建筑工程估价论文

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建筑工程成本分析

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❷ 建筑工程施工成本管理论文

四大成本管理要点！建筑施工企业这样控制成本-工保科技

4、其它费用的控制项目其它费用开支应严格控制在目标成本确定的范围内，由项目经理确定项目各职能部门的费用指标，对弹性比例较大的办公、差旅，招待、车辆等费用，建立完善的管理制度，定期分析检查执行情况，奖罚分明。

四、健全竣工决算制度

竣工决算是成本管理的最终结果，也是企业赢利的关键。在中标价基础上确定决算价的关键就是索赔和洽商工作，这是一项系统性、全面性、经常性的工作，贯穿整个施工生产过程，项目应对日常施工中的洽商、会议纪要、函文等收集整理。

竣工决算后要附详细的原始资料和凭证，以便于公司审核。竣工决算是实施成本管理的真实体现，也是保证公司资金及时回收的关键，它应由公司至始至终监督审核完成。

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1、把握工程特点，优化施工组织设计 企业经营要从投标报价、中标成交条件、合同成交约定等承接工程和承建工程的源头抓起，根据工程的性质、规模和工艺特点，结合企业现有的施工能力、技术水平、工艺装备、可能规范内最大程度更新提高动能等实际情况，修改并完善投标前的施工组织设计，选用经济、合理、较为科学的施工方案，合理安排施工全过程，强化施工现场管理，组织流水作业，尽可能缩短施工工期，减少成本支出“把握成本控制目标。 2、积极采用先进工艺和技术，降低成本 在施工前务必制订出切实可行的技术节约措施，对将在施工中采用的新工艺、新材料、新设备以及各种代用品均做好事前周密策划，反复实践验证，一经确定的施工工艺和技术方案必须坚决贯彻执行，不仅要认真地进行技术交底，更要严格把关检查“保证安全可靠地顺利实施，促使工程成本降低。 3、坚持计划指导生产，强化定额控制 按照科学合理的施工方案和计划，组织施工和合理安排，根据具体施工安排和定额量，编制出劳动力、材料、设备、机具等使用计划和资金使用计划，使人、财、物的投入在定额范围内按计划满足施工需要，避免工程成本出现人为失控。 4、加强人工费管理，做好人工成本的有效控制 施工操作人员要择优筛选技术好、素质高、工作稳定、作风顽强的成建制的劳务队伍，实行动态管理。合理安排好施工作业面，提高定额水平和全员劳动生产力，严格按定额任务考核计量和结算，实行多劳多得。在施工中，要做好工种之间、工序之间的衔接，提高劳动生产率，降低工资费用。建筑企业是劳动密集型行业，劳动生产率的提高意味着单位工程的用工减少，单位时间内完成工程数量增加，这样不仅能够减少成本中的人工费，而且还相应地降低其他费用。 5、加强材料费管理，做好材料成本的有效控制 材料在工程建设成本中占最大的比重，节约材料费用，对降低成本有着十分重要的作用。材料管理要从原材料的采购、供应等源头抓起，严格把好质量、定价、选购、验收入库、出库使用、限额领用、余料回收、材料消耗、盘点核算等关键环节。凡工程中发生的一切经济行为和业务都要纳入成本控制的轨道，在工程项目成本形成的过程中，对所要耗用的工、料、费按成本目标进行支出和有效监控，预防和纠正随时产生的偏差，避免材料超期储存积压，切实把实际发生的成本控制在目标规定的范围内。 取得建筑工程合同之后，承包商应立即开始准备工程有关部分的分包和材料订购单。承包商和分包商之间签订的分包协议是其针对工程某一部分的权利和义务关系，协议内容要尽可能严谨，减少索赔的发生。订购单是承包商和分包商之间的订购合同，其描述了要供应的材料名称、种类、数量和订购单的总金额。 6、加强机械费、临时费、管理费等费用的管理，做好各项费用成本的有效控制。

❹ 建筑工程经济 论文

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以下供参考：
一、建设单位成本控制：
1、做好可行性研究，规避项目风险；
2、设计管理，优化设计，采用“限额设计”和“价值工程理论”；
3、招标管理，包括设计、监理和施工等招标，建立一个高效的管理系统。施工招标可采取“投标限价”的办法进行有效控制招标造价；
4、合同管理，严把合同关，建立合同审查和合同审批制度，规避合同风险；
5、施工过程中造价控制，包括控制设计变更和优化设计变更，做好变更报价审核，进度款支付控制、预防超付；
6、工程结算管理，建立有效的结算审计程序，做好结算审核；
7、控制好管理费用，主要是建立一个高效的管理团队和控制好办公费用；
8、做好甲供材料成本控制。
二、施工单位成本控制：
1、投标管理，做好成本分析，控制投标风险；
2、严把合同关，建立合同审查和合同审批制度，规避合同风险；
3、施工成本控制，包括人工、材料和机械价格控制盒消耗控制；
4、进度款管理，跟踪好现场实际施工进度，做好进度款申报与核对，不漏算和少算；
5、工程结算管理，建立有效的结算编制程序，不漏算、不少算；
6、做好进度款和结算款追收工作，争取资金早回笼，避免坏账和减少财务费用；
7、控制好管理费用，主要是建立一个高效的管理团队和控制好办公费用。

❻ 工程造价论文

在建工程估价的特点及
常用的估价方法
口 丁万长
在日常的估价中经常遇到对在建工程
的估价，如以在建工程进行抵押贷款、以在
建工程进行投资以及对“烂尾楼” 的处置
等。在建工程作为房地产的一种类型，其估
价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方
法，但在建工程估价又有其自身的特点。
《房地产估价规范》 (以不简称《规范》)
对这方面的论述并不多，笔者结合自己实际
工作的体会，对在建工程估价的特点和常用
的估价方法进行一些粗浅的探讨。
一
、在建工程的概念及其估价的特点：
在建工程泛指处于建设过程中、尚未完
工并交付使用的工程项目，一般把是否进行
了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为
房地产的一种类型，在建工程的表现形式多
种多样，既可以是处于建设过程中的项目，
也可以是已停工多年的“烂尾楼。对在建
工程价值的估算和判定称为在建工程估价。
相对于 般房地产的估价，在建工程估价有
以下几个特点：
I．在建工程的个性差异往往比较突出，
不同工程之间的可比性较差，对在建工程估
价要建立在对其全面分析了解的基础上。
2．花在在建工程上的实际费用支出与
其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因
此实际的费用支出并不能客观地反映在建工
程的价值。
3．对工期较长或停建多年的工程，由
于市场和外部条件的变化，其技术性、功能
性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价
时。有的项目还没建成在市场上就已经落后
了，市场价值远低于实际的投入。
4．在建工程的价值并非各项投入的累
加，要根据市场情况体现出其潜在的利润，
这也是对在建工程采用成本法和假设开发法
估价时的难点之一。
5．按照工程项目的建设程序，土地费
用和不构成工程实体的前期费用往往是先行
投入的，与工程的实际进度无关，在估价时
不可遗漏。
6．对在建工程的估价往往无法直接采
用一般房地产估价的方法，应结合在建工程
的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使
用。
二、在建工程估价常用的几种方法及其
适用条件：
《规范》中列举了房地产估价的五种基
本方法，除收益法一般不采用外，其它方法
对在建工程都适用。但相对于一般房地产估
价，对在建工程估价时一般要结合其特点进
行适当修订，很难直接套用。下面对常用的
几种方法及其适用条件进行简单论述。
一l 3 一
1．成本法：
重置成本(或重建成本) 的构成在
《规范》中进行了列举，但估价时要结合在
建工程的特点灵活地采用。与一般房地产项
目不同的是，在建工程估价采用成本法时不
会出现折旧(或经济耐用年限) 问题， 而
是表现在技术性、功能性贬值上，这是用成
本法对在建工程估价的第一个难点。对于技
术性贬值，如采用的是重置成本，则技术性
贬值已体现在重置成本中；如采用的是重建
成本．则应对技术性落后的因素进行对比量
化。功能性贬值在采用成本法时往往不能忽
视．很多项目由于市场发生了较大变化在建
设过程中就已经落后了。特别是“烂尾
楼”，大部分都是早年设计的，由于设计与
规划方案存在明显的不足其功能性贬值就更
突出。对功能性贬值的分析一般建立在估价
师的经验和对市场的判断上，有时人们的心
理因素对房地产价值都有影响，笔者评估过
的一栋住宅楼，由于在建设过程中发生了安
全事故，经媒体报道引起很大的社会反响，
结果建成后无人问津，不得不降价销售，类
似的情况都是估价师很难准确把握的。成本
法估价的另一个难点是确定在建工程潜在的
开发利润，《规范》中提到利润率可取市场
上类似房地产项目的平均利润率。但笔者认
为．在确定开发利润时，首先要进行市场预
测，判断项目续建完成后是畅销、一般销售
还是滞销。对于畅销的情况，可参照同类型
房地产的平均市场利润率结合在建工程的完
工程度按一定的百分率计取；对于滞销的情
况．一般不考虑开发利润，因为建成后滞销
的房地产在市场上是很难赚到钱的，能把投
资成本收回来就已经不错了。
2．假设开发法：
《规范》中对采用假设开发法对在建工
程估价有详细公式(见《规范》P66)，但
实际操作中很难直接套用。可以从另一个角
度把公式变为：在建工程价值=假设开发完
． —-— — 14 ．—-——
成后房地产价值一(续建成本+管理费用
+投资利息+销售税费+续建投资利润+买
方购买在建工程税费)，括号内的内容实际
是采用的是成本法的思想，可称为“续建
工程的成本法”。应用该公式时对“续建投
资利润” 的确定是个难点，关键是对在建
工程潜在的利润和续建设资的利润按怎样的
比例进行分配，一般应结合开发完成后的总
利润和完工程度进行综合分析后确定。
3．市场比较法：
直接采用市场比较法往往很难找到合适
的交易案例，如有案例可供比较，由于前述
在建工程的特点限制，在估价时修正的因素
也较多，修正辐度较大，所以估价时较少直
接采用市场比较法，而是与其他方法结合使
用。市场比较法结合假设开发法时，主要是
用来确定续建完成后房地产的市场价值，以
及利用市场比较法的思想用来确定建设成
本、利润率等。
4．基准地价修正法：
采用房地分估时，常用基准地价修正法
对土地估价。但房地分估时要对诸如城市基
础设施配套费、综合开发费、规划设计费等
前期费用在土地和房产中划分清楚，做到不
重不漏。
5．收益法：
由于在建工程的特点在估价时一般不适
用收益法。
6．其他方法：
对在建工程的估价除上述几种方法外，
《规范》中还列举了在确定续建完成后房地
产价值时可采用趋势分析法。 另外，如果在
建工程的有关工程资料齐全或已进行了工程
预结算，有时还可以用预算调整法、重编预
算法进行建筑工程成本的估算，但需要具备
这方面的专业知识。
下面对各种方法的适用条件及应用方式
列表进行对比：
序号 方法 适用条件 应用方式
l 成本法 无市场交易，且各成本要素容易 直接采用
获取
2 假设开发法 有市场潜力、有续建投资价值 直接采用或结合市场法
3 市场比较法 有类似在建工程的市场交易 直接采用或结合假设开发法
4 基准地价修正法 房地分估且有基准地价 直接采用
5 收益法 在确定续建完成后价格时可与
一般不适用 假设开发法结合使用
6 趋势分析法 价格起伏平稳且价格指数齐全准 预测估价时可直接采用；或与
确 假设开发法结合使用
7 重编预算法 资料齐全且已进行工程结算 用专业方法确定建安成本
三、估价中应注意的几个具体问题：
1．在建工程由于尚未竣工验收往往缺
少产权证明文件，在估价时首先要落实其项
目背景及证明其合法性的文件资料，如
<土地使用权证》(土地使用合同)、<建设
工程规划许可证》、 <用地规划许可证》、
<开工许可证》以及工程施工中阶段性的验
收证明等。在估价报告中对以上情况及确定
建筑面积的方法等应进行必要的声明。
2．在建工程估价一般是单项资产的估
价，估价时往往不考虑其相关的负债，而仅
对在建工程的价值量估价，在估价报告中应
声明。
3．如果在建工程是很早以前的工程，
在估价时设定能够对原设计进行调整或改变
用途时才能实现其最大的市场价值，即估价
的“最高最佳使用原则”，应对此进行分析
并充分地说明，而且其前提条件是法律上允
许做这样的改变，即“合法原则”。
4．不管用什么方法估价，都要进行市
场法的验证。其实房地产估价的各种方法都
体现了市场法的思想，市场比较法是基础。
特别对于时间跨度很长的在建工程应在估价
时点时的市场条件下分析其适用性及未来的
市场需求，从而确定其功能性贬值及潜在的
市场利润。