中國城鄉規劃法容積率指標

㈠ 容積率的容積率與房屋徵收補償認定

來源：法律教育網，作者：王衛洲
容積率指單位面積的土地上的建築容量，即建築物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設60㎡房屋，其容積率為建築面積：60/用地面積100=0.6 .對於普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建築物，其居住的舒適程度則越高；對於開發商來講，容積率是代表了土地利用率和商業價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設的樓盤越多，獲取的商業利益就越高；對於政府來講容積率屬於城鄉建設的規劃管理控制，單位面積的建設規模必須符合規劃審批中容積率規定 。
國有土地上房屋徵收中，被徵收人可能平時不太注重「容積率」這個問題，但是「容積率」往往會關繫到徵收補償金額，對被徵收人有著直接的影響。
例如：某縣實施舊城改造，決定徵收A片區全部房屋，縣政府制訂了《房屋徵收補償安置方案》，方案對於房屋合法建築面積認定做出規定：1、對於具有產權證書中記載的房屋面積認定為合法建築，可按照市場評估價值補償或按照1；1.2比例置換安置房；2、對於產權證書沒有登記的部分或不具備產權證書的房屋，按照1.2容積率為標准進行認定，容積率為1.2以下建築物認定為合法建築予以補償；對於容積率超過1.2部分的建築物，認定為違章建築不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權上建設房屋200㎡樓房，則超出容積率1.2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應當補償，極有可能引發張先生與政府徵收部門的爭議。
站在公平合理角度上，張先生這40㎡房屋是否應當給予補償呢？方案中這條規定是否合理呢？其實這一爭議的焦點是容積率標准如何確定的問題。
嚴格按照法律規定，判斷建築物是否合法，原本是按照是否具備產權證書及規劃手續等為依據的，但是由於以往行政機關不夠重視、群眾法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規劃手續、產權證書不全，甚至沒有任何審批手續，特別是舊城區、城中村、棚戶區中涉及的房屋徵收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發的社會矛盾也很嚴重，一定程度上影響了社會穩定，造成了部分被徵收人信訪、訴訟、甚至採取不合理方式維權。
為維護群眾合法權益，國務院在2003年出台《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》通知規定：「對拆遷范圍內由於歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決」
《國有土地上房屋徵收與補償條例》亦規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
可見對於未經登記的建築物並非直接按照違章建築處理，而是根據是否符合規劃等客觀因素進行認定，法律保護被徵收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關手續認定為合法，反之認定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標准。
由於涉及的專業知識具有一定的深度，長期以來房屋徵收中「容積率」採取何種標准，一直困擾著被徵收人，甚至很多地方的徵收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋徵收中存在的社會矛盾。
筆者以為，房屋徵收中容積率控制指標確定應當按照《城鄉規劃法》要求各地方制定的控制性詳細規劃為准，即超越控制性詳細規劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標，同時《城鄉規劃法》規定「任何單位和個人都應當遵守經依法批准並公布的城鄉規劃，服從規劃管理，並有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢。」
筆者認為：以此為據，首先：控制性詳細規劃中具有明確的容積率、建築高度、建築密度、綠地率等用地指標，這為認定提供了合理的標准，提供了法律依據；其次，被徵收人可以依據《城鄉規劃法》到城鄉規劃部門進行查詢自己的建築物是否符合規劃控制要求，這樣增加了房屋徵收有關補償認定的透明性、公開性，有利於減小被徵收人與徵收部門的爭議；其三、在《城鄉規劃法》出台之前1990年出台的《城市規劃法》甚至更早的1984年出台的《城市規劃條例》均具有相似規定，有利於對歷史原因的形成的未經登記建築物界定。
2012年2月17日住建部出台《建設用地容積率管理辦法》，辦法第五條規定「任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。」進一步明確規定了單位和個人遵守控制性詳細規劃確定的容積率指標的義務。
此外，容積率如何計算問題也是徵收部門以及被徵收人容易疏忽的問題，絕大多數地方計算宗地容積率是按照建築面積/用地面積，實際上這種方式並不一定準確，2005年住建部批准了《建築工程建築面積計算規范》，目前根據住建部的要求各省市基本上都制定製定了《容積率指標計算規則》，根據規范和規則，建築物的高度不同、層數不同，建築面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施徵收補償時應當依據規范和規則進行計算，以保障徵收補償公平公正。

㈡ 城鄉規劃法四十條是否包含小區的自購車庫

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別墅怎麼會沒車庫？

2005年按小區物管統一要求搭建了車庫，有書面的沒有？有的話就找小區物管賠錢。只有口頭的話，就只有找業主委員會協商租用車庫了。

別墅（Villa）：「口」
雙拼（Two Family House）：「日」
排屋（Town House）：「目」

排屋有公攤面積，中間有共體牆。別墅是沒有公攤面積的，別墅花園佔地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有註明：
1、本商品房戶型為：別墅；
2、獨立別墅所屬地塊（包括別墅佔地）佔地面積???平方米。

國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；佔地面積又相當大，容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅，如：「四層單體洋房」、「聯排、雙拼排屋」、「疊加小高層」都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅。

容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建築總面積，其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。

2006年5月31日，國土資源部發布通知，「中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，並對別墅進行全面清理。」同時明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬於別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺，政府對市場供應量的控制必將引發別墅（Villa）在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出台以來，土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅，更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生，決定了別墅產品相對其它住宅產品而言，更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品，在國家對「別墅和高爾夫用地雙禁」政策下，高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺，使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

目前中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了，以前拿了土地還沒開發的，已不能開發別墅項目，也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以，把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商採用外觀以別墅整體設計的2套雙拼，賣給客戶後再改成1套別墅，來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼，整棟二層雙拼容積率低於三層的別墅容積率，這個方法也很不錯，但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值不單是按每棟建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅，每平方米價格要高出一倍左右。

㈢ 按照城鄉規劃法土地出讓合同中規定的規劃條件之容積率與建設工程規劃許可證不符，建築面積超過工程規劃許

條件允許的最大建築面積大於工程規劃許可證面積。實際建築面積應於工程規劃許可證相符。
看你所說，你與規劃審批不一致，應按照第六十四條處罰。