关于加强新建商品住房销售价格备案管理

『壹』 楼市调控来了 两地出手控制新房备案价格

“银十”楼市不平静。“十一”假期刚过，江苏徐州、浙江绍兴等地就出台了“银十”期间首批楼市调控政策。其中，徐州市明确“商品住宅备案价格一年内不得调整”；绍兴则明确“新建商品住房备案价格实行‘双备案’制度，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格”，政策维稳价格意图明显。

国家统计局数据显示，今年以来，徐州新建商品住宅销售价格连续8个月出现11%以上的同比涨幅；而绍兴房价今年以来也出现了较大幅度的上涨。房价上涨过快是上述政策出台的主要原因。

控制备案价格调整周期

10月9日，徐州市住房和城乡建设局、中国人民银行徐州市中心支行等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》（简称《通知》）明确提出坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。

《通知》明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万平方米，据实备案；备案价格一年内不得调整。

《通知》还要求，强化装修行为及装修价格监管。优化新建商品住房装修管理，完善住宅装修评估机制，注重装修品质提升，推行基础装修加升级装修模式，合理控制基础装修价格。房地产开发企业应提供升级装修方案，供购房人选择，满足多样化、个性化装修需求，不得强制购房人选择升级装修，升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。同时，做好对首付比例等自律约定执行情况的管理，对恶性竞争行为予以自律约束和惩戒，维护房贷市场秩序。

除徐州外，绍兴市也加入10月份调控大军。绍兴市10月9日起实施《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，绍兴市区（含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区）新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

维护房地市场稳定

根据国家统计局数据，8月，徐州新建商品住宅销售价格同比上涨11.6%，且今年以来持续8个月保持11%以上的同比涨幅。

中原地产首席分析师张大伟表示，徐州地区新房价格连涨55个月。前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。该地区房地产市场较为火爆。绍兴也属于房价上涨比较明显的区域。持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

据了解，绍兴与徐州是下半年来全国第26和27个收紧调控政策的城市，本轮已有超过27城市合计发布了30多次房地产收紧调控政策。

对此，张大伟指出，从深圳、杭州等城市看，不停的微调加码政策将成为本轮调控的主要特点。

“十一”假期过后，各大机构纷纷发布黄金周期间楼市热度监测情况，从全国范围看，多数地区楼市以温和放量为主。多地新房市场呈现分化趋势，所在区域较为优质的楼盘销售相对火爆，远郊地区则以降价促销为主。

二手房方面，从中介提供的数据看，相对9月份的周末，黄金周7天带看热度并无显著变化，大多数城市国庆7天平均日带看量不及9月份的周末，并未出现“金九银十”扎堆看房的火爆场面。

『贰』 广州发布房屋交易监管意见稿 加强价格监管力度、调价需再备案等

近日，为了加强房屋交易监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法，广州市住建局发发布了《关于公开征求<广州市房屋交易监督管理办法（修订征求意见稿）>公众意见的公告》(下称：《意见稿》)。征求意见时间为2021年1月12日-2021年2月11日。
观点地产新媒体了解到，《意见稿》主要涉及交易规则、 监督检查、法律责任等内容，共计72条，其中交易规则又分为一般规定、新建商品房交易、存量房交易。
其中，《意见稿》对于价格进行明确的监管。第九条提及，新建商品房买卖、存量房买卖应当通过房屋交易信息化平台并使用住房建设行政主管部门提供的商品房买卖合同、存量房买卖合同示范文本订立，广州市优化营商环境相关政策对存量房网上交易另有规定的除外。未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。
第十条中，广州市实行商品房预售资金强制监管制度和存量房交易资金自愿监管制度。住房建设行政主管部门确定的房地产交易资金监管机构负责商品房预售资金监管、存量房交易资金监管的日常管理工作。
在“新建商品房交易”，商品房预售，房地产项目应当依法取得商品房预售许可证。商品房现售，房地产项目应当符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件。
同时，未取得商品房预售许可证或不符合《商品房销售管理办法》规定现售条件的商品房项目，房地产开发企业或其他公司均不得进行销售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款、电商费等性质的费用。
新建商品房销售过程中，房地产开发企业不得收取房款以外的其他费用；为新建商品房提供销售服务的第三方不得向购房人收取中介服务费、律师费、电商费等费用。
在第十二条中，房地产开发企业在领取商品房预售证之前，应当合理确定销售价格，并报市场监管部门备案。房地产开发企业调整销售价格的，应当报市场监管部门审核并重新办理销售价格备案。
市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照备案价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外， 以装修款、电商费等其他任何名义向购房者收取额外的房款。销售价格超出备案价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。
此外，第十三条中，房地产开发项目未取得商品房预售许可证，任何机构不得发布房地产预售广告，也不得通过任何展销活动推介商品房项目。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

『叁』 2011年关于对房地产的调控，具体出了那些新政策

从2011年12月1日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。

为控制物价，货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时，2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。

房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

在中央要求的最后时限内，东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标，2011年新建住房价格涨幅不高于年度GDP增长速度。

因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。

9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

明码标价 一房一价，售价最多下浮15%

调控政策，2011年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。

2011年5月16日，东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。

这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。

开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

“一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。

http://news.xinhuanet.com/house/2012-01/05/c_122538596.htm

『肆』 关于商品房备案价格与销售价格的问题

商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格，销售价就是开盘后的内价格。一般而言容，很多的商品房的销售价一定是高于备案价格的。商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容在内的商品住房预售方案。
商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5％，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。商品房的销售价格备案的主要目的是房管局和政府为了防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。
购买者在购买房屋前需要求验证开发企业的土地使用权证以及其他证件，以确保该房屋买卖的合法性和保障自己的利益。

『伍』 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知的文本内容

（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。
（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。 （一）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
（二）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
（三）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
（四）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。 （一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
（二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
（三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
（四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。 （一）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。
（二）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
（三）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
（四）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
（五）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
其他商品房的市场监管参照本通知执行。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年四月十三日

『陆』 求关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知全文

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》全文

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：
一、进一步加强房地产市场监管
（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。
（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。
（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。
（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。
（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。
二、完善商品住房预售制度
（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。
（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。
（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。
三、加强预售商品住房交付和质量管理
（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。
（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。
四、健全房地产市场监督管理机制
（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。
（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。
（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。
（十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。
（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。
其他商品房的市场监管参照本通知执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年四月十三日

『柒』 请帮助解读“强化商品住房销售价格的监管”一段话。如“1个月内浮动幅度不能超过5%”此幅度规定有何意义

主旨就是调控房价的涨幅，通过每个价格对应一个房源，把房价涨幅从原来某一个楼盘版的范围缩小到某一权间房屋的程度。以每平方米5000为例，一个月之内涨幅最多到5250，比之之前房价的飞涨，强度低了很多。而且变化价格需要申报的话，申报一方面审批需要时间，一方面审批很可能不会通过，这样就做到了用政府强制力控制价格。比较理想化，开放商对付的招数多着呢，比如不做明面交易，改变合同订立时间等等

『捌』 楼市调控来了，两地出手控制新房备案价格

“银十”楼市不平静。“十一”假期刚过，江苏徐州、浙江绍兴等地就出台了“银十”期间首批楼市调控政策。其中，徐州市明确“商品住宅备案价格一年内不得调整”；绍兴则明确“新建商品住房备案价格实行‘双备案’制度，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格”，政策维稳价格意图明显。

国家统计局数据显示，今年以来，徐州新建商品住宅销售价格连续8个月出现11%以上的同比涨幅；而绍兴房价今年以来也出现了较大幅度的上涨。房价上涨过快是上述政策出台的主要原因。

控制备案价格调整周期

10月9日，徐州市住房和城乡建设局、中国人民银行徐州市中心支行等五部门联合下发《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》（简称《通知》）明确提出坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。

《通知》明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万平方米，据实备案；备案价格一年内不得调整。

图片来源：徐州市住房和城乡建设局官网

《通知》还要求，强化装修行为及装修价格监管。优化新建商品住房装修管理，完善住宅装修评估机制，注重装修品质提升，推行基础装修加升级装修模式，合理控制基础装修价格。房地产开发企业应提供升级装修方案，供购房人选择，满足多样化、个性化装修需求，不得强制购房人选择升级装修，升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。同时，做好对首付比例等自律约定执行情况的管理，对恶性竞争行为予以自律约束和惩戒，维护房贷市场秩序。

除徐州外，绍兴市也加入10月份调控大军。绍兴市10月9日起实施《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，绍兴市区（含越城区、柯桥区、上虞区和镜湖新区）新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

维护房地市场稳定

根据国家统计局数据，8月，徐州新建商品住宅销售价格同比上涨11.6%，且今年以来持续8个月保持11%以上的同比涨幅。

中原地产首席分析师张大伟表示，徐州地区新房价格连涨55个月。前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。该地区房地产市场较为火爆。绍兴也属于房价上涨比较明显的区域。持续上涨的房价使得调控收紧的必要性提高。

据了解，绍兴与徐州是下半年来全国第26和27个收紧调控政策的城市，本轮已有超过27城市合计发布了30多次房地产收紧调控政策。

对此，张大伟指出，从深圳、杭州等城市看，不停的微调加码政策将成为本轮调控的主要特点。

“十一”假期过后，各大机构纷纷发布黄金周期间楼市热度监测情况，从全国范围看，多数地区楼市以温和放量为主。多地新房市场呈现分化趋势，所在区域较为优质的楼盘销售相对火爆，远郊地区则以降价促销为主。

二手房方面，从中介提供的数据看，相对9月份的周末，黄金周7天带看热度并无显著变化，大多数城市国庆7天平均日带看量不及9月份的周末，并未出现“金九银十”扎堆看房的火爆场面。