房地產建築業稅收分析報告

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2007 年，全國房地產市場運行呈現以下特點：一是以住宅為主的房地產開發投資持續快速增長。2007 年，全國完成房地產開發投資25280 億元，同比增長302%，比上年提高84 個百分點；二是市場需求總體旺盛。2007 年，全國商品住宅竣工面積478 億平方米，同比增長5%，比上年上升58 個百分點；銷售面積691億平方米，同比增長247%，比上年上升116 個百分點，與此同時，商品住房空置面積繼續下降，12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，同比下降166%，降幅較上年加快86 個百分點；三是部分城市12 月份房價環比開始下降。

2007 年，70個大中城市房屋銷售價格平均漲幅為76%，漲幅比上年快18 個百分點；新建商品住房銷售價格同比上漲82%，漲幅比上年快18 個百分點。

2007 年對我國房地產業來說是極不尋常的一年，物業稅、加息、房貸成為今年地產圈內曝光率最高的詞彙，上市、融資、圈地成為開發商最熱衷的事情。國家宏觀調控政策相繼出台，各類與民生息息相關的熱點問題不斷出現。使得一線大城市不斷上漲的房價得到一定的抑制，也使我國房地產業的發展步伐更加穩健。

2008 年，隨著民生新政的實施，以解決中低收入家庭住房困難為主要任務的民生產，正蓄勢待發；土地新政將進一步深入，查處土地違法案件力度將會進一步加大；中央政府針對房地產市場的混亂局面，將會出台更嚴勵的政策措施。預計2008 年全國房價總體上將穩中趨降，逐步或落至一個相對理性的區域。

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《2007年房地產行業深度研究與投資前景分析報告》目錄：

第一章 2006年房地產行業發展環境及影響分析 2
第一節 宏觀經濟環境及影響分析 2
一、國際經濟環境對房地產業的影響 2
二、國內宏觀經濟狀況及對房地產業的影響 2
三、國內投資、物價走勢分析及對房地產業的影響 2
（一）固定資產投資狀況分析 2
（二）物價走勢狀況分析 3
四、人民幣升值對房地產業的影響 4
（一）對房地產需求者影響 4
（二）對房地產供給者的影響 4
（三）對不同種類商品房價格的影響 5
第二節 房地產行業政策變化及影響分析 6
一、近年來主要房地產行業政策回顧與分析 6
二、2006年最新房地產行業政策分析 6
（一）2006年以來政策回顧 7
（二）重大政策影響分析 8
第三節 房地產關聯行業發展及影響分析 10
一、上遊行業發展及影響 10
（一）建材價格進入上升通道 10
（二）鋼鐵行業對房地產影響分析 10
二、下游需求變化對房地產行業影響分析 11
（一）居民收入增多，拉動住宅潛在需求 11
（二）企業信心大幅增強拉動辦公樓需求 12
（三）城市化進程促進商業地產 12

第二章 2006年房地產行業供需狀況分析 14
第一節 2006年房地產企業整體景氣狀況判斷 14
一、房地產開發景氣總體走勢 14
二、房地產企業景氣指數水平變化 15
第二節 2006年全國房地產市場供給情況分析 16
一、土地開發與土地購置 16
（一）土地購置面積增幅繼續減緩，購置成本大幅上升 16
（二）完成土地開發面積恢復上升 17
（三）土地開發面積占購置面積比先降後升 18
二、商品房開發規模與結構 19
（一）商品房新開工面積 19
（二）商品房竣工面積 20
（三）商品房開發結構分析 21
第三節 全國房地產市場需求情況分析 25
一、商品房銷售狀況分析 25
二、商品房空置面積分類指數變化 28
第四節 全國房地產市場供需結構特徵與價格走勢 29
一、房地產供需結構特徵 29
二、房地產市場價格走勢 30
（一）一級市場：土地價格增長穩定 30
（二）二級市場：銷售價格仍大幅上漲，漲幅整體回落 30
（三）三級市場：租賃價格漲幅平穩 31

第三章 2006年房地產行業資金來源分析 32
第一節 房地產企業投融資狀況 32
一、全國房地產開發投資及完成情況 32
二、分業態房地產開發投資及完成情況 32
第二節 房地產業融資現狀與渠道分析 34
一、房地產開發資金來源 34
二、各月資金來源情況分析 36
（一）國內貸款 36
（二）自籌資金 36
（三）其他資金 37
（四）利用外資 37
（五）全部資金本金 38
第三節 房地產金融資金來源特點分析 39
一、仍依賴於銀行資金，但融資渠道向多元化方向發展 39
二、債務融資為主，股權融資有待突破 40
三、大型房地產企業融資渠道廣，中小開發商融資渠道狹窄 40
四、融資方式創新，融資渠道整合 41
第四節 2006年房地產行業股權融資狀況 42
一、上市公司再融資 42
二、房地產企業IPO 42
三、其他直接融資方式 42

第四章 2006年房地產行業區域分布及重點區域分析 44
第一節 各地區房地產開發資金來源比較分析 44
一、各省市房地產行業資金來源情況 44
二、資金來源增速比較分析 45
第二節 房地產區域開發比較分析 46
一、土地購置和開發區域發展情況 46
二、商品房投資、施開工和竣工區域發展情況 48
（一）2006年各地區商品房投資、新開工和竣工情況 48
（二）2006年各省市商品房投資額、施工面積、竣工面積增速分析 50
第三節 商品房銷售區域情況 52
一、2006年各省市商品房銷售面積和銷售額狀況 52
二、2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53

第五章 房地產重點城市2006年發展分析 55
第一節 北京房地產市場分析 55
一、總體情況 55
二、開發及投資情況 55
（一）房地產開發投資完成情況 55
（二）房地產開發投資及資金來源 56
（三）土地購置與開發 56
三、供需情況 57
（一）供給情況 57
（二）需求情況 58
四、價格情況 58
第二節 上海房地產市場分析 60
一、總體情況 60
二、投資及開發情況 60
（一）開發投資完成情況 60
（二）開發企業資金來源 60
（三）土地購置與開發 61
三、供需情況 61
（一）供給情況 61
（二）需求情況 62
四、價格情況 62
第三節 深圳房地產分析 64
一、總體情況 64
二、投資及開發情況 64
（一）房地產開發投資持續擴大 64
（二）新開工建設規模出現縮減 64
三、供應分析 64
（一）新增供應主要分布在寶安龍崗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、銷售情況 65
（一）銷售面積大幅下降 65
（二）住宅價格劇烈上漲 65
（三）其他分類物業銷售情況 65
第四節 成都房地產市場分析 67
一、總體情況 67
二、房產開發資金情況 67
（一）房地產開發投資增幅呈逐月增長態勢 67
（二）開發企業自籌資金能力增強 67
（三）商品房施工、竣工面積大幅增長 67
三、商品房供求總量 68
（一）全市商品房供求總量大幅增長，均首年突破2000 萬平方米。 68
（二）全市住宅市場持續活躍，支撐了市場規模繼續擴大。 68
（三）商品房市場供求關系得到根本緩解。 68
（四）成交情況 68
（五）供求增長情況 69
（六）個人購房情況 69
四、商品房價格走勢 70
（一）房價漲幅回落，但漲幅仍處高位 70
（二）宏觀調控下房價上揚曲線明顯走緩 70
五、二手房成交情況 70
第五節 武漢房地產市場分析 71
一、房地產開發投資 71
（一）經濟發展狀況 71
（二）投資開發情況 71
二、商品房供給情況 72
三、存量房市場情況 72
四、房地產銷售情況及銷售價格走勢 73

第六章 2006年房地產行業企業運行綜合比較分析 75
第一節 房地產優勢企業評價 75
一、綜合100強規模分析 75
（一）綜合排名前100位企業規模狀況 75
（二）積極擴張型企業分析 77
（三）房地產企業規模前十強 79
二、房地產優勢企業盈利狀況 80
（一）房地產百強企業盈利情況 80
（二）房地產企業盈利能力前十強 81
三、房地產優勢企業成長及實力變化狀況 81
（一）房地產企業成長性前十強 81
（二）房地產企業綜合實力前十強 82
第二節 中國房地產百強企業發展趨勢 83
一、行業准入提高帶來新的發展機遇 83
二、融資能力考驗企業生存能力，百強房企資金來源逐漸多樣化 83
三、土地政策提高行業集中度，百強企業通過戰略合作實現資源互補 83
四、百強企業應高度重視急劇擴張帶來的經營風險 83
（一）政策法規風險 83
（二）融資結構風險 83
（三）管理風險 83
第三節 上市企業年報分析與評價 84
一、獲利能力比較 84
二、經營能力比較 84
三、償債能力比較 85
四、發展能力比較 85
五、現金流分析 86
（一）全國性開發型房企大幅拿地擴張資金吃緊 86
（二）工業商業型房企現金流狀況穩定 86
（三）區域型開發房企資金缺口不大 86

第七章 房地產行業典型企業分析 87
第一節 住宅業務突出類個案企業分析 87
一、深圳萬科 87
（一）整體經營情況 87
（二）公司財務指標分析 87
（三）2007年發展展望 90
二、金地集團 91
（一）經營狀況 91
（二）財務分析 92
（三）發展展望 94
第二節 商業用房寫字樓類個案企業分析 96
一、金融街 96
（一）經營狀況 96
（二）財務分析 97
（三）發展前景 99
二、陸家嘴 100
（一）經營情況 100
（二）財務分析 101
（三）企業發展前景及影響因素分析 104

第八章 07年房地產行業與企業發展趨勢預測 106
第一節 07年房地產行業發展環境變化趨勢預測 106
一、經濟環境變化趨勢預測 106
二、房地產市場主體的行為展望 106
（一）中央政府：穩定房地產市場 106
（二）地方政府：問責制下違規行為可能收斂 107
（三）開發商：強者大膽擴張，弱者無奈退出 107
（四）消費者：觀望越來越濃 107
（五）投機者：資本實力決定投機能力 107
三、政策環境變化趨勢預測 107
（一）宏觀管理政策分析及預測 108
（二）土地政策分析及預測 108
（三）信貸政策分析及預測 109
第二節 07年房地產產品要素構成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材價格的展望 110
三、人力成本、項目的期間費用和開發利潤狀況展望 111
第三節 07年房地產行業市場供需形勢及價格趨勢預測 112
一、住宅供需趨勢預測 112
（一）高檔住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商業用房供需趨勢預測 113
三、寫字樓供需趨勢預測 114
（一）北京：集中放量、銷售價格降租賃價格穩 114
（二）上海：供不應求、銷售租賃價格齊漲 114
第四節 07年房地產行業企業競爭趨勢分析 116
一、企業合作、產業戰略聯盟 116
二、品牌化經營是企業發展的必由之路 116
三、提高顧客滿意度是企業競爭的關鍵所在 116
四、人力資本和組織文化將成為現代房地產企業發展的重要戰略資源 116
五、價值鏈管理是房地產企業競爭致勝的根本途徑 117

第九章 房地產行業風險分析 118
第一節 07年宏觀經濟波動風險評價 118
一、宏觀經濟波動性評價 118
二、07年宏觀經濟波動對房地產業帶來的風險評價 118
第二節 近年頒布重要政策風險評價 119
一、金融政策風險分析 119
二、土地政策風險 119
三、其他政策風險 120
（一）稅收政策 120
（二）限外政策 120
第三節 07年上下遊行業變化風險評價 122
一、06-07年土地供應風險評價 122
二、07年房地產金融信貸供給風險評價 122
三、07年建材供給能力及價格風險評價 123
四、07年購買能力風險評價 123
第四節 07年行業競爭風險評價 124
第五節 07年市場供需矛盾風險評價 125
第六節 07年貸款主體風險對房地產金融影響評價 126
一、開發商的信用風險和融資風險 126
二、住房貸款人還款能力、信用風險及房貸入市風險 127
第七節 07年行業風險綜合評價 128

表目錄
表1 2006年1-12月土地開發及土地購置情況 16
表2 2000-2006年土地開發購置情況 18
表3 2006年1-12月份商品房新開工竣工情況 19
表4 2006年累計各類物業銷竣情況 29
表5 2006年每月各類物業竣工銷售面積差 29
表6 2005-2006年土地交易價格指數 30
表7 2005-2006年房屋銷售價格指數 30
表8 2005-2006年房屋租賃價格指數 31
表9 2006年全國房地產開發投資及完成情況 32
表10 2006年分業態房地產開發投資完成情況 33
表11 2006年房地產開發資金來源 34
表12 2006年開發資金來源及增長情況 35
表13 2006年每月開發資金來源具體情況 35
表14 2006年度各省市資金來源排序 44
表15 2006年各省市資金來源增速比較 45
表16 2006年各省市土地購置面積、完成開發面積及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地購置及完成開發面積增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投資額 48
表19 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積排序 49
表20 2006年各省市商品房投資額增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、開工、竣工面積增速排序 51
表22 2006年各省市商品房銷售面積及銷售額排序 52
表23 2006年各省市商品房銷售面積增速及銷售額增速排序 53
表24 2006年北京市房地產開發及開發投資情況 55
表25 2006年北京市房地產投資、資金來源的排名情況 56
表26 2006年北京市土地購置與開發情況 56
表27 2006年北京市房地產需求情況 58
表28 2006年北京市銷售價格指數走勢 59

圖目錄
圖1 1996-2006居民消費價格指數與固定資產價格指數 4
圖2 2006年房地產開發綜合景氣指數及相關指標 14
圖3 2002-2006年房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數 15
圖4 2003-2006年土地購置面積及同比增長情況 17
圖5 2006年1-12月土地購置價格 17
圖6 2003-2006年完成土地開發面積及同比增長情況 18
圖7 2006年1-12月土地開發購置比 19
圖8 2006年1-12月每月商品房累計新開工和施工情況 20
圖9 1998-2006年商品房新開工施工及同比增長情況 20
圖10 2006年1-12月商品房竣工及同比增長情況 21
圖11 2006年商品住宅開發情況 22
圖12 2006年1-12月辦公樓開發情況 23
圖13 2006年1-12月商業用房開發情況 23
圖14 1997-2006年三類物業開發佔比情況 24
圖15 2004-2006年每月商品房銷售面積及同比增長情況 25
圖16 2004-2006年每月商品房銷售額及同比增長 26
圖17 2006年1-12月商品住宅銷售及同比增長 26
圖18 2006年1-12月辦公樓銷售及同比增長情況 27
圖19 2006年1-12月商業營業用房銷售及同比增長情況 27
圖20 2006年各類資金來源佔比情況 36
圖21 2006年房地產開發投資資金中國內貸款變化情況 36
圖22 2006年房地產開發投資資金中自籌資金變化情況 37
圖23 2006年房地產開發投資資金中其他資金變化情況 37
圖24 2006年房地產開發投資資金中利用外資變化情況 38
圖25 2006年房地產開發投資本年資金來源金額變化情況 38
圖26 2006年房地產開發資金來源中銀行資金情況 39
圖27 2006年房地產開發資金來源中開發商自有資金情況 40
圖28 房地產百強企業2002-2006年資產狀況變化圖 75
圖29 房地產百強企業2002-2006年完成房地產投資額及其增長率 76
圖30 房地產百強企業2002-2006年規劃建築面積、土地儲備面積變化圖 76
圖31 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業總資產變化圖 77
圖32 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈資產變化圖 78
圖33 2002-2006年積極擴張型和穩健經營型企業凈利潤變化圖 78
圖34 2002-2006年積極擴張型企業負債狀況變化圖 79
圖35 房地產百強企業2002-2006年銷售額、房地產業務收入變化圖 80

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『貳』 如何解讀房地產企業財務報表並進行相關稅收風險分析

企業會計利潤的准確與否會直接影響到企業所得稅匯繳結果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。

一、房地產企業財務報表的特點
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥於一般企業財務報表的常規方法。相對於一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在：
1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由於房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本准確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本准確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。不但如此，房地產開發企業之間由於開發規模、開發周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。有些企業開發項目雖已完工，但由於資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對於連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。

二、如何對資產負債表進行稅收風險解析
1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過「預收賬款」科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，並查明該項支出是否屬於實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數並與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。
2、應收賬款科目分析。由於近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。
3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬於關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由於目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由於需要投入資本比較大，建築商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小於預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大於預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大於則有可能存在將開發產品用於抵債、贈送等未視同銷售的情況。
5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對於企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、列印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比，具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束後，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都採取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續並實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定徵收企業所得稅的建築公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建築業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。
6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於投入資金量大，一般都有銀行借款。對於短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額准確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對於金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對於由於借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。
7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對於關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：
一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里並計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。
二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬於房價的組成部分。如果屬於房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。
三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建築公司多開具建築業發票金額入賬。由於業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。
四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。
8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。
在分析中：
一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上註明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。
二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率後的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額後的余額進行比對，兩者金額應該一致。
9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬於債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。有些企業為了降低賬面上的資產負債率以便於向銀行貸款，由總公司出一放棄債權的文書後，直接將向總公司的借款轉增資本公積。

三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目
1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。
2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對於連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建築安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建築安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建築安裝成本偏高的話，則要結合建築常規深挖成本偏高的原因。
3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。
4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，並結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理？
5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對於財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。
6、營業外收入科目分析。
一是分析代收契稅等手續費用是否准確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委託房地產公司在收取房款時一並收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。
二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬於視同銷售應當確認的范圍。

『叄』 關於建築業企業納稅情況

按照房地產開發有關」甲供材「的稅收規定，發包方提供「甲供材」的，需要交納相應的營業稅；對於施工企業來說，對發包方提供的」甲供材「，發包方應當支付給施工方這部分稅費的。否則，施工方應當承擔這部分營業稅。因此，對於施工企業來說，「甲供材」的方式存在納稅風險。

『肆』 如何加強建築業和房地產業稅收徵收管理

（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。

『伍』 淺談對如何加強建築業稅收征管的思考求答案

【內容提要】：由於現今我國
城市化發展加快，出現了城鎮大規模拆遷、改造，房地產開發正向著規模化的方向發展，建築行業稅收貢獻日益增大，而建築行業、建築市場的自身特點，給建築業稅收征管工作帶來了很多盲點和薄弱環節，也給稅收征管增添了許多難點。現就對我地區建築行業稅收征管情況進行調研。
近年來，隨著市場經濟的發展，人民生活水平的不斷提高，投資環境的逐步改善，國家基礎設施建設也在不斷加大投入，城市化進程的發展進一步加快，出現了城鎮大規模拆遷、改造，房地產開發正向著規模化的方向發展，從而使建築業逐漸成為一個重要的產業，各地建築業稅收逐年都有大幅度增長，成為地方稅收增收的一個亮點。但是在建築行業稅收對地方稅收貢獻日益增大的同時，由於建築行業、建築市場的自身特點，也給建築業稅收征管帶來了很多盲點和薄弱環節，給稅收征管增添了許多難點。近期對我市建築行業稅收征管情況進行了調研，下面談一談如何強化建築業稅收征管的一些建議。一、塔城市建築業稅收收入現狀分析
隨著建築行業稅收收入比重日漸增大，該行業已成為地稅部門作為調控稅收收入的一個主要行業，以塔城市為例，通過2012年稅收收入相關數據中建築業稅收在地方稅收收入中的比例可以看出：
塔城市地方稅務局負責轄區內兩個鎮四個鄉四個牧場企事業單位及個體工商業戶的地方稅收征管工作。2012年共組織稅收收入30002萬元，其中：建築業稅收收入11012.42萬元，佔全年稅收總收入的36.71%。
由此可見，建築業稅收的增長為塔城市地方經濟作出了很大貢獻，所以加強建築業稅收征管對一個縣市稅收收入任務的完成，保證地方財政收入和規范納稅環境、秩序起著十分重要的作用。我市對建築業主要採取項目跟蹤與以票控稅相結合的管理辦法，通過該辦法在建築業稅收征管當中的運用，取得了一些成績，並在日常的征管過程中積累了一些經驗，特別是最近幾年，塔城市地稅局建築業及房地產業的稅收呈現較大幅度的增長。但由於建築業存在項目生產周期長、施工企業多而雜、內部管理規范化程度不一、工程項目流動分散等諸多原因，加之受利益驅動的作用，許多建築行業的納稅人想盡辦法利用政策制度不完善的天時和行業特點的地利，以及部分施工單位和建設單位互相配合的人和，使得建築業偷逃稅收與建築市場的不規范相得益彰。這在很大程度上加大了稅務機關對建築業征管的難度。如何強化對建築業的稅收征管，是擺在當前地稅部門的一個重要課題。二、建築業稅收征管中存在的問題（一）建築業項目登記管理不到位。
近年來，塔城稅務系統各縣（市）局均安排專人對建築安裝項目進行管理，要求對每個項目分別建立台賬，但由於建安施工企業較多，建築工程承包主體多樣化、部分施工企業納稅意識差，不主動申報登記、工程項目大小不一等原因，使項目的全面登記管理受到制約。由於管戶人員少，對眾多大小不一的建安項目跟蹤管理存在一定的難度。特別是城區的房屋裝修、城郊及農村私人建房、打井、村村道路建設更成為跟蹤管理的盲區。（二）建築業項目信息掌握不夠全面、掌握信息比較被動。
建安項目涉及的管理部門眾多，如建設局、國土局、招標辦、發改委、財政等，目前政府部門信息共享體系未能形成，部門協作不夠到位，加之稅務機關對信息的掌握又多處於事後且成本較高，對大量建安項目的信息掌握主要還是取決於納稅人的主動申報，稅務機關對建安信息的全面掌握難度較大，對建安項目各類信息掌握不全面現象普遍存在。（三）日常管理存在重大輕小現象。
目前，由於管區內建築業同時開工的項目較多，而稅務部門管理人員少、日常事務多，故將主要精力集中在重點稅源工程項目的管控，放鬆了對小工程項目的監管力度，致使房屋裝修、城郊及農村私人建房、打井等建安工程項目的稅收流失，白條付款、甲方供材料不開票現象時有發生。（四）納稅人依法納稅意識淡薄。
由於建築市場的不規范，很多施工單位的下屬工程隊都是私人承包，納稅意識淡薄，帳務處理不規范，對工程收入少列或者不列，存在現金坐支現象，能不入賬的絕不入賬，或者長期掛在預收賬款或其他應付款賬戶上，以工程未結算或未收到工程款而遲遲不轉或不做收入。導致少繳稅款或者拖延繳納國家稅款（營業稅、企業所得稅等）。一些建築公司在財務核算上編造虛假記帳憑證，虛增工程成本，千方百計鑽稅收政策空子，鑽徵收管理漏洞，造成偷逃稅款。（五）建築工程項目控管難度大。
由於建築項目生產周期長、工程項目流動分散，建築企業的各主管部門配合不到位，而且稅務機關與建設、發改委、國土資源、財政等部門尚未建立完善切實可行的配合、協調體制，相關信息資源也未共享，對建設工程的情況不能及時溝通等原因，使稅務機關對建設工程項目立項、中標情況不明，工程開工、進度情況難以掌握，竣工工程最終造價不能及時掌握，被動地接受納稅人自行申報，加之工程分包、轉包不規范，一項工程多次分包、轉包，分包、轉包情況不向稅務機關報告、備案，建設工程項目稅源控管主動性不強，造成了稅收控管難度大。同時，一部分不具備施工資質個體、私營建築隊為承攬建築工程，紛紛採取分包、轉包、承包經營等不同經營方式掛靠在具有施工資質的企業，而這些具有施工資質的企業向這些建築隊、掛靠隊只收取一定數額的管理費，放任自流，使縣（市）地稅機關難以將這些施工隊納入正常的稅收管理，給日常的稅款徵收和監管帶來很大的難度，嚴重擾亂了建築市場納稅秩序。（六）稅收管理制度不健全。
稅收管理方式單一，對建築業目前我區稅務部門普遍採取以票管稅征管方式，停留在對建築業專用發票實行代開監管上。但是，以票管稅征管方式對整個建築市場並不能全面起到稅收源泉控管作用，部分建設方，特別是私人建房、建廠房，打井索要發票的意識淡薄，工程結算大都使用自製收款收據；很多實行核定徵收的中小企業及個人，採取單包或自建方式的建設方，工程結算基本上都不用建築業專用發票。另一方面，施工單位納稅意識不強，在經濟利益的驅動下，千方百計鑽稅收空子，鑽徵收管理空子，故意不開票，拖延開票或少開票，從而達到偷逃稅款的目的。三、解決問題的建議
通過以上對建築業市場及其有關涉稅事宜的分析，筆者認為加強該行業稅收征管，規范該行業稅收秩序需要採取以下途徑。（一）加強部門配合，形成綜合治稅管理機制。
針對建築行業的特點，遵循部門配合，源頭控管的稅收征管思路，依靠地方黨委、政府，加強對各有關職能部門的配合。在目前新的稅收征管模式基礎上，積極利用稅收征管信息化，與建設、發改委、國土資源、財政等職能部門建立信息聯網，形成部門配合、職能協作、信息共享、控管有效等一體化管理的運行機制，及時掌握有關建築業稅源信息，切實加強建築業稅收征管，推進建築市場的規范化管理。對建築工程從立項、招標開始就納入稅收監控，實行輔助項目跟蹤登記管理方法，有效控制稅源，抓住總承包人不放，要求其切實履行代扣代繳義務。真正實現源泉控管，形成部門配合、職能協作、信息共享、控管有效的運行機制，切實加強建築業稅收征管，推進建築市場的規范化，使建築市場步入健康發展的軌道。（二）加大稅法宣傳的針對性，形成依法誠信納稅的社會共識。
有效利用電視、廣播、網路、報刊等現代新聞媒介進行稅法宣傳，擴大影響面。重視對施工單位，特別是工程項目承包人的稅法宣傳，把宣傳材料送到建築工地，讓工程承包人知法、懂法、守法，形成自覺納稅的共識，從源頭減少偷逃稅；另外，抽調業務骨幹對施工單位的財務人員進行培訓，使納稅人進一步明確各自的權利和義務，從而形成自覺依法納稅、協稅護稅的良好氛圍。（三）建立嚴格的建築業發票檢查制度。
實施建設單位與稅務機關不定時比對、稅收管理人員定期或不定期到戶檢查、稽查部門不定期的抽戶檢查等形式採取發票檢查措施，加強受票單位發票的檢查管理。針對日常檢查中發現的新情況、新問題及時採取有效措施，以不斷適應新形勢下的發票管理。加強對納稅人工程收付資金的跟蹤管理，特別是現金支付和支票背書等事項，為假發票的使用設置障礙，為查處工作提供更好的條件。對檢查中發現的問題嚴格依法處理，並向社會公開納稅人的發票違章行為及處理結果，以實現打擊一個教育一批的效果。（四）加強轄區巡查，建立轄區內建安工程項目登記責任制。
特別是對私人建房、小綠化、房屋裝修、打井等小項目，要充分發揮協稅護稅組織的積極作用，將城區（郊）、村、居范圍內的小項目委託當地社區（居委會）、鄉鎮經管部門進行監督與管理。日常稅收檢查中，加強對各類企業涉及建安方面的資金支付、發票取得等情況的檢查。通過將建安業稅收征管融入到各部門、各環節，有效地解決小項目稅收徵收管理難問題。（五）
對建築業稅收嚴格按照現行稅收法律、法規的規定徵收管理，並且實行項目跟蹤管理和以票管稅相結合的管理制度。
建立一套與本縣（市）特點相適應的建築業稅收管理辦法，重點解決稅款徵收和稅源監管問題。轄區內的所有建築業工程建立《建築業工程項目跟蹤登記》，配合《稅收管理台賬》按工程項目實施稅收管理，實行建築工程從開工到竣工整個過程的跟蹤監控，全面、真實、連續地反應納稅人所有建築工程的施工、竣工、資金撥付、納稅及發票開具等情況，為進一步加強建築業稅收征管提供強有力的制度保障，切實解決稅收監控不到位的問題。進一步規范完善稅收管理程序，根據工程項目登記對建築安裝業納稅人的施工登記、竣工登記、資金撥付登記、納稅審核等事前、事中、事後等一系列事宜要作嚴格的規范。同時，還應加強完善建築業納稅人外出經營、欠稅、發票和零星稅源管理等方方面面的內容。（六）針對行業特點組織建築業專項檢查。
加大對做假帳、用假發票、搞假申報行為的查處力度，加大對漏征漏管項目的清理，堵塞征管漏洞，發揮以查促管作用；對重大案件進行通報，准確反饋案件查處情況和稽查信息，及時曝光典型涉稅案件，加大以涉稅案例宣傳稅法的深度和廣度。通過對偷稅行為處罰、曝光，懲前毖後，進一步加強稅法的剛性和嚴肅性，營造良好的治稅環境。（七）設置專業化重點稅源管理機構。
對建築業這種特殊行業的稅收管理，可以採取設置專業化的重點稅源管理機構，將所有大小工程項目納入到重點稅源征管范圍，實行專業化管理是比較科學合理的。這樣可以有效堵塞征管上的漏洞，減少偷漏稅現象的發生，達到管深管透管細的目的。

『陸』 房地產業財務報表需要分析哪些數據

房地產業財務報表需要分析的數據：

1.「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2.「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3.「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4.「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5.「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

(6)房地產建築業稅收分析報告擴展閱讀：

財務報表的作用：

1、導向作用

財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。

2、約束作用

財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。

3、凝聚作用

一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。

4、競爭作用

財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。

參考資料來源：網路-財務報表