集体土地建设租赁住房试点

① 北京集体土地租赁住房规划出台 只租不售纳入统一监管

1月12日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布了《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》（以下简称《意见》），《意见》明确要合理布局北京集体土地租赁住房项目供地，同时集租房商业配套比例最高可提至地上总建筑规模的15%。

《意见》主要是为了加强集体土地租赁住房规划、建设、运营管理，推动集体土地租赁住房健康持续发展，由北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、北京市规划自然资源委联合印发。

合理布局集体土地租赁住房项目供地

《意见》明确，各区政府是推进项目建设的第一责任主体，应依据城市总体规划及分区规划，统筹考虑园区就业人员、中心城区疏解人口及本区公共租赁住房备案家庭、新就业无房职工、城市运行和服务保障行业务工人员等租赁需求，科学确定本区集体土地租赁住房项目供应规模与选址。特别是，重点在中心城区周边城乡结合部及土地资源较多且有利于服务重点功能区的地带，平原多点新城靠近产业园区的地区，以及市郊铁路沿线、地铁站点、交通枢纽周边等配套相对完善区域规划布局集体土地租赁住房，促进职住平衡。

商业配置比例最高可提高至15%

在配套指标配置上，《意见》明确，要尊重市场，依据居住人群需求特点及项目实际，弹性、合理配置居住公共服务设施。其中，公寓型、宿舍型租赁住房配套商业服务设施建筑规模原则按不高于地上总建筑规模15%的比例配置，住宅型租赁住房配套商业服务设施按照《北京市居住公共服务设施配置指标》配置，确有需求的配置比例也可适当提高至地上总建筑规模的15%﹔地下可按需求配置商业设施。同时，合理设置机动车停车位，公寓型、宿舍型租赁住房机动车停车位原则按照0.2辆/户设置，住宅型租赁住房原则按照0.6-0.9辆/户设置。

只租不售严禁“以租代售”情形

同时《意见》明确，鼓励项目建设方将房源直接对接租赁住房需求集中的社会单位和企业，但只租不售，不得出让、转让，不得转租，不得改变土地用途。市区两级住建部门将落实监督责任，将集体土地租赁住房统一纳入全市租赁监管服务平台，加强租金监测和出租合同管理，严禁“以租代售”情形出现。

此外，《意见》规定，纳入全市公共租赁住房建设筹集计划的集体土地租赁住房项目，按照国家及本市公租房政策规定运营管理的，可享受税收优惠政策。集体土地租赁房租赁住户使用水、电、气、热执行居民价格。鼓励支持保险资金、住房公积金等长期资金参与集体土地租赁住房建设。

根据计划安排，2021年北京市集体土地租赁住房建设力度不减，全年力争开工建设1万套，年内建成1万套以上，确保投放市场运营5000套（间）。

② 1993年在租赁的集体土地上建设的房屋是否属于违建

“《城市规划条例》第五十条规定：“城市规划主管部门对本行政区域内违反本条例的组织和个人，可以分别给予以下行政处罚：(一)对违反本条例规定侵占土地的，应当责令其退出违章占用的土地，或者吊销其用地许可证，并可给予警告或者罚款。(二)对违反本条例规定进行建设的，责令停止违章建设行为，吊销其建设许可证，或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物，并可给予警告或者罚款。
”第五十一条又规定：“当事人对城市规划主管部门给予的责令退出违章占地、拆除违章建筑物、吊销许可证和罚款的处罚决定不服，可以在收到决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；逾期不起诉又不履行的，由城市规划主管部门申请人民法院强制执行。”
此处的违章建筑的概念仅限于违反该规划法律的行为，而非对违章建筑的概念进行定义，当然这个规划指的是城市规划，而不是城乡规划，长期以来，我国实行城乡二元结构，农村的规划、治理缺位，没有乡村规划法律法规。1982年2月13日国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》，但这个条例是个粗放式条例，只有25条，尽管其中涉及到建房审批，但其出发点是从土地，而非房屋，在条例的第二十条，也涉及到未经审批建房的处罚情形，但其中仅规定要将土地归还，但没有涉及到地上的房屋如何处分。当然最重要的问题，尽管有这样的条例，实际并没有真正建立起农村建房审批制度， 当时的农村建房都是在解决自住，根本就没有审批，条例从颁布到废止的时间，很短，只有四年的时间，基本上没有实施。1986年颁布的《中华人民共和国土地法》废止了《村镇建房用地管理条例》，在该法的第四十五条规定“农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。“显而易见，这条适用的非法占用土地建设住宅这种情形，而并非涉及建房的审批，对建房如何审批，仍然没有规定。笔者在办理宁波地区的拆迁案件中发现，上世纪八十年代的农村建房根本不存在审批，真正的建房审批，城市规划区范围的农村是在九十年代初、中期，而在城市规划范围外的农村则更晚一些，而在我国的中西部地区，农村建房审批则更晚，甚至有很多农村，直至今天，建房仍无需审批，除非该区域即将列入征收。既然不存在审批，没有公权利的介入，就不应该存在所谓的“违章”，在2008年1月1日之前，我国的规划法律主要还是围绕城市规划进行的，直至2008年1月1日《中华人民共和国城市规划法》正式颁布实施，在这部法律中有专门的条款涉及对未经审批的建筑进行处罚的规定，但这里的未经审批的建筑是违法建筑的概念，违反的是《中华人民共和国城市规划法》,而不再是所谓的“违章建筑”。
“违章建筑”一词是个经常被提起的词语，但何为违章建筑，却很难说清，没有规
范的法律文件进行阐述和定义。 “违章建筑”一词最早出现是在1980年4月的国务院《批准中央气象局关于保护气象台站观测环境的通知》中明确：“凡事先未征得气象部门同意，在气象台站附近进行建设而造成观测环境破坏的，应按违章建筑处理，情节严重者应追究责任，严肃处理。” 1981年8月国务院在《批转水利部、国家城市建设总局关于城市防洪问题的报告的通知》：“必须严格禁止填堵行洪河道，强占江河滩地进行违章建筑。”但这两个文件都只是一个通知的方式，没有对“违章建筑”的概念进行阐述。

③ 集体用地建住宅并未全面禁止 租赁房共产房皆是方向

集体建设土地入市能否建住宅？对土地市场冲击大不大？会不会影响房价？

还有几天，新版《土地管理法》就要正式实施，集体经营性建设用地入市终将全国推广。在建厂房及商场等用途之外，集体建设用地上是否还允许建造住宅，供外界租赁甚至买卖，成为一些城市民众关心之处。

此处所谓集体建设用地建造住宅，与农民在宅基地建自用房产无关，而是指建设可供集体组织之外成员或租或买的住宅。

土地供应格局改变

2019年8月26日，全国人大常委会审议通过《土地管理法》修正案，这是该法自1987年正式实施以来的第四次修订，并将于2020年1月1日起正式施行。

这次修法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了原法第43条中任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。

这看似意义重大，但实为世事轮回。允许集体建设用地入市并非初创的新政，实为政策上的又一波解禁。

按照1987年版《土地管理法》，当时城镇居民就可以用集体土地盖住宅，不过前提是必须经过政府批准，支付相关补偿费用，且不得超标。

正是2004年8月修订通过的上一版《土地管理法》规定，从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地。至此，除兴办乡镇企业等少数情形外，集体建设用地流转的通道基本被封堵完毕，利用集体建设土地进行房地产开发的行为更是在严禁之列。

这十五年间，国有土地供应被地方政府管控，土地价格涨多跌少，尤其是住宅用地价格，随着房价的波动而水涨船高，多年来为地方政府贡献了不菲的土地出让收入。

2004年全国国有土地出让收入尚在5800亿元左右，到了2018年，这一数据已经上涨至65096亿元，创下历史新高。在房地产市场较为平稳的情况下，2019年前11个月土地出让收入也高达57684亿元，全年有望逼近7万亿元，再攀历史高峰。

国有土地已实现极大保值增值的背景下，集体建设用地如今再度回归土地市场，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局，这对下一步的土地供应格局会有什么样的影响，会不会对国有住宅用地市场形成很大的冲击？

全国人大常委会法工委经济法室副主任杨合庆表示，土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来只有国有建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许集体建设用地直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。

不会对土地市场造成冲击

说易行难。在细究《土地管理法》法律条文后，我们可以发现此番农地入市依然头戴若干“紧箍”，其范围、体量、用途均有诸多限制，这可能会造成其实际影响低于外界原有的预期。

杨合庆也表示，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，必须要经过依法登记，每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人，也要按原来规划的用途来使用土地。从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。

具体来看《土地管理法》的法律条文，第23条规定，各级政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划，应当对本法第63条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

这就是说，每年可以入市的集体经营性建设用地最高数量要由各级政府确定，一般不可超过。不要期望集体建设用地入市一旦开闸就会大量进入土地市场，地方政府为了稳定土地市场，一般会根据当时土地市场状况，把握集体土地入市的时机和尺度。

再来看范围，也就是哪些地块可以入市。《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

这里面，“符合两个规划”“并依法登记”都容易理解，且界定会较为清楚。但“工业、商业等经营性用途”的描述还是留有解释的空间。

何为“经营性用途”？如何理解这个“等”？原来乡镇企业里的宿舍用地在不在其中？

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明12月6日在一个论坛上表示，经营性建设用地是一个人为造出来的概念，并没有法律依据，“说农村的宅基地不是经营性的，但它搞一个农家乐是不是经营性的”？

最后来看看上述地块入市后可以做什么，即用途。《土地管理法》第64条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

简单理解，获得集体建设用地使用权的单位或者个人，要按照两个规划确定的用途来使用土地，而这两个规划是由各级地方政府来编制的。换言之，地方政府有权限决定一宗集体建设用地最终是用来建设厂房、商场抑或住宅。

地方屡有创新之举

当今，在集体土地上建住宅且供集体外成员居住的做法，尚属政策监管较严地带，但地方在“试点”的名义之下，也屡有创新之举。

今年8月1日，北京市规划和自然资源委员会（下称“北京规自委”）发布通知称，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让，宗地内将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。

这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。北京规自委表示，该项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。

此前，包括北京在内的18个城市获批可以利用集体土地建租赁住房，以缓解当地住房供应紧张局面。

从上述地方实践来看，当前利用集体建设用地是可以用来建设住宅的，一方面是租赁住房，对外只租不售，产权不分割。另一方面，北京第一次利用集体土地建设共有产权房，可以对外销售，且产权可分割，与国有土地上建造的商品房并无二致。

《北京日报》8月2日曾援引业内专家表示，对于购房者来说，集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权，个人持有部分产权，且执行5年内不得买卖等规定。

集体土地的共有产权房和过去的小产权房有何关系？结合上述《土地管理法》新规来看，区别主要在于两点，一是土地是否属于可以入市的范围，是否被依法登记；二是用途是否符合政府的规划。

换个角度说，未来集体建设用地是否可以建造住宅，也将主要依据上述两点，如果符合入市资格，且政府将其规划为住宅，那一切就顺理成章了。

中央党校（国家行政学院）政治与法律教研部教授宋志红表示，《土地管理法》规定集体经营性土地入市之后可以开展商业、经营用途。国有的建设用地可以用来房地产开发，集体的建设用地如果不可以，怎么体现同权同价？

她认为，集体土地上建设租赁住房，其本质特征就是集体经营性建设用地入市之后用来做住宅的开发，住宅的用途显然是在里面的，这样开发的住房只可以租不可以卖。而未来在乡村振兴和乡村产业发展过程中，配套住宅用地的供应是必不可少的，从土地开发利用来看，土地上综合复合型的利用也成为一个趋势，所以住宅用途的供应是必不可少的。

“从现实的角度来看，这样一种途径的放开必然是一个因地制宜的、有管控的、逐步的放开。”宋志红称。

④ 北京启动集体建设用地建租赁住房试点情况怎样

日前，国土部、住建部确定，在北京、上海等全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。记者了解到，目前北京市已有海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目，朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户。

不仅如此，北京市还规定，此类租赁住房，只作为短期出租使用，不得出售、转让和抵押，不得转租，不得改变租赁用途。

改革探索带来积极变化

记者在走访调查过程中，深切感受到集体建设土地建租赁住房改革措施给多方带来了实实在在的好处，实现了很多人“住有所居”的愿望。

在唐家岭，村民在村股份经济合作社内，根据拥有的土地分配股份额，以股份的形式参与集体土地的管理。并根据土地分配股份额的多少，每年年底进行分红。

唐家岭村村民 张正：海淀住房保障中心到时候按期给我们唐家岭租赁住房租金，经济合作社也好，到时候如期把钱打过来，打过来以后我们村里再根据股民平均一人合多少钱，到年底直接划到每个股民头上。

该项改革的推进，对于推进农民的城市化进程，具有积极而深远的影响。

⑤ 十部委：加快发展住房租赁市场 重点支持集体土地建设租赁住房

经济日报-中国经济网北京1月29日讯 今日，十部委联合印发《进一步优化供给推动消费平稳增长 促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》，提出加快推进老旧小区和老年家庭适老化改造，鼓励有条件的地方对家装电梯等给予补贴。进一步满足农业转移人口适龄化的住房消费需求，加快发展住房租赁市场，支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市多渠道筹集公租房和市场租赁的住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。
并且，完善托幼等配套政策，鼓励地方政府通过采取提供场地、减免租金等政策措施，加大支持力度。加强城市养老设施建设，提升养老服务的供给水平，加大城市养老服务的用地供给，规划建设一批、改建扩建一批养老服务机构。

⑥ 13城市试点集体土地建设租赁住房有哪些

近日消息，今后5年里，北京要建设的50万套租赁住房，它的土地储备将主要通过集体建设用地来安排。不只在北京，日前，国土资源部、住房城乡建设部还确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

相关数据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21％，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。在高房价时代，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境一般等问题。

⑦ 北京集体土地建租赁住房 每套可获4.5万元补助

北京市住建委7日发布消息称，市住建委与市财政局联合印发了《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》(简称《办法》)。《办法》明确规定，集体土地建设租赁住房可获得资金补助，标准为成套住房4.5万元/套。
《办法》将为培育和发展住房租赁市场安排专项资金，资金主要用于多渠道筹集租赁住房房源，支持集体土地建设租赁住房、改建租赁型职工集体宿舍；加强和完善住房租赁信息、数据和管理等。
为多渠道筹集租赁房源，《办法》规定集体土地建设租赁住房可获得资金补助，标准为成套住房4.5万元/套，非成套住房3万元/间，集体宿舍5万元/间(使用面积20平方米以上，居住人数4至8人)。
同时，改建租赁住房也可获得专项资金的补助，标准为使用面积15平方米以下的1万元/间、使用面积15平方米及以上的2万元/间。
为确保租赁价格的稳定，获得补助的项目均需承诺首期租金不得高于或变相高于周边同类房屋的均价，3年内租金等费用的涨幅符合相关限制条件，3年后租金涨幅不得超过周边同类房屋租金的平均涨幅。
《办法》还规定了专项资金申请和审核的流程。企业向项目所在区住建(房管)部门提出申请，区住建(房管)部门应会同区财政部门对项目进行实地踏勘、对申请资料进行审核，并在区住建(房管)部门门户网站公示5个工作日后出具审核意见并报告区政府，并须在区政府审议同意后10个工作日内拨付资金。

⑧ 集体土地建租赁房有哪些试点城市

8月28日，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，为增加租赁住房供应，构建购租并举的住房体系，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

有业内人士直言，目前集体建设用地建设租赁住房仅是在13个城市进行试点，并且采取政府主导、农民集体自愿的原则，试点实施后要在2019年11月开展中期评估，并在2020年底前进行总结，这些试点会有多大的供应量尚不确定，因此对房价能有多大冲击存疑。