㈠ 影响房价的因素主要是什么
未来3-5年，影响房价的4个因素
1、国家对房地产的态度发生转变。众所周知，房地产刚起步时，作为重要的支柱产业，在国民经济发展中发挥了举足轻重的作用。但是，时过境迁，逐渐也暴露了很多问题，比如高杠杆、高负债、挤压消费和实体发展空间等等。对此，中国社科院在报告《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中明确表示，从2018年开始，房地产对经济的拉动作用开始由正转负。因此，我们看到，最近三年来，国家三令五申，房住不炒成为了长期定位，而且还提出了不把房地产作为短期刺激经济的手段，明确要求确保房地产平稳健康发展等等，这些态度的转变都预示传统的房地产模式基本宣告结束了。
2、房地产税逐步落地的预期。过去十多年，持有房产虽然有一定成本，但与房价涨幅相比，基本可以忽略不计。但是，未来3-5年，房产持有成本的增加是大势所趋，尤其是房地产税的逐步落地。关于这一点，中国法学会财税法学研究会顾问俞光远透露，房地产税立法小组2018年就已经成立了，当前正在调研，接下来将为立法做准备。试想，在房价不断趋稳的大趋势下，利息成本、折旧成本、物业费、取暖费等加起来，持有成本就已经够高了，再加上房地产税的出台，买房成本只会越来越高，这意味着利用囤房来短期获利的机会越来越少了。
3、多种住房方式或将“遍地开花”2017年，国家提出要“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。对此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前住房总量已经足够了，但是住房的结构性问题依然突出，所以现代住房制度的核心是完善住房供应体系，主要分为四类：商品房、共有产权房、市场化租赁住房，公共租赁房。截至目前，租赁住房、共有产权住房等已经在全国多个城市开始试点，主要集中在人口较多的北京、深圳、南京、广州等等。显而易见，多种住房方式集中推出，可以满足不同层次、不同收入群体的住房需求，从而实现住有所居。当然，同时也可以分流商品房市场的需求，从而起到稳定楼市和房价的作用。
4、城镇化开始进入到下半场。截至2019年底，我国的城镇化水平超过了60%，进入到下半场。与上半场不同，以前人口流动的方向是从农村向城市，而未来人口流动的主要方向则是从农村、中小城市向都市圈、城市群流动。经济学家任泽平表示，未来还有2亿人口要进城，而其中的80%都将流入城市群中，比如长三角、珠三角、京津冀、大湾区、成渝等城市群。值得注意的是，目前全国热点城市正在放开落户限制，而且国家也正在探索城市群内户口通迁、居住证互认制度，此举无疑将进一步提升城市群的潜力。显而易见，城市群的壮大，必然会对房地产产生利好，而人口流出、产业乏力的中小城市，房地产几乎没有了未来。
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㈡ 加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度是什么意思
租售同权的房屋管理制度