『壹』 為什麼美國的次級抵押貸款會對全球的股市產生影響原因是什麼
次按即「次級按揭貸款」（subprime mortgage loan）
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。
次級按揭貸款是國外住房按揭的一種類型，貸給沒多少收入或個人信用記錄較低的人。之所以貸款給這些人，是因為貸款機構能收取比良好信用等級按揭更高的按揭利息。在房價高漲的時候，由於抵押品價值充足，貸款不會產生問題；但房價下跌時，抵押品價值不再充足，按揭人收入又不高，面臨著貸款違約、房子被銀行收回的處境，進而引起按揭提供方的壞帳增加，按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。
附：美國次級按揭貸款引發的風暴蔓延至中港台
美國次級按揭貸款引發的風暴蔓延至中港台，中資銀行及台灣的金融機構均有涉及美國次按相關資產的投資。中國銀行（3988）發言人昨天表示，該行持有少量美國次級按揭相關投資，故會在中期業績中為此作出撥備，但金額微不足道。工商銀行（1398）董事會秘書潘功勝表示，該行涉及次按資產的金額非常少，不會影響公司利潤。
據彭博資訊引述中國銀行發言人表示，截至去年底，中國銀行的境外債券投資組合中少於10%，以按揭貸款或其他資產作抵押，其中僅部分涉及次級按揭資產。工商銀行亦承認持有美國次級按揭資產，潘功勝重申，所涉及次按資產的金額非常少，不影響利潤。
任總料港影響微
金管局總裁任志剛認為，美國次按問題對本港市場影響不大，目前外圍金融環境復雜，波動性大，對投資者心理上或構成影響，但由於本港金融機構持有的次揭債券數量不多，加上本港市場結構穩健，相信不會對本港市場帶來系統性問題，市場會自行調整以處理影響。
另外，摩根大通證券（銀行及金融服務研究部）副總裁陳舜昨天對本報表示，根據該行估計，中行的境外債券投資組合規模約800億美元，其中80億美元為次按及其他資產作抵押的投資，次按相關投資部分為20億美元左右，有關債券投資評級達「A」級或以上，「爆煲」可能性較低。假設該部分投資被降級或「出事"，也只相當於中行七千八百億美元總資產的0.25%左右，故整體影響甚微。
金額低 或毋須撥備
陳舜稱，「大陸大銀行僅在近兩年開始涉足境外債券投資，取態較保守，多選擇評級較高的債券品種。」以建行（939）來說，該行的境外投資達340億美元，當中僅二、三億美元涉及次按證券；而工行與次按相關的投資在10億美元以上，當中有八成為3A評級證券，其他為2A評級。故建行、工行上半年業績並不需要為次按投資作撥備。
高盛也發表研究報告，指中資銀行H股，可能會涉及美國信貸市場風險，原因是H股上市後，中資銀行都進行一些外匯投資，涉及美國次級按揭貸款擔保證券和債務抵押證券；其中，以從事外匯交易最多的中行，持有大量美元證券投資組合。高盛對中資銀行股目前維持中性評級。受次按風暴蔓延影響，中資銀行股昨一度下跌，中行一度跌近3%，至收市跌幅收窄至1%，報3.97元。
台灣方面，台灣人壽表示，已將一筆投資在貝爾斯登一隻與次按有關的對沖基金，全數作出撥備，涉及資金約1300萬美元。
最早向市場發出警告的滙控（005），分析員認為與購入債務抵押債券（CDO）等次按資產的對沖基金或金融機構不同的是，滙豐購入的是次按貸款，而非債務工具，因此，滙豐可以直接與客戶聯絡，處理此等貸款，減低貸款變成壞帳機會。中銀國際研究部副總裁白韌指出，滙豐的CDO十分有限，若已為其作充足撥備，相信再擴大影響的機會不高。
『貳』 美國30年固定利率抵押貸款是什麼意思
次貸危機(subprime lending crisis)又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的風暴。它致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是:美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即:購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
本次美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。當前中國面臨著通貨膨脹加速的情況，如果央行為了遏制通脹壓力而採取大幅提高人民幣貸款利率的對策，那麼就應該警惕兩方面影響:第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂;第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。而這兩方面的影響都最終會匯集到商業銀行系統，造成商業銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產價值下降，最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。
人們需要認識中國和美國經濟周期以及房市周期的差異性。美國是一個處於全球體系之下的有著悠久市場經濟歷史的國家，周期性很強，目前正處於本輪經濟周期的繁榮後期。
中國則還沒有經歷過一個完整的經濟周期，即使從改革開放算起到現在也只有30年的歷程，從1992、1993年提出市場經濟到現在更是只有15年歷史。處於這一階段，中國經濟的關鍵詞是供需不平衡，固定投資需求大。這是區別於美國經濟接近10年一個周期的重點所在;此外，中美房市的周期也有所不同。中國實施房改後，結束了此前多年無住房市場的局面，需求大幅飆升。雖然中國房市也存在投機因素的推動，但需求大而供給有限是促使房價走高的最重要原因。而且，對於中國房市，政府有調控餘地
『叄』 誰能夠給出美國次級抵押貸款危機發生的原因，過程以及其所造成的影響
美國次貸危機 誰是罪魁禍首
美國次貸危機，從2006年春季開始逐步顯現到去年爆發，至今已經經歷了次大的沖擊波。第一波沖擊始於去年8月份。當時危機開始集中顯現，大批與次級住房貸款有關的金融機構破產倒閉，美國聯邦儲備委員會被迫進入「降息周期」。
第二波沖擊始於去年年底至今年年初，花旗、美林、瑞銀等全球著名金融機構因次級貸款出現巨額虧損，市場流動性壓力驟增，美聯儲和一些西方國家銀行被迫聯手干預。
第三波沖擊發生於今年3月份，美國第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產，美聯儲緊急向其注資，並大幅降息75個基本點。
第四波沖擊發生於7月。美國兩大住房抵押貸款融資機構美國聯邦國民抵押貸款協會（房利美）和美國聯邦住宅抵押貸款公司（房地美）陷入困境。美聯儲擬注資250億美元。
美國為什麼會爆發次貸危機，誰是罪魁禍首？
這要從次級貸款說起。 美國抵押貸款市場分「次級」(Subprime)及「優惠級」(Prime)，它是以借款人的信用條件作為劃分界限的。次級貸款，指的就是貸款機構向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所購房屋為抵押的住房貸款。
2001年至2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款風靡一時。過去兩年，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，但是次級抵押貸款市場也並未因此而停住腳步。
放貸機構為了競爭，不斷放鬆放款條件，一些貸款機構甚至推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。
與此同時，次級抵押貸款被證券化了。次級住房抵押貸款證券化，指的是將缺乏流動性但又能夠產生可預期的穩定現金流的次級住房抵押貸款匯集起來，通過一定的結構安排對貸款的風險與收益要素進行分離與重組，再配以相應的擔保和升級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流通的證券。次級抵押貸款證券，被美國的金融機構做到了全世界，危機發生，全球就為美國的次級債買單。
在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實上，由於美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩餘貸款的程度。這時，危機就發生了。
危機一旦發生，就必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，使得危機愈演愈烈。
分析美國次級住房貸款危機爆發的原因：一是信貸條件的放鬆。從事住房抵押貸款的金融機構放鬆了貸款的條件，使那些信用條件不符合相應貸款的個人承受了難以支付的還本付息的負擔；二是市場利息的上升。市場利率的不斷提高，使房屋價格上漲放緩並下跌，從而使借貸的還款壓力增大；三是抵押貸款證券以及信用衍生產品的過程忽視和掩蓋了原始貸款中存在的信用風險；四是評級公司對次級證券的評級過高；五是投資者的信心受挫，從而大量拋售手中持有的次級債券。
美國次貸危機對世界經濟及我國的影響
美國次貸危機首先影響到美國經濟的發展。受沖擊最大的是美國的銀行業。從抵押貸款領域到資產證券化領域的損失造成了銀行間流動性的崩潰。
7月初，加利福尼亞州印地麥克(In－dyMac)銀行因財政困難被聯邦政府接管，成為美國歷史上第三大破產銀行。7月25日，內華達州的第一國民銀行和加州的第一傳統銀行又宣布破產。至此，今年以來美國已有7家銀行破產。
即使是花旗、美聯銀行等大銀行，業績也讓人失望。以美聯銀行為例，該銀行公布的第二季度虧損額達到了88.6億美元，而去年同期為盈利23.4億美元。為應對危機，美聯銀行已大幅降低分紅並裁減員工1萬餘人。
在恐慌性情緒下，許多美國銀行業股票被拋售，銀行擠兌現象不斷增多。印地麥克銀行雖被聯邦儲蓄保險公司接管，但許多儲戶還是連夜排隊准備取走存款。擠兌問題更使一些中小銀行風險進一步加大。今年下半年，無疑將是美國銀行業的一個陣痛期，其能否很快走出困境，關鍵還在美國房市的走勢。
次貸危機對美國經濟的影響，更為嚴重的是，它可能會讓美國經濟進入一次衰退，而且可能會是比較長時期的衰退。而美國經濟如果進入衰退，全球經濟都有可能會出現衰退。
次貸危機對世界經濟的影響，首先是全球市場上的流動性出現短缺。為了解決流動性問題，美國的利率和匯率雙雙下調。利率和匯率的下調從而造成了世界性的通貨膨脹壓力。
美國資貸危機對中國經濟的影響不可忽視。如果從直接的渠道來看，對中國經濟的影響並不是很大。次貸危機使中國金融機構所購入的次級債券受到價格下跌的損失，但由於中國金融機構購入的次級債券的量不是很大，所以這部分的損失不會很大。
美國資貸危機對中國經濟影響，主要是間接的影響，它表現在：一是由於美國政府降低利率，使大量的外匯資金流入中國造成中國外匯激增，從而造成了中國面臨著輸入性通貨膨脹的巨大壓力。
二是影響中國的出口。由於次級貸款危機的影響，美國的經濟開始放緩，這些都會影響到美國人的收入和財富。美國人的收入和財富縮水之後，他就會減少消費，減少對進口產品的消費，這樣美國也就會減少對中國產品的進口需求。
而進出口貿易是拉動中國經濟增長的一駕馬車，去年經濟的增長，有2.5個百分點是進出口拉動的。據測算，今年中國的出口增幅，有可能下降到百分之十幾，甚至有可能出現一位數的增長。
『肆』 用經濟學原理分析2008年美國金融危機
美國次貸危機定義，全稱是美國房地產市場上的次級按揭貸款的危機。次級按揭貸款，是相對於給資信條件較好的按揭貸款而言的，按揭貸款人沒有（或缺乏足夠的）收入/還款能力證明，或者其他負債較重，所以他們的資信條件較「次」，這類房地產的按揭貸款，就被稱為次級按揭貸款。產生主要有以下三方面的成因：
相對於給資信條件較好的按揭貸款人所能獲得的比較優惠的利率和還款方式，次級按揭貸款人在利率和還款方式，通常要被迫支付更高的利率、並遵守更嚴格的還款方式。這個本來很自然的問題,卻由於美國過去的6、7年以來信貸寬松、金融創新活躍、房地產和證券市場價格上漲的影響，沒有得到真正的實施。這樣，次級按揭貸款的還款風險就由潛在變成現實。在這過程中，美國有的金融機構為一己之利，縱容次貸的過度擴張及其關聯的貸款打包和債券化規模，使得在一定條件下發生的次級按揭貸款違約事件規模的擴大，到了引發危機的程度。
次貸危機發生的條件，就是信貸環境改變、特別是房價停止上漲。為什麼這樣說呢？大家知道，次級按揭貸款人的資信用狀況，本來就比較差，或缺乏足夠的收入證明，或還存在其他的負債，還不起房貸、違約是很容易發生的事。但在信貸環境寬松、或者房價上漲的情況下，放貸機構因貸款人違約收不回貸款，它們也可以通過再融資，或者乾脆把抵押的房子收回來，再賣出去即可，不虧還賺。但在信貸環境改變、特別是房價下降的情況下，再融資、或者把抵押的房子收回來再賣就不容易實現，或者辦不到，或者虧損。在較大規模地、集中地發生這類事件時，危機就出現了。美國次房危機
首先，與美國金融監管當局貨幣政策由松變緊的變化有關。從2001年初開始到2003年6月，13次降低利率之後，寬松的貨幣政策環境，反映在房地產市場上，就是房貸利率也同期下降。利率持續下降，是帶動21世紀以來的美國房產持續繁榮、次級房貸市場泡沫起來的重要因素。因為利率下降，使很多蘊涵高風險的金融創新產品在房產市場上有了產生的可能性和擴張的機會。表現之一，就是浮動利率貸款和只支付利息貸款大行其道，占總按揭貸款的發放比例迅速上升。與固定利率相比，這些創新形式的金融貸款只要求購房者每月擔負較低的、靈活的還款額度。從表面上減輕了購房者的壓力，支撐過去連續多年的繁榮局面。
從2004年6月起，美聯儲貨幣政策從緊。連續升息提高了房屋借貸的成本，開始發揮抑制需求和降溫市場的作用，促發了房價下跌，以及按揭違約風險的大量增加。
其次，與美國投資市場、以及全球經濟和投資環境過去一段時期持續積極、樂觀情緒有關。進入21世紀，世界經濟金融的全球化趨勢加大，全球范圍利率長期下降、美元貶值、以及資產價格上升，使流動性在全世界范圍內擴張，激發追求高回報、忽視風險的金融品種和投資行為的流行。作為購買原始貸款人的按揭貸款、並轉手賣給投資者的貸款打包證券化投資品種，次級房貸衍生產品客觀上有著投資回報的空間。在一個低利率的環境中，它能使投資者獲得較高的回報率，這吸引了越來越多的投資者。
美國金融市場的影響力和投資市場的開放性，吸引了不僅來自美國、而且來自歐亞其他地區的投資者，從而使得需求更加興旺。面對巨大的投資需求，許多房貸機構降低了貸款條件，以提供更多的次級房貸產品。這在客觀上埋下危機的隱患。不僅是美國，包括歐亞、乃至中國在內的全球主要商業銀行和投資銀行，均參與了美國次級房貸衍生產品的投資，金額巨大，使得危機發生後影響波及全球金融系統。
第三、與部分美國銀行和金融機構違規操作，忽略規范和風險的按揭貸款、證券打包行為有關。在美國次級房貸的這一輪繁榮中，部分銀行和金融機構為一己之利，利用房貸證券化可將風險轉移到投資者身上的機會，有意、無意地降低貸款信用門檻，導致銀行、金融和投資市場的系統風險的增大。在過去幾年，美國住房貸款一度出現首付率逐年下降的趨勢。歷史上標準的房貸首付額度是20%，也一度降到了零，甚至出現了負首付。房貸中的專業人員評估，在有的金融機構那裡，也變成了電腦自動化評估，而這種自動化評估的可靠性尚未經過驗證。
有的金融機構，故意將高風險的按揭貸款，「靜悄悄」地打包到證券化產品中去，向投資者推銷這些有問題的按揭貸款證券。突出的表現，是在發行按揭證券化產品時，不向投資者披露房主不僅難以支付的高額可調息按揭付款、而且購房者按揭貸款是零首付的情況。而評級市場的不透明和評級機構的利益沖突，又使得這些嚴重的高風險資產得以順利進入投資市場。
在美國，有的經濟學家將這些問題定義為"說謊人的貸款"，而在這些交易中，銀行和金融充當了「不傻的傻瓜」的角色。按美國投資家吉姆.羅傑斯的話說，"人們可以不付任何定金和頭款、甚至在實際上沒有錢的情況下買房子，這在世界歷史上是唯一的一次"，這"是我們住房市場中有過的最壞的泡沫，也是我們需要清理的最壞的泡沫" 。
次貸危機引發了美國和全球范圍的又一次信用危機，從金融信用和信任角度來看，有的經濟學者視為「美國可能面臨過去76年以來最嚴重的金融沖擊」。
[另家之言]
引起美國次級抵押貸款市場風暴的直接原因是美國的利率上升和住房市場持續降溫。次級抵押貸款是指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。
利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約的可能，對銀行貸款的收回造成影響的危機。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即 ：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。
在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次級抵押貸款的借款人不能按期償還貸款，進而引發「次貸危機」。
『伍』 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何
一、德國的住房儲蓄金融體系
（一）.德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式，集聚社會資金以解決住房問題，在一定條件下，是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後，因德國大部分住房遭戰爭毀損，且有大量難民湧入，當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制，與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」，政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系，促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初，德國的住房問題基本得到解決，人均住房建築面積達到30平方米，平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初，曾經短時期出現社會住房過剩，許多空房無人住居，致使有些建房公司破產，建房大量縮減。隨後，由於人口的增加（含從國外湧入大量人口），再度出現了住房緊缺。在這個時期，推動了住房儲蓄新的發展。
（二）.德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題，90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法：一是，通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資，拓寬了資金渠道；二是，使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調，建了房有人買。因此，住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房，比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡．德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金．購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1／3。
（三）.德國住房儲蓄體系的機理和內容。
住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學，1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系．其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額)，有10個計劃建房者，每人每年存錢100個基本單位，靠個人自己積累，需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系，每年每人繳存100個基本單位，該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房，參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的，現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個，私營的住房儲蓄銀行21個，遍布全國各州，開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同)，儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務，加上僱主存款和獎金，7年左右存滿「契約金額」的50％後，即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次，對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權)，或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的，且低於市場利率。2000年存款利率為3%，貸款利率為5％。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年，貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和，要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後，儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策，對首次簽訂住房儲蓄的儲戶，凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額．財政給予10％的獎金。法律還規定，雇員參加住房儲蓄，凡一年存入儲蓄合同936馬克者，則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶．且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算，累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克，幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50％的資金，其餘50一60％通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析．住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較，前者優於後者。例如，以相同的10萬馬克融資金額，使用抵押貸款，年利率8%，負債分期償還率1％，還貸期為30年．每月還本付息750馬克，30年共付出14．8萬馬克。而參加住房儲蓄體系，個人首先存入融資總額的50％，每個月存500馬克．存期七年，然後配貸10萬馬克，還貸期12年，每年還本付息600馬克，12年共付出12．35萬馬克。兩者比較，住房儲蓄體系存貸期共為19年，比抵押貸款期縮短11年，而且每月負擔減輕，利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策，因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費，放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄，特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查，近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降，有近半數的新儲戶年齡低於25歲。
（四）.德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。
1、住房儲蓄體系實行先存後貸，貸款的資金來源於眾多的儲戶，資金有保證，銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中，住房儲蓄是最穩定的資金。
2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系，不受外界資本市場的影響。利率較低，有利於減輕建(購)房戶的負擔，保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下，住房儲蓄銀行能取得較好的收益，本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期，人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時，低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂，吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用，而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。
3、在住房儲蓄體系中，國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金，可以收到居民投入20馬克建房資金的效果；而且建房可帶動相關產業的發展，國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據，國家用1馬克獎金，可得到2．8馬克的回報。
4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄，引導人們延遲消費，可以緩解通貨膨脹的壓力。
5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行，它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能，其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規，根據政府的住房經營政策，並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開，既有政府宏觀調控，又有適應市場原則的微觀運作；既體現了政府宏觀管理，保障中低收入者解決住房問題的政策，又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。
（五）、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行，但效果不夠明顯，而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行，其效果尚待實踐檢驗。據分析，我國與德國有以下幾個不同的條件：
1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行，讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代，住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%，而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。
2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力，主要有：家庭儲蓄額達到1600馬克，單身達到800馬克的，財政給予10%的獎金；雇員存入儲蓄合同936馬克，僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶，並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算，國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠，是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠，一般是在全國廣泛推行的情況下，政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠，致使試點單位缺少這一強大的動力。
3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠，是一件重大的經濟舉措，是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的，而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是，正在推行住房公積金，而住房公積金的一項重大舉措，就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠，也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢，也就是說，住房公積金制度在我國存在一天，就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此，有人建議，將目前的住房公積金管理中心，發展成為住房儲蓄銀行，就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同，要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行，就很值得研究。即使要改，其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務，由於得不到政策優惠，經營收入低，難於擴大業務。所以，有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。
二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券
（一）.美國抵押貸款機構的發展。
1931年，在美國召開全國第一次住房會議的同時，就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」，包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年，美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」，這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金，一為住房建設提供較低利息的貸款，二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策，因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時，美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款，也開展居民購房抵押貸款業務，這些業務收取商業利息，沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款，不足的部分再申請商業貸款，多數居民獲得的是組合貸款。
1968年和1970年，美國又對前述機構進行改革，分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立，使住房金融的融資體系逐步完善，為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。
1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司，即聯邦住宅貸借抵押公司，同時又建立了政府國家抵押貸款協會，是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上，創造性地推行了購房抵押貸款證券化。
（二）.美國的抵押貸款證券。
美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年，但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款，要通過很長的時間才能回收，資金流動緩慢，從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構，有政府的直接支持，問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後，問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券，就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是，由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債，將貸款的債權變現，並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構．使有關金融機構加快資金流動，提高資產質量，並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。
住房購房抵押貸款證券化的辦法，如能在良好的主客觀條件下，經過高水平的經營管理使其良性運行，則可以產生以下五大好處：(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接，有利於住房資產的良性循環；(2)有利於完善住房金融體系；(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題，有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果；(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔；(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。
美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款，經過多年發展，購房抵押貸款業務已普及到廣大居民，成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗，又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構，它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇，可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保，並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此，它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺，被評為AAA級證券。進入20世紀90年代．「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中，就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中，或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營，就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。
（三）.在我國推行抵押貸款證券的條件分析
一是，依託長期貸款的債權，發行抵押貸款證券及時回收資金，可以避免長期積壓資金，改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是，進入2003年，我國的商業銀行存款達10萬億元，許多銀行並不缺資金，這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。
二是，美國是一個貸款業務十分發達的國家，誇大一點講，沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民，如果有2000萬戶有住房貸款，估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大，值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」，貸款總額還不大。因此，等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題，可能更穩妥一些。
三是，美國發行住房抵押貸款證券，由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗，能保證所發證券的良性經營，使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構，如果發了證券因經營不善而證券貶值，就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析，可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。
三、新加坡的公積金制度
新加坡算不上發達國家，但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。
新加坡從1955年開始推行公積金制度，迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度，由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。
新加坡政府規定，所有雇員都須參加公積金制度，每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有，由公積金局統一管理．定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用，平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。
新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題，當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大，逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大．就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題，實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定，公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5％到10％之間)，其餘全部用於購買政府債券，公積金通過國家債務方式轉由國家控制，再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房。沒有公積金制度，新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。
（一）.新加坡推行公積金制度的主要作法
1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度，凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納，不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段，才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法，依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章，對公積金的機構設置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為，任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款，只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金，無故不繳時公積金局可以強行劃賬，遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證，法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉，不受人事變動和其他因素的影響，避免許多人為的障礙和偏差，這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。
2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定，中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會，由1l位理事組成，其中政府代表3人，僱主代表2人，雇員代表2人，專家代表4人。理事長由勞工部部長任命，理事會每個月召開一次會議．商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責，總經理是公積金局的最高負責人，由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門，各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外，一律不設副職。全局共有員工1100多人，每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊，效率很高。
這些年，中央公積金局管理公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元的利潤，但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬，成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。
3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例，繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低，歸集到的公積金數額太小，達不到推行公積金的目的；繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年，新加坡採用小繳交率起步，逐漸增加的辦法，逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時，僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5％，以後隨經濟發展，雇員工資收入的增加，以及公積金包含內容的增加，公積金繳交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一個百分點．至1984年達到各25％，是為繳交率的最高峰。後來，經過近幾年的調低，目前繳交率為各20％。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用，當經濟增長速度較高時．政府提高繳交率．降低總需求，防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時，政府降低繳交率，以刺激社會需求，帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時，政府曾把僱主的繳交率從25％降到10％，減輕了僱主的成本開支，提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦，又逐漸提高了繳交率。因此，公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時，公積金的存款利率低較，從1955年到1962年，公積金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公積金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤，並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定．略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次，即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率，今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次，每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息，所得的利息是復利，而給會員的利息一年存入戶頭一次，會員得到的是單利，兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定，公積金存款的最低利率為2．5％。由於新加坡通貨膨脹率較低，公積金高出通貨膨脹率2個百分點，公積金存款可以得到保值增值。
4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度，主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大，逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃，允許會員利用公積金存款購買組屋，解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃，1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等，都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域，成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度，並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時，人們對它曾有各種疑慮和不同看法，現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。
5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件，這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度，政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處，每月繳交多少公積金，退休以後可以享受到什麼水平。同時，公開宣布政府為公積金還款提供擔保，消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人．並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台，隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子，宣傳工作十分普及，真正做到了家喻戶曉、人人皆知。
新加坡不是發達國家，而是新興的發展快的國家，被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗，對發展中國家更有借鑒作用。
（二）、在我國推行公積金制度的條件分析
1、我國和新加坡都是發展中國家，他們的經驗在我國推廣，相對來說比較容易一些。
2、新加坡的公積金涉及面寬，屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金，而只涉及住房一項，因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度，暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾，把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納，而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢，這是一個增加住房消費得好辦法。因此，住房公積金就在我國應運而生。
3、新加坡使用法律手段，是公積金得以推行的保證。為此，我國也採用國務院發文予以實施的辦法，減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元，而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金，不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行，而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法，因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。
『陸』 美國按揭貸款買房還款有幾種方式
以下內容來源於美房吧，美房吧致力於為華人在美國投資置業提供包括買房中介,賣房中介等服務：隨著美國經濟和房地產市場的復甦與上升，很多中國客戶期望來美買房置業，投資移民。根據廣大買房客戶的問題和咨詢，這里介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款，及其利弊分析。 1）在加州可以接受外國人買房貸款申請的銀行有幾家，匯豐銀、華美銀行 、國泰銀行。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶並存入10萬美金，存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶為2000美金，沒有存放時間要求。 2）作為美國知名國際的HSBC銀行，其貸款審批速度較快/30--40天通過。一般來說，外國人的首期頭款須高於40%，但必須審查 您的個人與公司年收入和銀行存款余額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款為50%，不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉賬，其審批速度為 40--50天。貸款期限為3，5，7，10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。 3）2013年以來，美國與加州的房地產市場非常火爆，房價正在上升，買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格，外國 買家的貸款申請難度更大。因為外國人貸款的審批期限較長，所以在選擇投資標的物時，就比較不容拿到一個比較優惠的價錢，畢竟 」CASH IS KING 現金為王「，如果想投資美國房地產，還是需要准備比較充足的」現金彈葯「會比較好。 需要知道，以上銀行的流程和要求有時會有變動，准備貸款之前，請先咨詢銀行。一般來講，需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多，手續更復雜，一切順利的話，成交時間大約在1～2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續，過戶成交
『柒』 美國銀行業抵押貸款包括哪些種類
在美國，
住房抵押貸款大致可分為：
優級貸款、Alt-A貸款、次級貸款、住房權益貸款以及機構擔保貸款。
『捌』 美國抵押貸款市場上的"次級"及"優惠級"的區別
美國抵押貸款市場分為兩個體系，一個是優惠級抵押貸款市場，是版普通銀行都可以借出貸款權的那種，相當於中國的按揭貸款，對於借款人的審核比較嚴格，利率是根據國家或者中央銀行公布的利率來執行。
次級抵押貸款市場是說低於惠級抵押貸款市場的一種貸款形式，一般不需要很嚴格的審核，利率相對比較高，一般人都可以貸到。
次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業。與傳統意義上的標准抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現金流並不足以償還貸款，他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現資金缺口而形成壞賬。 按揭提供方的倒閉案增加、金融市場的系統風險增加。造成了這次百年未遇的金融危機。
『玖』 美國政府一般在哪個網站上發布關於住房抵押貸款的報告
抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。