我国租赁住房市场建设

1. “租赁”对房地产市场将产生什么影响

党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。正在陆续召开的地方两会上，有10多个省份的政府工作报告均明确提出发展住房租赁市场，这对全国房地产市场来说意味着什么？

一二线城市外来人口将最先受益，炒房行为或受抑制

租购并举将率先影响哪些城市？去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区；去年8月，国土部明确北京、上海等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点，从土地源头缓解租赁用地供给不足的难题。

据不完全统计，目前已有10余个城市开通了官方住房租赁交易和服务平台，并开始向市场投放房源。同时，针对住房租赁的金融支持政策也频频落地。多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业的金融支持和个人的消费信贷支持。

业内分析认为，越来越多的租房选择、稳定的租约、较高的服务品质，将让一二线热点城市的外来人口率先获益。

不过，多位专家指出，目前，面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给仍不充分，特别是大城市租赁住房供给短缺。目前，我国租赁人口预计为1．9亿人，租赁市场规模超万亿元。易居企业集团CEO丁祖昱认为，“市场需求主要集中于高性价比的房源，供应却跟不上。”

根据上海易居房地产研究院对上海、深圳两地的一项调查显示，月房租3000元以下房源的租赁需求占总需求的26．4％，供应却只有11．9％；月租金3000元到6000元房源的需求占比51％，供应占比39．6％；月租金大于六千的租赁需求占比22．6％，但是供应达到了48．5％。

不少业内人士看来，租购并举将会明显影响房地产市场。旭辉集团董事长林中称，从开发商角度来看，过去由于房价预期长期看涨，买地“捂”个几年，等下一个楼市周期回暖就可以解套，但如果现在还采用这种囤地模式就非常危险。在“房住不炒”的指导下，不少拿了高价地的中小房企已陷入困境，想转让都转让不了。

华东师范大学教授张永岳说，“未来，租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房，将构成住宅市场上的多元供给。住房的居住属性将得以加强，低收入群体、中产阶层、高收入群体可以在这样的住房结构中相互流动。”

“楼市长效机制开始‘轮廓初现’。”深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉说，租房群体如果能通过租赁扎根城市，并依靠不断积累，采用共有产权、先买房后改善、先小后大等梯级购房模式，不再挤商品房的“独木桥”，炒房行为将受到抑制。

2. 房屋租赁将会如何发展

您好。
未来，我们的租房生活将迎来哪些变化？
当前租房痛点：房东租客都有烦恼
租房体验差，是长期困扰租房市场发展的痛点。很多人在租房的时候，都经历过黑中介、房东随意上涨房租、提前逐客等情况。房东也有烦恼，即使收了押金，也很难避免一些糟蹋房子的不靠谱租户。
一、多地上线官方住房租赁平台
今年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求，在人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法益。
1、8月21日 成都住房租赁交易服务平台启动试运行
2、9月29日 杭州市住房租赁监管服务平台上线试运行
3、10月19日 广州推出政府住房租赁平台“阳光租房”
4、10月31日 北京市住房租赁监管平台和服务平台上线运行
5、11月1日 武汉住房租赁交易服务平台上线运行
二、推进“租购”同权
近来，不少城市都陆续发布了租购同权的租房新政。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，未来，租房将更有尊严。
1、7月17日 广州发布发展住房租赁市场方案，首次提出“让租者幸福居住”的口号
2、9月15日 上海发布住房租赁新政：常住居民租户享有子女义务教育等服务
3、9月29日 南京住房租赁细则正式落地，要求逐步实现购租同权
4、10月14日 山东出台意见鼓励发展住房租赁市场，具体细则正在制定中
5、10月18日 深圳出台租赁新政，低收入人群有望获住房租赁劵
6、10月31日 京住房租赁新政实施，明确落户、子女 入学等措施
三、集体租赁房试点 增加租赁市场供应
租购并举是未来房地产市场发展的方向，而农村集体土地入市的节奏也在进一步加快。
8月28日 国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地租赁住房试点。
四、互联网抢滩住房租赁
1、8月 阿里巴巴与杭州市政府签订合作协议，打造全国首个“智慧住房租赁平台”
2、10月10日 支付宝宣布正式上线租房平台，在北京、上海等8座城市推广信用租房
3、10月20日 京东旗下一全资子公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位
五、房企布局长租公寓
长租公寓的出现正改变着租房市场的格局。这些由开发商、地产中介、酒店集团等经营的“长租公寓”在大学生毕业生、白领阶层中颇受欢迎。
六、银行高调布局住房租赁
各家银行也是争先恐后的抢滩住房市场，中信银行、建设银行、中国银行等多家银行密集宣布进军住房租赁市场。

3. 我国公共租赁住房发展面临的主要问题及应对措施

由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也显现出一些突出问题，例如公共租赁住房对政府的管理效率提出了更高要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公共租赁住房计划中有充分的考虑。 还有就是目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法看来也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性。

4. 解决好大城市住房突出问题，土地供应要向租赁住房建设倾斜

住房问题关系民生福祉,房地产市场的变化牵动人心。中央经济工作会议提出,要解决好大城市住房突出问题。这将给我国房地产市场带来哪些变化?在防范房地产金融风险方面,还面临哪些挑战?日前,记者就这些问题采访了浙江工业大学副校长虞晓芬。
记者:中央经济工作会议特别强调“解决好大城市住房突出问题”,这释放出哪些信号?会给未来的政策走向、住房供应体系等带来哪些变化?
虞晓芬:经过多年努力,我国住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足。改革开放特别是住房制度改革以来,我国通过大力发展商品住房和加大住房保障力度,城镇居民居住条件发生了显著变化,2019年城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,比1999年净增加20.8平方米。但是,住房领域不平衡不充分矛盾突出,主要集中在大城市,人口规模大、新增人口多、供给量少、房价高,租赁市场又存在供应不足、供给结构不合理,造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题比较突出。
基于这一背景,中央经济工作会议特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”,并明确土地供应要向租赁住房建设倾斜,对租金水平进行合理调控,提出要规范发展长租房市场,释放出支持保障性租赁住房建设和规范发展长租房的积极信号。
在大力发展政策性租赁住房的同时,要规范发展长租房。2018年以来,逾百家长租公寓陆续“爆雷”,损害了广大居民利益,破坏了长租房市场声誉,冲击了正处在上升通道的住房租赁市场,教训是深刻的。从政府角度,要加快健全法律法规,明确禁止企业采取“高收低租”“长收短付”等不当的经营手段,切实加强市场监管、住建、公安等部门的信息共享和联合执法,建立住房租赁资金监管制度,把长租房从业机构和房源都纳入监管平台。
随着保障性租赁住房供给的增加和长租房市场的规范发展,我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化,租赁房占比进一步提高,租赁市场规范程度大幅度提升,租赁住房将成为居民可长期接受的住房消费方式。
记者:中央经济工作会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。这将对未来我国住房租赁的发展带来哪些影响?
虞晓芬:此次中央经济工作会议对住房租赁市场的发展具有里程碑意义:一是改变了住宅用地资源配置的方式,结束了长期以来对
规模庞大的租赁住房市场无专项用地保障的历史。二是深刻改变住房租赁市场结构,改变住房租赁市场长期以私人房源为主导、公租房和集中式长租房占比低,导致租赁市场难管理、管理难问题突出的格局。三是小户型、低租金租赁住房供给更充分,通过在出让用地、集体建设用地、产业园区用地、闲置或低效利用企事业单位自有土地,以及“工改租”“商改租”上量身定制开发一批租赁住房,小户型、低租金租赁住房供给更充分、结构更合理。四是租赁市场发展更规范更健康。政策性租赁住房会更好地发挥市场“稳定器”的作用。五是随着住房租赁者也能享受与购房者同等公共服务政策的推进,住房租赁将成为广大居民可接受的住房消费方式。
记者:加强房地产金融调控,也是促进房地产市场平稳健康发展极为重要的一环。在防范房地产金融风险方面,还面临哪些挑战?
虞晓芬:当前,我国房地产面临“三高”:房价过高,金融化程度过高,地方经济对房地产依赖度过高。房地产是资本高度密集型产业。以货币政策为核心,动用信贷供给量、贷款利率等金融工具,通过调节房地产业的货币供给量、融资成本等指标,能对整个房地产市场供给与需求、房价波动以及房地产业健康发展产生巨大的影响。
当前,完全有必要通过金融调控,建立银行房地产贷款集中度管理制度、房地产企业“三条红线”融资管理规则、居民债务收入比监测体系,严防“三高”继续恶化,用时间换空间,实现房地产市场软着陆。如果这些举措到位,预计房地产企业和房地产市场最大的变化是趋向理性,房地产企业不会过度负债、盲目拿地,居民消费量力而行,投资投机性需求被挤出,地价房价回归平稳。
记者:下一步,在推进房地产长效机制建设、促进房地产市场平稳健康发展方面,还应作出哪些努力?未来一段时间我国房地产市场走向将呈现哪些特点?
虞晓芬:从国家层面,紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快完善房地产金融、房地产税收长效制度建设,完善住房保障顶层设计,建立“人地挂钩”机制等,把住房资源更多地配置给人口集聚的城市和自住型家庭。从城市层面,紧紧围绕“稳地价稳房价稳预期”目标,可建立“限房价、竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制,防止高地价推动高房价;通过优先保障无房户购房、限购、限售等措施,优先配置给自住型购房的居民家庭,让住房回归居住属性;严格审查开发商购地资金来源、严查各类违规资金购地购房,遏制投资投机性炒地炒房行为。
预计未来一段时间我国房地产市场运行总体更平稳,但部分城市房价上涨压力依然较大,地方政府需在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下,加大住宅用地供给,加快完善以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,重点发展政策性租赁住房,规范发展长租房市场,及时精准运用各类调控工具,促进房地产市场平稳健康发展。（经济日报）

5. 集体土地建租赁房将如何影响市场房租会降吗

继九部门启动12个城市租赁改革试点后，国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士分析认为，多部门围绕租住房改革密集出台政策，释放出重要信号，表示出中央加大房地产改革的决心。

对平抑高租金影响几何？

受访的业内人士认为，13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意味着未来将有一大批低成本土地入市，这对于抑制高房价、高租金或产生一定作用。

“租赁房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍挂等方式出让的国有建设用地上，从而降低了租赁房屋的建设和运营成本，租金水平会大大低于现有市场房源。”杨现领说。

据易居智库研究总监严跃进测算，国有土地购置成本占房价的三分之一至三分之二，加上如由村镇集体经济组织参与开发的话，部分建安成本也可省略，综合算下来，此类租赁房源与现有同类房源相比，租金水平或将降40％至70％，对平抑市场价格将产生较大影响。

“房租下降的前提是获取项目的成本下降，政策从供给端进行改革，扩大租赁房来源，对短期租金的上涨会有所抑制，也有利于降低开发成本，我们会密切关注，积极参与。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

杨现领建议，未来政府应进一步降低开发、交易租赁房产的相关税费，以保障各项租赁利好政策的落地，从而在住房租赁市场建立低成本的流通体系。

希望老百姓能够受益。

6. 我国楼市调控长效机制雏形确立了吗

中新网北京9月1日电(种卿)购租并举与规范住房租赁销售等举措一并，被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索，购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践，未来购租并举还有哪些可能？能否化解楼市顽疾？又将给承租人、购房人带来怎样体验？

“多元所有”产权制度浮现 为购房人减负

强化租赁市场，并不意味着住房销售市场将被弱化，反给房屋买卖带来更多可能。

在倪鹏飞看来，目前我国房地产市场存在产权结构单一的问题，应尽快建立多元产权及保护机制。“应建立个人、家庭、法人、公有和共有等‘多元所有’的产权制度，形成对应收入与偏好的产权匹配机制。”

其中，共有产权住房等已被多地提进日程。今年4月，住建部、国土部明确提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

数月后，北京宣布拟探索共有产权住房模式；广东也在《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》中提出，推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房等方面的住房保障体系。而上海早在2010年就开始试点共有产权房，并连续5次放宽准入标准。

产权共有，对购房人有啥好处？“此举降低了个人购房成本，有利于满足无房家庭住房刚需，进一步平抑房价。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，多元主体出资购房，相当于房子的居住权和收益权是分离的，居住权由其中一个或多个购房者享有；而收益权或增值获利的权益是各类购房出资人共同享有。因此，若要兑现全部收益，购房人需逐步回购产权。

倪鹏飞认为，共有产权房有利于建立长效机制，构建住房多层次供给体系。具体体现在两个方面：一是抑制投机和投资，明确现有各类保障性住房中政府投入的权属及其定价规则，能有效封堵保障性住房的寻租及套利空间；二是促进住房保障体系，充分利用市场机制的作用，提升政府保障性资金投入的利用效率，同时提高家庭购房支付能力，支持国民“居者有其屋”梦想的实现。

“不久的将来，特大城市以新增租赁住房为主、中小城市以新增开发商自持住宅为主的住房市场新格局将逐步形成。”欧阳捷说。

7. 十部委：加快发展住房租赁市场 重点支持集体土地建设租赁住房

经济日报-中国经济网北京1月29日讯 今日，十部委联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，提出加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对家装电梯等给予补贴。进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。
并且，完善托幼等配套政策，鼓励地方政府通过采取提供场地、减免租金等政策措施，加大支持力度。加强城市养老设施建设，提升养老服务的供给水平，加大城市养老服务的用地供给，规划建设一批、改建扩建一批养老服务机构。

8. 我国租房市场现在面临哪些问题

随着社会发展人口数量不断增多，住房问题日益加剧。目前，我国面临的主要是租房问题。许多年轻人因为工作的缘故，不得不离开家乡去别的城市发展，所以租房是我们当代的年轻人不得不去面对一个难题。

从社会中舆论来看，我们现在租房市场存在很多问题。今天，小编就和你们一块来看看，目前我国房屋租赁市场都面临哪些问题？

我们从最新的住房数据来看，现在中国将近 25.8%的城市人口没有房子，他们需要通过租房子来解决住房问题。而我们城市市区里的出租房的数量并不多，没有办法满足于现在的租房需求。导致了在城市中大部分需要租房的人口不能够找到一间合适的房子，许多打工者只能到郊区或离公司很远的地方租房子，每天的交通时间就占去了一大半。

这个问题在北上广这些一线城市尤为严重，房子的供给总量不平衡，租房市场供求结构错位现象突出，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。

目前，我国并没有建设一个完善的租房市场监管体系。大部分的租房者在受到权益的侵害时没办法维护自己的权益，这些年因为租房受到诈骗的案例屡见不鲜，但大多数人都只能任由房东宰割。许多房产中介也只负责介绍而没有售后，我们国家在这方面缺乏一个完善的监管体制。