1. 如皋市政府大樓建築面積
皋政發〔2009〕24號市政府公室轉發市建設局物價局國土局關於如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及補助標准指導意見的通知各鎮人民政府，市各委、、局、行、社、公司，市各直屬單位：市建設局、物價局、國土局《關於如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及補助標准指導意見》，已經市政府研究同意，現轉發給你們，請遵照執行。二○○九年二月二十日主題詞：城市拆遷評估補助通知抄送：市委各部門，市人大常委會公室，市政協公室，市法院、檢察院，市人武部，市各人民團體。如皋市人民政府公室2009年2月20日印發共印500份如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及其他補助標准指導意見（建設局物價局國土局二○○九年二月）第一章總則一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《南通市城市房屋拆遷管理法》（通政發〔2003〕16號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》（通房〔2003〕17號）、《如皋市城市房屋拆遷管理法》（如皋市人民政府第13號令）等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。二、本評估規范所稱房屋拆遷補償價，是指政府指導價下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同於市場調節下由交易雙方協商的市場價。三、本規范適用於如皋市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。四、評估的目的在於為房屋拆遷提供補償依據。五、依照房地產評估的一般規律，拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等方法。六、承擔拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應遵守職業道德，講求評估信譽，實行良好服務，並對估價報告的內容和結果負責。七、拆遷評估應遵循公開、公平、公正、合法、替代和估價時點的原則。拆遷評估的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷許可實施之日為估價時點。八、本技術規范及指導意見未規定的事項，應按照國家有關法律、法規、規章、規范和房地產市場評估常規執行。第二章拆遷評估的基本步驟和方法一、拆遷評估的基本步驟1．掌握被評估房屋的合法權屬關系和依據；2．根據合法性依據進行實地勘測評估；3．繪制、填寫評估材料；4．公示初步估價結果；5．編制評估報告；6．報告評估結果。二、拆遷評估的方法拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），採用同一評估方法實施評估。拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建築面積。（一）市場比較法1．本方法主要適用於城鎮規劃區內國有土地和被依法徵收的集體土地上的住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：被拆遷房屋產權調換補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價（見表一）+合法空地補償被拆遷房屋貨幣安置補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價+〔上一年度同類地區商品房平均價（物價部門發布）－同類地區產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價〕+合法空地補償。本市上一年度同類地區居住商品房平均價為：一類地區2700元/m2，二類地區2500元/m2，三類地區2230元/m2，四類地區1800元/m2。產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價為：一類地區1350元/㎡，二類地區1250元/㎡，三類地區1150元/㎡，四類地區1050元/㎡。如皋市拆遷地區類別劃分與居住用房區位補償基準價單位：元/m2表一地區分類地區劃分范圍區位基準價一類外城河以內如泰河以南600二類一類地區以外東皋路、萬壽路以西益壽路以東福壽路以北慶余路、新民路以南500三類李漁路以西一、二類地區以外區域紅星河以東南三環以北北三環以南400四類如城鎮區域范圍內一、二、三類地區以外的區域300～350備註：如城地區以外的市屬鎮區位基準價為250-350元/m2（指導價）3．建安價補償：（1）被評估房屋建築結構、等級、成新因素的評估補償按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（見表十一、續表十一）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（見表十二、續表十二）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。征地拆遷的農改居房屋合法建築面積按建安成新價評估補償（按如皋市人民政府令第13號第五章執行）。（2）工業生產用房及倉庫建築結構補償按《如皋市工業生產用房及倉庫建築結構評估標准》（見表十四）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。（3）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准》（見表二），修正的價格基數按同類房屋區位基準價補償額計算。如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准（層次差價=同類房屋區位基準價×系數）表二樓層系數層次三層四層五層六層按拆遷房屋市場價評估層次差價修正100002+2%+3%+3%+3%3-1%+4%+6%+8%4-2%+4%+6%5-3%06-4%（4）被評估成套住宅房屋為多層標准住宅且水、電配套設施齊全的，按評估值的+3%進行修正。（5）被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建築污染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育（學校、幼兒園）、購物、就醫等方面的因素進行修正，修正權重比在-2%至2%之間。4．區位補償：根據《如皋市拆遷地區類別劃分與區位補償基準價》（見表一），並結合被拆遷房屋所處區位、地段的具體位置評估確定其區位補償基價。對已享受房改政策仍承租國有直管公房或單位自管公房的承租人，在城鎮房屋拆遷安置中不得享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。5．持有國有土地使用權證上的居住用房空地補償，按照合法土地面積大於合法建築面積的空地補償標准執行，即一類地區為600元/m2，二類地區為500元/m2，三類地區為400元/m2，四類地區為300-350元/m2，但享受政府指導價的安置面積仍按合法建築面積來計算。6．被徵用的集體土地合法居住用房的空地補償按照農改居補償標准執行，即A：土地使用面積在135m2以下(含135m2)的，其超出建築面積的部分，按房屋所在地區位價30%的標准計算。B：建築面積超過135m2的，土地使用面積超出建築面積的部分按70元/m2的標准計算。C：土地使用面積超過135m2，建築面積在135m2以下(含135m2)的，土地使用面積超過135m2的部分，按70元/m2的標准計算。7．對居（村）民受讓的居住用地及地上合法建築的補償，按原土地出讓金的40%並結合剩餘年限予以補償，再按照行政劃撥的補償標准予以補償。8．對於城鎮規劃區邊緣的集體土地徵用後的被拆遷戶，所在村、組按規劃要求有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，並經規劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋進行成本補償，同時做好「三通一平」的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償標准》（見表三、表四）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（見表十三）對照評估。如皋市各類被拆遷房屋遷建補償標准單位：元/m2表三房屋結構等級建安價鋼混結構1500磚混結構143023803310磚木結構1330229032604240簡易結構121021903160三角頂豬圈平舍瓦房檐高2米以上三面牆結構簡易，中瓦或平瓦層面140草房檐高2米以上結構較差磚牆或泥牆130披屋瓦房頂蓋平瓦或郎泰中瓦128草房頂蓋草或石棉瓦、玻璃瓦120註：1、平房雙層屋面無論蓋頂是平瓦、中瓦的增加10%補償金額，樓房雙層屋面按上部實際面積計算增加10%的補償金額。2、無論平房、樓房檐高或層高每增減10公分即按各類房屋等級基價增減2%系數。3、凡現澆屋面或樓層的，一層增加10%，兩層中僅現澆一層的按5%的系數計算。4、磚木結構的房屋，牆身用水泥砂漿砌築的增加15%系數計算。各類房屋遷建拆卸費、材料運輸費、照明線路埋設費標准單位：元/m2表四類別拆卸費運輸費照明線路埋設費樓房15106平正房8104副房574披屋344附註運輸費以3公里為限，每超過1公里增加20%。（二）路線價法1．本方法適用於非住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：非住宅房屋拆遷補償額=合法建築面積的區位基準價+合法建築建安成新價+合法土地面積大於合法建築面積部分的20%區位基準價（1）區位補償價的確定：臨街商業鋪面房屋根據《被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准》（見表五）和《如皋市非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》（見表六）進行修正確定。（2）如皋市具體道路類別劃分如下：一類路面：路幅寬度20米以上（含20米）；二類路面：路幅寬度10米以上（含10米），20米以下；三類路面：路幅寬度10米以下。被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准以合法建築面積計算單位：元/m2表五地段類別區位基準價附註一房屋位臨一類地區，面臨一類路面、路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。2300二層以上營業用房和底層面臨一類路段街道的公、生產、倉儲、餐飲業、娛樂業、服務業等按50%計算，其它路段層次生產、公、倉儲一律為650元/m2。二1、房屋位臨一類地區，面臨二類路段，路幅寬度在20米以下、10米以上商業用房(含10米)；2、房屋位臨二類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。1000凡生產、公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為650元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).三1、房屋位臨一類地區，面臨三類段路，路幅寬度在10米以下商業用房；2、房屋位臨二類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房；3、房屋位臨三類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上商業用房(含20米)。800三、四類地區凡生產、公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為600元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).四1、房屋位臨二類地區，面臨三類路段，路幅寬度在10米以下商業用房。2、房屋位臨三類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房。750備註：如城地區以外的鎮營業用房區位基準價為350-600元/m2；生產、公、倉儲區位基準價為300-400元/m2（指導價）。非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表單位：元/m2表六被拆遷房屋臨街寬度(米)被拆遷房屋進深度(米)(寬÷深)×100%調整系數按實測量，測量數保留至小數點後兩位150%(含150%)以上+12%120%(含120%)～149%+8%100%(含100%)～119%+4%所計算的系數保留至小數點後兩位80%(含80%)～99%-5%60%(含60%)～79%-10%附註：區位補償價=區位基準價×（1+調整系數）求取臨街面寬與進深的系數公式：被拆遷房屋臨街寬÷被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數。臨街狀態調整系數的計算只適用於被拆遷非住宅的底層房屋。（3）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大於合法建築面積的部分，按同類地段區位基準價的20%計算補償。（4）非住宅房屋建安成新價評估按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（表十一、續表十一），《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（表十二、續表十二）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）評估確定。因拆遷無法恢復使用的建築設施按重置成新價給予補償。（三）對於除居（村）民受讓的居住用地以外的合法出讓土地及地上合法建築物的補償，由被拆遷人在下述兩種方法中只能選擇一種進行補償。1．依照土地使用證載明的土地用途，結合剩餘年限的相應出讓金的金額予以補償，但該土地上的建築物不再補償區位。2．依照土地使用證載明的土地用途，根據市場價評估結合剩餘年限進行補償，但該土地上的建築物不再補償區位。三、其他補償評估1．參照安置房現狀對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施、裝飾和裝璜的補償評估按《如皋市房屋拆遷附屬設施、裝飾、裝璜補償標准》（表十五、續表十五）單列進行評估，拆遷公告之日後再行裝修、改擴建的項目不予補償，對於違背常規的裝璜如：外牆釘木條、室外鋪地板等不予補償。2．在拆遷范圍內，對屬於被拆遷人的樹木需要砍伐處理的，按《如皋市拆遷砍伐樹木補償標准》（表十六、續表十六）給予一次性補貼。樹木補償的范圍：國有土地以合法土地使用證范圍為准；農改居補償范圍，不突破主房屋前8米屋後7米，左右各2米，不足的按實計算；在水泥地上種植樹木，不予補償；拆遷公告之日起突擊搶栽樹苗的一律不予補償。3、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養的畜禽變賣處理的，按《房屋拆遷養殖類補償標准》（見表七）給予一次性補貼。房屋拆遷養殖類補償標准表七類別種類、規格補償標准備注水域特種養殖(鱉、蟹、蝦)1400元/畝征地時已作了補償的不予補償；征地時作為耕地面積徵用的也不予補償。人工開挖的精養魚塘900元/畝普養魚塘500元/畝養豬30kg以下30元/頭自行處理30kg-100kg50元/頭100kg以上的30元/頭養雞2元/只養鴿2元/只其它養殖按市場收購價的15%評估第三章各類房屋搬遷費、停產（業）補助費、過渡費、特殊地區房屋及安置房指導價格一、對拆遷商業房屋貨幣補償致使經營活動中止的，可根據拆遷前兩年稅額年均值給予一次性綜合補助（見表八）。如皋市商業用房一次性綜合補助標准單位：元/m2表八年納稅額元/m20-55.1-1010.1-200200.1-500500.1-10001000.1以上補助費50100150200300400附註：①年納稅額是指拆遷公告發布之日起前兩年營業稅納稅額年均值。②前兩年營業稅納稅額年均值按被拆遷人提供的有效憑證為依據。二、對被拆遷的住宅房屋，拆遷人須支付兩次搬遷補助費，標准為每次10元/m2。三、對房屋被拆遷後自行解決過渡的居住用房，支付臨時安置補助費（過渡費）的標准為：一類地區8元/㎡、二類地區7元/㎡、三類地區6元/㎡，貨幣補償的一次性支付6個月；臨時過渡費每月不足300元，由拆遷人補足300元。由拆遷人提供安置房源，被拆遷人選擇產權調換的，十八個月內按實際過渡期限計算；有協議約定的，按協議的約定支付臨時安置補助費。支付方式：除開始6個月計算在拆遷安置補償大表中，其後每滿6個月由拆遷人按標准結算6個月過渡費給被拆遷人。四、支付搬遷補助費和臨時過渡費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建築面積為依據計算。五、拆遷租賃的房屋（指直管公有住房、單位自管公房），搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。六、拆遷生產型工業企業非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產停產的，給予50元/m2的停產補貼，同時根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按如皋市統計局公布的上年度工業職工人均月收入標准補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過3個月；造成全部停產的，經濟補助不超過4個月。拆遷倉儲、公用房給予每平方米50元一次性停產補貼。七、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助（見表九）。表九房屋用途補助標准元/m2備注商業營業用房35餐飲業的鋪面按補貼標準的70%計算。生產用房40房屋內有500公斤以上的重型機器設備或精密儀器搬遷的，補貼標准上浮20%。公用房20含教學、醫療用房、公設施的搬遷。倉儲用房30拆遷時實際物資堆儲容量低於60%，按補貼標准70%計算。八、居住用房改作非居住房的房屋拆遷時，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。對被拆遷人取得工商營業執照和完稅證明，持續用作經營性場所1年以上的住宅房屋，可按實際經營面積以非住宅房屋區位基準價的一定比例增加補償。補償標准為：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基礎上逐年遞增2%，但最高補償不超過同類地區同路段非居住用房區位基準價的30%。對居住用房改作公、倉儲、生產的增加一次性停產補助費50元/㎡。對居住用房改作商業用房的增加一次性停業補助，標准按照商業用房補助標准執行。以上增加補償依據的營業執照、稅務登記證（原件）上的住所必須與被拆遷房屋地址一致。九、停業補助：商業用房如被拆遷人要求產權調換的，按照安置房實際交房時間，扣除十個月後下余的每個月按照原綜合補助的10%進行補助。十、因拆遷造成被拆遷人誤工，由拆遷人一次性支付給被拆遷人誤工補貼費，按每平方米5元的標准計算。十一、對歷史無證建築的處理，如被拆遷人在拆遷人規定期限內交房，按以下方法執行：即：（1）七十年代前建築及少批多建的建築（不超過自然間面積），只扣減配套費；（2）87年航測圖上有的無證面積只享受區位基準價和房屋建安成新價的一半；（3）87年後的無證建築只享受附屬設施標準的補貼。十二、被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為120元/m2（按拆遷認定合法面積計算），分兩個階段計算：（1）在序時進度內簽協議的獎勵60元/m2；（2）在序時進度內交房的獎勵60元/m2。對遷建類被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷並交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為30元/m2（按拆遷認定合法面積計算）。超過規定期限交房的，不再享受獎勵。十三、信鴿信息補貼費（具有相關部門證件的），10隻信鴿以內補貼信息費1000元，11隻以上補貼信息費為2000元。十四、新建住宅小區開發企業必須建適量的小套型（60平方米左右）解決困難戶無法安置的問題。十五、產權調換安置房的指導價：1.居住用房拆一還一部分的指導價（見表十）。產權調換安置房面積超過拆遷合法面積的部分按下列方法計算：（1）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米以內的（含15平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮100%；（2）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米至30平方米（含30平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮110%；（3）產權調換安置面積超過拆一還一面積30平方米以上的按市場價計算。拆遷安置房拆一還一政府指導價表（元/㎡）表十樓層一二三四五一類地區普通居住商品房1380146015401460910二類地區普通居住商品房1270135014201340870三類地區普通居住商品房1180125013201150850四類地區普通居住商品房1050110012001100800一類地區小高層、高層居住商品房14001480156016401720二類地區小高層、高層居住商品房13001380146015401620三類地區小高層、高層居住商品房12001280136014401520四類地區小高層、高層居住商品房11001180126013401420小高層、高層五層以上每層加80元/㎡2.商業用房框架結構的安置價為同區位基準價的3倍，磚混結構安置價為同區位基準價的2.5倍。超過拆一還一面積部分以上10平方米以內在市場價基礎上優惠10%；公、倉儲、娛樂、餐飲用房參照執行。3.拆遷戶選購配套車棚價（10平方米）為：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地區上下浮動10%）。安置房的配套車庫價為同類地區普通居住商品房拆一還一政府指導均價上浮30%。十六、市政工程拆遷的非居住用房原則上實行貨幣安置。十七、城中村（郊區）因規劃控制，未允許批建的建築按以下方法執行。1．人均建築面積按35平方米標准計算，超過部分的面積按附屬設施補償，建築面積不足人均35平方米，補足其面積部分的區位基準價補償。2．空地補償按農改居標准執行，宅基地面積認定為合法建築佔地面積的130%。以上有建築面積的區位基準價補償均需扣減配套補貼費。3．人口認定的方法：（1）有分配的村仍參照本村上年度分配（參與本集體經濟組織土地收益分配）的在冊人員。（2）以宅基證上載明的人口為基數，但必須是實際居住的家庭人員方可認可。（3）合法婚進的以及合法收養人員予以認可，但必須在此居住。（4）原有常住戶口的未婚現役軍人，應予認可。（5）按規定戶口報在大專院校的在校學生應予認可。（6）原有常住戶口，正在勞動教養或服刑的人員應予認可。（7）單位已安排了住房或享受房改政策的，戶口尚未遷出被拆遷住房的，不予計算被拆遷在冊人口。（8）已死亡未注銷戶口的在冊人員，不予計算被拆遷在冊人口。（9）對於可享受人均35㎡面積的家庭中有大齡、獨子對象的，可享受增加一個人口的面積安置購房，但不可享受該面積的補償，同時大齡、獨子不可重復享受。十八、被拆遷人以租用場地為主、房屋為輔從事生產活動的合法房屋及合法使用的土地，原則上給予相應的補償。合法房屋按照文件規定予以補償。生產場地按合法的土地面積減去合法的房屋面積按居住房的區位比例補償：一類地區20%，二類地區15%，三類地區10%。被拆遷人只能實行貨幣補償，自行解決安置和過渡。十九、住房特困戶的條件及補償安置標准為：（一）條件：本地境內實際居住只有一處住房，建築面積不超過50平方米，產權為一個獨立人，未享受過住房補貼或房改，持有低保或特困證，並經所在街道確認公示無異議後報拆遷管理部門審核為特困戶；（二）對住房特困戶實行貨幣安置的標准：私房補足3.5萬元，公房補足3萬元（不含搬遷、過渡、誤工費）如城地區以外的市屬鎮在此標准上各減5000元，由拆遷人補足以上標准。（三）對住房特困戶實行產權調換標准為：可享受不超過70平方米的優惠購房，其中拆一還一部分仍享受安置房的指導價；拆一還一面積與70平方米之間的差額面積享受優惠價。優惠價為安置房的產權調換指導價上浮30%。第四章附則本技術規范及指導意見從發文之日起施行，在此文前，凡已領取房屋拆遷許可證的拆遷項目，按原技術規范及指導意見執行。本技術規范及指導意見由如皋市建設局、物價局、國土局負責解釋，並制定相關的規范性文件。
2. 農村有營業執照的養豬場拆遷是怎麼拆的
一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《南通市城市房屋拆遷管理法》（通政發〔2003〕16號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》（通房〔2003〕17號）、《如皋市城市房屋拆遷管理法》（如皋市人民政府第13號令）等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。二、本評估規范所稱房屋拆遷補償價，是指政府指導價下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同於市場調節下由交易雙方協商的市場價。三、本規范適用於如皋市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。四、評估的目的在於為房屋拆遷提供補償依據。五、依照房地產評估的一般規律，拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等方法。六、承擔拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應遵守職業道德，講求評估信譽，實行良好服務，並對估價報告的內容和結果負責。七、拆遷評估應遵循公開、公平、公正、合法、替代和估價時點的原則。拆遷評估的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷許可實施之日為估價時點。八、本技術規范及指導意見未規定的事項，應按照國家有關法律、法規、規章、規范和房地產市場評估常規執行。第二章拆遷評估的基本步驟和方法一、拆遷評估的基本步驟1．掌握被評估房屋的合法權屬關系和依據；2．根據合法性依據進行實地勘測評估；3．繪制、填寫評估材料；4．公示初步估價結果；5．編制評估報告；6．報告評估結果。二、拆遷評估的方法拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），採用同一評估方法實施評估。拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建築面積。（一）市場比較法1．本方法主要適用於城鎮規劃區內國有土地和被依法徵收的集體土地上的住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：被拆遷房屋產權調換補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價（見表一）+合法空地補償被拆遷房屋貨幣安置補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價+〔上一年度同類地區商品房平均價（物價部門發布）－同類地區產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價〕+合法空地補償。本市上一年度同類地區居住商品房平均價為：一類地區2700元/m2，二類地區2500元/m2，三類地區2230元/m2，四類地區1800元/m2。產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價為：一類地區1350元/㎡，二類地區1250元/㎡，三類地區1150元/㎡，四類地區1050元/㎡。如皋市拆遷地區類別劃分與居住用房區位補償基準價單位：元/m2表一地區分類地區劃分范圍區位基準價一類外城河以內如泰河以南600二類一類地區以外東皋路、萬壽路以西益壽路以東福壽路以北慶余路、新民路以南500三類李漁路以西一、二類地區以外區域紅星河以東南三環以北北三環以南400四類如城鎮區域范圍內一、二、三類地區以外的區域300～350備註：如城地區以外的市屬鎮區位基準價為250-350元/m2（指導價）3．建安價補償：（1）被評估房屋建築結構、等級、成新因素的評估補償按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（見表十一、續表十一）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（見表十二、續表十二）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。征地拆遷的農改居房屋合法建築面積按建安成新價評估補償（按如皋市人民政府令第13號第五章執行）。（2）工業生產用房及倉庫建築結構補償按《如皋市工業生產用房及倉庫建築結構評估標准》（見表十四）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。（3）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准》（見表二），修正的價格基數按同類房屋區位基準價補償額計算。如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准（層次差價=同類房屋區位基準價×系數）表二樓層系數層次三層四層五層六層按拆遷房屋市場價評估層次差價修正100002+2%+3%+3%+3%3-1%+4%+6%+8%4-2%+4%+6%5-3%06-4%（4）被評估成套住宅房屋為多層標准住宅且水、電配套設施齊全的，按評估值的+3%進行修正。（5）被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建築污染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育（學校、幼兒園）、購物、就醫等方面的因素進行修正，修正權重比在-2%至2%之間。4．區位補償：根據《如皋市拆遷地區類別劃分與區位補償基準價》（見表一），並結合被拆遷房屋所處區位、地段的具體位置評估確定其區位補償基價。對已享受房改政策仍承租國有直管公房或單位自管公房的承租人，在城鎮房屋拆遷安置中不得享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。5．持有國有土地使用權證上的居住用房空地補償，按照合法土地面積大於合法建築面積的空地補償標准執行，即一類地區為600元/m2，二類地區為500元/m2，三類地區為400元/m2，四類地區為300-350元/m2，但享受政府指導價的安置面積仍按合法建築面積來計算。6．被徵用的集體土地合法居住用房的空地補償按照農改居補償標准執行，即A：土地使用面積在135m2以下(含135m2)的，其超出建築面積的部分，按房屋所在地區位價30%的標准計算。B：建築面積超過135m2的，土地使用面積超出建築面積的部分按70元/m2的標准計算。C：土地使用面積超過135m2，建築面積在135m2以下(含135m2)的，土地使用面積超過135m2的部分，按70元/m2的標准計算。7．對居（村）民受讓的居住用地及地上合法建築的補償，按原土地出讓金的40%並結合剩餘年限予以補償，再按照行政劃撥的補償標准予以補償。8．對於城鎮規劃區邊緣的集體土地徵用後的被拆遷戶，所在村、組按規劃要求有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，並經規劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋進行成本補償，同時做好「三通一平」的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償標准》（見表三、表四）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（見表十三）對照評估。如皋市各類被拆遷房屋遷建補償標准單位：元/m2表三房屋結構等級建安價鋼混結構1500磚混結構143023803310磚木結構1330229032604240簡易結構121021903160三角頂豬圈平舍瓦房檐高2米以上三面牆結構簡易，中瓦或平瓦層面140草房檐高2米以上結構較差磚牆或泥牆130披屋瓦房頂蓋平瓦或郎泰中瓦128草房頂蓋草或石棉瓦、玻璃瓦120註：1、平房雙層屋面無論蓋頂是平瓦、中瓦的增加10%補償金額，樓房雙層屋面按上部實際面積計算增加10%的補償金額。2、無論平房、樓房檐高或層高每增減10公分即按各類房屋等級基價增減2%系數。3、凡現澆屋面或樓層的，一層增加10%，兩層中僅現澆一層的按5%的系數計算。4、磚木結構的房屋，牆身用水泥砂漿砌築的增加15%系數計算。各類房屋遷建拆卸費、材料運輸費、照明線路埋設費標准單位：元/m2表四類別拆卸費運輸費照明線路埋設費樓房15106平正房8104副房574披屋344附註運輸費以3公里為限，每超過1公里增加20%。（二）路線價法1．本方法適用於非住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：非住宅房屋拆遷補償額=合法建築面積的區位基準價+合法建築建安成新價+合法土地面積大於合法建築面積部分的20%區位基準價（1）區位補償價的確定：臨街商業鋪面房屋根據《被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准》（見表五）和《如皋市非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》（見表六）進行修正確定。（2）如皋市具體道路類別劃分如下：一類路面：路幅寬度20米以上（含20米）；二類路面：路幅寬度10米以上（含10米），20米以下；三類路面：路幅寬度10米以下。被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准以合法建築面積計算單位：元/m2表五地段類別區位基準價附註一房屋位臨一類地區，面臨一類路面、路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。2300二層以上營業用房和底層面臨一類路段街道的公、生產、倉儲、餐飲業、娛樂業、服務業等按50%計算，其它路段層次生產、公、倉儲一律為650元/m2。二1、房屋位臨一類地區，面臨二類路段，路幅寬度在20米以下、10米以上商業用房(含10米)；2、房屋位臨二類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。1000凡生產、公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為650元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).三1、房屋位臨一類地區，面臨三類段路，路幅寬度在10米以下商業用房；2、房屋位臨二類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房；3、房屋位臨三類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上商業用房(含20米)。800三、四類地區凡生產、公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為600元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).四1、房屋位臨二類地區，面臨三類路段，路幅寬度在10米以下商業用房。2、房屋位臨三類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房。750備註：如城地區以外的鎮營業用房區位基準價為350-600元/m2；生產、公、倉儲區位基準價為300-400元/m2（指導價）。非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表單位：元/m2表六被拆遷房屋臨街寬度(米)被拆遷房屋進深度(米)(寬÷深)×100%調整系數按實測量，測量數保留至小數點後兩位150%(含150%)以上+12%120%(含120%)～149%+8%100%(含100%)～119%+4%所計算的系數保留至小數點後兩位80%(含80%)～99%-5%60%(含60%)～79%-10%附註：區位補償價=區位基準價×（1+調整系數）求取臨街面寬與進深的系數公式：被拆遷房屋臨街寬÷被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數。臨街狀態調整系數的計算只適用於被拆遷非住宅的底層房屋。（3）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大於合法建築面積的部分，按同類地段區位基準價的20%計算補償。（4）非住宅房屋建安成新價評估按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（表十一、續表十一），《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（表十二、續表十二）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）評估確定。因拆遷無法恢復使用的建築設施按重置成新價給予補償。（三）對於除居（村）民受讓的居住用地以外的合法出讓土地及地上合法建築物的補償，由被拆遷人在下述兩種方法中只能選擇一種進行補償。1．依照土地使用證載明的土地用途，結合剩餘年限的相應出讓金的金額予以補償，但該土地上的建築物不再補償區位。2．依照土地使用證載明的土地用途，根據市場價評估結合剩餘年限進行補償，但該土地上的建築物不再補償區位。三、其他補償評估1．參照安置房現狀對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施、裝飾和裝璜的補償評估按《如皋市房屋拆遷附屬設施、裝飾、裝璜補償標准》（表十五、續表十五）單列進行評估，拆遷公告之日後再行裝修、改擴建的項目不予補償，對於違背常規的裝璜如：外牆釘木條、室外鋪地板等不予補償。2．在拆遷范圍內，對屬於被拆遷人的樹木需要砍伐處理的，按《如皋市拆遷砍伐樹木補償標准》（表十六、續表十六）給予一次性補貼。樹木補償的范圍：國有土地以合法土地使用證范圍為准；農改居補償范圍，不突破主房屋前8米屋後7米，左右各2米，不足的按實計算；在水泥地上種植樹木，不予補償；拆遷公告之日起突擊搶栽樹苗的一律不予補償。3、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養的畜禽變賣處理的，按《房屋拆遷養殖類補償標准》（見表七）給予一次性補貼。房屋拆遷養殖類補償標准表七類別種類、規格補償標准備注水域特種養殖(鱉、蟹、蝦)1400元/畝征地時已作了補償的不予補償；征地時作為耕地面積徵用的也不予補償。人工開挖的精養魚塘900元/畝普養魚塘500元/畝養豬30kg以下30元/頭自行處理30kg-100kg50元/頭100kg以上的30元/頭養雞2元/只養鴿2元/只其它養殖按市場收購價的15%評估第三章各類房屋搬遷費、停產（業）補助費、過渡費、特殊地區房屋及安置房指導價格一、對拆遷商業房屋貨幣補償致使經營活動中止的，可根據拆遷前兩年稅額年均值給予一次性綜合補助（見表八）。如皋市商業用房一次性綜合補助標准單位：元/m2表八年納稅額元/m20-55.1-1010.1-200200.1-500500.1-10001000.1以上補助費50100150200300400附註：①年納稅額是指拆遷公告發布之日起前兩年營業稅納稅額年均值。②前兩年營業稅納稅額年均值按被拆遷人提供的有效憑證為依據。二、對被拆遷的住宅房屋，拆遷人須支付兩次搬遷補助費，標准為每次10元/m2。三、對房屋被拆遷後自行解決過渡的居住用房，支付臨時安置補助費（過渡費）的標准為：一類地區8元/㎡、二類地區7元/㎡、三類地區6元/㎡，貨幣補償的一次性支付6個月；臨時過渡費每月不足300元，由拆遷人補足300元。由拆遷人提供安置房源，被拆遷人選擇產權調換的，十八個月內按實際過渡期限計算；有協議約定的，按協議的約定支付臨時安置補助費。支付方式：除開始6個月計算在拆遷安置補償大表中，其後每滿6個月由拆遷人按標准結算6個月過渡費給被拆遷人。四、支付搬遷補助費和臨時過渡費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建築面積為依據計算。五、拆遷租賃的房屋（指直管公有住房、單位自管公房），搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。六、拆遷生產型工業企業非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產停產的，給予50元/m2的停產補貼，同時根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按如皋市統計局公布的上年度工業職工人均月收入標准補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過3個月；造成全部停產的，經濟補助不超過4個月。拆遷倉儲、公用房給予每平方米50元一次性停產補貼。七、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助（見表九）。表九房屋用途補助標准元/m2備注商業營業用房35餐飲業的鋪面按補貼標準的70%計算。生產用房40房屋內有500公斤以上的重型機器設備或精密儀器搬遷的，補貼標准上浮20%。公用房20含教學、醫療用房、公設施的搬遷。倉儲用房30拆遷時實際物資堆儲容量低於60%，按補貼標准70%計算。八、居住用房改作非居住房的房屋拆遷時，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。對被拆遷人取得工商營業執照和完稅證明，持續用作經營性場所1年以上的住宅房屋，可按實際經營面積以非住宅房屋區位基準價的一定比例增加補償。補償標准為：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基礎上逐年遞增2%，但最高補償不超過同類地區同路段非居住用房區位基準價的30%。對居住用房改作公、倉儲、生產的增加一次性停產補助費50元/㎡。對居住用房改作商業用房的增加一次性停業補助，標准按照商業用房補助標准執行。以上增加補償依據的營業執照、稅務登記證（原件）上的住所必須與被拆遷房屋地址一致。九、停業補助：商業用房如被拆遷人要求產權調換的，按照安置房實際交房時間，扣除十個月後下余的每個月按照原綜合補助的10%進行補助。十、因拆遷造成被拆遷人誤工，由拆遷人一次性支付給被拆遷人誤工補貼費，按每平方米5元的標准計算。十一、對歷史無證建築的處理，如被拆遷人在拆遷人規定期限內交房，按以下方法執行：即：（1）七十年代前建築及少批多建的建築（不超過自然間面積），只扣減配套費；（2）87年航測圖上有的無證面積只享受區位基準價和房屋建安成新價的一半；（3）87年後的無證建築只享受附屬設施標準的補貼。十二、被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為120元/m2（按拆遷認定合法面積計算），分兩個階段計算：（1）在序時進度內簽協議的獎勵60元/m2；（2）在序時進度內交房的獎勵60元/m2。對遷建類被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷並交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為30元/m2（按拆遷認定合法面積計算）。超過規定期限交房的，不再享受獎勵。十三、信鴿信息補貼費（具有相關部門證件的），10隻信鴿以內補貼信息費1000元，11隻以上補貼信息費為2000元。十四、新建住宅小區開發企業必須建適量的小套型（60平方米左右）解決困難戶無法安置的問題。十五、產權調換安置房的指導價：1.居住用房拆一還一部分的指導價（見表十）。產權調換安置房面積超過拆遷合法面積的部分按下列方法計算：（1）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米以內的（含15平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮100%；（2）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米至30平方米（含30平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮110%；（3）產權調換安置面積超過拆一還一面積30平方米以上的按市場價計算。拆遷安置房拆一還一政府指導價表（元/㎡）表十樓層一二三四五一類地區普通居住商品房1380146015401460910二類地區普通居住商品房1270135014201340870三類地區普通居住商品房1180125013201150850四類地區普通居住商品房1050110012001100800一類地區小高層、高層居住商品房14001480156016401720二類地區小高層、高層居住商品房13001380146015401620三類地區小高層、高層居住商品房12001280136014401520四類地區小高層、高層居住商品房11001180126013401420小高層、高層五層以上每層加80元/㎡2.商業用房框架結構的安置價為同區位基準價的3倍，磚混結構安置價為同區位基準價的2.5倍。超過拆一還一面積部分以上10平方米以內在市場價基礎上優惠10%；公、倉儲、娛樂、餐飲用房參照執行。3.拆遷戶選購配套車棚價（10平方米）為：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地區上下浮動10%）。安置房的配套車庫價為同類地區普通居住商品房拆一還一政府指導均價上浮30%。十六、市政工程拆遷的非居住用房原則上實行貨幣安置。十七、城中村（郊區）因規劃控制，未允許批建的建築按以下方法執行。1．人均建築面積按35平方米標准計算，超過部分的面積按附屬設施補償，建築面積不足人均35平方米，補足其面積部分的區位基準價補償。2．空地補償按農改居標准執行，宅基地面積認定為合法建築佔地面積的130%。以上有建築面積的區位基準價補償均需扣減配套補貼費。3．人口認定的方法：（1）有分配的村仍參照本村上年度分配（參與本集體經濟組織土地收益分配）的在冊人員。（2）以宅基證上載明的人口為基數，但必須是實際居住的家庭人員方可認可。（3）合法婚進的以及合法收養人員予以認可，但必須在此居住。（4）原有常住戶口的未婚現役軍人，應予認可。（5）按規定戶口報在大專院校的在校學生應予認可。（6）原有常住戶口，正在勞動教養或服刑的人員應予認可。（7）單位已安排了住房或享受房改政策的，戶口尚未遷出被拆遷住房的，不予計算被拆遷在冊人口。（8）已死亡未注銷戶口的在冊人員，不予計算被拆遷在冊人口。（9）對於可享受人均35㎡面積的家庭中有大齡、獨子對象的，可享受增加一個人口的面積安置購房，但不可享受該面積的補償，同時大齡、獨子不可重復享受。十八、被拆遷人以租用場地為主、房屋為輔從事生產活動的合法房屋及合法使用的土地，原則上給予相應的補償。合法房屋按照文件規定予以補償。生產場地按合法的土地面積減去合法的房屋面積按居住房的區位比例補償：一類地區20%，二類地區15%，三類地區10%。被拆遷人只能實行貨幣補償，自行解決安置和過渡。十九、住房特困戶的條件及補償安置標准為：（一）條件：本地境內實際居住只有一處住房，建築面積不超過50平方米，產權為一個獨立人，未享受過住房補貼或房改，持有低保或特困證，並經所在街道確認公示無異議後報拆遷管理部門審核為特困戶；（二）對住房特困戶實行貨幣安置的標准：私房補足3.5萬元，公房補足3萬元（不含搬遷、過渡、誤工費）如城地區以外的市屬鎮在此標准上各減5000元，由拆遷人補足以上標准。（三）對住房特困戶實行產權調換標准為：可享受不超過70平方米的優惠購房，其中拆一還一部分仍享受安置房的指導價；拆一還一面積與70平方米之間的差額面積享受優惠價。優惠價為安置房的產權調換指導價上浮30%。第四章附則本技術規范及指導意見從發文之日起施行，在此文前，凡已領取房屋拆遷許可證的拆遷項目，按原技術規范及指導意見執行。本技術規范及指導意見由如皋市建設局、物價局、國土局負責解釋，並制定相關的規范性文件。
3. 養殖豬場拆遷補償有具體的金額么
一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發〔2003〕16號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》（通房 〔2003〕17號）、《如皋市城市房屋拆遷管理辦法》（如皋市人民政府第13號令）等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。 二、本評估規范所稱房屋拆遷補償價，是指政府指導價下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同於市場調節下由交易雙方協商的市場價。 三、本規范適用於如皋市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。 四、評估的目的在於為房屋拆遷提供補償依據。 五、依照房地產評估的一般規律，拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等方法。 六、承擔拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應遵守職業道德，講求評估信譽，實行良好服務，並對估價報告的內容和結果負責。 七、拆遷評估應遵循公開、公平、公正、合法、替代和估價時點的原則。 拆遷評估的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷許可實施之日為估價時點。 八、本技術規范及指導意見未規定的事項，應按照國家有關法律、法規、規章、規范和房地產市場評估常規執行。 第二章 拆遷評估的基本步驟和方法 一、拆遷評估的基本步驟 1．掌握被評估房屋的合法權屬關系和依據； 2．根據合法性依據進行實地勘測評估； 3．繪制、填寫評估材料； 4．公示初步估價結果； 5．編制評估報告； 6．報告評估結果。 二、拆遷評估的方法 拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），採用同一評估方法實施評估。 拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建築面積。 （一）市場比較法 1．本方法主要適用於城鎮規劃區內國有土地和被依法徵收的集體土地上的住宅房屋的拆遷評估。 2．本方法的計算公式為： 被拆遷房屋產權調換補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價（見表一）+合法空地補償 被拆遷房屋貨幣安置補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價+〔上一年度同類地區商品房平均價（物價部門發布）－同類地區產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價〕+合法空地補償。 本市上一年度同類地區居住商品房平均價為：一類地區2700元/m2，二類地區2500元/m2，三類地區2230元/m2，四類地區1800元/m2。 產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價為：一類地區1350元/㎡，二類地區1250元/㎡，三類地區1150元/㎡，四類地區1050元/㎡。 如皋市拆遷地區類別劃分與居住用房區位補償基準價 單位：元/m2 表一 地區分類 地區劃分范圍 區位基準價 一類 外城河以內 如泰河以南 600 二類 一類地區以外 東皋路、萬壽路以西 益壽路以東 福壽路以北 慶余路、新民路以南 500 三類 李漁路以西 一、二類地區以外區域 紅星河以東 南三環以北 北三環以南 400 四類 如城鎮區域范圍內一、二、三類地區以外的區域 300～350 備註：如城地區以外的市屬鎮區位基準價為250-350元/m2（指導價） 3．建安價補償： （1）被評估房屋建築結構、等級、成新因素的評估補償按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（見表十一、續表十一）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（見表十二、續表十二）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。 征地拆遷的農改居房屋合法建築面積按建安成新價評估補償（按如皋市人民政府令第13號第五章執行）。 （2）工業生產用房及倉庫建築結構補償按《如皋市工業生產用房及倉庫建築結構評估標准》（見表十四）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。 （3）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准》（見表二），修正的價格基數按同類房屋區位基準價補償額計算。 如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准 （層次差價=同類房屋區位基準價×系數） 表二 樓層 系數 層次 三層 四層 五層 六層 按拆遷 房屋 市場價 評估 層次差價修正 1 0 0 0 0 2 +2% +3% +3% +3% 3 -1% +4% +6% +8% 4 -2% +4% +6% 5 -3% 0 6 -4% （4）被評估成套住宅房屋為多層標准住宅且水、電配套設施齊全的，按評估值的+3%進行修正。 （5）被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建築污染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育（學校、幼兒園）、購物、就醫等方面的因素進行修正，修正權重比在-2%至2%之間。 4．區位補償： 根據《如皋市拆遷地區類別劃分與區位補償基準價》（見表一），並結合被拆遷房屋所處區位、地段的具體位置評估確定其區位補償基價。 對已享受房改政策仍承租國有直管公房或單位自管公房的承租人，在城鎮房屋拆遷安置中不得享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。 5．持有國有土地使用權證上的居住用房空地補償，按照合法土地面積大於合法建築面積的空地補償標准執行，即一類地區為600元/m2，二類地區為500元/m2，三類地區為400元/m2，四類地區為300-350元/m2，但享受政府指導價的安置面積仍按合法建築面積來計算。 6．被徵用的集體土地合法居住用房的空地補償按照農改居補償標准執行，即 A：土地使用面積在135m2以下(含135m2)的，其超出建築面積的部分，按房屋所在地區位價30%的標准計算。 B：建築面積超過135m2的，土地使用面積超出建築面積的部分按70元/m2的標准計算。 C：土地使用面積超過135m2，建築面積在135m2以下(含135m2)的，土地使用面積超過135m2的部分，按70元/m2的標准計算。 7．對居（村）民受讓的居住用地及地上合法建築的補償，按原土地出讓金的40%並結合剩餘年限予以補償，再按照行政劃撥的補償標准予以補償。 8．對於城鎮規劃區邊緣的集體土地徵用後的被拆遷戶，所在村、組按規劃要求有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，並經規劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋進行成本補償，同時做好「三通一平」的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償標准》（見表三、表四）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（見表十三）對照評估。 如皋市各類被拆遷房屋遷建補償標准 單位：元/m2 表三 房屋結構 等級 建安價 鋼混結構 1 500 磚混結構 1 430 2 380 3 310 磚木結構 1 330 2 290 3 260 4 240 簡易結構 1 210 2 190 3 160 三角頂 豬圈平舍 瓦房 檐高2米以上三面牆結構簡易，中瓦或平瓦層面 140 草房 檐高2米以上結構較差磚牆或泥牆 130 披屋 瓦房 頂蓋平瓦或郎泰中瓦 128 草房 頂蓋草或石棉瓦、玻璃瓦 120 註：1、平房雙層屋面無論蓋頂是平瓦、中瓦的增加10%補償金額，樓房雙層屋面按上部實際面積計算增加10%的補償金額。 2、無論平房、樓房檐高或層高每增減10公分即按各類房屋等級基價增減2%系數。 3、凡現澆屋面或樓層的，一層增加10%，兩層中僅現澆一層的按5%的系數計算。 4、磚木結構的房屋，牆身用水泥砂漿砌築的增加15%系數計算。 各類房屋遷建拆卸費、材料運輸費、照明線路埋設費標准 單位：元/m2 表四 類別 拆卸費 運輸費 照明線路埋設費 樓房 15 10 6 平正房 8 10 4 副房 5 7 4 披屋 3 4 4 附註 運輸費以3公里為限，每超過1公里增加20%。 （二）路線價法 1．本方法適用於非住宅房屋的拆遷評估。 2．本方法的計算公式為： 非住宅房屋拆遷補償額=合法建築面積的區位基準價+合法建築建安成新價+合法土地面積大於合法建築面積部分的20%區位基準價 （1）區位補償價的確定：臨街商業鋪面房屋根據《被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准》（見表五）和《如皋市非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》（見表六）進行修正確定。 （2）如皋市具體道路類別劃分如下： 一類路面：路幅寬度20米以上（含20米）； 二類路面：路幅寬度10米以上（含10米），20米以下； 三類路面：路幅寬度10米以下。 被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准 以合法建築面積計算 單位：元/m2 表五 地段類別 區位 基準價 附註 一 房屋位臨一類地區，面臨一類路面、路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。 2300 二層以上營業用房和底層面臨一類路段街道的辦公、生產、倉儲、餐飲業、娛樂業、服務業等按50%計算，其它路段層次生產、辦公、倉儲一律為650元/m2。 二 1、房屋位臨一類地區，面臨二類路段，路幅寬度在20米以下、10米以上商業用房(含10米)； 2、房屋位臨二類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。 1000 凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為650元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算). 三 1、房屋位臨一類地區，面臨三類段路，路幅寬度在10米以下商業用房； 2、房屋位臨二類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房； 3、房屋位臨三類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上商業用房(含20米)。 800 三、四類地區凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為600元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算). 四 1、房屋位臨二類地區，面臨三類路段，路幅寬度在10米以下商業用房。 2、房屋位臨三類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上 (含10米)，20米以下商業用房。 750 備註：如城地區以外的鎮營業用房區位基準價為350-600元/m2；生產、辦公、倉儲區位基準價為300-400元/m2（指導價）。 非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表 單位：元/m2 表六 被拆遷房屋臨街寬度(米) 被拆遷房屋進深度(米) (寬÷深)×100% 調整系數 按實測量，測量數保留至小數點後兩位 150%(含150%)以上 +12% 120%(含120%)～149% +8% 100%(含100%)～119% +4% 所計算的系數保留至小數點後兩位 80%(含80%)～99% -5% 60%(含60%)～79% -10% 附註：區位補償價=區位基準價×（1+調整系數） 求取臨街面寬與進深的系數公式：被拆遷房屋臨街寬÷被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數。臨街狀態調整系數的計算只適用於被拆遷非住宅的底層房屋。 （3）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大於合法建築面積的部分，按同類地段區位基準價的20%計算補償。 （4）非住宅房屋建安成新價評估按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（表十一、續表十一），《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（表十二、續表十二）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）評估確定。因拆遷無法恢復使用的建築設施按重置成新價給予補償。 （三）對於除居（村）民受讓的居住用地以外的合法出讓土地及地上合法建築物的補償，由被拆遷人在下述兩種方法中只能選擇一種進行補償。 1．依照土地使用證載明的土地用途，結合剩餘年限的相應出讓金的金額予以補償，但該土地上的建築物不再補償區位。 2．依照土地使用證載明的土地用途，根據市場價評估結合剩餘年限進行補償，但該土地上的建築物不再補償區位。 三、其他補償評估 1．參照安置房現狀對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施、裝飾和裝璜的補償評估按《如皋市房屋拆遷附屬設施、裝飾、裝璜補償標准》（表十五、續表十五）單列進行評估，拆遷公告之日後再行裝修、改擴建的項目不予補償，對於違背常規的裝璜如：外牆釘木條、室外鋪地板等不予補償。 2．在拆遷范圍內，對屬於被拆遷人的樹木需要砍伐處理的，按《如皋市拆遷砍伐樹木補償標准》（表十六、續表十六）給予一次性補貼。樹木補償的范圍：國有土地以合法土地使用證范圍為准；農改居補償范圍，不突破主房屋前8米屋後7米，左右各2米，不足的按實計算；在水泥地上種植樹木，不予補償；拆遷公告之日起突擊搶栽樹苗的一律不予補償。 3、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養的畜禽變賣處理的，按《房屋拆遷養殖類補償標准》（見表七）給予一次性補貼。 房屋拆遷養殖類補償標准 表七 類別 種類、規格 補償標准 備注 水域 特種養殖(鱉、蟹、蝦) 1400元/畝 征地時已作了補償的不予補償；征地時作為耕地面積徵用的也不予補償。 人工開挖的精養魚塘 900元/畝 普養魚塘 500元/畝 養豬 30kg以下 30元/頭 自 行 處 理 30kg-100kg 50元/頭 100kg以上的 30元/頭 養雞 2元/只 養鴿 2元/只 其它 養殖 按市場收購價的15%評估 第三章 各類房屋搬遷費、停產（業）補助費、過渡費、 特殊地區房屋及安置房指導價格 一、對拆遷商業房屋貨幣補償致使經營活動中止的，可根據拆遷前兩年稅額年均值給予一次性綜合補助（見表八）。 如皋市商業用房一次性綜合補助標准 單位：元/m2 表八 年納稅額元/m2 0-5 5.1-10 10.1-200 200.1-500 500.1-1000 1000.1以上 補助費 50 100 150 200 300 400 附註：①年納稅額是指拆遷公告發布之日起前兩年營業稅納稅額年均值。②前兩年營業稅納稅額年均值按被拆遷人提供的有效憑證為依據。 二、對被拆遷的住宅房屋，拆遷人須支付兩次搬遷補助費，標准為每次10元/m2。 三、對房屋被拆遷後自行解決過渡的居住用房，支付臨時安置補助費（過渡費）的標准為：一類地區8元/㎡、二類地區7元/㎡、三類地區6元/㎡，貨幣補償的一次性支付6個月 ；臨時過渡費每月不足300元，由拆遷人補足300元。 由拆遷人提供安置房源，被拆遷人選擇產權調換的，十八個月內按實際過渡期限計算；有協議約定的，按協議的約定支付臨時安置補助費。支付方式：除開始6個月計算在拆遷安置補償大表中，其後每滿6個月由拆遷人按標准結算6個月過渡費給被拆遷人。 四、支付搬遷補助費和臨時過渡費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建築面積為依據計算。 五、拆遷租賃的房屋（指直管公有住房、單位自管公房），搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。 六、拆遷生產型工業企業非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產停產的，給予50元/m2的停產補貼，同時根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按如皋市統計局公布的上年度工業職工人均月收入標准補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過3個月；造成全部停產的，經濟補助不超過4個月。拆遷倉儲、辦公用房給予每平方米50元一次性停產補貼。 七、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助（見表九）。 表九 房屋用途 補助標准元/ m2 備注 商業營業用房 35 餐飲業的鋪面按補貼標準的70%計算。 生產用房 40 房屋內有500公斤以上的重型機器設備或精密儀器搬遷的，補貼標准上浮20%。 辦公用房 20 含教學、醫療用房、辦公設施的搬遷。 倉儲用房 30 拆遷時實際物資堆儲容量低於60%，按補貼標准70%計算。 八、居住用房改作非居住房的房屋拆遷時，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。對被拆遷人取得工商營業執照和完稅證明，持續用作經營性場所1年以上的住宅房屋，可按實際經營面積以非住宅房屋區位基準價的一定比例增加補償。補償標准為：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基礎上逐年遞增2%，但最高補償不超過同類地區同路段非居住用房區位基準價的30%。 對居住用房改作辦公、倉儲、生產的增加一次性停產補助費50元/㎡。對居住用房改作商業用房的增加一次性停業補助，標准按照商業用房補助標准執行。 以上增加補償依據的營業執照、稅務登記證（原件）上的住所必須與被拆遷房屋地址一致。 九、停業補助：商業用房如被拆遷人要求產權調換的，按照安置房實際交房時間，扣除十個月後下余的每個月按照原綜合補助的10%進行補助。 十、因拆遷造成被拆遷人誤工，由拆遷人一次性支付給被拆遷人誤工補貼費，按每平方米5元的標准計算。 十一、對歷史無證建築的處理，如被拆遷人在拆遷人規定期限內交房，按以下方法執行：即：（1）七十年代前建築及少批多建的建築（不超過自然間面積），只扣減配套費；（2）87年航測圖上有的無證面積只享受區位基準價和房屋建安成新價的一半；（3）87年後的無證建築只享受附屬設施標準的補貼。 十二、被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為120元/m2（按拆遷認定合法面積計算），分兩個階段計算：（1）在序時進度內簽協議的獎勵60元/m2；（2）在序時進度內交房的獎勵60元/m2。對遷建類被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷並交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為30元/m2（按拆遷認定合法面積計算）。超過規定期限交房的，不再享受獎勵。 十三、信鴿信息補貼費（具有相關部門證件的），10隻信鴿以內補貼信息費1000元，11隻以上補貼信息費為2000元。 十四、新建住宅小區開發企業必須建適量的小套型（60平方米左右）解決困難戶無法安置的問題。 十五、產權調換安置房的指導價： 1.居住用房拆一還一部分的指導價（見表十）。產權調換安置房面積超過拆遷合法面積的部分按下列方法計算： （1）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米以內的（含15平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮100%； （2）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米至30平方米（含30平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮110%； （3）產權調換安置面積超過拆一還一面積30平方米以上的按市場價計算。 拆遷安置房拆一還一政府指導價表（元/㎡） 表十 樓層 一 二 三 四 五 一類地區普通居住商品房 1380 1460 1540 1460 910 二類地區普通居住商品房 1270 1350 1420 1340 870 三類地區普通居住商品房 1180 1250 1320 1150 850 四類地區普通居住商品房 1050 1100 1200 1100 800 一類地區小高層、高層居住商品房 1400 1480 1560 1640 1720 二類地區小高層、高層居住商品房 1300 1380 1460 1540 1620 三類地區小高層、高層居住商品房 1200 1280 1360 1440 1520 四類地區小高層、高層居住商品房 1100 1180 1260 1340 1420 小高層、高層五層以上每層加80元/㎡ 2.商業用房框架結構的安置價為同區位基準價的3倍，磚混結構安置價為同區位基準價的2.5倍。超過拆一還一面積部分以上10平方米以內在市場價基礎上優惠10%；辦公、倉儲、娛樂、餐飲用房參照執行。 3.拆遷戶選購配套車棚價（10平方米）為：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地區上下浮動10%）。安置房的配套車庫價為同類地區普通居住商品房拆一還一政府指導均價上浮30%。 十六、市政工程拆遷的非居住用房原則上實行貨幣安置。 十七、城中村（郊區）因規劃控制，未允許批建的建築按以下方法執行。 1．人均建築面積按35平方米標准計算，超過部分的面積按附屬設施補償，建築面積不足人均35平方米，補足其面積部分的區位基準價補償。 2．空地補償按農改居標准執行，宅基地面積認定為合法建築佔地面積的130%。以上有建築面積的區位基準價補償均需扣減配套補貼費。 3．人口認定的方法：（1）有分配的村仍參照本村上年度分配（參與本集體經濟組織土地收益分配）的在冊人員。（2）以宅基證上載明的人口為基數，但必須是實際居住的家庭人員方可認可。（3）合法婚進的以及合法收養人員予以認可，但必須在此居住。（4）原有常住戶口的未婚現役軍人，應予認可。（5）按規定戶口報在大專院校的在校學生應予認可。（6）原有常住戶口，正在勞動教養或服刑的人員應予認可。（7）單位已安排了住房或享受房改政策的，戶口尚未遷出被拆遷住房的，不予計算被拆遷在冊人口。（8）已死亡未注銷戶口的在冊人員，不予計算被拆遷在冊人口。（9）對於可享受人均35㎡面積的家庭中有大齡、獨子對象的，可享受增加一個人口的面積安置購房，但不可享受該面積的補償，同時大齡、獨子不可重復享受。 十八、被拆遷人以租用場地為主、房屋為輔從事生產活動的合法房屋及合法使用的土地，原則上給予相應的補償。合法房屋按照文件規定予以補償。生產場地按合法的土地面積減去合法的房屋面積按居住房的區位比例補償：一類地區20%，二類地區15%，三類地區10%。被拆遷人只能實行貨幣補償，自行解決安置和過渡。 十九、住房特困戶的條件及補償安置標准為： （一）條件：本地境內實際居住只有一處住房，建築面積不超過50平方米，產權為一個獨立人，未享受過住房補貼或房改，持有低保或特困證，並經所在街道確認公示無異議後報拆遷管理部門審核為特困戶； （二）對住房特困戶實行貨幣安置的標准：私房補足3.5萬元，公房補足3萬元（不含搬遷、過渡、誤工費）如城地區以外的市屬鎮在此標准上各減5000元，由拆遷人補足以上標准。 （三）對住房特困戶實行產權調換標准為：可享受不超過70平方米的優惠購房，其中拆一還一部分仍享受安置房的指導價；拆一還一面積與70平方米之間的差額面積享受優惠價。優惠價為安置房的產權調換指導價上浮30%。 第四章 附 則 本技術規范及指導意見從發文之日起施行，在此文前，凡已領取房屋拆遷許可證的拆遷項目，按原技術規范及指導意見執行。 本技術規范及指導意見由如皋市建設局、物價局、國土局負責解釋，並制定相關的規范性文件。
4. 哪位大俠有江蘇如皋的房屋拆遷相關條例
皋政辦發〔2009〕24號
市政府辦公室轉發市建設局物價局國土局
關於如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及
補助標准指導意見的通知
各鎮人民政府，市各委、辦、局、行、社、公司，市各直屬單位：
市建設局、物價局、國土局《關於如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及補助標准指導意見》，已經市政府研究同意，現轉發給你們，請遵照執行。
二○○九年二月二十日
主題詞：城市 拆遷 評估 補助 通知
抄送：市委各部門，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，
市法院、檢察院，市人武部，市各人民團體。
如皋市人民政府辦公室 2009年2月20日印發
共印500份
如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范
及其他補助標准指導意見
（建設局 物價局 國土局 二○○九年二月）
第一章 總 則
一、為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規范房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發〔2003〕16號）、《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術規范》（通房 〔2003〕17號）、《如皋市城市房屋拆遷管理辦法》（如皋市人民政府第13號令）等有關規定，結合本市實際，制定本指導意見。
二、本評估規范所稱房屋拆遷補償價，是指政府指導價下的被拆遷房屋的房地產市場價，不同於市場調節下由交易雙方協商的市場價。
三、本規范適用於如皋市房屋拆遷補償價的評估（以下簡稱拆遷評估）。
四、評估的目的在於為房屋拆遷提供補償依據。
五、依照房地產評估的一般規律，拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等方法。
六、承擔拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應遵守職業道德，講求評估信譽，實行良好服務，並對估價報告的內容和結果負責。
七、拆遷評估應遵循公開、公平、公正、合法、替代和估價時點的原則。
拆遷評估的估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期（段）房屋拆遷許可實施之日為估價時點。
八、本技術規范及指導意見未規定的事項，應按照國家有關法律、法規、規章、規范和房地產市場評估常規執行。
第二章 拆遷評估的基本步驟和方法
一、拆遷評估的基本步驟
1．掌握被評估房屋的合法權屬關系和依據；
2．根據合法性依據進行實地勘測評估；
3．繪制、填寫評估材料；
4．公示初步估價結果；
5．編制評估報告；
6．報告評估結果。
二、拆遷評估的方法
拆遷評估可採用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估標的（樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位），採用同一評估方法實施評估。
拆遷評估標的計量單位為被拆遷房屋的合法建築面積。
（一）市場比較法
1．本方法主要適用於城鎮規劃區內國有土地和被依法徵收的集體土地上的住宅房屋的拆遷評估。
2．本方法的計算公式為：
被拆遷房屋產權調換補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價（見表一）+合法空地補償
被拆遷房屋貨幣安置補償額=合法建築面積的建安成新價+合法建築面積的區位補償基準價+〔上一年度同類地區商品房平均價（物價部門發布）－同類地區產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價〕+合法空地補償。
本市上一年度同類地區居住商品房平均價為：一類地區2700元/m2，二類地區2500元/m2，三類地區2230元/m2，四類地區1800元/m2。
產權調換安置房（普通居住商品房）拆一還一部分政府指導均價為：一類地區1350元/㎡，二類地區1250元/㎡，三類地區1150元/㎡，四類地區1050元/㎡。
如皋市拆遷地區類別劃分與居住用房區位補償基準價
單位：元/m2 表一
地區分類
地區劃分范圍
區位基準價
一類
外城河以內
如泰河以南
600
二類
一類地區以外
東皋路、萬壽路以西
益壽路以東
福壽路以北
慶余路、新民路以南
500
三類
李漁路以西
一、二類地區以外區域 紅星河以東
南三環以北
北三環以南
400
四類
如城鎮區域范圍內一、二、三類地區以外的區域
300～350
備註：如城地區以外的市屬鎮區位基準價為250-350元/m2（指導價）
3．建安價補償：
（1）被評估房屋建築結構、等級、成新因素的評估補償按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（見表十一、續表十一）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（見表十二、續表十二）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。
征地拆遷的農改居房屋合法建築面積按建安成新價評估補償（按如皋市人民政府令第13號第五章執行）。
（2）工業生產用房及倉庫建築結構補償按《如皋市工業生產用房及倉庫建築結構評估標准》（見表十四）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）對照評估。
（3）被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正按《如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准》（見表二），修正的價格基數按同類房屋區位基準價補償額計算。
如皋市成套住宅樓房樓層修正系數標准
（層次差價=同類房屋區位基準價×系數） 表二
樓層
系數
層次
三層
四層
五層
六層
按拆遷
房屋
市場價
評估
層次差價修正
1
0
0
0
0
2
+2%
+3%
+3%
+3%
3
-1%
+4%
+6%
+8%
4
-2%
+4%
+6%
5
-3%
0
6
-4%
（4）被評估成套住宅房屋為多層標准住宅且水、電配套設施齊全的，按評估值的+3%進行修正。
（5）被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、居住環境在眺望、景觀、噪音、空氣污染、建築污染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育（學校、幼兒園）、購物、就醫等方面的因素進行修正，修正權重比在-2%至2%之間。
4．區位補償：
根據《如皋市拆遷地區類別劃分與區位補償基準價》（見表一），並結合被拆遷房屋所處區位、地段的具體位置評估確定其區位補償基價。
對已享受房改政策仍承租國有直管公房或單位自管公房的承租人，在城鎮房屋拆遷安置中不得享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。
5．持有國有土地使用權證上的居住用房空地補償，按照合法土地面積大於合法建築面積的空地補償標准執行，即一類地區為600元/m2，二類地區為500元/m2，三類地區為400元/m2，四類地區為300-350元/m2，但享受政府指導價的安置面積仍按合法建築面積來計算。
6．被徵用的集體土地合法居住用房的空地補償按照農改居補償標准執行，即 A：土地使用面積在135m2以下(含135m2)的，其超出建築面積的部分，按房屋所在地區位價30%的標准計算。
B：建築面積超過135m2的，土地使用面積超出建築面積的部分按70元/m2的標准計算。
C：土地使用面積超過135m2，建築面積在135m2以下(含135m2)的，土地使用面積超過135m2的部分，按70元/m2的標准計算。
7．對居（村）民受讓的居住用地及地上合法建築的補償，按原土地出讓金的40%並結合剩餘年限予以補償，再按照行政劃撥的補償標准予以補償。
8．對於城鎮規劃區邊緣的集體土地徵用後的被拆遷戶，所在村、組按規劃要求有條件在另處安排宅基地供其異地遷建住房，並經規劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋進行成本補償，同時做好「三通一平」的配套工作。按《如皋市（自拆自建）各類被拆遷房屋遷建補償標准》（見表三、表四）及《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（見表十三）對照評估。
如皋市各類被拆遷房屋遷建補償標准
單位：元/m2 表三
房屋結構
等 級
建安價
鋼混結構
1
500
磚混結構
1
430
2
380
3
310
磚木結構
1
330
2
290
3
260
4
240
簡易結構
1
210
2
190
3
160
三角頂
豬圈平舍
瓦房
檐高2米以上三面牆結構簡易，中瓦或平瓦層面
140
草房
檐高2米以上結構較差磚牆或泥牆
130
披 屋
瓦房
頂蓋平瓦或郎泰中瓦
128
草房
頂蓋草或石棉瓦、玻璃瓦
120
註：1、平房雙層屋面無論蓋頂是平瓦、中瓦的增加10%補償金額，樓房雙層屋面按上部實際面積計算增加10%的補償金額。
2、無論平房、樓房檐高或層高每增減10公分即按各類房屋等級基價增減2%系數。
3、凡現澆屋面或樓層的，一層增加10%，兩層中僅現澆一層的按5%的系數計算。
4、磚木結構的房屋，牆身用水泥砂漿砌築的增加15%系數計算。
各類房屋遷建拆卸費、材料運輸費、照明線路埋設費標准
單位：元/m2 表四
類 別
拆卸費
運輸費
照明線路埋設費
樓 房
15
10
6
平正房
8
10
4
副 房
5
7
4
披 屋
3
4
4
附 注
運輸費以3公里為限，每超過1公里增加20%。
（二）路線價法
1．本方法適用於非住宅房屋的拆遷評估。
2．本方法的計算公式為：
非住宅房屋拆遷補償額=合法建築面積的區位基準價+合法建築建安成新價+合法土地面積大於合法建築面積部分的20%區位基準價
（1）區位補償價的確定：臨街商業鋪面房屋根據《被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准》（見表五）和《如皋市非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》（見表六）進行修正確定。
（2）如皋市具體道路類別劃分如下：
一類路面：路幅寬度20米以上（含20米）；
二類路面：路幅寬度10米以上（含10米），20米以下；
三類路面：路幅寬度10米以下。
被拆遷非住宅房屋地段類別區位補償標准
以合法建築面積計算
單位：元/m2 表五
地 段 類 別
區位
基準價
附 注
一
房屋位臨一類地區，面臨一類路面、路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。
2300
二層以上營業用房和底層面臨一類路段街道的辦公、生產、倉儲、餐飲業、娛樂業、服務業等按50%計算，其它路段層次生產、辦公、倉儲一律為650元/m2。
二
1、房屋位臨一類地區，面臨二類路段，路幅寬度在20米以下、10米以上商業用房(含10米)；
2、房屋位臨二類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上(含20米)商業用房。
1000
凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為650元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).
三
1、房屋位臨一類地區，面臨三類段路，路幅寬度在10米以下商業用房；
2、房屋位臨二類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上(含10米)，20米以下商業用房；
3、房屋位臨三類地區，面臨一類路段，路幅寬度在20米以上商業用房(含20米)。
800
三、四類地區凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等或不面臨路面的，在自己院內的商業用房一律為600元/m2(二層以上營業用房按區位基準價80%計算).
四
1、房屋位臨二類地區，面臨三類路段，路幅寬度在10米以下商業用房。
2、房屋位臨三類地區，面臨二類路段，路幅寬度在10米以上 (含10米)，20米以下商業用房。
750
備註：如城地區以外的鎮營業用房區位基準價為350-600元/m2；生產、辦公、倉儲區位基準價為300-400元/m2（指導價）。
非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表
單位：元/m2 表六
被拆遷房屋臨街寬度(米)
被拆遷房屋進深度(米)
(寬÷深)×100%
調整系數
按實測量，測量數保留至小數點後兩位
150%(含150%)以上
+12%
120%(含120%)～149%
+8%
100%(含100%)～119%
+4%
所計算的系數保留至小數點後兩位
80%(含80%)～99%
-5%
60%(含60%)～79%
-10%
附註：區位補償價=區位基準價×（1+調整系數）
求取臨街面寬與進深的系數公式：被拆遷房屋臨街寬÷被拆遷房屋進深度=臨街寬度與房屋進深系數。臨街狀態調整系數的計算只適用於被拆遷非住宅的底層房屋。
（3）非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大於合法建築面積的部分，按同類地段區位基準價的20%計算補償。
（4）非住宅房屋建安成新價評估按《如皋市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標准》（表十一、續表十一），《如皋市各類結構被拆遷房屋成新完好率評定標准》（表十二、續表十二）和《如皋市各類結構被拆遷房屋成新折舊率（%）》（表十三）評估確定。因拆遷無法恢復使用的建築設施按重置成新價給予補償。
（三）對於除居（村）民受讓的居住用地以外的合法出讓土地及地上合法建築物的補償，由被拆遷人在下述兩種方法中只能選擇一種進行補償。
1．依照土地使用證載明的土地用途，結合剩餘年限的相應出讓金的金額予以補償，但該土地上的建築物不再補償區位。
2．依照土地使用證載明的土地用途，根據市場價評估結合剩餘年限進行補償，但該土地上的建築物不再補償區位。
三、其他補償評估
1．參照安置房現狀對超出被評估房屋結構等級條件以外的設施、裝飾和裝璜的補償評估按《如皋市房屋拆遷附屬設施、裝飾、裝璜補償標准》（表十五、續表十五）單列進行評估，拆遷公告之日後再行裝修、改擴建的項目不予補償，對於違背常規的裝璜如：外牆釘木條、室外鋪地板等不予補償。
2．在拆遷范圍內，對屬於被拆遷人的樹木需要砍伐處理的，按《如皋市拆遷砍伐樹木補償標准》（表十六、續表十六）給予一次性補貼。樹木補償的范圍：國有土地以合法土地使用證范圍為准；農改居補償范圍，不突破主房屋前8米屋後7米，左右各2米，不足的按實計算；在水泥地上種植樹木，不予補償；拆遷公告之日起突擊搶栽樹苗的一律不予補償。
3、因房屋拆遷，致使被拆遷戶飼養的畜禽變賣處理的，按《房屋拆遷養殖類補償標准》（見表七）給予一次性補貼。
房屋拆遷養殖類補償標准
表七
類別
種類、規格
補償標准
備 注
水域
特種養殖(鱉、蟹、蝦)
1400元/畝
征地時已作了補償的不予補償；征地時作為耕地面積徵用的也不予補償。
人工開挖的精養魚塘
900元/畝
普養魚塘
500元/畝
養豬
30kg以下
30元/頭
自
行
處
理
30kg-100kg
50元/頭
100kg以上的
30元/頭
養雞
2元/只
養鴿
2元/只
其它
養殖
按市場收購價的15%評估
第三章 各類房屋搬遷費、停產（業）補助費、過渡費、
特殊地區房屋及安置房指導價格
一、對拆遷商業房屋貨幣補償致使經營活動中止的，可根據拆遷前兩年稅額年均值給予一次性綜合補助（見表八）。
如皋市商業用房一次性綜合補助標准
單位：元/m2 表八
年納稅額元/m2
0-5
5.1-10
10.1-200
200.1-500
500.1-1000
1000.1以上
補助費
50
100
150
200
300
400
附註：①年納稅額是指拆遷公告發布之日起前兩年營業稅納稅額年均值。②前兩年營業稅納稅額年均值按被拆遷人提供的有效憑證為依據。
二、對被拆遷的住宅房屋，拆遷人須支付兩次搬遷補助費，標准為每次10元/m2。
三、對房屋被拆遷後自行解決過渡的居住用房，支付臨時安置補助費（過渡費）的標准為：一類地區8元/㎡、二類地區7元/㎡、三類地區6元/㎡，貨幣補償的一次性支付6個月 ；臨時過渡費每月不足300元，由拆遷人補足300元。
由拆遷人提供安置房源，被拆遷人選擇產權調換的，十八個月內按實際過渡期限計算；有協議約定的，按協議的約定支付臨時安置補助費。支付方式：除開始6個月計算在拆遷安置補償大表中，其後每滿6個月由拆遷人按標准結算6個月過渡費給被拆遷人。
四、支付搬遷補助費和臨時過渡費，以被拆遷房屋的所有權證或其他合法權屬書證所確認的合法建築面積為依據計算。
五、拆遷租賃的房屋（指直管公有住房、單位自管公房），搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但在租賃合約中另有約定的，從其約定。
六、拆遷生產型工業企業非住宅用房，造成被拆遷單位正常生產停產的，給予50元/m2的停產補貼，同時根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在崗、繳納勞動保險的人員名冊，按如皋市統計局公布的上年度工業職工人均月收入標准補助。其中，造成部分停產的，經濟補助不超過3個月；造成全部停產的，經濟補助不超過4個月。拆遷倉儲、辦公用房給予每平方米50元一次性停產補貼。
七、對非住宅房屋拆遷的搬遷費補助（見表九）。
表九
房屋用途
補助標准元/ m2
備 注
商業營業用房
35
餐飲業的鋪面按補貼標準的70%計算。
生產用房
40
房屋內有500公斤以上的重型機器設備或精密儀器搬遷的，補貼標准上浮20%。
辦公用房
20
含教學、醫療用房、辦公設施的搬遷。
倉儲用房
30
拆遷時實際物資堆儲容量低於60%，按補貼標准70%計算。
八、居住用房改作非居住房的房屋拆遷時，只作居住用房安置，不提供非居住用房安置。對被拆遷人取得工商營業執照和完稅證明，持續用作經營性場所1年以上的住宅房屋，可按實際經營面積以非住宅房屋區位基準價的一定比例增加補償。補償標准為：1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%的比例；5年以上（含5年的）在增加20%比例基礎上逐年遞增2%，但最高補償不超過同類地區同路段非居住用房區位基準價的30%。
對居住用房改作辦公、倉儲、生產的增加一次性停產補助費50元/㎡。對居住用房改作商業用房的增加一次性停業補助，標准按照商業用房補助標准執行。
以上增加補償依據的營業執照、稅務登記證（原件）上的住所必須與被拆遷房屋地址一致。
九、停業補助：商業用房如被拆遷人要求產權調換的，按照安置房實際交房時間，扣除十個月後下余的每個月按照原綜合補助的10%進行補助。
十、因拆遷造成被拆遷人誤工，由拆遷人一次性支付給被拆遷人誤工補貼費，按每平方米5元的標准計算。
十一、對歷史無證建築的處理，如被拆遷人在拆遷人規定期限內交房，按以下方法執行：即：（1）七十年代前建築及少批多建的建築（不超過自然間面積），只扣減配套費；（2）87年航測圖上有的無證面積只享受區位基準價和房屋建安成新價的一半；（3）87年後的無證建築只享受附屬設施標準的補貼。
十二、被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為120元/m2（按拆遷認定合法面積計算），分兩個階段計算：（1）在序時進度內簽協議的獎勵60元/m2；（2）在序時進度內交房的獎勵60元/m2。對遷建類被拆遷人在拆遷人規定期限內搬遷並交出房屋（院落）的，提前搬遷獎為30元/m2（按拆遷認定合法面積計算）。超過規定期限交房的，不再享受獎勵。
十三、信鴿信息補貼費（具有相關部門證件的），10隻信鴿以內補貼信息費1000元，11隻以上補貼信息費為2000元。
十四、新建住宅小區開發企業必須建適量的小套型（60平方米左右）解決困難戶無法安置的問題。
十五、產權調換安置房的指導價：
1.居住用房拆一還一部分的指導價（見表十）。產權調換安置房面積超過拆遷合法面積的部分按下列方法計算：
（1）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米以內的（含15平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮100%；
（2）產權調換安置面積在拆遷合法面積以上15平方米至30平方米（含30平方米），其價格按照同類地區居住商品房拆一還一政府指導價上浮110%；
（3）產權調換安置面積超過拆一還一面積30平方米以上的按市場價計算。
拆遷安置房拆一還一政府指導價表（元/㎡） 表十
樓層
一
二
三
四
五
一類地區普通居住商品房
1380
1460
1540
1460
910
二類地區普通居住商品房
1270
1350
1420
1340
870
三類地區普通居住商品房
1180
1250
1320
1150
850
四類地區普通居住商品房
1050
1100
1200
1100
800
一類地區小高層、高層居住商品房
1400
1480
1560
1640
1720
二類地區小高層、高層居住商品房
1300
1380
1460
1540
1620
三類地區小高層、高層居住商品房
1200
1280
1360
1440
1520
四類地區小高層、高層居住商品房
1100
1180
1260
1340
1420
小高層、高層五層以上每層加80元/㎡
2.商業用房框架結構的安置價為同區位基準價的3倍，磚混結構安置價為同區位基準價的2.5倍。超過拆一還一面積部分以上10平方米以內在市場價基礎上優惠10%；辦公、倉儲、娛樂、餐飲用房參照執行。
3.拆遷戶選購配套車棚價（10平方米）為：朝南700元/平方米，朝北600元/平方米（分地區上下浮動10%）。安置房的配套車庫價為同類地區普通居住商品房拆一還一政府指導均價上浮30%。
十六、市政工程拆遷的非居住用房原則上實行貨幣安置。
十七、城中村（郊區）因規劃控制，未允許批建的建築按以下方法執行。
1．人均建築面積按35平方米標准計算，超過部分的面積按附屬設施補償，建築面積不足人均35平方米，補足其面積部分的區位基準價補償。
2．空地補償按農改居標准執行，宅基地面積認定為合法建築佔地面積的130%。以上有建築面積的區位基準價補償均需扣減配套補貼費。
3．人口認定的方法：（1）有分配的村仍參照本村上年度分配（參與本集體經濟組織土地收益分配）的在冊人員。（2）以宅基證上載明的人口為基數，但必須是實際居住的家庭人員方可認可。（3）合法婚進的以及合法收養人員予以認可，但必須在此居住。（4）原有常住戶口的未婚現役軍人，應予認可。（5）按規定戶口報在大專院校的在校學生應予認可。（6）原有常住戶口，正在勞動教養或服刑的人員應予認可。（7）單位已安排了住房或享受房改政策的，戶口尚未遷出被拆遷住房的，不予計算被拆遷在冊人口。（8）已死亡未注銷戶口的在冊人員，不予計算被拆遷在冊人口。（9）對於可享受人均35㎡面積的家庭中有大齡、獨子對象的，可享受增加一個人口的面積安置購房，但不可享受該面積的補償，同時大齡、獨子不可重復享受。
十八、被拆遷人以租用場地為主、房屋為輔從事生產活動的合法房屋及合法使用的土地，原則上給予相應的補償。合法房屋按照文件規定予以補償。生產場地按合法的土地面積減去合法的房屋面積按居住房的區位比例補償：一類地區20%，二類地區15%，三類地區10%。被拆遷人只能實行貨幣補償，自行解決安置和過渡。
十九、住房特困戶的條件及補償安置標准為：
（一）條件：本地境內實際居住只有一處住房，建築面積不超過50平方米，產權為一個獨立人，未享受過住房補貼或房改，持有低保或特困證，並經所在街道確認公示無異議後報拆遷管理部門審核為特困戶；
（二）對住房特困戶實行貨幣安置的標准：私房補足3.5萬元，公房補足3萬元（不含搬遷、過渡、誤工費）如城地區以外的市屬鎮在此標准上各減5000元，由拆遷人補足以上標准。
（三）對住房特困戶實行產權調換標准為：可享受不超過70平方米的優惠購房，其中拆一還一部分仍享受安置房的指導價；拆一還一面積與70平方米之間的差額面積享受優惠價。優惠價為安置房的產權調換指導價上浮30%。
第四章 附 則
本技術規范及指導意見從發文之日起施行，在此文前，凡已領取房屋拆遷許可證的拆遷項目，按原技術規范及指導意見執行。
本技術規范及指導意見由如皋市建設局、物價局、國土局負責解釋，並制定相關的規范性文件。
5. 南通市建設局局長叫什麼是哪兒人
南通市建設局長陳本皋，如皋人啊
6. 園博園菊花展資料
孔雀景菊、懸崖菊、大立菊、花籃菊、
塔菊、球菊……1000多個品種的菊花向市民展內示著綽約豐姿。各色容秋小菊和秋花，將園博園裝點得絢爛多姿。參展單位還製作了「大愛無疆」「江海風帆」「松鶴延年」「走向世界」4處主題景點，百花齊放，爭香斗妍。
菊花性情高潔，深受文人墨客和群眾的喜愛。我市培植菊花歷史悠久，1982年，菊花被確定為我市市花。目前，我市擁有菊花品種1600多個，唐閘公園成為全國菊花保種基地。我市菊花無論是在品種數量、質量上，還是在種植技藝上，都實現了歷史性的突破，成為全國最大的菊花品種基地，在全國各類菊花比賽上先後榮獲獎牌148塊，其中金獎48個。
本次菊花展是我市菊花精品的一次集中展示，代表著我市菊藝製作最高水準。海安、如皋、如東、通州、海門、啟東、崇川區、港閘區、市經濟技術開發區及市建設局等10個單位參展。
7. 「萬頃良田建設工程」中農村居民點和諧拆遷的思考———以如皋市如皋港區為例———以如皋市如皋港區為例
1目前拆遷工作的現狀
城市建設與發展離不開拆遷。舊城改造需要拆遷舊房，城市拓展、新城建設需要拆遷。可以肯定地說，拆遷是城市建設中最關鍵的環節和必須的前置條件，它在很大程度上直接決定著城市建設與發展的質量和速度。近年來，我國出現因拆遷而引發的事件，影響了經濟發展和社會穩定，這需要我們認真研究，提前規劃，和諧拆遷，使農民能夠安居樂業，使經濟得以平穩發展。
2項目區簡介
「萬頃良田建設工程」是指依據土地利用總體規劃、城鎮規劃，按照城鄉統籌發展的要求，以土地開發整理項目為載體，以城鄉建設用地增減掛鉤為抓手，通過對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加耕地有效面積，提高耕地質量;通過農村居民點整村搬遷到城鎮，節約集約利用建設用地，從而建成大面積、連片高標准農田，優化區域土地利用布局，實現農地集中、居住集聚、用地集約、效益集顯的目標。
2008年9月，江蘇省國土資源廳向各市、縣(市、區)政府印發了《江蘇省「萬頃良田建設工程」試點方案》的通知。在江蘇省國土資源廳「萬頃良田建設工程」試點方案正式下發後，如皋市市委、市政府精心組織規劃方案設計，積極申報了如皋港區「萬頃良田建設項目」，2009年6月19日江蘇省國土資源廳組織專家對規劃方案進行了論證，2009年11月13日經江蘇省國土資源廳批准取得項目批文。如皋市位於長江入海口北岸，濱江近海，與張家港市隔江相望。東經120°20～120°50，北緯32°01～32°30。南瀕長江，北接海安縣，東臨如東縣，西連泰興市，東南與通州市、西南與靖江市交界，全市總面積1477平方公里，總人口145萬，現轄20各鎮、1個省級經濟開發區和如皋港國家一類開放口岸。如皋港開發區總面積110平方公里，管轄19個行政村，4個場圃和江灘辦，總人口4.95萬人，其中非農業人口0.55萬人，全年實現國內生產總值55億元，財政總收入8億元，農業總產值1.4億元，農民人均純收入8310元。如皋港開發區「萬頃良田建設工程」位於如皋市如皋港開發區境內，涉及知青村、長青村、永建村、鎮龍村、五零村5個行政村。工程區總面積1484.81公頃。
3項目區農村居民點拆遷情況介紹
3.1拆遷工程量
項目區面積1484.81公頃，涉及農村居民點及工礦281.83公頃(其中農村居民點268.57公頃，工礦用地13.26公頃)，拆遷戶數3800戶，其中平房854戶，樓房2946戶，企事業單位20個，總建築面積約129.7377萬平方米，拆遷人數14967人，其中農業人口13063人。共計拆遷農戶主房面積90.4164萬平方米，附屬建築物面積37.9413萬平方米，工礦用地1.3800萬平方米。項目實施時間為2009～2011年。工程區涉及拆遷明細見工程區拆遷工程量匯總表。
工程 區拆遷工程量匯總表
3.2拆遷補償費測算
如皋市如皋港開發區「萬頃良田建設工程」拆遷費用主要為拆遷補償安置費，測算標准參照《市政府辦公室轉發市建設局物價局國土局關於如皋市房屋拆遷補償價評估技術規范及補助標准指導意見的通知》(皋政辦發〔2009〕24號)文件執行。工程區涉及農村居民點及工礦面積281.83.公頃(其中農村居民點面積268.57公頃，工礦用地面積13.26公頃)，拆遷戶數3800戶，其中平房854戶，樓房2946戶，企事業單位20個，總建築面積約129.7377萬平方米，拆遷人數14967人，其中農業人口13063人。其中長青沙片拆遷面積69.86公頃，拆遷戶數893戶，拆遷人數3341人;東北片拆遷面積211.97公頃，拆遷戶數2907戶，拆遷人數11626人。拆遷總費用為74246.91萬元。其中第一期工程拆遷總費用為15910.70萬元，第二期工程拆遷總費用為58336.21萬元。
從以上數據不難看出，如皋港區「萬頃良田建設工程」項目拆遷面積大、數量多、時間緊，加劇了拆遷工作難度。如皋港區政府制定的「八公示、一監督」的陽光拆遷制度，即公示拆遷范圍和時間、拆遷程序、補償安置方式、拆遷補償政策和補償標准、獎勵方案、實施單位、評估結果、家庭人口以及群眾監督方式方法，截至2010年10月22日，已完成拆除3650戶，完成96.1%，
預計年內拆遷工作全部完成，實現工程組織推進的零違規、零信訪、零強拆的「三零」目標。
4項目區拆遷工作的措施
4.1切實加強領導，工作做細做足
明確項目區政府為拆遷主體，組織實施村莊搬遷。在領導小組指導下成立由如皋市和長江鎮主要領導牽頭負責的工程區拆遷安置指揮部，下設辦公室、後勤保障組和拆遷小組，精選熟悉拆遷安置工作的機關和村組幹部充實工作隊伍。工作拆遷小組利用節假日和晚上休息時間到拆遷戶家中做思想工作，動之以情、曉之以理，向他們詳細解說拆遷政策，讓他們毫無後顧之憂，村民又由「要我拆遷」變為「我要拆遷」。
4.2部門積極聯動，鎮村配合互動
各部門主動上門為拆遷戶辦理社保、醫保、就業指導，提供免費服務，方便群眾，減輕拆遷戶負擔。鄉鎮村配合做好拆遷、安置協調工作，配合部門落實各項措施，形成連鎖反應，集中力氣辦大事。
4.3完善配套政策，調動群眾積極性
如皋市明確拆遷補償標准參照《如皋市城市房屋拆遷管理辦法》(如皋市人民政府第13號令)和皋政辦發〔2009〕24號文件，堅持「就高」和「面上平衡」的原則做好安置費測算，對各類構築物、建築物等均按文件的上限標准進行賠償。廣泛徵求拆遷對象意見，制定鼓勵群眾搬遷的獎勵辦法，採用按拆遷進度時間段分別給予獎勵的辦法，調動拆遷積極性。
4.4抓好宣傳動員，強化輿論宣傳
如皋港區進一步加大對群眾關注的拆遷事宜的正面宣傳，以及國家拆遷政策法規的宣傳。層層召開拆遷工作動員大會，深入農戶做耐心細致的動員工作。通過輿論監督和引導，規范行政行為。在道路上，可以看到合法拆遷的橫幅和標語;在村社區，放置著各類拆遷文件可供查閱;在拆遷服務站，有解說員詳細講解拆遷政策和鼓勵措施。
4.5大力推行拆遷安置激勵政策
如皋港區在拆遷中主要有以下拆遷安置激勵政策:①原土地面積所享受的省、市惠農政策不變。②兩年內鄉(鎮)免收拆遷戶一事一議、以資代勞費(進市、鎮可免收)。③宅基地拆遷讓地所產生的租金，進城鎮居住的歸拆遷戶所有，在村集中居住區的剔除現安置宅基的面積。④對拆遷戶減免建設、國土相關辦證費用。⑤對特殊困難戶採用經濟適用房和申請一定數量低保戶的辦法解決。一項項激勵政策，激勵著拆遷戶盼望著早日搬進集中區的大門。
4.6妥善拆遷安置確保有房可居
先修「安樂窩」，再造萬頃良田。如皋市科學超前規劃建設安置房，把最好的地段讓給拆遷農民，做到「三靠近」:靠近城鎮，讓資源變資產、資本，提高農民的租賃性收入;靠近園區，便於農民務工增收;靠近市場，方便農民經營增收。在如港新城區建設長青沙片區安置小區和東北片安置小區，長青沙片安置小區總面積6.8108萬平方米，規劃安置總戶數1120戶，可安置3360人(按戶均3人計)，東北片安置小區佔地面積33.4185萬平方米，規劃安置總戶數3910戶，可安置11730人(按戶均3人計)。工程區第一期涉及長青村和知青村893戶拆遷農戶主要安置於長青沙片區安置小區;工程區第二期涉及鎮龍村、永建村和五零村2907戶拆遷農戶分別安置於東北片安置小區。
5對和諧拆遷工作的思考
如皋港區「萬頃良田建設工程」居民點拆遷，拆遷戶數達3800戶，在和諧拆遷的過程中我們可以看到領導有方、程序合法、有依有據、態度嚴謹是拆遷工作中的重點，拆遷工作要做到深化依法治理、依法推進拆遷，要強化輿論先導、加大法制宣傳;要發揮職能優勢，提供法律服務;要嚴格排查糾紛，化解各類矛盾，這樣才能讓拆遷工作走法制化、規范化的軌道，才能和諧拆遷。
5.1深化依法治理，依法推進拆遷是和諧拆遷之基
5.1.1完善拆遷政策法規，順應時代要求
各地拆遷組織應依據國家、省、市、縣有關法律法規，結合城市發展實際，制定城市房屋拆遷管理辦法以及實施細則，為房屋拆遷工作提供更科學的依據，使拆遷管理各項工作做到有法可依、有章可循，為拆遷管理工作的順利開展、依法實施打下堅實基礎。
各地拆遷組織應政府改革管理模式，建立和完善房屋拆遷監管體系，劃清拆遷政策的制定者、監管者以及拆遷人的職能，明確政府及拆遷主管部門的主要職責是制定評估規則、公布市場信息、調解拆遷糾紛等。對於可以通過市場調節、社會中介服務機構解決以及民事法律關系調整的事項，政府不再參與，實現拆遷管理方式從注重依靠行政手段管理向注重依靠法律手段管理的根本性轉變，推進拆遷管理工作的法制化。
5.1.2統一評估補償標准，建立價格評估體系
按市場價值規律，依據市場估價的原則，制定一套評估准則。根據被拆遷房屋的區位、用途、建築結構等因素，對被拆遷房屋的房地產市場價格進行公開評定估算，將評估結果作為拆遷人與被拆遷人協商被拆遷房屋的補償金額的依據。
5.1.3規范拆遷程序，完善監督制度
各地政府應公開拆遷許可證審批程序、拆遷管理收費標准以及拆遷投訴渠道，對拆遷項目要規范管理，建立動態檔案，進行全程跟蹤服務和監督。應結合整頓和規范房地產市場秩序的要求，加強房屋拆遷工作的執法檢查，對在檢查中發現的問題，嚴格依法處理，維護拆遷工作的合法性、公正性。依法行政先要依法治權，房屋拆遷管理部門及其工作人員要正確行使權力，防止濫用權力。房屋拆遷管理部門及其工作人員要自覺接受人大監督、群眾監督、及司法機關依據行政訴訟法實施的監督;同時，要大力加強和完善行政系統內部層級監督和政紀、審計、財政等專項監督。房屋拆遷管理部門要建立健全行政審批責任追究制度、執法人員資格認證制度、行政執法公示制度和錯案責任追究制度。
5.2強化輿論先導，加大法制宣傳是和諧拆遷的助推劑
深入開展法制宣傳，使群眾知法懂法是做好拆遷工作的基礎。通過各種手段加大拆遷宣傳力度，讓群眾了解拆遷政策，既能支持城市建設，又能依法保障自己的合法權益。在實施拆遷之前，要把政策規定向群眾進行反復的宣傳解釋。努力把思想工作做在前、做上門、做到家、做到位，使被拆遷人主動地配合拆遷工作。在拆遷實施的過程中，對群眾反映的困難要盡最大努力幫助解決。對群眾的合法權益要堅決予以維護，對合情、合理但不一定符合政策的要求，根據實際情況，在說服教育的基礎上給予妥善處理，對拆遷中的困難戶更要千方百計解決他們的實際生活困難。通過扎實的思想政治工作，說服群眾、教育群眾，爭取大多數群眾的支持。使得干群之間、黨群之間少一點誤會、多一些理解;少一點隔閡、多一些融洽;少一點矛盾、多一些團結，努力營造一個良好的拆遷工作氛圍。
5.3發揮職能優勢，提供法律服務是和諧拆遷的有力支撐
進一步發揮政府法律顧問團的作用。對城市改造建設涉及的法律問題以及與法律有關的行政文件、文書，提供法律咨詢和建議並起草、審查有關文件、文書等法律服務。開展公證法律服務。對拆遷中的公開辦事的內容、房屋拆遷協議、安置房的平面圖及安置補償結果等內容進行公證。對產權有爭議，有糾紛或一時不能確權的房屋必須在執行過程中進行證據保全公證，依法保護拆遷人和被拆遷人的合法權益。擴大法律援助面，維護弱勢群體合法利益。在拆遷中開發商和被拆遷人的地位是平等的，但事實上，動遷群眾往往處於弱勢地位。擴大法律援助面，將處於弱勢地位的動遷群眾作為援助對象，通過法律手段來維護被拆遷人的合法利益，規范房產開發商和動拆遷公司的行為，建立正常的拆遷秩序。
5.4嚴格排查糾紛，化解各類矛盾是和諧拆遷的有效保障
房屋拆遷工作涉及千家萬戶的切身利益。長期積累、沉澱的矛盾和問題遇到拆遷時，往往集中暴露出來，容易引發各種糾紛，管理不當，必然影響社會穩定的大局。因此，凡涉及房屋拆遷的糾紛問題，各級調解組織的主要負責人都要以高度的政治責任感。切實做好拆遷糾紛工作，及時化解矛盾，維護地區穩定。
5.4.1積極應對，想方設法及時化解矛盾
對已經發生的矛盾和問題，按照「屬地管理」、「誰主管、誰負責」的原則，制定工作方案，排出時間表，千方百計把不穩定因素解決在基層，解決在內部，解決在萌芽狀態。
5.4.2細化責任，落實糾紛調處責任制
按照「分級負責、歸口管理」的原則，切實加強對調處工作的領導，明確專人負責，一級抓一級，層層抓落實。對於影響社會穩定的重大拆遷糾紛問題，有關單位的「一把手」要親自負責、親自到場、親自協調、親自處理、親自督查。對於重大疑難糾紛，協調有關部門組織專門力量，加大對矛盾糾紛的排查調處力度，維護社會穩定。
5.4.3多措並舉，努力提高工作人員的素質
一是加強學習。定期組織人員學習黨的各項方針政策，學習拆遷相關法律及業務知識，以提高他們的思想素質和業務能力。二是進行典型剖析。運用拆遷中矛盾糾紛調處的正反兩方面的典型事例，深入具體地分析，從中把握經驗教訓，學會用正確的方法調處矛盾糾紛。三是適時研討。不斷研究探索新形勢下處理解決各類新情況新問題的辦法。
總之，拆遷工作是城市建設和發展中一項政策性、群眾性都很強的工作。必須按照「三個代表」的要求，始終把維護最廣大人民群眾的根本利益作為拆遷工作的出發點和歸宿，堅持依法行政，堅持執法為民，堅持用發展的辦法解決問題，推進拆遷工作逐步邁上法制化、規范化的軌道，才能和諧拆遷。
8. 如皋市「萬頃良田建設工程」的實踐與思考
0引言
「萬頃良田建設工程」是江蘇省省委、省政府適應科學發展要求、科學使用國土資源的一項重大制度創新，既保證國家的糧食安全，推進農業的規模經營、集約經營，提高農業經營水平，又保障經濟社會發展的土地供給，推進居住向社區集中、工業向園區集中、人口向城鎮集中，促進工業化、城鎮化、農業現代化三化互動發展。自「萬頃良田建設工程」實施以來，如皋市市委、市政府採取扎實措施大力推進工程建設，遵循「科學規劃、突出重點、政府主導、規范操作、積極探索」的原則，堅持從本地區實際情況出發，選擇有經濟基礎和資金保障能力的長江鎮先行開展試點。2009年如皋市共申報「萬頃良田建設工程」試點包括長江鎮、柴灣鎮、如城(東陳)3個項目區，其中長江鎮、柴灣鎮兩個項目區總面積37789畝，計劃新增耕地面積6966畝，規劃方案於2009年6月19日經江蘇省國土資源廳專家論證通過，2009年11月13日江蘇省國土資源廳正式批准項目實施。如城(東陳)項目區規劃方案也已通過江蘇省國土資源廳組織的專家組論證。2009年12月，長江鎮、柴灣鎮兩個項目區按照「不超過建設用地復墾面積30%」的規模，首次啟用掛鉤指標2070畝用於集中安置區建設，並已經江蘇省國土資源廳批准，成為全省首個取得「萬頃良田建設工程」建新安置區用地批文的縣級市;根據江蘇省國土資源廳《關於做好「萬頃良田建設工程」復墾項目管理工作》的通知精神，按照獨立建庫、封閉運行的要求完成長江鎮、柴灣鎮「萬頃良田建設工程」區復墾項目入庫、報省備案工作，在全省率先完成「萬頃良田建設工程」區復墾項目備案和「萬頃良田建設工程」復墾項目的驗收工作。
1統一思想，提高認識，全面高效推進「萬頃良田建設工程」
在主功能區先行推進「萬頃良田建設工程」，並逐步放大主功能區的作用，創造條件鼓勵主功能區整合臨近鎮的農用地資源，通過以區帶鎮，區鎮聯動，實現「萬頃良田建設工程」的整體化、規模化、高效化，通過土地資源的有效整合實現土地效益的最大化，促進「三化」互動發展。
1.1統一思想，提高認識，高標准營造「萬頃良田建設工程」實施條件
江蘇省國土資源廳試點方案文件下發後，如皋市市委、市政府主要領導多次組織學習文件，聽取江蘇省國土資源廳夏鳴廳長關於「有效集聚潛在資源，有序統籌城鄉發展」的輔導報告，同時多次赴相關鎮開展調研，聽取多方面意見，最終確定了「以實施『萬頃良田建設工程』為突破口推進農村『三化』互動」的思路。試點實施鎮長江鎮、柴灣鎮在制定規劃方案前分別組織召開了多層次的黨員幹部和群眾代表會議，充分聽取了項目區群眾意見，全方位統一思想，為工程建設提供了有力的思想保障。
(1)積極整合區位相鄰鎮、村，確保工程區達到總面積1000公頃以上、分片面積300公頃以上的農用地整理規模。
(2)加快發展財源稅源經濟，確保具備與工程建設相適應的政府財力或社會化資金配套能力。
(3)加大宣傳力度，層層統一思想，積極爭取工程區內集體經濟組織成員的同意。
(4)認真修編完善各項規劃，確保工程符合土地利用總體規劃和城鎮規劃。
(5)深入一線，徹底化解工程區內的土地權屬矛盾。
1.2政府主導，高起點編制「萬頃良田建設工程」實施規劃
1.2.1政府主導，領導重視、組織健全
思路明確，如皋市成立了由市政府主要領導為組長，市四套班子分管領導任副組長，農工辦、發改委、建設局、財政局、農林局、國土局等相關單位主要負責人為成員的「萬頃良田建設工程」領導小組，主要負責重要工作的部署安排、重要政策的研究制定、重大活動的籌劃組織、重大問題的協調解決，明確各相關成員單位的工作職責、工作任務、工作重點，並建立日常工作例會制度。領導小組下設辦公室，負責組織、督察、考核，確保各項工作緊扣時點、全面完成。試點鎮成立以政府一把手為主要負責人的領導班子，認真組織編制「萬頃良田建設工程」規劃方案，具體組織實施「萬頃良田建設工程」。並按照3年內實施完成的要求，制定工程年度實施方案，明確工程建設具體實施的時序安排。
1.2.2高起點編制「萬頃良田建設工程」規劃
規劃方案科學合理，切實可行，內容全面，主要包括:工程區規模與范圍，土地利用現狀與權屬狀況，涉及的人口等基本情況;土地開發整理潛力分析;土地開發整理方案;拆遷補償和遷建方案;農業人口安置方案;城鄉建設用地增減平衡方案;工程區內土地權屬調整方案;資金預算與籌措;工程實施計劃安排;土地承包經營權流轉及現代規模農業開發方案;綜合效益評價。規劃方案在工程區進行公示，聽取群眾意見，積極爭取群眾支持和參與。
1.3部門聯動，高標准推進農業適度規模經營
1.3.1部門協作，整體聯動
「萬頃良田建設工程」涉及的領域多，拆遷安置、指標使用、資金投入、承包經營權流轉等工作量大。全市堅持政府主導，相關部門既分工明確又相互溝通密切配合，共同推進試點工作。凡「萬頃良田建設工程」涉及項目，實行綠色審批和優先服務。如皋市發改委牽頭做好項目服務工作，指導項目實施單位做好項目建議書、項目可行性報告的編制工作。
國土資源部門根據省管理要求，指導實施主體做好項目編制工作，制定切實可行的項目實施方案，為項目實施提供前提條件。如皋市建設局、環保局、國土資源局主動做好項目規劃選址、環境評價、用地預審等相關審批，創造條件，確保項目順利實施。財政部門積極做好資金籌集和測算，金融部門主動介入項目服務工作，指導項目實施單位根據融資的規范要求編制項目，履行相關報批手續，為項目實施提供資金保障。農工辦負責土地流轉方案的制定、實施等工作。
1.3.2高點定位，科學編制農業規劃
(1)按照「科學規劃、集中連片、設施配套、適度規模、集約經營」的原則，努力為發展現代農業提供良好平台，科學編制萬頃良田規模經營規劃，並與土地利用總體規劃、基本農田保護規劃、城市總體規劃等相銜接。「萬頃良田建設工程」規劃區域內不得安排安置用地。各主功能區規劃發展萬畝種植園區1～2個、千畝園區5個以上，且均為高效農業。
(2)鼓勵連片規模經營。「萬頃良田建設工程」區域內，每個經營主體至少經營一公頃土地。大力支持農村種植大戶、農民專業合作社、農業龍頭企業等經營主體連片集約經營土地。加大農業招商力度，推進「三資」(民間資本、工商資本、外來資本)開發農業。通過實施農業大項目，帶動和促進規模經營快速發展。對仍繼續承包經營土地的農戶，督促其加入合作經濟組織，通過統一布局、統一品種及生產技術、統一質量標准等，實行合作經營型規模經營。對規模經營項目，優先立項，優先配套投入。
(3)加大農業基礎設施投入。按照高標准農田建設的要求，採取財政適當貼息、補助等手段，積極引導「三資」投資農業道路、水系、倉儲等基礎設施。鼓勵推廣應用農業機械，引導村級集體經營組織、農業龍頭企業、農民專業合作組織提供全程專業化服務，以一流的配套設施吸引和促進設施農業和連片種植產業發展。
2創新舉措，用活政策，加「大萬頃良田建設工程」政策扶持力度
充分利用各級政府給予的政策，並創造條件用足用活政策，進一步激發鎮(區)實施「萬頃良田建設工程」的積極性。
2.1用足用好土地整理政策
2.1.1用好上級掛鉤周轉政策
城鄉建設用地增減掛鉤是破解發展難題最主要的做法之一。根據江蘇省《城鄉建設用地增減掛鉤試點工作方案(試行)》(蘇國土資發〔2009〕181號)文件精神，實施鎮(區)要規劃設立掛鉤項目區，區內設立若干項目片，每片內分別設立拆舊區和建新區，且拆舊區面積必須大於等於建新區面積。在實施過程中，採用「先墾後用」掛鉤模式，即拆舊區完成後建立掛鉤復墾項目備選庫，備選庫通過省級驗收後方可設計掛鉤實施規劃，掛鉤實施規劃經省級批准後，建新區方可進行用地報批。用地單位使用建新區內城市和村鎮建設用地留用區內土地的，應足額繳納各項土地規費;在使用掛鉤周轉指標報批農用地轉用、土地徵收時，建新區面積小於拆舊區面積且佔用耕地面積小於拆舊區整理形成耕地面積的，除按規定向江蘇省國土資源廳繳納費用外，其餘規費由如皋市人民政府專項用於掛鉤整理復墾項目庫中項目的實施。
2.1.2用好省級以上投資土地開發整理項目政策
該政策主要是使用新增建設用地有償使用費上繳國家和江蘇省部分分別設立的土地整理項目。目的是增加耕地面積，提高農業產出。在保證一定新增耕地比例用於省級以上占補平衡的條件下，把農業基礎設施建設量化成工程量，通過設計、報批、實施、驗收完成項目任務，不需要地方提供項目配套資金。
2.1.3給足支持「萬頃良田建設工程」的政策
用好農業土地開發基金。對萬頃良田規劃區拆遷整理出的土地，以及使用該指標的項目區拆遷整合的土地，在供地時其農業土地開發基金在如皋市留成部分實行先征後返，全額用於「萬頃良田建設工程」。
2.1.4創新土地指標流轉政策
按照「柔性組合、自願有償、市場運作」的原則，以3個主體功能區為龍頭，將全市各鎮根據區位分成3個組合。其中九華、郭園、石庄、吳窯、江安、高明6個鎮與長江鎮(如皋港區)組合;下原、磨頭、桃園、雪岸、搬經、常青6個鎮與經濟開發區(柴灣鎮)組合;東陳、袁橋、丁堰、林梓、白蒲5個鎮與如城鎮(含中心城區)組合。通過以區帶鎮，滾動實施，整體聯動，提高土地級差地租和使用效益，促進城鄉一體化。在各組合之間，要合理界定土地整理的成本，科學測算整理土地的收益，並以協議形式和市場化手段確定各方責任和利益分配，實現鎮(區)共贏，具體實施細則另行制定。
2.2用活土地流轉政策
2.2.1積極建立土地承包經營權預流轉制度
健全完善市、鎮、村三級土地流轉服務網路，市建立土地流轉服務平台，鎮建立土地流轉服務中心，村建立土地流轉服務站。鎮(村)土地流轉服務中心(站)接受農民自願「存」入的土地(經營權)，通過招商引資，將土地(經營權)轉讓給經營主體，促進土地流轉和規模經營。
2.2.2積極探索、有序推進「兩置換一轉化」
遵循「政府推動、政策扶持、農民自願、規范運作」的原則，積極探索土地承包權和宅基地流轉新機制，鼓勵引導廣大農民以土地承包經營權置換基本生活保障，以農村住房(宅基地)置換城鎮住房，加快農民進城進鎮的步伐，促進農民向城鎮居民的轉化。
(1)鎮政府成立「鎮集體土地儲備開發中心」，主要從事農民放棄宅基地和承包地的收儲、經營、開發;盤活農村集體建設用地計劃;協助相關單位解決自願放棄宅基地、承包地經營權的農民基本生活保障事宜;推進農民進城進鎮居住，加快城市化、工業化、農業現代化的進程;積極拓寬融資渠道，實現資本和資產的保值增值。
(2)對自願放棄宅基地、主動拆除原住房、清除宅基地附著物、把宅基地交給集體的農戶和項目區及重點工程建設等拆遷農戶，可自主選擇在城(鎮)區購買商品房或多層農民集居房居住。願實行土地流轉的，各鎮要採取積極措施，幫助農民流轉土地。對自願放棄宅基地和土地承包經營權交集體的農戶，比照執行皋政發〔2007〕107號、皋委〔2007〕30號文件，享受被征地農民基本生活保障待遇，由各鎮具體組織實施。農民自願放棄的宅基地、承包地經營權歸鎮集體土地儲備開發中心所有的，可委託相關村(社區)發包經營，形成的發包收益，由各鎮自行確定收益分成比例。
(3)自願放棄宅基地、承包地進城進鎮居住的農戶，家庭生活困難，符合城、鄉低保條件的，可享受城、鄉低保待遇。
(4)農戶在本市范圍內可自主選擇進城進鎮居住地，被選擇的鎮(區)必須無條件接受，並對自願放棄宅基地的入住農戶給予一定的補助;對同時放棄土地承包經營權的入住農戶，比照被征地農民給予基本生活保障待遇。鼓勵農戶到經濟開發區、長江鎮(港區)和如城居住。
(5)按照實際居住地登記戶口的原則，對進城進鎮居住農民憑《房產證》或鎮審核的農民集中居住區安置審批手續，鎮國土所、建管所原住房拆除驗收手續辦理登記戶口，實行一體化管理。
(6)進城進鎮居住的農戶子女，與當地居民子女同等享受接受義務教育的權利。
(7)如皋市採取以獎代補形式，對各鎮進城進鎮農戶宅基地復墾工作進行考核，對復墾達到耕地標準的，經國土部門驗收確認後，按每畝1.5萬元的標准予以獎勵;獎勵資金的5%用於獎勵鎮領導班子成員和有貢獻人員，其餘資金用於鼓勵農民進城進鎮。對自願放棄宅基地，到如城城區購買商品房的農戶，按二輪承包時核定人口(考慮人員實際增減情況)，每人享受40平方米、80元/平方米的購房補助。在置轉過程中，可進行單置轉;兩置換全部實施後，其戶籍關系遷入城鎮社區管理，享有與城鎮居民在子女教育、職業培訓、就業服務等方面的同等待遇，享受失地農民保障待遇。
2.2.3堅持多主體、多形式推進農村土地流轉
積極鼓勵農戶採取轉包、轉讓、出租、互換、股份合作等形式流轉土地承包經營權，允許並提倡農戶委託村集體或鎮土地流轉服務中心流轉其承包土地，大力支持農村集體經濟組織參與土地流轉開發，引導「三資」投入流轉項目。積極引導農戶將土地承包經營權折價入股，建立土地股份合作社，實行統一經營，按股保底分紅。
2.2.4完善土地流轉價格形成機制
逐步健全市場化的土地流轉價格形成機制，鼓勵「雙置換」農民規模經營萬頃良田。
2.3用好農民居住政策
(1)加強「萬頃良田建設工程」農民居住安置小區建設。萬頃良田安置小區由三大主體功能區負責規劃建設，統一建設多層住宅樓。農戶安置購房享受優惠價。
(2)對「萬頃良田建設工程」規劃區內入住集中居住區非多層的農戶，從嚴控制。對部分仍需進行承包種植的，或者從事多種經營的，按照「統一規劃、統一房型、統一放線、統一配套、統一管理」的要求，採取統管自建、統建分購等模式，在規劃的農民集中居住區建房。
(3)對「萬頃良田建設工程」區內自願放棄宅基地使用權的農戶，到中心城市購房的，由實施主體發放每畝30000元的購房補貼。但今後不能再申請宅基地建房。
(4)對「萬頃良田建設工程」區內自願放棄宅基地使用權的農戶，到鎮區購買商品住宅的，由項目實施主體每畝獎勵15000元的購房補貼。但今後不能再申請宅基地建房。
(5)改進戶籍管理，按照實際居住地登記戶口的原則，進城進鎮居住農民憑房產證或鎮審核的農民集中居住區安置審批手續和鎮國土所、建管所原住房拆除驗收手續登記戶口，各鎮農民集中居住地以市地名委會員辦公室命名批復的地名編制門牌號碼。
2.4關於失地農民保障政策
在「萬頃良田建設工程」實施中，對自願放棄全部宅基地使用權和農村土地承包經營權且具備農村集體經濟組織成員資格的農民(通常稱失地農民)，享受政府基本生活保障和扶持再就業的相關優惠政策。
2.4.1基本生活保障待遇
參照《關於進城進鎮居住農民參照被征地農民實行基本生活保障的實施辦法(試行)》(皋政辦發〔2008〕118號)文件規定，具體的基本生活保障資金包括:人員安置補助費每人(含16周歲以下兒童)13000元;土地補償費的70%，每畝9800元(全市統一按人均一畝計算);土地有償使用收益按照實際被征地面積和用途一次性徵收，工業和公益性用地每畝9000元，經營性用地每畝20000元;人員培訓費，按第二、第三年齡段人員計算每人1000元。基本生活保障資金由實施主體統一集中向市財政專戶解繳，原則上一次性繳納，確有困難的，除人員培訓費外，其他保障資金在確保正常發放的前提下，報經市政府批准，並經財政局鑒證，可分期到位，但最多不超過6年，並按規定繳納欠繳期間利息。今後，在報省批准轉為非農建設用地指標時，必須一次性足額補繳到位。如皋市勞動和社會保障局所屬的市被征地農民基本生活保障資金管理中心負責基本生活保障待遇發放，並根據其繳費數額為每個進入基本生活保障的農民建立個人賬戶。「萬頃良田建設工程」實施區內的農民進保後，各年齡段人員參照《如皋市征地補償和被征地農民基本生活保障實施辦法》(皋政發〔2007〕107號)和《關於被征地農民基本生活保障工作的補充意見》(皋政發〔2009〕55號)文件精神的規定享受相應保障待遇。
2.4.2鼓勵扶持失地農民就業、創業
對在法定勞動年齡內有勞動能力和就業願望但未能就業的失地農民，按照《市政府關於進一步加強就業再就業工作的意見》(皋政發〔2006〕120號)的有關規定，參照城鎮下崗失業人員領取《就業失業登記證》，享受同等就業扶持政策。
2.4.3創造條件鼓勵失地農民參加社會保險
對進入基本生活保障的失地農民，勞動年齡(男16～60周歲，女16～55周歲)內凡被招收錄用到企業單位工作的，可參加企業職工養老、醫療、工傷、失業、生育等保險，享受城鎮職工的同等待遇;領取了工商營業執照從事個體生產業務的，或從事自由職業的，可參加企業職工養老、醫療等保險，享受企業參保職工同樣的養老、醫療保險待遇;逐步推進失地農民醫保、低保與城市居民接軌。
3夯實基礎，強化服務，為「萬頃良田建設工程」提供全面保障
3.1強化規劃保障
作為統籌城鄉發展的基礎性工程，「萬頃良田建設工程」是統籌城鄉發展的一個載體和平台，可以實現農村耕地資源、建設用地資源從零星分散轉向集中集聚，推動勞動力資源、市場需求和公共服務資源等各類關聯生產要素在一定區域內流動集聚、集中配置;推動產業向園區集中、人口向城鎮集中、居住向社區集中，實現「三化」(農業產業化、農村城鎮化、農民非農化)互動並進。嚴格遵循「耕地面積不減少、建設用地不增加、農民利益不受損、國土規章不違背」的原則，高度強調規劃的科學性和前瞻性，堅持高起點編制規劃。規劃緊緊圍繞打造省級以及國家級現代農業示範園區的精品典型，力爭建成萬畝連片設施農業、花木、湖桑、優質稻米、弱筋小麥園區各1個。同時結合全市產業特色，充分發揮通過實施「萬頃良田建設工程」建設成為農業龍頭企業生產基地的優勢，做大做強一批農業龍頭企業，加快推進企業集聚，規劃建設五大集聚園區，即優質糧油加工園區、花木盆景物流園區、繭絲綢加工園區、外向果蔬加工園區、特色農副產品加工園區。
3.2強化政策保障
「萬頃良田建設工程」直接關繫到農民的切身利益。如皋市市委、市政府在全面調研的基礎上，充分利用各級政府給予的政策，並創造條件用足用活政策，加大「萬頃良田建設工程」政策扶持力度，進一步激發鎮(區)實施「萬頃良田建設工程」的積極性。先後出台了《關於建立以「萬頃良田建設工程」為突破口，加快工業化、城鎮化、農業現代化互動並進機制的意見》(皋委發〔2009〕39號)、《關於加快實施「萬頃良田建設工程」的若干政策意見》(皋辦〔2009〕71號)等文件，充分強調政策保障。建立了有償轉讓機制，按照「誰使用、誰支付」的原則，鼓勵將「萬頃良田建設工程」整理出的土地指標在全市范圍內進行合理流動，保證復墾盤活的土地指標用足用好。同時出台相關農民保障政策，工程區內放棄農村土地承包經營權的農戶，納入被征地農民基本生活保障范疇，同等享受被征地農民基本生活保障、就業、醫療等政策，有條件的直接納入城鎮保障體系，享受城鎮居民的同等待遇，確保農民利益最大化。
3.3強化資金保障
如皋市市委、市政府鼓勵全市各類金融機構按照「積極支持農村改革發展」的要求，不斷解放思想，創新舉措，切實加大對「萬頃良田建設工程」的中長期信貸支持力度。在基礎設施投入上，按照高標准農田建設的要求，採取財政適當貼息、補助等手段，積極引導民間資本、工商資本、外來資本(「三資」)投資農業道路、水系、倉儲等基礎設施。同時，要求各實施主體主動與金融部門對接，加大銀行融資力度、加快土地報批力度，通過加大財政征管力度，為「萬頃良田建設工程」順利推進提供強有力的支撐。柴灣鎮與如皋市三家信用聯社的銀團組合貸款，融資1.5億元，與南京博達投資公司採取過橋加項目貸款，計劃融資3億元;長江鎮通過加大財政收入，優先保障「萬頃良田建設工程」建設資金安排。
3.4強化業務保障
「萬頃良田建設工程」雖然是「政府工程」，但其業務要求很高。如皋市國土資源局在試點申報和實施過程中，主動參與，及時提供國土業務服務和技術支撐，對政策性問題做好解讀，對試點區內涉及的農村建設用地復墾項目、省級以上投資土地整理開發項目、占補平衡項目分類抓好推進，強化管理，准確把握驗收標准，確保試點實施過程中不走彎路。「萬頃良田建設工程」是江蘇省國土資源廳推進的重點工作。如皋市強力推進，進展順利，不斷完善政策措施，及時總結經驗，努力作出本地特色，在速度上求快，在方法上求新，在效果上求實，最大限度實現「萬頃良田建設工程」的綜合效益，真正實現「萬頃良田建設工程」「對一產的著力提升，作二產的有效支撐，促三產的繁榮興盛」。