如何將住房貸款證券化

A. 個人住房抵押貸款證券化是什麼時候開始的

隨著央行決定在銀行間市場試點進行資產證券化以來,原本僅限於專業理論探討的資產證券化問題,一時間漸行漸進地向廣大投資者走來。可以預期,在不久的將來,廣大投資者有希望擁有一種全新的投資品種。本文試圖詮釋住房抵押貸款證券化這一金融創新工具。

一、住房抵押貸款證券化的基本流程

1、確定證券化資產並組建資產池。2、設立特殊目的機構(SPV)。3、"資產"的真實出售。4、信用增級。5、信用評級。6、發售證券。7、向發起人支付資產購買價款。8、管理資產池。SPV要聘請專門的服務商來對資產池進行管理。服務商的作用主要包括:1)收取債務人每月償還的本息；2)將收集的現金存入SPV在受託人處設立的特定帳戶；3)對債務人履行債權債務協議的情況進行監督；4)管理相關的稅務和保險事宜；5)在債務人違約的情況下實施有關補救措施。9、清償證券。按照證券發行時說明書的約定,在證券償付日,SPV將委託受託人按時、足額地向投資者償付本息。利息通常是定期支付的,而本金的償還日期及順序就要因基礎資產和所發行證券的償還安排的不同而異了。當證券全部被償付完畢後,如果資產池產生的現金流還有剩餘,那麼這些剩餘的現金流將被返還給交易發起人,資產證券化交易的全部過程也隨即結束。

二、與廣大投資者密切相關的問題主要有以下幾點:

1、住房抵押貸款證券化的金融產品與股票和企業

債券相比,有更加充沛的未來現金流支撐。

B. 什麼是住房抵押貸款證券化

首先，住房抵押貸款證券化分散了金融機構發放住房抵押貸款的風險。住房抵押貸款證券化調整了金融機構的資產負債結構，分散了貸款風險，從而提高了其資產質量，並有利於其經營活動的進一步開展。
其次，住房抵押貸款證券化擴大了金融機構住房抵押貸款的資金來源，有利於為個人購房提供必要的金融支持。再次，住房抵押貸款證券化也可推動住宅產業的發展。住房抵押貸款證券化使大量資金通過資本市場流入住宅產業，有利於激活住宅產業，支持個人住房消費成為新的經濟增長點。最後，住房抵押貸款證券化增加了證券市場的投資工具。住房抵押貸款證券的發行使證券市場有了新的投資渠道。由於住房抵押貸款證券是以住宅為擔保和抵押，這種債券信用等級較高，因此投資者有了收益性較好、風險較低的投資方式。總之，這些都有利於我國個人住

C. 住房按揭貸款證券化在會計上是怎麼操作的

銀行做住房按揭貸款，每月都會帶來現金流。銀行為了融資，把這些按揭貸款拆解包版裝一下，做成新權型的金融產品賣給者。購買這類金融產品沒有房產的所有權。住房按揭貸款者只要能夠按時還房貸，這類金融產品就會源源不斷的產生收益。但是如果出現大量斷供，者會損失慘重。當年美國次貸危機就是因為這類金融產品的泛濫，而美國央行加息導致大批貸款者斷供，進而引發全球性的次貸危機！

D. 個人住房貸款證券化 離次貸危機還有多遠

個人住房貸款證券化將為房企「輸血」，業界評此舉令銀行和開發商受益，目前還不專用擔心因此帶屬來「次貸危機」。
次貸危機是指由美國次級房屋信貸行業違約劇增、信用緊縮問題而於2007年夏季開始引發的國際金融市場上的震盪、恐慌和危機。
次貸危機從2007年8月全面爆發以來，對國際金融秩序造成了極大的沖擊和破壞，使金融市場產生了強烈的信貸緊縮效應，國際金融體系長期積累的系統性金融風險得以暴露。次貸危機引發的金融危機是美國20世紀30年代「大蕭條」以來最為嚴重的一次金融危機。起源於美國的這次次貸危機正波及全球，全球金融體系受到重大影響，危機沖擊實體經濟。中國也受到次貸危機的影響。
金融工具過度創新、信用評級機構利益扭曲、貨幣政策監管放鬆是導致美國次貸危機的主要原因。美國政府採取的大幅注資、連續降息和直接干預等應對措施雖已取得一定的成效，但未從根本上解決問題。由此給我們帶來的啟示是:金融調控政策必須順應經濟態勢，符合周期性波動規律;應在加強金融監管、健全風險防範機制的基礎上推進金融產品及其體系創新;應抓住有利時機，鼓勵海外資產並購，優化海外資產結構，分散海外資產風險。

E. 住房抵押貸款證券化

人們借錢買房，房地產商確實沒有遭受損失，但是，當房價下跌，利率上升時，次級信用人就無力還貸了，於是，銀行的發出的貸款就變成壞賬了，即使收回抵押物，房子的價格下降了，就是資不抵債，所以其實是銀行沒錢了……
但是次貸危機還有一個很嚴重的問題就是資產證券化。在此次危機下，商業銀行因為對表內資產的資產證券化，轉為表外資產，在證券化過程中，產權轉移了出去（這個是特例）所以商業銀行本身損失不大，他們損失主要是買了相關債券。
住房抵押貸款證券化，是商業銀行把資產表中的「住房抵押貸款」項打包賣給相關機構，讓這些來整理成新的住房抵押貸款債券，在市場上投放。因為這種抵押貸款雖然對銀行是資產，但因為回收期限長，影響銀行的資金流動和經營，所以他們希望可以賣出了這種資產，而可以得到大筆現金在短時間內。這就是住房抵押貸款證券化和產生的原因！
希望我的回答您滿意！

F. 住房抵押貸款證券化

人們借錢買房，房地產商確實沒有遭受損失，但是，當房價下跌，利率上升時專，次級信用人就無力屬還貸了，於是，銀行的發出的貸款就變成壞賬了，即使收回抵押物，房子的價格下降了，就是資不抵債，所以其實是銀行沒錢了……
但是次貸危機還有一個很嚴重的問題就是資產證券化。在此次危機下，商業銀行因為對表內資產的資產證券化，轉為表外資產，在證券化過程中，產權轉移了出去（這個是特例）所以商業銀行本身損失不大，他們損失主要是買了相關債券。
住房抵押貸款證券化，是商業銀行把資產表中的「住房抵押貸款」項打包賣給相關機構，讓這些來整理成新的住房抵押貸款債券，在市場上投放。因為這種抵押貸款雖然對銀行是資產，但因為回收期限長，影響銀行的資金流動和經營，所以他們希望可以賣出了這種資產，而可以得到大筆現金在短時間內。這就是住房抵押貸款證券化和產生的原因！
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G. 我國目前住房抵押貸款證券化有哪幾種

抵押貸款的貸款條件：

1. 有合法的身份；

2. 有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力內，無不容良信用記錄；

3. 有合法有效的購房合同；

4. 以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；

5. 已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；

6. 能夠提供貸款行認可的有效擔保；

7. 貸款行規定的其他條件。

H. 「住房抵押貸款證券化」是指什麼

住房抵押貸款證券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融機構（主要是商業銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。

由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級後以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。

I. 住房抵押貸款證券化的證券特徵

我國住房抵押貸款證券化具有以下特徵:一是以信託方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限於機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
以信託方式實行住房抵押貸款證券化
關於住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該採取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是採取公司形式還是信託形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信託方式實現證券化。管理辦法第2條規定:「資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信託給受託機構,由受託機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。」我國首單住房抵押貸款支持證券產品——「建元2005-1」就是由中國建設銀行作為發起機構,委託中信信託在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場准入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信託受託機構應當「根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低於五億元人民幣,並且最近三年年末的凈資產不低於五億元人民幣。」同時,監管辦法第8條規定:「資產支持證券由特定目的信託受託機構發行,特定目的信託受託機構由依法設立的信託投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。」這意味著我國的SPV的主體將是信託投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
投資主體只限於機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:「金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。」這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由於我國住房抵押貸款證券化處於起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理性行為;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特徵與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
信用增級的形式靈活多樣
信用增級的形式靈活多樣，政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,並為此承擔相應的風險；內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先順序證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:「信用增級可以採用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限於超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限於備用信用證、擔保和保險等方式。」這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:「國家機關不能作為保證人,但經國務院批准為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。」勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。我國