㈠ 我国城镇化面临的问题与挑战在哪里
⊙徐策 改革开放30年。我国城镇化水平得到了较大提高。2009年，我国城市化率为46.6%，城镇人口增加至6.2186亿。但是，由于户籍制度、城乡二元结构等因素限制，我国城镇化水平仍然较低、城镇化水平落后于工业化进程。 除此之外，我国城镇化过程中还积累了一系列矛盾，这些矛盾随着城镇化进程的推进和经济社会的发展逐步暴露出来，城镇化速度与质量不匹配。“十二五”时期，应在推动城镇化快速发展的同时，更加注重城镇化质量的提升，促进城镇化健康发展。 1.我国城镇化水平总体滞后 对于城镇化水平是否合理的认识分歧很大。目前主要有三种说法，一是认为城镇化水平严重滞后，主要是集中在在工业化与城镇化的比较，中国同国际经验的比较；二是认为前者夸大了城镇化滞后的程度，认为中国城镇化大体合适，略微滞后。理由是参与城镇经济活动的近郊农民和进城务工经商的外地农民没有算在城镇人口中；三是认为中国不是城镇化滞后，而是隐性超城市化，主要原因是工业产值中的很大部分是乡镇企业和进城打工的农民工创造的，应当把农民及其供养的家庭人口也计算进城市人口才比较合理。 应该说这三种说法在一定程度上都不准确，三种说法均是以城镇人口占比即城镇化率为核心指标来刻画城镇化水平的。然而，城镇化是一个极丰富的概念，并不见得城镇化率越高就意味着城镇化水平越高。在一定的统计口径下，农村人口快速地转移至城镇、或者说城镇数量的增长只是从单一的数量层面刻画了城镇化的水平，缺乏对城镇化的质量和健康程度的考量。这种片面的城镇化水平评价方法指导下的城镇化将使城镇化逐步偏离其真正含义。 第二种和第三种说法以从事甚至参与城市经济活动的人口都计算在城镇人口之内，显然是犯了将城镇化水平的数量层面的单项指标夸大的错误。因此，我们比较倾向于我国城镇化水平相对滞后的说法，与第一种说法相近，但滞后的原因要远比第一种说法丰富得多。 2.城镇化滞后于工业化发展 城市是工业发展的重要载体，工业化是城镇化的经济内涵和发动机，城镇化是工业化的空间表现形式和促进器，二者相互促进，理想的城镇化发展模式是工业化与城镇化适度同步推进，二者协调发展。 我国城镇化滞后于工业化的原因主要是我国长期实行重工业化优先发展的战略。而重工业是资本密集型的产业，吸纳劳动力就业较少，再加上户籍制度等制度安排人为地限制农村劳动力向城镇流动、向非农产业转移，所以尽管工业增加值大幅增加，而工业劳动力却增加不多，工业化进程并没有带来相应的农民非农业和城镇化。 城镇化过程也是非农化的过程，城镇不仅是第二产业的聚集地，同时也是第三产业的聚集地，城镇化不仅是农民转向工业就业，也是农民转向服务业就业。综合衡量，我国城镇化水平不仅滞后于工业化，还滞后于非农业化水平。 3.土地城镇化快于人口城镇化 城镇化的过程本应是随着市场化、工业化而发生的，从二元社会结构逐步向一元社会结构转化、农村人口转移到城镇从事非农产业的过程，在这一过程中，农民的职业、身份和生活方式均发生着深刻变化，城镇化实质上是人口与土地两个层次同步转型的过程。 然而，长期以来，城镇化被狭义地放大了城市（镇）房地产业的发展，出现了土地城镇化快于人口城镇化的趋势。而且，在这一过程中还出现了乱占耕地现象。近年来，我国城市发展的空间失控现象严重，突出表现为城市以一种粗放地方式快速蔓延，大量占用耕地，也造成了大量的失地农民。 4.“伪城镇化”、“半城镇化”和“不完全的城市化” 改革开放之后，城镇人口占总人口的比重从1978年的17.92%上升到2009年的46.6%，年均增长接近1个百分点。然而受中国城乡分割以及户口制度的约束，这种城镇化尚是一种“伪城镇化”。大量的农村产业工人虽然居住在城市并被计算为城镇人口，但其并不能同等享受到城市（镇）的各类公共服务。这实际上是农村人口向城市人口转化过程中的一种不完整状态。 具体表现为农民已经离开乡村到城市就业与生活，但他们在劳动报酬、子女教育、社会保障、住房等许多方面并不能与城市居民享有同等待遇，在城市没有选举权和被选举权等政治权利，不能真正融入城市社会。在这种以“常住的流动人口”为主要推动力的现行城市化模式，由于没有给予进城农民工及其家庭永久定居的选择，因而城乡人口年龄结构被逐渐倒置，在城市人口生产性提高的同时，农村老年人口的比重日益增大。 因此，这种人口结构变化趋势意味着，城市得以延长人口红利期，是以农村人口结构扭曲为代价的。在一定程度上，城镇经济的发展是以牺牲农民工的发展为代价而取得的。 5.城镇化过程中的资源消耗和生态环境破坏 城镇的形成发展与环境条件密切相关，其发展依赖于良好的自然环境，同时也深刻影响着自然环境。城镇化推动经济快速发展的同时，也给自然环境带来了巨大的压力。这种压力主要是由于城镇的工业生产、交通运输和日常生活所消耗自然资源以及排放废弃物的数量超过了自然环境的净化能力而引起的。 随着工业化水平的不断提高和可利用资源的相机减少，城市发展和生态环境容量之间的矛盾会越来越尖锐。在过去的半个多世纪里，我国城镇化发展的资源环境基础或消耗行为都发生了很大变化。 首先，城镇的土地和淡水两大资源的直接占用或消耗所占的比重还不高，但在人类生态系统直接或间接诱发的物质消费法则下，全国城镇化发展使用的土地资源占用比例达到20%以上，淡水资源的占用比例达到30%以上。 其次，尽管能源和矿产两类资源的开发和利用只存在于点、线的空间形式，但其资源消费的80%及以上都发生在城镇系统范围之内。 第三，随着城镇化进程的加快，能源和矿产资源消耗水平的快速提升，国家城镇化发育的环境基础损耗或被占用程度也发生着巨大变化。这种变化不仅存在于“面状”形式（如二氧化碳排放和酸雨），而且存在于“条带状”或“线状”（如河流污染）以及“点状”（如工业和城镇固体废弃物排放，以及采掘业的地貌环境破坏）形式。 因此，城镇化的物质消费需求使得整个国家的资源环境基础面临越来越大的压力。人口、经济与资源环境协调的问题越来越突出。 6.部分大城市快速发展出现了“城市病”的迹象 城市因人口聚集而提升发展效率，但也因此产生更多能耗，交通、水电气热等供应压力不断增大，尤其是随着人口规模的不断过大和过度集中，将出现“城市病”。我国城市的版图正在随着经济的增长而不断延伸。 当城市数量越来越多、城市规模越来越大、越来越多的农村人口进入城市后，人们却惊愕地发现，本应为人们生活提供便利的城市正在遭遇着越来越多的问题。“生活在大城市还有多少幸福感？”这样的讨论已成了北京、上海等城市居民的热门话题，因为大城市生活中的种种不便造成了城市居民欲罢不能的心结。 “城市病”是随着城市扩张与发展到一定阶段后出现的一种特殊病症。但它像幽灵般始终驱之不散，不仅危害市民的身心健康，降低市民的幸福感，同时也影响并制约城市的发展，加重社会管理成本，使城市发展处于两难境地。 7.促进城镇化健康发展的四点建议 “十二五”时期，我国城镇化仍然处于加速阶段，如果按照1%的速度增长，到“十二五”期末，中国的城市化率将超过50%，中国的城市人口将超过农村人口。 面对城镇化过程中出现日益严重的问题，我们不能继续单纯追求城镇化率快速提高，除了城镇人口比重的快速上升，中国的城镇化进程还将向着国际化、群落化、生态化和现代化的方向发展，并且更加注重内涵式城镇化发展，提升城镇化的质量，不断提高城镇化的包容性，促进城镇化健康发展。 结合城镇化发展的基本规律以及我国城镇化进程中存在的问题，笔者认为，“十二五”时期，促进城镇化健康发展需要重点考虑以下四个方面，第一，城镇化过程要与工业化过程相适应，并形成互动格局；第二，城镇化过程中要实现了土地、资源的集约利用和生态环境保护；第三，城镇化过程中要充分地实现了非农就业的人口在就业、养老、医疗、子女教育、居住条件等方面福利改善和有效保障，要着力促进了农民市民化；第四，城镇化过程中要避免实现了交通拥堵、公共服务资源紧张、生活幸福感下降等“大城市病”。 （作者单位：国家信息中心预测部）
㈡ 我国城镇化发展主要存在哪些问题
用“以产带城”的模式打造城市品牌形象
说到城市品牌一般我们都会想到是旅游的开发，而不会想到一个城市的产业。用旅游托起一个城市的品牌是较为常见和传统的做法。而用产业来带动一个城市的品牌形象，或者说认识一个城市，这在当下中国大规模的城镇化进程中显得非常独特。
产业能否带动一个城市的品牌形象树立，通过这些年城市发展的走向与趋势，用产业特点承载一个城市的品牌形象是完全可能的。
“十二五”期间，城镇人口将首次超过农村人口，从2010年到2020年，中国将有约2亿人口从农村转移到城市。在经历了滞后城镇化和城镇化加速阶段后，中国城镇化进入到与重新工业化阶段相适应的城镇化基本实现阶段。
数据显示，过去的十年中国城市化进程是处于加速增长阶段，每年平均以1%~1.2%的速度上涨，按此预测未来还需要15~20年时间才能达到70%，未来十年每年至少新增1200万城市人口。
这么多的人进入城市或者农村变成城镇，这些钱从哪里来？当然是从产业创新上来。于是，各类城市用建立产业新城的方式来推动城镇化发展就是一个较好的选择，当一个城市的产业形成了某种特点就可能成为外界认知这个城市品牌的焦点。这对于很多没有历史文化旅游传统资源的城市，特别中小城市突破城市品牌认知瓶颈起到了核心突破的作用。
用产业聚集的方式打造城市品牌形象，算是找到了品牌形象最为核心的支撑点。这比完全硬撑着搞哪些假的，还充满争议的所谓名人故里，哲人家乡，神话故乡要强不知多少倍。
前次我看到湖北一国家级贫困县，为了提振县域经济实力，欲在县城核心地带打造全国最大牛织女故里公园，建城后却无人问津；还有同样的思路，河南安阳号刨出了“曹操幕”，山东吉县刨出了“如娲遗骨”，山东阳谷、山东临清、安微黄山挣创西门庆；山东、河南、福建、甘肃、江苏连云港、山西娄烦抢孙悟空；湖北随州、陕西宝鸡、山西高平、湖南株洲、湖南会同抢炎帝等等，这些掘古、造古式动机无一不与旅游经济息息相关。
各级政府与其搞这些脑震荡式的旅游经济产品，还真不如直接切入产业经济模式，搞出一个产业特色来，促进城市和和谐发展，真正提高人民的幸福生活指数。
这种方式来得很直接，效果看得见。
自上而下与自下而上相结合
以产业带城模式，一种用一个开发区、工业园区、试验区或先行区的经济发展，推动城市"三化"建设，来对城市经济发展有所提升，这一般多为政府牵头运做，企业参与共建。像苏州工业园的建立就是用政府投资、政府运作的“自上而下”的模式；一种是用政府和企业共建的园区模式。也可以叫“自下而上”的产业新城发展模式。这种模式基于产业特点打造一个具有鲜明城市个性的新产业聚集地。
如河北廊坊的一个固安工业园区就占到固安县工业产值比例达50%，可以说固安经济的半壁江山是由这个新园区带动的。而固安的经济增速也从廊坊市排名的靠后位置一跃为第一。
由此可见，产业带的力量是非常强大的。正是因为这种产业的带动与发展，也传播告知了固安这样一个没有任何旅游资源、人文资源小县城的城市形象。他以电子信息产业，汽车零部件与现代装备制造业为三大核心产业方向。在功能服务上清晰定位，在产业方向上严格执行，以确保他产业方向的精准高效。
以产业推动城市品牌发展是一种双轮驱动、双向提升的效果，产业新城促城市新形象的建立，城市新形象带产业新城全面发展。况且产业新城都要有自己唯一性的特点，要有绝对性的差异，才能形成产业优势，而这种优势力却正是打造特色城市魅力的核心要素之一，两者是共生共荣的，当然，主要是产业趋动城市形象品牌。
以业带城是以产业发展带动城市建设的区域开发模式，体现产业和城市协调发展、双向融合，其形成路径是通过产业园区化——园区城市化——城市现代化——产城一体化，实现产业与城市的匹配和融合发展。以产带城模式既继承了传统园区的优点,又弥补了其不足。产业新城实施的理念是"以产带城，以城促产"，实现产城融合。推动经济发展从"单一的生产型园区经济"向多功能的"生产、服务、消费"等"多点支撑"城市型经济转型。
以产带城产业选择与地域选择，一般都聚焦城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。
自上而下与自下而上相结合，可使政府的力量与企业的力量，市场的力量形成合力，将市场的各要素进行有效整合，产生产业链式的长效发展效果。
品牌传播“两路径”选择
和产品品牌传播一样，一个城市的品牌塑造，首先要解决“你是谁？”，“你在哪里？”，“你要到哪里去？”不把这些东西弄清楚，城市品牌将如何树立？当然，要把这些问题说清楚，就要实施“两路径”方法，即规划先行、建设跟上，招商为王。这是技术层面的，其次是由开发区“或先行区等其它说法都行”、新型工业化、城市化发展。技术层面的就是要做好规划，规划之中要有观点，不要都是材料的汇集，要有定性的评论与要求。同时，各个专项的子规划与主规划不应相对立。建设跟上是要让产业圆区有内容可看，有功能来支撑，而不能完全是一个概念，纯概念不是一个品牌的全部内容。最后城市产业园区还要有更多的企业参与，招商不能凭空瞎说，而是字字句句都能落到实处。要做到这一条，才能形成以产带城，以产兴城的良好格局。
以产兴城，重要的是要把你这个产说清晰，说明白，一个谁都说不明白的产，是这无法进行品牌传播的。说这个产业之城的特点，卖点，买点，这无论是从哪个方面的认知选择都至关重要，只要找到了第一认知点。也可能是从位置入手，也可能是从价值入手，也可能是从环境入手，应该说，这个城市在哪个方面能优先让受众认知，就应从哪入手。先让别人认知你在哪，是干什么的，再认知你的价值也不迟。
如河北燕郊经济开发区给自己的定位就是从位置出发的：北京东燕郊。因为他的目标受众是北京，诉求的信息就让别人知道他在哪就可以了。再如河北固安，在以前是人所未闻，虽离北京很近，为了获得城市产业发展的新机遇，他也以位置角度为城市形象定位“我爱北京天安门正南50公里”。可能从位置角度切入是这些城市的最大优势与特点，因而取得了极大的成功。
从以上两个例子来看，有时成功的城市品牌定位，并非要从核心的价值理念入手，从位置入手，也是一个不错的选择。
城市品牌形象塑造主要是形象的社会与市场层面的认知，用品牌形象力来传播城市的核心价值观与城市精神，并以此来凝聚城市人民的思想行为并能成为一种品牌理念的形为载体。只有这样，品牌形象才能转化为城市经济发展营销动力与产业项目的销售力量,为一个城市的经济社会发展做贡献，共建幸福城市。文/郑新安
原文地址：http://www.bfbrand.com/zangle/zangle00172.htm
㈢ 城镇化带来的住房问题有哪些
1.大量农村剩余劳动力“城镇化”将挑战城市住房保障机制。在城镇化过程中，这些城市外来人口由于历史的原因，造成如教育程度、文化素质、法律意识等方面的缺乏，其在城市化生活中，在一定时期内是城市的弱势群体，属于低收入人群，那么这样一个消费群体，面对城市日益攀升的高房价，他们的住房问题就显得尤为严峻。解决这个弱势群体的住房问题，实质上是对我们城镇的住房保障机制的挑战。
2. 外来人口的不断增加将影响房地产供应结构。房价低，面积小的住房提供少，若开发商一味追求投机，忽略外来人口的需要，那么房消费主力之一的进城人口的住房问题更为严峻，为社会稳定埋下隐患，同时也会使房地产市场吹起泡沫。
㈣ 急啊~~~~~~~~有关住房保障的国内外法律政策对比资料！！（有表格的更好）
社会保障性住房是指政府投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。它是我国在新形势下对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个全新概念。作为解决居民住房尤其是中低收入家庭住房问题的一种有效政策供给，社会保障性住房在发达工业国家已形成了比较完善的多层次供应体系和灵活高效的运作机制，对西方国家的经济发展和社会稳定起到了关键性的作用。在我国，社会保障性住房正处于探索的初级发展阶段。因此，需要在立足本土的基础上，借鉴国外先进的模式来建构具有中国特色的社会保障性住房供应和管理体系。
今年全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，未来五年我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。但这一计划要想真正实现需要健全的保障性住房政策的支撑。保障性住房本是改善人民群众生活条件的很有效地措施，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但就现在来说大量的问题都致使保障性住房不能成为一项切实利民的政策。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，甚至有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房在国外也是困难家庭居住的第一选择，有很多国家的保障住房政策已经发展的相当完善。
以下是一些发达国家的保障性住房的主要政策在我国的适用度：
英国——“共有产权”模式：其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。英国的成功实践，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。目前在我国一线或二线城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或许仍然难以负担剩余部分。所以，此举比较适合三线城市或者中等收入家庭。
韩国——10年内完成“百万户国民廉租房建设”：这种按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措的方式，一方面可以逐步解决低收入居民的住房问题，另一方面给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌和炒房行为。相关部门在政策执行过程中肯定会遇到多方面的困难，这为我们今后解决困难是提供了一定的参照方法。
日本——政府建金融公库并提供超低息贷款：对于当前贫富差距较大打中国来说，区分不同收入群体，提供不同的住房解决方案，是一种理想的思路，但政策执行中容易出现道德风险。而且，廉租房比重4%左右，或许难以满足低收入阶层的要求。
新加坡——组屋和廉租房“双效保障”这一政策模型对于土地资源非常稀缺的中国而言，很有启发意义。因为它能够保障土地资源的有效利用。可是，主要房屋由政府来解决，成本很大。对于中国这样人口众多，尚处于经济起飞阶段的国家而言，执行起来比较困难。
美国——美国以全面的立法保障和发达的金融体系作为支撑的保障性住房政策：为实现“人人享有体面的住宅”的目标，美国采取金融支持、税收减免、租金控制、住房资助券等多样化措施,并在不同时期，根据居民居住状况和经济发展水平，颁布相应的住房保障法律，通过法律强制达到住房保障目的。此外联邦政府和州政府大量、持续性的高额财政投入，是中低收入阶层住房状况得以解决的关键。对于法律体系还不完善的我国，美国的成功提示我们保障性住房实施的成功要以健全的法律体系和发达的金融体系做后盾。所以，我们不单单要加大力度建设保障性住房，更要快速发展我国市场经济、完善法律体系。
国外的成功经验对我国保障房政策的启示：
1、组建独立的非营利性机构主管全国保障性住房的建设。新加坡的建屋发展局是国家的法定机构，不以盈利为目的，也不需要另外一个机构来审批。我国大陆地区可以参照其模式，在住房和城乡建设部的统一领导下，组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，在各省市设立分支机构，专门分管各城市廉租房和经济适用房的建设、运营、维修。这样可以保障建设专项资金的高效运作、相关政策的真正落实和后期的运营维护。为了加快该机构的成立，可以考虑整合部分国有大中型房地产公司作为该机构的构成主体，让它们退出商品房开发领域，成为专门负责经济适用房和廉租房的建设、管理、运营与维修主体。由于修建保障性住房不以盈利为目的，需要国家对其进行资金投入和给予相应的优惠政策，国有房地产企业还可以在这个过程中不断发展、壮大，从而体现国有经济在支柱产业中的控制力、影响力和带动力。
2、建立与完善住房保障法律。住房保障实施有赖于完善的住房保障法规，对中低收入居民、特殊阶层、边缘化人群的住房保障问题进行明确的界定，以法律要求并保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施；对各种计划所惠及的人群具有明确的准入条件和收入标准，同时对违反法律的行为予以严惩。我国应借鉴美国住房保障的经验，尽快制定专门的住宅法和住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施进行法律界定。
3、住房保障体制的运作以维护市场机制为基础。西方国家将房地产市场中应由政府主导和有市场机制主导的两部分明确区分开来，大多数国家的住房保障的主要对象是中低收入者和无力为自己解决住房问题的特殊阶层，如刚毕业的大学生。住房保障只是住房市场机制的补充。
4、建立以住房储蓄为核心的保障性住房金融体系。无论是日本的官办的住房金融公库，德国的住房储蓄，还是新加坡的公积金制度，住房金融在住房保障政策实施过程中都发挥着非常重要的作用。我国应加以借鉴，尽快成立专门为住房困难家庭提供住房抵押贷款、保险的机构，建立财政担保、补贴和市场之间的调节和补偿机制。
5、完善保障性住房的供应和退出机制。实行土地出让与保障性住房供应挂钩的严格准入制度，在商品房土地出让过程中，严格规定并执行一定比例的保障性住房用地；完善享受保障性住房的家庭收入和成员结构等标准，住房面积标准以及相应的分级差价的标准。尽快建立经济适用房的退出机制，在收入标准、居住时限和分阶段租金水平上建立制度保障。在快速城镇化进程中，要更加明确应届大学毕业生、新生代农民工等中低收入人群保障性住房计划。
6、完善资格审查和惩罚制度。
国家需要制定出详细的相关规定以严格区分不同的收入群体，对不同的群体分别供应经济适用房和廉租房。在房屋的面积和价格上也要有所区分。在接受居民的申请后，要从多方面考察，杜绝弄虚作假。房屋的出租和出售要严格监管，严禁炒房，确保组屋政策的顺利实施。
7、动态调整。
住房保障的广度和深度是与一个国家经济发展水平、 能力、居民的可支配收入消费结构等紧密联系在一起的。住房保障应与社会、经济的发展和人民的生活水平的提高相适应，保障的范围、方式也应随着社会的经济环境的变化不断惊醒调整
除了上述方面，我国的保障性住房的建设还可以从土地来源、融资渠道等多方面来考虑。
保障房政策我国可以借鉴国外的经验，但由于各个国家国情不同，因此不能全盘照搬。最重要的是针对不同收入档次的人，设立不同的政策。与国外相比，我们面临的约束条件不同，主要体现在整体收入水平差异较大。我个人认为香港和新加坡的做法更值得借鉴。今后几年，随着我国对保障性住房财政支持力度的加大以及保障体系的逐渐完善，我国大部分中低收入群体的住房环境一定会得到很大的改善。
㈤ 跪求“我国房地产业发展中存在的问题研究”论文
（一）供求结构矛盾明显
高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其原因首先是由于房地产开发任务相对稳定，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。
（二）局部地区商品房价格上涨过快
近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示：1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
（三）房地产金融存在风险
我国人民银行在《2004年我国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际商就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源与银行，在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当的过多配置在了银行的头上，如果过量供应或房地产泡沫破灭导致房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比例就会迅速增加。
（四）房地产开发土地购置呈高速增长
由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999年增长18.3%，2000年增长41.4%，2001年增长38.5%，2002年增长38.1%，2003年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度”。资料显示：全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。
（五） 住房保障体系不完善
近年来，住房保障体系的建设一直成为房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。
当前，部分城市还没有建立廉租住房制度，廉租住房的资金保障还不到位，廉租房的覆盖面仍比较低，经济适用房开发投资的增幅业连续多年低于住宅开发投资的增幅，甚至有两年出现负增长，其占住宅开发投资的比重也逐年下降。同时，对经济适用房管理上的一些突出问题，如户型面积偏大，保障对象界定不严，资金渠道来源不稳定等等。还没有认真规范管理。而住房公积金缴纳率和使用率偏低，住房公积金管理过程中的风险不断显露。
㈥ 现阶段我国房地产存在哪些问题
简单点说吧。
1,房地产价格泡沫化严重，也就是房价与大众收入水平背离很远。
2.面临着史无前例的不确定性，有下跌甚至崩盘的可能性，也有维持稳定的可能性。
3,政策法律始终不完善，都是治标不治本，治理都是智力表面现象，而很难治理问题的本质。
㈦ 为什么说住房保障问题是民生工作的重要问题
其一，保障性住房建设意义大。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，对相关产业具有很强的带动效应，有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。特别是在当前房价居高不下、预期通胀压力过大的时期，加大保障性住房建设，
有利于控制房价上涨，使房地产市场进入健康发展轨道。可以说，保障性住房建设工作是抑制高房价、解决低收入家庭住房困难的重要方式，是实现“住有所居”目标的重要举措，是推进构建和谐社会进程的重要内容。老百姓住“蜗居”、当“房奴”的问题如果得不到有效解决，必将影响经济社会的和谐发展。正因保障性住房建设意义如此重大，中央领导对保障性住房建设显得特别重视，从战略高度部署和推进这项工作。
其二，保障性住房建设任务重。与商品房相比，我国保障性，制度还很不完善，为此，中央明确提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。2月24日举行的全国保障性安居工程工作会议提出，今年全国共将建设城镇保障性住房1000万套，比去年增加70%多，改造农村危房150万户以上。这意昧着我国保障性住房建设进入“快车道”。面对这些既定的目标，各地纷纷签订了目标责任书。
但关键要落到实处，真正把保障性住房建设记在心上、抓在手上，实现保障性住房建设的“快步跑”，不能让责任书成为一纸空文，不能让政府的承诺成为开出的一张“空头支
票”。从这个意义上来看，中央领导加强对保障性住房建设调研指导的力度，意在确保各项建设任务落实到位，真正成为“惠民工程”。
其三，保障性住房建设困难多。保障性住房建设是政府出台的一项惠民政策，它的实施能够为一部分有住房困难的居民解决一定的困难，但它的实施还存在很多困难。可以说，完成保障性住房建设的任务，并非一件容易的事。主要面临的两大瓶颈，就是钱从哪里出、
地从哪里出？为确保这一任务落实到位，中央财政补助资金将超过1000亿元。但更多的还要靠政府想办法、出良策、攻难关。不可否认，一些地方总认为困难多、难度大，对保障性住房建设存在“等观望”的思想，雷声大雨点小，进展不力、落实不到位。正因如此，中央领导多次强调保障性住房建设，就是要求各级党委政府工作进一步加大力度，把这项工作摆在突出重要的位臵，迎难而上，知难而进，发挥主观能动性，积极创造有利条件，千方百计增加资金投入，优先保证用地供应，确保各项任务落实到位，帮助更多中低收入群众解决住房困难。
住房是民生之重，安居才能乐业。下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举，是关系人民群众切身利益的重大民生问题。从总书记提出“两项重大工程”到总理强调“三个坚定不移”中，各级政府要进一步提高认识，更加负责地担负起职责，抓紧建立健全多层次、广覆盖的住房保障体系，真正把办好事办好、实事办实，努力使改革成果惠及更多需要保障的家庭。
㈧ 我国现代都市化进程中出现的问题及其对策
（一）集中型城市化
集中型城市化就是农村人口和非农经济活动不断向城市集中。在这种城市化的过程中，暴露出原有的很多影响我国城市化进程的因素，同样也给我们带来了很多新的问题。
1.旧的户籍制度所带来的负面影响
我国所实行的户籍制度在特定时期确实为国家经济的发展做出了很大的贡献。但是，随着经济、政治制度的发展，以及城市化的扩展，这一制度已经成了制约我国城市化进程、经济发展的一个方面[3]。几十年前，划出的“农村人”和“城里人”的这个鸿沟已经成了我国农村经济、城镇经济发展的障碍。众所周知，提高农民收入的一个重要途径就是引导农民进城、促进农村富裕劳动力的转移。大量人口滞留农村的局面如不尽快扭转，不仅直接制约农民收入的提高、农业现代化的进程和农村经济的全面繁荣；还将长期抑制农村消费需求的增长，严重影响国民经济的健康持续发展。加快农村剩余劳动力向非农产业和城镇转移是工业化和现代化的必然趋势。所以，我国应尽快逐步改变现有的落后的户籍制度，为劳动力的合理、有序流动创造更好的制度环境。
2 .进城外来工的应享受的“国民待遇”难以实现
城市建设创造了大量的建筑业、工业等就业岗位；进城的外来工也为城市的发展做出了很大的贡献。据北京市2003年统计资料显示，进城外来农民工对北京市2003年GDP的贡献率在10%左右。同时，农民通过进城务工就业学到了各项非农就业技能，感受到了城市文化，领略到了市场竞争，提高了综合素质。同样，进城务工也是农民提高收入的重要途径。但是，在实际中农民进城打工却受到很多不合理的限制，而且他们的工资、福利、医疗等都得不到保障。同样另外一个问题外来工子女入学难的也成为诸多媒体所关注的另一个热点问题。外来工子女入学问题是关系到社会、国家发展进步的一个长远问题。
这些问题不仅影响外来工的生活、工作，也对城市的发展产生了很多消极的影响。如2004年初开始报道的泉州工人严重短缺的情况，对城市的经济发展及城市信用产生了很大的不良影响。《中国青年报》曾经报道，“招工春荒”现象在福建省泉州市2004年再次出现。原因何在?泉州市有关官员认为：一是有些小企业拖欠工人工资；二是劳动环境差；三是工资待遇低。创造好的“打工环境”，保障进城就业农民的合法权益，政府责无旁贷。无论是从关怀弱势群体、以人为本的要求出发，还是从经济发展的目标出发，政府都应该拿出切实的行动来。尤其是在当前打工者尚没有完全组织起来与强势力量进行博弈时，政府的作用更显得重要。
坚持体系化战略所谓体系化战略，就是通过大中小城市和小城镇的协调发展来有效实现城市化。也就是说，要使我国的大中小城市及小城镇成为一个有机的整体，形成结构有序、优势互补、功能配合、共生共进、和谐高效的城市化体系。在这个城市化体系中，任何一个地区或者区域都有其中心城市或城镇与别的地区或区域相连接，中心城市及城镇相互连接，形成城市网络。例如，任何一个经济联系较密切的小地方，实际上都有一个因为市场交易关系和经济联系而形成的中心城镇，再大一点的经济区域就有较大的中心城市，而更大一些的经济区域就有更大的区域性中心城市，然后就是全国性大都市。如果考虑到国际化进程，那就还有国际性大都市。所有这些不同种类的互补性城市，虽然其功能和作用不同，但每个中心城市都必然要辐射到它周围的城市及小城镇，而且这个中心城市又会受再大一点的中心城市的辐射，以此类推，形成共同发展和相互协调的城市体系。这种体系化城市发展战略，符合我国的实际情况，是我国城市化的必然选择。第一，体系化城市发展战略非常有利于吸纳更多的非城市人口。在体系化城市发展格局中，随着各种中心城市或城镇功能的不断完善，其辐射能力必然会逐步增强，对带动周边中小城市和小城镇的发展起到越来越大的作用，从而使得各种中心城市在吸纳非城市人口的同时，也会极大地带动周边中小城市和小城镇对非城市人口的吸纳。如上所述，仅靠大城市吸纳非城市人口是不行的，只有结构合理、功能互补、整体效益最大化的城市体系，才能满足我国城市化的需要，使大量的非城市人口进入城市。据测算，我国城市化若要达到75%以上，就需要有能容纳11亿到12亿人口的城市容量，这显然是要有体系化的城市群体，需要发挥各种城市及小城镇的作用，单靠某种类型的城市是不行的。第二，体系化城市发展战略有利于消除“大城市病”和单纯发展小城镇所带来的弊端。如上所述，单纯发展大城市会形成“大城市病”，单纯发展小城镇又会带来“小的坏处”，因而我们必须在城市化中消除“大的弊端”和“小的坏处”，寻求城市化的最佳效应。实践证明，能够实现城市化最佳效应的战略，就是实行体系化城市发展战略，用大城市的比较优势，消除中小城市及小城镇的弊端，用中小城市和小城镇的比较优势，弥补大城市的不足，从而实现各种城市的比较优势的组合，使城市化的资源消耗和环境保护达到最优，使城市化的经济成本及人们的生活质量达到最佳状态，从而实现效率最大化的和可持续发展的城市化。第三，体系化城市发展战略有利于人本主义的实现。人本主义的核心是尊重人们的自我选择，为人们提供更为广阔的能够进行自我选择的环境和空间，而体系化的城市发展战略刚好能够满足这一点，城市化中要实现的是人对城市的选择，而不是相反。在体系化城市发展战略中，由于各种城市的功能和作用的不同，使得人们进入城市的门槛和生活成本也不同，因而人们完全可以根据自己的实际情况选择适合自己的工作和生活要求的城市。例如，从工作能力及个人特长上讲，有的人能够在像北京及上海这样的国际性大都市中很好地工作和生活，而有的人则适合于在青岛、大连这样的沿海区域性城市中工作和生活，还有的人可能比较适合于在成都、西安这样的西部区域性城市中工作和生活，当然也有的人可能更适合于在县城这样的小城市中工作和生活，等等。因此，人们需要有一个供自己选择的城市体系，而体系化城市发展战略，可以满足这一点。综上，我们应该把体系化城市发展战略作为我国的城市化战略。要在发展大城市、特大型城市、区域性大城市的同时，注重中小城市的发展，尤其是关注小城镇的发展。只有它们的共同发展和相互协调，才能高效地实现我国的城市化。如何正确理解城市化对地理环境影响?1．城市环境质量下降——环境污染城市环境——人类利用、改造自然的产物，它包括自然环境以及经过人工改造的环境。自然环境在城市中已很少见到它的踪影，只有在城市郊区或公园中能看到一点点自然环境的景象：如田野、池塘、自然生长的树木等。在城市中绝大多数是经过改造后的人工环境，如街道、楼房等。自然环境和人工环境共同构成了城市环境。主要是高科技带来的新公害，如空调病、电脑辐射、手机的危害、噪光污染等。2．交通拥挤，居住条件差(3．增加就业困难，失业人数增多城市化过程中还会带来其他的社会问题，如贫困问题、内城衰落问题、人口老龄化问题、社会治安问题等。例子：上海的主要卫星城和浦东新区上海市的地理位置：位于我国东部沿海的中点位置，北邻江苏，南靠浙江，处在长江的人海口位置，所以上海既是海港又是河港。它不仅是我国最大的城市和港口，也是世界著名的城市之一。上海市近年来为解决城市化过程中产生的问题，努力控制城市中心区人口的发展，制订了城市规划，采取了一系列保护和改善城市环境的措施卫星城是指在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。因其围绕中心城市像卫星一样，故名。从建国以后，上海市为了分散市中心区的人口，就开始在城市中心区附近地区修建卫星城。黄浦江以东地区就是1990年以后新建的浦东新区，目前这里已成为上海新的金融中心、工业中心和居住区。这是上海市保护和改善城市环境采取的第一条措施。对策：1．建立卫星城，开发新区原来住在市中心的人，近年来越来越多地迁往卫星城和浦东新区，有效地控制了城市中心区的规模。近20年来，上海市在改善城市交通方面也做了不少工作，如加宽主干道、修建地铁、大桥(南浦和洋浦)、城市高架公路等。另外，上海市居民的住房问题也得到了一定程度的解决2．改善城市交通和居住条件3．保护和治理城市环境上海市为保护和治理城市环境，近几年采取了许多有效措施，如历时两年半的河流污水治理 工程全面通水，苏州河综合整治一期工程全线开工，净化空气，大力加强绿化建设等。
中国特色的城市化战略和动力机制加快城市化进程，必须要有正确的战略指导和寻求有中国特色的城市化模式。十六届五中全会决定指出：“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化。”这是具有中国特色的城市化战略方针，这种战略也有人称之为体系化战略。即大中小城市及小城镇成为一个有机整体，形成结构有序、优势互补、功能配合、共生共进、和谐高效的城市化体系。体系战略，它有利于吸纳更多的非城市人口，有利于带动周边中小城市和小城镇的发展，有利于不同人的需求及其对不同类型城市的自我选择。进入新世纪后，国家“十五”城镇化发展规划中，在强调把“发展小城镇作为推进城镇化重要途径”的同时，进一步提出了大中小城市和小城镇协调发展的多元化的城镇化发展战略。根据世界经验，大城市、特大城市的超前发展是世界城市化的一般规律。大城市、特大城市是现代化的主体，是国民经济的精华所在，也是一个国家参与经济全球化竞争的支撑力量。当前，我国大城市的发展还有一定的空间，特别是中西部省区还缺少足够的大城市和中心城市。所以，适当增加大城市的个数及其比重是必要的，但大城市和特大城市也不能过度发展，城市规模不是越大越好，盲目扩张会带来许多负效应，如房价高昂、交通拥挤、环境污染、治安恶化等多种“城市病”。在大城市发展的同时，有条件的中小城市，合理地扩大规模，发展成为适度的更优城市也是必要的。不同规模的城市是一个有机的整体，城市规模结构是具有等级、共生、互补、高效和严格“生态位”要求 的开放系统，大中小城市都应当在统一规划下得到合理发展。选择和确定国家、地区的城市化战略，一定要符合国情和所在区域的实际情况，走低成本、节约型、空间布局“紧凑型”、集约化的协调发展之路。不要片面追求城市化率，追求过快过大的城市规模扩张，追求高、大、洋、国际化等，导致无序扩张，大量损耗资源，包括土地、自然空间等。中国绝不能走高成本、浪费型的城市化道路。要走资源节约、环境友好型的城市化发展道路，建立完善的节约资源的体制和机制以及节约资源的法规、标准和监管体系，实现和谐的城市化。城市化战略最重要的纬度是城乡统筹协调发展，城乡利益的“共赢”。这虽然是一个两难的抉择，但又必须是坚定不移的。21世纪的中国城市化要走出一条不同于传统的城市化之路，既不能直接和变相地剥夺农民利益，大搞“圈地运动”，实现城市化的“原始积累”，也不能听凭“城市病”蔓延，牺牲城市生活质量，更不能步入拉美国家“过度城市化”的陷阱。城市化离不开工业化，但中国未来城市化的动力机制不仅是靠工业化，不是所有的地区都要建成制造业中心，而是同时需要依赖于服务业的大力发展。当前我国城市化发展是以新型工业化作为主要推动力量，但当人均GDP3000美元以后，城市化水平达到50％以上时，第三产业发展对城市化的推动作用将会起到主导作用，成为城市化深入发展的后续动力。同时要与基础设施的布局、水资源的分布、人口和资金流动的方向等相协调。政府的主要职责是做好规划，处理好城市发展容量与土地利用、新老城区建设的关系，创造有利于城市化发展的体制环境和政策环境。中国当今的城市化不能单纯以数量扩张为主，要十分注重质量。而提高城市质量和居民生活质量，改善人居环境，我们有一段较长的艰苦的路要走，不可能一蹴而就。
㈨ 我国城镇化进程带来的哪些产品和劳务具有市场发展潜力
城镇化不能孤军深入，没有产业支撑，城镇化就难以持续健康发展。中国已经到了可以加快新型城镇化建设的历史阶段，问题在于我们应该如何加快。既提高速度，又提高质量，我们不能重复过去低端的城市化、工业化的老路，应该吸取国内外的经验，凭借后发优势抢占制高点。
从城市群和区域发展来看，首先要有一个好的区域发展规划。区域发展规划首先要跟国家战略相衔接。比如在新一轮打造中国经济升级版过程中，新一届政府推动的新的“四化”（城镇化、工业化、信息化、农业现代化）建设思路越来越清晰。如果做到与国家战略很好地衔接，找准自身在国家战略中的位置，厘清比较优势，区域发展就能加快。如果有一个符合实际的区域发展规划，整个产融结合就有了正确的方向；有了正确方向，就等于成功了一半。我们现在很多产能过剩现象，其实都跟地方本位主义和政府过度作为有关，造成行政分割、固守“一亩三分地”，不能形成全国统一市场和协调发展的良好局面。
此外，还要考虑未来产业发展方向。培育支柱产业和龙头企业非常重要，很多地方政府把培育本地的上市公司作为一个重要抓手，这是富有战略眼光的。但小微企业的发展更重要，因为这会增加就业，增加老百姓收入，有利于城镇化的可持续发展。因此，在提供创新创业条件和提高劳动者素质等方面，政府应发挥更加积极的作用，我们在这方面的投入还是太少了。在新型城镇化过程中，政府在公共产品和服务方面应该承担主要责任，不能把政府该做好的工作都推给社会和市场。发挥好政府作用主要是培育公开竞争有序统一的市场，以及弥补市场的功能缺陷。具体来讲，就是转变政府职能，简政放权，提高服务意识和工作效率，遵循市场经济规律，比如降低市场准入，激活市场主体的内生动力。
《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》里高度重视生态文明和城镇化质量，提高市民生活品质。规划最大的亮点是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。规划提出保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等一系列举措。围绕农业转移人口的市民化着墨很多,这体现了以人为本的精神，有利于解决城乡二元分割等一系列问题。人的融合是新型城镇化里特别核心的。
参考前瞻产业研究院《2015-2020年 中国新型城镇化建设路径与投资战略规划分析报告》