城鄉規劃法25

㈠ 25年前建的農村房子現在能辦到房產證嗎.看新聞沒房產證算違章建築.聽說要辦要交好幾萬是不是這樣子啊

我覺得你的擔心是多餘的。

違章建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證回或答違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。
首先，農村的房子不屬於城市規劃區，其次，農村的房子是在得到村集體許可，獲得的宅基地使用權，在宅基地上建房是符合《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的，既然符合法律規定你根本沒必要擔心。
另外，現在小產權房根本辦不了證，即使想辦法、托關系辦下來，證件也未必有效，你又何必去辦證呢。
而且現在中國農村有多少房子有房產證，難道全部定義為違章給拆除，那讓農民喝西北風，所以說你完全沒有必要聽新聞危言聳聽。再說了，我認為新聞上絕對說的不是農村的房子，應該是城市規劃區內的不能辦理產權證得房子。

㈡ 城鄉規劃法規劃區包括基本農田嗎

2007年11月21日，河南省政府頒布《鄭州國際航空樞紐暨港區建設規劃綱要》，確立了建設全國大型樞紐機場和國際貨運樞紐的戰略目標，規劃范圍超過100平方公里，包括機場核心區、物流商貿區和臨空產業區等，其中機場核心區面積為48平方公里。2009年6月25日，鄭州新鄭國際機場總體規劃獲得中國民用航空局和河南省人民政府聯合批復，進一步明確了「全國大型機場、區域性樞紐機場、客貨集散樞紐和大型飛機維修基地」戰略定位和發展目標，為機場近遠期建設提供了具體依據。本次規劃以2020年為近期目標年，2040年為遠期目標年。依據該規劃，鄭州機場未來將擁有4座航站樓、1座衛星廳、5條跑道，近期在現有跑道北側規劃長度為3600米的遠距平行第二跑道，遠期在第二跑道北側規劃長度為3000米、間距為380米的第三跑道，在現有跑道南側規劃長度為3000米、間距為365米的第四跑道，在第四跑道南側規劃預留長度3600米、間距為1525米的第五跑道建設用地。鄭州新鄭國際機場二期工程正式開工。新機場啥樣？2條跑道4條平行滑道，新航站樓是現有航站樓面積的2倍多，能夠停靠的飛機數量是現在的3倍。各類交通工具將實現「零換乘」鄭州新鄭國際機場二期工程規劃中，充分借鑒國內外大型機場的先進經驗，按照建設構建綜合交通體系的原則，同步建設機場綜合交通換乘中心，設立中原城市群城際樞紐站，引入高速鐵路、城際鐵路、城市軌道交通、高速公路等多種交通運輸方式。建成後，鄭州機場將成為具備空陸聯運條件，實現客運「零距離換乘」和貨運「無縫銜接」的現代綜合交通樞紐。三年半建成，可保障空客A380起降鄭州機場二期工程建設工期為3.5年，工程投資額約為154億元。二期工程完全建成以後，以2020年為目標年，建成後可滿足旅客吞吐量2900萬人次，飛機起降量23.6萬架次，貨郵吞吐量可以解決50萬噸，為鄭州航空港經濟綜合實驗區增添了一項重要的基礎。項目建成後，可基本形成鄭州航空樞紐和綜合交通樞紐的主體框架，可保障目前世界最大客用飛機空客A380機型滿載起降。今後，我省將推進「鐵、公、機」聯運，打造鄭州交通綜合樞紐，為鄭州航空港經濟綜合實驗區和中原經濟區建設提供有力支撐。T2航站樓比現在大兩倍多，新增77個機位目前，鄭州新鄭國際機場航站樓建築面積為12.8萬平方米，機坪面積為25.6萬平方米，客機位43個，年旅客保障能力1200萬人次，貨郵保障能力3515萬噸。從昨日公布的規劃圖上看，機場二期工程將要新建的T2航站樓面積為31萬平方米，是現有航站樓面積的2倍多，能夠停靠的飛機數量是現在的3倍。二期工程要建77個機位的站坪（其中近機位48個、遠機位29個）、4個機位的貨機坪、6個機位的除冰坪。以後機場將有2條跑道、4條平行滑道除了航站樓和站坪變大了，飛機跑道也將增加。二期工程新建3600米×60米的第二跑道和滑行道系統，這條跑道比目前機場跑道（3400米×45米）更寬、更長。飛行區指標為4F。「4F」是啥概念，通俗點說，就意味著在鄭州新鄭機場能保障目前世界上最大的客機――空客A380的滿載起降。在南飛行區的既有平行滑行道北側，將新建第二平行滑行道，也就是說，今後鄭州新鄭機場將擁有2條跑道和4條平行滑道。另外，還將配套建設空管工程、供油工程及其他相關生產生活設施和公用設施。「建設大樞紐、塑造大都市」邁出關鍵一步「十一五」期間，鄭州機場客、貨吞吐量年均增長24%和14%，增速居全國前列。2011年客運量突破千萬人次，貨運量突破10萬噸，邁入了全國大型機場行列。今年全球經濟下滑的情況下，中國和全球一樣，機場客運市場都出現了下滑的局面，但是今年以來，鄭州機場一直保持著良好的局面。預計今年客運吞吐量將達到1170萬人次，貨郵吞吐量將達到15萬噸左右，增幅達46%。鄭州機場二期工程的開工建設，標志著我省「建設大樞紐、培育大產業、塑造大都市」的戰略構想邁出了關鍵性的一步。二期工程實施後，鄭州機場硬體保障能力將得到全面提升，樞紐功能將更加完備。

㈢ 《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條，《江蘇省城鄉規劃條例》第六十二條之規定

我的門面房門口屬於建築面積是否可以封玻璃

㈣ 大家來看一下，這算不算違章建築

違章建築100問

我所根據十年的辦案經驗將「涉嫌違章的情形」總結為八種情形，您如果是因為這八種情形涉嫌違章建築，一定要理清思路，認真對待，梳理一下自己到底屬不屬於違章建築？

第一，房屋屬2008年以前建造的。

2008年以前建造、翻建、擴建的房屋有完整的土地使用權。首先有完整的土地使用權及完整的土地使用權證書，或者相應的職能職權部門為您確定的房屋使用權，或鄉鎮企業一次性買斷的集體建設用地使用權，或者通過招拍掛取得的國有工業用地使用權，並且建築是在2008年之前首次建造或改擴建。

原因在於我國的《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，對於城市和鄉村土地上的建築最終是否確定為違章建築，也是《城鄉規劃法》所規定的。2008年之前的《城市規劃法》也是有所規定的，但是現在《城市規劃法》已經廢止掉了，所有情形都依據《城鄉規劃法》，這樣就出現了法律溯及力和法律適用的問題。實踐中提醒各位，如果您的建築屬於2008年之前的，並且是擁有完整的土地使用權，要警醒自己的房屋是否適用《城鄉規劃法》，是否滿足了當時土地利用總體規劃，是否是違章建築。根據上述情況，違章建築是不可以隨意認定的。

第二，招商引資，經具有建築合法性審批權的政府或職能部門同意興建。

早期很多地方都進行了招商引資，但是招商引資要分不同的部門機關。比如有的是村委會招商引資，但是村委會並不具備招商引資審批權，村委會的審批權只局限於宅基地。鄉鎮招商引資的權利范圍是農村集體土地，市縣區則是城市國有土地。他們當時進行招商引資，並且同意在土地上建設房屋、廠房，這種情況在司法實踐中，特別在江蘇、浙江一帶已經有相關的司法判例——不應該隨便確認是違章建築。原因在於地方建築合法性的審批權就在區政府下面的規劃國土部門，招商引資的行為是區政府做出的明文規定或紅頭文件，對認定建築合法性有法定職權。既然通過招商引資的行為同意興建，就不能隨便認定為違章建築。

第三，1986年《土地管理法》實施之前建造農村土地房屋的情況也不能認定為違章建築。

我國《土地管理法》是在1986年6月25日實施的，1982年的《村鎮建房用地管理條例》在《土地管理法》實施後廢止。如果是本村集體土地組織成員在農村土地上建設房屋，則有申請宅基地、獲得宅基地的權利，房屋是在1986年之前建造的，但是對建房的行為首次進行規定是在1986年實施的《土地管理法》中，所以這種行為在法律上並不能確定為違章建築，甚至不能確定是違法用地或違法佔地。

第四，土地總體規劃調整前，房屋符合當時的用地規劃，並且取得了符合當時法律規定的相關證照。

這個概念如何確定？某個地方的規劃是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，並且符合五年土地利用總體規劃，這就不能隨便認定為違章建築。主要是在調整農村集體土地的時候，根據的是《土地管理法》七十三條、七十六條、七十七條。符合土地規劃如何處理？不符合土地規劃如何處理？符合當時的條件但不符合現在條件的農村土地，也不能隨便認定為違章建築，《土地管理法》第七十三條規定，只能採取沒收而不能採取限期拆除的處理方式。

第五，按照《城鄉規劃法》取得了一定手續的，可以通過補辦手續來解決。

按照我國 《城鄉規劃法》第65、68條相關規定，取得了《建築用地規劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關的手續，並且可以通過改證或者補辦一定的手續來獲得最後的《房屋建設許可證》或者不動產權證書的，完全可以補辦手續，不能隨便擬定為違章建築，應該給其改正或者限期改正的機會。這種情況在實踐當中比比皆是。

第六，從政府手中直接買斷了土地使用權及地上建築。

有些政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉鎮企業（包括一些老舊改的小區）所剩下的土地使用權，但可能出手的時候地上建築沒有相應的手續，這種情況也不能隨便類推為違章建築。這種情況和無證的情況都是涉及到政府的信賴利益問題。這次總工會的《產權保護意見》當中對這個問題也有明確的表述。因為政府當時是令人信賴的政府，所以買斷土地使用權以及地上建築，即便沒有相關的土地證照和房產證照，也不能隨便認定為違章建築。

第七，有些地方有房產證或者土地證，即有一定的手續，只是證照不完備，這也不能認定為違章建築。

取得了土地使用權證，但是沒有房產證，或者沒有建築工程的相關規劃手續，這也不宜認定為違章建築。這里和前面第一條是有所區別的。第一條是在2008年之前建造並且有完整的相關手續，這里講的是有一定的房產和土地手續。在早期（指1997年1998年左右），有些地方對這些土地、房產在進行規劃和土地利用的時候，可能只辦了一個手續就沒有再辦別的手續了，這種取得了一定手續，但是證照並不完備的情況，是可以補辦延續的。

第八，用於農業生產的農村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復墾或用於基本農田生產建設的土地。

農村土地承包地是指本村集體土地建設成員，具有完備的土地承包經營權，或者經過完備的流轉手續獲得土地生產經營權後，承包集體土地用於農業生產經營，或者進行荒山荒地復墾，然後又用於基本農田建設或用房建設的情況，這也不能隨便認定為違章建築。

如果在現實生活中遇到上述八種情況，請一定不要放棄訴訟權。你將會在訴訟中發現，法律適用、客觀事實認定、歷史淵源、政府的信賴利益以及政府一定的違法行為等因素，都可能對確定違法建築產生法律上重新認定的結果，甚至一些具體行為會對行政機關的認定產生一定的動搖。

㈤ 農村的自建房最高可以建幾層最高多少米國家有相關規定嗎

層數要求：砌體結構按當地設防烈度，不設防及6度、7度設防的，7層21米；8度0.20g設防的，6層18米；8度0.30g設防的，5層15米；9度設防的，4層12米。

高度要求：框架結構的，烈度6度的60米；烈度7度的55米；烈度8度的45米；烈度9度的25米。

相關規定：詳見GB50011-2010《建築抗震設計規范》。

(5)城鄉規劃法25擴展閱讀

自建房(農民房)是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織並通過僱傭他人施工，而建造的房屋和建築。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。不能在規劃區以外或建設用地以外建房。

自建房需要注意的問題:

一、 自建房要選擇好的建造團隊，要有建築草圖。

二、自建房要監工保障，保證建房質量，要准備鋼材，磚瓦，水泥等材料。

三、自建房要建房涉及到佔用公共道路的問題，要處理好鄰里關系。要寫一張建築合同，這樣在結算的時候才能有據可談，避免結算出現問題。

四、自建房要設計好地下管道到問題，一勞永逸，要不然麻煩大了。

五、自建房要不要忘了線路鋪設。要保證牆體垂直。

六、自建房要准備門窗，好預留門窗大小。

七、自建房如果是樓房建設要注意給鄰居的遮蔭問題，處理好自己樓房的面積和結構合理。

八、自建房要准備動力電源。

九、自建房要選擇好建房季節，最好是正月過後就建。

十、自建房地基一定要處理好。

自建房的新方式:輕鋼結構和木結構

輕鋼結構的自建房的優點是:

1.抗震8級、抗風13級。

2.得房率比傳統多40%，

3.集成化的住宅，2個月200平方可建好直接入住。省時省力。

4.環保節能，不會形成建築垃圾。

5.保溫隔熱:2層措施:擠塑板和玻璃纖維棉來隔熱保溫和隔音。

6.單面呼吸指來保障防潮。

7.個性化定製:外觀和戶型以及布局可以根據自己的喜好來設計自家的外觀。

8.舒適程度很高。

㈥ 如何把握違法建築認定節點

長期以來，農村集體所有土地房屋拆遷的法律是缺位的，沒有統一的拆遷補償標准，由各地各自製定拆遷安置補償政策。各地的補償流程、標准不盡相同，但有一個基本的原則卻是相通的，也就是「違章建築不予補償的原則」。但對於什麼是違章建築，各地拆遷文件一般都沒有規定，在拆遷實踐中，國土部門或者拆遷部門掌握了違章建築的解釋的話語權，由於法律的缺位以及工程緊迫等因素，違章建築不可避免出現任意解釋的現象，一些本是合法的建築由於種種原因無審批手續而被認定為是違章建築，同時還存在擴大解釋的現象，如臨時建築被認定為違章建築。認定標準的不明確以及認定主體的混亂是導致拆遷糾紛引起的社會矛盾居高不下的一個主要原因。 一、 認定的標准。 「違章建築」一詞是個經常被提起的詞語，但何為違章建築，卻很難說清，沒有規 范的法律文件進行闡述和定義。 「違章建築」一詞最早出現是在1980年4月的國務院《批准中央氣象局關於保護氣象台站觀測環境的通知》中明確：「凡事先未徵得氣象部門同意，在氣象台站附近進行建設而造成觀測環境破壞的，應按違章建築處理，情節嚴重者應追究責任，嚴肅處理。」 1981年8月國務院在《批轉水利部、國家城市建設總局關於城市防洪問題的報告的通知》：「必須嚴格禁止填堵行洪河道，強占江河灘地進行違章建築。」但這兩個文件都只是一個通知的方式，沒有對「違章建築」的概念進行闡述。「違章建築」出現在行政法規是1984年，國務院於1984年1月頒布並施行的《城市規劃條例》第五十條規定：「城市規劃主管部門對本行政區域內違反本條例的組織和個人，可以分別給予以下行政處罰：(一)對違反本條例規定侵佔土地的，應當責令其退出違章佔用的土地，或者吊銷其用地許可證，並可給予警告或者罰款。(二)對違反本條例規定進行建設的，責令停止違章建設行為，吊銷其建設許可證，或者責令其拆除違章的建築物、構築物，並可給予警告或者罰款。」第五十一條又規定：「當事人對城市規劃主管部門給予的責令退出違章佔地、拆除違章建築物、吊銷許可證和罰款的處罰決定不服，可以在收到決定書之日起十五日內，向人民法院起訴；逾期不起訴又不履行的，由城市規劃主管部門申請人民法院強制執行。」此處的違章建築的概念僅限於違反該規劃法律的行為，而非對違章建築的概念進行定義，當然這個規劃指的是城市規劃，而不是城鄉規劃，長期以來，我國實行城鄉二元結構，農村的規劃、治理缺位，沒有鄉村規劃法律法規。1982年2月13日國務院頒布了《村鎮建房用地管理條例》，但這個條例是個粗放式條例，只有25條，盡管其中涉及到建房審批，但其出發點是從土地，而非房屋，在條例的第二十條，也涉及到未經審批建房的處罰情形，但其中僅規定要將土地歸還，但沒有涉及到地上的房屋如何處分。當然最重要的問題，盡管有這樣的條例，實際並沒有真正建立起農村建房審批制度， 當時的農村建房都是在解決自住，根本就沒有審批，條例從頒布到廢止的時間，很短，只有四年的時間，基本上沒有實施。1986年頒布的《中華人民共和國土地法》廢止了《村鎮建房用地管理條例》，在該法的第四十五條規定「農村居民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法佔用土地建住宅的，責令退還非法佔用的土地，限期拆除或者沒收在非法佔用的土地上新建的房屋。「顯而易見，這條適用的非法佔用土地建設住宅這種情形，而並非涉及建房的審批，對建房如何審批，仍然沒有規定。筆者在辦理寧波地區的拆遷案件中發現，上世紀八十年代的農村建房根本不存在審批，真正的建房審批，城市規劃區范圍的農村是在九十年代初、中期，而在城市規劃范圍外的農村則更晚一些，而在我國的中西部地區，農村建房審批則更晚，甚至有很多農村，直至今天，建房仍無需審批，除非該區域即將列入徵收。既然不存在審批，沒有公權利的介入，就不應該存在所謂的「違章」，在2008年1月1日之前，我國的規劃法律主要還是圍繞城市規劃進行的，直至2008年1月1日《中華人民共和國城市規劃法》正式頒布實施，在這部法律中有專門的條款涉及對未經審批的建築進行處罰的規定，但這里的未經審批的建築是違法建築的概念，違反的是《中華人民共和國城市規劃法》,而不再是所謂的「違章建築」。 從以上法律法規的演變可以看出，就農村集體所有土地房屋而言，違章建築不是一個完整的概念，在法律上並無明確的概念，同時也可以反映出我國農村房屋建設審批、土地規劃的缺位，既然如此，不能僅僅以未經審批為理由而認定為 「違章建築「。 在目前的集體所有土地房屋拆遷文件，對於違章建築的認定，一般沿用的時間節點是1982年2月13日國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》，即1982年2月13日之前建造的房屋，無需審批手續，而1982年2月13日之後的房屋，如果沒有審批手續，則認定為違章建築。很明顯，這樣嚴苛的規定，與《村鎮建房用地管理條例》這個粗放式的法規的內容不相符，而且也沒有考慮到《村鎮建房用地管理條例》基本沒有實施的法律應用實際，與實踐脫鉤，對於被拆遷人是欠公平的。還有些地方，沿用的是1986年頒布了《中華人民共和國土地法》，也就是1986年之前無需審批手續均為合法建築，1986年之後，無審批手續，則認定為違章建築。這個規定也與1986版《土地管理法》的規定相去甚遠，該法僅僅規定了建房中的土地審批，而沒有涉及房屋的建造審批，很顯然，如果是原有宅基地上興建房屋，則不適用該法律，這種將1986年作為一個統一的時間節點，有擴大化解釋之嫌疑。這兩個時間節點的規定，很顯然與《中華人民共和國物權法》規定相違背，《物權法》第三十條規定「因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力」。這個法條明確規定發生效力的時間應該自事實行為成就時，而不是審批時，更不是某部法律或者行政法規頒布時，只要在房屋建造這個事實行為發生時，建造行為本身是合法的，那麼無論當時是否審批，都應該認定為是合法建築。 由此可見，違章建築的認定標准存在比較大的問題，標准比較混亂，有擴大化解釋之嫌疑，同時違章建築是一個不嚴肅、不明確的概念，應該以更加准確的違法建築的概念取代。國家應該統一制定違法建築認定標准，應該從兩個層面進行考量，一、是否依法申辦了用地和建房審批手續，二、建築物是否違反城鄉整體規劃，而且最終的考量標准應是是否違反城鄉整體規劃，對於沒有申辦用地和建房審批手續，但不違反城鄉整體規劃，應該允許補辦相應的審批手續，而對於違反城鄉整體規劃但是可以通過修正的方式適應整體規劃，應該建立修正制度，允許修正後補辦手續，經過有關行政主管部門審查，可認定為合法建築，當然這個修正並不是無限期的，可以設定一定的修正期，在修正期內，可以進行確權為合法建築，修正期之外，則不予確認，這樣既維護了整體規劃，又盡可能減小房屋所有權人的損失。 二、 認定的主體。 認定的主體，解決的是由哪個政府部門進行認定，正是由於法律法規的缺位，導致在 實踐中，不同地區認定的主體五花八門，有國土、建設、城管、公安、鄉鎮政府，甚至筆者還見過某地財政局對當地的一處房屋認定為違章建築進行處罰，在同一地區，有時也出現多頭認定的問題。在集體所有土地房屋拆遷的過程中，在被拆遷人無法提供建房審批手續且無法達成拆遷安置補償協議時，經常會出現由國土或拆遷部門直接認定為違章建築，不經拆遷補償程序，也不經司法強拆，而直接由拆遷部門以違章建築不予補償的原則而直接拆除，這樣的情況很容易導致矛盾和糾紛的擴大化。而無論國土還是拆遷部門的認定，均存在兩個問題，一是法律依據不足，國土部門是土地管理部門，其無權審查規劃，如果僅僅依據土地管理法進行強拆顯然依據不足，而拆遷部門是政府經辦拆遷事務的事業單位，很顯然其無權對房屋性質進行認定。二、身份沖突，集體所有土地房屋拆遷中，國土、拆遷部門扮演了重要的角色，比如，拆遷補償方案由國土部門審核，拆遷聽證、拆遷評估機構的選定、拆遷公告的發布都是由國土部門作出，而拆遷部門是拆遷補償方案的擬定人，是拆遷人、拆遷安置補償協議的當事人。國土、拆遷部門是拆遷活動的「運動員」，如果由這兩個部門來認定，有既當「運動員」，又當「裁判員」之嫌疑，出現身份沖突，其認定結果很難讓人信服。 筆者認為：合法的並且適當的認定主體應該是規劃部門，《中華人民共和國城鄉規劃法》明確規定，違法建築的認定部門是規劃部門，而且違法建築審查的兩個兩個考量標准：是否依法申辦了申辦建築用地規劃許可、建設工程許可手續以及否違反城鄉整體規劃，均是規劃部門的職權，也是規劃部門的專業，而且規劃部門在拆遷安置補償中身份超然，只有這樣才能做出合法的、專業的、具備可信度的認定。 違法建築的認定是個系統復雜的工程，不僅要考慮以上所提及的認定的標准和認定的主體，還要規定認定程序、權力的救濟，還要輔之完善農村房屋建房審批程序以及房屋權證的監管，首先加強立法，填補法律上缺位，其次要強化執法的專業和素養，還要強化私有物權保護意識，唯有這樣才能解決目前違章建築認定困境

㈦ 身價過億「樓超超」何時拆除

違章建築這個頑症，沒有最牛，只有更牛。
規劃許可只有24層的寫字樓瞞天過海加蓋了一層，變為25層，你或許會不以為然——這也太大驚小怪了吧，加蓋三層四層甚至更高的多了去了！可是如果告訴你，這是一棟位於寸土寸金的上海虹橋商務區的5A頂級寫字樓呢？
這棟頂級寫字樓是一棟雙子樓，A、B兩棟均違規加蓋了一層，總面積近3000平方米，按照該地段同等寫字樓近5萬元每平方米的售價折算，多出來的這一層價值1.5億元，即便按照該寫字樓10元/平方米/天的租金計算，每年也有1000多萬元的租金收入。
這樣算，就明白了這棟違建的價值並猜度出違建的目的了吧。這棟多出一層的寫字樓就是上海虹橋商務區地標性建築東銀中心雙子樓。
吊詭的是，從2014年3月，東銀中心違建問題就已經有投訴舉報，時至今日，雙子樓依然身高不減。
悄然長高的雙子塔
東銀中心位於上海市長寧區紅寶石路500號，建設單位是上海元申置業有限公司。根據長寧區城市規劃管理局2005年12月30日發放的《建設工程規劃許可證》，東銀中心應為24層，記者注意到，在這份規劃許可證上註明：「凡未取得本證或不按本證規定進行建設，均屬違法建設。」
2008年6月23日，東銀中心項目竣工驗收合格，2008年12月9日，上海元申置業有限公司取得房地產權證。2011年11月25日，因為上海元申置業有限公司更名為上海元申實業有限公司，東銀中心變更房地產權證，產權人為「上海元申實業有限公司」，記者注意到，在產權證上，東銀中心，也就是紅寶石路500號1、2號樓的總層數仍然是24層。
但是走進東銀中心你就會發現，這棟雙子樓的最高樓層為30層，原來，為了規避「2」、「4」、「13」、「14」、「24」這幾個樓層的數字，上海元申實業有限公司對東銀中心樓層進行了自行編排。
但即便如此，按照24層的實際規劃，名義樓層最高也應該是29層，而不是現在的30層。
A、B棟30層即多出來的第25層。
接到投訴後，本刊記者來到東銀中心雙子樓30層實地查看，發現A棟30層目前是東銀中心集團的辦公處。而走到B棟30層，大門緊鎖，室內空空盪盪，細問東銀中心工作人員才知道，B棟30層的租戶已經在今年初搬離。
東銀中心多出來的這第25層（名義樓層數30）是何時搭建的呢？
記者調查發現，長寧區規劃和土地管理局在2008年對東銀中心項目進行竣工驗收時，東銀中心還是24層，符合規劃許可要求。
「東銀中心為東西兩幢方形塔樓，竣工後，建設方擅自在原深色玻璃幕牆屋頂內加建。由於其「女兒牆」較高，外立面也沒改變，平時難以察覺，因此多年來沒有收到相關投訴舉報。」長寧區規劃和土地管理局在2014年4月份的一份情況說明中認定，「東銀中心擅自加建部分為違章建築，不符合城市規劃管理要求，應予以拆除。」
這里需要解釋一下，所謂「女兒牆」，是建築工程中的一個術語，其實就是壓檐牆，也就是建築物屋頂四周圍的起欄桿作用的矮牆。記者實地探訪發現，從外觀上確實很難發現加蓋現象。長寧區規劃和土地管理局以此解釋失察的緣由或可理解。
據本刊調查，上海東銀企業（集團）有限公司曾在2014年3月6日向上海市及長寧區住房保障和房屋管理局匯報了東銀中心A、B棟樓屋頂加層的情況。在匯報中，該公司稱東銀中心產權實際樓層為25層，公司自定義名義樓層為29層；因出租率高達100%，上海元申實業將辦公場所最終也讓給租戶，故在2011年1月，在A、B兩座塔樓的頂層完成一層加層，其中，B棟30層用於出租。
東銀中心匯報中稱，「鑒於東銀中心頂層加層對周邊沒有影響且辦理相關合法手續條件基本具備，希望行政職能部門給予指導，妥善解決問題。」
對「辦理相關合法手續條件基本具備」，本刊未能獲得具體解釋，但確切的消息是，時至今日，「加層」的這第25層，也就是名義樓層30樓，未獲得房屋規劃許可證與產權證。
搭違的巨額利益
綜合長寧區規劃和土地管理局以及東銀中心的解釋，違建是2011年1月完成的。兩棟24層的寫字樓在竣工驗收3年後再加蓋一層，絕非小工程，涉及到房屋承重、結構、外形等多重影響，而且已經投入使用的寫字樓，電梯如何改造升級以適應新的樓層數？這令東銀中心頂層違建究竟是竣工時就已形成還是事後搭建讓人生疑。
東銀中心公開的資料顯示，標准層建築面積約1450平方米。A、B兩棟樓分別加蓋一層，本刊推算，違章面積總計就近3000平方米，走訪附近中介公司，東銀中心這樣的寫字樓售價在4萬至5萬元每平方米，即便以最低價折算，多蓋一層，就至少意味著1億多元的增值。
2011年1月，東銀中心完成頂樓違章建設，同年2月28日，產權人上海元申實業有限公司就與某民營企業簽訂了租賃合同，將B棟樓30樓（也就是第25層）違建的一半樓面租給了該民營企業。
這份租賃合同截止2014年2月28日，月租金並不高，只有10萬余元，根據該民營企業的解釋，他們是第一個租客，所以給了優惠。這家民營企業花費了300多萬元進行裝修。而上海元申實業有限公司則幫這家民營企業代辦了企業注冊，工商營業執照登記地址為「紅寶石路500號B棟30樓B室」。
記者注意到，上海元申在代辦企業注冊時涉嫌作假，2012年11月19日，該公司曾致上海市工商局，解釋紅寶石路500號B棟30層B單元是「自行編排的名義樓層」，「該房屋工商登記產證對應樓層為1號樓24樓02A單元」。
而真實的情況卻是，30層對應的是違章建築25層，根本就不是有產證的24樓。
在這份說明中，上海元申還對上海市工商局強調「以上說明情況已得到上海市金融服務辦公室的批復」。
2014年3月20日，這份租賃合同延長至2015年2月28日，月租金提高至28萬余元。
記者注意到，當時因為是違章建築，東銀中心已經被投訴至長寧區規劃、房地產主管部門。
續簽租賃合同後，上述民營企業在上市評估中突然被查出注冊地涉嫌造假，這令這家企業十分錯愕與惶恐——花了那麼多錢租用了一個違章建築。因為上海元申代辦工商注冊時的行為，影響到了上市計劃，造成重大經濟損失。
雙方為此在2014年鬧上法庭，最終長寧區人民法院判定租賃合同無效。
毫無跡象的「自行整改」
關於東銀中心雙子樓總計近3000平方米的違法建築，上海市長寧區規劃和土地管理局在2014年4月的一份情況說明中表示，「應予以拆除，將依法對東銀中心內的違法建築進行查處。」

但一年過去了， A棟的第25層仍被當做東銀中心集團公司辦公樓正常使用，B棟的第25層，雖然租客已經搬離，但仍未拆除。
根據《城鄉規劃法》，東銀中心即便拆除了加蓋的樓層也還將面臨建設工程造價5%以上10%以下的罰款。
2014年5月28日，長寧區規劃和土地管理局正式向上海元申實業有限公司下達了行政處罰決定書，要求立即拆除加建樓層，限期一個月。根據相關規定，當事人逾期不拆除的，當地人民政府可以責成有關部門採取查封施工現場、強制拆除等措施。
在限期內，上海元申沒有履行處罰決定書明確的要求，根據行政處罰的流程，有三個月的執行時間。
2014年7月，上海元申申請了行政復議，但是兩個月後，元申置業又主動撤消了行政復議。這之後，上海元申也沒有提起行政訴訟，還表示將自行整改，但整改了近一年，多蓋的那一層還依然屹立、巋然不動。
來自長寧區規劃和土地管理局一名工作人員的說法是，由於租下B棟頂樓的公司與上海元申此前一直在打民事賠償官司，官司審結後，今年2月才搬離，因此元申公司遲遲未能整改。
但這一說法很牽強，因為A棟頂樓的違建是東銀中心自己使用，怎麼也沒有自行整改？區規劃和土地管理局說，最新與上海元申溝通的結果是，後者又表示將盡快自行整改。來自記者暗訪的情況是，上海元申對外表示B棟樓目前不對外出租。除此以外，尚無一絲「自行整改」的跡象。
違建是一個城市頑疾，在寫字樓的開發過程中，存在開發商違規將樓「拔高」，以既成事實綁架行政部門罰款了結的現象。
再次承諾的「自行整改」能否兌現？再失言，執法部門會否強拆？
對東銀中心這個「樓超超」，本刊將繼續追蹤。

㈧ 關於房地產的相關法律法規有哪些

（一）主要法律：

1、《城鄉規劃法》(2007年10月28日通過,自2008年1月1日起施行)

2、《城市房地產管理法》(1994年7月5日通過,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建築法》(1997年11月1日通過,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通過,2004年8月28日修正)

5、《招標投標法》(1999年8月30日通過,2000年1月1日實施)

6、《物權法》(2007年3月16日通過,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通過,1999年12月25日第一次修訂, 2004年8月28日第二 次修訂,2005年10月27日修訂)

8、《合同法》(1999年3月1日通過,1999年10月1日施行)

(二)主要法規、規章：

(1)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日發布施行)

(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過,2001年11月1日施行,2011年1月21日廢 止)

(3)《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通過修正決定,2011年1月8日施行)

(5)《建設工程質量管理條例》(2000年1月10日通過,2000年1月20日發布施行)

(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日發布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地產轉讓管理規定》(1995年8月7日發布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年5月9日發布,2001年8月15日修正)

(10)《房地產廣告發布暫行規定》(1996年12月30日發布,1998年12月3日修訂)

(11)《物業管理條例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修訂)

(12)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過,2008年7月1日施行)

(15)《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號,2010年4月17日發布 施行)

(16)《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發 [2011]1號,2011年1月26日發布施行)

(17)《房地產經紀管理辦法》(2010年10月27日通過,2011年4月1日起施行)

(18)《關於加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(2011年5月11日發布 施行)

(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房銷售明碼標價規定》(2011年3月16日發布,2011年5月1日施行)

(21)《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(2011年1月27日 發布施行)

(22)《國有土地上房屋徵收評估辦法》(2011年6月3日發布施行)

(23)《國有土地上房屋徵收與補償條例》(2011年1月19日通過,2011年1月21日起施行)

(8)城鄉規劃法25擴展閱讀：

相關條例

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；

要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。

無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。

開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。

對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；

才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。

相關法規

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在「物權法擔保物權國際研討會」上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

各國稅種

發達國家在交易環節徵收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。

㈨ 歷史用地補辦建設用地規劃許可證申請怎麼寫

辦理處室：用地處

審批性質：行政許可

審批依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》第31條；《廣東省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》第28條、第32條；《廣州市城市規劃條例》第17、18、20、25、26、27條

申報條件：適用於歷史上未取得規劃行政主管部門的用地批准文件，已取得土地管理部門核準的歷史用地權屬證明或國有土地使用證的情況。

批復期限：40

立案提交資料目錄（資料按下列順序裝訂）：

1.立案基本資料。

2. 有關用地權屬證明文件（如已取得的土地管理部門批准核發的產權證明文件，或已取得的與相鄰用地單位在用地界線上無爭議的證明文件等）；

3. 有上級主管部門的，應當取得上級主管部門的意見。

4. 區屬單位應當由區城市規劃部門加具規劃審查意見。

5. 擬在原歷史用地上新建、擴建或改建建設項目的，應當提交下列資料。

(1) 投資主管部門核發的投資立項批准文件或投資核准文件或投資備案登記文件；

(2) 屬環保部門確定的在批准用地前應當進行環境影響評估的新建、擴建、改建建設項目，需提交環保部門對環境影響評估報告的批復意見；

(3) 總平面規劃圖（反映用地范圍的界線及拐點坐標、建築的平面布局、經濟技術指標表）、現場照片；

6. 1/500現狀地形圖，若無1/500現狀地形圖或用地面積超過10公頃，可用1/2000現狀地形圖代替。

註：根據有關法律規定，申請人應如實提交有關材料和反映真實情況，並對申請材料實質內容的真實性負責。以虛報、瞞報、造假等不正當手段取得行政許可的，將依法予以撤銷。所有證明文件復印件，應當核對原件；其餘文件的復印件應當標明「與原件一致」並加蓋建設單位公章。

㈩ 中華人民共和國城鄉規劃法第25條第1款

第二十五條編制城鄉規劃，應當具備國家規定的勘察、測繪、氣象、地震、水文、環境等基礎資料。
縣級以上地方人民政府有關主管部門應當根據編制城鄉規劃的需要，及時提供有關基礎資料。