对完善我国城市住房保障的看法

Ⅰ 针对我国国情谈谈完善农民社会保障体系的个人看法

〕“三农”问题的核心是农民问题,在所有的农民问题中,农民的社会保障问题又举足轻重。我们应该从以下几个方面完善农民社会保障制度:提升土地保障能力,提高农民保障水平;改变我国农村现行社会保障体系覆盖面窄、范围小、社会化程度低的状况;妥善解决二元化格局下城乡保障差别大、城乡劳动者境遇不平等的问题;采取有效措施解决农民社会保障基金的来源问题。
一、建立与完善农民社会保障体系的重要性
社会保障是指国家根据一定的法律和法规,为保证社会成员的基本生活权利而提供的各种救助和补贴项目的总和。,建立与完善农民社会保障体系至关重要,其重要性体现为以下几点。
(一)能够有效地减少农村人口。
(二)能够有效地扩大内需。
(三)有助于农村经济实现可持续发展。
(四)有利于调节收入分配。建立与完善农民社会保障体系,可以最大限度地实现收入分配公平的目标。

二、当前我国农民社会保障存在的问题
(一)土地保障功能减弱。
(二)社会保障层次低、范围小、覆盖面窄、社会化程度低。
三)二元化格局下的城乡保障差别过大,使城乡劳动者的境遇不平等。
四)农村社会保障资金筹措不足。

三、完善农民社会保障体系的对策
建立与完善农民社会保障体系,发展农村经济、增加农民收入是基础,因此,必须加大农业投入,调整农业结构,发展乡镇企业,以增强个人交费能力。在此基础上,从我国农村实际出发,探索出一条适合现阶段农村特点的社会保障的途径。
(一)提升土地保障能力,提高农民保障水平。
(二)改变我国现行农村社会保障覆盖面窄、范围小、社会化程度低的状况。根据我国农村经济发展水平低,农业人口多,地区差距大的实际情况,应建立一个低水平、广覆盖、多层次、地区有别的农民社会保障制度。
(三)妥善解决二元化格局下城乡保障差别大,城乡劳动者境遇不平等的问题

(四)采取有效措施解决农民社会保障基金的来源问题。

Ⅱ 简述完善我国城市住房保障途径

您好，很高兴回答您的问题。
我国城市住房保障主要针对中低收入人群，其中低收入者住廉租房，收入提高后可以购买廉租房部分产权，还可以买限价的保障房。中等收入和高收入人群购买商品房。
希望能帮到您。

Ⅲ 试述我国城市住房制度改革的根本目标的基本内容

改革，中国的住房制度改革进程和政策之前，中国采取了系统的统一管理，统一分配，以租养房“的公共住房实物分配，应该说，这种制度模式在较低的水平，消费水平，满足职工基本住房需求。
住房制度改革开始于1980年，住房问题，邓小平的讲话，当谈到住房问题时，邓小平说：“考虑城市建设住宅，一系列的政策和住房分配。城镇居民个人可以购买房屋，也可以覆盖不仅是新的房子出售，老房子也可以出售15年分期付款十年后出售的住宅租金恐怕我必须调整到与价格调整租金的人考虑买划算。“从那时起，住房制度改革的广泛经验丰富的飞行员房子（1979年至1985年），提租补贴（1986年至1990年）和销售与租金（1991年至1993年），该阶段的改革，全面推进建立住房市场化改革阶段（1994-1997年）。
于1994年7月，国务院发布的决定“国务院关于深化城镇住房制度改革”（国发号OON 1994年OOo的43）正式开启道路的城镇住房制度改革。本文对城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，我们的目标是建立与社会主义市场相适应的新的城镇住房制度经济系统，实现住房商品化和社会化;各单位建设，分配，维修和管理的房屋系统改变的社会，专业的运行系统;住房利益的一种分布的变化根据一个人的工作为基础的货币工资分配;建中低收入家庭的社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭的住房供应体系;同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业并存的住房信贷系统。
住房制度改革的地标文件是1998年7月3日，国务院下发的“通知”（国发OON 1998 OOO跟23）进一步深化住房制度改革加快住房建设，该文件宣布全国从1998年，全镇下半年开始停止住房实物分配，全面推行住房制度，建立和完善城镇住房供应体系为基础的多层次的保障性住房。
后来，为了促进房地产市场更好，更快的发展，国务院办公厅下发的“通知”（国发第OON 2003年OOo的18），促进持续健康发展的房地产市场提出：各地根据城镇住房制度改革进程，居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房。
应该说，以市场为导向的改革在中国的城市住房系统遵循的一般要求的市场经济系统改革的推进，但此外，有是特殊的背景和内在动机。这是主要的老福利住房系统低租金的条件下，无法维持正常的房屋维修，政府背负着沉重的经济负担;而在同一时间，以应付在东南亚的金融危机，国家实施积极的财政政策与收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，住房货币化的阶段，是最好的方式来拉动内需，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。一个数错误的
住房制度改革政策
（a）过量房屋功能
我们的住房制度改革从一开始就实施开放的方式，负责经济发展的为拉动经济增长的功能。“国务院关于促进持续健康发展房地产市场的通知”（国发OON 2003 OOo的18）明确表示，房地产是国民经济的支柱产业，在国内， “房地产是国民经济的支柱产业，”推到了极限由当地政府和演变为不正常的增长模式。当地政府热衷于批租的土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发和建筑依靠房地产投资，促进当地经济发展，并直接通过土地收益，房地产税，以填补地方财政，一些地方政府以房地产作为支柱产业，拉动当地经济增长，太功利了重要的贡献，的“经营城市”的房地产和土地管理已成为投资增长和财政收入的增加，一个重要的武器，它的行为主要包括：一是大力形象工程，“造城运动”的盲目扩大拆迁规模，人为创造了需求，拉动价格投机的土地，低成本的土地收购和一些地方政府，转手高价出售卖地的财政收入越来越多，甚至一些地方政府暗自交易，唆使开发商哄抬土地价格;房价和高一次性的，一些政府官员，当地房价高的价格的标志，经济发达，盲目到其他地区比较，一些城市的政府保障性住房，廉租房甩建设，经建设豪华住宅的利益，导致当地房价高。
在这个政策下的利益机制，面向全国各地的房地产投资继续攀升。从房地产固定资产投资增长速度在2000年，公认的国际房地产开发投资占全社会固定资产投资在2003年大幅增长21.5％，30.3％，29.6％，2004年，在中西部地区的增长，2005年达33％以上。一般是在10％以下，但中国从1998年开始稳步上升，在2004年的比例为18.78％，20.98％，2005年，2006年1-4月为22.93％，远远超过10％的国际警戒线。如果真正此外，占国内生产总值的比例，国际公认的房地产开发和投资不能超过5％，但，达到国内房地产投资占GDP的比重从2004年的9.6％，一些城市甚至高达50％以上。房地产是一个支柱产业，并发挥到了极致，经济和社会的影响是不言自明的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中期和长期的困难和问题，一定会遵循。
（ B）市场上超越了经济发展阶段
从国际的角度来研究住房制度，可以发现在国家经济和社会发展的不同阶段，往往采取不同的住房政策的早期阶段。 ，私营经济的发展，物资，经济基础薄弱，以及有限的技术力量是不足够的储蓄，很难建造并拥有独立住房，公共房屋时，往往有较高的比例（全开成立以来，我国经济向市场经济改革已经占绝对比例的公共住房证实了这一点）;当经济发展到一定程度，尤其是当社会整体呈现较大的中产阶层的社会结构，使E?东北?????形态，住房市场和私有化的条件在私人住房的比例往往较高，如美国，西欧国家在这个阶段，当然，土地资源的丰缺状况也是重要的影响因素，私人住房率例如，日本和英国，即使一个较高的经济发展水平，还保留了较大的比例，在伦敦和东京的公共房屋。经济和社会发展的不同阶段，需要实施的住房政策。<BR /然而，在目前的经济还没有完全开发的阶段，发展的社会之间的收入分配差距，但住房产权的私有化改革的重点，房地产市场就等于直接向私人房屋产权居者有其屋“到”居者有其产“改革的理解，还有一个更严重的偏差。存量住房在住房制度改革过程中，无论是出售以成本价或经济适用房或普通商品房的供应，的基本上在强调住房产权的私有化或自己的房屋财产所有权形式。中国在2005年，仅个人购买商品住房消费达14200亿元，居住在私人楼宇的居民的比例已达到72.8％。根据新斯科舍银行的面向对象§银行的统计数据在新斯科舍省，加拿大的家拥有率是67％，和美国近年来拥有独立住房的家庭超过60％，而一些欧洲国家，私人住房率约40％。相对于西方国家的私有化特征显着，但中国拥有的私有住房率最高的。
国发OON 1998 OOo的23号“，建立和完善多层次城镇住房供应体系为基础的经济适用房”，“低收入和中等收入家庭购买经济适用住房的目标，住房制度改革的纲领性文件国家发展OON第2003 OOo的18步“逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房的，以市场为导向的政策的程度体现更浓。目前，中国经济发展的整体情况而言，居民的收入水平和土地供应，大多数家庭购买或租赁普通商品住房，不仅超越了客观经济条件下，政府的住房保障责任的暗示似乎摆脱的集中体现。<BR / （三）货币化分配不能落实到位，职工住房消费能力严重脱节与市场价格
住房补贴制度和住房公积金制度，提高职工住房消费能力，这两个基本的系统的住房制度。这两个系统已经建立，并适应市场经济条件下的住房制度改革的需要，其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期的积累长期支付能力和住房金融政策的支持下，住房消费成为一种个人选择性的自主行为的本质，??这两个系统中应包括工人的工资收入在这个住房消费的一部分，恢复到职工个人通过不同渠道政策。
建立在大多数城市，职工住房补贴，房价收入比（即，经济适用住房的平均价格和比例的双收入家庭的平均年工资在该地区一个建筑面积60万平方米）的4倍和金融单位原有住房建设资金可转化为地区的住房补贴，住房补贴实施住房和住房面积未达到规定的标准工各地的财政资源的约束，住房补贴标准是根据各地出台的价格远低于当时的市场价格，在一些地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴。补贴标准设计设计的角度来看，目前的补贴标准按照政策，房地产市场的价格（大多数城市在2000年之前）的发展，远远落后于市场形势的变化，因此，住房补贴政策及其实施的第一在住房货币消费，国家和单位的工人欠了一大块账。对于大多数企业职工，由于劳动力市场供大于求的整体，劳动工资往往压低工资和住房消费含量严重不足购房者在市场上，租赁需求，，远从支持。因此，一般来说，住房补贴，货币补贴难以实施的非常到位，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的系统不能完全成立后，老的公路和突然被阻塞导致政策EN≠ê°￡，大量的弱势群体，住房已成为一个悬而未决的问题。
另外，在住房和金融支持播放的住房积累基金系统性能是最小的，并没有真正发挥住房政策金融支持的作用。例如，中国的公积金基金的储蓄和贷款利差高达2.87％，而在新加坡的公积金基金存款和贷款利差仅为0.1％，台湾也是0.2个百分点，相差10到20倍。此外，一定倍数的住房公积金贷款，个人账户的平衡，以确定其信用额度，这将不可避免地导致高收入，高存款成员将更多的公积金贷款，而贷款和补贴低收入低，有的甚至难以逾越的首付门槛，所以不能真正发挥作用的政策“及时雨”财政援助，以公积金政策。总体而言，住房截至2004年6月，全国住房公积金归集余额四百三十点六七十亿人民币，总提取量206.09十亿人民币，281.72亿元人民币的个人贷款总额185.42亿元人民币的未偿还贷款，全国住房公积金使用效率是非常低的，基金沉淀资金余额为一百九十五点九二亿元人民币，占45.5％的平衡估算。
（四）没有有效的住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位的区别。<BR /从策略属性的角度来看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率的房屋政策是社会政策领域的问题，更加注重的要求社会正义和基本住房的居民，这是要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋计划（居屋计划）。大多数国家的经验表明，住房都依靠基于市场的手段，依靠大量的公共政策工具。住房政策的根本目标是让人们得到他们想要的东西，基本的方向：第一，建立“容易进入的市场，一个是能够??支付的住房帮助低收入的人获得。
在中国的住房制度改革，但是，并没有打开的住房和房地产的两个面，在实质上构成的不同地区之间的差异的东西，没有住房，房地产市场，保证有效地区别开来。政府忽略的基本住房需求的普通百姓，缺乏住房保障的责任，廉租住房，经济适用住房建设相对滞后;在很多方面存在严重缺陷的土地供应，市场监管，住房，金融政策，政府应该发挥功能。应该是合理的政策导向和健康的住房政策，具有保障性质的住房建设和供应，通过公共政策，严格按照对房屋的需求，科学确定住房供应。房地产市场（例如，高档商品房，别墅等）是完全市场化的领域，按照市场经济，供给和需求的法律，以达到均衡价格的决定市场。
目前，94％的国家住房开发定性“房地产”，“经济适用房”的只有6％，其本质是利润的“住房”，廉租住房制度没有真正建立起来了2005年，累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4万，结束只有329,000的最低收入家庭廉租住房的覆盖面。北京到目前为止，只有总建筑超过14,000个单位的廉租房，相对人口超过14亿，不到1％。有13个省（自治区）的廉租住房系统建设成本的目标责任管理的省级人民政府政府的城市（区）和县人民政府政府工作超过70个地级城市的（共近1/4比重）根本没有建立廉租住房制度。
（E）的住房分配制度的转换引起了极大的不平衡，不同社会群体
住房制度改革早期的焦点上出售公屋的利益。对于大多数地方改变时，实施改革的主要特点：一是停止为自己的住房，住房货币化分配的具体方案进行了介绍，分房子，发补贴，住房制度改革是远远低于市场的价格出售公共住房，基本不考虑级差地租因素。
执行从实用的角度来看，这种股票的住房出售房改房价格基本上占有的事实和根据的事实固化不合理的既得利益差距。许多员工的各种补贴和折扣购买住房。特别是在住房制度改革的初期，住房价格机制不到位，很多住房都远低于当时的市场价格水平去到私人手中。福利分配的管理，以实际占用的基础上出售，实际上是一种形式的产权，既得利益者会被治愈，是一个国家的部分群体的社会“礼物”的行为，造成巨大的社会不公。特别是在系统的单位，不同单位职工住房差距差距明显的时代。其次，住房制度改革的统一价格购买不同的情况，不同位置的房屋也导致福利收益和损失的严重失衡。
在公共部门领域，主要是行政机关，单位住房分配制度的明显特征，单位，质量参差不齐是相当严重的。同样作为国家公职人员，富裕的公屋单位工人的房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有些不止一套的住房制度改革，一些年纪较大的工人无家可归，成为最大的分配不公平的。
另外，原来的实物住房分配只售不租“的政策需要反思。”只售不租“的政策，这是既得利益的承认和巩固，而不够没有利益团体的考虑，扩大了不同群体的利益分化。目前，大多数国家的公共房屋已被出售的整体销售率达到95％，而新工人到参加工作的老工人，并没有房，没有解决住房问题，根据受害人的利益，结构性的改革。
（六）土地出让制度
在现行制度下，所产生的土地和大部分的税收资产收益基本的局部存在更严重的缺陷，导致地方政府高度依赖土地收入，例如，2005年，全国的土地出让金高达550.5亿元人民币，占同期总价格的地方财政收入15092亿元，1/3的土地已成为典型的第二财政收入在一些地区，一些地方政府在利益的驱动，无论是公开或暗中支持，甚至推动房价上涨，这是一个重要的因素，导致房地产市场秩序的违规行为。
土地出让制度，一次性转让的土地使??用权为70年来的开发人员，开发人员，然后通过成本购房人无疑提高住房消费的门槛。哄抬土地价格，地方政府垄断土地一级市场，通过所谓的“把戏，射击，红，巨大的收益，美其名曰”经营城市“。当地政府是一次性收费70年的土地使用权转让费，在本质上，目前政府后面十几个政府的收入，寅吃卯粮的透支。在现行制度下的土地出让金，地方政府和开发商形成了利益共同体，共同推高了价格和土地价格。地方政府在价格轮番上涨，土地纯收益税和各种获益良多的名字，但没有这部分的收益减少在社会上，特别是对低收入阶层的住房保障。
（七）住房制度改革的极不合理的房地产开发和管理系统
改革之前，中国的房地产开发和建设，通过规划部门的基础设施，金融，土地管理，建设银行计划推前进的过程中形成的组织和实施，以及包括20世纪80年代的“权力下放”后，每个住宅单位的基础设施建设公司自行作出安排，分配住房的职工。一般来说，在当时，整个房地产融资，开发建设和销售过程中的公共部门的统一管理。住房制度改革实施后，取消福利分房制度，住房供应主要靠市场来提供内容，中国基本上是世界上独一无二的房地产开发和管理系统。房地产开发商用于住房建设的土地和资金，商品住宅的主要倒卖的使用，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，其实质的房地产经纪人，皮包商（曹建海，2006）。截至2004年年底，中国的真正的房地产开发和经营的法人企业达到59000个，已形成一个非常大的完整性多余的垄断利润的利益群体（在里面的真正的房地产服务行业在中国，开发商的利润份额和销售收入占90％），并在政府决策中越来越重要的声音，左，右，甚至“要挟”政府决策行为。
建筑+金融“模式，今天的房地产开发业务模型没有设想在20世纪80年代开始，无论是实施的建造和安装活动，也不提供金融服务，唯一的组织性住房建设在开发和销售。资金来源，如果没有银行信贷，建筑企业的进步，消费者的期货房款，开发公司将无法运转。因此，目前的房地产开发企业在中国是不一个真正意义上的企业，通过房屋开发功能的组织和管理的垄断，攫取超额利润，这些功能应该由政府或由政府设立的机构，来承担。
，多年来在中国的土地批租制度实施以来，房地产开发的土地供应，土地级差地租的形成由社会经济发展和公共政策目标的原因，并不反映任何个人对整个社会，对经济的贡献。私人发展的土地出让将这些级差地租一起转移到一个非常小的数目开发，导致巨大的社会不公和制度腐败的官员和商人的手中。
（H）经济适用房制度一个模糊的的位置失控的管理监督
负担得起的住房是政府转移支付的面向对象§免除土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴，以解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。包含大量的政府补贴的经济适用房，销售面向低收入和中等收入群体，具有显着的收入转移因素。从理论的角度来看，以帮助弥补由于能力有限的购房者造成的困难支付低收入群体。然而，这一政策有许多内在的缺陷，不仅体现在政策本身，主要体现在政策实施过程中。
首先，经济适用住房政策的目标不明确。在在低收入和中等收入群体的政策受益群体，但这个定义是不与政府补贴的能力。考虑到量不可分割的住房，经济适用住房在一所房子了大量的政府补贴凝固。的补贴，基本上没有政府的补贴方式解决低收入群体的住房问题，更何况中等收入群体的能力。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发的黑市场化运作。
其次，经济适用房政策在执行过程中的不当行为，失去控制的情况是严重的。模糊的表面由于政策的实施，经济适用住房政策的实际受益人是不符合政策初衷。福利负担得起的住房群体收入上限过高，在一些城市，例如，有资格购买经济适用住房的家庭年收入可达6万元，大大超出了社会和经济适用住房的中低收入水平是供不应求， ，并已成为的商业对象投机。在实践中，政府是非常困难的，以验证实际收入水平的购房者。实际的结果往往是，政府补贴的经济适用房的中等收入和高收入群体截获，有些家庭负担得起的住房，出租或上市交易（REICO工作室的调查报告“经济适用房政策评价”经济适用房2005年在北京为个人使用只有51.34％的出租率超过40％），政府通过住房福利转移很快就意识到，很明显，这又是不能保障性住房的购房者解决住房困难的初衷背道而驰。
再次干部考核体系的想法？赚钱，GDP增长也使得地方政府所取得的成就严重缺乏热情支持保障性住房建设，特别是在许多地区，当地政府和当地房地产市场价格的影响为由，禁止工人提高住房，合作住房，还可以防止土地分配给保障性住房建设。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发和投资中的比重从去年的6.1％下降至4.6％。第一季度的比例2005年，在国家负担得起的住房完成投资6亿元元，一个年 - 上 - 年下降13.8％，占真正的房地产开发和投资，以拒绝进一步的2.6％。1998至2003年，在累积中国的经济实惠住房完成在一个面积为477万平方米，只累计解决600多万个家庭的住房问题（购买对象，如经济适用房制度在大部分城市的建设标准，把关严和其他问题，也可以不确保600万个家庭是低收入家庭）说，所有这些因素，所以并没有制定客观地进入保障性住房供应的主渠道。
显然，各级政府卖地财政的土地价格;开发商哄抬价格，以消化高价土地。这似乎是符合经济逻辑。在过去的几年中，人们听到它似乎只有经济学家的声音，那是，供应和需求之间的关系，但供应和需求之间的关系已经很难以说明中国的房地产市场的现状今日很简单，如果需求超过供给，将大量房屋空置，如果供给超过需求，然后有将有这么多的人谁也买不起房。好了，外面的供应和需求之间的关系，但也有问题吗？
的供给和需求
形成的房地产市场运行情况的法律以外的因素，当然也有很多原因，但据笔者，最大的因素是房地产市场的发展的指导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被认为是经济政策的一部分， ，而不是社会政策的一部分。因为在真正的房地产作为一个经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）是明显的，但其社会功能（成员的社会住房需求和人们的“空间右键”）被忽视了。因为商品房兼具投资和消费价值，其价格的上涨预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者急于出售。这样一步步上涨带动的新高。为了解决这个问题，政府将不得不发挥了非常重要的作用。但在中国，政府不仅没有起到积极的作用在这种情况进一??步恶化，预计房地产价格上升，使

Ⅳ 完善住房保障制度的必要性是什么

1．解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任

我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。

从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。

目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。

2．构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题

党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。

3．当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性

近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

Ⅳ 我国房地产市场发展存在哪些问题怎样加强我国城镇低收入阶层住房保障制度建设

目前我国房地产市场存在的问题

———结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。

———投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业” ，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。从房地产开发资金组成看：1998 年～2002年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2002年已分别达到9541亿、2149亿、 2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1％，到2002 年商品房竣工面积已达3.25亿平方米，比商品房销售面积(2.49亿平方米)多三成。1998年～2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。

———市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用很小。

———房屋价格构成不透明，市场信息不对称。目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因， 无法维护自己的权益。

Ⅵ 如何完善我国的住房保障体系

二、住房保障体系存在的问题及完善

第一，住房公积金制度。1999年4月3日，国务院颁布实施了《住房公积金管理条例》，这标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规模化发展的新时期。现实施的条例是根据2002年3月24日《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订后的条例。住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。可见住房公积金制度是一项强制单位和个人为个人未来购房进行储蓄的住房货币分配方式，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工购买住房，旨在帮助个人缓解购房压力。利用住房公积金贷款比普通商贷的利率低1%.住房公积金制度自建立以来，覆盖面不断扩大，归集额和缴存额都有了很大的提高，对中等收入者购买房屋提供了很大的支持作用。但是，该制度在实施过程中也存在着诸多不足之处。首先，虽然住房公积金制度自建立10多年来，覆盖面不断扩大，但覆盖率仍然较低。全国公积金覆盖率不到50%，仍有4000万左右的职工还未参加住房公积金制度。[2]一些企业，特别是私营企业没有缴纳住房公积金的意识，也有些企业由于资金流转不畅任意停缴。其次，住房公积金的运用率低，沉淀资金高。“就全国来看，除在上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市的公积金运用率情况比较乐观，超过了60%，其中北京高达96%，而其他省市则普遍面临运用率不足的压力。”[3]造成这一现象的原因有以下：办理住房公积金贷款条件多、手续繁琐、审批时间长，影响购房者贷款热情；虽然公积金贷款比商贷低1%，但是这个利率差很小，当商贷采取优惠利率时便优势不存。而且，利用公积金贷款可贷得额度低，即使采取商贷+
公积金贷款并行的方式，但也终因公积金贷款手续繁琐等弊端而使人们不得不放弃它的使用；公积金的使用仅限于购买、建造、翻修、大修资助房屋，不能用作租赁之用，这也限制了那些卖不起房的低收入者对住房公积金的使用，对于那些直至退休都卖不起房的人来说，只能等到退休再将公积金支取出来自用，这有悖于公积金作为住房保障的原意。再次，公积金缴存设定了最高缴存比率，不利于单位自主提高职工公积金额度。

住房公积金制度存在的这些不足都影响了其提供住房保障的力度，需要加以完善方能使其更好的发挥作用，首先，加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。必须改变目前我国用工制度的无序状态，凡是企业用工必须经过当地劳动管理部门的批准，并在劳动管理部门登记注册。住房公积金管理部门必须对在本市工作的人员进行跟踪，即在本市工作后，要及时办理住房公积金缴纳的有关手续。[4]逐步推进农民工参统住房公积金的改革措施，使农民工也能从中受惠。其次，赋予住房公积金中心稽查处罚职能，对不缴、欠缴住房公积金的单位予以相应处罚，迫使其按期及时缴纳。再次，提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。第四，取消最高比率限制，设定弹性比率，对于有能力且对住房公积金热情高的单位鼓励其自己确定比率提高职工住房公积金额度。第五，拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。第六，加强住房公积金中心的管理，强化对其的监督，简化办理程序，提高办理效率。

第二，经济适用房政策。1998年，我国推行经济适用住房政策，国务院发布的有关文件提出：中低收入家庭购买经济适用住房；经济适用房具有社会保障性质，目的是为实现“居者有其屋”。经济适用房是指以行政划拨土地建造，享受政府优惠政策，以保本微利（开发商利润控制在3%以下）为原则，向中低收入家庭出售的不完全产权的普通商品房。“从1998年至2002年，全国共完成经济适用住房投资3959.67亿元；经济适用住房施工面积达71644.68万平方米；经济适用住房竣工面积达42857.60万平方米；经济适用住房的竣工量占商品住宅竣工总量的41.2%，也就是说，经济适用住房已经占了中国住宅的半壁江山。”[5]按此统计数据而言，我国的经济适用住房规模已经很大，应该能够满足广大中低收入者的购房需求，而为什么实际上并没有起到其应有的效果呢？究其原因，不难发现，当时国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅是为了解决中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长也是一个重要目的。正是由于这种政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规范等问题不够明确，导致在一些地方经济适用住房被富人购买，成了富人房，偏离了它应有的目标。[6]目前经济适用房存在的问题主要是：消费主体错位，由于审核不严，高收入者往往凭借其经济优势购置多套经济适用房，剥夺了本属于中低收入者的房源；房屋面积规模普遍偏大，中小户型供应量少，而中低收入者真正能够消费起的只有那些中小户型的房屋；虽然政府限定了经济适用房的利润空间，然而，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。经济适用房存在的这些问题是关乎我国住房保障能否落到实处的关键所在，因此一定要下大力气认真解决这些问题。

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Ⅶ 住房保障体系的社会评论

我国住房制度改革政策中存在的一些误区
作为房改纲领性文件的[国发1998 23号]文提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”和“中低收入家庭购买经济适用住房”的目标。[国发2003 18号]文则进一步提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，政策所体现的市场化程度更浓。就目前我国经济发展状况、居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，似乎也是政府摆脱住房保障职责的隐含体现。
（一）过度地赋予了住房的经济发展功能
我国房改从实施起就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出房地产是国民经济支柱产业。在各地，“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。地方政府热衷于批租土地、征用农地等用于大规模的房地产开发建设。依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。其主要行为包括：一是大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价；二是炒卖地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价；三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济发达的标志，将本地房价与其他地区盲目攀比，一些城市政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。
在这种政策和利益机制导向下，全国各地房地产投资持续高涨。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29.6%，2005年中西部地区增长，高达33%以上。国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下，但我国从1998年开始，这一比重稳步上升，2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月份为22.93%，远远超过10%的国际警戒线。另外，国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%，但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%，一些城市甚至于高达50%以上。如果以房地产为支柱产业并将其推向极端，给经济和社会带来的影响是不言而喻的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中长期困境和问题定会随之而来。
（二）市场化过度，超越了经济发展阶段
从国际的视野来考察住房制度，可以发现各国在不同的经济和社会发展阶段，往往采取不同的住房政策。在经济发展的初期，由于物资、经济基础薄弱以及技术力量有限，私人没有足够的储蓄，很难独立建造和拥有自主住房，这时公房比例往往较高（我国建国以来至市场经济改革全面推开以来，公房占绝对比重也印证了这一点）；当经济发展到一定的程度，尤其是当整个社会出现较大比重的中产阶级，也即社会结构呈现橄榄型形态，住房市场化和私有化就具备了条件，此时，私有住房的比重往往较高，如现阶段的美国、西欧国家。当然，土地资源的丰缺状况也是影响住房私有率的重要因素，例如，日本和英国即使经济发展程度较高，在伦敦和东京，也保留了较大比例的公房。不同的经济社会发展阶段要求实行不同的住房政策。