住房保障制度的定义

A. 中国住房保障制度的优点的缺点是什么

优点很多，我个人认为我国的很多政策都是为人民服务的，但缺乏实施力度及法律效力。

B. 保障性住房的法规规定

退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。
2011年12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。
中国网2014年6月5日讯国务院新闻办公室昨天下午就棚户区改造和保障性住房建设情况举行发布会。住建部总经济师冯俊在会上表示，保障房退出（准入）机制的设计要有一定的宽容度，“退出机制并不是说一定要退出保障房，而是要退出原来的福利机制。针对收入提高后的退出机制设计一定要实事求是，要有一定的宽容度，要允许一定的收入增长，要有一定的稳定时期。”冯俊介绍，随着大量保障房竣工投入使用，针对确保保障房的公平分配、合理使用的准入问题，住建部目前也已建立了一套监管机制。 2014年5月20日，北京市法制办公布了2014年市政府立法工作计划，涉及55项内容。在2014年力争完成的12项立法项目中，包括备受关注的基本住房保障条例(草案)、控制吸烟条例(草案)、轨道交通运营安全条例(草案)、居住证管理办法等。
《基本住房保障条例(草案)》拟规定，申请保障房不再审核收入情况，而以有无房产作为申请依据。同时，非京籍人群拟纳入保障房申请范围。

C. 住房保障制度的住房保障制度的产生和演变

构建政治规则层面上的住房保障制度框架国家应在更高的政治规则层面保障公民的住房需求，通过立法保障公民的住房权利，尽快出台《住房法》，立法保障应该涵盖五个方面内容：一是按照不同的需求层次确认公民有选择合适住房的权利，同时赋予公民有自由表达住房需求的权利，通过制定保障公民住房权利的政治规则来降低公民获得合适住房的交换成本。二是通过立法明确人大、政府、司法、社会、公共组织和个人的责任和权利，降低住房保障制度的“依从成本”（意味着要有办法来识别那些违反规则的行为，衡量其违反的程度，并且能识别出是谁在违规）。三是按照事权与财权相对应的原则，明确中央政府与地方政府的责权利，在同一的立法目标下实现合作，降低制度的实施成本。四是推动政府职能转变，实现由政策制定、实施、监督三者合一到政策制定者的角色转变，同时推动非营利组织和私营部门积极参与住房保障制度的实施，提高效率。五是明确住房保障的资金来源、支出管理、政策措施，鼓励社会资本积极进入保障性住房供应体系。构建基于责任政府的激励机制构建基于责任政府的激励机制，让地方政府真正成为服务大众的责任政府：一是改革政府官员政绩考核体系，将维护人民权益、关心群众疾苦、解决公共领域问题作为考核地方政府的主要内容，促使各级政府树立正确的政绩观。二是改变保障性住房建设用地以划拨方式的供应模式，变为以政府标准价出让供应，同时合理增加中央财政在住房保障领域的支出，增加部分用于支付廉租住房、公共租赁住房建设用地的土地出让价格，弥补部分地方政府因土地划拨方式供应而减少的土地收益。三是通过立法将土地出让金收益按比例建立全国性住房保障基金，以奖励项目建设的方式返还地方用于保障性住房建设。四是将保障性住房支出纳入地方各级人大的监管范围，对保障性住房支出的年度预算和决算实行单独审查并向社会公开。构建全社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换住房保障制度实施的关键就是对代理人的监管问题，政府因其具有纠正市场失灵的职能，如果再参与保障性住房的生产和供应环节将不可避免地导致对住房产权无法清晰界定，而监管和实施的成本将会非常高。因此在设计住房保障制度框架时应该向构建社会广泛参与的第三方实施的非人际关系化交换方向发展，改变政府既是规则制定者又是规则实施者的局面，从而降低实施和监督成本。一是将政府职责定位为住房保障政策的制定者和政策实施的指导者，由政府所属的行政主管部门负责。二是将现有的政府所属的实施机构如直管公房管理中心或廉租住房管理中心从政府职能部门剥离，成为住房保障制度的第三方实施机构，主要转变为两类互不隶属的社会非营利组织，一类为审查认定组织，负责组织社会广泛参与保障对象资格审查认定、保障方式确定工作；另一类为项目实施组织，负责保障性住房项目的建设和管理工作。三是在国家立法的鼓励下，个人、公共组织或私营部门组建非营利组织参与保障性住房项目的建设和管理。构建信息化管理平台规范准入退出机制构建住房保障制度框架的主要目标是纠正住房市场失灵以及防止因政府职责缺位和效率低下而导致的政府失灵，其核心是通过公共财政政策实现国民收入的再分配，使不同收入阶层能够获得合适的住房。但是在保障性住房与市场住房之间由于政府的干预而形成巨大的利差，由此住房保障准入与退出的社会公平便成为制度框架构建的焦点。然而，交换双方信息的不对称对保证制度实施的公平将产生巨大影响，保证住房保障对象的信息完整性成为了社会公平的关键。随着信息技术的不断发展，整合构建完整的信息共享平台已完全可能实现，对降低住房保障制度的“依从成本”将产生积极影响。第一，通过构建涵盖劳动保障、税务、银行、证券、公安、民政、房产等部门信息共享的平台，实现对住房保障对象家庭的收入、资产和住房状况全面掌握，构建公平的资格准入机制。第二，构建针对不同收入、无房时间等因素的排队轮候机制，实现差别化的住房保障体系。第三，运用价格机制规范保障性住房的退出机制，一是对已享受廉租住房保障的家庭在收入提高后实行逐步调高租金的方式或逐步减少租赁补贴，直到租金调整为市场租金或停发补贴；二是对经济适用住房方式保障的家庭在购买其他住房后实行由保障实施机构折价回购方式退出保障，回购的住房由保障实施机构向其他符合条件的家庭出租或出售；三是公共租赁住房的租金按略低于市场租金标准确定，为市场租金的80%～90%，一旦公共租赁住房保障对象通过市场购房便执行市场租金直到承租人退出；四是对租赁型保障对象在保障期间购买市场住房的给予一次性购房补贴，在承租人退出该房后才将购房补贴拨付售房企业，保障对象将补贴购买的市场住房再次上市交易时，必须将购房补贴款退还政府，同时按购房时补贴款所占比率提取售房时所获取的利润。构建科学的信息收集体系全国房屋普查所涵盖的信息非常广泛，从城镇到农村，内容包括房屋状况、居住状况、产权人及家庭情况等，同时由于城市的发展，房屋基本信息变更迅速，增加了信息收集的难度。构建科学的信息收集体系不仅可以增加信息的准确度，还可以提高信息收集的效率，对分析和制定住房公共政策极为重要。首先，明确组织机构，将全国房屋普查工作纳入到行政机构的重要日常职能。其次，固定房屋普查时间，将房屋普查工作常态化，一是在国家制定五年规划的前一年开展全国性的房屋普查工作，为制定下一个住房建设及住房保障五年规划提供准确的决策数据；二是其他年份通过抽样调查修正数据，为制定年度住房保障计划和保障性住房土地利用计划提供依据。再次，建立以社区、村委会为基础的房屋档案信息系统，对住房情况及时修改更新。最后，对所有竣工的新建房屋由建设部门提供统一编号的“身份证明”，并通过网络建立新建房屋信息系统，便于查询和管理。

D. 住房保障体系的住房分类

住房公积金制度及其发展
住房公积金制度最初是经济发达国家解决低收入家庭住房问题的一种成熟经验，并一度在实践中作为政策性住房金融发挥了巨大作用。其本质是一种国家支持的社会自助形式，通过金融互助，以缴存公积金的方式，增强缴存资金职工的购房支付能力。
我国住房公积金制度是政府为解决职工家庭住房问题的政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各类企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人提供住房贷款，具有义务性、互助性和保障性等特点。住房公积金按规定可以享受列入企业成本、免交个人所得税等税收政策，存贷款利率实行低进低出原则，充分体现政策优惠。
1994年住房公积金制度在我国城镇全面推行，1999年我国颁布《住房公积金管理条例》，并于2002年重新发布，使住房公积金制度逐步纳入法制化和规范化轨道。目前已基本建立起由住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的管理体制。
截至2003年底，我国建立住房公积金职工人数达6045万人，累计归集公积金5563亿元，职工因购建住房和退休等支取1743亿元，累计发放个人住房贷款2343亿元，支持327万户职工家庭购建住房，为改善居民家庭住房条件发挥了重要作用（数据来源：《中国的社会保障状况和政策白皮书·住房保障》）。相关统计数据显示：至2004年底，全国住房公积金覆盖率达58%，我国建立住房公积金职工人数达6138万人，累计归集公积金7400亿元，累计发放个人住房贷款3404亿元，共支持434万户职工家庭购建了住房。
住房公积金属于政策性住房金融，是我国住房保障体系的重要组成部分，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。从实践经验来看，公积金制度在支持解决低收入家庭住房方面发挥着巨大作用。住房公积金制度的实施，不仅本身满足和改善了部分低收入家庭住房条件，同时，住房公积金的增值收益也成为了廉租住房建设资金的主要来源，有力地支持了廉租住房的建设。但是，我国住房公积金是在城镇住房制度改革后建立起来的，还需要在实践探索中逐步完善相关制度，以确保其充分发挥政策性住房金融的应有作用。
住房公积金安全性、利用率制度局限
住房公积金制度虽然为住房保障制度的建设、城镇住房制度改革、促进住房消费和改善职工居住条件等方面做出了杰出贡献。但随着住房公积金制度的不断深化和发展，住房公积金管理中也暴露出诸多弊端，或管理体制自身不足、或管理制度缺乏统一性、或监管体系存在多头性等普遍性问题，在很大程度上阻碍了住房公积金制度的健康、快速发展。
公积金安全性主要体现在内部控制和外部监管尚存在问题，近年来不断出现公积金被挪用和被贪污的腐败问题即为明证。另外，公积金的投资安全也是不可忽视的问题。
住房公积金是由各方组成的管理委员会共同决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的资金。根据公积金管理条例的规定，公积金管理中心是代理缴存人行使管理职责。尽管管理组织和监管机制相对比较健全，但在实际执行中仍然存在监管不力的问题。有些管理委员会流于形式，重大事情不能充分起到决策作用，依靠管理中心负责人进行巨额资金运作，不仅责任大，风险也大。同时，住房公积金管理中心每年向财政部门报告资金使用情况，实际上只是静态监管，很难充分起到监管作用。而银行托管也是按管理中心要求调拨资金，缺失真正的管理职能。因此，同级监管权不能有效行使是导致监管乏力的主要原因。另外，因金融市场风险较大，即使按规定购买国债，也因托管机构的经营效益、购买国债的品种风险等，导致公积金增值收益不能按预期收回，也导致部分公积金本金面临着巨大风险的可能。
住房公积金使用率反映了一个城市房地产业的发达程度，近年来我国住房公积金使用率一直徘徊在50%左右，地区间也表现出明显差距。
分析表明，影响公积金充分发挥其政策性住房金融作用的因素主要有以下几个方面：首先，消费意识相对落后，不习惯提前消费，造成公积金只存不用。其次，管理中心市场竞争意识不强，市场宣传推广力度乏弱，公积金服务水平效率不高，贷款手续复杂，发放贷款时间较长，开发企业更愿意与商业银行合作，挤占了公积金贷款的市场份额。第三，住房公积金与商业银行的贷款利率差距较小，又受额度限制，在政策性住房金融上体现的优势不明显。第四，住房公积金的流通限制，造成部分地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，而有些地区却大量闲置，使用效率不高，增值空间受到很大影响。第五，申请公积金贷款，部分地区有额外附加条件，不如商业贷款条件宽松。第六，公积金使用用途主要用于购买住房，实际应用于自建和维修项目的很少。而且只能用于购买不能用于租赁，导致买不起房子的家庭长时间享用不到住房公积金，同时，相对的低存低贷，实质上是使低收入家庭承受了利息损失。
住房公积金制度优化探讨
通过以上对于住房公积金的辨析，不难看出，制度创新与加强监管是优化、完善公积金制度的重要方面，相对应的可以从以下几点来探讨制度优化：
第一，加强监管，保证安全。强化管委会的实际权力和责任，管委会名单要向社会公布并接受监督、资金流向要经管委会同意，财务情况要及时向管委会和财政部门汇报。同时，如果公积金出现问题，管委会成员要承担连带责任。
第二，加强信息互通，统一联网监管，由主管部门和人民银行实行动态监管。建立同级财政与上级主管部门的联网动态监管体制，随时把握归集、使用和其他流向情况。区域间统筹运用资金，改变目前分割现状，让公积金流通起来，用足用好公积金，提高使用效率。
第三，扩大使用方向。除用于房屋购买、自建和维修外，还应加大对中低收入家庭的支持力度，包括按月按年支取支付房屋租金等。
第四，降低利率。公积金贷款是政策性金融，带有保障性质，不应随商业贷款利率经常调整。降低公积金贷款利率或实行差别利率，对于购买自住、小户型、总价较低住房的低收入家庭，提供更加优惠的贷款利率。同时，创新、丰富贷款品种，使其充分发挥政策性、保障性金融的作用。
第五，简化贷款手续，提高服务水平。提高住房公积金运营效率和服务水平，加强宣传，主动与开发企业合作，用足用好住房公积金。
第六，及时合理调整贷款额度。各地应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况，及时合理地调整贷款高限，使公积金贷款能够满足低收入家庭的购房需要。 经济适用住房制度及其发展
中国确定发展经济适用住房始于1998年。经济适用住房是我国住房保障体系的重要组成部分，建设部2004年发布的《经济适用住房管理办法》中规定，经济适用住房指的是“政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。由此可见，经济适用住房具有两个最主要的特点：一是经济适用住房作为政策性住房的保障性，这是与市场化商品房的主要区别；二是政府在经济适用住房的建设上提供优惠政策措施，如减免有关税费、免交土地出让金等，相对应的在建设标准、供应对象和销售价格上也对其有所限制。
出台经济适用住房政策并给予各方面的优惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住权的政策体现。城市中低收入家庭由于收入水平低，完全依靠市场化的手段很难解决住房问题，从而导致城市中的贫民区现象，并影响整个城市的稳定和发展。经济适用住房制度为广大中低收入家庭实现“居者有其屋”做出了不可磨灭的贡献。统计数据表明，从1997年至2004年，我国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，其占同期房地产开发投资额的11.1%。1999年至2003年5年间，我国经济适用房的竣工套数达26.8万套，占同期住宅竣工套数的22.1%。1999年至2004年，全国经济适用房销售面积达2.18亿平方米，占同期住宅销售面积的15.9%。
经济适用住房制度利弊浅析
经济适用住房在住房改革风雨历程中走过了十余春秋，政策的初衷是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。国家为了支持经济适用住房的建设，对经济适用住房项目规定免收土地出让金，减免多项税费，同时地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。经济适用住房在很大层面上有效地解决了中低收入阶层的住房问题，其贡献也是巨大的。
诚然，经济适用住房制度作为保障性住房制度的重要方面，在解决城市中低收入家庭住房问题上起到了较大的作用，但在运作过程中也出现了一些令人关注的问题，而且这些问题引起了职能部门、学者以及社会各界的强烈关注，甚至关于经济适用住房取消还是保留的争议，一度成为社会争论的焦点，对经济适用住房的发展前景莫衷一是。从实际操作来看，经济适用住房的问题主要有：
户型面积偏大和高档化趋势，导致房屋总价偏高从而使真正的中低收入阶层消费受限。销售过程管理不严，导致部分不具备购买资格的群体购买了经济适用住房，使补贴中低收入阶层的政策目的大打折扣，较高比例的经济适用住房被用作投资和出租，不仅使政府的补贴与公众资源流向了非目标对象，也给权力寻租提供了机会。投资逐年下降使经济适用住房的供给稀缺，造成一定的市场紊乱。开发商、监理部门和买房者存在信息不对称，开发商为了压缩建设成本追求利润，通常以提高容积率为手段，房屋质量得不到有效的保证；另外，与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有其特殊性，在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。
健全和完善经济适用住房制度建议
从以往的制度实施及市场现状来看，可以从以下方面完善和优化经济适用住房制度：
第一，严格控制经济适用住房的保障范围，确保经济适用住房的专属性，建议仅对拆迁户和危改户发售。
第二，经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积宜控制在60平米左右。
第三，加大廉租住房制度的建设，形成以普通商品房市场和二手房市场为主，以高档住宅市场和廉租住房市场为辅，以经济适用住房为必要补充的完善的市场体系。
第四，在减少经济适用住房投资的同时，政府要推进住房公积金制度和住房补贴制度的实施，确保各单位建立相应的保障制度。
第五，参考国外的平价住宅法案，政府出台法律要求开发商在建设商品住宅时，小户型低总价的住房不得低于开发总套数的一定比例。
第六，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。杜绝从经济适用住房交易中谋利的市场行为。 廉租住房制度及其发展成果
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。1998年以来，中国政府积极推进廉租住房制度建设，不断完善廉租住房保障政策。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。各地政府在国家统一政策指导下，结合当地经济社会发展的实际情况，因地制宜建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。廉租住房制度以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的多种保障方式。对住房面积和家庭收入在当地政府规定标准之下的家庭，当地政府按申请、登记、轮候程序给予安排，保障其基本要求。
从1998年提出建立廉租住房构想至今，中国廉租住房制度已经走过近十年历程。1999年建设部曾出台《城镇廉租房管理办法》，2004年3月在此基础上多部委共同颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。该办法规定，申请享受廉租住房制度，须具备最低收入家庭和住房困难两个条件。据建设部数据显示，截至2006年底，全国有512个城市建立了廉租住房制度，累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租住房制度改善了住房条件；其中，2006年到位的资金占33%，2006年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%。
发展廉租住房须解决的三个问题
从廉租住房的发展和现状来看，当前我国廉租住房制度正处于健全完善过程之中。宏观调控政策将廉租住房制度建设纳入地方政府的目标责任管理的举措，促使地方政府提高了对建立住房保障制度的重视程度，廉租住房制度建设得到了较大的推进。尤其是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，指明了廉租住房将是今后住房保障的重心。总体而言，目前廉租住房建设尚面临三大问题亟待解决。
首先，建设廉租住房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏，政府财政预算安排的资金相对不足；其次，一些城市对于廉租住房制度建设重视程度不够，廉租房制度覆盖面小，尤其是中西部地区；第三，廉租住房制度不完善，监管、审批等程序均存在漏洞，符合条件的家庭不能及时得到住房保障。而且，今后发展廉租住房制度的最大困难依然是资金问题。
廉租住房制度：住房保障的重心
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（即“24号文”）的出台，提出了把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。由此可见，住房保障已作为公共服务被上升到民生的高度，政府对房地产市场的调控已经转移到住房保障层面上来，而政策对廉租住房这一保障形式的各项规定和政策目标，无不体现出廉租住房已经成为住房保障的重要渠道和方式。
“24号文”对廉租住房制度保障范围的扩大、对保障对象和保障标准的合理界定、对现有制度在保障方式上的健全、多渠道增加廉租住房房源和确保廉租住房保障资金来源等方面，做了具体的政策规定和安排，更深层次上对廉租住房的保障供给提出了实现的目标和途径。但就总体而言，廉租住房仍然存在建设资金、房源和受保障对象资格审批准入三个方面的问题需要解决。
首先，从目前我国廉租住房建设资金的主要来源看，其渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。参考国外的多元化经验，包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券，可见，我国政策尽管进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租住房建设，但仍然显得比较单一而有限。调动一切可以利用的资金，采用多元化融资方式和渠道，有望为廉租住房的建设资金来源提供更有效的解决途径。
其次，尽管中央政府高度重视廉租住房制度的体制建设，但地方政府落实情况尚有待改观。目前我国廉租住房数量占房地产市场量尚不足10%，地方政府任重而道远。如不能真正站在民生立场上，支持并放宽用于廉租住房建设的土地，鼓励和推行开发商建设廉租住房的优惠政策，政策实施未必能达到效果预期。因此，只有增加房源，才能满足大量低收入者的住房需求。
第三，加快低收入家庭住房状况调查工作，全面建立保障对象住房档案，并及时出台实时可行的城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核、退出管理的规范性文件。在规范廉租住房申请审批机制的同时，引导低收入群体的住房消费观念，厘正因廉租住房非自有产权而产生心理抗性的错误认知。 双限商品房，即由政府在土地出让的时候限定户型、限定售价的商品房。双限商品房是面对近两年房价的一路攀升居高不下，国家政策调控在调整住房供应结构上继“经济适用房”之后的又一政策调控的产物。双限商品房由限价商品房演进而来，即由原来的只限售价进化到增限户型面积。
国内早在2004年2月，宁波市政府率先推出了限价商品房，实践证明，限价商品房在降低房价涨幅，满足中低收入家庭住房需求方面有着积极的重要的作用。限价商品房也因此在全国范围内被广泛推广，进而以增加对户型面积的限制而成为双限商品房。
从双限商品房的市场现状来看，部分地方政府推行双限商品房的积极性相对更强。双限商品房既带有住房保障色彩，但又具有商品房属性。政府经过对开发成本的测算后，在售价、户型面积、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商利润控制在合理范围，最终设定土地价格。这从土地源头上控制房价，打破了房地产市场垄断，保障了中低收入者的住房利益。同时，地方政府仍然能够收取一定数额的土地出让金。
双限商品房的出现，有效弥补了住房供应中的断层。在经济适用房和商品房消费群体之间，存在一个既无能力购买商品房又不够条件申请经济适用房的消费断层，而双限商品房能有效地解决这一两难问题，正好弥补了这一市场空白。双限商品房价格相对普通商品房要低，购买条件又比经济适用房相对宽松，成为市场的有益补充。
双限商品房作为对市场的有益补充，其意义是积极的。在实施过程中的许多细节也需要探索和完善，从目前的市场经验来看，把握和解决好四个方面的问题，将有助于政策的推进和执行效果。
其一，要确定双限商品房开发企业的利润范围；其二，合理规划双限商品房的开发规模；其三，引入有效的监督机制，避免滋生腐败；第四，建立有效的流转机制。 住房租赁·梯度消费模式
不置可否，近年房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求阔、买房就得买新房等消费误区。而这一消费观念是与我国人多地少、人均资源少的国情严重不符的。引导并强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房和租赁住房等，让房地产市场回归正常的理性供需状态是当务之急。
目前我国二手房市场发展滞后，大量存量住房流通不畅，住房需求过度集中在一级住房（新房）市场的现状普遍存在。相关数据显示：中国二手房市场交易量只占房屋交易总量的20%—30%，亟待建立和形成住房市场的梯度消费模式。
住房消费市场梯度消费模式的形成，将有效平抑房价和促进市场平稳发展。即中等或中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等或中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房来改善住房条件。从而形成住房的梯级消费，促进一、二级市场协调发展。
同时，健康的住房市场应该也是买卖和租赁并存的市场，购买与租赁并重的二元消费观念的形成，有利于梯度消费模式的形成。租房应该也是住房消费的一种选择，住房租赁使人们可以依据自己的收入状况，调整住房支出，形成合理的梯级消费模式。这种消费模式、消费行为反映的是真实需求，是有利于市场的健康发展的。
因此，简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序，适度下调交易税费，加大对二手房按揭的信贷支持力度，积极引导开发企业变单一销售方式为租售并举的营销方式。同时发展规范中介服务业，为交易双方建立畅通的渠道等，从二手房交易、房屋租赁市场进行相应的政策鼓励与规范，对促进住房梯度消费模式的形成也将产生良性作用。

E. 为什么建立住房保障制度

住房保障制度针对的是社会上的中低收入人群。住房属于必需品，同时也属于大宗商品，如果全部交给市场，可能会导致房地产投机，中低收入人群买不起房子，露宿街头，进而影响社会稳定，因为政府要建立住房保障制度，维护社会公平。

F. 当前我国住房保障制度存在的问题有哪些

我国住房保障制抄度存在的问题
（一）经济适用房制度存在的问题
1、购买对象界定不准，涵盖面过广
2、投资比重下降，供求矛盾尖锐化
3、缺乏有效的退出机制
4、政策不够清晰，执行过程中屡被异化, 容易产生新的分配不公和腐败

（二）廉租住房制度存在的问题
1、廉租房的对象不够广泛
2、部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道，使得廉租住房的资金问题得不到解决
3、围绕廉租房的住房保障制度建设滞后，面向低收入家庭的房源仍然不足

（三）住房公积金制度存在的问题
1、覆盖面不广，融资渠道狭窄 2、分配和使用不合理
3、住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不够

G. 我国需要什么样的住房保障制度

我国住房保障制度存在的问题 （一）经济适用房制度存在的问题 1、购买对象界定不准，涵盖面过广 2、投资比重下降，供求矛盾尖锐化 3、缺乏有效的退出机制 4、政策不够清晰，执行过程中屡被异化, 容易产生新的分配不公和腐败 （二）廉租住房制度存在的问题 1、廉租房的对象不够广泛 2、部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道，使得廉租住房的资金问题得不到解决 3、围绕廉租房的住房保障制度建设滞后，面向低收入家庭的房源仍然不足 （三）住房公积金制度存在的问题 1、覆盖面不广，融资渠道狭窄 2、分配和使用不合理 3、住房公积金监督机制缺乏，处罚力度不

H. 完善住房保障制度的必要性是什么

1．解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任

我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，解决住房上的社会问题和公平问题。

从一些市场经济国家解决住房问题的经验看，住房保障是政府的重要职能之一。政府通过安排一定的财政资金支持住房保障，运用多种政策手段给予低收入群体不同的保障支持力度，帮助低收入群体获得基本的住房。如英国政府扶持非赢利组织兴建的普通住宅和对低收入者的租金补贴，近30年来每年一直保持在占GDP的2%以上，占政府公共支出的5%左右。

目前，我国部分地方政府重视房地产市场发展对本地经济的拉动作用，但忽视了住房保障是政府不可推卸的重要责任。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施廉租住房制度，仅有18个省、自治区、直辖市通过签订目标责任书等方式，将廉租住房制度建设纳入对市（区）、县政府目标责任制管理和明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。因此，政府要切实负担起应负之责，尽快完善住房保障制度。

2．构建和谐社会要求关注低收入群体的住房问题

党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。

3．当前房价的过快上涨使住房保障制度建设更具紧迫性

近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其在一些特大城市和大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

I. 谁能说说新加坡住房保障制度是什么

（一）住房公积金制度 公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。 （二）政府“组屋”建造 新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。 （三）“组屋”的合理配售 在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。 （四）分级补贴政策 新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。 （五）法律法规 为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。 四、国外住房保障制度之比较 通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。

J. 如何完善我国的住房保障体系

二、住房保障体系存在的问题及完善

第一，住房公积金制度。1999年4月3日，国务院颁布实施了《住房公积金管理条例》，这标志着我国住房公积金制度进入了一个法制化、规模化发展的新时期。现实施的条例是根据2002年3月24日《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》修订后的条例。住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。可见住房公积金制度是一项强制单位和个人为个人未来购房进行储蓄的住房货币分配方式，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工购买住房，旨在帮助个人缓解购房压力。利用住房公积金贷款比普通商贷的利率低1%.住房公积金制度自建立以来，覆盖面不断扩大，归集额和缴存额都有了很大的提高，对中等收入者购买房屋提供了很大的支持作用。但是，该制度在实施过程中也存在着诸多不足之处。首先，虽然住房公积金制度自建立10多年来，覆盖面不断扩大，但覆盖率仍然较低。全国公积金覆盖率不到50%，仍有4000万左右的职工还未参加住房公积金制度。[2]一些企业，特别是私营企业没有缴纳住房公积金的意识，也有些企业由于资金流转不畅任意停缴。其次，住房公积金的运用率低，沉淀资金高。“就全国来看，除在上海、北京、天津、浙江、江苏、福建等6省市的公积金运用率情况比较乐观，超过了60%，其中北京高达96%，而其他省市则普遍面临运用率不足的压力。”[3]造成这一现象的原因有以下：办理住房公积金贷款条件多、手续繁琐、审批时间长，影响购房者贷款热情；虽然公积金贷款比商贷低1%，但是这个利率差很小，当商贷采取优惠利率时便优势不存。而且，利用公积金贷款可贷得额度低，即使采取商贷+
公积金贷款并行的方式，但也终因公积金贷款手续繁琐等弊端而使人们不得不放弃它的使用；公积金的使用仅限于购买、建造、翻修、大修资助房屋，不能用作租赁之用，这也限制了那些卖不起房的低收入者对住房公积金的使用，对于那些直至退休都卖不起房的人来说，只能等到退休再将公积金支取出来自用，这有悖于公积金作为住房保障的原意。再次，公积金缴存设定了最高缴存比率，不利于单位自主提高职工公积金额度。

住房公积金制度存在的这些不足都影响了其提供住房保障的力度，需要加以完善方能使其更好的发挥作用，首先，加强对我国劳动用工的管理，扩大住房公积金的覆盖率。必须改变目前我国用工制度的无序状态，凡是企业用工必须经过当地劳动管理部门的批准，并在劳动管理部门登记注册。住房公积金管理部门必须对在本市工作的人员进行跟踪，即在本市工作后，要及时办理住房公积金缴纳的有关手续。[4]逐步推进农民工参统住房公积金的改革措施，使农民工也能从中受惠。其次，赋予住房公积金中心稽查处罚职能，对不缴、欠缴住房公积金的单位予以相应处罚，迫使其按期及时缴纳。再次，提高住房公积金贷款额度，降低贷款利率，吸引人们选择公积金贷款。第四，取消最高比率限制，设定弹性比率，对于有能力且对住房公积金热情高的单位鼓励其自己确定比率提高职工住房公积金额度。第五，拓宽公积金的使用用途，以自住为目的的租赁也可申请公积金的运用，真正保障公积金用户的住房需求。第六，加强住房公积金中心的管理，强化对其的监督，简化办理程序，提高办理效率。

第二，经济适用房政策。1998年，我国推行经济适用住房政策，国务院发布的有关文件提出：中低收入家庭购买经济适用住房；经济适用房具有社会保障性质，目的是为实现“居者有其屋”。经济适用房是指以行政划拨土地建造，享受政府优惠政策，以保本微利（开发商利润控制在3%以下）为原则，向中低收入家庭出售的不完全产权的普通商品房。“从1998年至2002年，全国共完成经济适用住房投资3959.67亿元；经济适用住房施工面积达71644.68万平方米；经济适用住房竣工面积达42857.60万平方米；经济适用住房的竣工量占商品住宅竣工总量的41.2%，也就是说，经济适用住房已经占了中国住宅的半壁江山。”[5]按此统计数据而言，我国的经济适用住房规模已经很大，应该能够满足广大中低收入者的购房需求，而为什么实际上并没有起到其应有的效果呢？究其原因，不难发现，当时国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅是为了解决中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长也是一个重要目的。正是由于这种政策定位上的模糊性，使得经济适用房很难与商品房界分，经济适用房的房型面积如何确定，销售对象资格如何审定，经济适用房如何管理规范等问题不够明确，导致在一些地方经济适用住房被富人购买，成了富人房，偏离了它应有的目标。[6]目前经济适用房存在的问题主要是：消费主体错位，由于审核不严，高收入者往往凭借其经济优势购置多套经济适用房，剥夺了本属于中低收入者的房源；房屋面积规模普遍偏大，中小户型供应量少，而中低收入者真正能够消费起的只有那些中小户型的房屋；虽然政府限定了经济适用房的利润空间，然而，本来很低成本的经济适用房价格却也不断上涨，与普通商品房差价不大，而质量往往不如普通商品房，失却了其本来的功能。经济适用房存在的这些问题是关乎我国住房保障能否落到实处的关键所在，因此一定要下大力气认真解决这些问题。

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