國外住房貸款市場研究

『壹』 求篇論文 題目是 關於個人住房貸款證券化問題探討

問的好！美國的次貸危機就是從個人住房貸款證券化開始的，只不回過是「次級」個答人住房貸款證券引起的。長期看證券化只是把風險轉移了，美國就是這樣：銀行轉移給投行，投行轉移給保險，保險轉移到。。。。。說起來太長了！
你不妨論述下它的缺點還好些，有現時的例子很好寫！
如果還是要照書上說的「證券化是金融衍生工具，增強了企業流動性之類雲雲」，就未免顯得自己有「兩耳不聞窗外事」死讀書之嫌了。

『貳』 國外房地產金融可大致分為哪幾種基本模式,各自的特徵如何

一、德國的住房儲蓄金融體系

（一）.德國住房儲蓄金融的發展。
通過住房儲蓄金融的方式，集聚社會資金以解決住房問題，在一定條件下，是一種成效顯著的辦法。德國就是成功地推行這一辦法的代表。
二次大戰結束後，因德國大部分住房遭戰爭毀損，且有大量難民湧入，當時德國是歐洲存在嚴重房荒的國家之一。戰後德國政府實行市場經濟體制，與此相適應地建立了市場經濟和社會保障機制緊密結合的住房體制。德國住房政策的目標是「所有平民有足夠的住房」，政策的核心是大力發展社會住房和發展住房儲蓄體系，促進居民個人自己積累資金去建(購)住房。到20世紀70年代初，德國的住房問題基本得到解決，人均住房建築面積達到30平方米，平均每人有1.7間住房。20世紀80年代初，曾經短時期出現社會住房過剩，許多空房無人住居，致使有些建房公司破產，建房大量縮減。隨後，由於人口的增加（含從國外湧入大量人口），再度出現了住房緊缺。在這個時期，推動了住房儲蓄新的發展。

（二）.德國住房儲蓄體系的重大作用。
針對20世紀80年代初出現建了住房無人買及其後出現住房緊缺的問題，90年代德國住房政策的重點由原來興建社會住房轉向鼓勵個人積累資金建(購)房。這種做法：一是，通過住房儲蓄體系和抵押貸款大量融資，拓寬了資金渠道；二是，使用於住房的資金、建設速度和住房消費相協調，建了房有人買。因此，住房建設又進入了新的繁榮時期。德國20世紀90年代平均每年建設的住房，比80年代平均每年建設住房增加了1倍多。在過去的40多年裡．德國住房儲蓄銀行向儲戶發放了9000億馬克資金．購置、建造1100多萬套住宅以及為舊房的現代化改造提供了資金支持。住房儲蓄體系在住房融資中越來越起著重要的作用。住房儲蓄銀行融資的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承擔抵押貸款的銀行的融資比重從1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代簽訂了住房儲蓄合同的居民占總居民戶數的1／3。

（三）.德國住房儲蓄體系的機理和內容。

住房儲蓄體系的理論倡導於1775年英國伯明翰肯特尼建築社會學，1885年德國創辦了首家「人人住房儲蓄銀行」。該體系的目的是為實現建房籌資而形成自助體系．其原理是互相合作融資。假設建一套房的造價為1000個基本單位(金額)，有10個計劃建房者，每人每年存錢100個基本單位，靠個人自己積累，需在10年後才能各自建房。現在10個計劃建房者都參加住房儲蓄體系，每年每人繳存100個基本單位，該體系每年都可以配貸1000個基本單位去建設一套房。使得這10個計劃建房者在10年內每年都有一個人分到住房，參加儲蓄體系的10個成員總平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人單獨存錢籌資建房住的時間大為縮短。德國的住房儲蓄體系是由專業的住房儲蓄銀行(也稱住房儲蓄信貸社)經營運作的，現全德國有州一級公營住房儲蓄銀行13個，私營的住房儲蓄銀行21個，遍布全國各州，開展競爭經營。凡參加儲蓄系統的儲戶都需與住房儲蓄銀行簽訂一定數額的「建(購)住房儲蓄契約」(即存貸總額合同)，儲戶負有每月按「契約金額」的百分之五以上存錢的義務，加上僱主存款和獎金，7年左右存滿「契約金額」的50％後，即可取得全部契約金額的貸款權。住房儲蓄銀行一般每半年配貸一次，對儲戶是按配貸指數的大小順序配貸。配貸指數的大小取決於存款金額的高低和存款時間的長短。這樣配貸充分體現了公正性。此類貸款以不動產抵押(法律規定抵押銀行享有第一抵押權、住房儲蓄銀行享有第二抵押權)，或以人壽保險公司合同擔保。存貸款利率均是固定不變的，且低於市場利率。2000年存款利率為3%，貸款利率為5％。還貸方式是當所建(購)住房開始使用後按月以全部契約金額的一定比例進行清償。德國一般的情況是存款期7年，貸款期為12年。儲戶每月還本付息及住房維修費的總和，要低於同等的租賃住房戶每月所付的租金。債務還清後，儲戶即積累了一筆財產。國家對住房儲蓄施行獎勵和免稅的鼓勵政策，對首次簽訂住房儲蓄的儲戶，凡家庭達到1600馬克(單身800馬克)以上的年儲蓄額．財政給予10％的獎金。法律還規定，雇員參加住房儲蓄，凡一年存入儲蓄合同936馬克者，則僱主必須支付相同金額存入雇員的儲蓄賬戶．且享受國家94馬克的獎金。按年存入標准數1600馬克計算，累計存入7年後的本息加上國家和單位的資助總和為22016馬克，幾乎相當於儲戶存入的11200馬克本金的2倍。住房儲蓄系統為儲戶提供住房造價40%~50％的資金，其餘50一60％通常是由抵押貸款體系等其他金融貸款提供。據分析．住房儲蓄體系與抵押貸款體系比較，前者優於後者。例如，以相同的10萬馬克融資金額，使用抵押貸款，年利率8%，負債分期償還率1％，還貸期為30年．每月還本付息750馬克，30年共付出14．8萬馬克。而參加住房儲蓄體系，個人首先存入融資總額的50％，每個月存500馬克．存期七年，然後配貸10萬馬克，還貸期12年，每年還本付息600馬克，12年共付出12．35萬馬克。兩者比較，住房儲蓄體系存貸期共為19年，比抵押貸款期縮短11年，而且每月負擔減輕，利息支出更大為節省。住房儲蓄體系享有國家的獎勵、免稅優惠政策，因而對居民具有更大的吸引力。一些暫不具有購置住房能力的人也寧願放棄眼前消費，放棄市場較高的利息而投入住房儲蓄，特別是吸引許多年輕職工參加住房儲蓄體系。據調查，近年來發展的新儲戶平均年齡在不斷下降，有近半數的新儲戶年齡低於25歲。

（四）.德國住房儲蓄體系的特點及其對發展國民經濟的效應。

1、住房儲蓄體系實行先存後貸，貸款的資金來源於眾多的儲戶，資金有保證，銀行的風險小。德國40多年來多種用於住宅投資的資金中，住房儲蓄是最穩定的資金。

2、住房鍺蓄體系的貸款利率低於市場利率且是固定不變的。因為它本身是個封閉的體系，不受外界資本市場的影響。利率較低，有利於減輕建(購)房戶的負擔，保證按期清償貸款。在低存低貸的條件下，住房儲蓄銀行能取得較好的收益，本身就顯示了該體系的生命力以及經營的高超水平。在市場高利率時期，人們對建(購)房處於猶豫觀望狀態時，低而固定的利率可免除客戶的後顧之憂，吸引人們照常參加住房儲蓄。社會上出現高利率對國民經濟的增長會產生負作用，而住房儲蓄則具有穩定經濟、控制周期波動的作用。

3、在住房儲蓄體系中，國家發的獎勵小而收益大。國家拿出1馬克獎勵金，可以收到居民投入20馬克建房資金的效果；而且建房可帶動相關產業的發展，國家又可以從擴大就業、增加稅收中得到社會效益和經濟收益。根據綜合效應的調查數據，國家用1馬克獎金，可得到2．8馬克的回報。

4、住房儲蓄體系促進人們儲蓄，引導人們延遲消費，可以緩解通貨膨脹的壓力。

5、住房儲蓄體系的運作機構是住房儲蓄銀行，它承擔了市場融資和面向中低收入者社會保障的雙重職能，其運行機制是商業性和政策性的有機結合。它完全依照國家法規，根據政府的住房經營政策，並在政府的監控下運行。這種管理體制體現了政企分開，既有政府宏觀調控，又有適應市場原則的微觀運作；既體現了政府宏觀管理，保障中低收入者解決住房問題的政策，又避免了政府直接包攬住房而背負沉重的包袱。

（五）、在我國推行住房儲蓄銀行的條件分析。
我國在煙台市和蚌埠市試點推行住房儲蓄銀行，但效果不夠明顯，而且已轉為商業銀行。天津也開始試點中德合作的住房儲蓄銀行，其效果尚待實踐檢驗。據分析，我國與德國有以下幾個不同的條件：

1、政府的重視。
德國政府十分重視住房儲蓄銀行，讓它在住房融資中占據「挑大樑」的地位。20世紀90年代，住房儲蓄銀行的融資比重由80年代的50%上升到62%，而抵押貸款銀行的融資比重則由1970年的33%下降到3%以下。在我國進行試點的銀行不可能占據這樣的重要地位。

2、經濟優惠政策。
優惠政策是德國住房儲蓄銀行能夠順利發展和居民願意儲蓄的強大動力，主要有：家庭儲蓄額達到1600馬克，單身達到800馬克的，財政給予10%的獎金；雇員存入儲蓄合同936馬克，僱主要支付相同金額存入雇員儲蓄賬戶，並享受國家94馬克的獎金。按儲蓄7年計算，國家和單位的支助大體上與本人存款本息相等。這樣巨大的經濟優惠，是德國住房儲蓄發展的強大推動力。這樣大的優惠，一般是在全國廣泛推行的情況下，政府才會做出決定。而在我國進行試點的住房儲蓄銀行就難以享受這種優惠，致使試點單位缺少這一強大的動力。

3、有沒有全國推行的條件。
能否下決心在全國推行住房儲蓄銀行並給以較多的經濟優惠，是一件重大的經濟舉措，是與那一個國家的歷史的和現實的條件分不開的，而且還會經過一個發展過程才走向成熟。我國現實的情況是，正在推行住房公積金，而住房公積金的一項重大舉措，就是單位要交納與職工個人同等的住房公積金並列入職工賬戶。而住房儲蓄的一條優惠，也是僱主要支付與雇員相同的儲蓄金額存入雇員的儲蓄賬戶。由於不能要求僱主給雇員存兩份錢，也就是說，住房公積金制度在我國存在一天，就不可能為住房儲蓄銀行再做一個「雙儲蓄」的決定。因此，有人建議，將目前的住房公積金管理中心，發展成為住房儲蓄銀行，就可以避免出現「雙儲蓄」的問題。由於我國的國情與德國不同，要不要將住房公積金管理中心改為住房儲蓄銀行，就很值得研究。即使要改，其所實行的政策也不會與德國完全一樣。
四是.不容易得到商業銀行的支持。
目前我國有些商業銀行也在開展住房儲蓄業務，由於得不到政策優惠，經營收入低，難於擴大業務。所以，有些商業銀行不支持開辦住房儲蓄銀行。

二、美國的抵押貸款機構和抵押貸款證券

（一）.美國抵押貸款機構的發展。

1931年，在美國召開全國第一次住房會議的同時，就在胡佛總統主持下建立了「聯邦住宅貸借銀行系統」，包括一個「聯邦住宅貸借銀行理事會」與12個地區銀行。1933年羅斯福總統又在這個銀行系統下建立了「住房借貸公司」。1938年，美國國會又通過決定建立了」聯邦全國抵押貸款協會」，這些專業金融機構是專為住房籌集資金的機構。它們籌集的資金，一為住房建設提供較低利息的貸款，二為購房者提供購房抵押貸款。由於提供低息貸款屬於執行政府對住宅建設的支持政策，因而這些機構被視為具有政策性的金融機構。與此同時，美國還鼓勵各種商業銀行和金融機構也為住房建設提供貸款，也開展居民購房抵押貸款業務，這些業務收取商業利息，沒有政策優惠。許多居民購房時能獲得一定的政策性貸款，不足的部分再申請商業貸款，多數居民獲得的是組合貸款。

1968年和1970年，美國又對前述機構進行改革，分別建立了「政府全國抵押貸款協會」和「聯邦住宅貸借抵押公司」。這些住房抵押金融機構的陸續成立，使住房金融的融資體系逐步完善，為住房建設資金的籌措開辟了穩定而廣闊的渠道。

1968年美國政府將美國聯邦國家抵押貸款協會改為聯邦政府特許的股份制公司，即聯邦住宅貸借抵押公司，同時又建立了政府國家抵押貸款協會，是一項重要的改革。在建立以上兩個機構的基礎上，創造性地推行了購房抵押貸款證券化。

（二）.美國的抵押貸款證券。

美國的《住房法》把居民貸款購房的還款時間限定為最長不超過30年。雖然不可能每個居民貸款都把還款期定為30年，但多數要貸10~20年。金融機構借出購房貸款，要通過很長的時間才能回收，資金流動緩慢，從而降低金融機構的資產質量和經營效果。由於原來的美國聯邦國家抵押貸款協會屬於政府機構，有政府的直接支持，問題還不突出。而當1968年將協會改為股份公司後，問題就突出來了。實行購房抵押貸款證券，就是針對以上問題採取的措施。其主要運作方式是，由政府特許的金融機構(在美國就是上面講的機構)承保所有金融機構購房抵押貸款的債權。然後把這個債權通過合法的手續和途徑發行股票、債券直至國債，將貸款的債權變現，並將變現後的資金通過購買金融機構的債權等方式還給貸款的金融機構．使有關金融機構加快資金流動，提高資產質量，並有利於持續不斷地給新的購房者發放新的貸款。

住房購房抵押貸款證券化的辦法，如能在良好的主客觀條件下，經過高水平的經營管理使其良性運行，則可以產生以下五大好處：(1)使一級市場(抵押貸款)和二級市場(證券化)有機銜接，有利於住房資產的良性循環；(2)有利於完善住房金融體系；(3)可以解決金融機構因長期貸款而造成長期積壓資金的問題，有利於改善金融機構資產質量和提高經營效果；(4)可將金融機構的貸款風險通過證券市場轉移為社會投資者共同負擔；(5)可通過這種社會融資活動及時地為住房建設和流通籌集大量資金。

美國從20世紀30年代大力推行購房抵押貸款，經過多年發展，購房抵押貸款業務已普及到廣大居民，成為一項佔有巨額資金的量大面廣的金融活動。美國「住房貸借抵押公司」及其前身有60多年的經營經驗，又是根據聯邦國家抵押貸款協會授權法案成立的機構，它的證券享有「美國政府贊助機構」所發行證券的待遇，可以作為信託機構向聯邦儲蓄銀行借款的擔保，並規定它的證券不需要在美國證券交易管理委員會注冊。因此，它的證券被人們視作「美國政府機構證券」而走勢堅挺，被評為AAA級證券。進入20世紀90年代．「住房借貸抵押公司」逐步成為美國最大的住房抵押貸款融資單位。美國國內每四筆抵押貸款中，就有一筆抵押貸款包含在該公司的均衡投資中，或者是該公司以信託形式所擁有。有了這個既有豐富經驗又有良好信譽的機構來經營，就保證了購房抵押貸款證券化的順利推行。

（三）.在我國推行抵押貸款證券的條件分析

一是，依託長期貸款的債權，發行抵押貸款證券及時回收資金，可以避免長期積壓資金，改善金融機構的資產質量和提高經營效果。這是贊成在我國推行抵押貸款和抵押證券者講的道理。但是，進入2003年，我國的商業銀行存款達10萬億元，許多銀行並不缺資金，這就存在著一個是否要再發證券去積累資金的問題。

二是，美國是一個貸款業務十分發達的國家，誇大一點講，沒有一個美國公民不貸款。全國9000萬戶居民，如果有2000萬戶有住房貸款，估計貸款總額在2萬億美元左右。貸款數額如此巨大，值得為此去發行證券。而中國住房貸款業務「方興未艾」，貸款總額還不大。因此，等住房貸款進一步擴大後再考慮是否發行住房抵押貸款證券的問題，可能更穩妥一些。
三是，美國發行住房抵押貸款證券，由住房抵押貸款公司負責操作。這個公司有60多年的豐富經驗，能保證所發證券的良性經營，使得老百姓願意買這種證券。我國還沒有這樣的機構，如果發了證券因經營不善而證券貶值，就可能沒人去買。這個問題也得慎重考慮。
以上分析，可作為在我國推行住房抵押貸款證券化的試點單位參考。

三、新加坡的公積金制度

新加坡算不上發達國家，但它首先推行的公積金制度已為我國部分地借鑒。所以用一定的篇幅來介紹該國的做法。

新加坡從1955年開始推行公積金制度，迄今已有40多年時間。公積金是一種強制儲蓄、定向使用的強制性社會保障制度，由僱主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納。

新加坡政府規定，所有雇員都須參加公積金制度，每月由僱主和雇員繳交的公積金連同利息均歸雇員個人所有，由公積金局統一管理．定向使用。雇員55歲後領取公積金歸個人養老使用，平時可用於購房和支付雇員本人及直系親屬的醫療等費用。

新加坡建立公積金制度的初衷是解決職工的養老問題，當時的公積金就是養老金。後隨公積金規模的不斷擴大，逐步擴展到住房、醫療、保險、教育等領域。由於公積金使用於住房的比重越來越大．就成為政府建房、個人購房的主要資金來源。對解決新加坡的住房問題，實現「居者有其屋」計劃發揮了巨大作用。按新加坡《中央公積金法》的規定，公積金管理局除支付會員的正常提款外(這一比例一般在5％到10％之間)，其餘全部用於購買政府債券，公積金通過國家債務方式轉由國家控制，再由國家向建屋發展局提供建房貸款和個人購房貸款。公積金局歸集的公積金大部分用於公共組屋的建設和個人購房貸款。公積金制度使國家「建得起」住房，家庭「買得起」住房。沒有公積金制度，新加坡是不可能在較短時間內較好地解決住房問題的。

（一）.新加坡推行公積金制度的主要作法

1、嚴格的立法規定
公積金是一種強制儲蓄制度，凡符合條件的僱主和雇員都必須按期足額繳納，不能隨意不繳或遲繳。因此必須要有強制性手段，才能保證公積金按時足額到位。新加坡通過國會立法，依靠法律手段來實現這一目的。1955年新加坡推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》。該法共有八章，對公積金的機構設置和職能分工，公積金的歸集、提取、使用以及違法處罰等事項從法律角度予以明確規定。政府、公積金局、僱主、雇員均須按照法律規范各自的行為，任何單位和個人都不得例外。政府無權動用公積金存款，只能以政府債務形式有償借用並如期歸還。公積金管理局必須依法管理、運營公積金。僱主和雇員要依法按期如數繳納公積金，無故不繳時公積金局可以強行劃賬，遲繳要罰繳滯納金。嚴格的立法規定使公積金制度具有法律保證，法律的尊嚴強化了政府的責任感、公積金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公積金制度一直依法按預定的方向和規定正常運轉，不受人事變動和其他因素的影響，避免許多人為的障礙和偏差，這是新加坡成功推行公積金制度的基礎。

2、高效率的組織管理機構
按照《中央公積金法》的規定，中央公積金局負責公積金的歸集、管理和保值工作。公積金局設理事會，由1l位理事組成，其中政府代表3人，僱主代表2人，雇員代表2人，專家代表4人。理事長由勞工部部長任命，理事會每個月召開一次會議．商議公積金歸集和使用等重大問題。日常管理工作由總經理負責，總經理是公積金局的最高負責人，由國家總統直接任命。下設僱主服務、雇員服務、人事管理、計算機管理、行政管理和內部審核6個部門，各由1名高級經理負責。全局除設兩名副總經理外，一律不設副職。全局共有員工1100多人，每人都有明確的責任、權力和工作程序。整個工作有條不紊，效率很高。
這些年，中央公積金局管理公積金數額約600億新元，是新加坡的「最大財東」，每年公積金的運營都創造數億元的利潤，但公積金局員工實行的是類似政府公務員的職級工資制度，其工資收入不和公積金運營的經濟效益掛鉤，不能用公積金的增值發獎金。包括公積金局大廈及其停車場出租的收入都要一一入賬，成為公積金存款的增值積累。公積金局的每筆支出都要按規定計劃執行，避免公積金局為追求利潤而偏離為公眾服務的宗旨，保證了公積金管理機構和隊伍的廉潔。

3、適時調整繳交率和穩定利率
公積金繳交率是僱主和雇員繳交公積金占雇員工資收入的比例，繳交率的高低直接影響到公積金的規模。繳交率過低，歸集到的公積金數額太小，達不到推行公積金的目的；繳交率過高又會影響企業的利潤和雇員的實際生活水平。前30多年，新加坡採用小繳交率起步，逐漸增加的辦法，逐步提高公積金的繳交率。1955年剛推行積金制度時，僱主和雇員的繳交率各為占雇員工資的5％，以後隨經濟發展，雇員工資收入的增加，以及公積金包含內容的增加，公積金繳交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一個百分點．至1984年達到各25％，是為繳交率的最高峰。後來，經過近幾年的調低，目前繳交率為各20％。另外政府還充分發揮公積金對國民經濟的宏觀調控作用，當經濟增長速度較高時．政府提高繳交率．降低總需求，防止經濟過熱。當經濟增長速度較低時，政府降低繳交率，以刺激社會需求，帶動經濟增長。1997年發生亞洲金融危機時，政府曾把僱主的繳交率從25％降到10％，減輕了僱主的成本開支，提高了經濟增長速度。後隨經濟的復甦，又逐漸提高了繳交率。因此，公積金已成為新加坡政府調控經濟的主要工具之一。
新加坡剛開始推行公積金制度時，公積金的存款利率低較，從1955年到1962年，公積金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公積金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以後很長時期一直保持這個水平。1986年起實行公積金存款利率與平均市場利率掛鉤，並根據新加坡金融管理局的存款基準利率和四大銀行一年期定期存款利率的平均利率來確定．略低於同期市場儲蓄利率。該利率每6個月調整一次，即今年上半年的公積金利率等於去年下半年平均市場利率，今年下半年的公積金利率等於上半年平均市場利率。每月按戶頭上的最低存款結息一次，每年存入戶頭一次。由於公積金局按月計息，所得的利息是復利，而給會員的利息一年存入戶頭一次，會員得到的是單利，兩者之間的差額形成公積金的收入。
《中央公積金法》規定，公積金存款的最低利率為2．5％。由於新加坡通貨膨脹率較低，公積金高出通貨膨脹率2個百分點，公積金存款可以得到保值增值。

4、逐步擴大使用方向
公積金制度剛建立時純粹是一種養老金制度，主要用於解決職工的退休養老問題。以後隨公積金歸集額的擴大，逐步擴大到其他領域。
1968年新加坡推行公共組屋計劃，允許會員利用公積金存款購買組屋，解決了會員的住房問題。
1984年推行家庭保障保險計劃和保健儲蓄計劃，1986年推行填補退休金儲蓄計劃以及1989年推行教育計劃等，都與公積金掛鉤。
這些規定使公積金逐步擴展到住房、醫療、養老、保險、教育等各個領域，成為新加坡一項包括范圍甚廣的基本社會保障制度，並使新加坡人民在不長的時間內實現了老有所養、病有所醫、居有其屋。
公積金制度剛開始實施時，人們對它曾有各種疑慮和不同看法，現在它已成為新加坡最受人民歡迎的具有新加坡特色的制度。

5、廣泛的宣傳動員工作
群眾的理解和支持是成功推行公積金制度的前提條件，這也是新加坡推行公積金制度初期所面臨的主要問題。為說服群眾接受公積金制度，政府和公積金局進行了廣泛的宣傳動員工作。例如向群眾講清楚參加公積金制度對個人有什麼好處，每月繳交多少公積金，退休以後可以享受到什麼水平。同時，公開宣布政府為公積金還款提供擔保，消除群眾對公積金能否如數償還的疑慮。公積金局還定期將每個會員的公積金存款通知本人．並隨時提供電腦查詢。只要走到公積金局的每個櫃台，隨處都可見到各類簡明扼要、通俗生動、圖文並茂的宣傳公積金的小冊子，宣傳工作十分普及，真正做到了家喻戶曉、人人皆知。

新加坡不是發達國家，而是新興的發展快的國家，被稱為亞洲「四小龍」。它利用公積金解決住房問題的經驗，對發展中國家更有借鑒作用。

（二）、在我國推行公積金制度的條件分析

1、我國和新加坡都是發展中國家，他們的經驗在我國推廣，相對來說比較容易一些。

2、新加坡的公積金涉及面寬，屬於基本社會保障制度。我國推行的不是范圍甚廣的公積金，而只涉及住房一項，因而叫住房公積金。這主要是我國民政部主管的其它社會保障制度，暫未考慮用公積金的辦法來解決。而我國的房改進程中碰到了居民收入低與房價高的矛盾，把房改與工資改革結合起來進行的建議又未得到採納，而住房公積金要求單位與職工拿出同樣的錢，這是一個增加住房消費得好辦法。因此，住房公積金就在我國應運而生。

3、新加坡使用法律手段，是公積金得以推行的保證。為此，我國也採用國務院發文予以實施的辦法，減少了推行中的困難。新加坡人均國內生產總值超過1萬美元，而我國剛超過1000美元。我國在經濟實力不強的情況下推行住房公積金，不可能象新加坡那樣一下子就在全國推行，而是採取了逐步擴大比較穩妥的辦法，因而目前住房公積金覆蓋面還不夠大。

『叄』 個人住房抵押貸款的研究現狀如何

國外運用應用期權理論研究個人住房抵押貸款違約風險，Capozza應用地區分布廣泛，樣本量大的違約貸款數據，研究發現個人住房抵押貸款違約事件是否會發生，交易成本與突發事件起著十分重要的作用。Yongheng Deng用基於期權的風險模型分析了個人住房抵押貸款違約與提前償還。他們指出違約對貸款發放之初的貸款價值比以及之後的房產價值具有敏感性。Lisa研究不同風險等級的借款人對固定利率與浮動利率住房抵押貸款的自選擇問題。Robret認為由於個人具有異質性風險特徵，在當前的個人住房抵押貸款風險管理中由於合約設計的不完備性很容易產生道德風險。而實證研究主要集中在住房抵押貸款風險微觀特徵研究，模型定量分析，期權理論在個人住房抵押貸款風險管理中的應用研究及其個人住房抵押貸款一二級市場互動的研究。國內原因與住房抵押一級市場發展時間不長，各商業銀行間的標准尚缺乏一致性與協調性與實證分析，所以國內研究多為風險特徵研究，房貸定價研究及其提前償還風險研究與住房抵押貸款證券化研究等。

『肆』 商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點是什麼概念

要10月8日才開始執行新政，目前LPR的報價是4.85%，加60個基點就是5.45%，再加56個基點，就是5.1%+0.56%=5.66%。是不低於的報價，各商業銀行會根本行政策和客戶信用情況自行確定利率，只要不低於LPR的報價就行。

定價基準轉換後，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

(4)國外住房貸款市場研究擴展閱讀：

銀行可採用積數計息法和逐筆計息法計算利息。

1、積數計息法按實際天數每日累計賬戶余額，以累計積數乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數×日利率，其中累計計息積數=每日余額合計數。

2、逐筆計息法按預先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數×年(月)利率+本金×零頭天數×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數，計息公式為：

③利息=本金×實際天數×日利率

這三個計算公式實質相同，但由於利率換算中一年只做360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結果會稍有偏差。具體採用那一個公式計算，央行賦予了金融機構自主選擇的權利。因此，當事人和金融機構可以就此在合同中約定。

『伍』 國內外住房貸款制度比較

1、國家建立個人住房貸款制度，其目的是引導城鎮居民家庭住房消費、實現住房貸內款由開發性向消費性容的轉移、以此促進住宅業的發展並推進住房制度改革，這也是當前我國住房金融發展的核心內容。
從目前我國住房金融發展的實際來看，個人住房貸款業務主要有兩種，即政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款。現在，部分商業銀行還相繼推出了由政策性個人住房貸款和商業性個人住房貸款所組成的個人住房組合貸款。

2、美國模式 ：抵押貸款證券作為20世紀最主要的金融創新之一起源於美國。早在1938年，美國就成立了聯邦國民抵押協會，開始探索和培育住房抵押二級市場，以改善住宅信貸機構的資產負債結構，提高資金的流動性。
3、貸款法律制度是各種旨在調節貸款關系的法律、法規和政策的總稱。貸款法律制度通過規定貸款主體、貸款流程和監管機構等有關方面進行一系列的成文規定，以達到調節信貸關系、增進經濟交往和最終促進經濟活動有序發展之目的。

『陸』 個人住房貸款的風險分析

個人信用帶來的風險
這是個人住房貸款風險中比例最高的種類，主要包括借款人償債能力不足風險及擔保人償付能力風險兩類。
對借款申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對於貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。在國外，貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作，但由於我國個人資信制度尚未建立，對個人的資信狀況缺乏合理、完整的判定標准，銀行只能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
擔保人(即開發商)作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證(國有土地使用證、房屋所有權證)之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由於房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難准確把握的，因此也極易產生風險。
欺詐風險
這里所謂欺詐行為是指違反金融管理法規，捏造事實、隱瞞真相，採取不正當手段套取銀行資金，騙取根本無償還能力或超出其償還能力的貸款，致使我行信貸資產遭受損失的行為。重復抵押、虛擬抵押、租賃房屋抵押、故意遺漏房屋共有人的抵押，或亂開收入證明、偽造身份證件等，這可能是借款人的欺詐行為，也有可能是開發商為盡快套取銀行資金授意借款人的欺詐行為，還有一種可能是開發商與借款人聯手製造出的欺詐行為。
銀行風險
隨著個人住房貸款業務量的急劇上升，各銀行在「簡化信貸手續」的呼聲中提高了辦理個人住房貸款的速度，這種服務上的改進，無疑帶來了住房信貸消費群的擴大，直接促進了住房市場購買力的提高。但是，如果在辦理貸款的過程中過於追求效率而忽視了貸款操作的嚴謹性，將會造成相關法律手續及文本的缺漏，從而直接導致貸款的損失。
抵押物風險
這是抵押物產權問題所造成的風險。如在個人住房貸款尚未清償期間，由於城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出台了相關辦法對此予以保障，但銀行仍面臨著兩種風險：一是拆遷補償後，其補償價格遠遠低於住房市場價格，即使貨幣化補償金全部用於還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人(銀行)無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。
抵押物處分引起的風險
這是指借款人不能清償債務時，銀行依法對貸款抵押物進行處置以償還貸款時產生的風險。主要表現為：(1)執行難。由於我國目前尚未形成完善的社會保障體系，當借款人發生信用危機而形成不良貸款時，銀行正常行使抵押物處分權比較困難，其權益難以得到保障。其實這已不是一個單純的經濟問題，而可能延伸為一個政府極為棘手的社會問題，因為任何一個政府都不會讓失業的人再一次「流離失所」。雖然在產權房抵押時，房產抵押登記部門要求借款人出具第二住所證明，然而這一紙證明的效力有多大，它能否成為銀行處置抵押物時的有力依據，我們還不免要打上一個問號。(2)變現難。銀行欲通過拍賣抵押物實現抵押權時，如果遇到有價無市的狀況，那麼銀行雖然實現了對抵押物的佔有，但抵押權尚未真正實現。此外，個人住房貸款的期限較長，抵押房屋可能因經濟環境、房地產市場狀況的變化和自然損耗而貶值，變現價值較貸款時原售價按抵押率打折後的價值還要低，從而造成銀行資產的損失。
貸款條件風險
這是指個人住房貸款的按揭成數、利率、還款方式、貸款期限等貸款條件因借款人經濟狀況的變化而對貸款產生的影響。如2012年銀行一般所採用的還款方式有3種，3種方式償還貸款本金的速度有所差別。如發生借款人無力還貸的情況，採用到期一次性還本付息的方式與按月還款方式相比，由於按月還款本金余額在不斷降低，相對而言貸款風險要小得多。此外，個人住房貸款屬於中長期貸款流動性差，相對於短期借款亦具有較大的風險。
其他風險
其他不可抗風險：其一，為自然災害及人為傷害風險，如水災、火災、地震及戰爭等使房屋毀壞，貸款無法收回；其二，房地產業因客觀經濟大氣候影響，行業蕭條，造成銀行貸款風險；其三，借款人意外地喪失勞動力或突然死亡也應劃作此種風險。

『柒』 研究性學習：生活中的數學——貸款決策問題

我也在找 你是高中生吧！我搜到的是購房貸款問題，我和你一樣都沒找到，都刪刪減減拼上吧！呵呵
一、前言
隨著經濟的發展, 改善居住條件越來越成為我國城鎮居民最迫切解決的問題。重要的解決途徑就是實行住房商品化。這一方面需要有強大的住房消費貸款支持,
另一方面也為銀行推動個人住房消費貸款、調整房地產信貸結構創造了條件, 使銀行進行金融創新有了內在的動力。自從上世紀年代中期中國建設銀行在部分城市試行銀行按揭貸款以來, 面對住房金融業豐富的市場資源, 我國各銀行普遍開展了針對個人住房消費信貸業務, 甚至推出了專門的業務品牌名稱, 如農業銀行的「 幸福之家」 、建設銀行的「 樂得家」 等等其業務量呈現明顯的逐年上升趨勢。根據中國工商銀行的有關統計數據表明該行全國的個人住房貸款從年的億
元增長到年月底的億元, 年幾乎增長了倍。有萬戶居民靠工行貸款住上了新房。因此、加強住宅領域銀企合作是推進住宅產業現代化的有力保證, 其中發展住房消費信貸是促進我國住房建設新經濟增長點的一項重要政策措施。但是我們通過對我國特別是溫州住房消費信貸市場的實證調查分析後, 發現其運作過程中仍然存在著一些問題魚待研究解決。
二、住房消費信貸市場存在的主要問題
1、居民的住房消費心理問題
勤儉持家是中國人的優良傳統, 但人們的投資意識比較薄弱, 絕大多數居民購房是為了改善住房條件, 用於投資目的的比例仍然不多〔日。中國人的另一大傳統是量入為出, 習慣於用自己的積蓄來達到購房的目的, 還有很大比例的消費者依然存在著「 無債一身輕」 的傳統消費觀念, 而對於西方盛行的提前消費還是不適應。
2、居民收入預期問題
根據國外普通家庭住房消費信貸發展的經驗,城鎮普通家庭是否具有住房負債消費的經濟承受能力主要取決於其穩定的家庭收入水平。收入水平越高, 對住房消費信貸的經濟承受能力越大。其住房消費信貸所發揮的擴大需求的作用越明顯。
目前, 我國經濟正處於轉軌時期, 產業結構的調整、加入等因素, 造成城鎮居民特別是中低收入階層存在以下的後顧之憂怕下崗失業保險制度不完善, 怕病醫療制度的改革還沒有到位, 怕老養老保障制度不健全。而據業內人士分析, 普通工薪階層的購房總價應控制在家庭年收入的倍以下較為適宜, 如果貸款為八成, 期限為年, 日後每月的還款最好不要超過家庭收入的, 否則就會影響正常的生活水平。這些現實問題的存在使得城鎮家庭經濟承受能力較弱, 造成城鎮居民收入預期普遍不高, 難以使住房消費信貸快速發展。
3、住房消費信貸的風險控制與保障問題
由於個人住房消費貸款的特點是客戶多、面廣分散, 基數大、期限長, 因此風險點多而不易控制。銀行在個人住房貸款運作過程中, 可能出現的風險包括產
權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險等等。為此, 國外消費信貸發展的經驗表明, 防範住房消費信貸風險必須有以下條件一是有穩
定透明的收入來源二是有可靠的個人信用資格等級三是有住房產權的抵押保障四是有必要的住房消費信貸的擔保制度和有效的政策保障制度五是有適合不同層次需要的住房消費信用品種。而以上五大因素, 恰恰又是我國住房消費信貸運行
中的缺陷。具體表現在一是貸款機構無法獲知住房消費者的實際收入水平。按照國外消費信貸通行的規則, 為了降低家庭住房消費信貸的償還能力, 住房支出與收入比率一般控制在至之間。由於我國居民收入中包含著許多非貨幣化收入和灰色收入, 目前銀行採納的唯一能證明貸款者還款能力的「 收入證明」 , 經調查核實大多不真實, 這樣貸款機構就無法確切計算和查證居民收入的實際水平, 也就無法確認住房消費者的貸款資格, 因而也不可能對住房消費信貸進行有效的風險控制。另外, 由於不同銀行之間信息溝通不完善。假如某位購房者要在多處
購買房屋, 他將其收入證明一式多份, 就可能分別用於不同的銀行, 由不同的銀行提供按揭貸款。這樣一來,其實際貸款額就遠遠高於規定的數額, 月還款金額也遠遠大於其月收入情況, 各銀行的住房貸款風險在不知不覺之中已經倍增。
二是缺乏住房消費信貸的個人信用制度。由於沒有建立與個人信用制度相配套的個人信用評估、個人資信調查、個人破產制度。因而個人信用無法准確把握, 個
人住房消費信貸的風險無法控制。
三是缺乏必要的住房消費信貸擔保制度。由於我國現有的擔保法規囚沒有針對住房消費信貸的相應規定,二級市場的存量產權房以及公房使用權市場發育嚴重滯
後, 致使貸款抵押的住房產權、使用權的變現能力較差, 消費者在申請住房消費信貸時既無法選擇可靠的擔保形式又不能為貸款機構提供有效的風險保障
四是缺乏有效的政策保證制度。由於我國尚沒有健全的商品房保險的保障制度, 又沒有政府機構提供的保證制度, 也沒有包括房地產證券在內的政府機構發行的
住房債券。因而, 無法為住房抵押貸款提供強有力的保證和支持。
五是缺乏社會不同層次需要的住房消費信用品種。
我國一方面缺少長期的住房消費信用品種的供給另一
方面, 現存的抵押住房貸款首期付款額比重大、期限
小、利率大, 無法吸引更多的中等收入階層, 無法滿足
更多的住房消費信貸的需求〔。
、信貸經營理念問題
由於傳統體制所形成的固有慣性和我國現階段資本
的稀缺性特點, 使銀行在住房消費信貸的開辦上, 既存
在一些思想觀念上的矛盾又存在一些具體操作上的問
題。其表現
一是住房消費貸款抵押物的處置難於落實。現在很
多房屋都是期房預售, 按照《房地產抵押管理辦法》規
定, 期房在抵押合同簽訂日內要在房地產主管部門
辦理預抵押登記, 待房屋取得產權證後再辦理正式的抵
押登記手續。若在預抵押期間貸款者無力償還銀行借
款, 即會將房屋抵押款給銀行。由於種種原因, 目前房
屋產權證還是存在著辦證難的問題。比如在溫州, 就有
許多住戶在入住兩三年後還沒有能夠取得房屋產權證事
例。沒有產權證, 房屋自然不能進行正式抵押, 銀行也
就不能對抵押房屋進行合法處置。有時銀行在借款人無
法償還借款而對房屋抵押物進行處置時, 甚至會受到市
場以及顧及到社會穩定等因素的限制而難於保全貸款債
權。這些因素都在很大程度上制約了個人住房信貸業務
的發展。
二是尚未形成一整套科學的規范的銀行管理制度。
例如住房個人抵押貸款面對首期額度較低、利率較
高、手續復雜、條件苛刻、收費不盡合理、覆蓋面窄、
擔保手續規定較嚴等難於刺激個人住房信貸的條件規定
〕
三是銀行自身的業務量和成本增大。一筆住房貸
款, 要經過借款人資格審查、抵押物、評估和登記、擔
保物、財物體現, 第三方面擔保貨款合同公證等程序才
能獲得, 致使銀行成本增加, 工作負擔加重。同時, 貸
款過程中, 必須經過房屋測量、估價登記、辦證、交
稅、交費等, 也不同程度地增加了貸款消費人負擔, 從
而, 不可避免地影響了住房貸款人的積極性。
三、住房消費信貸市場解決對策
針對我國住房消費信貸存在的問題, 我們認為宜采
取以下對策選擇
、實行健康、合理、穩定的住房消費心理機制
一是制定合理、透明的住房消費政策, 使居民在了
解住房政策和規定的基礎上, 理解政策的合理性, 進而
自覺貫徹執行新政策, 形成穩定的住房消費大眾心理預
期二是進一步規范住房一、二級市場和房地產交易規
則, 強化保護住房消費者合法權益機制, 降低住房交易
稅費, 創造出一個公平、合理的住房消費環境, 形成一
個健康向上的住房消費心理機制團。
、擴大住房消費信貸的領域和群體。
在住房消費群體的選擇上, 針對我國存在的高收入
階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費
潛力一時不大的客觀現實, 住房消費信貸政策應注重引
導既具有強烈住房消費慾望又具備一定經濟實力的中等
收入階層既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消
費心理, 又急需住房的青年消費群體上, 有針對性制定
一些配套優惠激勵政策, 著力啟動這些中等收入階層和
青年群體的住房消費行為』。在消費領域方面, 應根據
不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向, 采
取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸, 使消費者
根據自己的經濟能力和居住意願有目的地選擇住房消費
信貸品種, 並結合不同消費群體的不同住房消費需求特
點, 制定一些配套的激勵優惠措施, 如利率補貼, 減免
稅費、免貸款、抵押購房公證收費等, 以啟動和促進這
部分居民的住房消費活動。
、建立健全發達規范的住房信貸制度。
歷史經驗表明當一國在進入「 住」 與「 行」 消費
升級階段時, 居民的消費模式也隨之發生變化, 逐步由
自我積蓄型滯後消費變為信用支持型提前消費, 即進入
消費信用化時代。目前, 我國正在從住房消費福利分配
制向住房消費貨幣分配製度的轉化, 而消費貨幣化則是
年月第期溫州大學學報
消費信用化的基礎。所以, 建立健全發達而規范的住房
信貸制度迫在眉睫。首先政府應抓緊包括住房消費信貸
在內的有關立法工作, 特別是在著手建立區域性的個人
信用體系的基礎上, 盡快建立全國性的個人信用體系,
並制定個人信用的統一徵信標准與徵信辦法其次要進
一步完善住房消費信貸商業保險制度, 制定政府的保險
和保證、保障措施, 建立必要的住房消費信貸資金供給
機制最後就是結合我國目前資本市場發育的現狀, 培
育一些能夠融通長期資金的市場主體, 吸引和集中資本
市場中的私人分散資金和機制投資者掌握的人壽保險
金, 養老保險資金等長期資金, 為住房消費信貸提供更
為廣泛的資金來源。
、建立良好的住房信用風險分攤機制
客觀的說無論是在發達國家還是在剛剛啟動的發
展中國家住房金融市場, 住房消費信用的風險總是客觀
存在的。雖然目前我國已經出台了《商業銀行法》、
《擔保法》、《城市房地產管理法》、《個人住房擔保
貸款管理試行辦法》等法規和條例, 但是《住房抵押貸
款法》至今尚未問世, 致使出押和受押雙方對有關抵押
和抵押實現、擔保與保險等法規條款的解釋缺乏權威性
依據『習。因此、一方面政府部門應該加緊有關法律的制
定工作另一方面銀行也應建立起科學的風險約束分攤
機制。
一是建立和完善政府擔保制度, 充分發揮政府對住
房消費信貸的支持作用。我國屬於發展中國家之列, 市
場經濟體制的完全確立還需要一定時日。改革以來不同
階層、不同行業之間的收入分配差距迅速擴大, 且仍呈
擴大態勢。由於住房涉及千家萬戶的利益, 屬敏感性商
品。如果成立不以贏利為目的的國家住房抵押貸款擔保
公司, 對一部分購買商品房確有困難的中低收入者實行
擔保, 則有利於解除其後顧之憂。因此、組建規范的國
家專門的住房擔保機制, 不僅可以克服目前由企業出面
擔保的眾多缺陷又可以有效分散銀行風險, 增加金融
機構的安全性。
二是建立和完善住房金融二級市場, 充分發揮社會
保險金融市場的基礎上, 嘗試和支持保險基金養老基金
和共同基金等金融機構積極參與住房金融二級市場, 更
好地體現和推動住房消費信貸的實施。
三是建立和完善住房二級抵押市場, 發展抵押貸款
證券化, 充分發揮證券在住房消費信貸中的支持作用。
開辟住房二級抵押市場, 不僅可以進一步發掘全社會的
資產潛力, 為住房市場提供具有競爭性的選擇性資金來
源, 又可以通過產權重組, 分散和轉移了住房貸款風
險, 成功地將在住宅金融市場與資本市場有機結合, 推
動住房貸款風險分攤的社會化。
、加大金融創新力度, 尋求銀行利潤最大化
在我國加入以後, 外資銀行進入我國的門檻的
不斷降低, 廣泛介入我國金融市場的各項業務領域當
然包括個人住房信貸業務, 銀行間的竟爭加劇必將迫
使國內金融機構加快創新步伐。具體到個人住房信貸業
務領域的金融創新體現在
一是在思想上, 銀行內部要對個人住房消費信貸對
促進住房建設和經濟增長的相互關系有足夠清醒的認
識, 進一步開拓進取意識, 改變舊有習慣模式和思維定
式, 大膽創新, 勇於改革。
二是在具體的服務層次、服務方式、服務態度上要
有一個實際的大的改進, 使消費者方便、快捷、滿意。
三是進一步擴大住房消費信貸服務品種, 擴展服務
領域優化服務環境。針對消費者的不同要求, 開辟房改
房貸款、使用權房貸款, 房屋互換貸款、私房二手房買
賣貸款, 盡快形成品種齊全, 層次分明的住房消費信貸
的格局。同時, 圍繞住房消費信貸這一領域, 開展住房
信息咨詢, 買賣指南、個人住房貸款方案設計, 房屋保
險公證、抵押還款受理、產權代辦等「 一條龍」 服務,
充分發揮其主觀能動性, 擴大住房消費信貸的規模。
四是進行金融工具創新。例如利用收入增長與
時間成正比例的關系, 推出逐漸遞增還款的個人住房貸
款, 滿足部分觀念變化快、有強烈消費慾望青年的金融
需求利用與國際接軌, 實行市場利率之際, 推出可變
利率的個人住房貸款新品種, 供不同層次金融需求客戶
進行選擇。
四、結束語
隨著我國住房分配貨幣化的推進和住房商品化的發
展, 遇到的一個難題就是當前廣大城鎮居民的實際收入
低與高昂房價的矛盾。而個人住房消費信貸業務的開
展, 可以有效的解決購房者資金不足的困難, 購房的經
濟壓力分解到以後若干年內承擔。將居民的潛在消費欲
望轉化為現實購買力。因此、切實解決好個人住房消費
信貸活動中存在的問題, 對我國房地產的發展和住房制
度改革具有重大意義。
我要找的和你的是一樣的，只不過到現在我也沒找到啊

『捌』 個人住房貸款大調整會不會引發一波買房高潮

每一次關於房價或者房稅貸款的調整，都會掀起一陣輿論的熱潮，但是買不起房的人還是買不起房，要買房的只是照常進行自己的計劃。所以這一次的調整，應該也還是老樣子。

一股份行中層人士對券商中國記者表示，對銀行來說，小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定，受基準利率影響較少，銀行一般會先確定貸款實際利率，然後再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此，即便今後新發放貸款要求以LPR為定價基準，但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。

『玖』 為什麼住房貸款利息那麼高

因為那是按照有公積金的公務員出台的政策，比如夫妻二人都是公務員，他們買房就專會用公積金屬。
而不是公務員的買房就苦透了，比如你在北京買房子貸款30年100W，那你的利息就得是100W左右。
罵罵樓上那個官方認證的狗崽子，你知道商業貸款多久嗎？你知道老百姓買房子貸款多少年嗎？就是這種狗崽子的欺騙宣傳，讓老百姓覺得利息很低，買房子後才知道有多高。
本人兩種貸款全都貸過，我七八年前商業貸款的利息是百分之十，最多貸款兩年，到兩年後不還本金必須再續貸或者轉貸。
本人也貸款買過房子，最初的利息是6.5，後來降息到了5以下，相比較還是房貸更狠更黑更不給留餘地，所謂房奴的奴一多半是給銀行當奴隸的，至少你從開發商那裡拿到了房子是實物。
最後奉勸要買房子的先想好，如果你是公務員可以買房子。如果你不是公務員，你只是一個打工族，除非你賺的很多很多，那麼你可以買房，不然就千萬別買。你買房不是你自己買房，是你全家和你另一半的全家都跟著遭罪，尤其是那種農村人進城的千萬別買，就算你是大學畢業生，但是你的父母沒有養老金，一旦做了房奴不但你在當奴隸的N年中不能有任何差錯，你的父母也跟著受苦。