农村住房建设施工合同纠纷

① 企业建设职工住房找代建单位的问题

你所说的情况属一种单位委托开发商代建住房法律问题。
根据委托代建的定义，该种开发模式专指定制开发，即根据委托方需求，承建方(开发商)从土地获取、产品设计、开发管理和工程施工全过程服务，最终将委托方所需产品提供交付委托方的全过程。
而根据我国合同法、建筑法及地方相关法规，对工程建设项目实施建设管理，包括前期筹建、设计、勘察、招投标、施工全过程，由项目业主委托代建单位进行代建工作。在项目建设中，作为代业主的身份参与项目建设，并收取相应代建管理费的工作。
但根据《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，从该条的规定可以看出，委托人委托受托人处理的事务必须是委托人自己可以为之的事务，也就是说你们单位应当是自己可以建造商品房的，只有当单位自己有权利建造商品房的时候才可以委托他人代建，但法律规定，对于商品房的开发和建设只有房地产开发公司能做，其他人（包括法人）是无权开发和建造商品房的，从这个角度看，单位与开发商签订《委托建房协议》的前提基础条件都不具备，也就是单位不具有自身开发和建设的条件，因此也就不能委托他人代建。在现实情况中，北京、焦作等地有试点进行委托代建或政府批准的先例，作为在中国实际存在的一种房屋开发方法，其存在但不一定合法，具体到每个项目，可能需要严谨的法律论证。
根据《建筑法》及《房地产开发企业资质管理规定》的要求，商品房开发过程中，开发商、施工单位等都有严格的资质要求，若企业资质不足，则依法不能进行房地产开发或工程施工建设。与无资质企业签订的开发、施工协议，因违法法律的强制性规定会归于无效。但根据《最高人民法院审理建筑工程施工合同案件适用法律若干问题规定》等司法解释的理解，施工单位在项目进行中取得资质的，也可以继续施工。若因施工单位无资质施工，则不可能取得《建设工程施工许可证》，在房地产开发案件中，五证不全（若现房销售则不需要《预售许可证》），工程将不能通过竣工验收，也无法交付使用。因合同违法法律强制性规定造成的合同无效，给合同双方造成的损失，在具体案件中还要根据双方的过错程度确定损失分担的办法。
若有进一步问题，可与我联系，中银律师事务所 ，唐靖宇律师，15820007759。

② 北京市建筑施工专业分包合同怎么备案~~流程~~是总包备案还是分包去备案~

事项内容 ：建设工程施工总承包合同和专业承包合同备案
法律依据 ：深圳经济特区建设工程施工招标投标条例
1、深圳市建设工程造价管理规定
2、关于加强建设工程招标投标管理的若干规定
3、深圳市建设工程合同备案办法

条件 ：
1.建设单位与施工单位已签订的施工总承包合同和专业承包合同，但依法无需办理施工许可证的建设工程除外；
2.建设工程施工总承包合同和专业承包合同签订后，建设单位应当在合同签订之日起15个工作日内将合同报送深圳市住房和建设局备案。

申请材料
1.深圳市建设工程施工总承包、专业承包合同备案申请表（一式一份）；
2.施工合同正式文本（一式四份）；
3.合同当事人法定代表人证明书原件，法定代表人授权签订合同的，还应提交法定代表人授权委托书；
4.非招标工程，应提交加盖合同双方公章的工程预算书；其中政府投资非招标工程，还需提供审计专业局出具的预算审计报告。

申请表格 深圳市建设工程施工总承包、专业承包合同备案申请表
深圳市建设工程施工总承包、专业承包合同备案申请表（样表）

申请受理机关 深圳市住房和建设局,地址：深圳市福田区振华路8号设计大厦一楼东侧深圳市住房和建设局行政服务大厅1-4号窗口；深圳市福田区福中三路市民中心行政服务大厅西厅23-25号窗口，咨询电话83788477，投诉电话83787104
决定机关 深圳市住房和建设局
程序
第一步：建设单位在深圳市住房和建设局网(http://www.szjs.gov.cn/)“办事指南”中下载《深圳市建设工程施工总承包、专业承包合同备案申请表》(一式一份)如实填写，签字盖章，并按要求备齐工程合同备案应提交的资料；
第二步：建设单位向深圳市住房和建设局提交申请资料，资料齐全且深圳市住房和建设局受理后领取备案受理回执；
第三步：深圳市住房和建设局按工作规程进行合同备案，出具备案意见后办结；
第四步：建设单位凭受理回执领取备案合同。



时限 自受理之日起五个工作日办结。
证件名称及有效期限 本审批事项无证件，无有效期要求，根据国家政策法规进行调整
法律效力 经过备案的建设工程合同，是国有资金投资工程进行竣工结算、审核、审计等的依据。合同当事人就合同适用文本出现争议时，以经过备案的建设工程合同为准。
收费 不收费。
年审或年检 无年审。

③ 农村住房建设工伤事故。事情是这样的，我把房子的建设发包给了包工头

核提示：农村建房清包工(包工包料)形式发包给包工承建施工程发伤亡事故比较普遍现象包工房主达协议性质般承揽合同建设工程合同实务存较争议院判决两者都 本认应定性般承揽合同比较符合立本意理由： 承揽合同承揽按照定作要求完工作交付工作定作给付报酬合同承揽关系般承揽关系建设工程承揽关系建设工程承揽般含较高技术含量执业风险律要求建设工程合同双必须具相应资质必须定注册资金抗风险能力单位农村体建筑般技术含量相较低执业风险相较民间体工匠即参与民间建筑且民间建筑承包发包体或体组织建筑第八十三条规定：农民自建低层建筑适用建筑规定所农村建房清包工(包工包料)形式发包给包工承建房主承包形合同关系应般承揽合同关系律快车知识拓展：建设工程合同与承揽合同主要区别 根据我《合同》规定司实践建设工程合同与承揽合同主要区别： 1、主体同律建设工程合同发包承包主体资格均要求发包般建设工程建设单位承包具事勘察、设计、施工业务资格且要具相应资质自即能建设工程合同发包能承包承揽合同则承揽即具相应资质其单位或者定作自、其组织 2、合同标限定性同建设工程合同标般比较型项目且许情况要通招投标式签订合同承揽合同标般较般工程建设项目订立合同属于建设工程合同自修建或者装修房屋与其自或者单位订立合同属于承揽合同 3、合同要式性同根据我《合同》规定建设工程合同应采用书面形式;承揽合同即书面亦口形式且定作自采用口形式 4、主要工作否交由第三完同建设工程合同总承包或者勘察、设计、施工承包经发包同意自承包部工作交由第三完主体工程必须自完;承揽合同除事另约定外承揽应自设备、技术劳力完主要工作 5、工作交由第三完责任承担者同建设工程合同第三其完工作与总承包或者勘察、设计、施工承包向发包承担连带责任;承揽合同论承揽经定作同意全部工作交由第三完辅助工作交第三完都由承揽向定作承担责任第三向定作承担责任 6、合同计价条款变性同般说建设工程合同工程量较工期较材料费用订立合同难准确计算所结算通突破合同计价条款承揽合同价款条款较固定除经双协商变更外般应按照合同约定价款计算 7、合同解除条件同根据律规定承揽合同定作享解除权随解除合同;建设工程合同除具备双约定或者定解除条件允许随意解除合同 8、违约救济式同承揽合同定作解除合同承揽能要求定作赔偿损失能要求继续履行;建设工程合同除特定情形外违约事都要求其继续履

④ 工程预付款不能超30%是哪里规定的急！！！！

《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）里规定，工程预付款不能超回30%，主要是为了规范风险答和便于财务审计，实体性消耗和非实体性消耗部分应在合同中分别约定预付款比例。按年度工程计划逐年预付，对重大工程项目，不高于合同金额的30%，原则上预付比例不低于合同金额的10%，《建设工程价款结算暂行办法》包工包料工程的预付款按合同约定拨付。

(4)农村住房建设施工合同纠纷扩展阅读：

建设工程造价的计价方式已经历了四次重大变革（定额计价方式、2003清单计价、2008清单计价、2013建设工程工程量清单计价规范），当时2013版清单规范与08版变化较大有很多调整的地方，而且同比08版六个专业基础上2013版又增加三个专业，而且在诸多内容上面也有大幅度修改，随时简政放权简化资质标准，部分专业资质的取消。

参考资料：网络-建设工程工程量清单计价规范

⑤ 房屋装饰装修合同是否属于建设工程合同范畴是否适用建设工程法

律的调整？实践中常遇到房屋装饰装修合同的性质定性的问题，根据合同法的规定，装修合同不在法律规定的有名合同内，属于无名合同，但还存有不同的观点，一种认为属于承揽合同，还有一种认为属于建设工程合同。那么究竟应如何定性呢？虽然法律没有明确规定，但我们可以从以下的法律规定中可以归纳出法律的定性。1、根据《建设工程质量管理条例》第2条规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”《最高院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十条规定的优先受偿权的函复》也规定：“你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下： 装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”因此，根据上述行政法规和司法解释是讲装修合同归入了建设工程合同范畴。2、根据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部100号令）第九条 “装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担”该条就是依据装修工程大小不一，如果一律按建设工程要求有资质，会导致太多的合同无效，该条规定了“变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的”装修人必须具有相应资质，其它则不作要求。 从该办法来看是将部分装修活动纳入了建设工程调整范畴。 故在当下还没有明确法律规定的情况下，应根据具体实际情况区别对待。

⑥ 建设施工合同书 翻译

作为生活必需品的住房，与人民的生活息息相关，而作为国民经济支柱产业的房地产业，更关系到整个经济的健康发展。近年来房价节节攀升，住房价格涨幅过大，已成为众目关注的焦点。

一、 住房价格上涨过快

2004年以来，对房地产市场的调控成为宏观调控的重要内容。党中央和国务院采取了一些重要措施，基本上遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但是，住房价格上涨过快的问题仍然比较突出。全国商品住房平均价格过快上涨的势头虽然有所遏制，然而住房价格仍在高位运行，特别是少数地区和热点城市土地交易价格和房屋销售价格上涨幅度非常大。

住房价格上涨过快的原因很多。归纳起来主要有：成本推动因素；需求拉动因素；投机性因素；房地产市场秩序混乱。从成本方面来看，1998年以来，房地产开发投资已经持续多年快速增长，必然对钢材、水泥等建筑材料的需求不断增加，建筑材料价格上涨比较厉害，加上土地特别是住宅用土地交易价格过快上涨，还有一些其他方面的成本因素如商品住房品质提高、配套设施和环境改善、开发成本增加等，最终推动住房成本不断上升，并形成“成本——价格”螺旋。从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增加，城镇居民收入水平显著增长，居民生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。对住房的投机性因素也不容忽视。住房是消费品，但是它与一般普通的消费品存在显著的差别，它又可以是投资品，具有明显的投资性。鼓励和容忍合理的投资对于保证房地产市场的活力与长期成长具有重要的作用。但是，有投资性就必然存在投机的可能性。过度的不合理的投资就演变成为投机。由于银行利率较低，股市低迷，债券投资渠道不畅，大量社会资金涌入房地产市场，特别是境外游资和国际“热钱”也趁机进入热点城市进行炒作。不管是消费需求、投资需求还是投机需求，也不管是主动性需求还是被动性需求，其现实表现都是用钱去购买住房，只是有人买房自己住，有人是进行长期投资，有人纯粹是“炒买炒卖”牟取暴利。短期内住房供给既定，需求增加会使价格上涨；在长期内如果住房供给缺乏弹性，会导致投机炒房现象严重的情况。从市场秩序来看，目前我国房地产市场是一个高信息不对称和低透明度的垄断竞争市场，少数开发商和中介机构充分利用自己市场竞争中的优势地位，采取各种不合法或不合理的手段如囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等哄抬房价，操纵市场预期，误导普通消费者。

二、住房价格不断上涨的后果

一个城市房价过度上涨，将导致短期内失去经济活力，这对房地产业的发展也极为不利。

1、助长房市投机

商品住宅本来和粮食、衣服一样是人们生活必需品，但一旦作为可以炒作的资产，就必然陷入买涨不买跌的局面。现在我国银行存款实际利率是负数，股市投资风险又大，其他投资门路不多，房市投资钱景最好,于是，只要有首期付款实力的人卷入房市投资或者投机的人就越来越多。

2、加大通胀压力

在房价节节攀升和人民币升值预期形势下，目前海外资金涌进我国房市投资势头十分凶猛，不仅中国香港、中国台湾，而且韩国、新加坡甚至澳大利亚、加拿大的投资客也十分看好中国房市增值潜力。他们的目的:第一，房产增值，第二，人民币升值。真可谓一举两得。外资大量涌入我国房市，不仅进一步推高房价，而且加大了人民币升值压力。为维持和美元的联系汇率，中央银行不得不抛出更多人民币基础货币，这又必然增加我国通胀压力。

3、阻碍普通市民改善居住水平

目前我国城市市民中还有大半的人未买过商品房，依然住着狭小的房子，他们多数是普通劳动者。由于种种原因，他们无力在前几年购买商品房，本来打算通过勤俭节约积累一笔首付款，再通过银行按揭贷款买上一套商品房以改善住宅条件，不料他们积钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。在惊人的房价面前，他们只得望房兴叹,惊醒了在今生今世的购房梦。他们并不都是弱势群体,不少人是大中小学教师之类的工薪阶层。在经济发展中，他们也辛勤工作，难道就没有权利和理由分享经济成长的成果?

4、阻碍城市化进程

现代化的过程是一个城市化的过程。目前我国城镇居民4.9亿，按照2020年达到小康目标，那时我国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将达到8.5亿。大批农村人口不断向包括上海在内的大中城市迁移应是历史的选择。然而，房价如此猛涨，别说农村人口，就是收入前景不差的高校毕业生也无法在大城市安居乐业。

5、降低城市竞争力

一个城市的综合竞争力取决于该城市的科技水平、市民素质，同时也与商务成本密切相关。技术和资金流入兴办实业，必须有房子；人才流进就业，必须有住宅。写字楼和住宅楼价格如此涨，资金和人才就难以跨越这样高的门槛。

6、阻碍城市旧区改造

这些年来，我国城市面貌确实出现了一年一个样，三年大变样的可喜变化。但至今仍有不少旧区没有得到改造。日益拥堵的车流也迫切要求城市道路进一步拓宽，城市动拆迁的任务还十分艰巨。在房价节节猛升的当前，要在若干年内完成旧区改造，不是个难题吗?

7、扩大贫富差距

首先，在商品房成本没有大增情况下，售价却在短短几年内成倍上升，毫无疑问，在财富再分配过程中房地产商是最大的受益者。其次，对于手中已积累了一笔启动资金的投资客来说，借助于低利率的按揭贷款杠杆，一套又一套买进商品房，用短短几个月或几年时间就获取了巨额房屋进出差价。这些年来，本地、外地和境外的一批批投资客在房地产投机或投资市场上大赚而笑得合不拢嘴，但广大原来经济实力较差的普通工薪阶层却忘房兴叹，事实上贫富差距迅速扩大了。

8、不利于提高消费率

目前我国消费品市场一直难以启动，与房价不断上涨，买房还贷压力越来越大是不无关系的。目前在我国GDP增长主要靠投资需求拉动。消费率(消费支出占GDP的比率)偏低是一大隐患。发达国家消费率通常达到75-80%,而我国只有50%左右。这为经济持续平稳健康发展设置了障碍。

9、滋生金融风险

我国房地产业的发展全靠土地和银行的两大管道大力输血。从土地储备、房产开发、建筑商流动资金直到购房消费，每一步都离不开银行的贷款。当房价步步上升时，房子卖得快，贷款还得快，房地产信贷就成了银行一块最优质的资产。每一家商业银行都设法去争食这块肥肉，很少考虑风险。但是，房价越涨，风险也越大，因为房价不可能无限止上升。尤其是投资性购房，一旦投资客因房价过高而卖不出或租不出去时，还贷就成了问题。如果房价下调到房产拍卖价以下，一切损失全要由银行吃进，因为我国房地产金融过分集中于银行，金融风险也自然集中于银行。

10、加大宏观调控难度

近几年来，我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求，投资热也难以降下来，根源都在房地产业的高速发展，而房地产投资速度之所以居高不下，又是因为房价持续猛涨。市场经济中经济行为人的行为不可能离开利益导向，房价如此不断上涨所形成的预期，引导人们快快加入房地产、钢铁、水泥等行业的发展大潮。这种势头仅靠行政命令式的调控是无法从根本上抑止住的。

总之，房价增长过快的趋势，不仅是房地产健康运行的突出矛盾，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素。对整个国民经济的发展会产生很大的影响。所以国家应该采取相关措施进行调控。

三、 调控房价工作的措施

1、 重视土地供应政策对土地价格的调控作用。地价在我国占总房价的35%左右。因此，地价在稳定房地产市场方面有明显的作用。政府通过调节土地供应在一定程度上抑制了房价和地价的上涨，但仍然有很多不协调的情况发生。所以，土地供应政策还需要进一步落实和完善。

2、 控制房产投资规模。房地产的发展速度要和经济发展、居民收入相适应。GDP、居民收入、房产投资的平均增长率要保持适当的比例，如果超过一定的比例就容易形成房地产价格泡沫。但是，2003——2005年全国房产投资增长40%左右，大大快于经济增长和居民收入的增长。因此，要高度重视房地产投资规模的控制，通过采取较为严格的信贷政策、金融政策和房地产政策等手段控制对房地产市场的盲目投入。

3、 进一步完善招拍挂制度。国家出让土地主要采取三种形式：拍卖、招标投标和协议转让。这从制度层面上斩断了土地交易过程中官商勾结的“黑手”，有效地抑制了“人情地”和“腐败地”的产生，同时增加国家的财政收入。但是这样大大提高了土地的价格，带给消费者的信息是土地供给的减少和土地价格的提高，加速了即期购房的欲望，更加导致房地产价格的上涨。因此要进一步完善招拍挂制度，通过土地价格标的的确定和建立土地拍卖后评估等制度，合理确定土地价格。

4、 改变房地产市场供应结构。要大力发展和建设让老百姓买得起或能够承租的普通商品房，使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，这是我国住房供应政策变化的核心内涵之一。同时要高度关注建设经济适用房和完善廉租住房制度。

5、 改革税制。目前房地产税收政策是向房地产业一次性征税，再由其转嫁给消费者，必然导致房地产价格高企，影响房地产市场的启动。另外商品房70年的土地使用费是一次付清，在房价中占的比重很大，开发商和购房者负担重。如果改为按年收取物业税的方式，能减轻开发商、购房者负担，也能促进政府财政收入持续、稳定增长。其他税费的设置也应根据市场状况的变化进行调整。可借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，通过完善房地产财税制度，以促进房地产的流通和消费。

⑦ 住宅项目未经招标所签订的工程施工合同是否合法有效

（一）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》究竟是部门规章还是行政法规？
关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的效力级别，究竟是属于行政法规还是部门规章，是上述两种不同司法观点的核心分歧所在：广西壮族自治区高级人民法院在（2012）桂民一终字第38号《民事判决书》中将《工程建设项目招标范围和规模标准规定》界定为部门规章，而最高院的多个判例均将之列为“法律法规”的范畴。
然而，这一问题在《最高人民法院关于印发〈关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要〉的通知》［法（2004）96号］里是有明确答案的。最高人民法院（2004）96号文的第一点明确规定：“现行有效的行政法规有以下三种类型：
一是国务院制定并公布的行政法规。
二是立法法施行以前，按照当时有效的行政法规制定程序，经国务院批准、由国务院部门公布的行政法规。但在立法法施行以后，经国务院批准、由国务院部门公布的规范性文件，不再属于行政法规。
三是在清理行政法规时由国务院确认的其他行政法规。”
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》是国家发展计划委员会根据《招标投标法》第三条这一上位法的规定而制定，由国务院于2000年4月4日以《关于批准〈工程建设项目招标范围和规模标准规定〉的批复》（国函〔2000〕27号文）正式批准，后由国家发展计划委员会于2000年5月1日正式公布施行。
而《立法法》施行时间为2000年7月1日，根据最高人民法院（2004）96号文关于行政法规的上述规定，《工程建设项目招标范围和规模标准规定》正好属于该文规定的“立法法施行以前，按照当时有效的行政法规制定程序，经国务院批准、由国务院部门公布的行政法规”这一种情形，因此，《工程建设项目招标范围和规模标准规定》当属行政法规。
（二）商品住宅工程依法必须招标，否则违反《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，所签署的合同应属无效。
由上述分析可知，广西壮族自治区高级人民法院在（2012）桂民一终字第38号《民事判决书》中正是将《工程建设项目招标范围和规模标准规定》错误地界定为部门规章，由此认为即便违反该规定，应招未招的商品住宅工程项目所签署的合同仍然有效。最高人民法院多年的多个判例所展示的态度和观点是基本一致的，也是笔者所认同的，即：商品住宅建设项目，无论其资金来源是否为国有资金，均应通过招标方式选定施工单位，否则其签署的施工合同依法应认定为无效。其法律依据如下：
《招标投标法》第三条规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：
（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。”
《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条进一步细化规定：“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（五）商品住宅，包括经济适用住房；”
根据这两条的规定，商品住宅因关系公共利益、公众安全，依法必须招标，而不论其资金来源是否为国有资金。如果商品住宅项目建设未依法招标，所签署的施工合同则违反了法律和行政法规的强制性规定，应依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的”的规定，认定为无效。
关于非国有资本投资的商品住宅项目是否就不需要经过招投标程序呢？当然不是。《招标投标法》第三条第（一）项和第（二）项分别规定了涉及公共利益公众安全的项目和使用国有资金投资的项目均为必须招标项目。认为非国有资本投资项目即可不经过招标的观点，显然是对上述法条的误解。
（三）地方政府部门依据住建部的文件同意非国有资金的商品住宅项目可以不招标，违反了上位法的规定，没有合法依据。
地方政府部门依据住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市（2014）92号）关于“非国有资金投资项目，建设单位可以自主决定是否进行招标发包”的规定，同意非国有资金的商品住宅项目业主不经招标而直接发包。此种做法是没有法律依据的，因为建市（2014）92号文仅为部门规范性文件，在《招标投标法》及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》等上位法没有修改的情形下，低位阶的部门规范性文件不能擅自更改上位法的规定。由此产生的纠纷在诉至法院后，法院也不能依据该部门规范性文件对合同效力作出认定。
四、关于非国有资本商品住宅工程施工应否招标的立法思考
从现行有效的法律法规来分析，得出非国有资本商品住宅工程施工也必须招标的结论并不难。但既然理论争议存在，住建部出台的试点文件也对司法实务产生了一定的影响；且2014年发展改革委报请国务院审议的《工程建设项目招标范围和规模标准规定（修订）（送审稿）》第四条中，已经将原有的第（五）“商品住宅”从“关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围”中剔除，尽管该送审稿历经两年仍未正式被修订，但这些立法动态和理论思潮对当前的司法审判产生了不小的影响，有些地方法院甚至让司法走在了立法前面，对社会资本投资的商品住宅项目未经招标而签订的合同性质采取放宽的态度。因此，笔者认为很有必要对此问题进行立法层面的探讨。
首先，从立法目的层面分析，《招标投标法》第一条即规定了其立法宗旨是为了“保护国家利益、社会公共利益……保证项目质量”。商品住宅工程无论其建设资金性质是国有还是民营资本，均关系到不特定社会公众的人身、财产安全，即直接关系到社会公共利益。而招标投标程序的设计在于促进市场竞争，使得发包人能在全社会范围内遴选最优的施工单位，以保障施工质量，进而保护社会公共利益。
其次，从法律价值位阶层面分析，法律价值是多元的，但多元的法律价值之间是有位阶的。公共利益高于个体利益；人身权益与秩序价值高于效益价值，这应该是立法层面的基本价值取向。与人民群众生命、财产安全这一社会公共利益和公众安全相比，开发商的效率、效益等个体利益是法律价值位阶相对较低。那么，即使有人认为招标投标程序复杂，效率相对直接发包低，但这个效率、效益价值主要是开发商的个体利益所追求的，开发商的个体利益不应凌驾于社会公共利益之上。
住建部所发布的建市（2014）92号文，其宗旨是为了搞活市场，提高开发商开展项目建设的效率、效益，但忽视了对社会公共利益的保护，颠倒了法律价值位阶的排序，是错误的。住建部作为工程建筑市场的管理部门，理应坚守职责和底线，不应违反上位法而自行发文搞所谓的“试点”。
综上，商品住宅工程应以招标方式选定最优的施工单位，方能为工程建设质量提供更多保障，也才能更好地保护公共利益和社会公众安全。国家应从立法层面把握这一基本价值取向，而不应轻易修法来放松对此类项目强制招标的管控要求。