① 重庆农村房屋加层还需要缴纳什么费用吗
在农村不需要缴费，只是需要履行相关手续，注意在村委会和镇政府完成。
如果你是土地使用权人的话，应按照以下顺序办理相关手续：
1、规划部门办理规划许可；
2、建设管理部门办理施工许可；
3、房子盖好后就可以到房管部门办理产权土地使用、建房程序
1、村民申请建房应当符合什么条件？
（1）村民建房所在村有详细的村庄规划。
（2）每户村民只能拥有一处宅基地。
（3）村民只有一处宅基地，且子女已到结婚年龄，确需结婚分户居住的；家庭人口多，现住房面积小，居住拥挤的（包括三代同居一处宅基地）。此条以户口薄为准。
2、村民建房审批手续如何办理？
1、建房户向村民委员会提报建房申请，申请的主要内容为申请建房的理由，其理由要符合建房条件。
2、村民委员会对村民的建房申请进行初步审核，主要审核是否符合建房条件，并召开村民代表会议通过。
3、村民委员会向镇村建设服务中心提报正式建房申请表，申请表上必须注明现住房的间数、建筑面积、用地总面积，申请新建或翻建的理由，并按要求加盖村“两委”印章。
4、村民委员会上报申请后5日内，镇村建设服务中心联系市土地、建设部门到村踏勘建房现场。
5、镇村建设服务中心对建房申请进行复核，并把复核结果告知村民委员会，由村民委员会将复核结果张榜公示，公示期为7天。
6、镇村建设服务中心对张榜公示情况进行监督，公示期满后如村民无异议，告知村民委员会到镇村建设服务中心办理用地手续。
7、由村文书到镇村建设服务中心填写《平度市宅基地使用批准证书》（三联单）、《平度市村（居）民建设申请审批表》（五联单）、《村民建房协议书》。
8、镇村建设服务中心把《平度市村（居）民建设申请审批表》（五联单）上报市建设局规划处，办理审批建设工程规划许可证。
9、镇村建设服务中心负责把获得批准的建设手续和《平度市宅基地使用批准证书》（三联单）上报平度市国土资源局，报市政府批复。
翻建、扩建私有房屋, 必须按城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的内容施工。需要变更规定内容的,须报经核发建设工程规划许可证的机关批准
翻建、扩建房屋竣工后, 房屋所有人须向区、县城市规划管理局申请验收。验收合格的, 发给验收合格证明。房屋所有人须在验收后三个月内,持建设工程规划许可证、 房屋平面位置图和验收合格证明,向所在地的区、 县房屋土地管理局申请换领新的房屋所有权证。
谢谢！
② 我是重庆合川的人在农村有户口没得房子，怎么申请
你是想申请公租房，？只要你去当地政府部门办理相关手续之后，看你想办哪里的公租房，然后经过批准才能办理，等待公租房摇号结果就可以入住了。
③ 重庆忠县建设新农村农村住房建设一些政策
你可以上这个网站上去查， http://www.cq.gov.cn/default.htm重庆政府公版众信息权网
④ 关于重庆市北碚区农村房屋拆迁有何补偿
重庆市土地管理规定
（一九九九年五月十四日 重庆市人民政府）
第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规，结合重庆实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内土地利用、保护及管理必须遵守《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）和本规定。
第三条 各级人民政府必须贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，采取措施，全面规划，加强土地资源资产管理，制止非法占用土地的行为。单位和个人必须严格按照经批准的土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第四条 市土地行政主管部门负责全市城乡土地的统一管理和监督工作。
区县（自治县、市）土地行政主管部门按照职责权限，负责本行政区域内的土地管理和监督工作。
有关行政管理部门应按照各自职责，协同土地行政主管部门实施本规定。
第二章 土地利用总体规划
第五条 全市土地利用总体规划，由市人民政府组织市土地行政主管部门及计划、规划、建设、农业、林业、移民等有关行政管理部门编制，提交市人民代表大会常务委员会审议通过，报国务院批准。
区县（自治县、市）土地利用总体规划，由有关区县（自治县、市）人民政府组织编制，经同级人民代表大会常务委员会审议通过，报市人民政府批准。
乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府组织编制，经区县（自治县、市）人民政府审核同意后上报市人民政府批准，并按照《实施条例》第十一条规定予以公告。
第六条 编制土地利用总体规划，应当听取有关方面的意见，组织专家进行评审。
土地利用总体规划编制过程中，有关部门应当提供编制规划所需资料。
下一级土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
第七条 城市总体规划、村镇规划、江河湖泊综合治理和开发利用规划以及三峡库区移民用地规划等，应当与土地利用总体规划相衔接。城市总体规划、村镇规划和三峡库区移民规划中建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的建设用地规模。
在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
第八条 经批准的土地利用总体规划，任何单位或个人不得擅自改变；确需改变的，应按法定程序报批。
第九条 市和区县（自治县、市）人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
全市土地利用年度计划由市土地行政主管部门会同计划、规划、建设、农业、林业、移民等有关行政管理部门组织编制，经市人民政府审核后报国务院批准。
区县（自治县、市）土地利用年度计划，由有关区县（自治县、市）人民政府组织编制，经市土地行政主管部门审查同意后报市人民政府批准。
第十条 土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行，不得突破。
当年农用地转用为建设用地计划指标的节约部分，可结转至下年度继续使用；抢险救灾使用土地的，可以追回该年度用地指标。
第十一条 市和区县（自治县、市）土地行政主管部门必须每半年向上级土地行政主管部门和同级人民政府报送土地利用年度计划执行情况报告。
市和区县（自治县、市）人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。
第十二条 土地调查、土地等级评定、土地统计及地籍测绘管理，按国家有关规定执行。
第三章 耕地保护
第十三条 实行耕地保护行政区域首长责任制，依法对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。
市土地行政主管部门应当组织区县（自治县、市）土地行政主管部门编制耕地开垦计划，征求有关部门的意见，报市人民政府批准后组织实施。
第十四条 非农业建设经批准占用耕地的，由市土地行政主管部门按照市人民政府制定的开垦计划，安排占用耕地的单位在指定的区域内负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当缴纳耕地开垦费。
耕地的开垦，由市人民政府委托市土地行政主管部门监督实施，并由市土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门对新开垦的耕地进行验收。
第十五条 本市基本农田保护区的划定、保护及管理，按照国家和本市有关基本农田保护的规定执行。
第十六条 一次性开发未确定使用权的荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的审批权限为：
（一）除市区外，国有土地7公顷以下、农民集体所有的土地20公顷以下的，由所在地区县（自治县、市）人民政府批准，报市土地行政主管部门备案。
（二）前项规定以外的国有土地、农民集体所有的土地，由市人民政府依法批准或报批。
第十七条 一次性开发未确定使用权的荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的申办程序是：
（一）申请。当事人持项目可行性研究报告，向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出申请，其中属农民集体所有的，还应先征得集体土地所有者的书面同意；
（二）审批。区县（自治县、市）土地行政主管部门在收到开发申请后30日内会同有关部门进行审核。对符合开发条件的，依照规定权限报批；不符合开发条件的，应书面通知申请人并说明理由；
（三）签订合同。土地开发项目经批准后，属于国有土地的，由批准机关所属的土地行政主管部门与开发者签订土地开发合同；属于农民集体所有的土地的，由开发者与集体土地所有者签订开发合同，报批准机关所属的土地行政主管部门备案；
（四）验收。土地开发工程竣工后，由土地开发者向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出验收申请，由批准机关所属的土地行政主管部门会同有关部门验收。
单位和个人未按合同约定投资开发或者改变用途的，应按合同约定承担违约责任；连续2年未按合同约定投资开发或者改变用途的，经原批准机关批准，由县级以上土地行政主管部门或集体经济组织无偿收回；该幅土地原为农民集体所有的，应当交还原农村集体经济组织。
第十八条 开发荒山、荒地、荒滩用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，可以通过出让或租赁等有偿使用方式取得国有土地使用权或集体土地承包经营权。开发者有优先承包经营权，开发合同、承包经营合同可以一次签订。
承包者享有以下权益：
（一）在承包期间内承包经营权可继承，经发包方同意可以抵押、转包；
（二）承包的未利用土地不纳入原承包土地的基数与调整范围；
（三）承包经营期满后，原承包者在同等条件下有优先承包经营权。
第十九条 区县（自治县、市）人民政府应当组织乡（镇）人民政府，按照土地利用总体规划、村镇规划及改善农业生产条件和生态环境的要求制定土地整理方案，鼓励农村集体经济组织和个人对田、水、路、林和农村居民住宅区及闲散地、废弃地进行土地整理。
土地整理新增耕地面积的60％可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。
第二十条 单位和个人因挖损、塌陷、压占等行为而致土地破坏的，应当将被破坏的土地恢复到可供利用的状态；没有条件复垦或者复垦的土地经土地行政主管部门验收不符合要求的，应缴纳土地复垦费。
第四章 建设用地
第一节 建设用地审批
第二十一条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列程序办理：
（一）区县（自治县、市）人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次向市土地行政主管部门提出用地申请；
（二）市土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报市人民政府依法批准或上报；
（三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经依法批准后，市或区县（自治县、市）人民政府应当按照批准的方案，组织土地等行政主管部门实施，按具体建设项目供地。
在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由区县（自治县、市）人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案，按照前款规定办理。
第二十二条 具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，按下列规定办理：
（一）申请。建设项目可行性研究阶段，建设单位应当向市土地行政主管部门提出建设项目用地预申请。市土地行政主管部门应当自收到申请之日起15个法定工作日内，根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地定额标准进行审查，对符合条件的，应当出具建设项目用地预审报告。建设单位向有关行政管理部门申请建设项目可行性研究报告批复、申请立项及规划选址时，必须附具土地行政主管部门的建设项目用地预审报告。对不符合条件的，应当书面通知申请人并说明理由；
（二）申请建设项目用地选址及建设项目用地预办通知书。建设单位持建设项目用地预审报告、建设项目可行性研究报告等有关文件同时向规划行政管理部门、土地行政主管部门提出选址和建设用地预办申请，由规划行政管理部门、土地行政主管部门共同在25个法定工作日内提出处理意见。符合城市规划及建设用地要求的，由规划行政管理部门、土地行政主管部门分别核发建设工程选址意见书及其附件、附图和建设用地预办通知书；
（三）申请建设用地规划许可证。建设单位持建设用地预办通知书、建设工程选址意见书等有关文件向规划行政管理部门提交规划设计方案，由规划行政管理部门组织审查并依法核发建设用地规划许可证及其附件、附图；
（四）建设单位持建设项目的有关批准文件，向区县（自治县、区）土地行政主管部门提出建设项目用地申请。对合格的，受理建设项目用地申请的土地行政主管部门应拟定农用地转用方案、征用土地方案、补充耕地方案（涉及国有农用地的，不拟定征用土地方案）经区县（自治县、市）人民政府审核同意后，报市人民政府批准或上报；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）；
（五）农用地转用、征用土地、补充耕地和供地方案经依法批准后，由区县（自治县、市）土地行政主管部门组织实施，向建设单位核发建设用地批准书；
（六）有偿使用国有土地的，按照本规定第三十条的规定权限，由有批准权的人民政府的土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同，签订交地备忘录。划拨使用国有土地的，按照本规定第三十条的规定权限，由有批准权的人民政府所属的土地行政主管部门核发国有土地使用权划拨决定书，签订交地备忘录。
第二十三条 具体建设项目依法以划拨方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，建设单位向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出建设项目用地预申请。按照本规定第三十条的规定权限，经由有审批权的人民政府所属土地行政主管部门审查，出具建设项目用地预审报告。可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；
（二）建设单位持计划、规划等部门对该建设项目的有关批准文件，向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出建设项目用地申请。经审查合格的，由区县（自治县、市）土地行政主管部门拟定供地方案，按照本规定第三十条的规定权限，报有批准权的人民政府批准；
（三）供地方案批准后，由有批准权的人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，并由同级人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书，签订交地备忘录。
第二十四条 具体建设项目依法以协议方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，建设单位向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出建设项目用地预申请。按照本规定第三十条的规定权限，经由有审批权的人民政府所属土地行政主管部门审查，出具建设项目用地预审报告。可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；
（二）建设单位持计划、规划等部门对该建设项目的有关批准文件，向区县（自治县、市）土地行政主管部门高质量建设项目用地申请。经审查合格的，由区县（自治县、市）土地行政主管部门拟定供地方案，按照本规定第三十条的规定权限，报有批准权的人民政府批准；
（三）供地方案批准后，由有批准权的人民政府向建设单位颁发建设用地批准书，并由同级人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同，签订交地备忘录。
第二十五条 具体建设项目依法应以招标方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按以下规定办理：
（一）城市规划行政管理部门按照国有土地出让计划，向县级以上人民政府及其土地行政主管部门提供出让地块的位置、范围、使用性质和规划管理的有关技术指标要求；
（二）土地行政主管部门发出招标公告或邀请招标通知；
（三）投标者领取投标须知、地块资料、投标书、合同范本等有关招标文件，在规定截止日期前到指定地点将密封的招标书投入标箱，并按规定缴纳保证金；
（四）土地行政主管部门会同有关行政管理部门组织有关专家开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；
（五）中标者持中标证明书与土地行政主管部门签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；
（六）中标者持出让合同到规划等行政管理部门办理法定手续。
第二十六条 具体建设项目依法应以拍卖方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按以下规定办理：
（一）城市规划行政管理部门按照国有土地出让计划，向县级以上人民政府及其土地行政主管部门提供出让地块的位置、范围、使用性质和规划管理的有关技术指标要求；
（二）土地行政主管部门提前公告拍卖有关事宜；
（三）竞买者到土地行政主管部门办理竞买手续；
（四）土地行政主管部门主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；
（五）受让方与土地行政主管部门签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；
（六）受让方持出让合同到规划等有关行政管理部门办理法定手续。
第二十七条 具体建设项目依法以租赁方式等其他有偿使用方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，参照本规定第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十条的规定程序办理。
具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的村镇建设用地范围内的建设用地的，参照本规定第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第三十条、第三十一条、第三十三条的规定办理。
具体建设项目需要征占用林地的，土地行政主管部门在办理有关审批手续前，应先征得林业行政管理部门同意。
第二十八条 申请划拨或协议出让国有土地使用权的建设用地单位，在取得建设用地规划许可证3个月内未向土地行政主管部门提交建设用地申报资料的，建设用地规划许可证自行失效（不可抗力因素除外）。
建设用地规划许可证自行失效后，按本规定第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条的规定另行确定建设用地单位和个人。
第二十九条 农用地转用、征用土地审批权限，按照《土地管理法》第四十四条、第四十五条的规定办理。
第三十条 市区范围内国有土地的划拨或有偿使用以及下列建设项目国有土地的划拨或有偿使用，由市人民政府审批：
（一）国务院及其有关部门或市人民政府批准的建设项目；
（二）跨区县（市）的建设项目；
（三）外商投资企业建设项目；
（四）占用2公顷以上土地的建设项目；
（五）其他应由市人民政府批准的建设项目。
前款规定以外的国有土地划拨或有偿使用，由区县（自治县、市）人民政府批准。
第三十一条 农村集体经济组织按照《土地管理法》第六十条、第六十一条的规定使用土地的，应持建设项目有关批准文件（乡镇村公共设施、公益事业建设，还须持乡镇人民政府的审核意见），向区县（自治县、市）土地行政主管部门提出用地申请，报区县（自治县、市）人民政府批准；建设项目一次性占用土地超过0．5公顷的，应报市土地行政主管部门审核，由市人民政府批准。其中，占用农用地的，应按规定先行办理农用地转用审批手续。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的本集体经济组织以外的建设用地兴办企业的，还应按规定办理征用土地手续。
第三十二条 市区范围内村民宅基地标准为每人20至25平方米，其他区县（自治县、市）范围内村民宅基地标准为每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。
市区范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人10平方米，其他区县（自治县、市）范围内城镇居民修建住宅用地标准为每人15平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算。
有下列情形之一的，不予批准住宅用地：
（一）人均宅基地面积已达到前款规定限额的；
（二）出卖、出租原住房后再申请宅基地的。
除回乡落户的外，禁止批准城镇居民占用农村集体经济组织的土地建住宅。
第三十三条 农村村民建住宅，由本人提出用地申请，经农村集体经济组织或者村民小组代表会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核，报区县（自治县、市）人民政府按管理权限批准后，由同级土地行政主管部门核发建设用地批准书。其中，占用农用地的，应按本规定先行办理农用地转用审批手续。
城镇居民修建住宅，由本人提出用地申请，经城市规划行政管理部门许可，土地行政主管部门审核，按本规定第三十条规定的审批权限报有批准权的人民政府批准。
第三十四条 按照《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的建设用地使用权转移的，由区县（自治县、市）人民政府按照市人民政府的规定办理。
第三十五条 建设项目施工、地质勘查及敷设地下管线、设立广告牌等需要临时使用土地的，由区县（自治县、市）土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前应当先经城市规划行政管理部门同意；在城市规划区外的临时用地，应当先经当地乡（镇）人民政府同意。土地使用者应根据土地权属，与土地行政主管部门或农村集体经济组织签订临时使用土地合同，按合同约定支付临时使用土地补偿费。
临时用地者应当按照批准的用途使用土地，不得修建永久性建筑物，也不得转让、出租。
临时用地的期限一般不超过2年。确需延长期限的，须按照本条第一款的规定办理延期用地手续。
临时用地占用建设用地的，用地者须在临时用地期满后2个月内清除障碍、拆除临时建（构）筑物，恢复土地原状；临时用地占用农用地的，须在临时用地使用期满后2年内恢复耕种条件。
第三十六条 依照《土地管理法》第五十八条第（一）项、第（二）项和第六十五条第一款第一项的规定收回土地使用权的，按照谁用地谁补偿的原则，分别情形对土地使用权人给予适当补偿。
⑤ 请问请问长沙市岳麓区莲花镇何时会征收,有哪些重点项目建设
你去岳麓区招商局网站看看就知道了。每个镇都有一两个。
我是集贤村的，东部偏南。
下面的可以参考一下：
莲花镇的保护性开发建设将为我国新型城市化道路（包括小城镇建设）探索一种新的模式，将为新型城市化过程中解决城市发展与耕地矛盾提供一种新的思路。莲花镇通过建设现代庄园，在“保护生态、保护环境、保护耕地、保护农民利益”的前提下，用市场机制引入社会资金建设城乡统筹的生态城区，将为全国“两型社会”建设提供一种保护性开发的样板，将成为大河西先导区引起全国关注的一个亮点！
莲花镇保护性开发建设思路
——供莲花镇概念性规划参考
一、开发建设依据
1、莲花镇情
2、两型社会和新型城市化的要求
二、开发建设目标
1、城乡统筹的生态城区
2、观光型的高效农业样板区
3、生态休闲度假旅游区
三、突破开发建设的瓶颈
1、长沙的城市化进程要求莲花镇加快开发速度
2、按照“五统一”原则，分期建设山水田园城区
3、瓶颈：土地和资金的双重约束
四、开发建设方式：保护性开发
1、保护性开发的总体要求
2、保护性开发的基础工作：土地整理
3、实现保护性开发的有效模式：现代庄园
五、建议
莲花镇保护性开发建设思路
——供莲花镇概念性规划参考
一、开发建设依据
1、 莲花镇情
莲花镇东连含浦，南接宁乡，西毗雨敞坪，北邻雷锋镇。莲花镇原属望城县腹地的一个普通乡镇（由上图可见），今年6月成建制划入岳麓区，变成了长沙市区的建制镇，进入了长沙市“两型社会”大河西先导区的核心区，并在先导区2008年重大建设项目中占有两个项目：小城镇建设和万亩城乡统筹样板区。莲花镇迎来了空前的开发建设机遇。
怎样开发？如何建设？必须先分析莲花镇的现状。
莲花镇于1995年由原莲花乡、五丰乡、桐木乡合并而成，由此形成了3个集镇：莲花桥集镇（镇政府驻地），五丰集镇，桐木集镇。目前，莲花镇共有16个村和1个居民社区（镇政府驻地莲花社区），人口51000多人。全镇总面积113平方公里(如图所示)，其中，山林92000亩，农田30914亩，菜地13927亩，水面5912亩。2007年全镇财政总收入2124万元，其中，一般预算财政收入1751万元。农民人均纯收入5300元。
莲花镇目前是一个典型的农业乡镇，产业结构以农业为主，农业结构内部以农、林为主，兼及牧副渔业。隆平优质杂交稻、无公害蔬菜、茶叶这三种农产品的种植业是目前莲花镇的支柱产业，此外，主要农产品还有柑桔、木材、瘦肉型牲猪。
全镇113平方公里中，森林覆盖率达54.3%以上。进入莲花镇域，只见群山环抱，山峦叠翠，茂林修竹，郁郁葱葱，溪流清澈，水库如镜，空气清新，生态宜人。俯瞰整个长沙市区，再也找不到面积如此之大、山坡如此之高、森林如此之密、生态如此之好的区域。莲花镇是长沙市区最大的“绿肺”。
莲花镇划入岳麓区后，应该尽快从过去望城县的农业乡镇提升为长沙市的生态型城区。山多地少生态好的镇情要求莲花镇的开发建设不能像其他城区那样进行成片的房地产开发，而应在保护生态环境的前提下进行开发建设。
2、两型社会和新型城市化的要求
2007年底，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙市率先提出设立长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革试验区长沙大河西先导区。莲花镇所在的岳麓区全部进入了大河西先导区的核心区。“资源节约、环境友好”是两型社会的基本要求。新型城市化是大河西先导区的必由之路。
省委书记张春贤指出，要“坚持城乡统筹，走协调发展的城市化新路子。要将城市化与建设社会主义新农村、促进农村人口转移以及发展现代农业结合起来，走城乡共同繁荣的新路子。”
莲花镇作为长沙新城区的组成部分，不仅要加快发展速度，更要注重节约资源、集约用地、保护生态环境、发展现代农业、提升镇区品质。
二、开发建设目标
1、城乡统筹的生态城区
莲花镇划入岳麓区以后，成为了长沙城区的一个组成部分。这既是莲花镇的发展机遇，也为大河西先导区及长沙城区的发展建设提供了亮点。
省委书记张春贤在全省新型城市化会议上提出：“以规划为依据科学定位城市发展。做好规划，一要有国际视野和现代观念，高起点编制规划。二要突出个性和灵魂，彰显人文特色。湖南城市的规划，一定要突出山水生态特色和湖湘文化底蕴。”“城镇与城镇之间通过森林、稻田、水面、湿地等连接，疏密相间，显山露水。”建设生态型城区是长沙市特别是大河西先导区最好的个性。莲花镇恰好具备建设生态型城区得天独厚的条件。
莲花镇113平方公里中，森林覆盖率达54.3%以上。莲花山与岳麓山一脉相承，山势更高，风景更美。莲花河等小河和溪流清澈见底、交织在莲花大地上，新华水库、毛栗冲水库等水面碧波如镜，镶嵌在田园山水之间。
莲花镇划入岳麓区后，成为了长沙核心城区连接宁乡县和望城县的城乡边缘带。如果对我国经济社会的城乡二元结构作更深入的考察，则可清晰地看到其三元结构的地理区位分布特点，即我国经济社会在地理区位上可分为核心城市（或主城区）、城乡边缘带和乡村三元结构。我国的新型城市化应以核心城市为中心向城乡边缘带辐射延展，从单中心集中式城市结构过渡到多中心开敞式城市结构。新型城市化的特点说明“城乡边缘带”是城市化发展的主要空间区域。城乡边缘带的城市化承担着带动核心城区周边地区社会经济发展和促进城乡一体化的作用，并为强化中心城市功能提供相应的发展空间和条件，是目前城市化发展的主要地域空间。
我国以往的城市建设，大多是水泥森林般的成片开发，生态环境保护得不好。国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，就是希望长株潭城市群为全国的两型社会建设探路。作为长株潭城市群的“领头雁”，长沙大河西先导区应为全国的“两型社会”建设和新型城市化提供样板。建设城乡统筹的生态城区就是这种样板。莲花镇恰好具备建成城乡统筹的生态城区的条件。应将莲花镇建设成为现代建筑点缀在山水田园之中、人与自然和谐共生的生态城区；建设成为长沙新城区一个高品位的组团；建设成为全国生态文明的示范区，保护性开发的示范区，新型城市化的示范区；建设成为资源节约、环境友好的两型社会的样板。
2、观光型的高效农业样板区。
莲花镇应以万亩城乡统筹样板区的土地整理为试点和契机，在全镇范围开展大规模的土地整理。不仅作为增加耕地的主要手段，同时通过归并原分割细碎的土地，形成相当规模的标准化农地，改变农业的传统生产方式。通过现代农业的规模经营，发展观光型的高效农业。例如，种植芦笋等有机蔬菜。芦笋是一种观赏价值和营养价值都很高的保健蔬菜，目前是我国出口创汇的主要蔬菜产品之一，主要是加工成芦笋罐头出口。在国内市场上，芦笋仍然是价高俏销的高档蔬菜。也可像成都那样种植食用菌等经济作物，成都昆山虹禾现代农业进出口有限公司在双流县共经营了二万亩土地，进行集中管理，其中在双流县金桥镇的四千多亩土地主要种植经济作物，每亩地产值最高可达二十万元人民币，如新鲜的法国羊肚菌每斤售价高达一百美元，干制的每斤可售到三百美元。通过集中经营农民的土地，公司年产值可达两千万美元。
3、生态休闲度假旅游区
整个莲花镇基本无污染，接近原生态，是一个天然的大氧吧。应以莲花山为依托，承东起西，打造一个15平方公里的生态休闲度假旅游区，东承岳麓山、橘子洲，西接花明楼、灰汤、韶山，形成长沙由东向西的一个旅游产业走廊。
莲花镇范围内有不少寺庙或寺庙遗址，如六合寺、灵瑞寺、华林寺、双枫寺、云盖寺、仙女庙、小洞庙等。建议对寺庙进行修复，对寺庙遗址进行重建，结合佛文化，基于人与自然和谐共生、人与人和谐共处的理念，建设和文化生态休闲旅游区。
莲花镇和文化生态休闲旅游区规划建设面积15平方公里，涉及军营、五丰、东塘、云盖、莲花社区、龙台、龙洞、华宝、桐木、立马、大华、中长、新桥等13个村，包括大石坝旅游服务区、长沙气象公园、莲花山佛文化旅游区、茅栗冲商务会所、桐木高效农业产业圈等自然生态景点。
三、突破开发建设的瓶颈
1、城市化进程要求莲花镇加快开发速度
按照世界城市化的一般规律，城市化发展呈现明显的阶段性规律，即诺瑟姆曲线。根据该理论，城市化过程一般分为三个阶段：城市化发展缓慢的初期阶段，加速发展的中期阶段和增长趋缓直至停滞的后期阶段。在诺瑟姆曲线上存在两个拐点：一个拐点代表城市化初期阶段向中期阶段的转折，一个拐点代表城市化中期阶段向后期阶段的转折，两个拐点所对应的城市化率分别为30％和70％左右。城市化发展遵循成长型曲线，起步阶段的进程较为缓慢；当城市化率达到30％后，进程明显加速；城市化率达到70％以后，速度又开始放缓。
2007年湖南的城市化率达到了40.45%，从各市看，长沙的城市化率最高，达到了60%。不管从全省看，还是从长沙市看，都处于城市化进程加速阶段。
同时，从工业化与城市化发展的一般规律看，湖南已经进入工业化扩张期与城市化快速发展阶段，在这个时期工业化与城市化的互动特征最为明显。但与工业化水平（用工业增加值占GDP的比重来表示）相比，湖南城市化水平同样滞后。经济学界通常用两者的比值来衡量彼此的关系，这一比值的合理范围是1.4－2.5。经过测算，2000－2007年，湖南城市化率与工业化率之比分别是0.97、1.00、1.05、1.05、1.10、1.10、1.09、1.10，尽管表现出逐步提高的趋势，但尚未达到“合理区间”的下限。这表明相对于工业化进程，湖南城市化是滞后的。
省委书记张春贤在全省新型城市化工作会议上明确提出，到2010年，长株潭的城市化率要达到63%。到2020年左右，长株潭的城市化率要达到82%。而目前长株潭的城市化率还只有53.4%。因此长沙市的城市化进程必须加快。
城市化是经济发展的必然结果，是产业结构逐步升级、农村人口向城市转移、生产生活方式由乡村型向城市型转化的综合过程。
张春贤书记指出，“新型城市化是解决‘三农’问题的根本出路。农业大省是湖南省最基本的省情，二元经济结构矛盾是全省经济结构中最突出的矛盾，人地关系高度紧张是全省农村发展、农民致富最大的制约因素。只有减少农民才能富裕农民，减少农民的根本途径就是要立足于推进本省的城市化。”莲花镇划入长沙市区后，必须加快农民转变成城镇居民的速度，才不至于影响长沙城市化率的提高。
2、按照“五统一”原则，分期建设山水田园城区
莲花镇有51000多人，其中4万多人是农民。要提高城市化率，必须让很大一部分农民进城，成为城镇居民。同时，新建镇区（生态城区的中心社区）的面积和人口必须达到一定的规模，其土地利用、市政公用设施建设、商业和教育资源、环境保护设施才能处于最佳运行状态。
据我国权威部门的调研结论：一个小城镇只有当镇区人口达到1万人时，才能够发挥经济中心对镇域经济的集聚和扩散作用；2万人时作用比较明显；超过5万人则可以对周边若干乡镇的经济和社会发展起到明显的带动作用。
我们建议分阶段建设莲花新镇区。第一阶段重点建设莲花社区。莲花社区是镇政府驻地，目前是全镇的行政中心和交通中心，北通长沙城区南达宁乡道林的长道公路（亦称雷莲线）、与东连含浦西接雨敞坪的莲坪公路（包括莲雨线和莲坪线）呈十字形交汇于此。莲花社区目前的规模是面积570亩、人口3460人。我们初步规划，到2010年底之前，将莲花社区的面积扩大到2700亩，人口增至15000人左右。将莲花社区建成全镇的行政中心和商业中心。
第二阶段重点建设五丰社区。五丰是目前莲花全镇范围内离长沙主城区最近的镇区，它紧邻长花灰韶高等级公路，距长沙河西城区和长潭西线高速公路入口都只有4公里左右。规划中的黄桥大道与长花灰韶高等级公路在五丰社区交汇。
莲花镇主要的风景区和生态公园都在五丰社区附近。五丰社区距新华水库、莲花山风景区、气象公园都只有2公里左右。
莲花山风景区与岳麓山一脉相承，山势更高，风景更美，五六座山峰犹如一条盛开的莲花，与碧水如镜的新华水库交相辉映。山峦叠翠、云雾缭绕的气象公园空气清新、生态宜人，是一个天然的大氧吧。与气象公园相连的山脉中有一条小河（暂定名“莲花河”）清澈见底，两岸青山相拥，一江碧水长流。
这条小河在青山之中弯了几个弯以后，出山谷，流经五丰桥河坝。河坝周围、五丰社区附近是1900多亩地势平坦、土质肥沃的农田。
莲花山风景区、新华水库、气象公园、莲花河及五丰社区附近的山水田园都是天然氧吧，是生态养生休闲的好地方。
我们建议将五丰社区建成适宜居住的山水田园小镇，建成长沙市的生态养生休闲中心。
五丰集镇目前的面积只有60亩，建议将其扩大到2000亩，其中1000亩用于建设低密度住宅，吸引长沙市区中等收入人群前来购买居住。五丰社区建成后，可以迁入5000人左右的农民。
由于莲花镇已划入长沙市区，不能再按普通乡镇进行小城镇建设。而应将其建成长沙市区的生态城区。
不论是先期建设的莲花社区和五丰社区，还是以后建设的桐木社区；不论是进镇农民的居民住宅，还是拆村并村的农民新村，都要实行统一规划、统一设计、统一开发、统一建设、统一管理。特别是进镇农民的住宅和拆迁后建设的农民新村，不能像以前那样没有规划、自拆自建、任意建设、杂乱无章。
要根据生活便捷性、环境舒适性、生态性、持续性等原则，将莲花社区、五丰社区、桐木社区建设成为设施城市化、生态田园化、景观园林化、建筑风格特色鲜明的宜居小镇。
要依山就势、疏密相间地规划和建设各个社区和农民新村，使其成为点缀在田园山水之中的一个个城乡统筹的“现代部落”。使社区、村落、现代庄园群落、旅游度假景区成为镶嵌在一片绿色大地上的一颗颗“宝石”。只有这样，莲花镇才能成为长沙新城区的高品位组团之一，才能成为大河西先导区的生态城区。
3、瓶颈：土地和资金的双重约束
按以上规划，莲花社区的面积由570亩扩大到2700亩，五丰社区的面积由60亩扩大到2000亩。首先，新镇区面积的扩大共需新增4000亩左右建设用地；同时，新镇的建设需要资金；再者，安置进镇农民就业，建设他们的住宅，解决他们的养老保险和医疗保险等问题也需要资金。三大难题实际上是两个相互关联的问题：建设用地和资金从哪里来。
这是全国各地进行城镇建设时，都面临着的不可回避又不易解决的问题。首先，不可能大量占用耕地来建设城镇，必须确保耕地总量平衡；同时，城镇建设需要大量资金，依靠政府和农民都不能完全解决问题。最终还是只能在土地上做文章。那么，怎样才能既不减少耕地，又能用土地换来资金，还能变出建设用地呢？为了解决这个问题，为了突破这个瓶颈，我们设想了一种通过土地整理解决城镇建设用地，通过绿色地产开发引入资金的保护性开发思路。
四、开发建设方式：保护性开发
1、保护性开发的总体要求
我们把保护性开发的总体要求概括为：“保护生态，保护环境，保护耕地，保护农民的利益。”
2、保护性开发的基础工作：土地整理
我们建议对全镇113平方公里全面进行土地整理（如废弃地、闲置地的整理复垦，平整田坎、集中新建机耕道，改造小型山塘，改造旱土、小山丘等），大约能整理出8000亩左右建设用地，并对整理后的土地进行统一耕种和规模经营。
将这8000亩建设用地中的4500亩指标，用于3个新镇区（莲花、五丰、桐木）的建设（包括进镇农民的住宅建设）。这样，新镇区的建设用地就没有占用耕地。
此外，以拆村、并村的方式，动员分散居住的村民向目前村民集中居住的地方搬迁，在此基础上集中建设社区型农民新村。对他们搬迁后空出的宅基地进行整理，再加上对进入城镇的20000多农民的宅基地进行整理。预计这种方式可以置换出2000亩宅基地。
借鉴天津和重庆的经验，推行“农民用宅基地换城镇住房”的土地流转方式。进镇的农民用他们让出的宅基地换城镇住房，并村的农民用他们的宅基地换社区型农民新村的住房。不论是城镇住房，还是农民新村的住房，都不能自拆自建，只能在统一规划、统一设计、统一开发、统一建设、统一管理的前提下，以面积换面积。
3、实现保护性开发的有效模式：现代庄园
A、现代庄园的含义
庄园是一个既古老又时髦的名词。在中国古代，庄园是包含住所、园林和农田的建筑组群。那时庄园主的地位不同，庄园的名称也不同。皇室的庄园称为皇庄或宫庄、王庄等；贵族、官吏、地主的称为私庄、别墅、别庄等；属于寺庙的庄园称为常住庄。
我们设计的现代庄园与古代庄园有本质的不同：古代庄园的土地（包括山林、田地和水面）都属于庄园主所有，现代庄园的庄园主只拥有住宅的所有权，对庄园范围的山林、田地和水面只能通过向农民租赁的方式获得使用权；古代庄园的土地由服劳役的农民（对皇室而言）或依附于地主的农民进行耕种，土地上的所得全部或绝大部分归庄园主所有，我们设计的现代庄园的土地全部由现代化的农业公司统一耕种，土地上的所得中很大一部分分别以租金或股金以及工资的形式归农民所有。
我们设计的现代庄园与现在通常所说的别墅也不同。现在的别墅区范围内全部变成了房地产建设用地，对耕地很难起到保护作用。现代庄园只占用很少的山边地作为住宅用地，而且对住宅后的山林和住宅前的田地进行保护性种植。
B、建设现代庄园，是引进资金同时保护生态、环境、耕地和农民利益的绿色地产开发模式。
建设现代庄园有利于实现保护性开发的总体要求：“保护生态，保护环境，保护耕地总量，保护农民的利益。”
现代庄园的住宅由城市高收入者购买，住宅前的田地和住宅后的山林由购买住宅的庄园主长期租用，不改变土地的性质和用途。
城市高收入者到乡村来购买现代庄园，就是为了获得好的居住环境和生态环境。他们到乡村购买了现代庄园后，就会主动保护庄园及其周边的生态环境。庄园主租用了农民承包的山林和田地后，会比某些急功近利的农民更好地保护山林和田地，例如庄园主不会为了钱而去砍伐山林。
如前所述，莲花镇是长沙市区内最大的“绿肺”。我们建议通过建设现代庄园对莲花镇的山林、基本农田和生态环境进行永久性保护。为了实现这个目标，建议将土地整理和拆村并村置换出的宅基地征购为房地产开发建设用地，并以插花式征地的方式建设现代庄园中的住宅。也就是说，每个现代庄园只有其中住宅的占地面积是用于房地产开发的新增建设用地，其余的土地（包括住宅后的山林和住宅前的田地）是通过长期租用方式获得的。
初步规划，每个现代庄园的面积（包括租用的山林和土地）从10亩到30亩不等，与此相应，庄园中住宅的占地面积从0.5亩到1.5亩不等。假设庄园中的住宅占地面积平均按1亩计算，2000亩宅基地指标可建2000个现代庄园。假设庄园中的住宅每幢售价300万元，共可引入资金60亿元。这些资金中的一部分可用于新镇区建设，一部分用于安置交出宅基地进城的农民或建设安置农民的社区型农民新村。
从基础设施建设和现代化农业经营的角度考虑，现代庄园应相对集中建设，若干个现代庄园可组成一个大型现代农庄。建议莲花镇成立土地整理流转中心，对全镇的土地进行统一整理，并对整理后的土地统一进行流转，分别出租给每个庄园主或现代化的农业公司。由现代化的农业公司对整理后的土地和庄园租用的土地进行统一耕种和规模经营。交出承包地的村民可以到农业公司工作，成为新型的农业工人，获得工资收入。这可以解决没有在城镇就业的那部分进镇农民的工作问题。同时，根据“农民用宅基地换城镇住房，用承包地换社会保障”的原则，土地流转中心用庄园租用土地的租金收入为交出承包地的村民办理养老保险和医疗保险。
国家以前禁止农民宅基地上市交易，是担心外出打工的农民把农村住房连同宅基地一起卖掉后失去住宅。我们采取的农民用宅基地换城镇住房已解除了这种后顾之忧（注：北京已开始试行农民宅基地上市交易）。
按照我们的思路，“用宅基地换城镇住房、用承包地换社会保障”的农民不但获得了城镇住房和社会保障，还可获得租金（将土地出租给庄园主）、股金（用土地向农业公司入股）、薪金（到农业公司工作获得工资收入）。
我们认为，开发建设这种现代庄园，是在引进资金的同时保护生态、保护环境、保护耕地、保护农民利益的有效途径，是一种绿色地产开发模式。
五、规划建议和政策建议
1、建议修改8月20日公示的《长沙大河西先导区规划征集意见稿》：
A、将黄桥大道向西移往莲花镇境内，在五丰村附近与长花灰韶公路交汇；
B、长花灰韶公路的莲花段与含浦段同时开工建设；
C、莲花镇不能自备水源，应从含浦引水至莲花。
2、为了将莲花镇建成大河西先导区的生态城区，莲花镇区的用地不能低于人均120㎡；为了不降低长沙的城市化水平，莲花镇51000人中，应有26000人以上成为城镇居民，这就意味着新镇区（包括莲花社区、五丰社区、桐木社区）的面积不能少于3.12平方公里（约4700亩）。根据目前镇区面积已近700亩的实际情况，建议将整理出的8000亩建设用地中的4000亩指标用于莲花镇的新镇区建设。
3、对拆村并村以及2万多农民进城后整理出的2000亩宅基地，建议批准莲花镇将其以出让方式引入社会资金进行现代庄园建设。
4、莲花镇为村民办理养老保险和医疗保险时，建议市、区社保系统、医保系统和国土局系统提供政策优惠支持和相应的资金支持。
5、建议按国家扶持政策为莲花镇农业项目提供农业补助和贷款支持。
6、《中共中央国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》指出：“为促进小城镇健康发展，国家要在农村电网改造、公路、广播电视、通讯等基础设施建设方面给予支持。地方各级政府要根据自身财力状况，重点支持小城镇镇区道路、供排水、环境整治、信息网络等公用设施和公益事业建设”。莲花镇不是一般的小城镇建设，而是要建成大河西先导区的生态城区，建议省、市、区各级政府及其相关部门对莲花镇的镇区道路及全镇的路网、供排水、环境综合治理等基础设施和教育、卫生、文化、体育、娱乐等公共设施建设给予支持，特别是对于建立垃圾回收处理系统和污水处理系统给予资金和政策上的支持。
莲花镇的保护性开发建设将为我国新型城市化道路（包括小城镇建设）探索一种新的模式，将为新型城市化过程中解决城市发展与耕地矛盾提供一种新的思路。莲花镇通过建设现代庄园，在“保护生态、保护环境、保护耕地、保护农民利益”的前提下，用市场机制引入社会资金建设城乡统筹的生态城区，将为全国“两型社会”建设提供一种保护性开发的样板，将成为大河西先导区引起全国关注的一个亮点！