❶ 上海繳納住房公積金可以在蘭州買房嗎戶口是甘肅的！
住房公積金條復款中規定:住房公積金制是職工按規定存儲起來的專項用於住房消費支出的個人住房儲金,具有兩個特徵:一是積累性,即住房公積金雖然是職工工資的組成部分,但不以現金形式發放,並且必須存入住房公積金管理中心在受委託銀行開設的專戶內,實行專戶管理。二是專用性。住房公積金實行專款專用,存儲期間只能按規定用於購、建、大修自住住房,或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動能力並與單位終止勞動關系或戶口遷出原居住城市時,才可提取本人帳戶內的住房公積金。繳存住房公積金的職工、在購買、建造、翻建、大修自住住房時,可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。所以,可以在異地買房。只是手續辦起來麻煩一些。
❷ 資產類科目有哪些
資產類會計科目復：
1.庫存制現金
2.銀行存款
3.其他貨幣資金
4.交易性金融資產
5.應收票據
6.應收賬款
7.預付賬款
8.應收股利
9.應收利息
10.其他應收款
11.壞賬准備
12.材料采購
13.在途物資
14.原材料
15.材料成本差異
16.庫存商品
17.周轉材料（建造承包商專用）
18.存貨跌價准備
19.待攤費用
20.長期股權投資
21.長期股權投資減值准備
22.長期應收款
23.固定資產
24.固定資產減值准備和1604在建工程
25.工程物資和固定資產清理
26.無形資產和累計攤銷
27.無形資產減值准備
28.長期待攤費用
29.待處理財產損溢
❸ 住房公積金有哪些特徵
中央國家機關分中心住房公積金貸款實行自由還款方式。自由還款方式實行固內定日期還款，即借容款人資貸款劃付當月的下一個月起，按月償還貸款本息，還款日為貸款劃付日在該月的對應日：若在某月無對應的還款日，則該月的最後1個工作日為還款日。還款期內，再不低於月最低還款額度的基礎上，借款人可以自由選擇每月的還款額度，月最低還款額度為按照等額本息選擇每月的還款額度。月最低還款額度為按照等額本息還款方式計算的月均還款金額。貸款期限在1年以上的，若遇國家調整個人住房公積金貸款利率，月最低還款額度要按照調整後的利率予以重新核定。回答來自： 易發布房產網
❹ 研發費用的范圍包括哪些
研發費用也就是研究開發成本支出。我國會計和稅法規定與國際會計准則對研發費用包括內容的規定不完全一致。
我國《企業會計准則第6號——無形資產》第十三條規定，「自行開發的無形資產，其成本包括自滿足《企業會計准則第6號——無形資產》第四條和第九條規定後至達到預定用途前所發生的支出總額，但是對於以前期間已經費用化的支出不再調整」。從實質上講，我國財政部門在會計准則中已經明確規定，「企業內部研究開發項目研究階段的支出，應當於發生時計入當期損益」，而「企業內部研究開發項目開發階段的支出，能夠證明下列各項時，應當確認為無形資產：1.從技術上來講，完成該無形資產以使其能夠使用或出售具有可行性。2.具有完成該無形資產並使用或出售的意圖。3.無形資產產生未來經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場;無形資產將在內部使用時，應當證明其有用性。4.有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發，並有能力使用或出售該無形資產。5.歸屬於該無形資產開發階段的支出能夠可靠地計量。對於無法區分研究階段研發支出和開發階段研發支出的，應當將其全部費用化，計入當期損益(管理費用)。
可見，我國會計准則委員會對研發費用的構成雖然沒有指明具體包括哪些，但指明了研發費用歸集的期間。
國際會計准則委員會制定的《國際會計准則第9號--研究和開發費用》則規定，研究和開發活動的成本包括以下幾項：「1.薪金、工資以及其他人事費用。2.材料成本和已消耗的勞務。3.設備與設施的折舊。4.製造費用的合理分配。5.其他成本」等等。
❺ 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何
一、德國的住房儲蓄金融體系
（一）.德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式，集聚社會資金以解決住房問題，在一定條件下，是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後，因德國大部分住房遭戰爭毀損，且有大量難民湧入，當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制，與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」，政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系，促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初，德國的住房問題基本得到解決，人均住房建築面積達到30平方米，平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初，曾經短時期出現社會住房過剩，許多空房無人住居，致使有些建房公司破產，建房大量縮減。隨後，由於人口的增加（含從國外湧入大量人口），再度出現了住房緊缺。在這個時期，推動了住房儲蓄新的發展。
（二）.德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題，90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法：一是，通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資，拓寬了資金渠道；二是，使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調，建了房有人買。因此，住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房，比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡．德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金．購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1／3。
（三）.德國住房儲蓄體系的機理和內容。
住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學，1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系．其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額)，有10個計劃建房者，每人每年存錢100個基本單位，靠個人自己積累，需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系，每年每人繳存100個基本單位，該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房，參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的，現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個，私營的住房儲蓄銀行21個，遍布全國各州，開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同)，儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務，加上僱主存款和獎金，7年左右存滿「契約金額」的50％後，即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次，對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權)，或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的，且低於市場利率。2000年存款利率為3%，貸款利率為5％。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年，貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和，要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後，儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策，對首次簽訂住房儲蓄的儲戶，凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額．財政給予10％的獎金。法律還規定，雇員參加住房儲蓄，凡一年存入儲蓄合同936馬克者，則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶．且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算，累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克，幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50％的資金，其餘50一60％通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析．住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較，前者優於後者。例如，以相同的10萬馬克融資金額，使用抵押貸款，年利率8%，負債分期償還率1％，還貸期為30年．每月還本付息750馬克，30年共付出14．8萬馬克。而參加住房儲蓄體系，個人首先存入融資總額的50％，每個月存500馬克．存期七年，然後配貸10萬馬克，還貸期12年，每年還本付息600馬克，12年共付出12．35萬馬克。兩者比較，住房儲蓄體系存貸期共為19年，比抵押貸款期縮短11年，而且每月負擔減輕，利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策，因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費，放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄，特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查，近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降，有近半數的新儲戶年齡低於25歲。
（四）.德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。
1、住房儲蓄體系實行先存後貸，貸款的資金來源於眾多的儲戶，資金有保證，銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中，住房儲蓄是最穩定的資金。
2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系，不受外界資本市場的影響。利率較低，有利於減輕建(購)房戶的負擔，保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下，住房儲蓄銀行能取得較好的收益，本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期，人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時，低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂，吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用，而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。
3、在住房儲蓄體系中，國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金，可以收到居民投入20馬克建房資金的效果；而且建房可帶動相關產業的發展，國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據，國家用1馬克獎金，可得到2．8馬克的回報。
4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄，引導人們延遲消費，可以緩解通貨膨脹的壓力。
5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行，它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能，其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規，根據政府的住房經營政策，並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開，既有政府宏觀調控，又有適應市場原則的微觀運作；既體現了政府宏觀管理，保障中低收入者解決住房問題的政策，又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。
（五）、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行，但效果不夠明顯，而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行，其效果尚待實踐檢驗。據分析，我國與德國有以下幾個不同的條件：
1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行，讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代，住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%，而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。
2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力，主要有：家庭儲蓄額達到1600馬克，單身達到800馬克的，財政給予10%的獎金；雇員存入儲蓄合同936馬克，僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶，並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算，國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠，是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠，一般是在全國廣泛推行的情況下，政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠，致使試點單位缺少這一強大的動力。
3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠，是一件重大的經濟舉措，是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的，而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是，正在推行住房公積金，而住房公積金的一項重大舉措，就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠，也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢，也就是說，住房公積金制度在我國存在一天，就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此，有人建議，將目前的住房公積金管理中心，發展成為住房儲蓄銀行，就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同，要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行，就很值得研究。即使要改，其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務，由於得不到政策優惠，經營收入低，難於擴大業務。所以，有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。
二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券
（一）.美國抵押貸款機構的發展。
1931年，在美國召開全國第一次住房會議的同時，就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」，包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年，美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」，這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金，一為住房建設提供較低利息的貸款，二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策，因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時，美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款，也開展居民購房抵押貸款業務，這些業務收取商業利息，沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款，不足的部分再申請商業貸款，多數居民獲得的是組合貸款。
1968年和1970年，美國又對前述機構進行改革，分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立，使住房金融的融資體系逐步完善，為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。
1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司，即聯邦住宅貸借抵押公司，同時又建立了政府國家抵押貸款協會，是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上，創造性地推行了購房抵押貸款證券化。
（二）.美國的抵押貸款證券。
美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年，但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款，要通過很長的時間才能回收，資金流動緩慢，從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構，有政府的直接支持，問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後，問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券，就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是，由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債，將貸款的債權變現，並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構．使有關金融機構加快資金流動，提高資產質量，並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。
住房購房抵押貸款證券化的辦法，如能在良好的主客觀條件下，經過高水平的經營管理使其良性運行，則可以產生以下五大好處：(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接，有利於住房資產的良性循環；(2)有利於完善住房金融體系；(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題，有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果；(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔；(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。
美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款，經過多年發展，購房抵押貸款業務已普及到廣大居民，成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗，又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構，它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇，可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保，並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此，它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺，被評為AAA級證券。進入20世紀90年代．「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中，就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中，或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營，就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。
（三）.在我國推行抵押貸款證券的條件分析
一是，依託長期貸款的債權，發行抵押貸款證券及時回收資金，可以避免長期積壓資金，改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是，進入2003年，我國的商業銀行存款達10萬億元，許多銀行並不缺資金，這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。
二是，美國是一個貸款業務十分發達的國家，誇大一點講，沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民，如果有2000萬戶有住房貸款，估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大，值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」，貸款總額還不大。因此，等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題，可能更穩妥一些。
三是，美國發行住房抵押貸款證券，由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗，能保證所發證券的良性經營，使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構，如果發了證券因經營不善而證券貶值，就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析，可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。
三、新加坡的公積金制度
新加坡算不上發達國家，但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。
新加坡從1955年開始推行公積金制度，迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度，由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。
新加坡政府規定，所有雇員都須參加公積金制度，每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有，由公積金局統一管理．定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用，平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。
新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題，當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大，逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大．就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題，實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定，公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5％到10％之間)，其餘全部用於購買政府債券，公積金通過國家債務方式轉由國家控制，再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房。沒有公積金制度，新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。
（一）.新加坡推行公積金制度的主要作法
1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度，凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納，不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段，才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法，依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章，對公積金的機構設置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為，任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款，只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金，無故不繳時公積金局可以強行劃賬，遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證，法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉，不受人事變動和其他因素的影響，避免許多人為的障礙和偏差，這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。
2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定，中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會，由1l位理事組成，其中政府代表3人，僱主代表2人，雇員代表2人，專家代表4人。理事長由勞工部部長任命，理事會每個月召開一次會議．商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責，總經理是公積金局的最高負責人，由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門，各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外，一律不設副職。全局共有員工1100多人，每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊，效率很高。
這些年，中央公積金局管理公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元的利潤，但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬，成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。
3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例，繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低，歸集到的公積金數額太小，達不到推行公積金的目的；繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年，新加坡採用小繳交率起步，逐漸增加的辦法，逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時，僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5％，以後隨經濟發展，雇員工資收入的增加，以及公積金包含內容的增加，公積金繳交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一個百分點．至1984年達到各25％，是為繳交率的最高峰。後來，經過近幾年的調低，目前繳交率為各20％。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用，當經濟增長速度較高時．政府提高繳交率．降低總需求，防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時，政府降低繳交率，以刺激社會需求，帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時，政府曾把僱主的繳交率從25％降到10％，減輕了僱主的成本開支，提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦，又逐漸提高了繳交率。因此，公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時，公積金的存款利率低較，從1955年到1962年，公積金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公積金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤，並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定．略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次，即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率，今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次，每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息，所得的利息是復利，而給會員的利息一年存入戶頭一次，會員得到的是單利，兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定，公積金存款的最低利率為2．5％。由於新加坡通貨膨脹率較低，公積金高出通貨膨脹率2個百分點，公積金存款可以得到保值增值。
4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度，主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大，逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃，允許會員利用公積金存款購買組屋，解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃，1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等，都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域，成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度，並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時，人們對它曾有各種疑慮和不同看法，現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。
5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件，這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度，政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處，每月繳交多少公積金，退休以後可以享受到什麼水平。同時，公開宣布政府為公積金還款提供擔保，消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人．並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台，隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子，宣傳工作十分普及，真正做到了家喻戶曉、人人皆知。
新加坡不是發達國家，而是新興的發展快的國家，被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗，對發展中國家更有借鑒作用。
（二）、在我國推行公積金制度的條件分析
1、我國和新加坡都是發展中國家，他們的經驗在我國推廣，相對來說比較容易一些。
2、新加坡的公積金涉及面寬，屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金，而只涉及住房一項，因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度，暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾，把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納，而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢，這是一個增加住房消費得好辦法。因此，住房公積金就在我國應運而生。
3、新加坡使用法律手段，是公積金得以推行的保證。為此，我國也採用國務院發文予以實施的辦法，減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元，而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金，不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行，而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法，因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。
❻ 2006年上海住房金融市場運行特徵和2007年展望報告
2006年上海住房金融市場運行特徵和2007年展望報告
叢 誠
一、2006年上海住房金融市場運行特徵
1、上海個人房貸縮水3%，逾期違約風險正在上升，但總體仍然受控。
2006年，上海個人住房貸款市場在宏觀調控政策的籠罩下，總體呈現了萎縮盤整態勢。數據顯示，截止到2006年11月，上海個人住房貸款余額2893.43億元，其中商業銀行個人房貸余額2487.97億元，公積金個人房貸余額405.46億元，與2005年底比較，2006年上海個人房貸資產首次出現負增長-86.36億元，換句話說，上海全城個人房貸債務大盤較2005年萎縮了2.9%，這一結果是在意料之中的，因為在2005年，個人房貸大盤的先行指標——年度新增房貸余額就已經開始出現了大幅的負增長-58.71%。個人住房貸款債務規模的首度萎縮意味著，依賴銀行信貸在上海進行的各類住房消費和投資活動，已經越過了階段性頂峰，進入一個回落盤整階段。
2006年上海個人房貸風險出現了一定程度的上升。在2004年，滬上中資銀行房貸的平均不良率只有0.1% 左右，但根據上海銀監局的最新統計，到2006年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了0.86% ，兩年多的時間里上海房貸的不良率上升了7倍多。銀行訴客戶房貸違約的案件，在法院也從過去零星的案件發展成為常規性案件，在市中心部分區法院，一個月就會審理多達十幾起房貸違約糾紛。比較而言，住房公積金個貸超過三個月以上逾期還款的違約率仍然很低，僅為0.017%。
2、投資性購房需求急劇下降，提前還貸潮主導了個人房貸萎縮之勢。
仔細分析2006上海個人房貸結構，不難發現，商業銀行的商業性個人購房貸款呈現的萎縮態勢，主導了整個城市房貸規模的縮水。2006年1-11月，上海全城發放商業性個人住房貸款為585.51億元，而2005年則為916.92億元，下降了36%。從余額上看，商業性房貸2006年11月較2005年底減少156.97億元，而公積金貸款則增加了70.61億元，兩者一減一增，總體效果仍為收縮減少。人民銀行在2006年兩度調高房貸利率，受此影響，商業性房貸和公積金貸款均出現了較大規模的提前還貸，而商貸尤甚，2006年商業性個人房貸的還貸量僅1-11月就比2005年增加了90.26億元。
筆者在總結2005年上海房貸市場運行特徵時，就曾指出「上海住房市場上的貸款購房人群的強烈分化現象」，即從2003尤其是2004年開始，隨著房價的猛漲，上海本地居民的購房能力呈現出一定的疲弱態勢，而同期銀行商業性個人購房貸款之所以出現爆發性增長，主要是以向未參加公積金制度的非本地人士在上海購房申請的純商業貸款形態發放的。所以，一個合理的推斷就是，由於受到宏觀調控使房屋交易稅費成本加大的影響，上海的投資性購房需求的急劇下降，造成了2006年上海商業房貸的大幅下降。
3、政策調整對住房消費激發成為公積金貸款逆勢增長的主要動力。
2006年，上海市公積金管理中心先後出台多項住房公積金便民政策，將住房公積金個人購房貸款條件由過去累計繳存兩年放寬到六個月，貸款政策最高限額由先前的每戶15萬元提高到20萬元，並將補充公積金貸款額度由每戶5萬元提高到10萬元。這項政策出台之初，上海業界普遍擔心由於公積金貸款額度上調，將形成對商業貸款的替代效應，但一年運行下來，這種替代效應並不顯著。上海2006全年公積金貸款發放額185億元，比2005年增加92.49億元，幾乎翻倍，而貸款戶數也從2005年的6.71萬戶增加到9.6萬戶，戶數增長了43%，這說明2006年公積金貸款總額比2005年翻番的主要因素，是由於公積金貸款政策的調整，促使了公積金購房貸款戶數的增長。另外，2006年上海公積金首次向繳存公積金職工推出的「建造、翻建、大(裝)修公積金貸款」，也在一定程度上促進了公積金貸款的增長。由於這一新的貸款品種，在支持職工家庭裝修改善居住條件方面起到了積極的資金和理財效果，正逐漸受到繳存公積金職工家庭的歡迎。
4、上海商業銀行房貸競爭不斷加劇，房貸利潤率首度呈現下降趨勢。
自從1998年央行出台個人住房貸款管理辦法以來，房貸就一直成為各商業銀行大力開拓發展的主要信貸業務之一，由於個人房貸所具有的高利潤率、資產優質性以及與各類私人金融業務較高的關聯度，上海各銀行之間在房貸業務上的競爭總體上呈現了日益加劇的趨勢，這種競爭在2006年出現了一些新的特點。首先，傳統的個貸業務競爭主要集中在新房貸款上，現在正轉移到新房與二手房貸款並重的架勢。其次，個人房貸的競爭滲透到了傳統的樓盤銀企合作協議框架之內，也就是說，一家銀行對某樓盤發放開發貸款，並不能確保該行在下游個人房貸的排他性，事實上，由於競爭的關系，上游開發貸款銀行在下游個人房貸業務出現20-50%的流失率已經十分正常。第三， 2006年上海各商業銀行推出的房貸營銷策略令人眼花繚亂，各銀行對新房銷售公司和二手房中介公司的貸款業務返利不斷推高，個別銀行竟高達貸款金額的1%以上。第四，由於目前各家銀行尚無法在貸款利率上形成價格差異競爭，但各銀行房貸品種的非價格競爭創新層出不窮，如固定利率貸款、雙周供貸款、供款帳戶的理財功能連接等等。競爭的加劇，直接導致了房貸業務成本的上升，銀行的房貸利潤率也首次出現下降趨勢。
二、2007年上海住房金融市場展望
1、居住性購房及房貸逐漸恢復，投資性購房及房貸逐步回歸。
2007年上海房市及房貸會繼續承接2006年盤整態勢，全年新發放房貸與還貸規模將持平在500-700億元, 全城房貸總蛋糕難以有很大增長。
房貸是伴隨房屋買賣的金融借貸行為，要判斷未來上海房貸市場的總體趨勢，必須對住房市場走向有一個基本的判斷。就上海而言，在當前房屋（包括新房和二手房）總體供大於求的狀況下，房市的走向主要由需求面決定，購買房屋的需求基本可以分為居住需求和投資需求，除了居住需求中的動拆遷購房需求具有一定程度的剛性以外，各類改善居住型購房需求以及投資性購房需求的彈性是很大的，這種彈性突出地表現為潛在購房者在進行購房決策時所具有的因應相關因素的高敏感特點，也就是說，任何相關因素的任何擾動都可能導致購房決策的難產。影響居住性購房的因素主要為房價收入比、房價預期和還貸能力等；影響投資性購房的因素主要有收益預期、交易成本、利率、投資機會成本等。現在大家有一個基本共識，就是經過近兩年的房地產調控，全國的房價並未產生顯著下跌，在上海，中環以內的房價事實上總體還是維持在2004年的平均水平。2007年中央政府將繼續強化房地產調控態勢，出台更多有關壓抑房價的政策，不管2007年新的調控政策是何種具體內容，但其發揮調控作用，無非是通過增加交易成本的方式來壓擠房產投資收益空間，以達到抑制投資性購房需求的目的。隨著我國股市向好和利率走高的趨勢，加之物業稅的可能出台，房產投資與其他投資相比的機會成本正越來越大，收益預期會不斷縮小。但是，有兩個因素是助長房產等資本品投資的，一是人民幣升值因素，二是我國經濟持續高增長和國民習慣高儲蓄率帶來的長期流動性過剩。前者將長期吸引境外資金到我國持有房產，上海必然首當其沖；後者則必然導致過剩資金尋求包括房產、股票、黃金等各類資本品在內的投資棲息。
綜合影響投資性購房需求的正負兩方面因素，就上海這個特定的城市而言，不管各種宏觀調控措施如何，投資性購房需求在上海將長期存在，並將在購房需求中具有一定比重。如果以上分析成立，就可以基本廓清包括2007在內的未來上海房市和房貸走向。總體而言，2007年，上海房市及房貸會繼續承接2006年盤整態勢，居住性購房及房貸將逐漸恢復，投資性購房及房貸也會逐步回歸，直至與城市經濟發展相適應狀態，全年新發放個人房貸規模將與還款規模基本持平，估計會在500-700億元的規模，到2007年底，上海房貸余額總體將會維持在3000億元上下。
❼ 住房公積金制度的基本特徵有哪些
一、住房公積金制度是一種強制性的住房儲蓄制度
持這種觀點論者從住房公積金是工資一部分，繳存歸個人所有、有償計息、購房、調離或退休時可取回本息的特點而得出結論。從強制性儲蓄制度這一基本結論出發，住房公積金制度的特點可歸納如下：
(一)住房公積金制度是一種國家強制的儲蓄制度
住房公積金制度的國家強制性，體現在政府部門憑借行政權力向職工及其就業的單位(僱主)定期歸集公積金，它是政府直接干預經濟的一種手段，干預的理由在於住房是人類生活的必需品，而住宅的高價值又使得人們對住宅支出應及早准備，住宅支出占總支出的比重應維持一個合理的比重，由政府代替居民選擇，強制性的安排一種住房儲蓄制度，有助於克服個人偏好的某些缺陷。
(二)住房公積金制度是一種長期性，固定化的儲蓄制度
住房公積金制度在住房制度改革取得成功，與社會主義市場經濟體制相適應的住房制度建立後，應仍然繼續存在，並成為有中國特色住房制度的一部分。對職工而言，公積金的繳納也是長期性的，職工工作期間只要有工資收入，就應該繳納公積金，公積金繳納成為自動的固定化儲蓄。
(三)住房公積金制度是一種保障性的儲蓄制度
參加住房公積金制度的職工並不能保障獲得一套住房，公積金制度的強制儲蓄，完全體現自我承擔風險。住房公積金制度的保障性是指通過強制單位和職工按其工資的一定比例上交用於住房儲蓄，可保證職工在購買住房時獲得一筆穩定的政策性住房抵押貸款。如果這筆儲蓄沒有動用，職工在退休後還可能取出用作養老金，彌補養老保障的不足。
(四)住房公積金制度是國家動員資金推動住宅業快速發展的儲蓄制度
住房建設需要大量資金，發展中國家在解決居民住房問題方面，往往面臨資金不足的問題，在資本市場不發達的情況下，採取由國家出面，建立住房公積金制度，通過強制性的儲蓄可廣泛快速動員資金，加快住房建設。
二、住房公積金是一種特殊的社會保障稅
持這種觀點的人著眼於住房公積金繳交的強制性及其對於公積金繳交企業所造成的額外成本而得其結論。他們一般也承認住房公積金是一種基金性收費，但具有「稅」的性質，並將住房公積金制度與社會保障稅制的九個要素相對應。社會保障稅包括社會保障繳款、納稅人、雇員、僱主、自由職業者、失業者、工作年齡、養老金領用者、納稅期間9個要素。在住房公積金制度的政策框架里，公積金的繳交相當於社會保障繳款，職工(雇員)及職工所在單位包括國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企、事業單位(僱主)都是住房公積金的繳交人(納稅人)，職工及其單位在工作年限內必須繳納住房公積金，超過退休年齡，沒有工資的失業者以及家務勞動等家庭內部僱傭的人們，則排除在公積金繳交者范圍之外。自由職業者應看作自我僱傭職工，應納入住房公積金繳交者之列，自己負擔全部的稅負，即雇員和僱主負擔的全部，但鑒於操作技術上的困難，暫時無法納入。住房公積金在職工及其所在單位分擔的比例相當於稅率，稅基則是職工的年平均工資。
持「特種社會保障稅」論者將企業為職工繳納的住房公積金視為與養老保險金、工傷保險及生育保險相同性質的「費」，認為借鑒別國經驗，實行「費」改「稅」，利用稅收強制性和規范性增強社會保障資金籌集過程中的約束力，由稅務機關代勞，由專門機構負責管理和使用，可降低籌資成本，可使管理費用最小化，避免和杜絕拖欠、少繳和逃繳的現象，保證征繳工作順利進行，還可以發揮規模經濟的效應。
三、住房公積金是一種住房補貼
持「住房補貼」論者認為分析住宅公積金制度性質應聯系住宅體制變遷史進行。中國城鎮舊住宅體制的主要問題，在於住宅建設資金流程梗阻。因為在市場上購買住宅或直接生產住宅的主體，是各種企業和事業單位，而住宅的最終消費者——職工則不直接出現在市場上，也不為其住宅消費支付合理的資金，而只是從自己在其中服務的單位用很低的租金租用住宅。即中國住宅建設的資金主要來自各種單位，如果這些單位是企業，資金便來自企業的利潤，有些情況下會被計入產品的成本。如果是機關和事業單位，則資金主要來自國家預算，各單位住宅建設資金支出和收回租金之差，便構成了單位對居民的住宅補貼。在單位向職工提供住宅「暗貼」的體系下，各單位為職工建造的住宅越多，籌集住宅資金的壓力越大，住宅資金迴流凈量越小，最終因此而難以為繼。
建立住房公積金制度就是單位為職工住房消費直接發放貨幣補貼，為住房體制變遷建立一個單位與個人共同分擔成本的機制。從表面上看，發放住房補貼是為了提高居民的住房支付能力，實質上隱含著資金分配機制的轉換，即從建設資金轉換為消費資金，從實物分配轉換為貨幣分配，建立住房公積金制度，就是住房分配貨幣化發放住房補貼的一種方式。
上述三種觀點均有其合理之處。「強制儲蓄論」著眼於住房公積金歸職工所有，繳納長期性、固定化，符合人們認識的常理，也符合住房公積金制度動員資金加速住房建設、轉變機制，促進住宅業發展政策的要求，但既稱「儲蓄」，應是存款取款自由，「強制儲蓄」一說未免有些牽強；正是著眼於公積金繳納以行政權力為基礎，具有強制性，「特殊社會保障稅」一說才得以言之成理，但無法解釋住房公積金用於個人住房購建支出及政策性住房抵押貨款的資金放大效應，也不符合住房公積金非財政性預算資金管理的實際，將其與養老保險金，失業金、醫療保險金所具備的「一個出風險，會員互濟共助」的社會保障特點進行簡單類比並不準確。「住房補貼論」從公積金制度的歷史沿革立論，符合住房體制及住房資金流轉的實際情況，在公積金繳納單位多為國有機關企事業機構的條件下，將單位住房補貼資金的來源最終歸於財政具有觀察事物性質的透視力。但對於逐步走向市場化的國有企業以及交納住房公積金的私營企業、三資企業、外資企業，單位交納部分構成額外成本，最終轉嫁到職工工資收入上，再稱其為住宅補貼就不符合事物發展變化的實際。本書後面的闡述中，上述三種論點視分析問題的需要，納入分析框架。
❽ 住房公積金具有哪些特點
第一，強制性。公積金的強制性是義務性和互助性所決定的，雖然現在大多數職工和單位已體會到公積金帶來的好處，但有些單位特別是民營企業卻未為職工繳存公積金。為解決這一矛盾，國務院制定和發布了《住房公積金管理條例》，以法規形式來強制實行。《條例》的強制性表現在：所有單位和職工包括新建立的單位和新錄用的職工，都必須按時、足額繳存公積金，不得逾期繳存或少繳。單位不辦理公積金繳存登記、不為本單位職工辦理公積金賬戶設立手續的，管理中心有權責令限期辦理；逾期不辦理的，可以處1萬元以上5萬元以下罰款。單位逾期仍不繳存或少繳公積金，管理中心責令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請人民法院強制執行。這就是說，公積金作為職工的住房消費資金，為職工按時足額繳存公積金是單位的法定義務，必須認真履行。否則單位就會被追究法律責任或受到法律制裁。
第二，專用性。住房公積金「取之於民、用之於民」，專款專用。根據《條例》規定，公積金只能用於職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。
第三，返還性。按國家規定，職工和單位繳存的公積金，在一定的條件下，將返還給職工個人。當職工退休、完全喪失勞動能力並與單位終止勞動關系、出境定居等喪失公積金繳存條件的情況下，職工可以支取賬戶內的公積金余額。職工死亡或者宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以支取職工賬戶內的存儲余額。