物业小区住房管理办法

⑴ 住宅小区电梯管理办法

住宅小区电梯的管理方法都是由物业公司来。管理的，所以物业公司是管理小区电梯的最主要的方面。上面都有很多的安全和维修电话，你觉得是很好的吧？

⑵ 宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的物业管理用房的配置

物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。
（一）开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：
1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房；
2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房；
3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣；
4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明；
5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内；
6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。
（二）因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房；确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
（三）经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。
（四）物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

⑶ 小区物业管理法律法规

小区物业服务一般包含哪些内容?

答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

2

一般的物业公司可以为任何小区服务吗？

答：不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

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预交物业费有没有法律上的依据?

答：按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

4

业主有权审查物业管理企业的收支吗?

答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

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房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗?

答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

6

交房后一直未装修，是否应交纳物业费?

答：在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

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不交物业费，物业公司有权停水停电吗?

答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

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物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

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⑷ 住宅小区物业要怎么做才能管理到最好

住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

⑸ 物业管理用房规定

《物业管理条例》第十三条：关于物业管理用房
建设单位应当按照规定在物业管内理区域内配置必容要的物业管理用房。
建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。摘自《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》。

⑹ 小区物业管理规章制度

物业管理系统

（1）安全规定

1.非社区家庭不得随意进入社区。访客必须在看门人处登记，如果他们同意，他们可以进入。

2.装修施工人员进入社区，并获得物业管理处签发的临时许可证。

3，住宅单元的机动车应当发给卡登记制度;自行车应停放在指定地点，机动车不得停放在居民区。居民车辆只能停放在社区的地下停车场。

4.如果家庭搬家很大，如果搬走了贵重物品，他们必须由居民陪同搬出社区，并配合保安人员记录物品，姓名，家庭住址等的数量，以便他们可以在将来检查。必须以书面形式列出姓名，数量，所有者的房间号，身份证号码，委托人姓名，身份证号码和签名确认以删除该项目。

5.当公安，消防，交通，医疗卫生领域出现紧急情况时，物业经理和居民有义务积极配合，维护社区的安全和稳定。及时采取措施维护现场秩序，通知有关部门，做好善后工作。

6.遵守社区和财产管理办公室颁布的规则和条例，以阻止和阻止不遵守该制度的居民。

7，居民应“看好自己的大门，管理自己的家庭，保住自己的家园”，增加自我保障意识。

8.居民应该勇敢地停止和报告破坏公共秩序并造成隐患的人。

9，社区经营户应当依法经营，遵守国家政策法规，服从物业管理办公室管理，不得从事非法经营活动。

（2）环境保护管理条例

1，爱美化，不摘花，不践踏草坪，不破坏树木。

2，关心公共设施，不要拆除，弄乱，建造，弄乱，保持社区干净整洁。

3，商业市场，商业网点，食品商店不应扔垃圾，倾倒污水和排放其他污染物。

如图4所示，社区中没有任何单位或个人可能产生影响居民正常休息的噪音。特别是严禁在晚上10点至早上8点之间制造各种噪音，违者有权进行干预并采取必要措施。

5，社区各类车辆停放在指定地点，禁止，整理，整理。

6，不要在家中使用燃煤采暖，供暖，餐饮设备。

（3）卫生管理条例

1，请自觉维护社区的公共卫生，不要吐，扔掉果皮，纸屑，烟头等，不要高空抛物线，不要在建筑物，楼梯等公共场所的公共通道内堆垃圾，放物品。

2，垃圾袋装，放置在垃圾收集点，以便及时收集和清理。

3，不要将垃圾，塑料袋等杂物放入厕所或下水道。

4.不要饲养家禽，牲畜和高大凶猛的动物。宠物必须遵守相关的政府规定，不得影响邻里的其他地方。随着宠物在社区中散步，它不会污染环境。宠物受到主人的伤害。

5.居民不得在走廊和公共场所处置垃圾。

如图6所示，社区中的任何公共场所都不应该被涂抹，涂鸦或不加区别地张贴。违法者负责清洁和涂装费用，并暴露在公告板上。

7，商业网点不得在公共场所，在走廊堆放物品或占用公共场所扩大营业场所。

8，提醒进入社区的亲友，遵守社区管理规定，维护社区清洁。

9.物业管理处负责社区的垃圾清除和消毒工作，积极配合环境卫生，卫生防疫部门采取多种形式进行环境卫生宣传，让每个人都喜欢清洁而且所有这些都是卫生的。

（5）停车管理规定

1，住宅停车场，用于购买（出租）停车位供家庭使用，所有外国车辆未经许可，不得进入;嘈杂的人员不允许进入。

2，长期停放地下停车场的住宅车辆必须申请车辆停放卡，一辆车和一张卡，卡进出;临时停车必须登记，临时车辆停车卡批准后，卡出入，离开时返还卡。

3.租用固定停车位的车辆应停放在原地。租用非固定停车位的车辆应由保安人员按顺序停放。停放在临时入口区域的车辆的停车场。

4，停车场24小时值班并记录，严格按照消防规定配备消防设备和设备。

5，停车场应保持卫生环境，停车场内没有停车位，客人，饮酒，睡觉，下蹲，吵闹和长时间聊天。

如图6所示，车辆进入停车场并被禁止鸣喇叭，速度限制为5 km / h。

如图7所示，禁止车辆停放含有毒，易燃，易爆物品和其他危险物品的车辆;

如图8所示，车辆必须进出车辆，注意前后车辆之间的距离，并且不得妨碍其他车辆进出和使用其他停车位。

9.停车场的保安人员应仔细检查车辆类型，车牌号码和车辆是否有锁定或外部损坏，并通知车主问题并进行登记;

10，车辆停放后，车辆主要取走车上的物品，锁上车锁，车门和车窗，否则风险自负;

11，汽车主要关注停车场的消防，供水，供电，通讯等公共设施。如果意外损坏，需要根据价格进行补偿。如果造成严重事故，将承担责任;

12.固定停车位的车辆主要按照物业公司规定的停车费标准支付;临时车辆由管理员指导停放停车位并根据停车时间规定收费;

13.如果车主意外丢失车辆通行卡，他应立即通知管理人员提供相关信息。核实后，应支付卡的费用，物业管理公司应重新发卡;

14.如果车辆在停车场受损，原则应由双方协商解决。在严重的情况下，保险公司可以提出索赔，值班保安应与物业公司协助调查处理;

15，所有停放的车辆必须按规定停放。对于非法驾驶和停放车辆的所有者，管理员有权采取警告，罚款，拖车和其他处罚，并由业主造成的损失由业主负责。

（6）消防安全管理规定

1，消防工作坚持“预防为主，反分裂”的原则，实行综合管理和集体防治。

2.加强消防法律法规和消防安全知识，提高居民对消防安全的认识。

3.物业管理办公室定期检查，维修和维护社区的公共消防设施和设备，使其始终处于良好的待命状态，并将检查报告给公司备案。

4.严禁将危险品车辆带入社区，教育儿童不要在社区玩耍。

发现应该及时救出最初的火灾。如果情况严重且难以消除，应立即拨打“119”寻求帮助，帮助维持火灾秩序，配合事故发生。

6，自觉遵守电气安全使用规定，不能拉临时电气线路，禁止擅自拆除，更换燃气（燃料）设施和用具。

7，遵守市政府有关规定，掀起烟花爆竹，防止火灾隐患。

如图8所示，对于室内装饰，必须严格遵守装修管理规定，以防止火灾事故。

9，不要让香烟被抛出窗外，未熄灭的火不得倒入垃圾桶。

10.楼梯，走道和安全出口应保持畅通无阻，不得擅自关闭或堆放碎片。

⑺ 求物业公司对小区出租房屋的日常管理办法。急~~ 谢谢

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根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》中第二十一条（经济适用住房只能自住，不得出租或出借及从事居住以外的任何活动。）结合北京市公安局的要求与提示，请出租房屋的业主 在接到《告知书》三日内提交全部流动人口的相关信息和有效身份证明并到物业公司进行登记。
观音惠园违规出租责任告知书

观音惠园 业主：
您好，根据《北京市房屋租赁管理若干规定》和观音惠园《业主公约》、《业主手册》的相关要求，结合北京市公安局的要求与提示，现就您出租该房屋的相关情况告知如下：
1、 根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》中第二十一条（经济适用住房只能自住，不得出租或出借及从事居住以外的任何活动。）的规定现正式告知您已经违反了集资建房的相关规定，由此产生的后果由您自行承担。
2、 同时，您在执意出租房屋时，也违反了《业主手册》中《房屋租赁管理规定》的规定未与新房屋使用人共同到物业公司登记、提交租房人员信息和有效身份证明复印件。
3、 您对所出租的房屋装修违反了原设计标准，经物业公司验收检查发现违反了《装修手册》的规定属于不合格装修，原因是在有限的空间内，把房屋分割成若干间进行出租，违反了市建委有关规定。这严重超过了该房屋的使用性质范围，存在严重的消防和治安隐患属于违法违规装修。现要求您立即停止出租该房屋，接到本告知书一周内自行拆除，一周后由物业公司进行检查验收。
4、 对于您的上述违规行为，物业公司将进行登记造册，并提交属地公安部门，对于执意不改正的出租户，物业公司将上报国家相关部门（市建委房改办和公安消防部门），由此所造成的一切后果和损失均由业主自行承担。
北京康居安物业管理有限公司
观音惠园管理处
2008年6月

承 诺 书
本人为北京市朝阳区观音惠园 房屋（以下称该物业）的业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：
一、 确认已详细阅读“观音惠园违规出租责任告知书”（以下称“告知书”）；
二、 本人同意承担违反《告知书》的相应责任，并同意对该房屋的使用人违反本告知书的行为承担连带责任。
三、 本人同意在接到《告知书》一周内自行拆除违规装修（超出房屋使用性质）的房屋，恢复房屋原有居住状况，同时消除治安消防隐患，如未按时拆除，本人同意承担一切由此引起的后果和责任。
四、 本人同意在接到《告知书》三日内提交全部流动人口的相关信息和有效身份证明并到物业公司进行登记。

承诺人（签章）

年 月 日