江苏省苏州市住房管理条例

1. 苏州市住宅区物业管理条例的第五章　物业的移交和接管

受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）将车库用于居住、生产经营；
（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；
（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；
（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。

2. 苏州 物业管理企业收费等级标准如何确定

关于贯彻实施《苏州市物业服务收费管理实施办法》的通知

各房地产开发企业、物业管理企业：

《苏州市物业服务收费管理实施办法》已经苏州市人民政府苏府[2006]91号文发布，于9月1日正式实施。为了贯彻实施好《苏州市物业服务收费管理实施办法》，现将有关问题通知如下：

一、经市房产管理局批准，普通住宅前期物业管理实行协议招标的，物业管理企业应当持以下材料向市物价局申请核准前期物业服务收费标准：

1、前期物业服务收费标准核准申请书；

2、物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；

3、前期物业服务方案（注明各服务项目服务等级）；

4、物业服务成本测算资料。

二、普通住宅前期物业管理实行公开招标或邀请招标的，物业管理企业应当持以下材料报市物价局备案：

1、市房产管理局出具的中标证明；

2、开发建设单位出具的中标通知书；

3、物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；

4、招标文件、中标文件。

三、已产生业主委员会的普通住宅，不同服务项目业主委员会选择不同服务等级的，经业主大会同意后，由业主委员会根据物业管理公共服务费用实际构成，在政府指导价范围内与物业管理企业协商确定收费标准。

四、物业管理企业根据前期物业管理服务协议向业主收取装修保证金的，收费标准不得超过2000元/户；物业管理企业向装饰装修企业收取装修保证金的，收费标准由物业管理企业与装饰装修企业在住宅室内装饰装修管理服务协议中约定。房屋装修完毕，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害的，物业管理企业应及时返还保证金；如有损坏，应恢复原样，装修保证金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修房屋产生的垃圾由物业管理企业负责清运的，物业管理企业可适当收取装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积不高于3元/平方米。

五、原有关物业服务收费管理规定自2006年9月1日起废止。

附件：《苏州市物业服务收费管理实施办法》

常熟市物价局 常熟市房产管理局

二○○六年八月三十日

3. 苏州市住宅区物业管理条例的第四章 物业服务企业和物业服务

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；
（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；
（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；
（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（六）擅自停水停电；
（七）其他严重损害业主权益的情形。 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

4. 求助，苏州吴江房屋拆迁遵循哪个条例来补偿的

吴江市人民政府文件
关于印发《吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法》的通知
各镇人民政府，吴江经济开发区、汾湖旅游度假区，市各委办局（公司），市各直属单位：
《吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法》已经市政府第1次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○三年三月三日
主题词：城乡建设 房屋 拆迁△ 办法 通知
抄送：市委各部委办局，市人大常委会办公室，市政协办公室，
市纪委办公室，市法院、检察院，市人武部，市各人民
团体，存档。
吴江市城镇房屋拆迁管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本市城镇规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城镇房屋拆迁必须符合城镇建设规划，有利于城镇建设和发展，有利于城镇旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本办法，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本办法所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本办法所称的被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。
第五条 吴江市建设行政主管部门是本市城镇房屋拆迁行政主管部门，吴江市人民政府动迁办公室（以下简称市动迁办）受吴江市拆迁行政主管部门委托具体负责城镇房屋拆迁日常管理工作。
吴江经济开发区房屋拆迁管理部门受吴江市拆迁行政主管部门委托，负责本区域内房屋拆迁日常管理工作。
各镇人民政府和有关部门依照本办法，互相配合，保证房屋拆迁工作的顺利进行。 吴江市国土资源局依照有关法律、法规，负责城镇房屋拆迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理
第六条 需要拆迁房屋的单位，应当向市动迁办提出书面申请，并提交下列材料： （一） 建设项目批准文件;
（二） 建设项目选址意见书（含规划定点红线图） （三） 建设用地规划许可证；
（四） 国有土地使用权批准文件；
（五） 拆迁计划、拆迁方案和补偿安置方案； （六） 本市银行出具的补偿安置资金存款证明；
（七） 拆迁人委托拆迁的，应当提供委托合同；
（八） 动迁办认为需要提供的其他资料。 市动迁办应当自收到申请书及上述材料之日起30日内，对申请事项进行审查。符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不能办理的，应书面答复申请人。
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，应按规定交纳拆迁管理费。
第七条 市动迁办在发放房屋拆迁许可证之日起7日内，应当将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以登报等形式公告。
市动迁办收到申请人提交的建设用地规划许可证后，应及时书面通知工商、城建规划、房产、国土等有关部门暂停办理拆迁范围内的工商营业执照，新建、扩建、改建房屋，交易、转让、租赁、抵押房屋，改变房屋和土地用途等手续。
暂停办理期限一般不超过一年，逾期自然解冻。特殊情况拆迁人需延长暂停期限的，须经市动迁办批准，但延长的期限不得超过一年。
市动迁办在公告之日起7日内向被拆迁人发送《房屋拆迁通知书》。 市动迁办和拆迁人应当向被拆迁人做好拆迁政策、拆迁补偿安置方案等宣传、解释工作。
第八条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。确需扩大和缩小范围的，应当按规定办理规划、土地变更批准手续后向市动迁办申请变更范围。市动迁办批准变更的，市动迁办应当将变更后的房屋拆迁许可证的相应内容予以公告。
拆迁人应当在拆迁许可证确定的期限内实施拆迁。因特殊情况需延长的，应在原拆迁期限届满15日前，向市动迁办提出延期拆迁申请。市动迁办在收到申请之日起10日内给予答复，批准的应将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当报市动迁办办理许可证变更手续，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人，市动迁办应当公告拆迁许可证变更内容。
第九条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有省房屋拆迁主管部门核发的房屋拆迁资质证书的单位实施拆迁。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同，并自合同订立之日起15日内将拆迁委托合同报市动迁办备案。被委托单位按市物价局、市建设局核准的标准向委托拆迁人收取拆迁服务费。
被委托单位不得转让拆迁业务。 拆迁实施单位工作人员必须持有市动迁办核发的《拆迁工作证》才能上岗工作。
第十条 在房屋拆迁公告规定期限内，拆迁人应当依照本办法的规定与被拆迁人签订补偿安置书面协议。协议应载明补偿形式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任及当事人认为需要明确的其他条款。拆迁协议书应报市动迁办鉴证备案。
第十一条 被拆除房屋为代管房的，代管人应当提交委托文书和有关证明材料。代管人是房屋拆迁管理部门的，补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
被拆迁房屋为共有产权的，共有人应书面推选代表人或委托代理人与拆迁人签订房屋拆迁协议。 被拆迁房屋所有人已死亡的，由继承人或继承人委托的代表出具具结书，与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
第十二条 在房屋拆迁公告期限内遇到下列情况之一的，可由拆迁人提出补偿安置方案，经市房屋拆迁行政主管部门批准后先行实施拆迁，拆迁前市动迁办应组织拆迁人对房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全：
（一） 接到拆迁书面通知后被拆迁人逾期不到又不委托代理人 处理的；
（二） 被拆迁房屋产权人不明或房产权属有纠纷一时难以解决 的；
（三） 被拆迁人因下落不明无法通知到，虽经登报公告仍无消 息的。
第十三条 拆迁房屋的评估工作由拆迁人委托经建设行政主管
部门认可的具有相应房地产评估资质的机构进行，拆迁人不得自行评估。被拆迁人对评估结果有异议的，可自收到评估报告之日起3日内，向房屋评估机构申请复核，房屋评估机构应在收到申请之日起3日内出具书面复核结果。当事人对复核仍有异议的，可在收到复核结果之日起3日内向市房产管理部门申请鉴定。被拆迁人在实行产权交换安置后，应及时到房地产管理部门办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续，与原拆除房屋面积相等部分免缴房地产契税和房屋、土地权属登记变更手续费。对被拆迁人实行货币补偿方式的，拆迁人按货币补偿金额或房屋面积计算对被拆迁人补偿购房契税和房屋土地权属登记费，被拆迁人自行购房所需税费自理。
第十四条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法申请人民法院先予执行。
第十五条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁行政主管部门裁决，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由市人民政府裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。
第十六条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未完成搬迁的，由市房屋拆迁行政主管部门提请市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全。
第十七条 拆迁中涉及军事设施、宗教场所、文物古迹、古树名木和归侨、侨眷、华侨、外国人私有房屋等另有规定的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十八条 市动迁办应当对房屋拆迁活动进行监督检查，建立健全拆迁档案管理制度。拆迁人应在拆迁项目结束后30天内将拆迁文件、资料汇总后报送市动迁办。
第三章 拆迁补偿与安置
第十九条 拆迁人应当依照法律、法规和本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑按照残存价值和剩余使用期限给予适当补偿。
第二十条 拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。拆迁非公益性事业房屋的附属物，由拆迁人给予货币补偿。 拆迁住宅住房，除本办法第二十五条规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十一条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房屋评估机构评估确定，以现金方式直接支付给被拆迁人。
货币补偿费由房屋补偿金和区位补偿金二部分组成：
房屋补偿金=基本重置单价×（1+层高增减率）×建筑面积+附属物残值+装修评估值
区位补偿金=区位单价×区位调节系数×建筑面积（建筑面积小于土地使用面积的，按土地使用面积计算）
以划拨方式取得用地的工业、仓储、办公用房的区位补偿金实行划拨用地折扣，拆扣率为50%。折扣的金额属政府土地收入，由国土管理部门负责向拆迁人收取。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁布之日止，不满五年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿费，增加补偿的比例为原补偿费的15%。
房屋基本重置单价，由市物价局、建设局定期公布。拆迁区位、区位单价和区位调节系数按以下规定确定：
（一）松陵市区由市物价局、建设局、国土局按房屋所在区位和不同用途分类确定定期公布；
（二）盛泽市区及各镇区由所在地镇人民政府确定，经市物价局、建设局、国土局审核同意后公布。
第二十二条 私有房、单位房以房屋所有权证认定所有人和建筑面积；直管公房以房屋管理部门提供的资料认定房屋承租人和建筑面积；土地使用面积以国有土地使用权证认定。农村住房未领取房屋权证的，以原乡（镇）人民政府建房批复或《村镇建设工程规划许可证》认定所有人和建筑面积，实际建筑面积小于批准面积的以实际面积计算，实际建筑面积大于批准面积的，以批准面积计算，土地使用面积以宅基地证或原批准的用地面积认定。
被拆迁房屋为住宅房屋或非住宅房屋，以房屋所有权记载用途或《建设工程许可证》记载功能认定。被拆迁的非住宅房屋为生产、商业用房或非生产、商业用房，以营业执照上记载的经营范围和经营方式认定。
第二十三条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换差价。
第二十四条 拆迁公益性事业用房的，拆迁人应当依照法律、法规规定和城镇规划要求予以重建或者给予货币补偿。
第二十五条 拆迁租赁住房，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人可对被拆迁人给予货币补偿；被拆迁人与承租人未能达成解除租赁关系的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，调换的住房由原承租人承租，被拆迁人应当与原承租人重新订立住房租赁合同。 拆迁以政府规定的标准租金租赁给国有集体单位或城镇居民户的直管公房和单位自有房屋，被拆迁人和房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆迁房屋的重置评估补偿金支付给被拆迁人，房屋装修补偿金支付给原装修出资方，其余部分支付给房屋承租人。
第二十六条 被拆迁人或直管公房、单位自有房屋的城镇居民户承租人确无能力购房的，可以向拆迁人提出申请，由拆迁人安排不小于原住房面积的房屋，供被拆迁人或承租人以政府规定的标准租金租住。拆迁人将扣除50%区位补偿金后的房屋货币补偿金额支付给被拆迁人，承租人不享受第二十五条第二款规定的货币补偿金。
第二十七条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应按抵押有关规定，就抵押权及其所担保债权的处理进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，方可取得补偿或安置房。 抵押人与抵押权人在市动迁办规定期限内达不成协议的，拆迁人应将对被拆迁人的货币补偿款向公证机关办理提存。
第二十八条 原非生产、经营性房屋改作生产、经营性房屋使用的，按下列条件认定：
(一)产权人自己开业经营的：开业经营部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，已经房屋管理部门和土地管理部门办理房屋、土地使用性质变更手续，有产权人、产权共有人或者亲属的有效工商营业登记执照和税务登记记录等有效批准文件；
(二)私房、单位自有房屋出租开业的：开业经营部位在房屋所有权证记载的合法建筑面积范围内，已经房屋管理部门和土地管理部门办理房屋、土地使用性质变更手续，有经营房屋租赁许可证，有与房屋租赁合同户名一致的营业执照和税务登记等有效批准文件； (
三)直管公房承租人开业经营的：有原住房租赁证、经营房屋租赁许可证、有与承租人或者同住父母、子女及配偶户名一致的营业执照和税务登记等有效批准文件。
第二十九条 用于产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用权证所需的有关文件资料。 拆迁人用预售房屋进行产权调换的，按照国家商品房销售管理有关规定执行。
第三十条 被拆迁人或房屋承租人在规定的期限内提前搬迁的，拆迁人应对被拆迁人适当发放奖励费，奖励标准由拆迁人确定，经市动迁办批准后公布。
第三十一条 拆迁人对被拆迁人或房屋承租人应当适当给予搬迁补助费。 拆迁人以期房对被拆迁人或承租人安置，由被安置人自行解决临时安置房的，拆迁人应给予被安置人临时安置补助费，计算期限自被安置人搬出拆迁房屋至安置房屋交付被安置人。
实行货币补偿的，被拆迁人或房屋承租人必须自行过渡，拆迁人一次性付6个月的临时安置补助费。 搬迁补助费、临时安置补助费和电话移机等其他费用补偿标准由物价局与建设局核定公布。
第三十二条 拆迁住宅房屋按照以下办法计户： （一）自有私房凭房屋所有权证计户；
（二）租住私房凭租住凭证和户口簿计户； （三）租住直管公房凭公有住房租赁证计户；
（四）租住单位自有住房凭住房租赁证或出租单位证明计户。 拆迁非住宅房屋按照以下办法计户：
（一）非住宅房屋自用的，凭房屋所有权证和营业执照计户； （二）非住宅房屋出租的，凭经营房屋租赁许可证和营业执照计户。
第三十三条 因拆迁生产、商业用房造成被拆迁人或房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当给予一次性停产、停业补助费，具体补助标准由市物价局、建设局核定公布。
第三十四条 房屋拆迁中涉及供电、供水、供气、广电、电信等设施迁移的，由产权单位或管理单位按规划要求负责迁移，拆迁人应补偿其拆迁成本费用。
第三十五条 因房屋拆迁需要拆除交通岗亭、护栏、邮箱、废物箱、车辆站点、消防、人防等公共设施及公共绿化的，拆迁人应预先告知产权单位或管理单位，拆迁人应按照城镇规划要求予以重建或作价补偿。
第三十六条 房屋拆迁中涉及城镇居民户树木及其他种植物，由种植人在拆迁期限内自行处理，种植人超过期限未处理的，由拆迁人报市动迁办同意后处理，不予经济补偿；涉及农村居民树木及其它种植物的，由种植人自行处理，或由拆迁人作价补偿后处理。 房屋拆迁中涉及坟墓的，墓主应在拆迁期限内迁移，拆迁人予以适当补偿，补偿标准由市动迁办确定，逾期不迁移的，按无主坟墓处理。
第三十七条 本办法涉及的价格标准适用时间，以房屋拆迁许可证核发之日为准。
第四章 法律责任
第三十八条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，予以警告，并处以已拆除房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由市房屋拆迁行政主管部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下罚款。
第三十九条 拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁，予以警告，并可处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)擅自扩大房屋拆迁许可证规定的拆迁范围的：
(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十条 接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由市房屋拆迁行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十一条 违反本办法规定，当事人有下列行为之一，造成被拆迁人或房屋承租人财产损失的，应当承担民事责任：
（一）未取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（二）以欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施拆迁的；
（三）未按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围实施拆迁的。
第四十二条 拆迁房屋评估机构与一方当事人相互串通，故意压低或抬高被拆迁房屋的房地产评估价格，对另一方当事人造成损失的，拆迁房屋评估机构应当依法承担赔偿责任，并由上级行政管理部门对拆迁房屋评估机构和有关责任人依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重的，由市房屋拆迁行政主管部门依法吊销其拆迁许可证，并可处1千元以上1万元以下罚款。
第四十四条 胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员、阻碍房屋拆迁工作依法拆迁房屋的，由公安机关依照治安管理规定处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法规定，玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其单位或上级管理部门对直接负责的主管人员和直接责任人员，给予行政处分；对当事人造成损害的应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 被行政处罚当事人对行政处罚不服的，可按照有关法律、法规申请行政复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由房屋拆迁行政主管部门申请人民法院强制执行。
第五章 附 则
第四十七条 在城镇规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。 因城市开发建设征用集体土地而拆迁的农村房屋，其拆迁补偿安置办法另行制定。
第四十八条 本办法由吴江市建设局负责解释。
第四十九条 本办法自2003年1月1日起施行。

5. 苏州选择公司注册地址挂靠需要注意哪些事

地址挂靠是指公司注册地址登记在商务秘书公司的一种方式；也称：秘书地址挂靠。地址挂靠要注意以下五点：
一、地址挂靠注册公司，对于公司的财务来说是比较复杂的，主要表现在公司的税务处理的方面，因增值税中不止含有销售产生的销项税，还包括有购进的产生的进项税，并且还需考虑所得税的问题。
因此，挂靠地址注册公司需要注意以下事项：
1、要考虑承担应缴的增值税。如果没有进项增值税票，可协商去支付多少个百分比的增值税给挂靠的公司，之后不需要再核算每笔的业务所产生的增值税了。
2、应考虑需要承担应缴的所得税。这方面可以协商，用费或者票据来抵消利润，从而不需缴纳企业的所得税。
3、资金分开使用容易：另外设立一个专门结算的帐号，自己控制的私人印鉴。
4、挂靠协议对外的法律的效力比较低，因此最好以挂靠公司业务的部门形式表现，不然公司所在地的税务的部门会认为挂靠的公司有虚开增值税的行为，这会导致处罚。
二、因挂靠的地址而产生的法律后果，挂靠的当事人需要依法对法律后果承担相应的民事责任。
三、挂靠是单位的或者个人的，在没有取得相应资质的情况下，借用符合其资质的施工企业的名义承揽施工任务且并且向该资质施工的企业去交纳相应“管理费”这种行为。
四、依据《建筑法》的第二十六条的规定，承包建筑工程的单位需要持有依法取得的资质证书，并且在其资质等级许可的业务范围之内承揽工程。
五、禁止建筑的施工公司超越该公司资质等级所许可的业务范围或者以任何形式用其他的建筑施工的公司的名义承揽工程。禁止建筑施工公司以任何形式允许或个人 或其他单位使用本公司的资质证书、营业执照、及本公司的名义承揽工程。

6. 江苏省住房公积金管理条例

我是苏州市住房公积金管理中心的职工

目前没有《江苏省住房公积金管理条例》，只有国务院《住房公积金管理条例》与苏州市政府《苏州市住房公积金管理办法》。

声明一点 ，绝无“住房公积金与户口所在地挂勾”这一说法

如单位执意不交公积金，你可向苏州市住房公积金管理中心或苏州市住房公积金管理中心张家港分中心投诉。

http://www.gjj.suzhou.gov.cn/news/gjj/2006/11/9/gjj-15-27-42-2198.shtml

http://www.gjj.suzhou.gov.cn/news/gjj/2006/11/9/gjj-15-13-38-1433.shtml

7. 劳动法关于公积金的规定

国务院颁布的《住房公积金管理条例》第三条规定： 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。苏州市人民政府令第93号《苏州市住房公积金管理办法》的第八条也明确规定：单位为职工缴存的住房公积金属于职工劳动报酬的组成部分。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部归职工个人所有。
近期有少数职工询问明年公积金支取政策是否会有调整的问题，公积金中心特此郑重提示：公积金支取政策无变化，职工和单位缴存的住房公积金全额归职工个人所有。

8. 苏州市住宅区物业管理条例的第七章　法律责任

业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；
（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；
（三）建设单位提供的物业服务用房不符合本条例规定的，责令其改正，并可处以十万元以上五十万元以下的罚款；
（四）建设单位未对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具的，责令其改正，并可处以二万元以上十万元以下的罚款；
（五）建设单位拒绝将未售出的车位出租给业主、非业主使用人使用的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；
（六）物业服务企业擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。 本条例所称业主，是指房屋所有权人。
本条例所称物业，是指房屋及其附属的设施设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称自助管理，是指业主不聘请专业物业服务企业，自发组织、自行实施管理物业的方式。
本条例所称前期物业管理，是指业主（代表）大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。
本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。
市房产行政主管部门应当拟定大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。 本条例自2008年1月1日起施行。

9. 代取苏州住房公积金的提取手续怎么办理

（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；

（二）离休、退休的；

（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

（四）出境定居的；

（五）偿还购房贷款本息的；

（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。

10. 《苏州市住宅区物业管理条例》是法律法规吗，可以作为打官司的依据吗

1、《苏州市住宅区物业管理条例》是地方性法规；
2、地方性法规是特定内的地方国家机关依照容法定的权限程序制定的普遍适用于本行政区域内的规范性文件的总称。它是中国特色社会主义法律体系的重要组成部分，对于保证宪法和法律在本行政区域内的贯彻实施，维护法制统一发挥着重要作用。根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，对于应当适用的地方性法规可以直接引用。
3、也就是说，地方性法规可以作为打官司的依据。