政府背後小關一帶，貴鋼至二戈寨沿線，二橋至貴工一帶，大營坡至茶店一帶等。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司「較勁」，市郊房地產開發「行情」看漲已成為不爭的事實。以中天花園、榕築花園等為代表的城郊物業，以一種城郊結合，綠色和自然環境為主要特徵，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化「以人為本」為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。同時，築城郊區住宅的文化環境也在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為，關鍵是您怎樣去做。

（四）市場供給分析
某市房地產業處於成長的初級階段，開發意識、建築水平、物業管理等落後沿海發達地區5—10年。自國家實施房改政策以後，某市房地產業發展迅猛，98年後市場出現前所未有的良好狀態。地產開發商從98年前的200多家迅速增至目前的500多家，地產開發項目一個緊接一個，並且項目單個開發量也越做越大。從剛剛結束的第五屆房地產交易會上看，上10萬方的項目競然有12個。某市去年房展會參展項目共計建築面積260多萬方，而今年卻猛增至519.76萬平方米，相比而言，供給量增加了一倍之多。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。這樣，今年整個市場的供給量將會超過800萬方。而據統計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。
從目前市場供應的產品特性來看具有以下特點：
1、 絕大多數新建樓盤都在「環境」上做文章，賣點不突出，太單一。
2、 高層項目太多，且集中在市中心一帶，價位3000元/m2—4500元/m2。
3、 市內新建多層小區質素較高，價位2300元/m2—4500元/m2。
4、 環市線外多層精品小區，雖然價位較受大眾歡迎，但其配套設施不太齊全。
（五）市場需求分析
房改以後,由於政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產市場空前良好。目前市內房改政策主要有：
★住房公積金貸款
★住房公積金的實施
★存量補貼的發放
★按揭貸款（可貸至8成30年利率調底）
★個人住房貸款
正是這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量和今年的政策形勢來預計，今年的市場需求量會在100萬—200萬平方米之間，但供需之比仍在5: 1左右。
（六）項目市場切入點分析
1、 提供有效供給
從上面的供需狀況分析可看出市場的現狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。因而我們現在入市有一定的風險，這就要求我們在產品設計上下很多的功夫，本項目的產品一定要是一種有效的供給，從其他城市調查情況看，積壓空置的商品房也是那些質素較差的住宅，如房型陳舊、設計草率、位置偏僻、配套落後、規劃欠缺、發展商後續資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看，均屬無效供給。我們的產品應與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現時客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態在市場競爭中取勝。

2、 抓住有效需求
由於存量補貼的兌現，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪族可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。
就某市而言，這一階層存在的以下特點：
家庭總存量補貼：2萬—7萬元左右
購房目的：①改善居住環境；②增大居住面積；③給子
女購房；④老房拆遷
喜好面積：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2佔30%)
能承受總價：10萬—30萬（按揭30年）
可接受單價：1400元/ m2——2200元/ m2
喜好環境：周邊配套設施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區生活氣息濃厚
我們所有的工作都應圍繞這一階層的特點和購房心理，形成更為准確的有效供給。

3、 差異性的確定及推廣
雖然今年市場供應量近800萬平米，但其中以中、高檔樓盤佔有比重偏大，而面對中等收入階層的大盤多在市郊，配套設施不齊全，無法形成統一的社區環境。且在建築風格方面大都以歐陸風格為主，同質化較為嚴重。
本案佔地3萬余平米，具有規模化發展的必要條件，且地段居於城鄉結合部，周邊配套較齊全，環境及空氣質量在某市均屬上層。因此，針對同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿於項目前期規劃及推廣的過程中，將成為我們的主導思想。

（七）未來市場預測
由於這幾年土地的無序出讓和各種資金大量湧入房地產業，某市商品房建設空前膨脹，市場已明顯出現「供大於求」的態勢。雖然，近年來市場商品住宅的銷售量有較大幅度增長，但與批出量相比還處於下風，並且目前在規劃局報建的項目尚有約200萬方的報建量，這些項目已蓄勢待發，隨時可能進入實質性開發階段，這將進一步加劇市場的壓力。
面對如此嚴峻的局面，未來的市場競爭將集中於如下三個方面：
第一、 質量競爭
物業的質量包括：工程質量、房型質量、環境質量、物管質量等方面。今年，市內有多家樓盤通過打「環境牌」，贏得了市場主動權，如中海城市花園、在水一方等。估計2005年，各發展商將會全面、細致地把提高綜合質量深化到工作的每一個環節。

第二、 價格競爭
由於目前市場上近800萬平方米供應量的商品房，基本上是同質產品，相互間差異不大，下一步價格將成為競爭的主要焦點。成本控製得越好，價格越低的產品，市場競爭力就越強。價格競爭，預計將成為某市房地產市場未來三年競爭的主旋律。

第三、 市場細分化競爭
2005年，房地產市場進一步細分，各種潛在的需求（如「頂級豪宅」、「麻雀式住宅」、「白領貴族式」、「二次置業式」、「外來公寓式」等）將逐漸被滿足。發展商的市場調查和市場分析工作進一步深化，市場的「空隙」越來越小。發展商將進入實質性的「比拼階段」：比創意、比技術含量、比產品新穎性。這一階段的競爭將迫使發展商在開發意念和開發思路上作全面的調整和更新。

（二）針對本項目的分析
從以上分析數據我們不難看出，大營坡片區的地產正處於萌芽階段，這一時期的在建住宅，具有以下特點：
（1） 整體質素參差不齊；
（2） 除個別外其餘皆不具規模；
（3） 主銷戶型面積集中在60—120m2；
（4） 推廣手法單一、陳舊；
（5） 建築風格普通、無差異性；
（6） 除景藤堡外其餘各盤的綜合實力皆較弱。
目前區域內對本項目最具威脅的是萬東小區。該項目由於尚未開盤，所以具體項目技術指標還無法獲得，但就其規模與地理位置來看，完全具備同本項競爭的實力，因此，本項目的前期策劃尤為重要。

三、 項目市場細分及市場定位

（一）、項目市場細分
盡管築城各區都打住宅牌，然而選擇項目片區居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。大營坡片區地處某市北面，城市副中心地帶，交通便利，配套設施齊全，且區域房產均價在1900元/m2。它目前正成為都市的新經濟增長熱點，更是房開商和購房者共同的投資焦點。以下，就讓我們從不同的角度來分析本案所在區域的房地產市場。
1、從價格方面分析
1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯小區、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對較陳舊; 而價位在2004元/ m2—2500元/ m2的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結構房。這表明中價位的實用房仍占據市場需求的主導地位，也充分說明在目前房地產市場上，發展商對消費者收入情況、住房標准、潛在購房心理的研究已開始深入。

2、從戶型結構分析
從已開發和尚待開發的樓盤看，60—80m2的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛、四室二廳雙衛戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯小區、陽光都市、銀佳花園、友誼花園等佔主要比例。由於能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發商的主力戶型; 40m2—60m2一室一廳一衛、二室一廳一衛戶型也較易吸引都市中工作不久的藍領人士。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園等，目標客戶並不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復式結構的戶型銷售勢頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯小區、貴開花園的復式結構等都待在「深閨」。不難看出，大戶型對於一般購房者來說門檻稍高。

3、 從居住環境分析
在樓盤外環境中，幾乎所有置業者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區，這點需要開發商及政府的共同努力。在樓盤的內部環境中，發展商們開始重視綠化率的提高及園林的規劃、設計，如景藤堡2600m2的中庭花園，動靜結合，力求塑造一種藝術與自然相結合的生活方式。

4、 從規劃設計上分析
大營坡片區的樓盤在規劃設計上已逐步走入成熟，規劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術也慢慢走入發展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統、科學的統籌及針對市場變化的創新。

5、 從樓盤賣點上分析
大營坡片區的花園小區，在樓盤賣點上都打環境優美，價格低廉，位置絕佳的廣告牌，如陽光都市的「做陽光下最快樂的人」等，這些無疑都是目前房產樓盤的熱點和焦點。另外，「智能化概念」也被提上了日程，如景藤堡提倡的「e時代生活」等。作為副中心地帶的優越地理位置，大營坡片區樓盤卻缺少些內涵、素質，物管檔次也不高，使得部分買家處於觀望狀態，同時，在營銷廣告的策劃上也太過老套，缺乏新意。
從上面分析中我們不難看出，大營坡片區的樓盤走勢目前正處於上升階段，經驗、專業、技術和創新正受到越來越多的發展商重視。本項目必須正確的把握住入市時機，通過自身差異性的推廣，有效的抓住目標客戶群，方可制「敵」取 「勝」。

（二）、項目的定位
市場定位的核心是確認差異，選擇差異及推廣差異。它的答案依賴於市場分析，在本案的市場定位過程中，我們從不同的角度來確認差異、剖析項目的最大價值：
a. 區位——地點，環境等
項目的地理位置緊靠環市線上, 周邊設施齊全, 有較成熟的社區環境。背靠獅子山上千畝山林，建築與自然的有機結合，為項目增添了一道環境上的附加值。
b. 規劃——外觀、建材、園林、公共設施等
項目的前期規劃工作是項目後期推廣的重要支持，根據本案的規模與特殊地理位置來分析，我們對項目規劃做如下建議：
外觀：不一定要走歐陸風格，採用簡約現代建築格調，色彩和諧，有層次感既可。
園林：採用現代較為流行的互動式園林規劃，使之成為項目賣點之一。在此暫且略談。
公共設施：對公共設施的安排無需豪華，但要與生活配套及園林規劃相適應（如：添加垃圾箱、藝術雕像等）
c. 價格——單價、總價、付款方式等
定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的「評估」與「決策」的復雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。 從市場的分析中我們知道，區域內置業者的經濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼。
d. 品牌——開發商形象及其個案形象等
企業的形象是通過其產品來塑造的，未來幾年內的地產競爭實質就是品牌與價格的競爭。因此，本項目務必要把握好各個環節的質量與技術，塑造品牌，為公司今後的發展做好鋪墊。
e. 數據——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分攤系數等
本案可塑造的差異性在單戶面積上。從市場分析中我們知道，本區域內的主銷戶型面積60—120m2，其中60—80 m2的戶型占所有已銷戶型比例僅為5%左右，遠無法滿足區域客戶的需求。在此建議單體設計時60—80 m2戶型盡量多考慮。同時，單體間距、綠化也可做為我們的優勢加以推廣。
f 客戶——項目針對的目標客戶群
依據市場分析及結合本項目地理位置、價格等進行研究後我們可以得出，本項目的目標客戶應具備以下特點：
（1） 年齡層次：28—45歲。
（2） 家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。
（3） 家庭結構：三口之家或三代同堂為主。
（4） 經濟結構：現有存款4萬元—15萬元。
（5） 消費水準：中低消費水平。
（6） 購屋動機：自住為主，也存在二次置業人士。
（7） 購屋心態：經濟實惠又要求一定之品質，物超所值。
（8） 環境偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化程度好
（9） 地段偏好：不求住市區，但勿離市區太遠。

據此，本項目的目標客戶群主要應為：
• 工薪階層（主目標客戶）
• 二次或以上的置業人士
• 原住這一帶的「老市民」 （主目標客戶）
·原住在城郊或地縣，感覺不方便，想遷至市區周圍的
依據以上分析結果，確定本項目購買者以工薪階級為主，因而我們採用強化效果化效果突出差異性，將項目定位為：

四、 項目賣點分析

首 席 代表著項目無法動搖的地位與規模。
特 區 就是要在區域內開出一片另類的天空，
讓人們嚮往、追求。
中產階級 是我們的目標客戶群。什麼樣的餌釣什
么樣的魚，我們的目標是要對准「池塘」
里「最餓的」，而且數量最多的那一批。
·價格特區·健康特區·服務特區
·安全特區·園林特區·人文特區·建築特區
是我們手裡的「同花順」，想贏牌，一張都不能少。

我們的賣點就是要圍繞這些要素去提煉：

(一) 價格特區： 項目地處城鄉結合部，區域平均房價在1700元/m2—1900元/m2之間，我們的一期銷售定為1700元/m2的均價，在區域市場內具備了一定的競爭實力。不僅可以帶動市場，而且可被市場的旺銷推動價格上浮。
由之前的市場分析我們得知，區域市場的購買力相對較弱，要在初期炒熱，樓盤總價將是一個制勝的法寶，在總價上要想得到優勢就必須對戶型面積加以控制，基於本項目具體情況，建議在初期開發時60m2—80m2的戶型盡量多些，所佔比例至少在40%左右，如此，再運用靈活的付款方式（如「再循環信貸」的提出或針對特定客戶實施「零首期」等），相信在推廣初期定能獲得滿意的成果。因而得出賣點：
1、總價優勢
2、「獨特」的營銷方式---「二次置業，十成按揭」

(二)健康特區：醫療制度改革後，保持身體健康被越來越多的人所重視。敝司建議御陽花園小區可與某市醫學院聯辦「御陽花園小區家庭醫護中心」，首創某市住宅小區實行專業家庭保健醫療的上門服務。中心可以特聘醫學院著名醫師、教授，進行預約上門醫療保健服務，並為每個家庭特設「醫療保健卡」及「療程專用表」，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業保健醫療人員的指導下，生活得更健康，更有朝氣。因而得出賣點：
3、與名院聯合創辦小區家庭健康綠色通道。

(三)服務特區： 面對收入不高的目標客戶群，要想打好服務這張牌，並非要投入大量的資金營造享受型的服務項目，而是要在對目標客戶充分研究和分析的基礎上設立專項服務，才能做到物超所值，急人之所急。
我們的客戶並不是樂於享受的高收入人群，服務設施盡量符合客戶的消費心理，應是一些實用性、針對性很強的項目，從客戶的生活、學習、休閑等方面出發創造良好的社區服務。
生活方面：設立干濕洗燙店、溫馨家庭自助餐館、小型生活常用品超市、親情服務中心、法律咨詢中心、醫療綠色通道等。
學習：與教委、市內名校聯系，注入少量資金，提高北郊小學和二十三中的教學質量，完善其管理制度。
休閑：區內會所設置健身房、棋牌室、撞球室、游藝樂園、兒童益智中心、老年活動中心、美容美發中心等符合目標客戶心理的多項休閑設施。
通過以上服務設施的設立我們可以得出以下賣點：
4、開發商注入重金提高小區配套教學質量。
5、完善的超值小區服務項目。
6、在小區內設立法律咨詢中心。
7、24小時不間斷親情服務中心。

(四)安全特區： 築新路及大營坡地帶人員居住較為雜亂，治安管理不是很完善，存在較大的安全隱患。這是阻礙區域外客戶購買的一個重大因素。我們可以在安全上多做文章，組織專業保安隊伍在區內實施全封閉式24小時保安管理，訓練有素的保安人員定時、定點巡察；與區內派出所聯系增加公安巡察次數，在小區內設置監控系統，確保小區各個公共角落盡在監控之中；設置單元對講門，令住戶可隨時清晰確認每位來往客友。另外，敝司建議除上述設施外，在硬體上修建雙層防攀爬圍牆，這種圍牆外高內低，均為透空設計，內牆頂部為尖狀鑲花鐵齒，不易攀爬，對小區有較好安全保護作用，這種圍牆在某市是一個較新的安全措施，可加以炒作。
8、設置小區全方位無盲點閉路監控系統。
9、小區保安定點、定時巡邏。
10、與區域派出所聯系，加強警察到小區的巡察。
11、設置雙層防攀爬圍牆。

(五)園林特區： 一般開發商所做的園林多為觀賞性園林，雖然營造了精美的環境，良好的景觀，但卻大大縮小了人們的活動空間，這種營造雅緻環境的園林設計顯然對我們的目標客戶是不適用的。經過對客戶的心理分析，敝司提出互動式園林的超前概念。即將人們的各種活動設施融於園林當中，人們不僅僅可觀賞園林，而且要置身於園林當中，在優雅的生活環境中尋找生活的樂趣。這種互動園林在某市是一個較新的概念，在我們超萬平米的綠化范圍內精心設計，定會成為某市獨樹一幟的良好賣點。
12、設計獨特的互動式園林

(六)人文特區： 項目周邊區域人員繁雜，人們文化水平參差不齊，社區文化不豐富。敝司建議引導客戶追求一種新的生活方式，提倡怡情怡性，坦誠交流的高尚社區文化。在小區內設立小區業主委員會，協調業主與物業管理公司之間關系，並與物管公司合作在小區內定期、不定期的舉行藝術表演、書畫匯演、運動競技、露天影院等文化娛樂活動，令住戶得以進行釋心的交流與溝通，營造出一個親切、自然、坦誠、融洽的人文環境，完全改變都市人群所出現的人情淡薄的狀況，在一種全新的人情氣氛中，滿足了現代城市人渴望得到心靈交流的真切願望，令這一片天空成了充滿安適、情趣、溫馨、自由的心田園地。
13、豐富多彩的特區文化生活

（七）建築特區：區域范圍內建築較為陳舊，多為學校宿舍，單位宿舍，而且私房也較多。建築物沒有統一規劃，在區域內星羅棋布，顯得雜亂無章。建築物外表過時，灰塵積累較多。周邊環境衛生不佳，整個區域給人印象不好，並且在某市民心中，項目所在區域就是一種中低收入者的集居地。本案建築物外表色彩亮麗、風格獨特，成片開發使得小區整體規劃合理超前，小區的大面積互動式園林也為市內獨家修建。這些都使得小區建築完全區別於同地區其它建築，使本案成為別具風格的特色區域，小區的建成將成為區域內的一個耀眼亮斑。
14、同區內別具一格的特色建築小區

上述提煉的各項賣點對我們的「首席中產階級特區」的主題定位有著強大的支持作用。並可維護工薪社區項目形象，除了上述各方面外本項目的配套幼兒園也是一個較大的賣點，可進行招投標方式吸引市內知名幼兒園加盟。
15、以招標方式吸引知名幼兒園（中英文教學）加盟，為子女入托帶來無限便捷

由於系統限制回答字數在10000字以內,因此剩餘的部分你可到參考網址中去看.

9. 亞洲最大的書店在什麼地方

深圳書城中心城

單體面積亞洲最大

2004年7月5日正式開工建設的深圳書城中心城，位於城市中心區北中軸線CBD區域上，佔地面積4.39萬平方米，建築面積8.2萬平方米，營業面積4.2萬余平米。北臨蓮花山公園、南接市民中心，西臨音樂廳、圖書館，東毗青少年宮，公交、地鐵四通八達。據介紹，中心書城由日本黑川紀章建築設計事務所和華森建築設計院擔綱設計，是一座生態建築，在滿足功能需求的同時，最大限度地實現建築、人與環境的和諧。

進入中心書城，記者注意到這里分地下一層和地上兩層三個層面，地面部分由南、北兩個區域組成，並通過跨福中一路上空的二層中庭相連接。書城首層設有可供遊客漫步的迴廊，二層有觀景平台，屋頂為綠化與生態廣場，並分布有玻璃採光帶。

書城東西兩邊分別是「詩」、「書」、「禮」、「樂」四個面積各1萬平方米的綠色文化主題公園。南北兩區分別有一方一圓兩處寬闊的「綠植採光天井」，透過亮晶晶的白色玻璃，可以看到天井裡草木扶疏，陽光雨露均可盡情揮灑其中。書城負責人告訴記者，這兩個天井是按照中國人傳統所講「天圓地方」的理念設計的，有時晚上向外望去，「天圓」的上空恰好懸掛著一輪明月，美麗極了！

該負責人還向記者介紹說，中心書城為單層框架結構，紅荔路和福中一路之間為北區，東西長102.4米，南北寬151.2米；福中一路以南為南區，東西長109.2米，南北寬100.8米；中空挑高部分達100米長、42米寬、6米高，是目前國內單體經營面積最大的書城。

賣場設計一動一靜

作為一個書城，不管裝修有多好、配套設施有多齊全，讀者最關注的恐怕還是書籍賣場的品質如何。

中心書城在這方面沒少下功夫。體驗中記者了解到，中心書城出版物經營面積兩萬多平方米，其中出版物中心店分為「人文社科」、「經濟管理」、「生活閑暇」、「語言文字」、「科學技術」、「兒童青少年主題店」六大區域。此外還根據顧客群體及其需求的不同規劃了「音樂時空主題店」。

在規劃方面，中心書城將讀者需求的關聯性、讀者對閱讀環境的喜好融入賣場的布局中。「人文社科」、「經濟管理」、「生活閑暇」、「語言文字」、「音樂時空主題店」區里的出版物以大眾閱讀為主，讀者對象廣泛，因此這些區域相互毗鄰，共同位於北區首層；考慮到「人文社科」區讀者翻閱、選購的時間較長，且對閱讀環境要求較高，因而相對獨立、安靜並鋪設了木質地板，書香氣更為濃郁；「兒童青少年主題店」和「科學技術」區的讀者均是指向性購買，故相伴於北區負一層，一動一靜相得益彰，其間的「動感科技地帶」更是為青少年提供了學科學、用科學的趣味空間。

藤筐盛書清香宜人

在中心書城的書籍賣場里，記者看到了新奇的玩意———藤筐。以前書城裡所用的手推車和塑料購物籃不見了，取而代之的是一隻只小巧的黃色藤筐，整整齊齊擺放在各個入口處及部分走廊上。

中心書城負責人王芳告訴記者，書城要在「於細微處見精神」，在營造舒適的購書環境的同時，注重節能環保。棄手推車不用，是因為其太過嘈雜而且容易造成沖撞，也不適應於書城的整體環境。購物籃換成藤筐是費了心思的，既要環保，又要好看，還要結實耐用。

中心書城的細節展示還不僅僅表現在藤筐上，這里不再提供塑料袋裝書，全部採用環保紙袋，需要顧客自願付費購買使用。

據介紹，書城背景音樂是由專業人士精心編排的，它們因季節、天氣、時段的不同而不同，是中心書城在環境營造方面的一大特色。

個性書店各自精彩

中心書城還在南區首層開設了藝術設計店、星光閱讀棧、二手書店「尚書吧」和進口書店「益文書局」，從各個層面滿足讀者多彩的閱讀訴求，築就精彩的閱讀空間。

A.星光閱讀棧

星光閱讀棧是中心書城特設的佔地400平方米的24小時書店，讓大家的閱讀可以「不分白天黑夜」，它所遵循的原則是：從開業起，這里的閱讀生活將永不停歇。

據介紹，24小時書店的1萬多個圖書品種是從二三十萬種圖書中精選出來的，並會根據市場變化和讀者需求進行適應性調整。夜間的星光閱讀棧承擔著延伸出版物中心店和各專業店資訊和服務的功能。在這里，讀者白天預定的圖書可以在晚間來收取；在這里，讀者可現場訂購深圳書城所有的架存和庫存出版物。凡是讀者夜間在「星光閱讀棧」現場預定的圖書，只要有庫存，書城會在第二天將其免費送到讀者的手上。

此外，星光閱讀棧並不是孤立的，在它周圍還分布了24小時便利店、茶館、咖啡吧、藝術家小酒吧等特色店，成為市民夜間文化生活和社交的好去處。

圖：星光閱讀棧通宵營業

B.益文書局

益文書局是深圳第一家綜合外文原版及港台書店，由深圳市發行（集團）公司獨資經營，主要業務為進口外文原版圖書和港台中文圖書。

據介紹，書局中初期圖書品種在兩萬左右，以後將達到3萬種，涵蓋了全球主流出版社的暢銷圖書。它除提供各類現貨圖書外，還可以為讀者訂購國際上主流出版社的科技、經濟、文化等方面的出版物，為深圳市民開啟一扇了解世界最新資訊及潮流的窗口。

C.尚書吧

尚書吧聽名字就很有古典、雅緻的氣息，是專營古籍、善本和二手書的地方。

記者了解到，這個由頂級「書蟲」傾情奉獻的「尚書吧」，有美酒、咖啡與書香相交融，演繹古籍修復之絕活，開辦高水準的講座與論壇，立志成為南中國最具品質與魅力的專業書吧，也是中心書城出版物經營的一個亮點。

D.藝術設計店

據介紹，藝術設計店是為呼應深圳市「設計之都」的定位，讓眾多藝術設計者有一個獨享的閱讀交流空間而專門建造的。

這可是藝術設計店第一次自立門戶從大賣場中獨立出來，以前所未有的品種規模呈現在讀者面前。讀者游弋其間，可賞析、可把玩、可閱讀、可默想。也只有這樣，大家恐怕才能發現原來藝術並非一定要高高在上，藝術也可以這樣親切隨意、俯仰皆拾。

E.音樂時空主題店

音樂時空主題店位於北區首層，分為音樂、影視、曲藝三個特色展館，有近3萬個精選品種。

主題店涵蓋了不同版本的碟片、音樂圖書、樂譜和音樂雜志，突破了傳統音樂書店的面貌，變得繽紛有趣。在這里，從古典音樂到chilloutmusic（弛放電音），從Newage音樂到BassaNova（巴薩諾瓦），從歐洲爵士到動漫音樂，聆聽沒有局限。

圖：音樂時空主題店聆聽音樂無極限

這里不僅僅有書

中心書城的宣傳中早就說過了：這里不僅僅有書。那麼這里除了書，到底還有點什麼好東東？

據悉，當年中心書城一開建，就力求建成一個特色旅遊景點和體味深圳文化氣息和文化品味的標志性節點，一定要能體現出其文化休閑的旅遊功能，並圍繞「浮動沁人書香，倡導文化休閑」的基本准則，讓市民有更豐富、更健康、更文明的休閑文化生活。於是除了書之外，記者在這里還真看到了能夠讓大家吃喝、休息、購物、玩樂的地方。而且，這些店面還都相當有名，並非「小角色」。

「一本書、一杯茶」是許多人心中最理想的閱讀方式。作為一個新興書城，書香濃厚當然重要，但也不能少了咖啡與茶。於是，一家一家的店面逛過來，大家准能欣喜地發現星巴克、illycoffee、藝術家吧、紫苑茶館、可頌坊、仙蹤林等休閑之所，選本自己喜愛的書，坐在裡面靜靜的閱讀。

中心書城很大，一圈逛下來要不少時間，餓了怎麼辦？放眼望去，中心書城的品牌快餐可不少，必勝客、肯德基、朗味生活、城市扒王、味千拉麵、面點王等，無一不是品嘗美味的好去處。

記者細細尋覓，又發現了一些運動休閑的品牌專賣店，其中不乏adidas、nike、kappa、Yonex、李寧、安踏等著名品牌。另外，擁有APPLE、惠普、聯想以及薈萃ELP知名品牌的數碼科技店；TimeZone、Zippo、冠鴻優品、優利瑪、芭比娃娃、NICI、魔術吧等創意精品店也隨處可見。此外，中心書城還配有廣發銀行、萬家便利店、康是美葯妝店等配套服務。

一圈逛下來，記者得出結論，這里確實「不僅僅有書」！

10. 社區中心建築設計方案有哪些

社區中心建築方案應根據設計任務書（含規劃選址意見書）或業主具體明確的使用功能進行設計。